房地产营销策划项目初步定价建议

1、X X集团旧改项目初步定价建议一、住宅建议售价：整体均价1.8 万/m2 （建议装修成本标准约2500元/m2）通过与市场同类项目进行客观对比，得出的参考毛坯价格是14433元/平方米，建议装修成本2500元/平方米，根据市场经验，装修的对外报价一般可为成本价1.4倍，因此建议住宅售价约18000元/平方米含2500元/平方米成本装修。市场比较定价法计算表评价要素要素权 重中海富华 里领秀城格力广场二 期格力广场三 期XX地段位置20%97.73110.00103.8096.60100景观因素15%97.33103.40110.00105.60100开发商品 牌8%100.6788.0098.

2、0098.00100商业配套15%109.6104.6097.0094.40100周边环境8%99.13100.40107.00106.00100建筑规划8%100.4794.20102.4096.20100户型结构8%91.0798.20100.0096.20100交通状况8%99.8106.0099.8094.40100物业管理5%100.3391.0099.2099.20100社区园林5%100.3388.20103.0098.80100比较系 数1.000.990.981.02平均价 格14000140001600014500项目权 重35%25%20%20%100%注：计算过程如下：

3、（写字楼、街铺计算步骤相同）第一步：选取同类可比项目毛坯价格第二步：根据以往经验，结合项目特点确定各项目和各要素的权重系数第三步：由市场组7名成员进行评分，每项要素剔除最高分、最低分后，求平均值第四步：根据以下公式，计算出住宅的市场参考价格住宅市场参考价格=（100/（项目分值X要素权重）X平均价格X项目权重）=（比较系数乂平均价格乂项目权重）=1X14000 X 35%+0.99 X14000 X 25%+0.98 X16000 X 20%+1.02 X14500 X 20%=14433主要理由：项目位处拱北片区，该片区住宅供应少，稀缺地段优势突显，加上项目规 模较大，且自身及邻近商业配套体

4、量较大，对住宅有拉动作用；周边在售楼盘毛坯均价1.4-1.6万/m2，精装均价1.6-1.9万/m2（带2500-3000 元/m2 装修）；西南向面向墓园，对住宅品质和客户心理有一定负面影响，但并非本项目 主景观面，可从规划设计上加以规避。项目周边住宅价格及基本情况一览表项目名称占地面 积廿建筑面 积廿容积 率开盘时间开盘均价 （元/廿）目前价格（元/血）拱北岭秀城149393.158万2.92008-9-298500（含800精装）仅剩余二楼 二楼毛坯12000中海富华里682202387713.52012-4-2113117（带3000装修）高楼层：16000-17000 （带3000装

5、修）吉大格力广场三 期413151546263.112012-9-2313000（毛坯送空调）14000-15000（毛坯送空调）格力广场二 期2010-102116500（带2500装修）尾盘价格 18000-19000 （带2500装修）数据来源：市场营销管理部调研统计二、SOHO公寓建议售价：16万/m2（建议装修成本标准约1800元/m2）主要理由：珠海在售SOHO公寓仅天朗海峰，主力面积63-99m2，目前毛坯均价约1.5万/m2,但户型使用率较低，开盘以后成交滞销。虽然本项目所处地段优于天朗海峰，但此类产品市场接受度不高，故建议定价以天朗海峰为基准，并 略作下调。三、商业1、商铺建

6、议售价：外街：一层4.5万/皿2，二层3万/m2；内街：一层2.8万海，二层1.8万/m2建议租金：外街：一层250元/皿2/月，二层150元/皿2/月；内街：一层130元/m2/月，二层80元/m2/月通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目一层临街商铺参考价格是 43732元/平方米，由于商铺售价近年上涨势头良好，因此略作上浮，建议本项 目一层临街商铺售价为4.5万元/平方米，二层及内街商铺价格在此基础上根据 经验值及参照邻近项目领秀城得出。市场比较定价法计算表评价要素要素权重领秀城格力广场二 期格力香樟XX地段位置25%116.2598.75101.25100商业气氛14%115.00

7、93.7595.00100目前人流量13%115.0086.25102.00100主力店拉动7%112.5087.5086.25100所临道路等级7%106.2590.00102.50100周边环境5%106.2593.75100.00100规划设计3%100.5097.00100.00100开发商品牌2%82.5095.0095.00100区域规划2%104.5097.5097.50100交通状况10%111.2595.75102.50100产品设计6%97.50101.25100.00100昭示性6%117.5085.00100.00100比较系数0.901.071.01平均价格60000

8、3000035000项目权重50%25%25%100%注：街铺计算步骤与住宅相同街铺市场参考价格=（100/（项目分值X要素权重）X平均价格X项目权重）=（比较系数X平均价格X项目权重）=0.9X 60000 X 50%+1.07 X 30000 X 25%+1.01 X 35000 X 25%=437322、商场建议租金：一层220元/隘/月，二层130元徊/月，三层70元徊/月,四层50元/m2/月，五层50元/m2/月主要理由：临街商铺主要沿桂花北路分布，目前人气不旺，西面为恒信工业区，周边 现有商业较低端，地段价值及商业氛围弱于领秀城，售价及租金参考领秀 城略作下浮。商场各层租金参考其

9、他商场租金水平。岭秀城商业售价一览表项目名 称区域开盘时间主力面 积售价（元/血）备注岭秀城靠岭南 路（街铺）2011-121720-80 皿一层沿街：均价4 万；产权分割发售，业主自行出租一层内街：均价3 万；二层外街：均价2 万；二层内街：均价1.5 万靠迎宾路（商场）2013-1-415-70 皿一层8万-10万产权分割发售， 管理合同签订9 年，前3年实行 返租。二层4.8万-6万三层3.7万-5万数据来源：市场营销管理部调研统计代表性街铺及商场租金一览表片区名称区域租金（元/血月）备注拱北岭秀城 街铺靠岭南路街铺一层：42皿，直租280； 92 皿，直租320； 41皿，直租 300

10、租金不含管理费、水电费；负一层为沃尔玛，三层为益 健海鲜酒楼街铺 内侧46平方，160元/皿月内街一楼：150皿，直租180； 58皿，直租140； 90多皿， 中介200二楼：40多皿，直租160老香扬名广场1F： 200-250； 2-4F： 70；该租金以建筑面积计算，部分洲5F： 58； 6F： 55一楼商户需再支付35元/ 皿月的管理费吉大国贸购物 广场1F： 350-500； 2F：250-350；3F： 150-220该租金为商铺实际使用面枳租 金，需另缴每户300元/皿月 的管理费，及每年5000元的商 场宣传推广费数据来源：市场营销管理部调研统计四、写字楼建议售价：靠九州大道

11、1.8万徊，靠岭南路1.5万/m2建议租金：靠九州大道120元/m2/月，靠岭南路90元徊/月通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目靠近九州大道区域的写字 楼参考价格为18153元/平方米；而靠岭南路位置写字楼昭示性较差，写字楼价 值相对较低，价格将作较大幅度下浮，同时目前市场中高端二手写字楼主流价 格水平在1.3-1.6万/平方米之间。因此建议靠九州大道写字楼价格为1.8万/ 平方米，靠岭南路写字楼价格为1.5万/平方米。市场比较定价法计算表评价要素要素权 重心海州1钰海环球 金融中心恒和中心XX地段位置40%82.00121.0095.00100区域商业氛 围20%82.00115.0

12、090.60100商业配套10%84.00104.0087.00100交通状况8%97.00102.00102.60100景观因素3%91.00111.0096.00100物业管理4%94.0097.6088.00100周边环境4%82.00115.00101.00100开发商品牌3%89.6090.6085.60100产品设计8%94.6097.6089.60100比较系 数1.170.891.07平均价 格135002500014000项目权 重30%40%30%100%注：以上写字楼均为5A甲级写字楼，其中心海州为简装，其余项目仅公共部 分带装修，单间为毛坯；写字楼计算步骤与住宅相同。写

13、字楼市场参考价格=（100/（项目分值X要素权重）X平均价格X项目权重）=（比较系数乂平均价格乂项目权重）= 1.17X 13500 X 30%+0.89 X 25000 X40%+1.07X 14000 X 30%= 18153定价原因：靠九州大道一侧的写字楼，比较岭南路一侧，位置和展示面更优越，建议档次定位更高端，售价参考市场高端项目的价格水平；岭南路一侧写字楼，则建议与市场中高端项目的主流价格水平持平；写字楼市场运行一直较为冷淡，租金天花板明显，难以支撑售价大幅上涨；目前珠海非甲级写字楼市场最高租金达100元/m2/月，而本项目具备地段优 势，若定位为5A甲级写字楼，建议租金可上浮至12

14、0元/m2/月。项目周边在售写字楼情况项目名称写字楼等 级建筑面枳销售均价 （元 /m2）销售时间、 刖山心海州5A甲级52228135002012年12月钰海环球金融中 心5A甲级72652.45250002012年10月数据来源市场营销管理部调研统计珠海市区写字楼二手售价及租金情况区域项目售价（元/m2）租金（元/m2/月）吉大粤财大厦16000-1800085-95国际会议中心写字 楼2000047光大国际贸易中心13000-1500075拱北中珠大厦1300060粤海酒店写字楼80银都酒店写字楼100名门大厦1000060新香洲国际科技大厦19000-2000090-100阳光大厦13

15和中心1400065-70老香洲深圳发展银行大厦9000-1000045太和商务中心9000-1000043数据来源：市场营销管理部调研统计五、酒店市场信息据不完全统计，项目地块周边一公里辐射范围内，酒店总数达46间，分布 非常密集，并且主要以中低端为主，普遍标间起价约150元/晚，价格在200元 以上的酒店19间，占比约四成，主要分布在粤海中路和迎宾南路上。珠海市五星级酒店客房价格一览表（单位：元/晚）区位酒店开业时间普通标间海景标间散客价携程价散客价携程价拱北来魅力假日酒 店2009 年788728908818海湾大酒店1995 年（2009年翻新）628590758720昌安假日酒店2006年11月668458银都酒店19