中玲投资地产VI东莞市万江区开发项目整运营沟通思路演示方案QQ277262096龙村小策划mygod5156微信云安堂

1、中玲万江项目整体操作思路方案总设计：卢迅 策略：宋墨QQ277262096 本项目形上几何所做工作工作内容客户沟通地块考察收集基础资料典型项目调研动脑会调研报告第一阶段 市场调研第二阶段提案撰写第三阶段中期沟通确定研究思路公司评审动脑会工作内容工作内容汇报反馈调整第一章 关于我们第二章 项目背景第三章 主题探寻 第四章 运营策略 第五章 项目筹备 第六章 风险&控制 目 录第一章 关于我们 我们是谁？我们叫形上几何！今天所要阐述的是关于该项目的总体运营思路！ 这里的我们=形上几何+中玲万江项目一形上几何二工作意识三项目意相 一、形上几何世界的本质智慧之谷形上几何形而上学人文科学空间几何1、文化

2、渊源空间的结构社会的现象物理与几何文化与艺术问题的核心 形而上学也叫“第一哲学”，如笛卡儿的第一哲学沉思录（Meditations on First Philosophy）也称为形而上学沉思录。 亚里士多德把人类的知识分为三部分，用大树作比喻：第一部分，最基础的部分，也就是树根，是形而上学，它是一切知识的奠基；第二部分是物理学，好比树干；第三部分是其他自然科学，以树枝来比喻。形而上者谓之道形而下者谓之器-易经2、哲学思想一、 形上几何思想，决定价值！形上几何形意观形上-道法自然，探寻事物发展本质！几何-器量科学，规划空间延展价值！思想-有思想才有创造力！3、品牌印象一、形上几何 吸收哲学智慧和

3、科学道理，努力探寻世界的本质，从人文精神导向出发，以营销思想为指导去策划或设计每一个项目。 唯物主义：物质决定意识！意识是客观世界在人脑中的反映。物质第一性、精神第二性，世界的本原是物质，精神是物质的产物和反映。 唯心主义：意识决定物质！精神、意识第一性，物质第二性，物质依赖意识而存在，物质是意识的产物物质是精神派生的！ 形上几何：肯定客观存在事实，研究事理，充分发挥主观能动性，最终理顺思路找出解决办法帮助服务对象实现既定目标和任务。二、形上几何-企业精神&工作意识三、关于本案-情景主题式现代公寓性价比优胜策略！-本案关键 我们不得不思考的问题！购房标准是什么？环境状态如何？利润从何而来？什么

4、产品让顾客“买得起，买得值”？如何开发项目才能“卖得好，卖得值”？如此低价，利润从何而来？作为一名普通市民，城市建筑的使用者，会用什么标准来选择住所？1、他会非常关心楼盘的大环境（区位），看看周边的公共设施、公园、交通、环境等等是否方便生活，小区环境是否优美，至于建筑风格倒还在其次。 2、他会关心户型，房间的设计是否合理，符合我的生活需要。 3、物业管理，要感觉到住家是安全的，是在友善、平和的环境中。性价比优胜-好销售好、乐购买乐第二 章项目背景一行业环境 二企业现状 三东莞楼市 四竞合状况 一、行业环境 2009年，第一季度开始出现小幅反弹被舆论称为“小阳春”，从而造！于是小幅涨价潮此起彼伏

5、，乐观与谨慎两种言论并存，而事际上，这是部分大开发商将局部利好放大并借舆论推动新一轮竞争以加快洗牌才是主因。局部“回暖”总体“寒潮”PK一、行业环境 “乐观同盟”的两位盟主是富力地产董事长李思廉和海外发展集团董事局主席孔庆平，而“谨慎轴心”的3位舵主则是大名鼎鼎的王石、任志强和潘石屹。 五人所争为何？核心是：2月以来的楼市“小阳春”，究竟是被压抑已久的刚性需求的短暂释放，还是拥有足够的持续向上的动力？ -中国房地产报2009-3-30 头条新闻局部“回暖”总体“寒潮”PK一、行业环境局部“回暖”总体“寒潮”PK 2009广东房地产协会发起“促销售扩内需业界大行动”，广东省房协会长蔡穗声表示，目

6、前的市场回暖都是开发商积极降价以及政策累积的结果。“这种结果来之不易,开发商不能盲目乐观重新提价。如果此时盲目提价,无异于饮鸩止渴。”二、行业环境局部“回暖”总体“寒潮”PK 乐观仍是少数派、谨慎才是主基调！ 大开发商大盘大调整大丰收！ 中小开发商小盘小动作小心谨慎大多被冰封！二、企业现状 1、首次开发、经验少。 2、资源整合能力较弱。 3、专业团队缺失。 4、地块产权年限有局限。 5、面临房地产政策压力。 6、地段区位相对较差。 7、开发资金相对较弱。 8、融资能力有待考验。 9、地块周边环境渐成熟。三、东莞楼市2009东莞一季度成交同比增64.5%三、东莞楼市2009年东莞一季度比07年同

7、期增4.3%三、东莞楼市2009年东莞一季度销售业绩前10名三、东莞楼市东莞楼市属牛还是属熊？2009年一季度住宅成交 10803套2008年一季度住宅成交 6567套“疯收”的2007同期10361套三、东莞楼市东莞楼市真正回暖了吗？NO！三、东莞楼市量升价跌的东莞楼市 2009年一季度商品房均价为5849元/平方米，同比下降10.25%，环比有6.9%的降幅；住宅方面，洋房均价为5133元/平方米，同比下降10.54%；公寓均价为5636元/平方米，同比下降9.55%；别墅均价为12766元/平方米，同比下降12.43%.三、东莞楼市谨防“倒春寒”的东莞楼势 东莞全市32镇区盘总数为:34

8、2楼盘已销售121980套，可销售83293套。-4/7日房管局三、东莞楼市谨防“倒春寒”的东莞楼势4月7日房管局：东莞售197套，含住宅类178套三、东莞楼市项目销售排行榜三、东莞楼市区域排行榜三、东莞楼市全市342楼盘，多少热销盘？三、东莞楼市为何热销总见他们的身影？2008年上半年东莞热销楼盘一览（前十名）三、东莞楼市为何热销盘总见他们的身影？2009年第一季度东莞热销楼盘一览（前十名）三、东莞楼市性价比成为致胜核心关键美誉度成为营销至上利器三、东莞楼市关键元素情感、精神、文化、本土化、国际化、学位、生态性价比三、东莞楼市敏感词汇团购、购房券、零首付、馈赠、涨价、降价、崩盘、拐点、回暖四

9、、竞合状况项目核心辐射区域东莞万江区四、竞合状况翠怡居（万江简沙州）1980元/起盈丰小区（理想0769背后）1920元/起宏达花园5期（石美茶叶市场）2008元/起华宇大厦（二手）2326元/平方米估价祥富花园（二手）1644元/平方米估价价位&地段竞争四、竞合状况水印长堤江湖5000元/ 滨江公馆均价4850元/ 理想0769沁园均价4400元/ 第8元素（华南Mall）5200元/ 风临美丽湾均价4200元/ （ 2期、最后2套顶层5700/ 、5800元/ ，年底交楼，同时商业部分动工）可借势的合第三章 主题探寻一主张归属二品牌融合三区位属相 四文化渊源 五风向标榜 六主题选定 一、主

10、张归属 我们主张地产服务于人，研究从人开始，这人主要指我们的目标客户，我们的主题以及我们的最终目的都须锁定目标客户。 情景电影、情景喜剧小但精致，生活也当如此，情景地产、情景小区对应而来的精致的楼盘、精致的户型，带给业主精致的生活、精彩缤纷的生活。 情、景、精致文化、国际视野、东莞特色二、品牌融合2、此项目的主张、主题、定位等因素综合而来之品牌需与区域定位（如万江区发展战略规划）、区域文化相融合，以达到区域环境的协调。1、此项目的品牌需融合开发商现有企业体系文化如中玲制衣相关的品牌文化、企业文化、营销思想、经营理念 融合力度决定品牌高度 品牌高度决定项目价值三、区位属相 该区域在风临美丽湾的带

11、动下开始热了起来，以至于沉寂多年的宏达花园也跟着接连开发了第4、第5期，同时，老盘加州花园和加荣花园2手房出租或出售也开始活跃了起来。 围绕本项目5Km内业态主要有加工厂、建材、物流、茶业、小商超、小公司、个体户、人口密集销费力相对较低，商业氛围较弱，居住环境逐年改善，但仍无法与市中心区和大镇要比。项目所处位置核心万江区莫屋项目所处城市位置东莞万江区四、文化渊源 1、东莞文化-低调而务实、灵活而开放海纳百川、厚德务实 2、万江定位-工贸万江、水岸新城！ 3、万江文化-书画之乡、曲艺之乡！金妇洲塔、吕洞宾庙、何氏大宗桐、胡氏宗桐、谢氏宗饲、重光学杜等文物，金鳖洲古塔、天街、奉聘金龙等美丽的传说，

12、吕洞宾庙会、赛龙舟、舞狮子、麒麟引凤等传统文化活动。 万变不离其宗，活水皆有其源！五、风向标榜精神榜样理想0769 “我的城市、我的家！”专业榜样富民集团，服装行业专业地产领跑者。业绩榜样风临美丽湾，先宅后商连续火暴销售！价位风向宏达花园2008元/ 风临美丽湾2期均价4200元/产品风向小户型面积大户型概念同风格高层建筑！价位风向低首付低总价准现楼增值性强！六、主题选定精神诉求梦想106 “大道属国，才智筑家！”案名参考：荣归沽礼、德城 梦想106天诚、虹桥 国道康华简园、江城 泊乐岸加岛、台南中韵轩城玲阁、玉楼盘小旗子不能小，楼高成本不能高，价低利润不能低！如何保持项目概念5年的市场新鲜度

13、，当前必须用超前的思维定义本案概念。1年234567必须考虑：概念的延续性、开发周期、资源整合、文化延展、城市精神第四章 运营策略一战略规划二融资策略三品牌策略四前期策划 五形象设计 六规划策略 七传播策略 一、战略规划谨慎态度、乐观面对、稳步推进、持续改良、名利双利。一、战略规划1开发时间表2开发任务书3项目风格4整合策略一、开发时间表筹备客户积累交楼施工与营销统筹时间计划！-本案节点开盘调研规划设计立项与报建客户管理开工启动团队组建与合作伙伴确定3、项目风格A建筑风格B园林风格C文化概念D情感诉求3、项目风格突出中国（岭南)文化、强谳故事性、表现亲和力、引入国际时尚概念、建筑风格建筑高度8

14、0，四面临街道，现代轻度中式外观内在洋房结构。、建筑风格建筑风格参考B、园林风格园林风格受本身空间局限，发挥空间不大，只能依靠故事情景景观导入来丰富视野与联想空间。总体配合项目定位、整体规划和建筑风格，与建筑风格统一协调。B、园林风格园林风格参考C、文化概念主张再燃创业激情，煽动创业者内心的“冲动”，激发中产阶层的认同与归属，最终促使该项目一鸣惊人达到广为传播的目的！C、文化概念引入文化概念刷新地产竞争格局，打造文化地产提升项目品质。畅导积极向上、乐观进取、稳健创新、张扬个性的居住文化与社区氛围，为该项目未来居住群体寻找到共通的精神文化标签！C、文化概念文化概念参考学习榜样：宏远地产江南系、理

15、想0769、和堂院墅、万科第5园D、情感诉求学习理想0769之“我的城市我的家”，主张再燃创业激情，煽动创业者内心的“冲动”，激发中产阶层的认同与归属，最终促使该项目一鸣惊人达到广为传播的目的！D、情感诉求情感诉求参考学习榜样：理想0769之“我的城市我的家”，梦想106：勇敢做自己，英雄没有距离！荣归：把根扎在这里，不再饱受委屈 ！中韵轩城：崛起，为了我们的家人！D、情感诉求学习榜样：理想0769之“我的城市我的家”，“理想0769，一个充满城市理想色彩的楼盘名称。当我第一次听到这个名称时，就有一种住进去的冲动。”四年前一位友人说。理想0769曾经是一个有争议的名字，或许正是因为有争议，所以

16、人们从谈它到论，从论它到接受它，从接受它到爱上它。4、整合策略1、借势借力借助区域发展顺势和竞争环境大势。2、整合文化合理借助文化元素和精神诉求。莫屋万江东莞札根诉源区域精神代言情感引擎/精神与物质需求并重国际形象整合情感诉求！-本案导向前期策划营销启动成功收尾调研与筹备设计与施工工程管理、开盘、销售形象塑造整合智能驱动！-本案源泉营销推广交楼二、融资策略1、自筹资金为主银行贷款为辅？-稳健安全2、前期定金认筹元始积累？-政策风险3、建筑方先垫付工程款完工再结算？-难以执行二、融资策略1融资渠道2融资方式3融资风险4融资效益5导向原则6循环稳健的方法三、品牌策略1、企业文化提炼与品牌升级并重。

17、2、畅导将民族精神元素导入品牌体系以提升共鸣性和观注度。3、主张融合城市区域定位以寻求政策倾斜与媒体支持。4、品牌主张以情感诉求为主以文化导向为辅强化品牌高度。三、品牌策略1分析提炼2创造意象3统筹塑造4价格导向5文化导向6服务导向7传播导向8形象代言四、前期策划1、项目前市场调研。2、项目市场定位。3、项目品牌定位。4、项目案名确定。5、整体社区规划设计6、建筑风格策划。7、广告诉求主体标语确定。8、团队分工与项目管理策略。需要解决问题四、前期策划1万江市调2东莞市调3精准定位4营销策略5传播策略6客户积累主要工作内容我们的前期思路前期思路开发背景市场定位项目核心问题确定项目开发策略经济测算

18、项目发展方向地块解析及市场背景甲方目标项目发展战略案例借鉴竞争环境五、形象设计1、前期策划确定思路后开始对项目形象进行包装。2、形象设计风格简约易记以利于快速传播。3、设计标志符合品牌定位和项目主体诉求。4、突出个性和创意性。5、利于网络、报纸、杂志等工具刊载和口头传播（易记易辨）6、融合建筑风格。五、形象设计1平面形象2立体形象3 VI系统4标志释意5文化导入6升级延展六、规划策略1、情景主题式现代洋房。2、一体规划分两期开发。3、重住宅轻商业。4、一二楼连体小户型街铺（商住两便）。5、3-18楼小户型两房为主部分三房或一房一厅。6、一梯四户，人车分流，地下车库，小体量庭院式园林。7、临街商铺融合周边商业模式，以精品时尚为主调，寻找差异化市场空间小体量大发展。8、总共含地下车库共26层：地下室8米+1层商铺5米，2-24均3米高，25楼高层复式空中院墅（顶楼）5米。六、规划策略1规划依据2平面布局3建筑设计4园林设计5售楼部与商业6样板房与会所七、传播策略1、受众点广关注度高。2、目标客户锁定准。3、利于美誉度和项目销售。4、前期重网络中期重纸媒后期重电台。5、新闻概念软文为主硬广为辅。6、活动助推事件营销发力。七、传播策略1网络媒体2直营渠道3纸媒策略4电视电台5新媒体策略6新闻概念7事件营销8