房地产开发与经营管理第一章

1、房地产开发与经营管理概论 建管学院 曾德珩Email：QQ: 453656511微信：zengdeheng5111课程介绍 课程的教学包括两部分，即：房地产开发经营和房地产管理。房地产开发经营从房地产经营者角度出发，以市场为基础，以商品生产和商品交换为手段，为一定企业目标而进行的一系列有组织的经济活动。房地产管理包括房地产企业管理与房地产业的行政管理两种。前者主体是房地产企业的决策者，后者一般是各级政府相关主管部门与相关课程的关系第五学期 房地产开发经营管理（1）第六学期 房地产开发经营管理（2）第四学期 建设与房地产法规、城市经济与房地产市场第六学期 房地产投资与融资、房地产合同管理、房地产

2、财务管理第七学期 房地产策划参考用书房地产开发经营与管理（中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材）（中国物价出版社）房地产开发与经营管理（中国建工版社）房地产开发经营与管理 （中国电力出版社）房地产开发与经营 （清华大学出版社）课程内容绪论 房地产开发的程序房地产投资基本知识房地产市场调查房地产开发的建设过程 房地产投资的资金融通 房地产市场营销 物业管理考核方式综合考核课堂考勤（10%）课程作业（30%）课程结束考试（60%）课程考试时间（课程结束两周以内）第一章 绪论1. 房地产的基本概念（1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。 （2）包括：

3、土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。思考：今天的房地产与古代的房地产有什么不同？Company Logo 房地产位置的固定性 房地产使用的耐久性 房地产的异质性（独特性） 土地供给的稀缺性 房地产投资与消费的双重性 房地产的相互影响性 房地产的易受限制性 房地产的难以变现性 房地产特性Company Logo（1）房地产位置的固定性分幅、分丘与分户分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点。分丘图是房产分幅图的局部明细图，是根据核发房屋所有权证和土地使用权证的需要，以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，分丘绘制而成。每

4、丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图，即作为产权证上的附图，具有法律效力，是保护房地产产权人合法权益的凭证。房产分户图的比例尺一般采用1:200，分户图的方位应使房屋的主要边线与图廓边线平行，按房屋的朝向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。Company Logo设计使用年限？提问：为什么我国建筑寿命不足30年？（2）房地产使用的耐久性（3）房地产的异质性（独特性） 房地产位置固定 不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别 使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同 （1）临时性结构，5年（2）易于替换的结构构件，25年（3）普通

5、房屋和构筑物，50年，（4）纪念性建筑和特别重要的建筑结构，100年。 Company Logo（4）土地供给的稀缺性土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性提问：除上述原因外，中国房地产市场的垄断还有哪些表现？Company Logo房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。（5）房地产投资与消费的双重性（6）房地产的相互

6、影响性 房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受周围房地产利用即环境变动的影响，称为溢出效应或外部性。“学区房”、“轨道”房现象Company Logo（7）房地产的易受限制性政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现： 警察权：政府为增进公共安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等做出规定； 征收权：为了社会公众利益，如修公路、建学校等可以强行取得单位和个人的房地产，并给与补偿； 征税权：政府为了提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收； 充公权：政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况

7、下，无偿收回房地产。（8）房地产的难以变现性Company Logo房地产分类按其用途划分： 居住物业 商业物业 工业物业 旅游房地产 农业房地产 特殊用途物业 按其是否产生收益划分： 收益性房地产 非收益性房地产按经营使用方式划分： 自用型房地产 营业性房地产 出租型房地产 出售型房地产 按物质形态划分： 土地 在建工程 建成后物业按土地状态划分：熟地毛地生地 2. 房地产业概述房地产业的内涵从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。 主体包括：房地产投资主体、房地产开发主体、房 地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管 理服务商、房地产中介

8、组织和其他主体。 经济活动包括：房地产投资、房地产开发、房地产 经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房 地产中介服务及其他经济活动。 Company Logo3. 房地产市场及其运行规律房地产市场的概念 狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。 广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。Company Logo房地产市场分类按区域划分： 重庆房地产市场 北京房地产市场 华北房地产市场 华东房地产市场 按用途划分： 住宅市场 商业房地产市场 工业房地产市场 特殊用途房地产市场 按功

9、能划分： 房产市场 土地市场 房地产金融市场 房地产信息技术市场 按交易方式划分： 房地产销售市场 房地产租赁市场 房地产担保市场 房地产保险市场市场机制是通过市场上供求关系的变化带动市场的运行，即供求状况会影响市场价格围绕生产价格上下波动，价格是调节房地产市场的核心。 一个完善、规范化的房地产市场，供求、价格、利率的变动、都是通过竞争来实现的。房地产的交易既包括买方之间的竞争和卖方之间的竞争，同时也包括买卖双方之间的竞争。 （一）供求机制房地产市场的运行机制（二）竞争机制（三）风险机制 房地产是一个预期利润丰厚的产业，根据风险同酬的原则，必然也存在很大的风险。在房地产市场上，买卖双方必须对利

10、益和风险作出正确的衡量，并据以调节自己的行为。 房地产市场分析的四象限模型思考：房地产周期？房地产市场的自然周期长期平均空置率就是房地产市场自然周期中的平衡点，分四个周期。长期平均空置率下降上升ABCDE供给停止或很低需求有增长趋势租金增长率仍下滑空置率有下降趋势需求增长加快空置率下降租金增长率稳定或小步上升需求继续上涨租金增长率快速上涨，空置率继续下降需求继续上升，开始新的建设但需求增长比供给快空置率仍下降，租金增长率上升供给增长率需求增长率供给增长率超过需求空置率开始上升租金增长率仍缓慢上升需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑基钦库存周期(大

11、约36-40个月)朱格拉资本投资周期（约十年）库兹涅茨房地产周期（约18 - 20年）康德拉季耶夫周期（约45到60年）第一个周期开始于工业革命，包括蒸汽机、水力织布机等技术发明孕育出来的第二个周期则是来自铁路业的繁荣，它开始于1843年，终结于1887年杰伊古尔德的做空袭击第三个周期是从建造电厂开始的，其后又受到自动化、钢铁、玻璃、公路以及纺织业发展的推波助澜。库兹涅兹周期理论库兹涅兹周期理论是一种从生产和价格的长期运动中揭示主要资本主义国家经济周期的理论。库兹涅兹认为经济中存在长度为1525年不等的长期波动。这种波动在美国的许多经济活动中，尤其是建筑业中表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称

12、为建筑业周期，房地产价格周期。二战以后，美国房价三个低点分别是1974年，1992年，2010年。香港房地产第一轮涨跌周期（1954-1968），持续了15年左右。香港房地产第二轮涨跌周期（1969-1985），持续了17年左右。香港房地产第三轮涨跌周期（1985-2003），持续了19年左右。延伸：索罗斯金融炼金术第四章 信贷与管制的周期强劲增长的经济倾向于增加资产价值和增加未来收入流量，两者都是评估信用时所依靠的指标。在信贷扩张反身性过程的早期阶段，所涉及的信用金额相对不大，对抵押品估价的影响是可以忽略不计的，这也是为什么这一过程在最初阶段显得很稳健的缘故。可是，随着负债总额的累积，信贷总

13、额的权重日增并开始对抵押品价值产生了增值的效应。这个过程一再持续，直到总信贷的增加无法继续刺激经济的那一点为止。此时，抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用，而由于新贷款未能加速增长，抵押品价值就开始下降。抵押价值的侵蚀对经济活动产生了抑制的作用，反过来又加强了对抵押品价值的侵蚀。到了那个阶段，抵押品已经用至极限了，轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求，这又进一步加剧了经济的衰退。这就是对一个典型的繁荣萧条循环过程的剖析。Company Logo房地产市场指标房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率(居住率、吸纳率)、投资回报率

14、（收益率）、房地产市场增长率等。 房地产市场指标分类： 供给指标 需求指标 交易指标 Company Logo（1）供给指标 存量（Stock, St） 新竣工量（New Completions, NCt） 灭失量（vanishing amount Ofestate ，t） 空置量（Vacancy, VCt） 空置率（Vacancy Rate, VRt） 可供租售量（Houses for Sale/Rental, HSRt） 房屋施工面积（Buildings Under Construction ,BUCt） 房屋新开工面积（Construction Starts, CSt） 平均建设周期（C

15、onstruction Period, CPt） 竣工房屋价值（Value of Buildings Completed, VBCt） Company Logo我国的空置量（Vacancy, VCt）：是指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指报告期末已经竣工的可供销售或者出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工及本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已经竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。美国空置量房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋。Company Logo（2）需求指标 国内生产总值 人口数（包括户籍人口、常住人口和现有人口） 就业人员数量（包括在岗职工、再就业的离退休人员、私 营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业 人员、农村就业人员、其他就业人员） 城镇登记失业率 城镇居民家庭可支配收入 城镇居民家庭总支出: 食品+衣着+家用设备用品及服务+医疗保健+交通通讯+娱乐教育文化+居住+杂项 商品零售价格指数（RPI） 消