物业公司管理工程维修服务手册

1、工程维修修服务手手册一、岗位位职责与与管理制制度1. 工工程部行行为准则则1.1 目的的规范工程程维修人人员的服服务行为为，树立立公司良良好形象象，为客客户提供供优质服服务。1.2 适用用范围适用于物物业管理理公司工工程维修修人员。1.3 内容容1.3.1 关心心公司，热爱本本职工作作，遵守守公司各各项规章章制度和和劳动纪纪律，维维护公司司利益和和荣誉，爱护公公司设备备、设施施。1.3.2 认真真贯彻公公司“开源节节流”的方针针，在工工作中力力行节俭俭，不浪浪费公司司资源。13.33 从全全局出发发，树立立良好的的合作意意识，团团结、真真诚协作作，达到到畅顺、高效率率的工作作绩效，切实服服从领

2、导导的工作作安排和和调度，如有异异议，必必须做到到“先服从从后投诉诉”。1.3.4 对工工作中出出现的问问题不推推诿，勇勇于承担担责任，并从中中吸取教教训，不不断提升升工作水水平。1.3.5 未经经公司领领导授权权或批准准，不得得以公司司名义对对外展开开业务或或在外兼兼任获取取薪酬或或间接利利益之工工作。1.3.6 未获获批准，不准将将本公司司的办公公用品、公用工工具、设设备、设设施等擅擅自赠与与、转租租、出租租、出借借、抵押押给其他他公司、单位或或个人。1.3.7 工作作时间须须配戴工工作证，着装整整洁，注注意形象象、仪表表。1.3.8 严禁禁向业主主索取或或收受任任何礼品品酬金。1.3.9

3、 必须须将服务务意识，服务态态度和服服务技巧巧贯彻落落实到言言行中，语言文文明礼貌貌，对业业主提出出的质疑疑要耐心心、细致致地回答答或解释释，不得得推脱。1.3.10 对设设备、设设施及业业主报修修项目应应及时认认真地处处理，一一般情况况由当班班员工处处理完毕毕。1.3.11 对上上门服务务应注意意业主家家内卫生生，必须须穿鞋套套，不得得损坏业业主物品品，如移移动物品品，需经经业主同同意，收收费时应应公平、公正、公开、合理，并经业业主签字字生效，服务完完毕，应应将工作作场所打打扫干净净。2工程程部主任任岗位职职责2.1 任职职资格2.1.1 具有有中华华人民共共和国特特种技术术操作许许可证2.

4、1.2 熟练练掌握电电工基本本原理。2.1.3 具有有较强的的专业知知识，全全面了解解住宅内内各种设设备的基基本原理理。能够够对下属属进行技技术指导导。2.1.4 基本本了解国国家有关关电工操操作规程程与技术术标准。2.2 工作作内容2.2.1 全面面管理工工程部事事务。2.2.2 负责责小区（大厦）内设备备设施的的维修保保养、督督导和管管理工作作。2.2.3 负责责突发性性的设备备故障处处理与人人员调度度，并组组织调查查设备事事故原因因，制订订预防措措施。2.2.4 负责责对设备备保修单单位维护护保养工工作的联联系、协协调、监监管及质质量评定定。2.2.5 根据据设备的的特点制制订或审审核各

5、类类设备的的年度、季度、月度、周预防防性检修修保养计计划，并并监督落落实。2.2.6 检查查交接班班情况、巡查情情况，回回访维修修情况，并对工工作中存存在的问问题尽快快提出处处理意见见，负责责具体的的技术性性检查。2.2.7 配合合其他部部门开展展工作，落实上上级安排排之临时时性工作作。2.2.8 定期期对本部部门员工工进行有有关设备备设施的的技术性性培训及及安全知知识培训训。 负责责有关工工程技术术标准，规格的的审核，对工程程的预算算等。2.2.10 建立立设备资资料档案案。3. 工工程部副副主任岗岗位职责责3.1 任职职资格3.1.1 具有有中华华人民共共和国特特种操作作许可证证3.1.2

6、 具有有初级电电工技术术等级资资格或相相关技术术等级资资格。3.1.3 掌握握电工基基本原理理。3.1.4 熟悉悉小区（大厦）内设备备备用配配件的规规格、性性能、型型号、名名称。3.2 工作作内容3.2.1 协助助主任落落实小区区（大厦厦）内设设备、设设施管理理工作。3.2.2 具体体负责小小区（大大厦）内内各类设设备、设设施的操操作、维维修保养养、业主主的报修修项目及对员员工的培培训。3.2.3 负责责设备、设施的的紧急抢抢修工作作。3.2.4 对维维保所需需配件进进行管理理，各类类设备运运行资料料的记录录与管理理，维修修资料的的管理。3.2.5 督导导、检查查维修人人员的工工作情况况，并填

7、填写日常常工作表表。4. 工工程部维维修工岗岗位职责责4.1 任职职资格4.1.1 具有有中华华人民共共和国特特种技术术操作许许可证4.1.2 熟练练掌握电电工基本本原理。4.1.3 熟练练掌握辖辖区内的的设备操操作技术术规程及及家庭水水电维修修工作。4.2 工作作内容4.2.1 服从从主任和和组长的的调度与与工作安安排。4.2.2 负责责小区（大厦）内各相相关设备备设施的的维保工工作，负负责水电电及其它它。4.2.3 参加加设备故故障的抢抢修工作作，及时时排除设设备故障障，确保保小区（大厦）内的设设备保持持良好运运行状态态。4.2.4 根据预预防性维维修及保保养计划划，认真真完成各各类设备备

8、的维修修、保养养工作。5. 工工程部机机电设备备运行管管理人员员岗位职职责5.1 任职职资格5.1.1 具有有中华华人民共共和国特特种技术术操作许许可证。5.1.2 中级级以上技技术等级级。5.1.3 有一一定的机机电设备备维修管管理经验验。5.2 工作作内容5.2.1 机电电设备运运行管理理人员必必须不断断学习，提高技技术技能能，必须须有高度度的责任任心，必必须持有有相关的的技术证证件。5.2.2 机电电设备运运行期间间，须确确保其安安全运行行，随时时巡查，并作好好相关记记录，严严格执行行交接班班制度。5.2.3 所有有设备运运行期间间须244小时有有人值班班并巡查查，及进进发现问问题并作作

9、出有效效处理。重大故故障或紧紧急事件件时须沉沉着冷静静，及进进通知相相关人员员并作应应急处理理。5.2.4 设备备停止运运行期间间，须按按时检查查并试运运行。所所有设备备须制定定详细维维修保养养计划，定期期维修保保养，并并作好记记录。5.2.5 所有有设备的的操作和和检修须须按说明明书规定定程序进进行，不不得随意意更改或或省略操操作步骤骤。严禁禁在设备备启动前前不作检检查。5.2.6 按按说明书书规定更更换设备备零部件件、冷却却液、润润滑液等等，严禁禁设备疲疲劳运行行或带病病运行。5.2.7 保持持设备房房内干净净整洁，严禁无无关人员员进入设设备房,设备设设施专用用工具或或备件等等须造册册登记

10、，摆放整整齐并保保管好。5.2.8 所有有设备设设施须设设立岗位位责任人人，所有有标牌警警示须准准确齐备备到位。6工程程部弱电电维修工工岗位职职责6.1 任职职资格6.1.1 具有有中华华人民共共和国特特种技术术操作许许可证。6.1.2 有弱弱电维保保经验。6.1.3 有中中级以上上技工职职称。6.2 工作作内容6.2.1 弱电电维修工工须定期期制定弱弱电维修修养护计计划，并并按计划划实施。6.2.2 对工工作范围围内的故故障和事事故进行行处理，并作好好记录。6.2.3 对弱弱电系统统进行巡巡查监控控，抄表表记录。6.2.4 参加加应急抢抢修，配配合其他他工程人人员工作作。6.2.5 对外外单

11、位弱弱电施工工布线等等进行监监控。8、工程程部值班班、交接接班管理理规定8.1 目的的： 规范范值班与与交接班班管理确确保值班班质量。8.2 适用用范围 适用用各管理理处工程程部值班班人员.8.3 值班班制度8.3.1 值班班人员在在值班期期内必须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗、干私事事、酗酒酒聊天等等。8.3.2 值班班（夜班班）人员员应处理理好本班班报修工工作，不不能处理理的应注注明原因因。发现现设备故故障应马马上排除除，如无无法处理理应及时时向主任任或值班班总负责责人反映映。8.3.3 应按按规定巡巡查设备备运行情情况，并并巡查其其它设备备、设施施状况，发现设设备故障障应马上上排除，如无

12、法法处理应应及时向向主管或或值班总总负责人人汇报。8.3.4 认真真填写好好各“机电设设备运行行日志”和工工程部值值班交接接班记录录表及及其它相相关记录录。8.3.5 值班班人员不不得私自自调班，因特殊殊情况要要调班，必须向向主任申申请。8.3.6 严禁禁无关人人员进入入值班室室和机电电设备房房，检查查各类工工具和钥钥匙等。8.4 接班班制度8.4.1 认真真听取交交班人员员的值班班和设备备运行情情况报告告。8.4.2 查看看上一班班的值班班日志和和运行日日志及巡巡查记录录等。8.4.3 检查查仪器、工具等等物品是是否齐全全、完好好，各机机房是否否干净整整洁。8.4.4 巡视视各设备备的运行行

13、情况，各参数数是否正正常。8.5 交班班制度8.5.1 交接接班人员员必须当当面交接接并签名名。8.5.2 交班班人员必必须整理理好本班班的各种种运行巡巡查记录录和值班班资料等等。8.5.3 交班班人员必必须详细细介绍其其值班情情况、机机器运行行情况及及存在的的未处理理问题。8.5.4 所有有问题记记录须现现场交代代清楚,等接班班人员确确认。 8.6 不能能交接班班之情况况：8.6.1 上一一班运行行情况未未交待清清楚，记记录不规规范，操操作间不不整洁。8.6.2 正在在进行倒倒闸操作作或事故故处理过过程中。8.6.3 交接接过程中中发生故故障，应应停止交交接，由由交班人人员负责责处理事事故，

14、接接班人协协助事故故处理。8.6.4 交班班人隐瞒瞒问题不不报，经经查证确确系其责责任的。8.7 附表表:8.7.1 工程程部值班班交接班班记录工程部值值班交接接记录表表NO：FFM-RRW3001日期值班时段段值班人值班内容处理结果果或建议议：接班人员员意见：日期接班时间间接班人员员9. 工工程部钥钥匙管理理规定9.1 目的规范钥匙匙管理工工作，确确保各设设备设施施房的钥钥匙，使使用规范范和安全全。9.2 适用范范围适用于各各管理处处工程部部。9.3 内容9.3.1 所有钥钥匙任何何时候须须有不少少于一把把备用，所有备备用钥匙匙须造册册登记。9.3.2 各设备备设施房房的钥匙匙应清楚楚标明，

15、并整齐齐有序的的放置在在钥匙专专柜中；钥匙专专柜由工工程主任任掌管。9.3.3 在正常常情况下下，各设设备设施施房的钥钥匙不能能借给外外单位人人员或其其他各部部门人员员，如特特殊情况况下，必必须经主主任同意意并填写写领（借）用用钥匙登登记表；9.3.4 工程人人员用钥钥匙，须须填写领（借借）用钥钥匙登记记表并并签名确确认，工工程人员员离开本本部门，所有钥钥匙须缴缴回。9.3.5 钥匙丢丢失或损损坏时，当事人人应填写写钥匙匙丢失/损坏申申请表，工程程主任查查实后填填表补回回。9.3.6 工程人人员必须须妥善保保管好领领用钥匙匙，熟悉悉各钥匙匙的使用用范围，并承担担相应责责任，每每月月底底统计一一

16、次，填填写钥钥匙月库库存统计计表。9.4 附表：9.4.1 领（借）用用钥匙登登记表9.4.2 钥匙匙丢失/损坏申申报表9.4.3 钥匙匙月库存存统计表表领（借）用钥匙匙登记表表NO：FFM-RRW3004日期设备钥匙匙名称数量借/领匙匙原因借匙人归还日期期接匙人钥匙丢失失/损坏坏申报单单NO：FFM-RRW3005时间钥匙名称称丢失地点点丢失或损损坏数量量原因：丢失或损损坏钥匙匙人工程部主主任钥匙月库库存统计计表NO：FFM-RRW3006序号内容（名名称）上月库存存本月进本月出本月库存存备注制表： 审核核：二、工程程维修管管理规定定1.维修修服务承承诺1.1 目的的：维修管理理人员服服务于

17、物物业内全全体业主主，快速速优质完完成业主主的每一一起报修修任务，圆满地地处理好好每一起起投诉是是维修人人员的职职责，让让业主满满意是我我们工作作的目标标。服务承诺诺维修员工工一定要要努力学学习，不不断提高高自身的的业务素素质，以以达到维维修时能能准确判判断，处处理快速速。1.2.2 讲究究文明礼礼貌，注注重言行行举止，尊重业业主，急急业主所所急。1.2.3. 工作作认真细细致，注注意讲究究卫生，节约材材料，损损坏东西西负责赔赔偿。1.2.4 尽力力做到当当天的维维修投诉诉当天处处理完，实在无无法完成成的必须须向业主主解释清清楚,做做到维修修及时率率达到999%以以上，维维修合格格率达到到95

18、%以上。 确保保业主用用水用电电安全正正常，按按时抄表表，维护护业主利利益，做做到有错错必纠。1.2.6 所有有员工必必须定期期参加培培训，持持证上岗岗，确保保大厦内内所有机机电设备备处于良良好的运运行状态态。1.2.7 经常常回访，征求业业主意见见，倾听听业主声声音。2.工程程部日常常工作管管理规定定2.1 目的的规范工程程部内部部管理工工作，确确保内部部管理高高效有序序，为客客户提供供高效优优质的服服务。2.2 适用用范围 物业业公司各各管理处处工程部部全体员员工2.3 内容容：2.3.1 按时时上下班班，上午午11：30分分和下午午17：30分分前不能能提前下下班或吃吃饭，中中午上班班不

19、能迟迟到。2.3.2 上班班时间内内无具体体工作时时，原则则上在办办公室等等候，需需外出巡巡查设备备情况时时须告知知主任，不得办办私事。2.3.3 上班班时须配配戴工作作证，穿穿着整齐齐，不得得穿拖鞋鞋。2.3.4 及时时处理维维修申请请单，不不得积压压。上午午11：10和和下午117：110以前前的维修修单，必必须及时时处理完完毕，有有些维修修如情况况紧急或或业主有有特殊要要求的，不管加加班与否否，都必必须在当当天处理理完毕。当天无无法处理理的都必必须在“维修情情况”栏内注注明原因因，每个个维修单单处理完完毕后须须业主与与维修人人员签名名。2.3.5 上门门维修时时须带工工具袋（箱），必备工

20、工具都放放在里面面，以节节省时间间，增加加工作效效率，少少跑路，多干活活。2.3.6 服从从主任安安排，每每天上班班后先在在办公室室报到，等候分分配一些些重点的的突出的的或需多多人合作作的工作作，如无无特殊情情况处理理，各人人分头工工作。2.3.7 紧急急情况时时工程人人员（接接到通知知）须立立即赶到到现场，等候分分配工作作或作应应急处理理，直到到事故处处理完毕毕才能离离开。2.3.8 服务务态度作作为上门门维修服服务的一一部份，每个工工作人员员必须提提高自身身素质，工作时时认真负负责，树树立良好好的敬业业精神，不断提提高业务务水平。2.3.9 工作作时务必必注意人人身安全全和设备备安全，讲科

21、学学、多商商量、不不蛮干，配电房房、水泵泵房或高高空作业业等须严严格按照照操作规规程和相相关注意意事项工工作。2.3.10 团结结务实，努力工工作，遵遵守本部部门之制制度。2.3.11 工程程部主任任（副主主任），每天至至少巡查查各设备备设施一一次，检检查各班班值班巡巡查情况况，每星星期不定定时抽查查不少于于1次，抽查内内容见工程部部抽查表表。2.3.12 主任任（副主主任）综综合考虑虑各种情情况（含含领导交交待事项项、机电电设备是是否已到到检修时时间等），将当当天工作作安排下下去。2.3.13 各当当班维修修人员原原则上（除值班班人员外外）无维维修单时时应在值值班室等等候待命命。2.3.14

22、 各当当班维修修人员出出去维修修，（含含有偿服服务和公公共维修修），应应注明时时间，回回来交单单时应注注明完成成时间，并且尽尽量让业业主写上上业主意意见，以以备查单单考核，具体见见维修修单。2.3.15 关于于机电设设备大型型的水电电系统等等的更换换，由主主任（副副主任）安排填填写维修修单，其其余参照照4条办办法。2.3.16 土建建人员的的维修工工作，主主任（副副主任）应以抽抽查的办办法，检检查完成成的工效效。2.3.17 所有有的维修修，主任任（副主主任）及及维修人人员应根根据事情情的轻重重，缓急急来随机机处理。2.4 附表表2.4.1 工程程部抽查查表工程部抽抽查表年 月 日日 NOO：

23、FMM-RWW3100位置内容抽查质量量结果问题记录录整改情况况抽查人电梯环境卫生生维保情况况记录资料料操作情况况配电房环境卫生生维保情况况记录资料料操作情况况发电机房房环境卫生生维保情况况记录资料料操作情况况水泵房环境卫生生维保情况况记录资料料操作情况况联动系统统环境卫生生维保情况况记录资料料操作情况况风机房环境卫生生维保情况况记录资料料操作情况况3零星星工程申申报与施施工管理理规定3.1 本物物业管理理处所辖辖范围内内零星工工程须尽尽量做到到自检自自修，在在人力或或技术方方面确有有困难时时可申请请对外委委托施工工。3.2 零星星工程对对外委托托施工，须由维维修责任任人申请请，填写写对外委委

24、托维修修申请单单，由工工程主任任组织相相关人员员现场考考查，报报经理审审批后方方可施工工。3.3 所有有外委零零星工程程申报同同时须做做好材料料预算，工期预预计、所所需人工工费用及及施工开开始日期期等。3.4 对外外委施工工单位或或个人须须考察其其技术力力量和人人员素质质以保证证工程质质量和工工期。3.5 施工工前工程程主任须须组织维维修责任任人及施施工方拟拟定详细细施工方方案，施施工方人人员须按按所拟定定方案进进行，施施工时对对施工地地点是否否有水、电、气气等经过过应作详详细了解解，如有有须作明明显警示示牌，施施工完毕毕后恢复复原有水水、电、气等标标志。3.6 施工工前须对对施工人人员进行行

25、安全防防范教育育，做到到文明施施工，如如施工中中有对行行人或车车辆等造造成安全全隐患时时，须作作相应警警示或防防护。3.7 施工工期间维维修责任任人应对对施工全全过程跟跟踪，工工程主任任应定时时巡查，对施工工所用材材料须严严格发放放和保管管，杜绝绝材料损损失。3.8 施工工完毕后后由施工工方申请请，由工工程部主主任组织织相关人人员验收收，填写写相关验验收报告告呈报经经理审批批。4.客户户报修服服务管理理规定4.1 目的的规范住户户报修服服务规程程,增加加客户维维修满意意率,完完善内部部维修管管理。4.2 适用用范围 适用用各管理理处客户户报修处处理工作作。4.3 内容容4.3.1 工程程维修人

26、人员从前前台接维修单单或按按口头通通知接获获维修内内容。4.3.2 由前前台或工工程人员员预约大大致上门门维修服服务时间间，非特特殊情况况不得超超过预约约时间110分钟钟，特殊殊情况须须与客户户沟通并并取得同同意。4.3.3 工程程部主任任根据报报修内容容，安排排维修人人员的工工作。维维修人员员安排应应以本项项专长和和上门快快捷为原原则。4.3.4 维修修人员到到达现场场后，对对报修项项目进行行确认，并向客客户告之之收费标标准，客客户同意意后才能能开始维维修。4.3.5 上门门维修整整个过程程应注意意文明礼礼貌,现现场清洁洁卫生,移动室室内设施施须有业业主同意意,损坏坏东西要要致歉并并按价赔赔

27、偿。4.3.6 维修修工作完完成后，维修人人员应清清整工作作现场，检查试试用。按按维修修项目收收费标准准，在在维修单单上注明明各项费费用金额额，并请请客户签签名认可可。4.3.7 维修修人员在在维修修单中中维修情情况栏内内注明情情况，并并签上维维修人名名字，将将第一联联交客户户，第二二联交回回工程部部主任存存档，第第三联交交前台转转财务部部作为计计收服务务费用的的依据。4.3.8 月底底对维修修内容进进行统计计，填写写工程程部有偿偿服务登登记表，并对对维修内内容进 行抽抽查回访访，统计计零修及及时率与与合格率率。4.4 工程程部报修修处理程程序（见见下页程程序图）4.5 附表表4.5.1 维修

28、修单4.5.2 有偿偿服务收收费标准准（公公司另行行制定发发布执行行）4.5.3 工程程部有偿偿服务登登记表4.5.4 零修修及时率率统计表表维修单日期： 年 月 日 NO：FM-RW3311业主姓名名物业位置置预约时间间联系人联系电话话派单人维修内容维修情况元修 维修负责责人接单时间间完成时间间业主意见签名： 日期：备注工程部报报修处理理程序客 户 报 修办公登记、预约时间有 偿 维 修无 偿 维 修现 场 检 查 确 定 方 案现场清理准备工作组 织 人 员 维 修检 查 试 用恢 复 现 场、清 洁业 主 签 字 确 认现 场 检 查 确 定 方 案现场清理准备工作有 偿 维 修工程部主

29、任派工维修员现场勘查组 织 人 员 维 修返单前台登记返单前台登记恢 复 现 场 清 洁维修人员签名维修人员签名返单前台登记回访或复查返单前台登记返单前台登记检 查 试 用工程部有有偿服务务登记表表NO：FFM-RRW3113序号时间位置维修内容容维修材料料及人工工费用维修人零修及时时率统计计表NO：FFM-RRW3114月份内容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月实际零修修项目报报修总数数维修及时时的单据据数零修及时时率维修合格格的单据据数实施维修修的单据据数零修合格格率统计人注: 零修及及时率 =X100% 维修修及时的的单据数数 实际零修修项目报报修总数数零修合格格率

30、= X100% 维修合合格的单单据数 实施维维修的单单据数5公共共维修5.1 目的的 规范范公共维维修程序序,确保保公共设设施良好好。5.2 适用用范围各管理处处工程部部公共维维修。5.3 内容容5.3.1 公共共维修由由前台统统一派单单或口头头通知，口头通通知维修修服务在在维修完完毕后须须补单确确认。5.3.2 工程程部主任任根据维维修内容容派人派派工，并并对维修修内容进进行规划划设计，并作出出人工、材料、工期等等的预算算报经理理审批，日常小小修可直直接由维维修人员员在仓库库领材料修理理。5.3.3 维修修人员做做好维修修前的准准备工作作，（如如工具、材料、安全防防范措施施等），做好现现场清

31、理理工作。 维修修过程须须认真负负责，相相关人员员要跟踪踪检查。 维修修结束后后要检查查试用，恢复现现场。 维修修人员应应填写好好“维修单单”并交回回工程部部及前台台备档。 一定定时间内内复查。5.4 附表表5.4.1 工工程部公公共维修修登记表表工程部公公共维修修登记表表NO：FFM-RRW3115序号时间位置维修内容容维修材料料维修人6机电电设备设设施管理理规定6.1 目的的规范机电电设备设设施维修修程序，确保机机电设备备设施运运行良好好，保障障人员及及财产安安全。6.2 适用用范围各管理处处工程部部机电设设备设施施维修人人员。6.3 内容容6.3.1 机电电设备设设施应造造册登记记，并制

32、制作登记记卡，登登记卡内内容应详详细准确确。6.3.2 机电电设备设设施应制制定完善善维修保保养计划划并落实实。6.3.3 机电电设备设设施的报报修由工工程部人人员根据据维保计计划，现现场运行行情况或或故障填填报机机电设备备设施维维修报批批表，工程部部主任根根据维修修内容确确定方案案，主任任（副主主任）负负责维修修现场的的组织、指挥、监管。6.3.4 参与与维修人人员应严严格按方方案、按按步骤操操作，前前期准备备工作要要细致到到位，维维修标志志、警示示、隔离离物等要要齐备，维修人人员必须须具备本本项目维维修之资资格。6.3.5 维修修完毕后后维修人人员须清清理现场场，待主主任确认认后对机机电设

33、备备设施进进行试运运行，224小时时内应加加大对维维修现场场的巡查查力度。6.4 附表表6.4.1 设设备情况况登记表表6.6.2 机机电设备备设施维维修报批批表设备情况况登记表表类别NOO：FMM-RWW3166序号设备名称称型号规格格设备编号号安装位置置数量功率产地备注机电设备备设施维维修报批批表NO：FFM-RRW3118时间地点维修人员员维修内容容维修方案案（包括括时间、人工、材料等等）工程部主主任：管理处经经理:7. 工工程部机机电设备备设施环环境要求求管理规规定7.1 目的的满足机电电设备设设施使用用条件，延长设设备设施施的使用用期。7.2 适用用范围物业公司司各管理理处工程程部设

34、备备设施房房。7.3 内容容7.3.1 保持持设备房房内干净净整洁，专用工工具、备备件摆放放整齐有有序。7.3.2 所有有设备房房应有22次/月月清洁卫卫生，做做到干爽爽、不湿湿滑、无无杂物等等。各箱箱柜内无无灰尘、油渍、结碳等等。7.3.3 照明明灯光稳稳定，有有足够的的高度。经常检检查备用用照明工工具，确确保齐备备良好。7.3.4 机房房内应通通风良好好，门窗窗开启灵灵活，防防小动物物设施完完好。7.3.5 确保保辅助设设备运行行良好，保持适适当环境境温度。8. 房房屋本体体维修基基金管理理规定8.1 本体体维修基基金属各各楼宇物物业业主主共有资资产，以以每栋房房屋为单单位，由由该栋房房屋

35、的所所有业主主按合同同各自房房屋的建建筑面积积分担和和享有。8.2 业主主自该栋栋房屋竣竣工交付付使用，保修期期满后的的第一个个月起按按月向管管理处缴缴交本体体维修基基金，业业主发生生变更时时所交的的本体维维修基金金不作退退还。8.3 本体体维修基基金用于于房屋本本体共用用部位的的维修养养护，具具体包括括：8.3.1 房屋屋的承重重结构部部位（包包括基础础、屋盖盖、梁、柱、墙墙体等）抗震结结构部位位（包括括构造柱柱、梁、墙等），外墙墙面、楼楼梯面、楼梯间间、公共共通道、门厅、屋面、本体共共用排烟烟管（道道），电电梯、公公共水池池、加压压水泵、本体上上下水管管道，消消防设施施、机电电设备、公共天

36、天线、共共用防盗盗监控设设施等。8.4 本体体维修基基金的330%用用于房屋屋本体共共用部位位的日常常维修和和零星小小修，770%用用于房屋屋本体共共用部位位中修以以上的维维护工程程。8.5 本体体维修基基金遵循循“专款专专用”的原则则，以房房屋本体体每栋为为单位设设立专用用账号存存放本物物业的本本体基金金帐内。8.6 房屋屋本体的的日常维维修和零零星小修修金额110000元以下下的由管管理处主主任签名名后支付付，中修修以上维维修工程程或维修修金额在在10000元以以上时，需业主主委员会会或该栋栋房屋550%以以上业主主书面同同意方可可支付。8.7 房屋屋共用部部位的大大、中、小修标标准，执执

37、行国家家的有关关规定，当小区区本体维维修基金金不够支支出时，经业主主委员会会决定，由全体体业主分分摊，单单栋房屋屋本体维维修基金金不够支支出时，经业委委会或该该栋500%以上上业主书书面同意意，由该该栋各业业主按规规定分摊摊。8.8 中修修以上维维修工程程，管理理处应向向业委会会提交维维修基金金使用计计划并审审议通过过。业委委会应在在收到管管理处的的计划后后15日日内做出出答复，急修工工程应在在7日内内做出答答复，业业委会逾逾期视为为同意。若业委委会或该该栋房屋屋50%以上业业主不同同意使用用本体维维修基金金，管理理处认为为有充足足理由使使用，可可由物业业公司提提出申请请，经区区住宅管管理部门

38、门核准后后实施。8.9 本体体维修基基金的收收支情况况由管理理处每33个月公公布一次次，并接接受有关关部门和和业主的监督督、质询询。8.100 经业业委会或或所维修修养护的的单栋房房屋500%以上上业主同同意，日日常小修修可以超超出本规规定的本本体基金金比例。8.111 附表表8.111.1 房房屋完好好率统计计表8.111.2 房房屋设施施零星小小修记录录表8.111.3 房房屋设施施维修养养护记录录表8.111.4 房房屋设施施维修养养护计划划表8.111.5 房房屋中(大)修修工程计计划表8.111.6 房房屋本体体维修基基金使用用情况汇汇报表8.111.7 房房屋本体体维修基基金台帐帐

39、房屋完好好率统计计表NO：FFM-RRW3119统计时间间（月）123456789101112总建筑面面积（）基本完好好房面积积（）一般损坏坏房面积积（）严重损坏坏房面积积（）危险房面面积（）房屋完好好率（%）统计结果果统计人签签名完好房屋屋面积+基本完完好面积积注： 房房屋完好好率 %总建筑面面积制表： 审审核： 批准准：房屋设施施零星小小修记录录表年 月 日 NNO：FFM-RRW3220年/月/目用户名称称（楼号）养护内容容（更换使使用材料料处理方方式）养护单位位（人）确认拟制： 核核准：房屋设施施维修养养护记录录表NO：FFM-RRW3221序号维保时间间维保项目目维保情况况维保人备注

40、制表： 审核核： 批准：房屋设施施维修养养护计划划表NO：FFM-RRW3222外墙瓷片片外墙防漏漏外墙清洗洗楼顶隔热热层楼顶防水水楼道内涂涂料楼道内踏踏步楼梯扶手手单元门防火门管道除锈锈刷漆停车场设设施制表: 审核: 批准:房屋中(大)修修工程计计划表NO：FFM-RRW3223工程名称称计划时间间计划维修修人员工程内容容(包括括维修内内容和材材料预算算等)工程主任任意见：相关部门门意见：管理处经经理意见见：公司总经经理意见见：房屋本体体维修基基金使用用情况汇汇报表NO：FFM-RRW3224类别数目备注收取基金金总面积积（）基金收取取额度（元/）本月应收收（元）本月支出出（元）本月使用用率

41、（%）本月维修修总单数数（单）本月10000元元以上维维修单数数（单）上次结余余总数（元）本次结余余总数（元）说明：制表： 审审核： 批批准：房屋本体体维修基基金台帐帐 NO：FM-RW3325维修位置置维修内容容维修材料料材料及人人工费用用维修时间间维修人制表： 审核： 批准：三、工程程部机电电设备操操作管理理规定1.配电电房操作作管理规规定1.1 目的的规范低压压配电设设备设施施的操作作程序，确保正正确、安安全的操操作。1.2 适用用范围适用于物物业公司司各管理理处辖区区内低压压配电设设备设施施的操作作。1.3 配电电房的操操作1.3.1 操作作规定1）配电电房的一一切操作作都应执执行操作

42、作票制度度。 2）配电房房的一切切操作都都必须由由两名正正式电工工来进行行，一人人操作另另一人唱唱票及监监护。 3）严严格按操操作票规规定的操操作步骤骤进行，不得任任意简化化。 4）当当高压电电源突然然停电时时（非本本配电房房故障时时）应立立即拉开开失电线线低压配配电柜总总开关，启动应应急发电电机确保保应急负负荷用电电，同时时与上级级供电部部门联系系，并做做好相应应记录。1.3.2 停电电的操作作步骤 1)接到停停电命令令后，由由工程部部主任填填写操操作票。 2)明确操操作内容容，核对对要停电电的设备备。 3)按操作作票在监监控下进进行停电电操作。 4)停电后后进行验验电并接接好地线线，装设设

43、遮栏，悬挂警警示牌。1.3.3 送电电的操作作步骤 1)接到送送电命令令后，由由工程部部主任填填写操操作票。 2)明确操操作内容容，核对对要送电电的设备备。 3)拆除临临时接地地线，临临时遮栏栏及警示示牌等。 4)在监护护下，按按操作票票进行合合闸送电电操作。1.3.4 配电电房的日日常巡查查与维护护 1)运行人人员应隔隔2小时时巡查一一次配电电房，并并填写配电房房运行巡巡查记录录表。 2)变压器器运行声声音、温温度是否否正常、低压柜柜主进及及各支路路负荷仪仪表，指指示灯是是否正常常，电流流运行是是否平稳稳。3)电容容补偿柜柜运行和和交流接接触器及及配件、补偿值值是否正正常，三三相负荷荷是否平

44、平衡，三三相电压压是否相相等。 4)各各低压柜柜内螺丝丝、接头头是否松松动。 5)巡查内内容应详详细记录录在配配电设备备运行记记录表表中。1.3.5 配电电房事故故或故障障处理1)运行行中的低低压配电电柜发生生事故或或故障（如跳闸闸、停电电）运行行人员应应迅速正正确地进进行判断断和处理理，分清清事故情情况，事事故或故故障不明明时，不不应自行行处理，以免事事故扩大大，处理理程序见见停电电应急处处理规程程及停电应应急处理理人员安安排表。 2)处理事事故或故故障时，应设法法保证配配电房自自用电源源及重要要设备的的电源，并将处处理过程程及故障障详细记记录在配电房房故障记记录中中。1.4 配电电房管理理

45、规定1.4.1 保持持配电房房干净、整洁、通风、无杂物物。专用用工具及及备件摆摆放齐整整，并有有清册记记录。1.4.2 配电电房设立立专门岗岗位责任任人。1.4.3 进入入配电房房操作人人员须经经专业培培训，并并有上岗岗证，严严禁无关关人员进进入配电电房。1.4.4 保持持配电房房内照明明充足正正常，备备用电源源及灯具具满足要要求。1.4.5 配电电房应张张挂配电电系统图图，值班班人员应应明了配配电负荷荷分配情情况，及及时调控控。1.4.6 配电电房内应应有相应应保护措措施和相相关警示示说明或或标志，应配备备安全保保护用具具。1.4.7 配电电房之操操作严格格按操作作规程进进行。1.5 附表表

46、:1.5.1 操作作票1.5.2 配电电房运行行巡查记记录1.5.3 配电电设备运运行记录录1.5.4 低压压配电柜柜检查保保养计划划表1.5.5 配电电房检查查保养记记录表1.5.6 配电电房故障障记录操 作 票NO：FFM-RRW3226年月日 开开始时分 结结束时分操作任务务：记号打勾勾操作顺序序操作内容容操作时间间123456789101112131415配电房运运行巡查查记录年 月 日日 NOO：FMM-RWW3277时间日期1：0003：0005：0007：0009：00011：00013：00015：00017：00019：00021：00023：000问题记录录签 名1 234

47、5678910111213141516171819202122232425262728293031说明：每每日运行行巡查人人员按以以上时间间巡查签签到，发发现问题题作记录录并报告告。配电设备备运行记记录年 月月 日日 NO：FM-RW3328时间电流（KKA）电压（VV ）变压器温温度（）功率因率率频率室内温度度其它abcuvwabc9：0001#值班人：2#11：0001#2#13：0001#值班人：2#15：0001#2#17：0001#值班人：2#19：0001#2#21：0001#2#配电房检检查保养养记录表表年 月 日日 NNO：FFM-RRW3229序号保养项目目保养完成成情况备注

48、1室内清洁洁卫生2除尘情况况3室外内照照明4室内消防防设备5接点紧固固6主回路电电器件7母排导线线8绝缘情况况9标牌标示示10接地11计量仪表表12外观13噪音气味味14功能检查查15其它隐患患保养时更更换元件件名称及及规格检定结论论：备注：责任人：保养人人：审核核：配电房检检查保养养计划表表NO：FFM-RRW3330序号检查保养养项目保养内容容周期1配电屏环环境清洁卫生生2次/月月2电气仪表表外表清洁洁，触点点完好，无过热热现象，无焦点点1次/月月3控制回路路外表清洁洁，压接接良好，无过热热现象，无焦点点2次/月月4批示灯，按钮，转换外表清洁洁，压接接良好，标志清清晰，固固定可靠靠，绝缘缘

49、良好，开关灵灵活1次/月月5电容无功功补偿功率因素素在0.95以以上,电电容接触触器完好好,电容容补偿器器三相平平衡1次/月月6配电屏对对地测试试接地良好好(阻值值1欧)2次/月月7备注：制表: 审审核:电配电房故故障记录录表NO：FFM-RRW3002设备所在在位置故障发生生日期故障情况况：故障处理理办法：故障处理理结果：修理时间间：修理人员员签名：检查人签签名：2. 应应急发电电机组操操作管理理规定2.1 目的的规范柴油油发电机机的操作作程序，确保正正确、安安全地操操作。2.2 适用用范围适用于物物业公司司各管理理处柴油油发电机机的操作作。2.3 应急急发电机机的操作作2.3.1 操作作规

50、程1)在市市电停电电时，应应及时启启动发电电机。 2)启动前前须检查查机油、柴油、电池、电压是是否正常常。水箱箱内水位位是否足足够。 3)检检查风叶叶及传动动皮带等等是否正正常，检检查机身身各处是是否有漏漏油及其其它连接接松动现现象。4)一次次启动时时间不得得超过55秒，连连续两次次启动不不成功，应间隔隔2分钟钟再启动动，如重重复三次次不能启启动，则则应查明明原因。5)发电电机正常常供电运运行后，应注意意观察各各仪表运运行是否否正常，如发现现异常情情况应立立即停机机检查。6)运行行时保持持机组负负荷不超超过客定定值800%。7)市电电恢复供供电后，按启动动程序逆逆操作转转换市电电。停机机前应保

51、保持空载载运行55 分钟钟以上。8)运行行期间，注意打打开补风风机。9)应急急发电机机启动后后，应间间隔2小小时左右右，记录录电压、电流、油压、水温等等。10)在在运行中中，确保保发电机机组正常常安全运运行，必必须用看看、听、嗅、摸摸四结合合方法对对机组进进行检查查。2.3.2 应急急发电机机日常巡巡查、维维护内容容1)检查查油箱油油量及水水箱内的的水是否否足够，不足时时应添足足。2)检查查机油平平面，不不足时应应添足。3)检查查各附件件安装的的稳固程程度，地地脚螺丝丝及各机机械连接接的牢靠靠性。4)检查查机器是是否有漏漏油、漏漏水等现现象。5)检查查各仪表表是否正正常，蓄蓄电池电电池水是是否

52、添足足，检查查蓄电池池电压是是否正常常。6)清洁洁机器及及附件设设备外表表。7)发电电机平时时置于自自动待发发状态，蓄电池池置于充充电状态态。2.4 管理理规定2.4.1 保持持应急发发电机机机房干净净整洁。2.4.2 发电电机组与与储油间间隔离，储油间间应有单单独通风风设施，并有防防爆灯。2.4.3 发电电机房内内严禁烟烟火，标标示明确确，普通通灭火设设施齐全全，COO2灭火系系统处在在正常监监控状态态。2.4.4 发电电机非使使用时应应定期试试运行，时间每每次不少少于155分钟，每次运运行应有有详细记记录。2.4.5 有明明确岗位位责任人人，有详详细的维维修保养养计划和和记录，以及故故障处

53、理理记录。2.5 附表表:2.5.1 应应急发电电机运行行记录2.5.2 应急发发电机运运行巡查查记录2.5.3 发发电机组组故障记记录2.5.4 应应急发电电机维修修保养计计划表2.5.5 发发电机保保养记录录应急发电电机运行行记录年 月 日 NO：FM-RW3331活动时间间停机时间间机油温度度频率三相电压VVW电 流总运行时时数总发电量量其他情况况说明值班人：应急发电电机巡查查记录年 月 日日 NOO：FMM-RWW3322时间日期1：0003：0005：0007：0009：00011：00013：00015：00017：00019：00021：00023：000问题记录录签 名1 23

54、45678910111213141516171819202122232425262728293031说明：每每日运行行巡查人人员按以以上时间间巡查签签到，发发现问题题作记录录并报告告。 发发电机组组故障记记录NOO：FMM-RWW3333设备所在在位置故障发生生日期故障情况况：故障处理理办法：故障处理理结果：修理时间间：修理人员员签名：检查人签签名：应急发电电机维修修保养计计划表NO：FFM-RRW3334序号项目内容序号项目内容1燃油量11燃油滤器器清洗2滑油质量量12机油更换换3滑油滤器器清洗13皮带传动动装置4垫脚螺栓栓14排烟螺栓栓管连接接5空气滤器器清洁15增压器轴轴承6蓄电池电电压

55、16电池水补补充7电线接点点检查17接地测量量8机身及环环境清洁洁18进排风机机检查9控制箱检检查19充电装置置检查10散热器及及风叶20其它情况况：制表: 审核: 批批准:发电机保保养记录录表年 月 日 NOO：FMM-RWW3355序号保养项目目工作完成成情况序号保养项目目工作完成成情况1自上次保保养累积积运行时时间11电池电压压值2柴油补充充或更换换12机油更换换3空气滤清清器清洁洁13机身、地地面、墙墙身清洁洁4水、机油油、柴油油、滤清清器更换换14运行检测测水温5机油、柴柴油油路路、水路路检查油温6控制箱电电路、电气元件件检查电流7通风、排排烟系统统检查电压8机身外部部各紧固固件紧固

56、固有无渗漏漏9电瓶充电电电路检检查运转声音音是否正正常10电池电解解液检查查充注15模拟停电电自动开开机备注:设备责任任人： 保保养人： 审核核人：3. 电电梯(扶扶梯)操操作管理理规定3.1 目的的规范电梯梯维保工工作，确确保电梯梯各项性性能完好好、安全全运行。3.2 适用用范围适用于物物业公司司管理处处辖区内内的电梯梯操作。 电梯梯的操作作3.3.1 操作作规程1)具有有电梯操操作上岗岗证者操操作电梯梯,检查查电梯轿轿厢相，控制箱箱、电梯梯井及井井底情况况，一切切情况正正常后可可开启电电梯。2)检查查机房内内滑油，曳引机机等是否否正常。 3)检查查机房内内电源，观察正正常后，用专用用钥匙开

57、开启电梯梯。4)检查查电梯内内各辅助助开关是是否处在在正常位位置，辅辅助设备备是否正正常运行行等。3.3.2 日常常巡查与与维护1)电动动机油位位，不低低于油镜镜中线，不漏油油，通风风良好。2)检查查轿厢是是否平稳稳，是否否有不正正常声音音，警铃铃、对讲讲电话、风扇等等是否正正常。3)限速速器转动动部分加加润滑油油，转动动灵活，无异常常声响。4)检查查接触器器，继电电器是否否正常，无异声声，接点点无打火火积炭、熔焊、烧蚀等等现象。5)自动动门传动动机构，安全触触板传动动机构动动作是否否正常，开关门门动作是是否灵活活可靠，轿厢门门限位开开关、减减速开关关、门锁锁接点等等有无损损坏。6)检查查轿厢

58、和和对重导导靴油盒盒中的油油量，缺缺油时应应及时加加油。7)检查查各指示示灯、按按钮有无无损坏。8)检查查各平层层感应器器是否有有移位，平层准准确是否否在正常常范围内内。3.4 管理理规定3.4.1 保持持电梯机机房内干干净通风风，温度度不超过过400C，不得得堆放易易燃物品品和腐蚀蚀性物品品，消防防器材齐齐备完好好，紧急急救援工工具齐全全，其它它标示明明确。3.4.2 保持持轿厢内内通风明明亮，轿轿厢顶、底坑等等干净无无杂物。3.4.3 电梯梯的操作作和维修修必须由由具有上上岗资格格者完成成，电梯梯必须有有明确维维保责任任人，电电弱须有有明确的的紧急困困人解救救小组和和解救方方案。3.4.4

59、 电梯梯专用钥钥匙、专专用工具具由专人人保管，造册登登记，使使用人须须经专业业培训并并取得相相应资格格证书。3.4.5 电梯梯维保时时须设立立防护措措施，悬悬挂标示示牌和护护栏。3.4.6 电梯须须有完整整的维修修保养记记录和其其它相关关记录。3.5 附表:3.5.1 电梯梯运行巡巡查记录录3.5.2 电梯梯故障处处理记录录表3.5.3 电梯梯维修保保养计划划表3.5.4 电梯梯维修保保养记录录表电梯运行行巡查记记录年 月 NOO：FMM-RWW3366时间日期1：0003：0005：0007：0009：00011：00013：00015：00017：00019：00021：00023：000

60、问题记录录签 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031说明：每每日运行行巡查人人员按以以上时间间巡查签签到，发发现问题题作记录录并报告告。电梯故障障处理记记录表楼宇名称称： 年 月 日 NO：FM-RW3337电梯编号号故障位置置开始时间间结束时间间维修人员员故障原因因、状况况：签名：处理结果果：签名：电梯维修修保养计计划表NO：FFM-RRW3338序号维保项目目维保内容容维保时间间备注1曳引机油量、齿齿轮齿合合情况，螺栓紧紧固、齿齿面情况况每周2轿厢轿门开关关清洁，螺栓紧紧固、电电线接点点检查每周3层门清洁润滑滑，层门门