定价策略基础知识汇总个

1、价格定位分析概述在市市场环境境下开发发商怎样样为商品品房定价价才属合合理，是是根据商商品房建建设成本本加计划划利润的的成本导导向定价价较好，还是视视市场供供求关系系的需求求导向定定价为佳佳?下文对对此作一一些分析析。一、认识房房地产价价格的真真实面目目房地地产价格格与一般般物价既既有共同同之处，也有不不同的地地方。其其共同之之处是：首先都都是价格格，都用用货币表表示；其其次是都都有波动动，受供供求等因因素的影影响；第第三，按按质论价价；优质质高价，劣质低低价。而而房地产产价格与与一般物物价相比比，更表表现出房房地产价价格不同同的特征征：第一一，房地地产价格格既可表表示为交交换代价价的价格格，同

2、时时也可表表示为使使用和收收益代价价的租金金（房地地产价格格VS租金金本金金VS利息息）。其实实，租金金能较准准确地反反映商品品房实际际价格，因为真真正需要要房地产产商品的的人，是是租用房房地产的的人，是是他们看看中了房房地产商商品的使使用价值值，而购购买者则则不一定定真正使使用，他他可能是是作为一一种投资资去购买买商品房房，用于于保值、升值，他看中中的是房房地产商商品所具具有的收收益性，房地产产的价值值最终是是体现在在使用者者身上。第二二，房地地产价格格实质上上是关于于房地产产权利利利益的价价格。房房地产自自然地理理位置不不可移动动，可以以转移的的并非房房地产实实物本身身，而是是有关该该房地

3、产产的所有有权、使使用权。第三三，房地地产价格格是在长长期考虑虑下形成成的。一一宗房地地产通常常与周围围其他宗宗房地产产构成某某一地区区，这个个地区并并非固定定不变的的，尤其其是社会会经济位位置经常常在不断断变化，所以房房地产价价格是在在考虑该该房产过过去如何何使用，将来能能作何种种使用，总结这这些考虑虑结果后后才能形形成房地地产的今今日价格格。第四四，房地地产的现现实价格格一般随随着交易易的必要要而个别别形成，交易主主体之间间的个别别因素容容易起作作用。这这是由于于不可移移动性、数量固固定性、个别性性等土地地的自然然属性，使房地地产不同同于一般般物品。没有一一个统一一价格，或指导导价格，交易

4、主主体会根根据房地地产的自自身条件件，供求求状况而而接受不不同的价价格。房地地产价格格的结构构包括生生产成本本、销售售成本、利润和和税金等等项目（略）。二、制定房房地产价价格合理理的定价价目标首先先，对每每一个开开发商来来讲，追追求最大大利润是是自然的的，这便便是定价价目标。不少开开发商往往往会将将价格尽尽量定高高以获取取高额利利润，这这在900年代初初卖方市市场下，可能是是行得通通的。如如今在市市场日益益成熟的的情况下下，价格格的高企企只是开开发商一一厢情愿愿而已。事实上上，追求求最大利利润并不不等于定定高价格格，而是是追求企企业长期期目标的的最大利利润，高高价带来来的高额额利润只只是短期期

5、的，逐逐渐会受受到消费费者的不不满而拒拒绝购买买，反而而让竞争争者争得得市场。以低价价入市争争取顾客客，拥有有消费者者，才能能给企业业带来长长远的利利润。房地地产价格格始终是是购房者者、开发发商以及及竞争同同行最敏敏感的问问题。当当同地区区有多个个楼盘参参与销售售竞争时时，在楼楼盘素质质相近的的情况下下，价格格较低者者往往能能取得良良好的销销售成绩绩。在定定价之前前，作为为开发商商应仔细细研究同同区竞争争对手的的定价和和有关楼楼宇设计计、施工工质量、建筑材材料、销销售手段段等方面面资料，以制定定具有竞竞争力的的价格。一般可可以同地地区同类类房屋市市场占有有率最高高的楼盘盘价格为为基础价价格，考

6、考虑自身身位置、设计、技术水水平、配配套设施施等不可可或缺的的因素，或以高高或低于于竞争者者的价格格出售，如高于于基础价价格，必必须具备备超过竞竞争者的的有利条条件，使使顾客愿愿意支付付较高的的价格。以取取得最大大利润作作为定价价目标，是个抽抽象的数数字，是是大前提提。如果果要将目目标具体体化，也也可将投投资利润润率作为为定价目目标。即即在总体体投资基基础上加加上事先先确定的的投资利利润率，计算出出售楼的的价格。但是投投资利润润率为多多少才合合理呢？在房地地产热火火朝天的的90年代代初，房房地产市市场的投投资收益益率可高高达400。当当市场趋趋于成熟熟和规范范以后，房地产产的平均均利润仍仍可能

7、高高于社会会平均利利润，以以高风险险、高回回报为特特征的房房地产平平均利润润将可在在10到到20之之间。三、房地产产价格的的合理定定位现房房地产定定价通用用的定价价方法有有成本导导向法和和需求导导向法。成本本导向，顾名思思义是以以总成本本为中心心来制定定价格。即：价格成本利润税金（其中利利润可用用销售利利润率计计算也可可用投资资利润率率计算）成本本导向法法紧紧围围绕着开开发商的的利润目目标，有有利于最最大限度度地控制制成本，而目标标利润也也可根据据目前房房地产业业平均利利润率，视自己己项目的的规模、设计、套型、环境、施工质质量等因因素相应应制定合合理的目目标利润润，这种种方法无无疑是比比较简便

8、便。但由由于开发发商取得得地块的的途径不不同，经经营管理理水平不不同，同同等楼宇宇成本的的差异也也比较大大，如果果仅以自自己的目目标成本本加目标标利润制制定价格格，这个个价格未未免是一一厢情愿愿，市场场是不管管你成本本，不管管你利润润的，市市场能接接受的价价格才是是合理的的价格，只有接接受你的的价格你你的房子子才能卖卖出去。况且如如果市场场能接受受的价格格高于原原来目标标成本加加目标利利润制定定的价格格，使你你能多赚赚钱，那那么何乐乐而不为为呢？归根根到底，与许多多产品一一样，房房地产价价格主要要是取决决于市场场供求关关系。以以需求导导向法定定价是目目前较多多开发商商使用的的较科学学合理的的方

9、法。需求求导向定定价法需求求导向定定价法是是依据买买方对产产品价值值的理解解和需求求强度来来定价，不是依依据卖方方的成本本定价。是根据据消费者者的价格格观念，以较好好的房屋屋设计、完善的的配套设设施、美美丽的庭庭园、优优质服务务等条件件来影响响消费者者的购买买行动。根据不不同地区区的房地地产市场场、不同同的时间间、不同同地点离离市区中中心远近近程度、繁华程程度、交交通条件件等适当当定下不不同价钱钱。要根根据市场场的供求求关系定定价，便便要了解解房地产产所处的的环境中中各种因因素是怎怎样影响响供求关关系，从从而影响响定价，熟练分分析了这这些因素素对合理理定价取取得最大大利润很很有帮助助。在这这些

10、因素素里当然然以供求求关系为为主要影影响因素素。供给给和需求求是价格格水平形形成的两两个最终终因素，其他一一切因素素要么通通过影响响供给，要么通通过影响响需求来来影响价价格。供求求关系因因素；房房地产的的价格一一般来说说也是由由供给和和需求决决定的，与需求求成正相相关，与与供给成成负相关关。房地地产的供供求状况况可分为为如下44种类型型： 1）全国房房地产总总的供求求状况； 2）本地区区房地产产的供求求状况； 3）全国本本类房地地产的供供求状况况； 4）本地区区本类房房地产的的供求状状况。还有有影响房房地产价价格的其其他因素素：经济济因素：包含物物价、土土地价格格、利率率、货币币供应量量、经济

11、济增长率率等内容容。物价价和土地地价格上上涨会造造成价格格上涨，房地产产原料上上涨，商商品房价价格也会会上涨。银行利利率提高高会减少少买方市市场，利利率降低低刺激购购房。货货币供应应量增加加时，其其代表的的土地价价格相对对减少，即提高高价格。经济增增长使购购买力加加强，房房地产价价格上涨涨。社会会因素：人口因因素的影影响表现现为人口口增长率率或人口口集中地地区，对对房地产产的需求求增加，房价自自然提高高；家庭庭结构可可影响购购房目的的、购买买力；福福利性实实物分房房的停止止，住房房公积金金贷款、微利房房的推出出等均能能提高购购房需求求。行政及法法律因素素：比如如产业政政策和产产业结构构直接影影

12、响经济济发展，失业率率高房子子当然很很难卖掉掉。自身身因素：所谓自自身条件件，是指指那些反反映房地地产本身身的自然然物理性性状况的的因素。这些因因素如下下： 1、位置：房地产产价格与与位置优优劣成正正相关。一般来来说，商商业房地地产的位位置优劣劣，主要要看周围围环境状状况、安安宁程度度、交通通是否方方便，以以及与市市场中心心的远近近。 2、地质：地质条条件对地地价的影影响很大大，地价价与地质质条件成成正相关关。地质质条件的的好坏决决定着建建设费用用的大小小。 3、土地面面积：规规模大的的住宅区区，封闭闭式物业业管理，完善的的配套设设施，大大面积的的花园总总能令消消费者对对楼盘满满意，增增进需求

13、求。 4、日照朝朝向、采采光、通通风、风风向等。 5、建筑物物的外观观：建筑筑样式、风格和和色调。凡建筑筑物外观观新颖、优美，可以给给人们舒舒适的感感受，价价格就高高；反之之，单调调、呆板板，很难难引起人人们强烈烈的享受受欲望，甚至令令人压抑抑、厌恶恶，价格格就低。 6、心理因因素：当当经济大大环境暂暂时不佳佳，前景景不明朗朗时，购购房者持持币观望望。随着着楼市的的逐步成成熟，购购房者已已不再是是盲目跟跟风的一一族，而而且各种种渠道涌涌进的信信息均可可提高他他们的分分析和判判断能力力。分析析过各种种影响因因素后，价格的的定位是是讲究技技巧的。具体来来说，一一般先行行设置内内部认购购时期的的价格

14、，目的是是摸清楼楼盘由价价格表现现的各项项条件的的市场接接受程度度。内部部认购价价可根据据成本加加成法，并参照照附近地地区楼盘盘价，以以较低为为好。如如果市场场表现踊踊跃，可可在公开开发售时时作向上上调整，幅度不不可太大大。如果果市场表表现冷淡淡，表明明内部认认购价格格定高了了，可以以采取提提高装修修标准，或增加加提供优优质服务务，或送送管理费费及其他他附加费费等措施施吸引客客户，争争取公开开发售成成功。总总之应使使楼盘开开售后，价格只只升不跌跌，给予予客户信信心，使使潜在客客户受到到刺激，产生购购买的欲欲望。 DATE M.d.yyyy 9.2.2022 DATE HH:mm 13:51 DATE HH:mm:ss 13:51:29 TIME