高校PPT课件：房地产企业会计（第四版）

1、房地产企业会计-理论与实务（第四版）课程体系第1章房地产企业会计的基础理论第2章房地产企业的流动资产第3章房地产企业的非流动资产第4章房地产企业的负债第5章房地产企业的所有者权益第6章房地产企业的成本与费用第7章房地产企业的收入与利润第8章房地产企业的财务报告第9章房地产企业的财务评价第一章 房地产企业会计的基础理论1.价值塑造了解中华人民共和国民法典。熟悉中华人民共和国会计法。2.知识体系掌握房地产企业会计的概念、核算内容。熟悉房地产企业会计的核算要求。了解我国房地产企业会计核算法规体系。3.能力培养培养法治意识和严谨的科学精神。培养对房地产企业会计基础理论的认知能力。培养对房地产企业会计要

2、素、会计假设、核算方法、计量属性和会计科目的分析能力。教学目标思政专栏思政元素1-1：中华人民共和国民法典（主席令第四十五号）思政元素1-2：中华人民共和国新会计法（2017年11月4日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修正。）案例引入保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）于1992年成立，是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。在多年的专业开发过程中，保利发展培养了以商品住宅开发销售为主、经营性物业开发持有为辅的综合开发能力；以“和者筑善”为价值理念，致力于创造自然、建筑、人文交融的人居生活，打造了康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列，

3、包含花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多种品类，涵盖住宅、写字楼、星级酒店、购物中心、商贸会展、高端休闲地产等多种业态；形成了覆盖珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈，遍布全国众多主流城市的战略布局。在房地产开发主业快速发展的同时，保利发展还积极拓展建筑设计、工程施工、销售代理、物业管理、商业运营、会展服务、健康养老、房地产金融等相关行业，形成了以房地产开发为主、相关行业稳步发展的业务格局。保利发展2021年全年预计实现营业收入2 850.5亿元（未经审计），同比上升17.2%；实现归母净利润275.8亿元，同比下降4.7%。问题提出作为保利发展的财务人员，必

4、须了解、熟悉和掌握房地产企业会计核算基本理论、核算要求、科目设置和法规体系等基本知识。第一章 房地产企业会计的基础理论第一节房地产企业会计的核算内容第二节房地产企业会计的核算要求第三节房地产企业会计的科目设置第四节房地产企业会计的法规体系第一节 房地产企业会计的核算内容一、房地产企业会计的定义房地产企业会计就是运用企业会计准则和核算方法，以货币为主要计量单位，连续、系统地对房地产开发的经济活动和与之相关的管理活动进行反映、监督和控制的过程。二、房地产企业会计的核算内容（一）房地产企业资产（二）房地产企业负债（三）房地产企业所有者权益（四）房地产企业收入（五）房地产企业费用（六）房地产企业利润（

5、一）房地产企业资产流动资产货币资金结算资金交易性金融资产存货非流动资产固定资产无形资产长期投资（二）房地产企业负债流动负债有息债务无息债务非流动负债长期借款应付债券（三）房地产企业所有者权益1.实收资本2.资本公积3.其他综合收益4.盈余公积5.未分配利润（四）房地产企业收入1.销售商品房收入2.有偿转让商品性建设场地收入3.结算代建工程款收入4.提供装修装饰、售后服务等劳务收入5.转让无形资产使用权等所形成让渡资产使用权收入（五）房地产企业费用1.开发商品房成本2.开发商品性土地成本3.提供装修装饰、售后服务等劳务成本4.转让无形资产使用权等活动中所发生的各种耗费5.房地产企业期间费用（六）

6、房地产企业利润1.房地产企业营业利润2.房地产企业投资收益3.房地产企业利润总额4.房地产企业净利润5.房地产企业其他综合收益第二节 房地产企业会计的核算要求一、核算前提（一）会计主体（二）持续经营（三）会计分期（四）货币计量二、核算基础房地产企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，无论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用处理。凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用处理。三、会计信息质量要求1.可靠性2.相关性3.可理解性4.可比性5.实质重于形式6.重要性7.谨慎性8.及时性四、计量属性1

7、.历史成本2.重置成本3.可变现净值4.现值5.公允价值第三节房地产企业会计的科目设置一、设置原则（一）统一编号（二）可在遵循企业会计准则的基础上自行确定（三）根据企业具体情况设置科目名称二、会计科目设置1.根据企业会计准则对会计核算的一般要求，结合房地产企业生产经营活动所涉及的一般会计核算内容，设置统一的会计科目，主要解决和满足房地产企业一般核算的需要。2.房地产企业的科目设置，主要参考企业会计准则应用指南（2018）。第四节房地产企业会计的法规体系一、历史演变第一阶段为19932001年的行业会计制度阶段第二阶段为20012006年的企业会计制度阶段第三阶段为2007年开始试行的新企业会计

8、准则阶段二、会计法会计法是我国会计工作的根本大法，它在我国的会计规范体系中处于最高层次，是其他会计规范制定的基本依据。会计法对我国会计工作的主要方面做出规定，涉及我国会计工作的各个领域，它用法律形式确定了会计工作的地位和作用，对我国会计管理的体制、会计核算和会计监督的对象及内容，会计机构、会计人员的职责和权限以及有关的法律责任做出了明确的规定。三、会计制度第一层次是按照企业性质和规模，分别建立企业会计准则、金融企业会计准则和小企业会计准则所应遵循的一般原则。第二层次是在第一层次的基础上，分别建立操作性较强的，有关会计科目的设置、具体账务处理及财务报告的编制和对外报送办法。第三层次是在上述两个层

9、次的基础上，对于各行业企业专业性较强的会计核算，将陆续以专业会计核算办法的形式发布。本章讲解结束!房地产企业会计-理论与实务（第四版）第二章 房地产企业的流动资产1.价值塑造了解现金管理暂行条例实施细则。熟悉企业会计准则第1号-存货。2.知识体系掌握房地产企业应收票据、坏账损失、应收债权融资、材料和设备核算的账务处理。熟悉房地产企业货币资金各种结算方式及应收账款、预付账款和其他应收款的核算；存货的初始计量、发出和期末计价；交易性金融资产、委托加工物资、低值易耗品、周转房的核算方法。了解房地产企业库存现金、银行存款的管理方法；存货的分类和确认条件。3.能力培养培养房地产企业的内部控制意识。培养对

10、房地产企业的流动资产核算的认知能力。培养对房地产企业货币资金、交易性金融支出、应收账款、存货的分析能力。教学目标思政专栏思政元素2-1：现金管理暂行条例实施细则（银发1988288号）思政元素2-2：企业会计准则第1号-存货案例引入保利发展2021第三季度资产负债表报显示，该公司流动资产项目期末余额为126 418 221.23万元，比期初增加了12 795 669.11万元，增幅为11.26%，其中货币资金项目为13 210 891.40万元，应收账款及应收票据项目为332 000.74万元，预付款项项目为5 651 880.80万元，应收股利项目为29 872.26万元，应收利息项目为31

11、5.28万元，其他应收款项目为16 707 627.82万元，存货项目为83 957 517.04万元。问题提出作为保利发展财务人员，必须了解、熟悉和掌握该公司流动资产确认、计量和核算理论知识和实操技能。 内容提要第一节房地产企业的货币资金第二节房地产企业的交易性金融资产第三节房地产企业的应收款项第四节房地产企业的存货第一节 房地产企业的货币资金一、确认（一）货币资金确认（二）银行存款确认（三）其他货币资金的确认（一）货币资金的确认1.库存现金2.个人支票3.旅行支票4.银行汇票5.银行本票6.邮政汇票7.保付支票（二）银行存款的确认1.银行存款2.银行汇票3.银行本票4.商业汇票5.支票6.

12、信用卡7.汇兑（三）其他货币资金1.银行本票存款2.银行汇票存款3.外埠存款4.信用卡存款5.在途资金二、计量与核算（一）库存现金核算1.房地产企业应当设置“库存现金”科目，借方登记库存现金的增加，贷方登记库存现金的减少，期末余额在借方，反映房地产企业实际持有的库存现金的金额。2.房地产企业应当设置库存现金总账和库存现金日记账，分别进行房地产企业库存现金的总分类核算和明细分类核算。3.房地产企业应当按规定进行现金的清查，一般采用实地盘点法，对于清查的结果应当编制现金盘点报告单。4.如果账实不符，发现有待查明原因的现金短缺或溢余，应先通过“待处理财产损溢”科目归集。按管理权限报经批准后，分别以下

13、情况处理：（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿或保险公司赔偿的部分，记入“其他应收款”科目；属于无法查明的其他原因，记入“管理费用”科目。（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，记入“其他应付款”科目；属于无法查明原因的，记入“营业外收入”科目。（二）银行存款核算1.房地产企业可按开户银行和其他金融机构、存款种类等设置“银行存款日记账”。2.房地产企业收到往来单位通过银行转来的款项以及房地产企业将款项存入银行或其他金融机构时，应借记“银行存款”账户，贷记有关账户；房地产企业从银行存款户中支付款项或从银行提取现金时，应借记有关账户，贷记“银行存款”账户。3. “银行存款日记账”应定期

14、与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。房地产企业银行存款账面余额与银行对账单余额之间如有差额，应编制“银行存款余额调节表”进行调节。【例2-1】（三）其他货币资金的核算1.银行汇票存款2. 银行本票存款3.信用卡存款4.信用证保证金存款5.存出投资款6.外埠存款第二节房地产企业的交易性金融资产房地产企业金融资产属于房地产企业流动资产的重要组成部分。金融资产是指房地产企业持有的现金、其他方的权益工具以及符合下列条件之一的资产。(1) 从其他方收取现金或其他金融资产的合同权利。(2) 在潜在有利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同权利。(3) 将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍

15、生工具合同，且企业根据该合同将收到可变数量的自身权益工具。(4) 将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。一、确认1.股票2.基金3.可转换债券二、计量与核算（一）账户设置：为了核算交易性金融资产的公允价值及其变动，需要设置“交易性金融资产”账户，并按交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”和“公允价值变动”设置明细账进行明细核算。（二）交易性金融资产的初始计量与核算房地产企业取得交易性金融资产时，应当按照该金融资产取得时的公允价值作为其初始确认金额，记入“交易性金融资产成本”科目。取得交易性金融资产所

16、支付价款中包含了已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息的，应当单独确认为应收项目，记入“应收股利”或“应收利息”科目。【例2-2】1.购买A上市公司股票时：借：交易性金融资产成本10 000 000 贷：其他货币资金存出投资款10 000 0002.支付相关交易费用时：借：投资收益25 000 贷：其他货币资金存出投资款25 000（三）交易性金融资产持有期的再计量和核算房地产企业持有交易性金融资产期间对于被投资单位宣告发放的现金股利或房地产企业在资产负债表日按分期付息、一次还本债券投资的票面利率计算的利息收入，应当确认为应收项目，记入“应收股利”或“应收利息”科目，并计入

17、投资收益。【例2-3】1.20X2年1月8日，购入丙公司的公司债券时：借：交易性金融资产成本25 500 000 应收利息500 000 投资收益300 000 贷：银行存款26 300 0002.20X2年2月5日，收到购买价款中包含的已宣告发放的债券利息时：借：银行存款500 000 贷：应收利息500 0003.20X2年12月31日，确认丙公司的公司债券利息收入时：借：应收利息1 000 000 贷：投资收益1 000 0004.20X2年2月10日，收到持有丙公司的公司债券利息时：借：银行存款1 000 000 贷：应收利息1 000 000（四）交易性金融资产的期末计量与核算资产负

18、债表日，交易性金融资产应当按照公允价值计量，公允价值与账面余额之间的差额计入当期损益。房地产企业应当在资产负债表日按照交易性金融资产公允价值与其账面余额的差额，借记或贷记“交易性金融资产公允价值变动”科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。【例2-4】1.20 x2年6月30日，确认该笔债券的公允价值变动损益时：借：交易性金融资产公允价值变动300 000 贷：公允价值变动损益300 0002.20 x2年12月31日，确认该笔债券的公允价值变动损益时：借：公允价值变动损益200 000 贷：交易性金融资产公允价值变动200 000（五）交易性金融资产的处置核算房地产企业应按实际收到的金额，

19、借记“银行存款”等科目，按该金融资产的账面余额，贷记“交易性金融资产”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。【例2-5】借：银行存款25 650 000 贷：交易性金融资产成本25 500 000 公允价值变动100 000 投资收益50 000第三节房地产企业的应收款项一、确认（一）应收账款（二）应收票据（三）预付账款（四）其他应收款二、计量（一）应收账款（二）应收票据（三）预付账款（四）其他应收款三、核算（一）应收账款核算1.为了反映和监督应收账款的增减变动及其结存情况，房地产企业应设置“应收账款”科目，不单独设置“预收账款”科目的房地产企业，预收的账款也在“应收账款”科目核算。2.

20、房地产企业销售产品或材料等发生应收款项时，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”“其他业务收入”等科目；收回款项时，借记“银行存款”等科目，贷记“应收账款”科目。【例2-6】1.办理托收手续借：应收账款万达公司10 000 000 贷：主营业务收入10 000 0002.货款在10天内收到借：银行存款9 800 000 财务费用200 000 贷：应收账款万达公司10 000 0003.如果超过了现金折扣的最后期限借：银行存款10 000 000 贷：应收账款万达公司10 000 000【例2-7】借：应收票据11 300 000 贷：应收账款11 300 000（二）坏账及坏账损失核算1

21、.坏账损失确认（1）债务人死亡，以其遗产清偿后仍然无法收回；（2）债务人破产，以其破产财产清偿后仍然无法收回；（3）债务人较长时期内未履行其偿债义务，并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小。2. 坏账损失账务处理1.对于房地产企业的坏账损失采用备抵法。备抵法首先要按期估计坏账损失。估计坏账损失主要有三种方法：（1）应收账款余额百分比法（2）账龄分析法（3）销货百分比法2.提取坏账准备时，借记“资产减值损失”科目，贷记“坏账准备”科目；发生坏账损失时，借记“坏账准备”科目，贷记“应收账款”科目；已确认并转销的坏账又收回时，借记“应收账款”科目，贷记“坏账准备”科目，同时借记“银行存款”科目

22、，贷记“应收账款”科目。【例2-8】（1）20X2年末提取坏账准备的账务处理为：借：资产减值损失50 000 贷：坏账准备50 000（2）锦绣房地产开发公司20X3年实际发生坏账损失70 000元。确认坏账损失时，应做如下账务处理：借：坏账准备70 000 贷：应收账款70 000（3）锦绣房地产开发公司20X3年年末应收账款余额为1 200 000元，“坏账准备”账户应保持的贷方余额为60 000元（1 200 0005%）；“坏账准备”账户的实际余额为借方 20 000元（50 000-70 000），所以本年年末应计提坏账准备80 000 元（20 000+60 000）。应做如下账务

23、处理：借：信用减值损失80 000 贷：坏账准备80 000（4）锦绣房地产开发公司20X4年3月27日收到2015年已转销的坏账40 000元，已存入银行。20X4年8月31日，又确认坏账损失10 000元，应做如下账务处理：20X4年3月27日，收到已转销的坏账时：借：应收账款40 000 贷：坏账准备40 000借：银行存款40 000 贷：应收账款40 00020X4年8月31日，新确认坏账损失时：借：坏账准备10 000 贷：应收账款10 000（5）锦绣房地产开发公司20X4年年末应收账款余额为1 100 000元。“坏账准备”账户应保持的余额为55 000元（1 100 0005

24、%），现有贷方余额90 000元（60 000+40 000-10 000），所以本年年末应冲减坏账准备35 000元（55 000-90 000），应做如下账务处理：借：坏账准备35 000 贷：信用减值损失35 000（三）应收票据核算1.取得应收票据和收回到期票款（1）因债务人抵偿前欠货款而取得的应收票据，借记“应收票据”科目，贷记“应收账款”科目（2）因房地产企业销售商品、提供劳务等而收到开出、承兑的商业汇票，借记“应收票据”科目，贷记“主营业务收入”科目（3）商业汇票到期收回款项时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“应收票据”科目【例2-9】1.锦绣房地产开发公司应做如

25、下账务处理：借：应收账款 1 853 000贷：主营业务收入 1700 000 应交税费应交增值税（销项税额） 153 0002.6月15日，锦绣房地产开发公司收到三星公司寄来的一张3个月期的商业承兑汇票，面值为1853000元，抵付所欠房款。锦绣房地产开发公司应做如下账务处理：借：应收票据1853000贷：应收账款 18530003.9月15日，锦绣房地产开发公司上述应收票据到期，收回票面金额1853000元存入银行。锦绣房地产开发公司应做如下账务处理：借：银行存款1853000贷：应收票据 18530002.转让应收票据房地产企业将持有的商业汇票背书转让以取得所需物资时，按应计入取得物资成

26、本的金额，借记“材料采购”或“原材料”“库存商品”等科目，按商业汇票的票面金额，贷记“应收票据”科目，如有差额，借记或贷记“银行存款”等科目。【例2-10】借：原材料 1 639 823应交税费应交增值税（进项税额）213 177贷：应收票据 1 853 0003.应收票据贴现票据贴现的有关计算公式如下：票据到期价值=票据面值（1+年利率票据到期天数360）或票据到期价值=票据面值（1+年利率票据到期月数12）对于无息票据来说，票据的到期价值就是其面值。贴现息=票据到期价值贴现率贴现天数360贴现天数=贴现日至票据到期日实际天数-1贴现所得金额=票据到期价值-贴现息（四）预付账款核算1.预付承

27、包单位款账务处理（1）房地产企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记“预付账款预付承包单位款”科目，贷记“银行存款”科目（2）房地产企业拨付承包单位抵作备料款的材料，借记“预付账款预付承包单位款”科目，贷记“原材料”等科目（3）房地产企业与承包单位结算工程款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”承付工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款应付工程款”科目，贷记“预付账款预付承包单位款”科目。【例2-11】（1）20X2年1月1日，根据有关凭证，做账务处理如下：借：预付账款预付承包单位款1 300 000 贷

28、：银行存款1 300 000（2）20X2年4月30日，收到结算账单，做账务处理如下：借：开发成本1 500 000 应交税费应交增值税（进项税额）195000贷：应付账款 1695000借：应付账款1 300 000贷：预付账款预付承包单位款1 300 0002.预付供应单位款账务处理（1）房地产企业根据购销合同的规定向销货方预付货款时，借记“预付账款预付供应单位款”科目，贷记“银行存款”科目（2）房地产企业收到所购货物时，根据有关发票账单金额，借记“原材料”等科目，贷记“预付账款预付供应单位款”科目（3）当预付货款小于采购货物的货款及增值税时，应将不足部分补付，借记“预付账款预付供应单位款

29、”科目，贷记“银行存款”科目（4）当预付货款大于采购货物的货款及增值税时，对收回的多余款项应借记“银行存款”科目，贷记“预付账款预付供应单位款”科目【例2-12】（1）预付50%的货款：借：预付账款预付供应单位款113000贷：银行存款 113000（2）收到西乡塘物资公司发来的1 000千克材料，经验收无误，有关发票记载的货款为200 000元，增值税26 000元。据此以银行存款补付不足款项。借：原材料200 000应交税费应交增值税（进项税额）26 000贷：预付账款预付供应单位款 226 000借：预付账款预付供应单位款113 000贷：银行存款 113 000（五）其他应收款核算1.

30、日常业务的账务处理（1）房地产企业发生其他应收款时，借记“其他应收款”科目，贷记“库存现金”“银行存款”“营业外收入”等科目（2）收回备用金以外的其他应收款时，借记“库存现金”“银行存款”“应付职工薪酬”等科目，贷记“其他应收款”科目。【例2-13】（1）垫支时：借：其他应收款李刚 500 贷：银行存款 500（2）扣款时：借：应付职工薪酬垫付医药费 500 贷：其他应收款李刚 500【例2-14】（1）20X2年4月1日，支付押金的账务处理如下：借：其他应收款押金 8 000 贷：银行存款 8 000（2）20X2年4月30日，收到出租方退还的押金，账务处理如下：借：银行存款 8 000 贷

31、：其他应收款押金 8 0002.其他应收款坏账损失的核算（1）经批准作为坏账的其他应收款，借记“坏账准备”科目，贷记“其他应收款”科目。（2）已确认并转销的坏账损失，如果以后又收回，按实际收回的金额，借记“其他应收款”科目，贷记“坏账准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记“其他应收款”科目。（六）应收债权融资核算1.抵押借款【例2-15】（1）20X2年3月1日以应收账款抵押并开具票据借款：借：库存现金520 000 财务费用80 000 贷：应付票据600 000（2）假设：20X2年3月，锦绣房地产开发公司收回500 000元抵借应收账款：借：库存现金500 000 贷：应收账款50

32、0 000（3）20X2年4月1日，将3月份收款500 000元连同应计利息5 000元（500 00012%12）付给银行：借：应付票据495 000 财务费用5 000 贷：库存现金500 000（4）假设：20X2年4月，锦绣房地产开发公司有10 000元未收回的抵借应收账款确认为坏账，其余290 000元（800 000-500 000-10 000）全部收回：借：库存现金290 000 坏账准备10 000 贷：应收账款300 000（5）假设：20X2年5月1日，将应付票据未付部分105 000元连同应计利息1050元（105 00012%12）付给银行：借：应付票据105 000

33、 财务费用1 050 贷：库存现金106 0502.应收账款让售（1）无追索权让售在账务处理上，让售方应按实际收到的款额借记“库存现金”或“银行存款”科目，按支付的手续费借记“财务费用”科目，按应收账款账面价值贷记“应收账款”科目。（2）有追索权让售有追索权让售的账务处理，按借款业务处理，即在交易发生时贷记一个负债科目，而不注销应收账款；同时对代理商收取的手续费作为递延融资成本（利息费用），在应收账款持有期内摊销。第四节房地产企业的存货一、含义及种类1.原材料2.低值易耗品3.设备4.委托加工物资5.开发产品6.分期收款开发产品7.出租开发产品8.周转房9.在建开发产品二、确认1.符合存货的定

34、义：凡是在盘存日期，法定所有权属于房地产企业所有的一切货品，不论其存放地点，都应视为房地产企业的存货。2.与该存货有关的经济利益很可能流入房地产企业3.该存货的成本能够可靠地计量三、计量（一）存货初始成本计量1.外购存货的成本（1）存货的购买价款（2）存货的相关税费（3）其他可归属于存货采购成本的费用2.自制存货的成本=直接材料+直接人工费+其他直接费用+应分摊的间接制造费用3. 委托外单位加工的存货成本=原材料+包装物+低值易耗品+半成品+产成品+加工费+运输费+装卸费+税金4.其他方式取得的存货成本（1）投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允

35、的除外。在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，按照该项存货的公允价值作为其入账价值。（2）盘盈的存货应按其重置成本作为入账价值，并通过“待处理财产损溢”科目进行账务处理，按管理权限报经批准后冲减当期管理费用。（3）通过提供劳务取得的存货，其成本按劳务提供人员的直接人工和其他直接费用以及可归属于该存货的间接费用确定。（4）接受捐赠的存货，按以下规定确定其实际成本：捐赠方提供了有关凭据（如发票、报关单、有关协议）的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：第一，同类或类似存货存在活跃市场的，按同类或类似存货的市场价格估计的金额，加

36、上应支付的相关税费，作为实际成本；第二，同类或类似存货不存在活跃市场的，按该接受捐赠的存货的预计未来现金流量现值，作为实际成本。（5）通过非货币性资产交换取得的存货成本支付补价：应当以换出资产的公允价值加上支付的补价（即换入资产的公允价值）和应支付的相关税费作为换入存货的成本；换入存货成本与换出资产账面价值加支付的补价、应支付的相关税费之和的差额应当计入当期损益。收到补价：应当以换入资产的公允价值（或换出资产的公允价值减去补价）和应支付的相关税费作为换入资产的成本；换入资产成本加上收到的补价之和与换出资产账面价值加上应支付的相关税费之和的差额应当计入当期损益。5.不计入存货成本的相关费用（1）

37、非正常消耗的直接材料、直接人工及制造费用应计入当期损益，不得计入存货成本。（2）仓储费用指房地产企业在采购入库后发生的储存费用，应计入当期损益。但是，在生产过程中为达到下一个生产阶段所必需的仓储费用则应计入存货成本。（3）不能归属于使存货达到目前场所和状态的其他支出，不符合存货的定义和确认条件，应在发生时计入当期损益，不得计入存货成本。（4）房地产企业采购用于广告营销活动的特定产品，向客户预付货款未取得商品时，应作为预付账款进行账务处理，待取得相关商品时计入当期损益（销售费用）。房地产企业取得广告营销性质的服务比照该原则进行处理。（二）发出存货计量1.先进先出法2.移动加权平均法3.月末一次加

38、权平均法4.个别计价法（三）存货期末计量1.存货期末计量原则（1）资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。（2）资产负债表日，当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计量。（3）当存货成本高于其可变现净值时，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。2.存货期末计量方法（1）存货减值迹象的判断（2）可变现净值的确定四、房地产企业存货核算（一）按实际成本计价的材料收发的核算1.应设置的会计科目按实际成本计价进行物资采购收发的总分类核算时，应设置“原材料”“在途物资”“应付账款”“预付账款”等总分类账户。2.核算内容（1）取得外购材料的核算（2）自制并验收入库的材料核算（3）投资者投入的材料核

39、算（4）接受捐赠的材料核算（5）通过非货币性交换取得的原材料核算（6）通过债务重组取得的原材料核算（7）有关材料购入短缺和毁损的核算（8）材料发出的核算【例2-16】借：原材料 510 000 应交税费应交增值税（进项税额）65 900贷：银行存款 575 900【例2-17】借：在途物资 50 000 应交税费应交增值税（进项税额）6500 贷：银行存款 56 500借：原材料 50 000 贷：在途物资 50 000【例2-18】借：原材料 202 000 应交税费应交增值税（进项税额）18 180贷：应付账款 220 180待以后支付该批材料款项时，应做如下账务处理：借：应付账款 220

40、 180贷：银行存款 220 180若对方同意延期付款，开出并承兑商业汇票抵付上项应付账款时，应做如下账务处理：借：应付账款 220 180贷：应付票据 220 180【例2-19】借：原材料100 000 贷：应付账款暂估应付账款100 000待下月初，用红字金额冲销上述分录：借：原材料100 000（红字）贷：应付账款暂估应付账款100 000（红字）当收到该批材料结算凭证时，按实际支付预制件材料买价100 000元，以及实际支付的增值税13000元，已经取得增值税专用发票。应做如下账务处理：借：原材料 100 000应交税费应交增值税（进项税额）9 000贷：银行存款 109 000【例

41、2-20】借：预付账款200 000 贷：银行存款200 000收到电线电缆厂按合同规定的数量和期限发来的电线，该批电线全部货款300 000元，以及按货款的9%计算的增值税27 000元，已经取得增值税专用发票。扣除房地产企业已预付的200 000元货款后，其余额通过银行付清，应做如下账务处理：借：原材料 300 000 应交税费应交增值税（进项税额）27 000贷：预付账款 327 000结清款项：借：预付账款127 000贷：银行存款 127 000【例2-21】借：原材料50 000 贷：辅助生产成本50 000【例2-22】借：原材料400 000 应交税费应交增值税（进项税额）36

42、 000 贷：实收资本436 000【例2-23】借：原材料100 000 应交税费应交增值税（进项税额）9 000 贷：营业外收入 109 000【例2-24】借：固定资产清理65 000 累计折旧35 000 贷：固定资产100 000借：固定资产清理1 500 贷：银行存款1 500借：原材料75 000 应交税费应交增值税（进项税额）9750贷：固定资产清理66 500营业外收入 18 250【例2-25】（1）换出存货视同销售：借：原材料钢材280 000 应交税费应交增值税（进项税额）36400贷：主营业务收入250 000银行存款33900应交税费应交增值税（销项税额）32500

43、（2）结转换出存货成本：借：主营业务成本200 000 贷：原材料结构件200 000（二）按计划成本计价的材料收发的核算1.应设置的会计科目为了核算购入材料的实际成本与计划成本以及自制及委托加工收回的入库材料的成本差异额，还应设置“材料采购”和“材料成本差异”账户。2.核算内容（1）结算凭证和材料同时到达（2）已付款，材料未到（3）收料在先，付款在后（4）材料发出的总分类核算【例2-26】1.支付材料的货款、运费和增值税时，应做如下账务处理：借：材料采购50 000 应交税费应交增值税（进项税额）4 500 贷：银行存款 54 5002.材料验收入库，材料收料单上注明实收数量和计划单价，应做

44、如下账务处理：借：原材料48 000 材料成本差异2 000 贷：材料采购50 000【例2-27】1.根据结算凭证，应做如下账务处理：借：材料采购200 000 应交税费应交增值税（进项税额）18 000 贷：银行存款218 0002.材料到达并入库时，每块计划成本为0.24元/块，根据收料单和计划成本，应做如下账务处理：借：原材料240 000 贷：材料采购200 000材料成本差异40 000【例2-28】1.根据付款凭证，应做如下账务处理：借：预付账款100 000 贷：银行存款100 0002.2019年6月10日收到水泥厂按期发来的水泥，货款200 000元，补付该批货款及对方代垫

45、运费和按货款的13%支付增值税时，锦绣房地产开发公司已经取得增值税专用发票，应做如下账务处理：借：材料采购200 000 应交税费应交增值税（进项税额）26 000 贷：预付账款226 000借：预付账款126 000 贷：银行存款126 0003.水泥入库，计划成本204 000元，应做如下账务处理：借：原材料204 000 贷：材料采购200000材料成本差异4 000【例2-29】工程部门、管理部门领用材料时：借：开发成本2 500 000 管理费用20 000 贷：原材料2 520 000本月材料成本差异率=（-10 000+40 000）（1 000 000+3 000 000）10

46、0%=0.75%工程部门应负担的材料成本差异额=2 500 0000.75%=18 750（元）行政管理部门应负担的材料成本差异额=20 0000.75%=150（元）应做如下账务处理：借：开发成本18 750 管理费用150 贷：材料成本差异18 900（三）低值易耗品的核算1.分类一般工具专用工具替换设备管理用具劳动保护用品其他2.核算方法（1）一次摊销法（2）五五摊销法（3）分期摊销法3.账务处理【例2-30】根据领料凭证，应做如下账务处理：借：管理费用30 000 贷：周转材料在库低值易耗品30 000月末，分配其应负担的材料成本差异，应做如下账务处理：借：管理费用300 贷：材料成本

47、差异300【例2-31】领用时：借：周转材料在用低值易耗品2 000 贷：周转材料在库低值易耗品2 000当月摊销50%的价值时：借：管理费用1 000 贷：周转材料低值易耗品摊销1 000【例2-32】收回残料，同时摊销余下的50%价值（扣除回收价值）时，做如下账务处理：借：原材料 80 管理费用 920 贷：周转材料低值易耗品摊销 1 000冲销“在用低值易耗品”和“低值易耗品摊销”明细账户，做如下账务处理：借：周转材料低值易耗品摊销 2 000 贷：周转材料在用低值易耗品 2 000月末，分摊已报废低值易耗品应负担的成本差异100元（2 0005%），做如下账务处理：借：管理费用 100

48、 贷：材料成本差异 100【例2-33】领用时，应做如下账务处理：借：周转材料在用低值易耗品60 000 贷：周转材料在库低值易耗品60 000按月计提摊销额时（每月摊销额=60 00012=5000元），应做如下账务处理：借：开发成本5 000 贷：周转材料低值易耗品摊销5 000使用12个月后报废时，回收残料入库，扣除残值补提摊销额3 000元（60 00012-2 000），应做如下账务处理：借：开发成本3 000 原材料2 000 贷：周转材料低值易耗品摊销5 000冲销在用低值易耗品计划成本，应做如下账务处理：借：周转材料低值易耗品摊销60 000 贷：周转材料在用低值易耗品60 0

49、00月末，结转报废低值易耗品分摊的材料成本差异，应做如下账务处理：借：开发成本1 200 贷：材料成本差异1 200（四）设备的核算1.设备采购、收发的总分类核算如购入电梯两台，买价600 000元增值税78000元，所有款项均以银行存款支付时，应做如下账务处理，并记入设备入库单：借：在途物资设备600 000应交税费应交增值税（进项税额）54 000贷：银行存款654 000该例中，验收入库电梯的实际成本为600000，应做如下账务处理：借：库存设备600000贷：在途物资设备600 000如将上述两台电梯交付安装公司安装时，应做如下账务处理：借：开发成本600 000贷：库存设备 600

50、0002.设备采购、收发的明细分类核算（1）设备采购的明细分类核算，在“在途物资设备”明细分类账中进行。“在途物资设备”明细分类账的格式，除贷方应按实际成本核算外，基本上与“在途物资材料”明细分类账的格式相同。（2）设备的明细分类核算，应在按每一设备名称、型号、规格开设的设备卡片中进行。（3）对于登记的设备卡片，最好分别放在两个卡片箱（或卡片夹）内。一个是库存箱（或夹），放置库存设备卡片；另一个是出库箱（或夹），放置已经出库的设备卡片。（4）季度或年度终了时，应对库存箱（或夹）内设备卡片的结存金额加总，与“库存设备”科目的余额核对，以保证账卡相符。（五）委托加工物资的核算1.委托加工物资的核算

51、主要包括委托加工物资发出的核算、加工过程中发生各项支出的核算、加工完成验收入库的核算等。房地产企业应设置“委托加工物资”账户，进行总分类核算。同时，还应按加工合同编号和委托加工单位名称设置明细账户，进行明细分类核算。2. 房地产企业发出委托加工物资时，要由供应部门根据加工合同填制“委托加工发料单”通知仓库发料。3. 房地产企业支付加工费、运杂费等，借记“委托加工物资”账户，贷记“银行存款”账户。4.房地产企业收到加工完成材料时，需要收料仓库验收后填制盖有“外部加工”字样的“收料单”，会计部门根据“收料单”代替委托加工明细分类账的“委托加工发料单”，结算该批加工材料的实际成本，借记“原材料”等账

52、户，贷记“委托加工物资”账户。按计划成本核算的房地产企业，按加工收回物资的计划成本和剩余物资的计划成本，借记“原材料”等账户；按加工收回物资的实际成本和剩余物资的实际成本，贷记“委托加工物资”账户；计划成本与实际成本的差异，借记（超支差异）或贷记（节约差异）“材料成本差异”账户。【例2-34】4月1日，发出委托加工物资时，应做如下账务处理：借：委托加工物资4 800 贷：库存材料4 8004月8日，支付材料费、加工费，应做如下账务处理：借：委托加工物资 4500应交税费应交增值税（进项税额）416 贷：银行存款 4 9164月10日，纱窗加工完成并验收入库，则应做如下账务处理：借：库存材料9

53、000 材料成本差异300 贷：委托加工物资9300（六）开发产品的核算1.土地2.房屋3.配套设施4.代建工程（七）周转房的核算1.周转房投入使用的核算（1）房地产企业开发完成用于安置拆迁居民周转使用的周转房和临时性简易房屋，应将其实际开发成本先从“开发成本房屋开发成本”账户的贷方转入“开发产品房屋”账户的借方，做如下分录入账：借：开发产品房屋贷：开发成本房屋开发成本（2）在将各种用于安置拆迁居民周转使用的房屋投入使用时，再从“开发产品房屋”账户的贷方将其实际开发成本转入“周转房在用周转房”账户的借方，做如下分录入账：借：周转房在用周转房贷：开发产品房屋2.周转房摊销的核算周转房损耗价值的摊

54、销额，应在“周转房周转房摊销”账户核算，每次或每月计提的周转房摊销额应计入土地、房屋的开发成本或开发间接费用，贷记“周转房周转房摊销”账户，借记“开发成本商品性土地开发成本”“开发成本房屋开发成本”“开发间接费用”等账户。借：开发成本商品性土地开发成本房屋开发成本开发间接费用贷：周转房周转房摊销3.周转房修理费用的核算（1）房地产企业的周转房在供拆迁居民使用过程中发生的修理费用，如果属于经常性维修费用，可作为当期的开发成本，记入“开发成本商品性土地开发成本”“开发成本房屋开发成本”“开发间接费用”等账户的借方，做如下分录入账：借：开发成本商品性土地开发成本房屋开发成本开发间接费用贷：银行存款库

55、存材料应付职工薪酬（2）由于周转房大修理间隔期在1年以上，所以应将周转房大修理费用，先记入“长期待摊费用”账户，然后分期摊入有关开发成本。记入“长期待摊费用”账户的周转房大修理费用，应按以下公式计算各月摊销额：月摊销额=周转房大修理费用摊销月数做如下分录入账：借：开发成本商品性土地开发成本房屋开发成本开发间接费用贷：长期待摊费用4.周转房销售的核算【例2-35】20X2年1月使用时：借：周转房在用周转房5 000 000 贷：开发产品房屋5 000 000每月摊销额=5 000 000（1-4%）5012=8 000（元）借：开发间接费用8 000 贷：周转房周转房摊销8 00020X2年1月

56、维修时：支付修理费用时：借：长期待摊费用60 000 贷：银行存款60 000按月分摊修理费时（以后各月相同）：借：开发间接费用2 500 贷：长期待摊费用2 50020X3年1月转作销售时：借：银行存款8 720 000 贷：主营业务收入商品房销售收入8 000 000应交税费应交增值税（销项税额）720 000同时：借：主营业务成本商品房销售成本4 712 000 周转房周转房摊销288 000 贷：周转房在用周转房5 000 000（八）存货跌价准备的计提与转回【例2-37】20X2年6月30日，由于钢筋市场价格上升，钢筋的可变现净值有所恢复，应计提的存货跌价准备为25 000元（4 1

57、50 000-4 125 000），则当期应冲减已计提的存货跌价准备35 000元（60 000-25 000），冲减额小于已计提的存货跌价准备60 000元，因此，应转回的存货跌价准备为35 000元。会计分录为：借：存货跌价准备钢筋35 000 贷：资产减值损失钢筋35 00020X2年12月31日钢筋的可变现净值又有所恢复，应冲减存货跌价准备为30 000元（4 180 000-4 150 000），但是对钢筋已计提的存货跌价准备的余额仅为25 000元，因此，当期应转回的存货跌价准备为25 000元而不是30 000元（即以将对钢筋已计提的“存货跌价准备”余额冲减至零为限）；会计分录为

58、：借：存货跌价准备钢筋25 000 贷：资产减值损失钢筋25 000（九）存货盘亏或毁损的账务处理1.属于计量收发差错和管理不善等原因造成的存货短缺，应先扣除残料价值、可以收回的保险赔偿和过失人赔偿，将净损失记入“管理费用”科目。2.属于自然灾害等非常原因造成的存货毁损，应先扣除处置收入（如残料价值）、可以收回的保险赔偿和过失人赔偿，将净损失记入“营业外支出”科目。本章讲解结束!房地产企业会计-理论与实务（第四版）第三章 房地产企业的非流动资产1.价值塑造了解中华人民共和国城市房地产管理法。熟悉企业会计准则第4号-固定资产。2.知识体系掌握房地产企业固定资产的确认条件、初始计量核算、后续支出核

59、算和处置核算；债权投资、其他债权投资和长期股权投资的特征和分类、初始计量核算、后续计量核算。熟悉房地产企业固定资产折旧方法、无形资产使用寿命的确定原则和处置核算方法；投资性房地产特征和范围、确认条件、初始计量核算、后续支出核算、后续计量核算；无形资产的确认条件、初始计量核算、研究与开发支出确认条件。了解房地产企业的投资性房地产转换的核算和无形资产摊销原则。3.能力培养培养具有法律与社会共同演化的意识。培养对房地产企业的非流动资产核算的认知能力。培养对房地产企业固定资产、无形资产、债权资产、长期股权投资、投资性房地产的分析能力。教学目标思政专栏思政元素3-1：中华人民共和国城市房地产管理法（20

60、19年主席令第32号）思政元素3-2：企业会计准则第4号-固定资产案例引入保利发展2021年第三季度资产负债表显示，该公司非流动资产项目期末余额为13 570 064.68万元，比期初增加了2 055 124.89万元，增幅为17.85%，其中长期股权投资项目为8 404 382.92万元，投资性房地产项目为2 506 709.93万元，固定资产项目为834 549.56万元，无形资产项目为43 871.55万元，递延所得税资产项目为753 475.95万元。问题提出作为保利发展财务人员，必须了解、熟悉和掌握房地产企业的固定资产、债权投资、其他债权投资、长期股权投资、投资性房地产和无形资产确认