御景水岸-空港价值研究(改)-孙博群,郭琳课件

1、空港城市价值研究世联地产2012.07谨呈：深圳恒丰房地产有限公司空港价值趋势，航空改变世界前景，空港城市CBD居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城中心门户国际生活圈航空技术的提高与航空业的全球化发展加速了资金、技术、信息在全球的快速流动产业的全球化转移；产业价值链的全球化优化配置一体化的全球经济；全球城市分工体系；全球经济格局改变全球经济格局改变：全球城市体系金融与服务中心研发科技中心城市体系全球制造业基地1800年代后期美国工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移；1950年代和60年代日本成为低成本制造基地1970年代后期和1980年代日本逐渐成为全球重量级发达国家，韩国转而成为世界

2、制造业基地1980年代后期低成本制造基地向快速发展的东南亚国家和台湾转移；1990年代中国成为世界制造业转移的热点21世纪研发、服务外包开始全球化梯次转移。国际空港区是承接全球一体化的门户与枢纽航空改变全球经济格局，促进世界经济一体化航空改变世界的经济模式，成就速度经济与即时经济 21世纪的主流经济：以时间、通信技术与全球化为基础的速度经济与即时经济。 第四代通用目的技术信息通信技术（ICT）是推动当代经济增长根本动力，航空实现了速度经济，与ICT技术一起推动全球经济一体化21世纪经济竞争的关键因素：“迅者生存”（Survive of the fastest）。 美国著名未来学家艾尔文托夫勒如

3、果城市要在日益以速度、便捷、远距离联系为基础的经济中进行竞争，机场就是必须的。 the PTRC International Transport Conference ,1993电子商务与空运共同促进以速度为导向的经济竞争。1999年通过互联网零售的邮包为1.66亿件，其中有70 %是通过快递业务。2003年电子零售商年运送量将达到11亿件邮包。全球贸易电子商务高科技产业航空时代的速度经济2005年，通过空运实现了世界贸易总值的 40 %；现今美国的出口大约有 54 %用空运 ,而 14 年前是 46 %。高科技产品附加值高、体积较小、重量较轻，这些产品的运输成本只占总成本很小一部分，但生命周

4、期短，对市场敏感程度高，对航空运输的要求比传统业务高 50 % ,其分销中心都位于机场附近。国际空港区是新时代速度经济的集聚地航空改变国际大都市的城市格局，促进空港城市兴起（产业集聚）2008诺贝尔经济学奖获得者保罗克鲁格曼国际贸易和新经济地理学产业聚集区“中心与边缘”区域结构航空运输促进新经济发展的第五次浪潮过程中出现的新的城市化模式，将产生空港都市，是大都市区多中心化过程中的新增长极美国达拉斯沃斯堡高新技术区在空港周边发展电子和信息等高科技产业，区域生产总值相当于全美国的2%左右 。洛杉矶国际机场区形成了航空、国防工业制造业中心，以及电子技术、银行、保险公司和大量商业服务中心的空港都市区，

5、成为洛杉矶全球城市的经济增长极韩国围绕仁川机场打造空港自由经济区，打造融国际商务区、商业区、住宅区、娱乐休闲区、教育区等多功能机场城市，成为国家及区域增长中心。 荷兰史基浦机场形成融金融商贸中心、商业、文化娱乐中心的综合都市，成为荷兰城市的重要一极。国际空港区是国际大都市新的区域增长极空港机遇加速城市-人口-产业升级仁川机场城市受教育程度统计（资料来源：韩国国家统计办公室）以韩国仁川机场城市为例：1997年高中以上学历的人口占比约76%，大学以上人口占比为20.1%；2001年飞机增航后高中以上学历人口占比达到84%，大学以上人口占比为22.6%。机场城市人口受教育程度普遍较高能集聚高素质人口

6、第一产业第二产业第三产业2004201020152020空港推动第三产业的快速发展调整产业结构的升级上上个世纪城市以港口为中心本世纪以航空新城为城市中心航空改变国际大都市发展格局，空港区将成为城市发展最核心区域【名品云集 商业聚集】【总部经济 商务聚合】首都机场之免税店香港航空新城之东荟城名品店北京首都航空新城之ACLP 国际大厦香港航空新城之亚洲国际博览馆北京首都航空新城之希尔顿酒店【全球资讯 高端博览】【全球连锁 五星酒店】【顶级景观 贵族休闲】【特色荟萃 游览胜地】北京首都航空新城之天竺乡村高尔夫球场关西航空新城之临空观光城汇聚便捷交通、国际商务、高端商业、国际化生活空港价值趋势，航空改

7、变世界前景，空港城市CBD（国际案例）居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城中心门户国际生活圈智利圣地亚哥航空新城乌斯怀亚国际航空新城巴西利亚国际航空新城巴巴多斯达国际航空新城纽约肯尼迪航空新城洛杉矶航空新城芝加哥奥黑尔航空新城美国亚特兰大航空新城阿姆斯特丹航空新城慕尼黑航空新城苏黎世航空新城戴高乐航空新城新西兰航空新城韩国仁川航空新城日本关西航空新城奥克兰航空新城吉隆坡航空新城新加坡航空新城China深圳航空新城香港航空新城上海航空新城北京航空新城伦敦希思罗航空新城每一个国际化大都市，都有一个空港新城大型shoppingmall-翔天廊国际博览馆日本航空城：集酒店、购物、观光、高端物业一体的旅游圣

8、地空港运营区毗邻空港区机场酒店OutletSeacleGate Tower hotel日本机场临空观光城SEACLE机场酒店outletGate Tower hotel2日本关西机场内部日行关西机场酒店日航关西机场酒店日航关西机场酒店日航关西机场酒店关西机场附近Gate Tower hotelGate Tower hotelGate Tower hotelGate Tower hotel关西机场附近的临空观光城SEACLE临空观光城SEACLE关西机场附近的临空观光城SEACLE临空观光城SEACLE关西机场附近的outlet关西机场附近的outlet 韩国首尔仁川机场高尔夫、娱乐场、温泉浴场

9、、7个室内花园和一个韩国历史文物的博物馆 SKY72高尔夫球场韩国国立中央历史文物博物馆机场航站楼博物馆高尔夫仁川机场酒店仁川机场酒店3發展航空城：設自由貿易區，打造流行時尚中心 仁川機場還想把整個永宗島建築成為一個夢幻世界，將有媲美迪士尼的大型遊樂園，更有流行時尚園地（fashion island），機場已與法國流行協會簽署合作協議，將在機場內打造全新的流行時尚中心。 預計2020年的仁川機場，即將看到八星級的度假旅館、延著數公里海岸線開發的水上遊憩中心及世界級的大型醫療研究中心，都會在這個永宗島上一一實踐，屆時前往永宗島一遊，肯定會讓你有如置身夢幻仙境般的感覺。 同時，善用鄰近機場優勢，仁

10、川市在機場東南邊對岸的松島區，也正在興建韓國最大的世界尖端商務城市。 占地53平方公里大的自由經濟特區，將投資300億美元進行造鎮計畫。除了向西填海取得土地外，現有土地已規劃生技園區、高科技園區、金融中心、會場展示中心、高級飯店、高爾夫球名將Jack Nicklaus規劃的高爾夫球場、大學特區等，還會有兩棟151層的摩天大樓。 目前已取得美英等國業者進駐共同投資開發，如波特曼地產（Portman Holdings）與三星及現代合資興建雙子星摩天大樓，經費預估170億美元。另Gale及POSCO合資127億美元開發金融中心。英商AMEC則是出資24億美元興建連接松島及仁川機場的跨海大橋。松岛国际

11、商务区的商业中心在 Northeast Asia Trade Tower（东北亚贸易大厦）65层的 Northeast Asia Trade Tower 将成为韩国最高的建筑 、 Convention Center（Convensia 会议中心）将成为韩国最大的无立柱空间 Gateway Center 和 International Plaza 等关键项目中为领先的韩国公司和跨国企业提供4500万平方英尺的办公区伯爵高尔夫 烟湖国际高尔夫花博会天竺乡村高尔夫温榆河高端别墅区北京国际展览中心中国铁路博览馆莫奈公园顺义新城中心组团温榆河高端别墅区顺义新城中心组团首都机场朗豪酒店首都机场希尔顿酒店酒

12、店圈首都机场宾馆球场皇冠假日酒店北京航空城：集酒店、会展、休闲高端别墅区一体4首都机场免税店机场周边酒店国都大饭店天驿酒店机场周边酒店北京首都机场希尔顿酒店机场周边高尔夫球场天竺乡村高尔夫球场伯爵高尔夫球场会议中心、新国展中心新国际展览中心博物馆中国铁道博物馆虹港大酒店上海华港雅阁酒店仙霞高尔夫练习场华纳会展中心虹桥高尔夫俱乐部国际会议中心上海动物园航华公园上海虹桥机场上海虹桥机场5虹桥机场机场免税店虹桥机场周边酒店虹港大酒店上海华港雅阁酒店虹桥机场周边的公园上海动物园航华公园虹桥机场周边高尔夫球场仙霞高尔夫练习场虹桥高尔夫球场虹桥周边的会展中心上海国际会议中心华纳会展中心空港价值趋势，航空改

13、变世界前景，空港城市CBD居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城中心门户国际生活圈香港温榆河高端居住区，均价:3-5万/北京太谷国际高端居住区，均价:3-5万/上海东涌高端住宅区，均价:4万/香港深圳航空新城中国四大航空新城中，唯一未被挖掘的一个，与深圳城市地位完全不符 航空新城聚集国际豪宅区价值潜力水木兰亭莱蒙湖别墅嘉浩别墅顺义国际学校德威英国国际学校海嘉国际双语学校花香畦家园裕祥花园丽斯花园奥兰苑优山美地万科四季花城祥云天地波特兰花园温榆河高端别墅区顺义新城中心组团裕祥花园裕祥花园海嘉国际双语学校裕祥花园北京首都机场周边住宅分布项目产品单价棕榈滩独栋联排3.5万/一手阿凯笛亚庄园独栋联排3.5万

14、万/一手丽宫独栋7万/一手龙湾别墅独栋联排2.8-4.5万/二手优山美地独栋联排4.0-5.2万/二手滟澜山联排3.2-4.3万/二手丽嘉花园独栋2.8-3.6 万/二手阿凯笛亚庄园 丽宫 棕榈滩中央别墅位置：顺义区天竺镇、后沙峪乡景观：温榆河交通：机场高速公路、京顺路、四环路、五环路人文条件：1、临近涉外区域丽都地区、燕莎地区、东部使馆区 ；2、该板块具有景观和人文资源差异性，具有一定的不可替代性； 3、发展基础：涉外销售与租赁的支撑，具有明显的投资价值；4、香江天竺区域是北京最早成熟的高档别墅区，开发时间最早的别墅区，90年初即兴起；5、空港别墅区距离机场约1520公里左右；北京空港别墅区

15、是北京最早开发的别墅区，早期主要依托涉外销售与租赁2002-2003年各区别墅成交比较： 区域京昌天竺/香江西山马坡乡市区别墅供应量（套）920350250880620均价（万元/）0.95-1.5万1.32.01.00.651.11.82004-2006年历年各区别墅成交比较： 在外籍客户支撑下，北京空港区别墅价格较高檀宫四方西郊花园上海虹桥机场周边别墅分布西郊明苑别墅创世纪别墅新虹桥小别墅绿谷别墅西郊明苑别墅西郊一品苑楼盘产品单价（万/ ）竣工日期类型西郊明苑别墅独栋12.5-132012年一手楼四方西郊花园别墅独栋6.01995年二手楼创世纪别墅 独栋6.52000年二手楼新虹桥小别墅

16、独栋9.81990年 二手楼西郊一品苑独栋5.52002年二手楼文华别墅独栋、双拼6.21997年二手楼绿谷别墅独栋、联排6.351997年二手楼虹桥机场别墅区发展早，早期主要依托涉外客户进行外销浦东机场别墅区，外向型产业经济引领该片区别墅市场快速发展虹桥机场附近别墅区1、长宁板块是上海别墅市场发展较早的区域之一，几乎主宰上海别墅市场半个世纪，传统的高档住宅区；2、有大量的涉外客户，为外销别墅集中区，早期别墅楼盘非常多，上海其他任何板块均无法匹及 ；3、空港别墅区距离机场约1520公里左右；浦东机场附近别墅区1、有大量境外人士在此工作，目前长期在浦东创业、工作和居住的境外人士已逾百万人，中高档

17、别墅区已崛起和成熟。2、浦东新区的外向型产业经济造就了众多大面积的高档次的居住区，目前单价在整个上海的别墅市场最高 ；2005年各区别墅成交比较： 市中心别墅供应量极少，空港区域距离市区最近，价格处于各板块领军地位目前宝安机场各项规模指标仅为北京或上海机场规模的一半，未来还有很大发展空间。北京和上海空港区域别墅特征总结1：城市空港年客运总量超过4000万人次 1、起步早：发展时间较早，均为城市别墅市场发展较早的区域之一；2、国际客户支撑：有大量的涉外客户，早期依靠涉外力量带动片区别墅发展，别墅售价、租金及出租率均较高，国际性较强；3、距离较近：空港别墅区距离机场约1520公里左右；本项目不具体

18、此条件本项目共性条件本项目所在区域别墅发展历史不足，国际客户欠缺，项目发力还需依靠一定的区域发展及外界推动力，具备一定的未来发展前景。北京和上海空港区域别墅特征总结2：外籍客户资源较多，别墅区发展时间长未来可预期启示：航空新城是未来中心，发展潜力巨大 价值实现需要依托多方面条件国际空港价值对本项目借鉴意义： 重在未来发展价值1、提升区域在城市的地位；2、带动经济产业发展前景；3、激活区域房地产市场发展前景。空港价值趋势，航空改变世界前景，空港城市CBD居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城中心门户国际生活圈1.发展定位深圳航空新城航空新城前海中心罗湖福田中心华侨城后海城市地位：航空新城，与前海中心共

19、同铸就深圳西部中心，引领深圳未来发展深圳，城市一路向西。广州深圳香港东莞佛山中山珠海澳门航空新城码头航线机场航线机场航线机场航线深港机场快线穗莞深城际轨道大前海半小时生活圈发展定位:深圳航空新城将携手香港机场，共同打造泛太平洋的航空枢纽和全球航空物流网络香港机场2.整体规划深圳航空新城规划版图：规划面积90平方公里，启动区11平方公里1、大空港地区位于珠三角地理中心，地处珠三角核心发展走廊的交汇处，主要包括沙井、福永的西部滨海地区，其范围涵盖深圳机场、宝安西部沿江地区以及前海地区 ；2、大空港地区规划范围90平方公里，是指南至前海、北至松岗的西部滨海地 。其中最早启动区位于西海堤以东、锦程路以

20、西，总面积约11平方公里。 机场扩建：航空新城扩建，未来年客运吞吐量达到6000万人次，跻身世界前列深圳宝安国际机场扩建历程03年启动机场扩建项目前期工作06年6月发改委做出批复07年12月机场飞行区扩建陆域形成08年10月T3航站楼工程开工2009年1月9日码头工程开工预计2013年新航站楼投入运营现有航站楼T3航站楼扩建区域核心商贸区T3航站楼：预计2012年底投入使用深圳机场未来将跻身世界前10深圳机场规划客运量6000万3.交通配套深圳航空新城10号线：通达蛇口，2015年动工修建11号线：2016年12月建成15分钟直达福田中心1号线：2011年6月开通机场东站距离项目1.5公里穗莞

21、深城际轨道：2015年开通2.5分钟一趟20分钟到广州深圳国际机场：通往全国乃至世界107个城市福永码头：每天26个班次4条航线往返港澳交通资源：深圳唯一海陆空铁立体化交通区域20分钟：福田中心会展中心站10分钟：前海中心宝安中心站30分钟：香港中环深港机场快速通道：10分钟抵达香港机场30分钟抵达香港中环广深高速:25分钟抵达福田中心区（机场福永出口）4.产业规划深圳航空新城科技研发现代物流总部经济现代服务高端会展高新技术制造航空新城七大产业：生产型服务业产业规划:高端产业加速聚集，启动区近期将安排五个重大项目。 会展贸易中心商务功能区与城际企业总部保税物流服务区战略新兴产业信息服务与资讯五

22、个重大项目：规划中总部经济带沿宝安大道聚集宝安区国民经济和社会发展第十二个五年规划建设 “总部经济带”，定位为专业化总部聚集区依托高新技术产业和先进制造业较为发达的优势，重点发展高新技术产业研发总部和先进制造业企业总部。依托宝安中心区的高标准规划建设，发挥大铲湾集装箱码头的辐射作用，建设中心区商务总部集聚区，重点集聚金融业区域性总部、连锁商贸总部、海运物流总部以及上市公司和民营领军企业管理、财务、营销总部。依托全市航空城规划建设，配合宝安国际机场海陆空联合中转的大型枢纽机场、南中国货运门户机场规划定位，建设航空物流总部集聚区。西乡总部经济带：位于107国道西乡段两侧，东南起西乡大道，西北至机场

23、路，全长5公里，两侧宽度各约300米，通过旧改和城市更新，盘活土地4.59平方公里，定位为专业化总部集聚区，鼓励上市公司、大型制造业企业总部等入驻。已聚集的高端产业：12家世界500强，400多家外企，1800家企业美国艾默生集团公司日本东芝日本三井物产新加坡伟创力美国霍尼韦尔日本普利司通德国汉莎集团日本理光中国南玻集团英国高士集团公司日本爱普生日本友利电子公司日本津村药业有限公司日本YKK集团日本万宝至示意图深圳“第二会展中心”加快会展业基础设施和环境设施建设，积极争取在宝安机场新候机楼建成后，将原有的A、B候机楼改建为“深圳市第二会展中心”，建设相应的高品位、大面积的现代化专业会议中心和展馆，定期举行各类专业性会展和论坛。要充分利用宝安片区经济规模优势和电子信息制造业的知名度，积极开拓国内和国外两个市场，培育专业化的会议与展览业界的经纪、咨询、策划、设计和服务机构，加强会展场馆建设，完善会展设施。按照“政府推动，市场运作”的原则办好各类会议、展览和节庆活动。宝安区十二五规划5.商业配套深圳航空新城福永码头主题公园会展中心战略预留机场支持区中央商业走廊中央商务区深圳国际港T3商业区概念规划图（Outlet、大型购物广场）（国际会议中心、国际贸易中心、酒店、写字楼、综合商业）五星级酒店Office办公区综合商业区综合商业