海南养老地产分析

1、海南养老地产分析我国现有养老模式家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承

2、受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现。家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常

3、年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。机构养老的盈亏现状有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况。相对而言,定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优，主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年

4、轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善，环境优美的地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多,面积较大,投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优。由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久，从大部分的民办养老服务机构的运营情况看，他们在短期内基本为保本微利经营。盈亏原

5、因分析具体而言，制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:第一，产业化意识不强。以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主，对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；第二，目标市场定位不准确。养老服务产业的服务群体较特殊，统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时，不能过于笼统，要深入研究不同地区，不同收入、不同职业、不同性别、不同家庭结构、不同生活经历、不同入住原因、不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上，根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场。一旦在某方面形成了专业化分工，可

6、以继续扩大规模或扩大范围，尽量提高该目标市场的占有率；第三，规模效益不明显。据民政部的资料，养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元，由此可见，要扩大规模，首先要有足够的投入资金。在保证入住者的居住条件不恶化的情况下，如果适当的扩大规模并达到一定的入住率，则可以降低人均基础设施使用成本，并形成聚集效应，可以增进对外辐射功能，减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小,分布零散的养老机构中，伙食标准与住宿条件已相当艰苦，在成本无法再降的情况下，若提高收费水平又将减少入住率，进而抬高人均成本，从而难以长期持续快速发展。所以要积极地发挥规模经济的作用，增加赢利的可能；第四，服务方式较单一，由于

7、服务人员不专业。对于养老服务的需求项目估计不足，基本停留在对于生活可以自理者提供住宿，卫生,饮食等服务，对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务，对于重度不能自理者提供康复服务，但服务水平较低下,服务内容多为满足物质性需求,形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实，另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉，对于收入增加形成瓶颈效应,极大地制约了企业效益的提升潜力。第五,风险评估不全面。养老服务产业本身有投资额大，回收期长，市场潜力大，不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识，忽略风险评

8、价，往往会导致破产的不良后果。模式点评机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高。但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。有以下方面的原因：第一，造成资源的浪费。老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；第二，养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；第三，最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院。老人离开了自己熟悉的家庭环境，来

9、到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感。许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感。老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之。因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、

10、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说，社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式。它的优越之处有以下几点：第一，社会成本低。不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；第二，大量的资源将得到充分利用。老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社

11、区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；第三，所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择。养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；第四，老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感。但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：第一，人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺。一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；第二，所提供

12、的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；第三，资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；第四，服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务。只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中。新兴的养老模式养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念养生文化村。台湾长庚养生文化村集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生

13、服务，2004年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎。养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等。第一，台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；第二，长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；

14、第三，强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；第四，透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神。新型养老模式的国际敬老院集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。第一，推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；第二，将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位医疗专家，为会员提供服务；第三

15、，环境及文化氛围。区别于其他的老年服务机构，营造出天人合一、养生保健、修身养性的佳境之地。以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊。尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多。在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位，现代经济的发展

16、和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。这些可能导致“以房养老”难以打开市场。随着人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的。异地养老异地养老又可称之为移民养老、移居养老。是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老。异地养老又分为几种类型：异

17、地购房异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%。这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市。2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老。据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例。在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老。因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都

18、曾提出建立全国性养老基地的设想。另一种情况出现在上海、北京等特大城市。在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产。近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”。目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。对房产开发商而言

19、，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛。在北京，银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。“候鸟式”养老一种异地置换旅游模式（候鸟

20、式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等。这种模式已悄然在一些大城市兴起。其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动。由于参与活动的老人到异地入住养老院，消费水平不高，服务水平不低，而且在照顾老人方面，养老院比酒店更具有一定的优势。加之人们普通

21、有尊老爱老的心理和团体活动景区、景点多数予以优惠的低消费结果，该项目一经推出便深得老人的欢迎。“季节性”养老所谓“季节性”养老，就是空巢老人们有选择地在炎热的夏季和寒冷的冬季，不再为每天的衣食所困扰，临时住到养老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的时节，又回到家庭中，去享受家的静谧、温馨和欢乐。在天津市开发区的泰达国际养老院，像这样选择季节性养老的老人，如今已占入住老人的半数以上。季节性养老多为高龄空巢老人，而候鸟式养老则以低龄健康老人为主。海外华人回国养老“异地养老”涉及最广的，要数海外华人叶落归根回国养老了，尤其在中国经济日益发展之后，海外华人回国养老渐成热

22、潮。据新加坡华文媒体报道，现在，中国已经取代了澳大利亚的珀斯成为新加坡中产阶层华人的理想退休之地。北美600万华人中，对到中国买房有着强烈意愿的一度占15%至20%。他们中有些是为了投资，有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便，不过，在回国买房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的第一代移民。在洛杉矶，去年到总领馆办理签证手续的华人有1.5万人，其中2/3与回中国购房有关，有人算了一笔账，北美约有600万华侨华人，只要有10的家庭回中国购房，就达20万套，以每套50万元计价值1000亿元人民币，其市场潜力相当可观。据有关调查显示，上海和北京高端房产市场的购买者中，海外华人

23、尤其是北美的华人占了相当大的比例。不久前，被称为中国顶级豪宅的“上海汤臣一品”终于打破连续8个月零销售纪录，以1.3亿元的成交价格创下全国公寓楼盘成交价的最高纪录，买主是来自东南亚的华人，而此前，被称为“中国楼王”的上海紫园8号别墅，同样也是以1.3亿元卖给了境外华人。此外，价格从二三十万美元到上百万美元的房子，华人购买者的数量更是无法统计。华人购房者几乎都将目光锁定在精装修、高价位的楼盘。在华人聚居的纽约，主要中文报纸上经常出现大幅的国内商品房广告，不仅如此，不少国内的房地产商还在那举行了推广介绍会，由中介代理详细介绍房地产情况，听者十分踊跃。有的房地产商甚至在华人中组织了“购屋旅游团”，专

24、门吸引在美华人回中国买房。除了购房置业，还有不少华人住进了中国的养老院。据了解，在北京、上海，不少养老院都住有从海外回来的老年华人。这是一种巨大的中华文化亲和力和牵引力使然，他们需要的是一种归属感。模式点评：人们选择“异地养老”，往往基于以下几方面的考虑：第一，追求更高品质的退休生活。人们往往选择环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市，作为自己“异地养老”的目的地；第二，异地房价低廉。异地低廉的房价，往往对经济不太富裕的老年人，有着强烈的吸引力。可以较为轻松地解决自己甚至子女（将原住房腾给子女）最基本的安居问题；第三，生活成本低。“异地养老”即可享受高工资、高退休金，又可以

25、享受到低廉的生活成本；第四，很多传统的海外华人有着“叶落归根”、归国养老的情结。他们长年漂泊海外，强烈寻求归属感，在温暖的亲情之中，安享晚年；第五，购房投资。“异地养老”一般需要“异地置业”，而购房本身也是一种投资。“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。度假养老基地连锁

26、目前休闲农业在长三角地区发展迅速，“农家乐”式的旅游已成为城里人假日旅游的一个选择。这些休闲农业基地在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，这些资源可以利用起来，吸引城里老年人前来，向他们提供度假式的养老服务。在旅游淡季，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。并且，这种休闲度假式养老，将在长三角地区形成连锁经营模式。模式点评：度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度

27、假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，并集往来路程、住宿、用餐、运动和娱乐于一体，对这类产品的市场定位是具有支付能力和活动能力的健康老人。在整个连锁基地建设的进程中，一个独立的连锁基地可能不营利或者亏本，但当整个连锁机制启动起来、并形成品牌之后，整体营利模式能达到一个非常好的水平。我们认为：在多样化的养老模式不断涌现的今天，这种全新的养老概念必将以其独特的产品、经营模式和准确的市场定位迅速打开市场，大有可为。分时度假式养老分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对

28、旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，可以有一些作为，但不具有普遍意义。辽宁连锁养老超市在辽宁出现的这种养老超市并不是一个营利的经营性超市，它是设在各市民政部门的一个老年人服务平台。这种超市提供包括涉老法律咨询及维权求助服务，居家养老、社会机构养老咨询服务，老年保健、医疗知识咨询服务，老年公益活动推广及信息传播服务，异地养老推荐及旅游咨询服务，提供老年产品配送服务。这种集多功能于一身的新型养老服务超市，全方位地满足了广大老年朋友的各种需求，其宗旨是协助党和政府更加系统地研究老年社会的有关问题。模式点评：这种连锁超市服务功

29、能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体，目前，虽为非营利性机构，但随着市场化的运作，社会资金逐步介入养老产业，此项目可通过向社会提供优质、高效、廉价的各项养老服务最终成为市场化运作的项目，实现经济效益与社会效益的统一。海南养老地产现状海南养老项目现状1） 海南老龄化状况海南省于2001年进入人口老龄化社会，近年来，老年人口规模更是增长快，区域覆盖面广、老年人口逼近高龄化及百岁老人密度高等特征非常突出。据统计，截至2011年底，海南省60岁以上的户籍老年人口为115.96万人，占户籍总人口的12.77%，人口老龄化形势异常严峻。社会进入老龄化之后，随着人们观念的改变，再细分不同老年人群的

30、不同需求，一个庞大的老年住宅市场已经开始凸现。老龄化的加剧带来的是养老居住需求的爆发，未来将有一批老人，有着人生最高的财富净值、独立生活的养老观念，希求高质量的晚年生活。他们的需求正在成为房地产行业新的转型领域。2） 海南养老项目的自然优势海南岛是中国的第二大岛，位于北纬18度这条全世界旅游胜地的黄金纬度线上，跟夏威夷、迈阿密、卡莎布兰卡处于同一纬度。中国改革开放20多年的光辉历程，已经使中国人居状况发生了翻天覆地的变化。但是，中国大陆绝大多数的大城市都面临着空气污染、道路拥堵、水资源短缺等难以克服的问题。迅速富裕起来的中产阶级和部分城市市民，特别是不少老年市民，对居住环境和条件有越来越高的要

31、求，他们纷纷选择中国最佳的养老地，把购买第二套住房的目光投向海南。他们所隐含的住房购买力和消费潜力不仅是最大的，而且是持久的。海南作为我国唯一的热带滨海城市，这里的阳光、大海、沙滩、空气、繁茂的植物群落等，优越的自然、生态资源在全国是独一无二的，是无法再生的宝贵环境资源。优秀的地理位置和良好的自然环境，吸引了大批内地及境外的成功人士前来投资置业，给海南带来了勃勃商机。购房客源正在悄悄发生变化，前两年购房群体以度假休闲的比例较大，近两年由于北方及中原地区老年人尝到了在海南过冬的甜头，前来购房养老的人群逐年增多，对养老性质的房源要求也越来越多，大有供不应求的趋势，其中原因：海南良好居住环境自然是一

32、个方面，重要的是海南的气候让北方一些患寒带病的老人来到海南就成了无药病自除的症状，不但病情缓解，有的象没病一样，自然这些老人会对海南产生较强烈的向往。还有一些成功人士，平时自己工作忙，无暇照顾老人，很想找一处环境气候好，医疗有保障的地方为老人以托付终身，当这些人了解了海南之后，倍感海南是理想的养老之地，急切地想为老人在海南购一处养老居所，以利于自己安心去更大的创业。因此，海南面对如此众多的购房需求，养生养老居所的建设有迫在眉睫的趋势。随着追求候鸟式生活方式的老人数量日益增加，为海南的城市定位提出了新的课题，为住宅产业的开发带来了新的方向，开发专业的老年住宅成为实现“市场满意、社会满意、企业满意

33、”的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。3） 海南养老项目的开发状况海南作为中国最富养生养老资源的地区，理所当然成为兵家必争之地。“海南最近几年申请的地产项目，很多都提出要做养老地产。”省国土环境资源厅有关人士对海南日报记者说。根据海南日报记者最近在海口、琼海、陵水、三亚等市县调查发现，已经和即将亮相的养老地产项目主要有以下几种模式：纯养老机构运营型、混合型养老地产型、纯地产销售型。纯地产销售型项目是目前海南养老地产项目的主要形式，是在传统的地产开发的基础上，将客户群定位于中老年人，作为主要销售对象。纯养老机构运营型，在运营过程中，开发商建好房子后，不出售产

34、权，只是将使用权出租，强调运营能力。针对老人的养老需求，开发商配套老人急需的医疗、保健、娱乐等综合服务，以提供服务来获取利润。海口恭和苑等项目是代表。混合型养老地产项目开发时，开发商通过出售房产快速回笼资金，再将利润部分反哺到养老服务配套上，解决纯养老运营型项目缺资金的问题。产品形态上，项目一部分是纯粹的地产项目，靠卖房来营利；另一部分则是提供养老服务运营，进一步满足老人的养老需求，提升老年生活的幸福感、满意度。海南养老的优势国际旅游岛，催生地产投资新热点“扩大旅游开放，推动国际旅游岛建设。”这一重大的战略调整加快了海南旅游业转型升级和国际化进程。对于以旅游为依托的海南旅游地产，更是一大利好。

35、它不仅仅只是带来GDP的一个载体，更加体现的是一种城市文化、城市形象与城市品味。旅游地产是一种生活方式的符号，也一种投资价值的取向。相对于北部干旱南方拥塞、寒暑严厉的中国大陆，海南岛在气候、生态、人居空间等方面均得天独厚。随着大陆城乡几何基数一样的扩容，海南越来越成为中国最适于居住之地。同时，一大批富裕人群进入海南，一大批高学历、高素质、高人际关系含量的人群进入海南，则将为这个海岛带来巨大的机会。业内人士分析，“国际旅游岛”的概念必然应涵纳以下三种人口格局与商业性预判。第一种是短期度假：需要把全省旅游上升到国际消费的高度，这意味着海南面临全面的升级改造，甚至是全局性的、颠覆性的旅游产品设计与实

36、施;第二种是半年定居：把整个北半球视为人类的夏季乐园，而把人烟相对稀少、风光宜人、生态安然的热带海南当作半年定居的冬宫。这需要做更多的、难度更大的投资与规划;第三种是人口迁移。稀缺地产的抗跌性在2008年全国房地产全面大幅滑落的形势下，整个海南省房产市场去年形势表现出良好的增长势头。“作为投资升值和提升生活品质兼有的房产品，越是具有稀缺性的土地资源上建设开发的房屋，就越会受投资者青睐。”业内人士分析，“国际旅游岛”已经成为海南经济增长的新亮点，其中海南地产与旅游联姻，发展前景自然不可限量。在海南购房置业，既可以供家人、朋友度假休闲居住，又可以在闲时用于经营，实现房产增值，必将成为“第二家园”的

37、首选地。稀缺的海南旅游度假地产具有很强抗风险性，在全球金融海啸的冲击下，还保持着高速增长，到海南休闲度假已成为内地很多先富起来人士每一年的必需品，已发展成为一种时尚和流行。近几年，以养老、养生、康体、度假为主的外地客户正不断涌向海南宜居楼盘，使区域土地供应不断减少，稀缺性也日显突出。数据显示，海南有70%的房子卖给了岛外客户，随着人们对养生问题的关注，还将会有更多的购房者选择海景房、山景房，因此海南楼盘的升值潜力更加明显。“三重富人”的品质生活选择无论是投资者、开发者还是居住者，考量休闲度假地产的价值，一定是从生态环境、资源优势、人文氛围、产品品质、区域配套、物业服务等几个大方面综合而言。尤其

38、在海南，更多有实力的中国人选择到海南休闲度假。所谓的“三重富人”也就是物质充裕，精神富有，还有一定的富余时间的部分人群。这些三重富人早已不拘泥于满足“城市之家”和郊区装修奢华的别墅，在社会压力和工作压力日益繁重的今天，他们更重视能让身心真正得到放松的“度假之居”。休闲物业的升值潜力吸引越来越多置业者的目光。人们追求高品质生活的意识不断被唤醒，与此同时，拥有垄断性资源的物业面临着巨大的升值潜力。业内专业人士预测，整个中国用不了五到十年时间，将会出现“休闲为王、休闲不败”的局面。地产专家指出，有部分人在投资海南度假型房产大多是关注产品本身和收益回报，从而忽略了支撑产品核心价值的外围资源条件。现在应

39、该意识到，一是中国旅游度假产业目前处在发展初期，由于政府扶持力度不断加大，海南度假地产有很大的投资潜力;二是旅游度假地产作为一种资源性的消费投资，由于海南生态资源的稀缺及不可复制性，随着市场的需求加大，海南房产产品的升值空间较大;三是投资度假型产品，其实选择的是一种生态资源、一种度假生活和一种发展潜力。自然资源无比优越“海南最吸引人的地方就是优美的环境!”“海南空气好，温度也适宜。”毫无疑问，在海南居住已经成为人们回归自然的最完美表现，海南成为全中国尤其是北方人民的休闲后花园。去海南买房度假，享受椰风海韵的旖旎风光，已经成为很多现代人新的生活方式。海南岛处于亚洲太平洋的中部。作为中国唯一的热带

40、海洋岛屿，海南岛海岸线长达1617.8千米，多为优质沙滩，名副其实的海滨旅游胜地。这里汇集了最优质的空气、阳光、海水、沙滩、森林、温泉等。海南五星级酒店30余家，高尔夫球场遍布全岛20多处，这里还拥有已探明温泉34处，是全国温泉密度最高的地区。总而言之，海南岛是中国乃至世界热带海洋旅游资源最丰富的地区之一。海南岛素有“天然温室、热带果园”美称，其中部是山地、丘陵和台地，沿海是堆积平原;沿海平原主要种植粮食作物和糖蔗，还有热带水果四季飘香;中部为山岭地带，是热带雨林、季雨林组成的原始森林区。作为国际公认的中国唯一的生态省，海南现有自然保护区72个，面积268.5万公顷，森林覆盖率为55%，为全国

41、之最。近年来，海南岛已成为中国最富盛名的旅游度假胜地，并吸引了大量国内外实力阶层来此购房休闲。活力与实力，浪漫与理性，同时开放于中国南海。人居环境品质至上海南岛别称“椰岛”、“长寿岛”。全国第三、第四次人口普查结果表明：海南人均寿命居全国之冠。早在1996年，海南人口的平均预期寿命是73.13岁，是高于全国人口平均预期寿命最高的省份之一。专家们认为，海南人寿的奥秘在于海南岛有一个美丽纯净的生态环境。据国家环境状况资料表明，海南全省水环境质量保持良好状态，地下水呈一级良好状态，大部分地面水质符合国家一类海水标准;大气环境优于国家一类标准。这里四季如春，地处热带，又有热带季风和海洋调节，年均气温2

42、3.8。严冬季节，北国冰封，万里雪飘，海南岛却春意盎然，绿遍天涯。空气中的负氧离子含量极高浓度达5-10万个立方厘米，比国内大中城市高出十几倍，是天然的“大氧吧”。许多中老年疾病如冠心病、老年慢性支气管炎等，在这里都会得到不同程度的缓解，部分病人会慢慢痊愈。这里无愧于度假、养老的最佳第二居住地。海南岛，天然大氧吧地球上与海南处同一纬度的区域多是沙漠。海南作为相对独立的地理单元，由于热带季风带来充沛雨水，滋润了岛上的热带森林，加上海南省重视绿化，被国务院授予“实现造林绿化规划省”的荣誉称号，被人们誉为“绿色明珠”。2002年，海南岛上森林覆盖率达53.3%。海南是我国森林生态系统最丰富的地区，是

43、世界范围内小区与生物种类最复杂的地区之一。茂盛的热带森林具有独特的生态和生物多样性，被誉为物种进化的基因库，可发挥多种生态功能，具有发展生态型产业的天然基础，非常适宜开展森林旅游和生态旅游。热带森林有良好的经济效益和生态效益。旅游业推动休闲地产发展海南经过多年的发展，旅游业已成为拉动海南经济社会发展的主导产业。据政府相关部门数据表明：2008年，海南接待海外游客97.93万人次。2008年，海南旅游收入占全省GDP的13.1%，大大高于中国国内平均水平;受旅游业带动，第三产业增加值占全省GDP的40%。今年一季度，海南接待国内外游客613万人次，同比增长7%。以三亚为代表的滨海旅游度假城市已经

44、有非常好的条件，海南一年中有11个月可以休闲度假。相信海南能把自然资源、人文资源等优势，尽快转化为经济资源和经济优势，使海南这个中国最大的经济特区，为推动中国休闲产业的发展，做出更大的贡献。海南休闲旅游市场前景不容置疑，其独特的热带海滨气候和优良的人居环境，令海南成为“世界少有的最适合人类居住的地区之一”。随着“国际旅游岛”的集结号的吹响，海南岛的“休闲地产”将进入一个全新的发展阶段。市政基础设施日益完善近几年，海口已投入近几百亿元用于城市建设，使城市基础设施日益完善。美兰国际机场、粤海铁路等重点项目的建设已使海口形成了四通八达、快捷方便的海陆空立体网络。海口提出要建成“华南地区的热带花园城市

45、，国内外居民理想的第二居住地”，修编了城市总体规划、专项规划、分区规划、产业规划，并抓好海口外滩、海口西海岸、南渡江两岸等分区规划等专项规划编制，突出了城市的个性化发展。此外，三亚市也确定城市定位为“国际性热带滨海风景旅游城市”，在城市结构布局上，体现出山、海、河、城四位一体相得益彰的特色，在城市绿化和建筑设计上体现南国热带风光的特色。在未来20年，海南岛将建成“世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地”，打造成国内外居民的理想第二居住地。养生岛吸引异地购房在房价高涨的今天，异地买房越来越多被人们所接受，一方面可以避开本地的高房价压力，另一方面又能实现投资理财。据统计，全海南岛的新建房产有70%

46、卖给了岛外人，其中三亚的购房者90%是外地人。现在的一批奋斗者中，大部分10年后就要考虑退休养老了，10年前的环境至今已经发生了很大的变化，预计10年后，无论行政官员、企业家还是还是事业有成的人，每个人在完成创业阶段的拼搏后，都存在告老还乡和找个世外桃源养老的问题。正常情况下，有条件的人都会带着子孙后代选择适合自己移民的沿海宜居城市定居。但很有可能，大部分人是为后半生选择第二故乡。令人瞩目的发展前景海南的资源性休闲地产随着包括了旅游度假居住的功能外还存在着保值、升值的功能，随着愈来愈多人群对海南环境优势的认识和以“资源抵御危机，以价值规避风险”的休闲地产投资价值的认知。这种来自世界性客户向滨海

47、、温泉资源地、阳光带的迁移居住的现象的支撑，海南岛的休闲地产价值将更加的稳固，资源性休闲地产进入高速发展将是一种必然趋势。现在，海南各市县基础设施不断完善。房地产开发建设了大批配套完善、环境优美的商品住宅小区，极大地改善了城镇居民的居住条件和生活环境，也促进了城市基础设施的完善。政府注重提升土地价值和有序供应土地，城市规划和城市经营将带来城市资产整体增值。海南省政府邀请世界最著名的规划设计大师，对海口、三亚两座城市按照世界高水准的滨海城市的要求，发力将三亚、海口打造成“天堂般的城市”。主要面临的问题养老意愿“目前，养老的主要形式还是居家养老”。根据调查，80%左右的老人愿意住在家庭里面，由家庭

48、成员和社区提供服务，只有不多的老人愿意到养老机构去。缺乏法律规范养老地产应兼具两个方面的功能，即地产的居住功能和养老功能。市场上，很多养老地产项目只实现了居住功能，养老功能缺失，“养老”实际上是卖房的广告营销噱头，而出现这种情况的根本原因是目前没有任何层面的规范和标准。动力不足现在国内的养老地产没有很好、成熟的持续盈利模式。一般的房企对资金的回报要求很高，资金的退出要求快，而这跟养老产业周期长的回报特性不符合。一些企业之所以涉足养老地产，主要是看中地产项目来钱快，稀有的土地资源溢价快，便于资产增值。以上市公司为例，如果凭借“养老”概念较优惠地拿到地，马上便可以获得很高的土地溢价收益。土地资源作

49、为一项资产，由于获得高溢价，表现为上市公司的财务报表资产项大幅增加，会进一步增加投资者信心，拉升股价。“整个过程中，企业能赚到土地溢价收入，享受股票上涨收益，成为资本市场中受投资者关注的优质企业。凭借优质企业的身份，企业可以再去银行融资或增发股票债券，圈回更多的钱。”政策落实不到位海南对于养老产业的发展的支持并没有很明确的说明、解释。如并不像北京（每张床位补贴最多50000元）、上海（每张床位补贴最多30000元）、福建（每张床位最多10000元）等省市补贴那么详细。缺乏专业化养生配套及先进运营模式在海南的养生养老地产中，具有专业化养生配套及先进运营模式仍很少，缺乏精品，很多养老房在小区建设内

50、虽基本做到了园林、养生设施的配套，但在其他方面仍不成熟，如澄迈、五指山有些项目，开发商着重了其生态环境优势，但路段偏僻、交通不便、医疗养生配套等方面仍欠缺。有些项目在周边区域生活配套设施上存在短板，未来一段时间，海南养老型项目只能适合在城市中心地带小规模范围内建设，那些被冠以“养老”之名的远郊大盘，连最基本的交通、医疗等基础配套都无法完善，根本就无法满足养老居住的基本需求，无疑只是借“养老”、“养生”的名义来作为提升楼盘的价值噱头，仅仅是宣传项目产品价值的手段而已。海南的服务体系落后，人才梯队建设下滑，健全的养老服务人才没有及时补上。这也是海南所有行业发展所面临的人才困境；产业链的断裂养老地产

51、作为纵向的产业链，需要从源头到服务末端做好布局。目前大部分养老地产所面临的是企业没做好相对健全的养老布局，可持续发展的长久经营路亟需探寻。海南整体医疗体系、服务发展滞后。业内专家指出，海南养老养生型地产普遍建设在远离市中心、空气新鲜，风景优美的远郊，往往在周边配备设施，尤其是相应的医疗配套设施上非常缺乏。光就医疗设施一项来说，据相关调查称，海南有187家医院，2万多张病床，4万多医疗从业人员，却需应对860万常驻人口和2300多万旅游人口和几百万候鸟人群。连中心城市地带都无法满足，更别说在远郊那些养老大盘。海南现有项目案例琼海 天来泉项目概况地理位置官塘中心天来泉城，位于海南省东线高速公路琼海

52、官塘入口约800米处，由海南大禹投资投资建设，区内有世界无双的热矿泉水资源。形成与博鳌呼应的双翼公园城市社区。海口市仅1小时车程，交通便利。距红色娘子军景点仅有200米的路程。城际轻轨建成通车后，将缩短琼海往来海口及三亚的时间。此外，天来泉社区巴士每日往返海口、美兰机场、琼海市区。周边配套小区配套：小区内有天福源（官塘）温泉大酒店、功能商业街、双会所温泉休闲中心（二个2000平米温泉泳池、近70个温泉泡池）、俱乐部、老年大学、大剧院、体育馆、社区巴士、银行、超市、中西餐厅等。小区附属设施：游艇码头、温泉泡池、泳池、网球场、休闲会所等，附近生活娱乐设施有月亮湾高尔夫球场、西海岸温泉大酒店、千年古

53、寺永庆寺。项目规模项目占地367亩，总建方达25万平米，容积率0.93，绿化率54%，有200亩的绿化，平均一户拥有30多平米的绿化面积，总共有4008户。一期总建筑面积15万平方米，由6层电梯温泉公寓、五星级温泉大酒店、功能商业街、2000平米温泉泳池的温泉休闲中心以及配套休闲设施组成；二期位于一期西侧，毗邻官塘大道，总建筑面积25万平方米，由大剧院、体育馆、老年大学、温泉公寓、温泉别墅以及高尚休闲配套设施组成。精装修花园洋房户型平均面积在42平方米到78平方米左右。运营状况会员优享顶级私人英式健康管理疗程会员免费尊享期间，畅享无忧康疗服务二人次的权益：主要包含常规体检（每年一次）、健康档案

54、、健康干预及评估报告、医疗保健、终生健康管理师服务、专属健康管家等服务权益。国宝级温泉理疗配餐健康管理师对会员量身定制温泉理疗计划。依据会员的身体机能检测、骨密度测量和营养咨询，结合温泉浴疗，进行按摩、推拿等理疗，对风湿性疾病，延缓衰老，治疗和减轻伤口疼痛都具有显著疗效。个性化定制养生膳食调息膳食养生就是按照中医理论，调整饮食，注意饮食宜忌，合理地摄取食物，以增进健康，益寿延年的养生方法。贵宾养生餐厅，将根据营养师开具的膳食处方，合理搭配设计一日三餐。个性化身心调和养乐套餐会员免费尊享期间，畅享舒心养乐服务二人次的权益；主要包含各类兴趣协会、舒心康体指导、旅游（每年一次海岛一日游）、特色温泉泡

55、浴等各类服务权益。5、24小时生活管家听候服务生活管家为会员提供个性化、专属性服务。包括全程负责处理会员的需求：预约、接送、入住、就餐、活动、起居、疗养、咨询、购物、旅游、聊天、投诉等一系列问题，监护和协调会员所接受的各项服务，关注会员入住期间整个过程的各项细节。五星级酒店式公寓服务会员免费尊享期间，畅享专属酒店式服务二人次的权益。海岛深度旅游个性化定制服务会员尊享每年一次海岛深度旅游服务。主题化的旅行定制，让会员玩转海岛，乐享度假。8、24小时专属贵宾车队听候服务会员尊享多种车型的对口服务，使度假出行畅然无忧。销售模式买房免费赠送会籍凡购买俱乐部面积为36.94平米的养生公寓一套，可同时获赠

56、天来泉尊享卡一张。会籍资格自购房之日起终生有效。卡内含价值人民币5万元的俱乐部消费权益，5年内可畅享英式健康管理、身心养乐、星级酒店服务、温泉保健、养生膳食等全功能养生服务，并可尊享俱乐部战略联盟单位VIP权益，尊享天福源酒店管理集团旗下酒店的贵宾权益，尊享天来泉养生俱乐部战略布点的优先置换权益。购卡免费赠送会籍天来泉尊享卡售价人民币5万元，会籍资格自购卡之日起免费赠送，终生有效。卡内赠送价值人民币5万元的俱乐部消费权益，5年内可畅享英式健康管理、身心养乐、星级酒店服务、温泉保健、养生膳食等全功能养生服务，并可尊享俱乐部战略联盟单位VIP权益，尊享天福源酒店管理集团旗下酒店的贵宾权益，尊享天来

57、泉养生俱乐部战略布点的优先置换权益。一期已售罄，二期35栋6层多层，分四个标段开发，已销售至尾盘。亲仁公社天悦家园项目概况亲仁公社天悦家园养老地产项目屯昌县位于海南岛屯昌县，地处南渡江南岸，五指山北麓，海口经济圈内。海屯高速公路，从海口到屯昌只有70 公里。屯昌县为低山丘陵地带，属热带季风气候，阳光充足，雨水充沛，气候适宜，年平均气温 23，年平均日照时数 19002100 小时；年平均降雨量 19002400 毫米。这里“夏天不用开空调、冬天不用盖棉被”，是海南岛大家公认的最适合养生养老的“舒城”。 距离省会海口约70公里，50分钟车程。项目规模。项目由9栋17和18层高层园景养生养老住宅，

58、沿街一层商铺及地下设备房和养生美食街组成，是集居住、酒店、商业于一体的综合性社区。住宅共1676套，其中：一厅一房一卫共1104套、二房一厅一卫共572套。亲仁公社将健康管理的专业服务与居家养老、社区养老、以房养老，结合康复疗养、旅游度假融为一体的候鸟式养生养老的模式。运营状况主要运营思路包含：第一：“健康管理”是居家养老的核心服务以非药物疗法为特色的所建立起来的以未病防治、已病救治、慢病控制的三级健康管理模式，为老年人的身体健康保驾护航。亲仁公社给每户业主免费提供家庭健康管理服务套餐，尤其是设计了针对“高血压、糖尿病、心脏病、肥胖、骨关节”等等老年常见的慢病管理系统，让入住的老人，在日常生活

59、的享受中，就能达到康复疗养的慢病管理效果。第二：“云计算技术”是社会化养老最能提高效率的手段亲仁公社研发了一套“HQR360亲仁健康管家系统”。 它以IT技术为基础可以将家庭健康管理技术服务与社区健康服务、养老服务相结合，实现全面、全程、全家，真正把健康管理服务管到位、管到家。”第三：“亲情文化”是社区养老的核心品质亲仁公社的文化就是“亲情向善”的快乐文化，“亲仁”源于孔子的一句话：“泛爱众而亲仁”，“公社”是因为毛主席曾经提倡过人民公社，这是一种大集体的理想。总结起来就是：响应孔夫子的亲仁号召，实现毛主席的伟大公社理想和集体主义理想。”第四：“信用互助社”是解决老年服务的最佳新生活方式亲仁公

60、社提出建立互助社区，自助、互助、协助。作为一名亲仁公社信用互助社的社员，可以选择成为亲仁公社大家庭的一员：财务部会计、心理咨询专家、健康管理师、记者总之，在亲仁公社，社员可以出任这个社区最喜欢最擅长的角色，在这个岗位上，可以通过服务他人，积累“信用工分”；在你需要他人服务的时候，你可以用你的“信用工分”支付他人的服务。互助社区，不仅仅是一种理念，更是一种实践。在“亲仁公社”， 离退休后的生活，是真正享受生命，享受生活的时候! ”在以上理念与基础上亲仁公社天悦家园配备了完善的设施，社区中心有着占整个社区80%面积的公园，公园中有湖泊、游泳池、足球场、篮球场、羽毛球场和老年人喜欢的门球场。除了运动