项目个案问答

1、 房地产交易相关知识房地产开发、经营管理、各种类型面积的测算、银行按揭贷款、产权过户登记等内容均属房地产专业知识共性的范畴，项目的总体规划、配套设施、工程建筑质量、定价方案等内容却属于楼盘个性的范畴。对于前者，置业顾问应秉着积极学习、不断充实的态度；对于后者，置业顾问应按着培训内容与统一说词，熟练、灵活掌握，做到顾客有问必有答。第一节 房地地产登记记相关问问题一、综合合类1、预售售商品房房的条件件房地产开开发商预预售房地地产应当当符合下下列条件件：土地地使用权权已经依依法登记记，取得得房地产产权利证证书；取取得建建筑许可可证和和开工工许可证证；除除付清地地价款外外，投入入开发建建筑的资资金已达

2、达工程预预算投资资总额的的25%，并经经注册会会计师验验资；房房地产开开发商和和金融机机构已签签订预售售款监管管协议；土地使使用权未未抵押或或者已解解除抵押押关系。符合上上列条件件的，经经主管机机关核准准后，发发给房房地产预预售许可可证。核定为为外销的的商品住住宅，还还应发给给商品品住宅外外销许可可证。备注：预预售商品品房的条条件根据据各个项项目所处处城市的的不同会会有一定定的差异异，具体体请按照照各地所所执行的的规定进进行讲解解。2、住房房公积金金制度结合我国国城镇住住房制度度改革的的实际情情况而实实行的一一种房改改政策，是指有有关公积积金的归归集、管管理、使使用、偿偿还等环环节有机机构成的

3、的整个运运行机制制和管理理制度。3、房地地产登记记的程序序房地产登登记按下下列程序序办理： 提出出申请； 受理理申请； 审查查申请文文件； 权属属调查； 依法法公告； 确认认房地产产权利； 将核核准登记记事项记记载在房房地产登登记册上上； 计收收规费并并颁发房房地产权权利证书书； 立卷卷归档。4、房地地产登记记的种类类有哪些些？房地产登登记的种种类分为为初始登登记、转转移登记记、抵押押登记、变更登登记、其其它登记记。5、怎样样申请房房地产权权登记？申请房地地产权登登记，应应当按照照各省省市房地地产登记记条件规定的的时间向向登记机机关提交交申请书书及有关关文件，经审查查，申请请人的申申请符合合规

4、定的的，登记记机关应应于规定定时间内内核准登登记，并并发给房房地产权权利证书书。6、房地地产登记记的权利利人名称称是如何何确定的的？房地产登登记的权权利人名名称根据据如下办办法确定定： 企业业法人，为该企企业法人人的法定定名称； 国家家机关、事业单单位、为为该机关关、单位位法定名名称或政政府确认认的名称称； 非法法人组织织，为该该组织依依法登记记的名称称或政府府批准的的名称； 个人人，为合合法身份份证明的的姓名； 共有有人，为为各个权权利人的的名称或或姓名。7、房地地产登记记是以什什么为单单位进行行登记的的？房地产登登记是以以一宗土土地为单单位进行行登记的的。所谓谓一宗土土地是指指以权属属界线

5、组组成的封封闭地块块。一宗宗土地存存在两个个或两个个以上权权利人的的，各权权利人分分别对该该宗土地地上的建建筑物、附着物物的所有有权和拥拥有的土土地使用用份额申申请登记记。8、房地地产登记记需由有有关当事事人共同同申请？房地产买买卖、抵抵押、分分割、赠赠与等房房地产登登记由有有关当事事人共同同申请。9、哪些些房地产产登记可可由当事事人单独独申请？下列情形形的房地地产登记记，当事事人可单单独申请请：土地使使用权或或建筑物物、附着着物所有有权的初初始登记记；因继承承或遗赠赠取得房房地产的的转移登登记；因人民民法院已已经发生生法律效效力的判判决、裁裁定和调调解而取取得房地地产权利利的有关关登记。变更

6、登登记；因土地地使用年年限届满满的注销销登记；因房地地产权利利证书丢丢失、破破损而重重新申领领、换领领房地产产权利证证书等其其它登记记。10、法法律规定定共同申申请的，一方当当事人不不配合，应承担担什么法法律责任任？根据房房地产登登记条件件的规规定，应应由当事事人共同同申请登登记的，一方申申请，另另一方不不申请或或虽申请请但不提提供登记记文件的的，登记记机关可可责成不不申请登登记或不不提供登登记文件件的一方方限期办办理登记记手续。限期内内仍不办办理的，可处以以一千元元以上五五千元以以下罚款款。登记记机关经经审查认认为符合合登记条条件的，可视为为其登记记。11、申申请房地地产登记记，可否否委托他

7、他人代理理？申请房地地产登记记，申请请人可以以委托他他人代理理。由代代理人办办理申请请登记的的，应向向登记机机关提交交申请人人的委托托书。境境外申请请人的委委托书应应按规定定经过公公证或认认证。12、哪哪些房地地产合同同须办理理公证手手续？按照有关关规定，房地产产合同当当事人一一方为境境外人士士或机构构的，须须办理合合同公证证手续。13、房房地产登登记费是是如何收收取的？按各省省房地产产登记条条例规规定，一一般情况况下，申申请房地地产登记记，权利利人应按按下列规规定交纳纳登记费费： 初始始登记的的，按登登记价值值千分之之一交纳纳。但登登记价值值超过三三千万元元的，超超过部分分按万分分之五交交纳

8、； 转移移登记的的，按登登记价值值的千分分之一交交纳。但但登记价价值超过过一千万万元的，超过部部分按万万分之五五交纳； 抵押押登记的的，按抵抵押价值值万分之之一交纳纳。但每每项最低低不低于于一百元元。 变更更登记的的及其它它登记的的，每项项交纳二二十元。14、什什么是地地籍？什什么是产产籍？因为实行行房地产产一体化化管理，所以我我们通常常所指的的地籍、产籍、房地产产籍是同同一概念念。它是是指土地地的自然然状况、社会经经济状况况和法律律状况的的调查与与登记，包括了了土地产产权的登登记和土土地分类类面积等等内容。具体地地讲，是是对在房房地产调调查登记记过程中中产生的的各种图图表、证证件等登登记资料

9、料，经过过整理、加工、分类而而形成的的图、档档、卡、册等资资料的总总称。15、关关于调整整房地产产市场若若干税收收政策的的通知有有哪些优优惠政策策？个人购购买并居居住超过过一年的的普通住住宅，销销售时免免征营业业税；不不足一年年的，销销售时按按售价减减去原购购价的差差额计征征；个人拥拥有的普普通住宅宅，转让让时暂免免征土地地增值费费：普通通住宅是是指按一一般民用用住宅标标准造的的居住用用住宅，高级公公寓、别别墅、渡渡假村等等不属于于普通住住宅的范范畴；积压空空置的商商品房在在销售时时应缴纳纳的契税税在20000年年底前予予以免税税优惠。其条件件为：商商品住宅宅于19998年年6月330日之之前

10、竣工工，竣工工日期以以建设局局所发的的竣工工验收证证为准准，商品品住宅于于19999年88月1日日后售出出。二、初始始登记类类1、什么么是房地地产权初初始登记记？指对未经经登记机机关确认认其房地地产权利利，领取取房地产产权利证证书的土土地使用用权及建建筑物、附着物物的所有有权进行行的登记记。2、具备备什么条条件可以以申请初初始登记记？ 凡与与各省市市规划国国土局或或属下分分局签订订了土地地使用权权出让合合同书，并付清清了地价价款后三三十日内内； 自取取得建筑筑物、附附着物竣竣工证明明之日起起六十日日内；具备上述述两个条条件，方方可申请请初始登登记。3、申请请土地使使用权初初始登记记应提交交什么

11、文文件？申请土地地使用权权初始登登记应提提交下列列文件：房地地产初始始登记申申请； 身份份证明，包括：个人身身份证，或企业业法人营营业执照照和法定定代表人人证明，或国家家机关负负责人证证明。或或市政府府批准设设立组织织的文件件和该组组织负责责人证明明。境外外企业、组织提提供的身身份证明明应按规规定经过过公证或或认证。 土地地权属证证明包括括：以出让方方式取得得土地使使用权的的应提交交：土地地使用合合同书；根据土土地使用用合同书书规定由由权利人人自行征征地的，应同时时提交征征地补偿偿协议书书；付清清地价款款证明。以行政划划拨方式式取得土土地使用用权的提提交：市市政府批批准用地地文件；用地红红线图

12、；征地补补偿协议议书；以以其它合合法形式式取得土土地使用用权的，应提交交有关证证明文件件。 机关关认可的的测量机机构出据据的实地地测绘结结果报告告书。4、申请请房地产产权初始始登记应应提交什什么文件件？申请房地地产权初初始登记记应提交交下列文文件： 土地地权属证证明； 建筑筑许可证证； 施工工许可证证； 建筑筑物竣工工验收证证； 经市市政府指指定的机机构审定定的竣工工结算书书； 建筑筑设计总总平面图图、建筑筑物竣工工图（包包括单体体建筑平平面、立立面、剖剖面图等等）； 登记记机关认认可的测测量机构构出具的的实地测测绘结果果报告书书。5、哪些些房地产产登记需需要公告告？公告告期是多多长？申请房地

13、地产初始始登记及及申请补补发房房地产证证需要要进行公公告，公公告期分分别为三三十日及及六个月月。6、土地地的使用用年限是是如何确确定的？凡与省市市规划国国土局签签订土土地使用用权出让让合同书书的用用地，其其土地使使用年限限按国家家规定执执行。即即：居住住用地七七十年；工业用用地五十十年；教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年；商业业、旅游游、娱乐乐用地四四十年；综合用用地或者者其它用用地五十十年。7、什么么叫宗地地？宗地地号代表表什么意意思？宗地是地地籍的最最小单元元，是指指以权属属界线组组成的封封闭地块块。如深深圳市的的土地，以宗地地为基本本单位统统一编号号，叫宗宗地号，又称地

14、地号，其其有四层层含义，称为：区、带带、片、宗从大大范围逐逐级体现现其所在在的地理理位置。如：BB1077*244这个地地号表示示福田区区第1带07片第第24宗地地。8、什么么叫宗地地图？什什么叫证证书附图图？宗地图是是土地使使用合同同书附图图及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。它包包括：宗宗地权属属界线、界址点点位置、宗地内内建筑物物位置与与性质、与相邻邻宗地的的关系等等。证书书附图即即房地产产后面的的附图，是房地地产证的的重要组组成部分分，主要要反映权权利人拥拥有的房房地产情情况及房房地产所所在宗地地情况。9、向开开发商购购买一手手商品房房申请登登记时，购房者者需交的

15、的税费有有哪些？根据各城城市房地地产政策策法规而而定。三、转移移登记类类1、什么么是房地地产转让让？房地产转转让，是是指合法法拥有土土地使用用权及土土地上建建筑物、附着物物所有权权的自然然人、法法人和他他组织，通过买买卖，交交换，赠赠与将房房地产转转移给他他人的法法律行为为。2、哪些些情况需需要办理理房地产产转移登登记？经初始登登记的房房地产，有下列列情形之之一的，当事人人应自合合同或其其它法律律文件生生效之日日起三十十日内申申请办理理转移登登记；买买卖；继继承；赠赠与；共共有房地地产的分分割；交交换；人人民法院院判决、裁定的的强制性性转移；依照法法律、法法规规定定做出的的其它强强制性转转移。

16、3、房地地产买卖卖合同应应当具备备的条款款有哪些些？房地产买买卖合同同应当具具备一下下条款：当事人人的姓名名或者名名称、地地址；房房地产权权利证书书编号；房地产产坐落的的位置、面积、四周界界线；土土地宗地地号、土土地使用用权的性性质和年年限；房房地产的的用途；买卖价价款支付付方式和和日期；房地产产交付使使用的日日期；公公用部分分的权益益分享及及共有人人的权利利义务；违约责责任；合合同纠纷纷的解决决办法；合同生生效的条条件及时时间；双双方认为为必要的的其它事事项。4、楼房房是否可可以转让让？预购的楼楼房当预预购方付付足购房房价款总总额255%以上上时，可可凭已在在登记机机关备案案的买卖卖合同再再

17、转让，并在合合同背面面载明再再转让的的价格等等情况。5、什么么样的房房地产不不予转让让？下列房地地产，不不得转让让：根据据城市规规划，市市政府决决定收回回土地使使用权的的；司法法机关、行政机机关依法法裁定的的，决定定查封的的或者以以下其它它形式限限制房地地产权利利的：共共有房地地产，未未经其它它共有人人书面同同意的设设定抵押押权的房房地产，未经抵抵押权人同意意的；权权属有争争议的；法律，法规或或市政府府规定禁禁止转让让的其它它情况。6、办理理房地产产二级市市场转移移需提交交什么文文件？房地地产转移移登记申申请书；房地地产证； 买卖卖合同书书； 行政政划拨或或减免地地价款的的土地，需提交交市局或

18、或分局同同意转让让的批准准文件及及不足地地价款的的证明； 市、区房改改办的批批复及分分户汇总总表； 身份份证明； 非法法人单位位的，需需提供其其产权部部门同意意转让的的证明。7、房地地产转让让时，其其它公用用设施是是否一起起转让？房地产转转让时，转让人人对同宗宗土地上上的道路路绿地、休憩地地、空余余地、电电梯、楼楼梯、连连廊、走走廊、天天台或者者其它公公用设施施所拥有有的权益益同时转转移。房房地产首首次转让让合同对对停车场场、广告告权益没没有特别别约定的的，停车车场、广广告权益益随房地地产同时时转移；有特别别约定的的，经房房地产登登记机关关初始登登记，由由登记的的权利人人拥有。四、抵押押登记类

19、类1、什么么叫房地地产抵押押？指债务人人或第三三人（抵抵押人）以其合合法拥有有的房地地产作为为担保物物向债权权人（抵抵押权人人）提供供债务履履行担保保的行为为。房地地产按揭揭属于房房地产抵抵押的一一种形式式。2、申请请抵押登登记应提提交什么么文件？房地地产抵押押登记申申请书； 房地地产权利利证书； 身份份证明； 主合合同和抵抵押合同同。非法人企企业、组组织的房房地产抵抵押，应应提交其其产权部部门同意意抵押的的批准文文件；预预购的房房地产抵抵押时，应提交交本条第第（1）（2）（3）项文文件和房房地产买买卖合同同书。3、预购购房地产产如何进进行抵押押登记？预购房地地产抵押押时，应应提交房地产产抵押

20、登登记申请请表、身份证证明、主主合同和和抵押合合同和房房地产买买卖合同同等文件件。登记记人员在在房地产产买卖合合同书上上加盖抵抵押专用用章。4、同一一抵押物物设立若若干抵押押时，如如何办理理登记？根据抵抵押贷款款管理规规定的的规定，以同一一房地产产设定若若干抵押押时，抵抵押人在在设定抵抵押权前前，须将将设定抵抵押权状状况告知知抵押权权人，抵抵押权的的顺序以以核准登登记的先先后为序序。土地来源源属行政政划拨或或减免地地价款的的房地产产抵押，根据有有关规定定，其地地面建筑筑物已经经合法登登记的，可同意意单独房房屋作抵抵押，在在处分抵抵押物时时，必须须委托省省市不动动产拍卖卖或变卖卖，不动动产拍卖卖

21、行负责责扣发应应补交的的地价款款，凡行行政、事事业单的的房地产产，不得得擅自为为企业提提供抵押押担保。5、已抵抵押的房房地产能能够转让让？根据中中华人民民共和国国担保法法的规规定，已已抵押的的房地产产可以转转让，但但应由抵抵押人、转让人人和受让让人三方方签定有有关的公公证书，即签定定将原抵抵押转移移给新的的受让方方的协议议；抵押押人未通通知抵押押权人或或者未告告知受让让人的，转让行行为无效效。6、以房房地产抵抵押向银银行贷款款，是否否一定要要办理登登记？以房地产产作抵押押物向银银行贷款款，一定定要到房房地产登登记部门门办理抵抵押登记记手续。根据中华人人民共和和国担保保法的的规定，抵押合合同自登

22、登记之日日起生效效，所以以，只有有办理了了抵押登登记，抵抵押合同同才有法法律效力力。7、房地地产抵押押登记流流程图受理申请（1日）权属调查（10日）登 记（4日）收 费 发 证立卷归档（15日）1、调查 3日2、审查 5日3、核准 2日8、按揭揭贷款流流程图借款人提交申请及有关资料银行受理审查资料合格，银行核准审批双方办理相关手续银行发放贷款资料不合格，通知贷款人补充资料9、借款款人如何何偿还银银行贷款款？贷款期限限在1年内（含1年）的的，实行行到期本本息一次次性清偿偿的还款款方式。贷款期期限在11年以上上的，借借款人在在借款期期内每月月以相等等的月均均还款额额偿还银银行贷款款本金和和利息。借

23、款人可可选择委委托代扣扣或到银银行人行行联网储储蓄所还还款两种种方式，按月偿偿还贷款款本金和和利息；如借款款人采用用委托代代扣方式式偿还贷贷款本金金和利息息，应在在与贷款款银行签签定借借款合同同的同同时，与与贷款银银行签定定代扣扣还款委委托书，并指指定用于于扣款帐帐户类型型（储蓄蓄存折、储蓄卡卡或信用用卡）的的帐号，保证每每月在扣扣款日开开始前将将不低于于其月均均还款额额的款项项存在其其指定的的扣款帐帐户内，就可足足不出户户自行还还款。10、贷贷款期如如遇到利利息调整整，如何何处理？根据人民民银行的的规定，贷款期期间如遇遇国家调调整利率率，贷款款期限在在1年以内内（含11年）的的，实行行合同利

24、利率，不不分段计计算；对对一年期期以上贷贷款，于于下一年年初开始始，按相相应期限限档次利利率进行行调整。11、如如借款人人逾期还还款，如如何处理理？如借款人人逾期还还款或存存款不足足月均款款额造成成自动扣扣缴不成成功的，须由借借款人到到贷款经经办银行行会计柜柜台办理理还款，在还款款期限内内，借款款人未按按合同约约定的时时间偿还还贷款本本息的，在接到到贷款经经办行发发出的催催交通知知书后，必须立立即补付付欠交的的贷款本本息及逾逾期罚息息。逾期期罚息，以逾期期额为基基数，每每逾期一一天，按按人民银银行公布布的逾期期贷款罚罚息率计计收。12、贷贷款人提提前偿还还贷款时时，本息息如何计计算？借款人在在

25、提前归归还贷款款时，应应提前115日向向贷款人人提出书书面申请请，并且且该通知知一经发发出即不不可撤消消。经贷贷款行同同意，借借款人可可提前部部分还本本或提前前清偿全全部贷款款本息，提前清清偿部分分在以后后期限不不再计息息，此前前已计收收贷款利利息不作作调整。第二节 房地地产面积积的测算算1、建筑筑面积建筑面积积是指外外墙（柱柱）勒脚脚以上各各层外围围水平投投影面积积之和，包括阳阳台、挑挑廊、地地下室、室外楼楼梯等。且具备备有上盖盖，结构构牢固，层高22.200米以上上（含22.200米）的的永久性性建筑。2、计算算全部建建筑面积积有哪些些？ 永久久性结构构的单层层房屋，按一层层计算建建筑面积

26、积；多层层房屋按按各层建建筑面积积总合计计算。 屋内内的夹层层、插层层、技术术层及楼楼梯、电电梯间等等，其高高度在22.200米以上上部位计计算建筑筑面积。 穿过过房屋的的通道，房屋内内的门厅厅、大厅厅，均按按一层计计算面积积。门厅厅、大厅厅内的回回廊部分分，层高高在2.20米米以上的的，按其其水平投投影面积积计算。 楼梯梯间、电电梯（观观光梯）井、垃垃圾道、管道井井等均按按房屋自自然层计计算面积积。 屋面面上，属属永久性性建筑，层高在在2.220米以以上的楼楼梯间、电梯机机房及斜斜面结构构屋顶设设计在22.200米以上上的部位位，按外外围水平平投影面面积计算算。 挑楼楼、全封封闭的阳阳台按其

27、其外围水水平投影影面积计计算。 属永永久性结结构有上上盖的室室外楼梯梯，按各各层水平平投影面面积计算算建筑面面积，无无顶盖的的室外楼楼梯按各各层水平平投影一一半计算算建筑面面积。 与房房屋相连连的有柱柱走廊，两房屋屋间有上上盖和柱柱的走廊廊，均按按其柱的的外围水水平投影影面积计计算。 建筑筑间永久久性的封封闭架空空通廊，按其外外围水平平投影面面积计算算建筑面面积。 地下下室、半半地下室室及其相相应出入入口，层层高在22.200米以上上的，按按其外围围（不包包括采光光井、防防潮层及及保护墙墙）水平平投影面面积计算算。 有柱柱或有围围护结构构的门廊廊、门斗斗、按其其柱或围围护结构构的外围围水平投投

28、影面积积计算。 有玻玻璃幕墙墙、金属属板幕墙墙、石材材幕墙或或组合幕幕墙作为为房屋外外围的，当幕墙墙框架突突出主体体结构距距离已有有设计资资料或实实际测量量资料时时，按幕幕墙外围围水平投投影面积积计算建建筑面积积；在建建筑施工工图报建建时，还还没有设设计资料料的，幕幕墙框架架突出主主体结构构距离一一律按1150毫毫米计算算，竣工工后计算算竣工面面积时仍仍采用1150毫毫米的资资料。 属永永久性建建筑有柱柱的车棚棚、货棚棚等按柱柱的外围围水平投投影面积积计算。 依坡坡地建筑筑的房屋屋，利用用吊脚做做架空层层，有围围护结构构的，按按其高度度在2.20米米以上部部分的外外围水平平面积计计算。3、计算

29、算一半的的建筑面面积有哪哪些？ 有盖盖无柱的的外走廊廊、檐廊廊，按顶顶盖水平平投影面面积一半半计算面面积。 独立立的雨篷篷，单排排柱的车车棚、货货棚、站站台等，按其顶顶盖水平平投影面面积的一一半计算算面积。 未封封闭的阳阳台，按按其水平平投影面面积一半半计算面面积。 建筑筑物有顶顶盖，无无柱的走走廊、檐檐廊按其其投影面面积的一一半计算算面积。 建筑筑物间有有顶盖的的无柱架架空通廊廊，按其其投影面面积的一一半计算算面积。4、不计计算建筑筑面积的的有哪些些？ 突出出房屋墙墙面构件件、艺术术装饰，如柱、垛、台台阶、无无柱雨篷篷、悬挑挑窗台等等。 检修修、消防防等用的的室外爬爬梯。 没有有围护结结构的

30、屋屋顶水箱箱、建筑筑物上无无顶盖的的平台（露台）、游泳泳池等。 构筑筑物，如如独立烟烟囱、烟烟道、油油罐、贮贮油（水水）池、地下人人防干道道、支线线等。 舞台台及后台台悬挂幕幕布、布布景的天天桥、挑挑台。 建筑筑物内外外的操作作平台、上料平平台及利利用建筑筑物的空空间安置置箱罐的的平台。5、什么么是套内内建筑面面积？房屋按套套（单元元）计算算的建筑筑面积为为套（单单元）门门内范围围的建筑筑面积，包括套套（单元元）内的的使用面面积、墙墙体面积积及阳台台面积。6、什么么是公用用建筑面面积？各产权主主体共同同占有或或共同使使用的建建筑面积积，指各各套（单单元）以以外为各各户共同同使用，不可分分割的建

31、建筑面积积。可分分为应分分公摊的的公用建建筑面积积和不能能分摊的的公用建建筑面积积。7、公用用建筑面面积的分分摊原则则是什么么？如有面积积分割的的文件或或协议，应按其其文件或或协议分分摊计算算；如无无分割文文件或协协议，按按规定的的公用面面积分摊摊原则进进行分摊摊计算。8、哪些些公用面面积应分分摊？应共摊的的公用建建筑面积积包括套套（单元元）门以以外的室室内外楼楼梯、内内外廊、公共门门厅、信信道、电电梯、配配电房、设备层层、设备备用房、结构转转换层、技术层层、空调调机房、消防控控制室、为整栋栋搂层服服务的值值班警卫卫室、建建筑物内内的垃圾圾房以及及突出屋屋面有围围护结构构的楼梯梯间、电电梯机房

32、房、水箱箱间等。9、哪些些公用面面积不能能分摊？不能分摊摊的公用用面积为为底层架架空层中中作为公公用使用用的机动动车库、非机动动车库、公共开开放空间间、城市市公共信信道、沿沿街的骑骑楼作为为公共开开放使用用的建筑筑面积、消防避避难层；为多栋栋建筑物物使用的的配电房房；公民民防护地地下室以以及地下下车库、地下设设备用房房等。10、房房屋销售售面积有有哪些组组成？房屋按套套（单元元）出售售时，房房屋销售售面积为为该套（单元）的建筑筑面积，即为该该套（单单元）的的使用面面积与该该套（单单元）应应分摊的的公用建建筑面积积之和。11、各各套（单单元）应应分摊的的公用面面积怎样样计算？各套（单单元）应应分

33、摊的的公用建建筑面积积=该套（单元）内的使使用面积积应分摊摊的公用用面积各套（单元）使用面面积之和和。12、居居住小区区总用地地是包括住住宅总用用地，公公共建筑筑设备总总用地，道路、广场、庭院、绿化用用地的总总和。13、住住宅总用用地指低层、多层、中高层层、高层层住宅用用地面积积的总和和。14、公公建总用用地指小区内内部公共共建筑占占地面积积的总和和。15、道道路、广广场用地地指小区内内主次干干道、支支道、人人行道、绿化带带中间宽宽度大于于1.55米的步步行道及及停车、回车广广场和有有铺砌地地面的场场地面积积之和。16、庭庭院、绿绿化面积积指小区内内集中绿绿化带、小公园园、住宅宅间集中中种植花

34、花木、草草地、假假山、花花架、水水榭、水水池，以以及公共共活动场场所等为为小区所所有居住住人员共共同使用用权的绿绿化面积积之总和和。17、人人均总占占地面积积（平方方米/人）人均总占占地面积积=建筑筑红线内内总用地地/本小区区规划居居住总人人数。18、人人均住宅宅用地面面积（平平方米/人）人均住宅宅用地面面积=小区内内总住宅宅用地/本小区区规划居居住总人人数。19、总总建筑面面积（平平方米）指小区内内住宅、公共建建筑、人人防地下下室面积积总和。20、人人口毛密密度人口毛密密度=小区内内总居住住人数/小区内内占地面面积（公公顷）21、建建筑容积积率建筑容积积率=小区内内总建筑筑之和（平方米米）/

35、小区总总占地面面积（平平方米）1000%。22、居居住建筑筑密度居住建筑筑密度=总居住住建筑基基地面积积（平方方米）/小区居居住总用用地（平平方米）1000%23、居居住建筑筑面积毛毛密度居住建筑筑面积毛毛密度=小区总总居住建建筑面积积（平方方米）/小区总总用地面面积（平平方米）。24、居居住建筑筑面积净净密度居住建筑筑面积净净密度=小区居居住总面面积（平平方米）/小区居居住总用用地（平平方米）25、住住宅间距距二栋住宅宅间距（外墙与与外墙皮皮）与前前面（一一般指南南面）住住宅高度度的比值值。26、层层高指主要卧卧室的下下一层结结构顶面面至上一一层结构构顶面标标高之间间的距离离。27、平平均每

36、平平方米造造价（元元）平均每平平方米造造价=建筑物物总造价价/建筑面面积.28、使使用面积积系数KK1（%）使用面积积系数=总使用用面积（平方米米）/总建筑筑面积（平方米米）1000%29、居居住面积积系数KK2（%）居住面积积系数=总居住住面积（平方米米）/总建筑筑面积（平方米米）1000%30、结结构面积积系数KK3（%）结构面积积系数=总结构构面积（平方米米）/总建筑筑面积（平方米米）1000%31、使使用面积积是指建筑筑物各层层平面中中直接为为生产或或生活使使用的净净面积的的总和。32、辅辅助面积积是指建筑筑物中各各层平面面中的楼楼梯、走走道所占占净面积积的总和和。33、结结构面积积是

37、指建筑筑物各层层中外墙墙、内墙墙、间壁壁墙、垃垃圾道、通风道道、烟囱囱（均包包括管道道面积）等所占占面积的的总和。34、套套内使用用面积指套内住住户独自自使用的的面积，一般包包括卧室室、厨房房、卫生生间、过过厅、起起居室、内走道道、阳台台、壁柜柜等净面面积的总总和。35、套套外使用用面积指套外全全体住宅宅的公用用使用面面积，如如楼梯间间、电梯梯间、公公共走道道、公共共用房等等。第三节 房地地产经营营管理相相关知识识1、房地地产是房屋和和土地的的社会经经济形态态，是房房屋和土土地作为为一种财财产的总总称。又又常称为为“不动产产”，英文文为“REAAL ESTTATEE”。2、房地地产业是指从事事

38、房地产产开发、经营、管理和和服务的的行业。包括：土地开开发；房屋建建设、维维修、管管理；土地使使用权的的有偿划划拨、转转让；房屋所所有权的的买卖、租赁；房地产产抵押贷贷款；房地产产市场。3、土地地所有权权含有法律律意义上上的所有有权和经经济意义义上的所所有权双双重含义义。所谓谓法律意意义上的的所有权权，表示示土地所所有者将将土地当当作自己己的财产产，对其其实行占占有、垄垄断，拥拥有对土土地支配配的权利利。所谓谓经济意意义上的的所有权权应该表表述为土土地所有有者凭借借对土地地垄断获获得一定定的经济济收入。只有具具有上述述双重意意义上的的所有权权者是完完整的所所有权概概念。4、房产产即对于房房屋的

39、占占有、使使用、收收益和处处分的权权利。我我国目前前的房产产所有制制主要有有全民所所有制、集体所所有制和和个人所所有制三三种基本本形式，对外还还有涉外外房产。房产按按用途分分类：用于居居民个人人生活居居住消费费的住宅宅房产；供企事事业单位位及机关关学校等等用的非非住宅房房产。5、房地地产经营营狭义的房房地产经经营主要要指建筑筑地块和和房屋的的流通过过程和售售后管理理，其实实质是营营销策略略的研究究和实施施。广义义的房地地产经营营是指房房地产企企业根据据经营目目标，在在分析自自身条件件和市场场需求的的前提下下，对房房地产开开发经营营的全过过程作出出科学的的决策，并组织织有效的的实施。6、房地地产

40、经营营管理是指房地地产经营营和对房房地产经经营进行行管理的的双重含含义。7、土地地产权包括土地地所有权权、地上上权、地地役权、抵押权权、典权权、租赁赁权。8、地上上权是指以支支付租金金为代价价在他人人土地上上建筑房房屋的权权利，它它的实质质就是土土地使用用权。9、地役役权是指利用用他人土土地供自自己使用用的权利利。10、抵抵押权是指土地地使用权权获得者者在其有有效的使使用期限限内有以以土地作作抵押获获取银行行贷款或或其它担担保的权权利。11、租租赁权是指土地地使用权权获得者者在其有有效使用用期限内内将土地地租给他他人使用用以获取取收益，承租人人即取得得该块土土地的租租赁权。第四节 房地地产开发

41、发相关知知识1、房地地产开发发是指在依依法取得得土地使使用权的的土地上上按照使使用性质质和要求求进行基基础设施施、房屋屋建筑的的活动。它包括括从定点点选址到到交付使使用的全全过程，由征地地与拆迁迁安置、规划设设计、供供水、排排水、供供电、通通电讯、信道路路、绿化化、房屋屋建设等等多项内内容组成成。2、土地地开发是将“生生地”（不具具备使用用条件的的土地）开发成成可供使使用的土土地。3、房屋屋开发由买得土土地使用用权的发发展商，对土地地进行平平整，修修路铺设设上下水水管道及及热力网网，然后后建造各各类房屋屋以及公公共设施施。4、房地地产开发发的特点点房地产开开发具有有投资风风险长、收益高高、增值

42、值快的特特点。其其风险主主要来自自四个方方面：第第一，是是市场风风险，由由于房地地产市场场价格波波动而给给投资者者带来损损失的可可能；第第二，是是购买力力风险，因物价价上涨过过快而造造成投资资收益水水平下降降的可能能；第三三，是拖拖欠风险险，由于于房地产产购买者者财务状状况的恶恶化而使使房地产产投资及及其收益益无法全全部收回回的可能能；第四四，是由由于自然然灾害和和意外事事故的发发生而给给投资者者造成损损失的可可能。5、工业业物业开开发是指将资资金投入入到工业业标准厂厂房、仓仓库及其其它工业业项目的的开发经经营活动动。6、商业业物业开开发是指将资资金投入入到商店店、商业业大厦、购物中中心、库库

43、房、加加油站、饮食业业、旅店店、宾馆馆、批发发和零售售市场等等物业的的开发经经营活动动。7、房地地产二次次开发指先将“生地”（不具具备使用用条件）开发成成熟地（具备使使用条件件），然然后再进进行拍卖卖和出租租，由买买地者去去建造房房屋。8、房地地产一次次开发一次性连连土地、支付制制造房屋屋及其设设施的费费用。9、房地地产所筹筹资金用于购置置土地、支付制制造房屋屋及其设设施的费费用。10、工工程建设设建立指对工程程建设中中的技术术经济活活动进行行监督和和管理，使这些些活动符符合有关关的法律律、政策策、技术术标准、规范及及合同的的规定。11、能能源系统统包括供电电、供热热、供气气（煤气气、天然然气

44、、石石油液化化气）等等设施。12、给给水、排排水系统统包括取水水工程、输水工工程、净净水工程程、配水水管网（上下水水道）、排水管管网、污污水处理理、排放放工程。13、道道路及交交通系统统包括城市市内部交交通道路路、设施施及城市市对外交交通道路路、设施施两部分分。14、邮邮电、电电讯系统统包括城乡乡邮电、通讯系系统。15、房房屋建筑筑、楼宇宇开发包括土地地“三通一一平”或“七通一一平”。“三通一一平”指供气气（天然然气、沼沼气或液液化气等等）、供供电、供供水到位位，场地地平整；“七通一一平”指道路路、供热热、供水水、供电电、供煤煤气（天天然气），给排排水、排排污、场场地平整整。第五节 城市市规划

45、与与物业管管理1、绿地地率绿地率=居住区区绿地面面积/居住区区用地总总面积1000%2、绿化化率绿化率=植被垂垂直投影影面积/居住区区总面积积1000%3、拆建建比拆建比=新建房房屋面积积/被拆除除房屋面面积4、物业业管理泛指一切切有关房房地产开开发、经经营、商商品房销销售、租租赁及售售后服务务。5、物业业的竣工工验收是指从物物业形态态上说，建筑商商完成了了一项最最终产品品，开发发商也完完成了物物业开发发任务，这时他他们之间间所发生生的一个个法定手手续。6、入伙伙业主领取取钥匙，接房入入住。7、业主主公约一份由业业主承诺诺并对全全部业主主有约束束力的有有关物业业使用、维修、保养方方面的权权利及

46、义义务的行行为准则则。项目个案案问答项目总体体规划、配套设设施、工工程进度度、建筑筑质量、定价方方案及销销售政策策等内容容会因项项目不同同而存在在差异性性，例如如售楼员员对发展展商的认认知、经经营管理理水平、服务理理念等，不同的的售楼员员会给予予顾客不不同的感感受和印印象，顾顾客由此此会臆断断发展商商的实力力如何并并产生不不同程度度的信心心保证。故售楼楼员在回回答顾客客提问时时应尽量量以客观观事实为为主，感感情说服服为辅，尤其是是从业已已久的售售楼员更更不能凭凭着先前前的售楼楼经验和和发展商商的管理理模式接接待顾客客，让顾顾客接收收的信息息模糊不不清。第一节 总体体规划1、项目目质量、信心保保证类 项目目发展商商是谁？ 建筑筑施工单单位是谁谁？ 建筑筑规划设设计单位位是谁？该设计计师设计计过哪些些楼盘？（成功功个案举举例） 有否否条件销销售：（发展商商应取得得国有有土地使使用证、建建筑用地地规划许许可证、建建筑工程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证、商商品房销销售许可可证后后方可销销售。）2、总体体规划、经济指指针类 总体体开发分分几期开开发？有