保利房地产(集团)股份有限公司战略管理研究论文

1、中 文 摘 要随着我国房地产企业之间的竞争日益激烈以及房地产调控政策的陆续出台，房地产业的发展面临着更加复杂的局面，越来越多的大型房地产企业已经开始对自身的发展战略进行调整，寻求新的发展机会，制定更加有效的战略管理计划成为新一轮竞争的开始。保利房地产(集团)1992年成立以来，紧紧抓住各种发展机遇，实现了企业的迅速扩张，已经步入国内行业前列，但随着公司经营规模的扩大以及业务范围的拓宽对企业的管理能力提出了新的要求。随着形势的发展变化，新形势下的保利房地产必须充分重视战略管理对企业发展的重要性，做好新一轮的战略管理工作规划，在有效提升抵御政策以及市场风险的能力抓住发展的新机会，不断提升自身的竞争

2、力和吸引力，才能够在竞争的大潮当中获得一席之地，从而促进企业自身的全面发展。本文首先对战略管理的相关理论进行了阐述，重点研究了企业战略管理的特点以及企业战略管理的过程；其次对保利地产的战略环境进行了深入地分析，分别对保利地产的宏观环境与行业环境进行分析，总结保利地产外部环境关键因素；另一方面，结合在保利地产工作实践与相关内部资料，针对其企业资源分析、企业能力分析、企业文化分析等方面进行深入分析，总结其内部环境关键因素；再次结合企业战略管理环境评价、SWOT分析、企业发展战略等相关性因素的分析做出战略管理的选择；最后从多角度出发确定保利地产战略管理的发展策略。关键词：保利地产，战略管理，发展策略

3、AbstractAlong with our country real estate between the increasingly fierce competition and the regulation of real estate policy, real estate development is facing a more complex situation, more and more large real estate enterprises have already started on its own development strategy to adjust, to

4、seek new development opportunities, developing more effective strategic management plan to become a new round the beginning of the competition.Poly Real Estate (Group) and Limited by Share Ltd (hereinafter referred to as poly real estate) as a large state-owned real estate enterprises, since its est

5、ablishment in 1992, firmly seize the opportunities of development, the rapid expansion of enterprises, has come into the forefront of the domestic industry, but with the expansion of business scale and expand the companys business scope of the proposed new requirements for the management of enterpri

6、se. With the development of situation, under the new situation, Poly Real estate must be attached importance to strategic management is important to enterprise development, completing the strategic management plan for a new round of the new opportunity, effectively enhance the ability to resist mark

7、et risk policies and seize the development, improve their competitiveness and attractiveness, can get a space for one person in the the competition, so as to promote the overall development of enterprises.This paper related to strategic management theory are discussed, focusing on the strategic mana

8、gement of enterprises and the characteristics of the enterprise strategy management process; secondly, Poly Real Estate strategic environment are deeply analyzed, respectively, Poly Real estate macro environment and industry environment analysis, summarize the Poly Real Estate external environment f

9、actors on the other hand, combination; in Poly Real Estate Practice and related internal information, for the enterprise resource analysis, enterprise capability analysis, analysis on the enterprise culture analyzes, summarizes the key factors of the internal environment; again with the enterprise s

10、trategy management environment evaluation, SWOT analysis, enterprise development strategies and other correlation factors analysis to strategy management options; finally from various angles to determine the Poly Real Estate (Group ) development strategy strategic management of Limited by Share Ltd.

11、Key words: Poly Real Estate (Group ) Limited by Share Ltd，strategic management，Development strategy目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc353043679 第一章 导论 PAGEREF _Toc353043679 h 6 HYPERLINK l _Toc353043680 第一节 选题背景与选题意义 PAGEREF _Toc353043680 h 6 HYPERLINK l _Toc353043681 一、选题背景 PAGEREF _Toc353043681 h

12、6 HYPERLINK l _Toc353043682 二、选题意义 PAGEREF _Toc353043682 h 6 HYPERLINK l _Toc353043683 第二节 研究思路与研究方法 PAGEREF _Toc353043683 h 7 HYPERLINK l _Toc353043684 一、研究思路 PAGEREF _Toc353043684 h 7 HYPERLINK l _Toc353043685 二、研究方法 PAGEREF _Toc353043685 h 7 HYPERLINK l _Toc353043686 第三节 研究内容与结构安排 PAGEREF _Toc353

13、043686 h 8 HYPERLINK l _Toc353043687 一、研究内容 PAGEREF _Toc353043687 h 8 HYPERLINK l _Toc353043688 二、结构安排 PAGEREF _Toc353043688 h 8 HYPERLINK l _Toc353043689 第四节 研究创新与研究难点 PAGEREF _Toc353043689 h 9 HYPERLINK l _Toc353043690 一、研究创新 PAGEREF _Toc353043690 h 9 HYPERLINK l _Toc353043691 二、研究难点 PAGEREF _Toc3

14、53043691 h 10 HYPERLINK l _Toc353043692 第二章 相关理论综述 PAGEREF _Toc353043692 h 11 HYPERLINK l _Toc353043693 第一节 战略管理理论综述 PAGEREF _Toc353043693 h 11 HYPERLINK l _Toc353043694 一、企业发展战略释义 PAGEREF _Toc353043694 h 11 HYPERLINK l _Toc353043695 二、企业发展战略的内容 PAGEREF _Toc353043695 h 12 HYPERLINK l _Toc353043696 三

15、、研究企业发展战略的意义 PAGEREF _Toc353043696 h 14 HYPERLINK l _Toc353043697 第二节 战略管理主要分析方法 PAGEREF _Toc353043697 h 14 HYPERLINK l _Toc353043698 一、PESTL分析模型 PAGEREF _Toc353043698 h 14 HYPERLINK l _Toc353043699 二、SWOT分析模型 PAGEREF _Toc353043699 h 15 HYPERLINK l _Toc353043700 三、五力分析模型 PAGEREF _Toc353043700 h 15 H

16、YPERLINK l _Toc353043701 四、价值链分析模型 PAGEREF _Toc353043701 h 16 HYPERLINK l _Toc353043702 第三节 国内外地产企业发展战略研究现状 PAGEREF _Toc353043702 h 17 HYPERLINK l _Toc353043703 一、国外地产企业发展战略研究现状 PAGEREF _Toc353043703 h 17 HYPERLINK l _Toc353043704 二、国内地产企业发展战略研究现状 PAGEREF _Toc353043704 h 18 HYPERLINK l _Toc353043705

17、 第三章 保利地产公司内部环境分析 PAGEREF _Toc353043705 h 19 HYPERLINK l _Toc353043706 第一节 公司经营状况 PAGEREF _Toc353043706 h 19 HYPERLINK l _Toc353043707 一、公司发展简史 PAGEREF _Toc353043707 h 19 HYPERLINK l _Toc353043708 二、公司资源分析 PAGEREF _Toc353043708 h 19 HYPERLINK l _Toc353043709 三、公司能力分析 PAGEREF _Toc353043709 h 20 HYPER

18、LINK l _Toc353043710 四、公司经营指标状况 PAGEREF _Toc353043710 h 22 HYPERLINK l _Toc353043711 第二节 公司内部管理分析 PAGEREF _Toc353043711 h 23 HYPERLINK l _Toc353043712 一、管理体制 PAGEREF _Toc353043712 h 23 HYPERLINK l _Toc353043713 二、治理结构 PAGEREF _Toc353043713 h 23 HYPERLINK l _Toc353043714 第四章 保利地产公司外部环境分析 PAGEREF _Toc

19、353043714 h 25 HYPERLINK l _Toc353043715 第一节 一般环境分析 PAGEREF _Toc353043715 h 25 HYPERLINK l _Toc353043716 一、政治环境 PAGEREF _Toc353043716 h 25 HYPERLINK l _Toc353043717 二、经济环境 PAGEREF _Toc353043717 h 26 HYPERLINK l _Toc353043718 三、社会文化环境 PAGEREF _Toc353043718 h 27 HYPERLINK l _Toc353043719 四、技术环境 PAGERE

20、F _Toc353043719 h 29 HYPERLINK l _Toc353043720 五、法律环境 PAGEREF _Toc353043720 h 30 HYPERLINK l _Toc353043721 第二节 行业环境分析 PAGEREF _Toc353043721 h 30 HYPERLINK l _Toc353043722 一、现有竞争对手 PAGEREF _Toc353043722 h 31 HYPERLINK l _Toc353043723 二、潜在进入者 PAGEREF _Toc353043723 h 31 HYPERLINK l _Toc353043724 三、替代品威

21、胁 PAGEREF _Toc353043724 h 31 HYPERLINK l _Toc353043725 四、顾客讨价还价能力 PAGEREF _Toc353043725 h 32 HYPERLINK l _Toc353043726 五、供应商讨价还价能力 PAGEREF _Toc353043726 h 33 HYPERLINK l _Toc353043727 第五章 保利地产公司发展战略选择与实施 PAGEREF _Toc353043727 h 34 HYPERLINK l _Toc353043728 第一节 公司发展战略选择 PAGEREF _Toc353043728 h 34 HYP

22、ERLINK l _Toc353043729 一、SWOT分析 PAGEREF _Toc353043729 h 34 HYPERLINK l _Toc353043730 二、发展战略选择 PAGEREF _Toc353043730 h 38 HYPERLINK l _Toc353043731 第二节 公司发展战略实施 PAGEREF _Toc353043731 h 39 HYPERLINK l _Toc353043732 一、公司组织与战略体系 PAGEREF _Toc353043732 h 39 HYPERLINK l _Toc353043733 二、经营计划 PAGEREF _Toc353

23、043733 h 39 HYPERLINK l _Toc353043734 三、市场营销 PAGEREF _Toc353043734 h 40 HYPERLINK l _Toc353043735 四、客户服务 PAGEREF _Toc353043735 h 40 HYPERLINK l _Toc353043736 五、业务管理 PAGEREF _Toc353043736 h 41 HYPERLINK l _Toc353043737 六、财务管理 PAGEREF _Toc353043737 h 41 HYPERLINK l _Toc353043738 七、人力资源管理 PAGEREF _Toc3

24、53043738 h 41 HYPERLINK l _Toc353043739 八、内部控制 PAGEREF _Toc353043739 h 42 HYPERLINK l _Toc353043740 九、治理结构优化 PAGEREF _Toc353043740 h 44 HYPERLINK l _Toc353043741 第六章 结语 PAGEREF _Toc353043741 h 45 HYPERLINK l _Toc353043742 第一节 主要研究结论 PAGEREF _Toc353043742 h 45 HYPERLINK l _Toc353043743 第二节 本文研究的局限性 P

25、AGEREF _Toc353043743 h 45 HYPERLINK l _Toc353043744 第三节 未来研究方向 PAGEREF _Toc353043744 h 45 HYPERLINK l _Toc353043745 参考文献 PAGEREF _Toc353043745 h 46 HYPERLINK l _Toc353043746 后记 PAGEREF _Toc353043746 h 50第一章 导论第一节 选题背景与选题意义一、选题背景我国经济社会发展取得了举世瞩目的成绩，房地产作为我国国民经济发展的重要性因素，也从无到有，再到发展壮大。就社会性而言，房地产是人类赖以生存和发展

26、的必需品，它既是生产活动中最基本的生产要素，又是社会活动中最基本的生活资料。房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的一部分，不仅仅是一种商品，也是一种资产，甚至成为了人们投资、投机的主要对象。房地产市场的发展变化不仅影响着金融业的稳定发展，而且也影响着社会的和谐与稳定，而且对整个国民经济的健康运行造成一定程度的影响。从长期发展来看，随着我国房地产市场的逐步规范、行业集中度的逐渐提高及行业外大型企业大举介入房地产业，行业的竞争也日趋激烈；同时房地产行业牵涉到多方利益，敏感而突出，政策调控较为密集。尤其是近几年以来，针对房地产市场存在投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象，国家进行了一系列的宏观调控

27、，主要运用信贷政策、税收政策以及产业政策等手段进行严厉地打击。房地产投资增长以及房价上涨速度过快的势头初步得到抑制。面对外部风险的不断增大，越来越多的房地产企业开始通过系统分析市场需求、竞争环境以及自身能力, 寻找新的发展机会，制定企业的发展战略并付诸实施。由此可见，房地产企业制定更加有效的战略管理获得新一轮的竞争优势。二、选题意义保利地产作为一家大型国有控股房地产上市企业自1992年成立起来，充分利用资本市场的巨大优势，全力抓住市场上存在的各种发展机遇，实现了企业的迅速扩张，已经进入国内的行业前列，但随着公司经营规模的扩大以及业务范围的拓宽会对自身的管理能力提出了更高的要求。在新的发展形势之

28、下，保利房地产必须充分重视战略管理的研究，做好战略管理的规划性工作，在有效提升抵御政策以及市场风险的能力的同时抓住市场新机遇，不断提高自身竞争力，才能够在竞争日益激烈的房地产市场健康地发展。选择制定好保利地产的发展战略，并保障其有效实施是一个值得认真研究的课题。第二节 研究思路与研究方法一、研究思路本文力图抓住企业战略的本质，把保利房地产作为一个战略经营单元，首先从理论综述入手，主要包括企业战略管理理论、战略管理主要分析方法，同时在调查研究、收集资料的基础上，找出了对企业生存发展有重要关系的战略要素。接着根据对企业外部环境和内部环境的分析，明确企业面临的机会和威胁，以及企业内部的优势和劣势，确

29、定了本企业发展战略的基本思路、指导思想，提出了适合企业发展的战略管理措施。二、研究方法本文以战略管理理论为理论依据，针对保利房地产的实际情况和房地产行业的特点，在研究过程中主要采用了以下的方法：1. 文献研究法主要为搜集与本论文有关的信息及资料，从而拓宽思路，比较全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种方法。本文对国内外有关文献、期刊、相关性书籍进行系统性的查阅，并且从中提炼出比较实用的观点。3.比较研究法通过比较分析各种基本战略，得出适合公司房地产业务发展的战略。4.实证分析方法深入了解保利房地产(集团)(集团)5.理论分析方法运用经济学、管理学、社会学等相关学科对保利房地产(集团)第三节

30、研究内容与结构安排一、研究内容第一部分：提出保利房地产(集团)第二部分：对战略管理的相关理论进行了阐述，重点研究了企业战略管理的特点以及企业战略管理的过程。第三部分：对保利房地产的战略环境进行了深入地分析，分别对保利房地产的宏观环境与行业环境进行分析，总结保利房地产外部环境关键因素；另一方面，结合在保利房地产工作实践与相关内部资料，针对其企业资源分析、企业能力分析、企业文化分析等方面进行深入分析，总结其内部环境关键因素第四部分：结合企业战略管理环境评价、SWOT分析、企业发展战略等相关性因素的分析做出战略管理的选择第五部分：从多角度出发确定保利房地产(集团)最后，对全文进行了总结。二、结构安排

31、本论文的研究框架如图所示：图1 论文框架图第四节 研究创新与研究难点一、研究创新本文结合处于保利房地产的实际情况，对战略管理理论进行了一系列地分析，并在战略实施过程中提出切实可行的措施。本文通过研究不仅能为保利房地产发展战略的制定指明以后的发展方向、提供方法，为发展战略的成功实施提供相应的实施步骤以及主要保障措施，也能通过把战略观念引入企业管理理论及实践中，提升保利房地产发展战略的科学性以及执行力，从而提升保利房地产的整体管理水平。希望本文的研究能够对我国房地产企业有所帮助，从而使得我国的房地产行业面对城市化的巨大机遇，在新形势下促进企业可持续性发展有所参考价值。二、研究难点企业是处于不断变化

32、的市场环境中，市场与环境的突变也会对本课题的研究结果产生不可预测的影响。因此，对中小民营房地产开发企业发展战略的研究是一项长期不间断的工作，必须根据外部环境、自身条件及竞争对手策略等诸多因素的变化而做相应的修改和调整，战略的实施同样也要根据变化而变化，切不可将研究结果教条地贯彻实施。第二章 相关理论综述第一节 战略管理理论综述一、企业发展战略释义战略一词来自古希腊文，原始含义是“将军的艺术”，后逐渐演变成为一个军事术语，即“战争谋略”，指在敌对状态下基于对全局的分析和判断而做出的运筹，是指导及指挥军队克敌致胜的艺术以及方法。从社会发展水平的角度看，进入现代社会以后，战略一词被广泛地应用于军事以

33、外的领域，如政治、经济、科技、教育、文化和社会发展等领域。企业存在的目标就是要创造价值来满足利益相关者的需要。企业必须懂得如何利用竞争优势创造比竞争者更多的价值，从而为企业的资本及其他资源的投资者带来更高的回报。企业战略管理可以理解为企业发展的谋略。实践证明，企业成长壮大的过程，其中主要包括以下两方面的内容：量的增加以及质的变化。企业发展也需要谋略，对企业发展整体性、长期性、基本性的谋略就是企业发展战略。企业战略管理就是企业找到并实现未来生存与发展的位置、途径和方式的动态管理行为。未来生存管理已经成为企业战略管理发展的必然趋势。企业战略管理包括了对实现企业宗旨和目标的途径和政策的选择，企业战略

34、管理与企业的发展趋势、未来的计划、实现目标的具体措施以及政策的选择或决策存在着密切的关系，是对企业内部以及外部环境中长期的根本性转变做出的积极性的反应。企业的总体战略决策往往会涉及到企业经营方向以及范围的改变，对企业在面对不断变化的市场环境向何处去的问题进行回答，对企业的宗旨以及目标进行相关性的规定，以及实现战略目标的途径。一般来说，企业战略管理主要具有以下特点：1.企业战略管理具有全局性企业的战略管理是以企业的全局作为重点的发展对象，根据企业自身的总体发展需要而制定的。战略管理指导企业的全部活动，全部管理活动的重点是制定战略和实施战略，所追求的是企业总体效果及长远利益。2.企业战略管理从时间

35、上看具有长远性战略管理决策一般对企业较长时期(5年以上或更长），就企业如何生存和发展等相关性问题做出一系列的规定。它的规定虽然是结合企业的外部以及内部和历史的情况作为根本出发点，但是这一切无非都是为了更长期的发展，是长远发展的开始。3.企业战略管理需要考虑公司外部环境现今的企业都存在于一个开放的系统中，它们影响着这些因素，但受环境因素影响较大。因此，在迅速变化和竞争性的环境中，企业要取得成功就必须考虑一系列的相关性因素，包括竞争者，资金供给者，顾客，政府等种种外部因素，以使企业的行为适应不断变化中的外部力量，企业才能够继续生存下去。4.企业战略管理的艺术性与科学性茨伯格一直强调管理思想是一种科

36、学的、人本主义的精神,那么企业战略管理也同样具有科学性和艺术性。传统的战略管理理论已不能满足企业生存和发展的需要,战略管理作为应对环境不确定性、动态性、复杂性的科学变得更加重要。其科学性体现在战略管理理论将体现出人主宰自然、人是万物之灵的客观规律，能够运用科学发展观指导企业经营实践。同时，战略管理应该是一门艺术，其艺术性体现在战略管理要解决的问题是让企业在不确定的未来环境中获得新的发展机会。再加上未来的环境呈现出的是复杂多变的特点，难以精确，必须创造性地运用积极防御战略思想实施灵活、正确的战略规划。同样的战略管理方法由不同的人来实施会得打不一样的效果。同样的企业问题由不同的人来解决也会产生不同

37、的结果。所以说其艺术性高于科学性。二、企业发展战略的内容战略管理是确立企业使命，根据企业外部环境和内部条件设定企业的组织目标，依靠企业能力保证目标的落实，并最终实现企业使命的一个动态管理过程。战略管理是由三个主要阶段构成的循环往复的动态管理过程。通常认为，一个规范的全面的战略管理过程可大体分解为三个阶段：它们分别是战略分析阶段、战略的制定与选择阶段、战略的实施与控制阶段。图2 战略管理示意图来自于：周琛.保利地产发展战略研究.天津大学.2011年1.战略分析战略分析就是对企业所处的内、外部环境以及自身的条件进行一系列的分析, 由于企业与环境相互依存、共存共生, 对企业经营的各种内外因素和作用进

38、行评估、平衡, 就成为全部企业战略管理工作的基本出发点;能否持续地保护和扩大企业与环境之间的投入产出关系,就成为企业战略管理工作的核心内容。企业的内部环境分析是一项基础性工作，它的准确完成有助于将企业的战略同企业的外部环境以及企业的内部资源和能力匹配起来达到三者高度协调统一的目的,从而可以找到影响企业战略发展的关键性因素2. 战略的制定与选择战略的制定与选择过程实质上就是对战略进行探索、制定以及选择的一个过程。企业跨行业经营早已司空见惯,然而,企业界对多元化经营的探讨却从未停止过。在一般情况之下，对于一个跨行业经营的企业来说,它在战略管理的选择上需要解决以下两个基本的战略问题:一是企业的经营范

39、围或战略经营领域。即规定企业从事生产经营活动的行业,明确企业的性质和所从事的事业,确定企业承包以什么样的产品或服务来满足哪一类顾客的需求；二是企业在某一特定经营领域的竞争优势。也就是说对确定企业提供的产品或服务进行相关性的确定,要在竞争优势方面超越竞争对手。3.战略的实施与控制企业战略制定后,就必须对其进行实施与控制。企业战略实施是一个通过提出具体的实施措施和方法,合理地编制经费预算,建立相应的动作流程,将将企业的战略目标转化为实际行动并取得成果的过程。一般来说，这一阶段主要有以下任务,那就是与战略方案的实际要求紧密结合,制定战略实施计划,对组织结构进行相应地调整,分配管理工作, 对其所拥有的

40、资源进行优化配置, 不断优化企业管理制度体系等落实执行既定战略。战略实施的关键问题,是在于战略执行过程中进行有效领导,培育支持战略的企业文化。三、研究企业发展战略的意义企业发展的过程中, 领导者在战略决策过程中，科学合理的发展战略对于整个企业的发展是至关重要的。按照企业发展战略的定义，它是明确企业决策的发展方向、发展目标以及对资源进行有效整合以达到既定目标与责任的动态创造性活动。如果企业没有一个目标能够实现，企业发展成为空谈，如果企业没有明确的战略目标，企业将会会在永无休止的竞争中失去发展的方向，在日益激烈的市场竞争中，企业要想生存和取得发展就必须不断发展壮大。成功的企业，首先要制定企业的发展

41、战略。房地产企业的发展有着其自身特有的经营特点和发展规律，在其不断发展壮大的过程中，发展战略往往决定了企业成长的速度的质量，发展战略特别是对于企业的成长性，都有着极其重要以及深刻的影响，在某种程度上来说决定着企业在市场竞争中的成败。企业无论规模大小，必须充分利用自身优势科学地谋划自身发展战略，一是为了使企业实现利最大化，二是为了提升自身的效益和竞争力。第二节 战略管理主要分析方法一、PESTL分析模型作为分析宏观环境的一个常用有效工具，PESTL分析模型就是对企业所处环境的政治(P) 、经济(E)、社会(S)和科学技术（T）等影响企业经营的各种因素进行一系列地分析，其意义在于对这些因素给企业战

42、略目标以及战略制定所造成的影响进行一系列地分析，其结果影响企业行业选择，影响业务态度，服务于公司战略。二、SWOT分析模型SWOT 分析法是由美国哈佛大学商学院的企业战略决策教授肯尼斯安德鲁斯在 20 世纪 80 年代提出的，这里的 S 是指对企业有利的内部优势（Strengths），W 是指企业内部的劣势（Weakness），O 是指企业外部环境提供的机会（Opportunities），T 是指企业所面临的来自于外部环境的威胁（Threats）。所谓SWOT 分析，即态势分析，就是将与研究对象存在密切关系的种种要素即内部优势、劣势、机会以及威胁进行全面、系统、准确、真实地研究，把所有的相关性

43、因素(找出企业的优势、劣势及核心竞争力)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估，这些外部力量主要包括机会以及威胁，它们是由于竞争力量或企业环境中的趋势所造成的。SWOT 分析法本着使优势和机会最大化以及使劣势和威胁最小化的原则，并且对这些因素进行综合性地评价,从中选择适合企业发展的经营战略方法。图3 SWOT 分析法的概念图三、五力分析模型企业实践的不断发展,使战略管理的理论体系又有了新的思想升华。在众多的战略管理理论之中，不能不谈及迈克尔波特教授在其竞争战略一书中提出的行业结构分析模型，即“五力竞争模型”，这是一种帮助企业发现竞争优势,制定竞争战略的实用工具。迈克尔波特教授认为：

44、“每个行业的竞争结构是行业内各种竞争力共同作用的结果，往往由五个方面的竞争力量反映并决定，即现有的竞争者、潜在的竞争者、供应商讨价还价能力、顾客讨价还价能力、替代品威胁。” 行业中的每一个企业或多或少都必须应付以上各种力量构成的威胁，该理论明确指出企业发展战略的核心竞争力应在于选择正确的行业以及在行业中选取最具有竞争力以及吸引力的位置。由此可见，如何通过五种竞争力量的分析对行业环境进行分析从而明确合适的发展战略就成了企业取得优秀业绩的关键性因素。图4 行业竞争五力分布图四、价值链分析模型“价值链分析法”是由美国哈佛商学院著名战略管理学家迈克尔波特正式提出的，“价值链分析法”可简单描述如下，即将

45、一个企业的经营活动分解为若干战略性相关的价值活动，基本活动包括企业生产、销售、进料后勤、发货后勤、售后服务。支持性活动涉及人事、财务、计划、研究与开发、采购等，基本活动和支持性活动构成了企业的价值链。不同的企业参与的价值活动中，并不是每个环节都创造价值，实际上只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是价值链上的“战略环节”。企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链某些特定的战略环节上的优势。运用价值链的分析方法来确定核心竞争力，就是要求企业密切关注组织的资源状态，要求企业特别关注和培养在价值链的关键环节上获得重要的核心竞争力，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。

46、企业的优势既可以来源于价值活动所涉及的市场范围的调整，也可来源于企业间协调或合用价值链所带来的最优化效益。图5 波特价值链分析模型第三节 国内外地产企业发展战略研究现状一、国外地产企业发展战略研究现状在西方各国，特别是在第二次世界大战之后，房地产业呈现出蓬勃发展的趋势。房地产企业战略以其理论的成熟度和实践性当首推美国。上个世纪五六十年代，美国一直致力于大片郊区住宅和与住宅区配套的交通建设，住宅是美国社会商品市场的大头，与国民经济发展存在着密切的联系，更是一度成为社会的焦点问题。巧的是，发展战略也产生于同期。伴随住宅建设以及房地产业的蓬勃发展，美国学者对房地产企业战略管理也展开了一番深入地研究。

47、仅美国就有相关著作几十种。就目前的发展形势进行分析的话，西方房地产企业的战略研究已经达到理性以及成熟阶段。如美、德、日、新加坡等国家的房地产战略研究在经历了兴起,热潮和滑落之后,已经逐步趋于成熟，这些国家的房地产企业通过战略管理思想的运用指导企业发展已相当普遍的了。这些国家房地产经营管理具有较高的专业化程度，具有丰富的实践经验，掌握最新技术以及成果，具有很高的借鉴性。其理论的指导性，实践经验性都有着一定的水平。但由于其政治制度、经济水平、文化背景的差异，我们在借鉴的同时也应注意其与我国实际情况的契合性。二、国内地产企业发展战略研究现状近几年，国家出台了一系列宏观调控政策，在这样的背景之下，国内

48、学者提出了适合我国房地产开发企业生存发展的发展战略。张冬(2010)分析了当前宏观调控下我国房地产企业谋求发展的四种典型发展战略：差异化战略、区域化战略、合作化战略、专业化战略 ：张冬，宏观调控背景下我国房地产企业应对策略探究，现代经济信息，2010：191。陈林杰(2010)对房地产企业实施多元化战略的动因、实施条件和实施内容进行了分析 ：陈林杰，房地产企业实施多元化发展战略之探索，上海房地，2010(9)：4345 ：张冬，宏观调控背景下我国房地产企业应对策略探究，现代经济信息，2010：191 ：陈林杰，房地产企业实施多元化发展战略之探索，上海房地，2010(9)：4345 ：张治国、王

49、莺，房地企业竞争战略选择的博弈分析，商业时代，2009(21)：109110 ：朱玉峰、常乃宽，浅析现阶段我国房地产企业的战略调整，山东经济战略研究，2009(3)：4142第三章 保利地产公司内部环境分析第一节 公司经营状况一、公司发展简史一直以来，保利房地产制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，开发中小型房地产项目”的发展规划，保利房地产以市场作为导向、务实创新、规范经营、追求卓越，积极探索适应市场需求的产品和服务，大力实施品牌战略，从而实现公司的健康发展，最终实现股东利益最大化。保利房地产在发展的整个过程之中，将培养雷厉风行、令行禁止的作风以及严明的组织纪律作为整个工作队伍文化建

50、设的重要内容，公司全体上下形成一种高效、和谐、简单的良好工作氛围。保利房地产在此基础上提出运用优秀的企业文化吸引人才,用完善的管理方式留住人才，这也使得整个企业可以充分运用强大的凝聚力从而形成高效的执行能力。另外，为深入贯彻公司的核心价值观，公司制定了员工奖惩制度等制度，防止以及惩罚违反公司政策和行为规范的行为。保利房地产将诚信原则贯彻到市场竞争当中，高层管理人员要做好表率，从而能够对公司的价值观念进行全面落实。二、公司资源分析保利房地产公司所有资源中，最重要的资源有以下几种:（一）人力资源分析人才资源是科学发展的第一要素、第一资源，也是现代企业竞争制胜、基业常青的生命力所在。保利房地产秉承“

51、以人为本”的人才理念，充分认识到人才对于企业发展的重要性战略意义，应从人力资源政策的各个环节出发制定有利于企业健康发展的人力资源政策。保利房地产一个庞大而多样化的地产团队已经初步形成，实现了市场发展的需要，为公司的健康发展以及规范管理打下了良好的基础。保利地产人力资源另外还有一个独特的地方那就是有一部分管理人员是来自于军队的，这一部分管理人员无论是在协调作战、战略规划或者决策能力方面都有着自身的独特优势，从而能够带动身边的人把工作做好，提高整个企业的执行力。保利房地产的人才结构也随着瞬息万变的市场变化在不断地进行调整，比如说在建筑工程人员方面，随着项目的不断拓展，呈现出了大幅度上升的趋势。与此

52、同时，企业管理人员继续保持稳定增长的状态，由此可见，随着开发规模的不断扩大，项目开发与内部管理仍然是公司内部管理的核心任务。而由于一直以来，营销策划人员人数都是十分稳定的，甚至同比出现了下降的现象，这也充分说明保利房地产正在整合外部资源的能力方面也在不断地加强，公司的销售主要是以外包的形式销售给一些专业性的公司。（二）资金资源分析银行贷款是房地产开发商最赖以倚重的资金来源。从保利房地产的开发项目分析，贷款类型主要包括以下类型，分别为土地抵押贷款、开发贷款、资产抵押贷款、资金贷款、租约抵押贷款以及银行贷款的异地使用等。另外, 保利房地产和多家银行都保持着良好、深度的合作关系。保利房地产2011年

53、实现营业收入亿，同比增长31.0%，毛利率37.2%，归属母公司净利润亿，同比增长32.7%。保利房地产资金状况良好，紧紧抓住房地产市场回暖以及商业地产在市场调控中的销售机遇的机遇，商业地产在市场调控中的销售机遇、加强房款回收，并适时拓展房地产开发新的融资渠道，有力地补充了公司自有经营资金，保障公司资金周转顺畅和安全。与此同时，公司不断以长期贷款置换短期内到期贷款，优化负债期限结构，释放短期偿债压力，降低各种可能存在的资金风险。三、公司能力分析每一种企业资源并不能单独产生实际的生产力，真正的生产力来自于将各种资源进行整合, 将资源优势转化为生产力，这种企业的能力将会在战略的制定和执行以及市场竞

54、争中起到十分重要的作用。（一）融资能力保利房地产上市 4 年来，四年的净利润加起来不足80亿，但是从资本市场上依靠股权融资就获得了接近167亿元,是净利润的2倍。正是依托资本市场的巨大优势，保利房地产成功地把握行业发展的黄金十年，获得了跨越式的发展。现在，公司依然处于快速发展的“成长期”，成长型公司的定位不会改变。面对日益趋紧的货币政策，保利房地产除加强传统的银行贷款外，开始加速寻找除银行贷款外的融资渠道，2010年，公司已发起设立了信保(天津)24亿元，对六个项目完成了新一轮的投资，2011 年计划将对基金整体规模进一步扩大。（二）高周转开发能力高周转战略的最大优势就是资金回流速度快，现金回

55、流的速度越快, 企业的规模扩张速度越快，而这也正是保利自成立之初的一贯成长模式。保利房地产快速周转的模式保证了其持续的发展动力。保利房地产最大的竞争优势在于其中低端定位下的快速周转。低成本土地与保利地产的中低端产品定位相适应保利地产的产品组合以中低端住宅为主,普通住宅占85%,还积极参与开发各地限价房项目。正是保利房地产对产品的准确定位以及快速销售的模式大大提高了保利房地产的周转速度，这也使其成为行业内周转速度最快的企业之一，在这一领域具有一定的竞争优势。（三）工程管理能力保利房地产在工程管理能力方面主要具有以下几个特点: 针对目前建筑行业基本由“私营承包商”挂靠有资质施工企业的行业特点,积极

56、采取各种对策；在国家规定以及通行计价方法的基础之上，紧紧与行业内承包商发包计价方式相互结合在一起，保证承包商有一定的利润率前提下对承包计价原则进行一系列地确定；尽量采用标准设计以及通用设计,不断提高标准化程度；对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构以及物料供应方式之间的矛盾权衡，保利房地产一般的选择是偏向工程管理；不断完善制度化建设和创新。（四）产品设计能力保利房地产作为房地产行业的领军企业，在设计模式方面坚持标准化与区域市场的个性化方面相平衡的原则。集团总部将目标重点放在重点项目的规划以及设计管理方面，并且不断与知名设计院研发出新的产品，从而做到产品设计的模块化与标准化，大大地缩短了设计

57、、生产与制造周期，从而能够马上复制到到全国各地项目，在降低设计成本的同时也保证了品质。同时子公司又结合企业自身特点，灵活开发不同设计特色的产品,最大限度地挖掘土地价值，从而能够满足客户不同层次需求，同时也是评价、反馈、不断再评价的动态过程，形成一种良性循环。（五）营销能力保利房地产的营销部门主要具有营销策划、销售管理、客服服务与销售合同管理四大具体职能，营销策划功能块又可以细分为市场调研岗、品牌管理岗、项目策划岗以及软件管理及数据统计岗，这也说明保利房地产在结构上保证了整个组织对客户的持续关注与研究。通过多年的培养,保利房地产如今拥有了一支自己的全国性营销团队。另外，保利房地产在房企集中“冬眠

58、”的时候反而激进地开拓产品线，制定了多样化的产品营销路线，对原有产品的结构进一步丰富。保利房地产依托集团雄厚的文化资源优势，保利房地产在寻找与其他房地产企业的差异，选择了打文化牌来营销，并在此方面有巨大的发展潜力。四、公司经营指标状况2010年，保利地产共实现销售签约面积 688.39 万平方米，签约金额661.68 亿元；销售均价 9612 元/平方米，同比增长 16.7%。全国市场占有率达到，已进入城市市场占有率 4.63%。2010 年，保利地产的新开工面积较上年大幅增长了 77%，并高于新开工面积 800 万平方米的年初计划。全年新进12个城市，主要包括以下城市，即嘉兴、福州、厦门、绍

59、兴、无锡、连云港、常州、南通、营口、珠海、中山、东莞，完成 45 个拓展项目，新增土地储备权益容积率面积1441 万平方米。截至 2010 年，公司拥有在建拟建项目 146 个，在建面积 1834 万平方米。报告期内公司新开工面积 1000 万平方米，竣工面积 458 万平方米。公司进一步加大商业地产经营力度，实现经营收入突破 5 亿元。2010 年 “保利地产”品牌价值大幅提升至 136.89 亿元，较上年同期增长 51.71%， 跻身 “2010 年中国房地产行业领导公司品牌”。第二节 公司内部管理分析一、管理体制保利地产目前采用的是总部子公司的两级管理架构和分级决策与垂直管理并行的扁平化

60、管理架构，所有权和管理权集中、管理层次较少，结构呈现出扁平化的特征，其优势在于能够集中调动公司的优质资源，一旦房地产市场发生变化就能做出快速地反应。企业在对子公司进行管理的过程中详细的生产经营决策、子公司的发展和对市场变化的反应,都交由子公司独立负责，实现了将过去总部负责的成本、工程等具体项目管理职能逐步下放给子公司，将打造更为高效的组织平台，将能更有效地实现资金、人力资源的利用及周转。二、治理结构目前的机构设置是强矩阵式组织结构,形成了以地产开发为核心业务,营销策划、置换服务、工程监理为辅助业务的专业化地产集团架构。这种多项目管理模式,我们称之为“矩阵”式管理,即总部职能部门经过有效调整后加