某大厦项目前期营销推广建议书

1、三峡大厦厦项目前前期营销销推广建建议报告告书第一部分分 市场场篇房地产相相关法律律法规的的调查及及分析1.1土土地政策策为了规范范我市房房地产市市场的发发展，政政府对土土地供应应以及房房地产市市场调控控政策进进行了大大规模调调整，从从未来发发展来看看，现阶阶段土地地供应以以及房地地产市场场的强势势政策调调整对土土地供应应环境的的影响可可以从以以下两方方面加以以分析：【土地供供应总量量进一步步得到控控制】重庆对房房地产、商业性性经营土土地供应应实行总总量控制制制度。按照这这一制度度，重庆庆近郊99区及33个开发发区将根根据当地地土地自自然经济济供给能能力及市市场对商商业房地地产的需需求等编编制土

2、地地开发供供应计划划，经市市政府批批准后的的房地产产开发计计划必须须对外公公示，并并落实到到具体的的地块，原则上上不再供供应非计计划用地地。【土地资资源将逐逐渐向优优势发展展商集中中】政府按照照土地利利用总体体规划和和城市规规划要求求，对开开发实力力强、资资信程度度高、开开发规模模大且设设计水平平先进的的项目优优先成片片供地，土地出出让金适适当优惠惠。这一一土地供供应政策策已取得得明显成成效，如如金开大大道沿线线土地大大多已经经为本地地、外地地实力型型开发商商所得。【严格控控制市场场别墅等等高端产产品供应应量】20033年122月8日日，重庆庆市政府府办公厅厅转发市市国土房房管局和和市建委委的

3、通知知，20004年年重庆市市普通商商品房的的用地不不得低于于全年房房地产开开发用地地“总盘盘子”的的80。换句句话说，剩下的的20囊括了了别墅、商业、办公楼楼在内的的全部土土地供应应。重庆庆的别墅墅等高端端物业用用地被箍箍在了220的的界限以内内。从土土地供应应的源头头控制了了别墅类类高档住住宅的出出现。【8.331土地地大限】20044年8月月31日日后，不不得再以以历史遗遗留问题题为由采采用协议议方式出出让经营营性土地地使用权权，国有有土地使使用权必必须以招招拍挂的的公开出出让方式式进行。该政策的的出台，限制了了国有土土地的再再交易的的同时，防范了了“炒地皮皮”的出现现，促使使了地价价的

4、上涨涨，但同同时增加加了开发发商的经经营难度度，政策策限制开开发商得得到土地地后两年年之内必必须开发发，因此此使得开开发周期期加速，加之220055年为该该政策公公布后的的第一年年，由于于前期土土地放量量较大，因此估估计在该该政策的的影响下下近两年年的房地地产的开开发量将将比去年年有大大大的增加加，同时时竞争亦亦将加剧剧。1.2金金融政策策【1211文件】20033年6月月13日日,中国国人民银银行发布布关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知，因为为序号是是1211号，所所以业内内都将这这个通知知简称为为“1221号文文件”。121文文件是央央行为了了进一步步落实房房地产信信贷政策

5、策，防范范金融风风险，促促进房地地产金融融健康发发展，加加强房地地产信贷贷业务管管理而出出台的。该文件件对房地地产开发发过程中中的土地地储备贷贷款、建建筑施工工企业流流动资金金贷款、个人住住房信贷贷等七项项内容作作了更严严格的规规范管理理，对开开发商及及个人信信贷业务务均作出出了明确确的规定定。【18号号令】121文文件出台台之后，国务院院又发出出了关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知，该通通知包括括提高认认识，明明确指导导思想；完善供供应政策策，调整整供应结结构；改改革住房房制度，健全市市场体系系；发展展住房信信贷，强强化管理理服务；改进规规划管理理，调控控土地供供应；加加强市场

6、场监管，整顿市市场秩序序六大部部分。通知要求求各地、各部门门完善住住房供应应政策，加强经经济适用用房的建建设和管管理，增增加普通通商品住住房供应应，建立立和完善善廉租住住房制度度，控 制高档档商品房房建设。在改革革住房制制度方面面，通知知要求各各地继续续推进现现有公房房出售，完善住住房补贴贴制度，同时搞搞活住房房二级市市场，规规范发展展市场服服务。在在规范住住房信贷贷方面，通知强强调要加加大住房房公积金金归集和和贷款发发放力度度，完善善个人住住房贷款款担保机机制，加加强房地地产贷款款监管。此外，通知还还在完善善市场监监管制度度，建立立健全房房地产市市场信息息系统和和预警预预报体系系、整顿顿和规

7、范范房地产产市场秩秩序方面面作了详详细规定定。【国家对对高端物物业的贷贷款做出出限制性性措施】20044年上半半年金融融调控的的政策中中，除提提高银行行准备金金率和地地产企业业资本金金率外，对于房房产项目目的信贷贷出现了了更加严严格的管管理。而而在控制制的房产产项目信信贷中，更加明明显地将将矛头指指向了高高档住宅宅项目。五大商商业银行行等金融融机构已已经开始始限制对对高档住住宅项目目的贷款款和个人人按揭服服务，金金融机构构认为在在这些项项目中存存在着较较多的金金融风险险。【提高银银行贷款款门槛】 个人向向银行贷贷款首付付款由以以前的最最低两成成提高到到最低首首付三成成，部分分房市发发达地区区的

8、最低低首付额额甚至达达到了四四成。 央央行此次次政策调调整在于于打压投投资者的的市场投投机行为为，有效效抑制投投资者炒炒房、哄哄抬市场场的行为为。【两次银银行利率率提高】 为了严严厉控制制打击部部分“炒房团团”炒房、哄抬市市场的行行为。央央行于220044.10.29第第一次提提高银行行利率（利率由由5.331%提提高到55.588%），20005.33.166第二次次提高银银行贷款款利率（利率由由5.558%提提高到66.122%）提高银行行利率大大大刺激激了房地地产火爆爆的市场场，使得得一部分分购房者者对国家家银行信信贷利率率是否继继续上涨涨产生疑疑虑，因因此持币币观望，使得房房地产市市场

9、出现现了小幅幅的降温温。这一一政策对对于开发发市场影影响较大大，对房房地产市市场进一一次“洗牌”，使得得部分较较小的开开发商增增加了开开发的成成本与难难度，项项目的利利润降低低，此时时如果销销售楼盘盘销售时时间过长长，势必必影响到到了开发发商的总总体利益益，因此此竞争将将愈演愈愈烈，使使这部分分开发商商退出房房地产行行业。另一方面面，央行行第二次次提高银银行利率率还没有有引起大大量提前前还贷风风潮。没没有多余余闲钱的的购房者者无法提提前还贷贷；而有有闲钱的的购房者者对于每每月多出出的房贷贷利息是是有能力力承担的的，但考考虑到资资金的时时间价值值，使得得这部分分人群不不愿提前前还贷。【20004

10、年99月2日日银监会会规范房房贷程序序，规避避风险】中国银行行业监督督管理委委员会于于20004.9.2公布布并开始始实施了了商业业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引。明确规规定：借借款人住住房贷款款的月房房款支出出与收入入比应控控制在550%以以下，月月所有债债务支出出与收入入比应控控制在555%以以下。各各商业银银行统一一“个人住住房贷款款申请表表”，并将将风险审审核信息息以“风险评评估书”的形式式记录在在案。同同时，还还要求建建筑商不不得为开开发商垫垫资建楼楼，开发发商开发发项目自自有资金金不低于于项目总总投资的的35%。这一举措措的实行行，使得得购房者者银行贷贷款的难难度相对对增加，同

11、时使使得部分分有购房房需求的的客户流流失，增增加了项项目的销销售难度度。同时该措措施有利利于对房房地产市市场进行行了一次次清理和和淘汰。该政策策对大型型开发商商影响不不会太大大，肃清清了小开开发商，清除了了房地产产市场的的一些不不稳定因因素。【商业贷贷款利率率提高，首付层层数增加加】20044年重庆庆市商业业房销售售面积为为竣工面面积的330%左左右。为为了有效效的控制制商业用用房空置置面积的的继续扩扩大，重重庆市采采取措施施限制投投资性购购房。商商业用房房贷款首首付比例例将由原原来的五五成提高高到六成成，贷款款利率在在基准利利率的基基础上浮动200%。商业用房房销售市市场中投投资性客客户所占

12、占比例较较大，而而商业贷贷款首付付以及利利率的上上浮无疑疑使得这这一部分分投资风风险增大大，使得得投资者者对商业业地产的的投资更更加谨慎慎，更多多的采取取持币观观望的方方式，使使得商业业地产的的销售面面临巨大大的考验验，而这这一现象象会在220055年220066年较为为突出。【银行新新政】 自20005年年6月11日起，对个人人购买住住房不足足2年转转手交易易的，销销售时按按其取得得的售房房收入全全额征收收营业税税；个人人购买普普通住房房超过22年（含含2年）转手交交易的，销售时时免征营营业税；对个人人购买非非普通住住房超过过2年（含2年年）转手手交易的的，销售售时按其其售房收收入减去去购买

13、房房屋的价价款后的的差额征征收营业业税。金融调控控对购房房者的影影响是：从去年开开始银行行对房地地产市场场进行了了一系列列的宏观观调控，消费者者进入持持币观望望时期。对于真真正想购购房地消消费者来来说，金金融政策策的调整整，更多多的调整整首付比比例，以以减轻月月供压力力。1.3其其他相关关政策【主城区区经营性性土地必必须通过过土地交交易市场场公开交交易】20044年100月1日开始执执行重重庆市经经营性国国有土地地使用权权公开交交易办法法。该该办法规规定，本本市行政政区域内内的经营营性国有有土地使使用权将将全部公公开交易易。渝中中区、大大渡口区区、江北北区、南南岸区、沙坪坝坝区、九九龙坡区区、

14、北碚碚区、渝渝北区、巴南区区的土地地使用权权交易全全部要在在市土地地交易市市场公开开进行。其它区区市县由由当地政政府设立立土地交交易场所所，作为为土地使使用权的的交易市市场。以以划拨方方式取得得的土地地使用权权、依法法批准减减免土地地出让金金的土地地使用权权转让、国有企企业以及及实行企企业化管管理的事事业单位位的土地地使用权权转让也也必须在在土地交交易市场场公开进进行。这一政策策体现出出国家对对现有土土地的宏宏观调控控力度大大大增加加，使得得开发商商开发难难度相应应增加，而且经经营灵活活性受到到一定的的限制。1.4重重庆市房房地产政政策环境境趋势评评价宏观调控控给重庆庆市房地地产市场场适度“降

15、温”。重庆庆的宏观观调控政政策，有有效地抑抑制了固固定资产产投资过过快增长长的势头头，较好好地保持持了房地地产投资资稳定增增长的趋趋势。重庆市将将实施较较严格的的房地产产市场政政策。220055年继续续实施土土地供应应政策，严控高高档商品品房：别别墅、写写字楼、商业用用房等的的用地量量；提高高银行信信贷门槛槛和贷款款利率，很可能能将对小小户型（面积小小于500平方米米）的住住宅不予予以发放放贷款，而商业业用房贷贷款首付付由五成成提高到到六成，贷款利利率上调调20%，就是是为了打打压各种种投机活活动。房价将继继续上涨涨。虽然然政府出出台各项项政策平平抑过高高的房价价，但决决定房价价的是供供与需两

16、两方面。供应方方面，由由于土地地供应的的减少，导至市市场总供供应量减减少；各各种政策策实施，使开发发成本提提高，导导至房价价成本提提高，在在有效需需求没有有太大变变化时，房价仍仍会上升升，但上上涨幅度度将有所所减小。重庆房地地产市场场得到清清理。各各种政策策的施行行，特别别是金融融政策的的施行，使小开开发商的的压力大大大增强强，出现现“大开发发商吃小小开发商商”的局面面。使得得房地产产行业得得到整顿顿，有利利于市场场的良性性发展。小结：我市城市市规划、交通规规划的实实施将极极大地拉拉近主城城各区之之间的联联系，房房地产开开发区域域将不断断拓展，房地产产需求力力量不断断壮大，再加之之一系列列规范

17、房房地产金金融秩序序、降低低房地产产市场泡泡沫、调调整房地地产供应应结构政政策的实实施，使使得我市市整个房房地产市市场更趋趋向良性性发展。本项目的的开发正正处于房房地产市市场日趋趋规范、城市全全面规划划发展之之中，本本项目的的开发面面临良好好的外部部环境。重庆各大大商圈经经济状况况调查及及预测重庆市商商圈图由于重庆庆特殊的的地理环环境，组组团式、版块式式发展现现象明显显。重庆庆各区的的商业快快速的发发展，形形成了以以解放碑碑、沙坪坪坝、观观音桥、杨家坪坪、南坪坪为核心心的几大大商圈，现对以以上几个个商圈进进行分析析：2004420005年五五大商圈圈比较表表商圈日人流量量（万人人）年购买力力（

18、亿元元）商业供应应量（万万平米）单位面积积实际额额（元/平米）饱和度解放碑30135.040660420000接近饱和和沙坪坝2464.8820440300000未达饱和和南坪2054.0015880250000远未饱和和杨家坪2875.6620335300000远未饱和和观音桥1537.8812335350000未达饱和和（1）解解放碑商商圈以解放碑碑步行街街为核心心，北起起临江门门、南接接较场口口、西达达民生路路、东到到小什字字，总面面积约11.2平平方公里里。商业业步行街街每日吸吸引人流流达300万人次次，节假假日购物物者逾百百万，容容纳了大大小商场场（商铺铺）30000余余家，并并以此

19、为为中心辐辐射形成成多条专专业商业业街：八八一路好好吃街、新华路路小家电电一条街街以及五五一路、中华路路、青年年路、五五四路、民生路路等以临临街门面面为主的的商业街街。主要业态态A 百货货：包括括以中档档商品为为主的重重庆百货货大楼、中高档档的新世世纪百货货和定位位为高档档消费的的太平洋洋百货，银太百百货、王王府井百百货等；B “SSHOPPPINNG MMALLL”：大都会会购物中中心、以以女性服服饰为主主的新东东方女人人广场；C 专卖卖店：主主要分布布在沿街街店铺，如班尼尼路、高高邦之类类的休闲闲服饰；D.超级级市场：家乐福福、新世世纪超市市、重百百超市等等。规划解放碑商商圈要打打造成以以

20、中高档档消费为为主、现现代零售售业和高高档次服服务业最最集中的的“西部第第一商街街”。（2）沙沙坪坝商商圈目前重庆庆市规模模仅次于于解放碑碑商圈的的次级商商圈，在在四大区区域商圈圈中零售售额最高高，具有有明显的的高校消消费特征征。以三三峡广场场和绿色色艺术广广场为主主，目前前商业面面积超过过20万万平方米米。主要业态态A 百货货：包括括重百沙沙坪分店店、明日日百货、凯瑞商商都和立立洋百货货等；B 专卖卖店：沿沿步行街街两侧分分布，如如美特斯斯邦威、班尼路路、三多多里等。C 超级级市场：以新世世纪超市市、屈臣臣氏、重重百超市市和好又又多超市市为主。D 专业业市场：赛博数数码广场场、南亚亚家私。规

21、划沙坪坝中中心商圈圈的目标标是文化化、教育育、科技技氛围最最浓的商商业文化化中心。（3）观观音桥商商圈以观音桥桥转盘为为中心，由建新新东、南南、西、北路构构建而成成，凭借借邻近解解放碑核核心商圈圈的优势势，900年代中中期成为为重庆市市商圈规规划的重重点。政政府投入入和规划划实施将将从根本本上改变变其“直肠型型“的商业业布局，形成环环行商业业区。主要业态态A 百货货：是观观音桥商商圈的主主要业态态，包括括重百江江北分店店、世纪纪新都、北京华华联、远远东百货货、茂业业百货；B “SSHOPPPINNG MMALLL”：以龙湖湖北城天天街、皇皇冠自由由城为代代表；C 超级级市场：主要是是家乐福福、

22、新世世纪超市市和重百百超市。规划观音桥商商圈成为为特色最最突出、建筑最最精美的的消费购购物中心心。（4）杨杨家坪商商圈以杨家坪坪步行街街为中心心，东至至工学院院、西到到动物园园、南至至直港大大道、北北至谢正正街。主要业态态A 地下下商场：多年以以来，低低档的地地下商场场一直是是整个杨杨家坪商商业的支支撑；B 百货货：起步步较晚，仅有重重百杨家家坪分店店、立丹丹百货、富安百百货；C 超级级市场：目前以以山城超超市、跃跃华超市市、新世世纪超市市、家乐乐福为主主，沃尔尔玛也已已选择杨杨家坪作作为进军军重庆的的第一站站。规划杨家坪商商圈突出出人文景景观，成成为最优优美、最最靓丽的的休闲购购物中心心。（

23、5）南南坪商圈圈目前最具具发展潜潜力的区区域性商商圈，区区域内专专业市场场较多。主要业态态A 百货货：包括括重百南南丰商场场、江南南商都、浪高百百盛；B“SHHOPPPINGG MAALL”：以建设设中的帝帝景摩尔尔为代表表；C 超级级市场：比较丰丰富，包包括新世世纪超市市、重百百超市、好又多多超市、百盛超超市为主主，另外外有麦德德龙在白白鹤路；D 专业业市场：主要为为建材类类、汽车车类，指指包括南南坪灯饰饰广场在在内的建建玛特专专业市场场、福天天建材市市场、四四公里汽汽车交易易市场。规划南坪商圈圈将成为为重庆南南部的重重要消费费区域及及大规模模专业物物资集散散地。2.1、商贸业业特点（1）版

24、版块发展展明显由于两江江相隔，重庆市市形成了了特有的的组团式式城市结结构，为区级级商业中中心的形形成提供供了有利利条件。近年来来，除解解放碑区域的的商业中中心外，主城各各区相继继建成了了三峡广广场商业业区、杨杨家坪步步行街商商业区、南坪步步行街商商业区、观音桥桥步行街街等商业业区。其其它各区区县、相相继建设设了自己己的商业业中心。随着这这些商业业中心的的建设，出现了了大量商商业地产产开发项项目。目前，重重庆市在在建房地地产开发发项目总总面积约约61660万平平方米，其中商商业地产产约10020万万平方米米。据预预测，220055年重庆庆主城区区商业地地产的市市场供应应量有3300万万平方米米，

25、其中中解放碑碑60万万平方米米，沙坪坪坝400万平方方米，南南岸800万平方方米，观观音桥335万平平方米，杨家坪坪35万万平方米米。（2）商商圈同质质化重庆商业业经过几几年的快快速发展展，形成成了以解解放碑、沙坪坝坝、观音音桥、杨杨家坪、南坪为为主的几几个核心心商圈。各区政政府大建建形象工工程，各各自为政政，建成成规模不不等的步步行街。步行街街为商圈圈聚集了了大量人人气，但但同时也也使得商商圈定位位同质化化。写字字楼、百百货、超超级市场场大行其其道。（3）供供大于求求截至20004年年底，重重庆市商业营营业用房房空置面面积为2466万平方方米，比比20003年同同期增加加8.11%。其中中空

26、置一一年以上上的1660万平平方米。20005年一季度度，重庆庆市商业业房竣工工面积447万多多平方米米，已销售225万平平方米，空置面面积有继继续扩大大之势。为此，重重庆市商商委发布布了风险险警示，政府相相关部门门也暂停停了新商商业地产产开发项项目的场场市准入入。重庆主城城九区目目前已有和在建建的大型型综合百百货店多多达411个，营营业面积积达800万平方方米，这这一数量量已经超超过了市市场实际际需要。按惯例例，一个个大型百百货店需需要300万人口口支撑，而重庆庆市主城城九区人人口总量量不到110000万人，大型百百货商店店数量明明显超过过了市场场需求。（4）市市场行为为不规范范商业开发发项

27、目的的高利润润，吸引引了众多多开发商商积极介介入。商商业项目目的高风风险性，要求开开发商具具有很强强的实力力与市场场运作能能力。一一些开发发商由于于自身的的实力与与水平原原因，不不能很好好控制商商业项目目的开发发风险，所开发发的商业业项目，往往市市场定位位不好、或招商商工作不不到位，或产品品存在严严重缺陷陷、或同同质化严严重。楼市的繁繁荣、媒媒体的鼓鼓吹，与与投资品品种的缺缺少，股股市行情情的萧条条行成鲜鲜明对比比，使投投资者热热捧房地产投投资，特特别是商商业地产产投资。在此情情况下，极易出出现商业业地产开开发的短短期市场场行为，出现商商业地产产项目的的财富神神话，一一旦神话话破灭，随之产产生

28、的就就是商业业存量房房或投资资者与经经营者的的巨大损损失。2.2、重庆市市商业物物业投资资者分析析（1）330至555岁的的投资者者占700%以上上有30.43%的投资资者的年年龄在331至335岁之之间，225%的的投资者者年龄在在36至至40岁岁。（2）以以中高收收入群体体为主 投资者家家庭月收收入集中中在30000至至150000元元（3）投投资者经经验不足足有一次或或没有投投资经验验的投资资者占绝绝大多数数。大量量的没有有投资经经验的人人对投资资感兴趣趣，一方方面由于于收入水水平的提提高，手手中有了了更多的的余钱，另一方方便是投投资市场场越来越越完善，吸引了了更多的的投资者者。（4）投

29、投资判断断力A、超过过50%的投资资者对商商业房地地产投资资前景持持不乐观观态度。B、对开开发商投投资回报报的承诺诺不信任任对“开发发商对物物业投资资回报的的承诺”的态度度上，116%的的被访者者表示非非常相信信，155%的投投资者对对相关承承诺表示示完全不不相信；绝大部部分人群群认为这这样的承承诺将来来未必能能够保证证。（5）、近600%的投投资者选选择投资资商铺 近六成成的投资资者最看看好的房房地产投投资类型型为商铺铺； 近300%的投投资者认认为小户户型的投投资前景景最被看看好； 有5%的投资资者看好好产权式式酒店； 看好写写字楼的的投资者者较少。（6）投投资总金金额集中中在500万元以

30、以下 近一半半的投资资者最愿愿意投资资的是总总价在110至330万之之间的商商业物业业； 总价在在31至至50万万元之间间的商业业物业在在投资者者心目中中的接受受度也较较高。（7）理理想投资资回报从从10%变化为为8%20033年数据据 理想投投资回报报率超过过半数的的人集中中在100%。20044年数据据投资者的的理想回回报率发发生变化化，由原原来的110%下下降到88%。（8）物物业管理理方式选选择主要要是交给给专业经经营公司司管理和和自行出出租近一半投投资者选选择交给给专业经经营公司司管理，选择自自行出租租的占到到25.8%。20044年数据据 最理想想的管理理方式是是自行出出租，占占了

31、388.711%；待待升值后后转卖和和交给专业经经营公司司管理的的投资者者各占了了27.96%。（9）面面积以550平方方米以下下为主投资者选选择的面面积大都都集中在在31至至50平平方米，占了接接近一半半的受访访者。其其次是110至330平方方米的小小面积受受投资者者喜欢。（10）投资者者从事过过股票和和房地产产等投资资近三成的的人没有有从事过过投资，投资者者大都有有股票和和房地产产投资经经历。2.3、重庆市市商业房房地产市市场特点点及趋势势评述1、供应应特征评评述（1）005、006年将将是商业业的集中中投放年年国家于220044年8月月31日日公布实实施的关于继继续开展展经营性性土地使使

32、用权招招标拍卖卖挂牌出出让情况况执法监监察工作作的通知知，土土地在市市场上的的周转次次数减少少，“炒地皮皮”的时代代一去不不复返了了。因历历史遗留留问题的的土地也也将在005、006年集集中开发发，从而而使得商商业在这这两年投投放量增增大。（2）主主商圈的的商业投投放量大大重庆主城城区已初初步形成成以解放放碑、沙沙坪坝、南坪、观音桥桥、杨家家坪五大大商圈的的商业格格局，各各区政府府各自为为政，大大建形象象工程。江北区区提出“拦截过过江消费费，打造造观音桥桥步行街街以及北北滨路。九龙坡坡区和大大渡口区区借“主城西西进”之势大大力打造造特色商商业。（3）临临街商业业是集中中表现形形式商业的高高价值

33、、高回报报，促使使开发商商，脱离离市场实实际需求求，盲目目增加商商业面积积，催生生了大量量的临街街商业，造成商商业的大大量空置置。（4）小小区商业业催生重庆大盘盘时代的的来临，小区规规模逐渐渐变大，为了满满足小区区居民的的日常消消费，开开发企业业建设小小区商铺铺，开发发量较少少，多以以独立门门面为主主，面积积在400平方米米左右。（5）商商业布局局不合理理重庆商业业空置率率居高不不下的另另一原因因就是商商业布局局不合理理，脱离离市场的的需求，经营商商家对物物业利用用困难。临街独独立门面面，多以以进深长长、开间间窄、不不规则为为主。商商铺柱多多、密集集、通道道设置不不合理。（6）返返租销售售成为

34、主主要的促促销方式式商业的风风险大，已成为为开发商商、投资资者的共共识。在在这样的的市场情情况下，商业的的招商成成为商业业销售的的最好出出路，返返租销售售成为主主要的促促销方式式。2、需求求特征评评述（1）商商业经营营需求量量大从重庆近近三年的的零售总总额看，呈每年年递增趋趋势。220033年，社社会消费费品零售售总额达达8366亿元，增幅达达9.55%。220044年，社社会消费费品零售售总额9955亿亿元，增增幅达114.33%。220055年初依依然保持持着强劲劲的增长长势头。世界零零售业巨巨头纷纷纷进入重重庆市场场，家乐乐福在重重庆已有有三家分分店，易易初莲花花也在重重庆大势势扩张。国

35、内的的零售企企业也有有较大的的动作，北京华华联、贸贸业百货货等众多多企业不不断深化化和发展展自己的的经营。重庆本本地的企企业也是是发展迅迅速。正正是由于于零售业业的发展展，带动动整个市市场对商商业的需需求迅速速增加。（2）市市场对户户型、面面积等要要求更高高零售业的的发展，对商业业需求增增加，同同时也对对商业物物业提出出了新的的要求。重庆商商业物业业建设有有很多的的问题，户型不不合理、柱点多多而密集集严重影影响了物物业的有有效使用用。同时时也制约约人流、物流的的组织。百货往往往对经经营面积积都有较较大的要要求，如如解放碑碑的美美美时代百百货、重重庆百货货、新世世纪百货货、太平平洋百货货营业面面

36、积都在在几万平平方米。一些超超市的面面积也在在几千平平方米。其对建建筑的设设计，商商业的布布局都有有比较高高的要求求。（3）投投资行为为更加谨谨慎商业地产产的风险险是巨大大的，投投资者在在选择商商业物业业时，显显得十分分谨慎。在选择择一个具具体项目目时，着着重考虑虑物业的的租赁前前景、以以及租金金水平，这将直直接决定定了投资资回报。同时，商业易易受城市市规划的的影响，因此投投资者在在选择商商业时，总是小小心谨慎慎。3、商业业发展趋趋势评述述（1）总总体趋势势趋势一：政府将将进一步步加大监监管力度度重庆的商商业空置置面积一一直居高高不下，到20004年年底，商商业空置置面积已已达2446万方方。

37、降低低商业房房空置率率将是今今明两年年的重点点，政府府将在商商业用地地规划、审批上上加大力力度。趋势二：社区商商业将得得到蓬勃勃发展重庆商业业发展正正处于市市中心及及次中心心商业共共同发展展的时期期，商业业主要集集中在市市级中心心和次级级中心，规模大大，商圈圈集购物物、休闲闲、娱乐乐为一体体。经过过多年的的发展，区域商商圈容量量趋向饱饱和，社社区商业业开始蓬蓬勃发展展。社区区商业功功能比较较单一，主要满满足社区区居民的的日常生生活消费费，主要要有便利利店、社社区超市市、干洗洗店等业业态。趋势三：步行街街商业新新变化以大型步步行街商商业为中中心的摊摊饼式商商业布局局，变为为强调区区域功能能的扇页

38、页式发展展思路。步行街街这几年年成了重重庆商业业的救世世主，随随着一个个个步行行街的形形成，创创造着重重庆零售售业的新新纪录。但是我们们必须看看到，形形成步行行街热的的前提条条件正在在有所改改变。随随着人和及冉家家坝住宅宅区的形形成以及及江北城城的开发发，重庆庆的城市市发展空空间被大大大拓展展，而私私家车拥拥有量的的日益增增加更日日新月异异地改变变着我们们的城市市，商业业物业的的发展要要跟上城城市的发发展步伐伐，在新新兴的大大型住宅宅区，要要完成商商业的功功能配套套，零售售商业只只有真正正做到方方便到家家，才能能兴旺。重庆因为为经济还还欠发达达，市民民目前的的空闲时时间多，用于采采购食品品和日常常用品的的时间较较多，随随