公司物业管理工程运作知识手册

1、第一章 人员架架构及管管理范围围技工2人高级技工3人技工4人高级技工6人高级技工4人技工1人高级技工2人技工4人技工2人高级技工2人给排水主管1人空调主管1人强电主管1人弱电主管1人综合维修工程师1人空水工程师1人电气工程师1人资料员1人总工程师1人 1.11 架构构图总人数：39人人 物业管管理工程程部的主主要职责责工程部负负责：对物业的的土建及及所有机机电设施施（电气气、电梯梯、空调调、给排排水、通通讯、保保安消防防等系统统）的维维修保养养日常运行行管理对业主、租户开开展有偿偿服务对装修工工程进行行监督管管理对物业设设施提出出完善、整改方方案具体包括括以下内内容：在物业总总经理领领导下，具

2、体负负责贯彻彻执行物物业的经经营方针针，制定定物业设设备管理理工作的的具体目目标和政政策。定期编写写月、周周报告、运行报报表等工工作，积积累有关关资料和和数据，为管理理决策提提供依据据。负责物业业设备的的规划和和实施，运行和和使用、维护和和修理、改造和和更新直直到报废废全过程程的技术术和经济济管理。负责物业业设备的的技术改改造，引引进工作作和更新新工程的的可行性性研究，编制年年度计划划经报批批后实施施。加强设备备项目验验收、运运行、维维修的原原始记录录资料；编制物物业设备备的保养养、大修修计划、预防性性试验计计划（月月计划、年计划划）并负负责组织织计划的的完成，控制费费用，提提高修理理的经济济

3、效果。根据物业业设备基基本折旧旧和大修修理基金金的提取取情况，协同财财务部门门合理计计划和安安排使用用设备购购置费用用、更新新改造费费用、大大修理费费用和备备件流动动资金等等。制定物业业设备管管理维修修的各项项规章制制度技术术规程和和技术标标准，实实行定额额管理和和经济核核算，完完成总经经理下达达的各项项技术、经济指指标。根据实际际需要和和规定，确保各各种设备备（电梯梯、空调调和照明明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行数数据。恰恰当地安安排值班班，其中中，变配配电室、冷冻机机房、热热交换室室、楼宇宇中央控控制室等等可能需需要244小时值值班；夜夜间值班班从实际际需要出出发，由

4、由值班工工程师带带领技术术工人组组成。有计划、有组织织地开展展设备的的更新和和改造，提高物物业设备备的先进进性和低低能耗、高效率率、防污污染等性性能，保保持设备备的现代代化水平平。紧急事件件总是会会遇到的的，应急急抢修是是对工程程部技术术水平、组织水水平和员员工素质质的重要要考验。所谓紧紧急事件件是指突突然发生生的停电电、停水水、电梯梯停运、漏水、污水外外溢等影影响大的的设备故故障。接接到应急急报告，当班人人员应立立即通知知总经理理、总工工程师及及专业工工程师，并尽快快赶到现现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低所发发生的损损失，恢恢复设备备的正常常运行。推动全员员参加设设备管理理活动，督促日日

5、常维护护和保养养，组织织部门间间的设备备管理评评比竞赛赛活动和和定期的的设备普普查工作作，促进进全体员员工关心心和参与与设备管管理。以“经济济、舒适适、安全全、高效效”为指导导方针，负责保保障经营营所必需需的水、电、蒸蒸汽、冷冷气和热热能供应应，做好好能源分分配和费费用核算算的基础础工作，使每位位员工树树立环保保与节能能意识，尽量减减少能源源的使用用，积极极推广节节能措施施，做好好能源使使用的记记录及分分析，以以提高环环保和成成本控制制的效益益。负责设备备安全管管理，组组织物业业设备的的事故分分析和处处理；制制定安全全防火、事故防防范措施施并督促促落实执执行。收集和编编制设备备有关技技术资料料

6、和维修修图纸，做好设设备的技技术档案案工作。负责组织织物业各各种设备备的备件件确定、订货和和供应。对备品品、备件件的储存存作出监监控记录录，以确确保在抢抢修时有有足够材材料应用用，达到到成本控控制的目目的。经常总结结和推广广物业设设备管理理的经验验作法以以及应用用维修新新技术，提高维维修技术术水平。负责组组织设备备管理和和技术人人员的培培训学习习，通过过技术讲讲座，知知识问答答等各种种形式，积极开开展营业业部门人人员的设设备管理理基础知知识培训训，不断断提高全全员的设设备管理理意识和和水平。检察和指指引所有有承判商商在物业业内进行行的工程程，以确确保其依依照物业业管理公公司所定定的规章章和安全

7、全标准施施工。解答物业业管理部部一切有有关工程程之问题题及查询询，处理理物业内内住客之之投诉，尽力为为他们解解决工程程有关问问题。制定各种种运行维维修管理理制度及及表格，将各种种运行保保养工作作准确记记录，达达到管理理的标准准化、文文件化、表格化化，避免免人为原原因对工工程运行行造成影影响。外判维修修保养把重要设设备及系系统的日日常维修修保养工工作，包包括零、配件的的存仓，皆外判判给合格格的承造造商。一一方面可可确保物物业的重重要资产产得到妥妥善保养养，使设设备能畅畅顺运行行，另一一方面，可令设设备的寿寿命得以以延长。可外判判维修保保养的设设备有：制冷机组组电/扶梯梯空调自控控机组电话交换换主

8、机消防报警警系统保安技防防系统水处理系系统电脑系统统1.3 工程各各班组职职责范围围1.3.1 强强电专业业职责范范围负责整个个电气系系统的运运行和资资料管理理。负责发电电机的运运行管理理。负责所有有高低压压配电柜柜、变压压器、发发电机等等设备的的维修保保养及故故障修理理。负责空调调、冷冻冻设备动动力电源源供给。负责水泵泵房等电电器设备备的维修修保养及及故障检检修。负责物业业公共范范围内所所有照明明设备的的保养和和故障检检修。负责物业业临时供供电的安安排和计计划。对供电系系统不完完善的地地方，提提出整改改方案及及施工计计划。负责燃油油的储存存和发放放。配合物业业管理处处负责向向业主、租户提提供

9、有偿偿服务。详列故障障的各种种现象，汇报上上级取得得总维修修方案。负责物业业内电/扶梯的的运行管管理。负责监督督电梯维维修公司司的维修修保养和和故障检检修工作作。1.3.2 弱弱电专业业职责范范围负责物业业的门磁磁，监控控设备，消防警警报设备备，电话话设备，公共广广播设备备， 楼楼宇自动动管理设设备，电电视设备备，综合合布线，信号增增强等系系统的运运行管理理。负责所有有以上设设备的维维护保养养和运行行记录。详列设备备故障的的种种现现象，汇汇报给有有关的专专业维修修承造商商，使他他们于最最短时间间内，作作出适当当检修，使设备备重新投投入运行行。配合物业业管理部部，负责责向业主主、租户户提供有有偿

10、服务务。熟悉电脑脑及打印印机等部部件的应应用，掌掌握系统统软件的的操作。熟悉系统统的分类类、监控控设备的的分布，掌握设设施的参参数及其其操作方方法。严格执行行工程部部规定的的机电系系统的运运行方案案。监视设施施状况，探测报报警，如如发现不不正常立立即做出出适当的的反应并并作报告告及提出出建设性性意见。做好电器器设备及及弱电房房的消防防工作和和卫生工工作。实行244小时四四班/三三班制不不得擅离离职岗，交接班班之前做做好各类类汇总并并打印。定期对各各类设备备和工具具做定期期清洁、检修、测试。每周、每每月总结结运行、故障、记录。积极参加加业务学学习和技技术培训训、复训训，不断断提高自自己的业业务水

11、平平。1.3.3 空空调班组组职责范范围熟悉空调调系统设设备性能能、运行行状况、控制状状态，制制定合理理运行方方案，研研究改进进措施，减低能能耗。制定月、年度维维修保养养计划，做好日日常运行行维修记记录及月月、年度度总结上上报。做好空调调系统日日常维修修保养工工作，确确保设备备处于优优良技术术状态。做好应急急抢修工工作，当当班人员员接到应应急报告告应立即即赶到现现场，处处理事故故。班组员工工积极参参加业务务学习和和技术培培训，不不断提高高业务水水平。做好空调调系统图图纸，资资料、维维修工具具的保管管，检测测仪表的的校正。做好空调调设备机机房的清清洁工作作，做到到无污迹迹，无灰灰尘，无无垃圾。做

12、好不同同工种的的配合，努力完完成领导导交给的的各项任任务。1.3.4 给排水水班组职职责范围围负责给排排水设备备及管路路的维修修，处理理有关设设备运行行时发生生的设备备维护技技术事务务，跟踪踪给排水水设备报报修工作作的具体体落实，做好应应急的抢抢修工作作及日常常维护工工作。熟悉掌握握给排水水系统设设备运行行状况，定时巡巡视主要要部位及及主要设设备工作作情况，如有发发现设备备发生异异常或故故障，应应立即作作出正确确的判断断，采取取有效的的措施，避免造造成损失失。各设设备的巡巡视记录录依照有有关表格格。做好给排排水设备备运行记记录，如如有发现现问题，应及时时处理。如果无无法处理理时，马马上上报报总

13、工程程师。做好本班班组设备备运行报报表，对对请修单单进行登登记、编编号，同同时记录录请修完完成后的的情况，掌握维维修的进进展情况况，保证证各部门门的维修修需要。积极处理理日常遇遇到的技技术难题题，对于于无法处处理或重重要问题题应及时时报告总总工程师师，同时时提出个个人建议议或解决决措施。做好水泵泵房的管管理工作作，严禁禁无关人人员进入入，负责责消防泵泵的日常常清洁及及试运行行工作，负责水水箱的清清洗。负责燃气气系统、设备的的维修保保养。认真贯彻彻执行总总工程师师下达的的维修、保养计计划，并并认真讨讨论实施施，确保保安全生生产。积极配合合其它班班组工作作，努力力完成领领导交给给的各种种任务。积极

14、参加加业务和和技术培培训，不不断提高高业务水水平。1.3.5 综综合维修修职责范范围负责公共共范围内内和管理理处的家家具、陈陈设的修修理和翻翻新。负责公共共范围内内的天花花、玻璃璃窗、橱橱窗、门门锁等的的各种修修理及整整改.负责公共共范围内内的墙壁壁、天花花、金属属构架的的油漆翻翻新。负责土建建结构方方面例如如渗漏水水及墙体体的修补补及整改改等。负责公共共范围内内各式五五金配件件的安装装、修理理。负责各种种机器设设备的维维修保养养。建立组织织机构的的原则建立合理理的组织织机构是是高效率率地开展展物业设设备管理理的组织织保证。建立设设备管理理机构必必须遵循循的一般般原则是是：在物业总总经理领领导

15、下的的总工程程师负责责制原则则。精兵简政政的原则则。能由由社会承承担的工工作,要要尽量委委托专业业厂家承承担。部部门管理理人员要要少而精精、办事事效率高高、熟悉悉情况、反应灵灵敏，专专业主管管必须坚坚持在第第一线工工作。设备管理理、技术术和经济济三位一一体的原原则。职责职权权对应分分明的原原则。在在统领全全局的前前提下,职权分分散有利利于提高高效率,有利于于调动下下级积极极性和培培养下级级的工作作能力。保持最佳佳管理幅幅度的原原则，通通常以44-8人人为佳。信息反馈馈和调控控的原则则。按各个物物业各自自的特点点、专业业人员的的技术水水平设计计组织体体制。工程部组组织机构构的设计计物业工程程部组

16、织织机构和和岗位的的合理设设置，是是完成工工程部任任务的保保证条件件。工程程部组织织机构的的设计，应体现现统一领领导、分分级管理理的原则则。各种不同同层次专专业人员员的配置置、组成成及其比比例关系系，应与与工程部部的任务务需要相相适应。在人员的的配置和和机构的的设计上上要考虑虑一专多多能的原原则。处理好专专业与专专业之间间、工种种与工种种之间的的协调和和配合关关系。组织机构构还应按按照精简简机构、提高工工作效率率的要求求，力求求减少管管理层次次，充分分发挥各各级、各各类人员员的积极极性原则则。工程部组组织机构构的设置置方式工程部组组织机构构按专业业系统设设置，工工程部在在总工程程师统一一领导下

17、下，下设设若干个个专业作作业级，如下图图所示。第二章 岗位职职责总工程师师的岗位位职责直接上级级：总经理理直接下属属：各专业业工程师师、文员员岗位职责责：贯彻总经经理的指指令，负负责工程程部的日日常管理理，对总总经理负负责。主持部门门工作例例会，检检查值班班工程师师工作日日志，确确保工作作正常运运转，并并尽力节节约能源源。全权调配配工程部部的技工工和设备备，界定定各班组组工作范范围及职职责，为为业户及及各部门门提供良良好的服服务场所所和条件件。安排日常常的维修修保养工工作，并并监督检检查其实实施结果果。审定班组组工作计计划，检检查计划划执行情情况，制制定本部部门的年年度工作作计划及及月度实实施

18、方案案，报总总经理审审批后执执行。参加新增增项目的的谈判、评审、报价及及验收，确保质质量达到到预定的的标准。深入第一一线了解解情况并并指导工工作，及及时解决决各种问问题。负责制定定部门制制度、操操作规程程和要求求，并督督导技工工执行。培训下属属技工，定期对对下属技技工进行行绩效评评估，并并按规定定进行奖奖惩。组织、制制定设备备重大维维修保养养外判标标书、合合同要求求，备件件购进计计划，并并负责实实施及监监察外判判公司的的工作。根据实际际要求与与运行情情况比较较，结合合科技发发展状况况，征询询专业意意见，不不断改进进原设计计，大力力支持下下属进行行技术改改造，使使设备性性能日臻臻完善。负责协调调

19、同物业业公司其其他部门门关系及及对外关关系，诸诸如供电电局、电电话局、自来水水公司、市政局局、环卫卫局、劳劳动局及及消防局局等单位位。在接接触中要要处处以以公司利利益为重重，维护护和提高高公司在在社会上上的良好好形象。确保物业业所有屋屋宇设备备，依照照政府的的规定和和法例要要求，接接受定期期之检查查、测试试和保养养。为每年之之工程开开支和水水电费作作出预算算案，并并提交总总经理审审批。素质要求求：基本素质质：具备备相当丰丰富的工工程管理理专业知知识，责责任心强强，善于于沟通，并能协协调各部部门的相相互关系系，具有有相当的的组织管管理能力力。自然条件件：300岁以上上，身体体健康。文化程度度：工

20、程程技术专专业大本本以上或或同等学学历，受受过楼宇宇工程技技术管理理的专业业培训。具有高高级工程程师技术术职称。外语水平平：中级级以上英英文水平平，能阅阅读普通通工程技技术资料料。工作经验验：在高高档大型型物业或或四星级级以上酒酒店中担担任过工工程总工工程师33年以上上或副总总工程师师5年以以上；具具有7年年以上技技术管理理经验。特殊要求求：对现现代化物物业如办办公楼、商场、公寓的的装修以以及机械械、电力力、锅炉炉、管道道和弱电电等方面面的专业业知识有有较全面面的了解解。工程部文文员的岗岗位职责责直接上级级：总工程程师直接下属属：无岗位职责责：在总工程程师的指指导下，负责工工程部办办公室的的有

21、关事事务性工工作及接接待来访访客人。帮助总工工程师翻翻译、整整理、打打印各类类报告、文件资资料及技技术资料料等。提醒总工工程师按按时参加加计划中中的各种种会议。填报有关关报表，经总工工程师签签字后上上报总经经理室。负责工作作部内部部的文件件、资料料、通知知的传阅阅和回收收。负责工作作部人员员的考勤勤(出勤勤、年假假、加班班等)、福利(工资、奖金、加班费费)、劳劳保用品品的申报报、领取取和发放放。负责现金金报销和和支票的的办理。接听电话话、记录录留言，做好传传真及邮邮件的记记录和传传递。参加工程程部例会会，做好好会议记记录并整整理下发发。负责技术术档案的的整理存存档。素质要求求：基本素质质：办事

22、事严谨、讲究效效率、保保守秘密密。文化程度度：中专专文秘专专业以上上学历。外语水平平：英语语初级以以上水平平，具备备笔译、口译和和文件起起草能力力。工作经验验：在物物业管理理或物业业设备维维修工作作2年以以上，具具有工程程技术方方面的一一般知识识，了解解工程部部在物业业管理中中的地位位和作用用，能够够处理办办公室日日常业务务及设备备档案的的分类和和管理。能熟练练使用常常用办公公软件、自动化化软件，中文录录入速率率1000字/分分以上，错误率率1%以以下。特殊要求求：具备备较强的的文字处处理能力力，能编编译起草草会议纪纪要等文文件。值班调度度的岗位位职责直接上级级：总工工程师直接下属属：工程程部

23、所有有值班人人员岗位职责责：负责处理理值班期期间发生生的一切切有关工工程及设设备方面面的维修修事务。完成上一一个班次次尚未完完成的事事宜。监督检查查工程部部各岗位位的值班班情况。检查并掌掌握大厦厦各系统统设备的的运行状状况，发发现异常常或故障障，立即即做出正正确判断断，采取取有效措措施及时时解决。做好值班班记录，审阅各各班组设设备运行行报表，完成维维修单的的登记、编号、分配和和完成报报的记录录工作。掌握每天天维修工工作进程程，保证证物业各各部门的的维修需需要。重重要问题题及时报报告总工工程师并并提出解解决办法法。完成总工工程师分分配的其其他任务务。素质要求求：基本素质质：工作作踏实、细致，情绪

24、稳稳定，有有进取心心。自然条件件：身体体健康，30岁岁以上。文化程度度：工程程技术专专业大专专以上毕毕业或同同等学历历，接受受过酒店店工程技技术管理理的专业业培训。外语水平平：中级级英文水水平，能能看懂设设备型号号及操作作说明。工作经验验：5年年以上酒酒店或物物业设备备维修管管理经验验，在高高档大型型物业或或酒店中中担任值值班调度度3年以以上，对对工程部部各个环环节全面面了解，有效强强的动手手能力。电气专业业组岗位位职责全面负责责大厦变变配电站站的运行行和管理理、电力力系统、电梯系系统的运运行，负负责维修修和保养养，负责责照明设设备的维维修和保保养。电气工程程师直接上级级：总工程程师直接下属属

25、：强电主主管、弱弱电主管管岗位职责责：确保变电电设备系系统、电电梯的正正常运行行，为物物业经营营提供动动力、照照明、电电梯供应应是电气气工程师师的首要要职责。检查供电电、电梯梯系统的的运行状状况，审审阅运行行记录，发现异异常立即即处理。按照维修修保养制制度的规规定，提提出对变变配电室室、电梯梯设备系系统维护护保养的的计划，每月定定期上报报工程部部审定，并负责责组织实实施。熟悉掌握握所有设设备的性性能，当当设备系系统出现现故障，要及时时组织人人力进行行抢修，以最短短的时间间恢复其其使用功功能。贯彻执行行岗位责责任制、安全责责任制，督促检检查下属属员工严严格执行行安全操操作规程程，确保保设备及及人

26、员有有发生安安全事故故，保证证配电室室的干净净整洁。做好下属属员工的的技术培培训和考考核工作作。培训下属属，督导导检查下下属工作作。做好技术术档案的的建立、管理和和设备维维修、检检查、保保养的记记录，善善于总结结经验教教训，逐逐步用新新技术、新工艺艺进行改改造，使使设备系系统更加加完善。做好与供供电局等等外协单单位的协协作关系系。制定系统统运行方方案，保保证变压压器及所所有设备备在最高高效率下下工作，使系统统更节省省能源和和降低能能耗。组织电梯梯设备的的年检及及外判维维修保养养工作。提交每周周/每月月电气系系统运行行报告，编写停停电的特特别通告告。协助总工工程师进进行工作作：计算年度度开支预预

27、算重大设备备维修保保养外判判的标书书制定及及报价单单的审核核监管承判判商在物物业内进进行之工工程，确确保其安安装水平平合乎工工程部标标准工程结束束后的验验收素质要求求：基本素质质：具有有认真负负责、脚脚踏实地地、一丝丝不苟、精益求求精的工工作精神神和工作作风，为为人正直直，善于于协调人人际关系系。自然条件件：身体体健康，年龄330岁以以上。文化程度度：具有有大专以以上或同同等学历历。工作经验验：具有有5年以以上物业业维修管管理工作作经验，8年以以上变电电设备系系统管理理运行的的工作经经验。特殊要求求：持有有北京市市劳动局局、供电电局领发发的高/低压配配电上岗岗证、操操作证，高级技技术等级级证书

28、。强电主管管直接上级级：电气工工程师直接下属属：强电运运行技工工、维修修技工岗位职责责：协助工程程师做好好变配电电室和强强电、电电梯设备备、消防防系统和和各弱电电系统的的运行管管理，做做好防火火、防水水、防小小动物及及防尘措措施，确确保强电电设备系系统的正正常运行行，各弱弱电系统统操作正正常。协助工程程师搞好好物业强强电、电电梯设备备、照明明系统的的动作和和维护。处理一一般运行行、维修修故障及及小型改改造工作作。认真执行行巡视检检查制度度和维修修保养制制度的规规定，督督促检查查各班次次巡视记记录和用用电量统统计记录录，发现现异常，及时报报告。作作好强电电设备、照明系系统和弱弱电消防防系统的的维

29、修保保养计划划安排和和组织实实施工作作，使物物业强电电设备、照明系系统始终终处于良良好的运运行状况况。按照维修修保养制制度的规规定，协协助工程程师做好好对变电电设备系系统及强强电、弱弱电、电电梯设备备、消防防系统的的维修保保养计划划及其实实施，使使变电室室设备始始终处于于良好的的运行状状况。及时向工工程师提提出所需需零配件件的材料料清单，保证常常用材料料零配件件的必要要库存量量。做好班组组人员考考勤，按按时上报报。培训下属属并督促促检查下下属的工工作，监监管属下下之工作作操守和和工作环环境，遇遇有特别别棘手事事件立即即汇报。管理使用用好所属属班组的的工具及及仪表，使之经经常处于于良好及及准确状

30、状态。素质要求求：基本素质质：办事事认真，踏实肯肯干。具具有上下下沟通，团结协协作的工工作精神神。自然条件件：身体体健康，年龄在在25岁岁以上。文化程度度：具有有中等技技术专业业或同等等学历。工作经验验：具有有5年以以上物业业维修管管理工作作经验，4年以以上变电电设备系系统管理理运行的的工作经经历。特殊要求求：特殊殊要求：持有北北京市劳劳动局、供电局局领发的的高/低低压配电电上岗证证、操作作证，高高级技术术等级证证书。强电运行行技工直接上级级：强电主主管直接下属属：无岗位职责责：严格遵守守操作程程序，做做好防水水、防火火、防小小动物及及防尘的的措施，保证变变电设备备的正常常运行。认真执行行巡视

31、检检查制度度，做好好巡视记记录、运运行记录录和用电电量统计计记录，发现异异常及时时采取措措施，防防止隐患患酿成大大故障。按照主管管的安排排，依据据维修保保养制度度的内容容和要求求对变电电设备进进行维修修保养。严格执行行岗位责责任制及及安全责责任制，确保人人身和设设备安全全。严格执行行工程部部的值班班制度和和交接班班制度，确保在在岗时不不出任何何问题。每班必须须对配电电室进行行清洁，使地面面、窗台台、设备备表面不不留积尘尘。根据据上级安安排，定定期进行行设备内内部清洁洁。坚守岗位位，定期期巡查本本系统设设备，并并准确记记录各种种运行数数据，填填好运行行表格上上报。发生事故故时，值值班人员员应保持

32、持冷静，按照操操作规程程及时排排除故障障，事故故未排除除时不交交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交工程程师审阅阅。按要求开开闭设备备，不私私自调整整设备的的运行控控制参数数、状态态、运行行方式、设定值值及管线线走向。严格执行行职工守守则和物物业公司司其它规规章制度度，确保保配电系系统的正正常运行行。素质要求求：基本素质质：具有有认真负负责，踏踏实肯干干的工作作精神和和作风。自然条件件：身体体健康，年龄在在20岁岁以上。文化程度度：具有有技校以以上学历历。工作经验验：具有有2年以以上物业业设备维维修工作作经验，3年以以上变电电设备系系统运行行操作、维修保保养的工工作

33、经历历。特殊要求求：持有有北京市市劳动局局、供电电局领发发的高/低压配配电上岗岗证、操操作证，中级技技术等级级证书。强电维修修技工直接上级级：强电主主管直接下属属：无岗位职责责：熟练掌握握各类电电气设备备操作、维修保保养规程程。服从主管管的工作作安排，保证按按质完成成工作任任务。按照工程程师/主主管的安安排，依依据维修修保养制制度的内内容要求求，对强强电设备备、照明明系统进进行维修修保养，并达到到质量要要求。维修保养养操作必必须严格格执行电电工工艺艺规范，各接点点必须牢牢固结实实，绝缘缘及防水水处理必必须可靠靠。严格执行行岗位责责任制及及安全责责任制，确保人人身和设设备设施施的安全全。发生事故

34、故时，值值班人员员应保持持冷静，按照操操作规程程及时排排除故障障，事故故未排除除时不交交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交工程程师审阅阅。接到维修修通知单单应尽快快到位检检修恢复复正常，维修完完毕后做做好记录录上报工工程师，并尽快快回到值值班地点点。按要求开开闭设备备，不私私自调整整设备，改变线线路走向向。严格执行行职工守守则和物物业公司司其它规规章制度度，确保保配电系系统的正正常运行行。素质要求求：基本素质质：工作作认真负负责，踏踏实肯干干。具有有团结协协作精神神。自然条件件：身体体健康，年龄在在20岁岁以上。文化程度度：具有有技校以以上学历历。工作经验验：具有

35、有2年以以上物业业设备维维修工作作经验，2年以以上强电电系统维维修保养养的工作作经历。特殊要求求：持有有北京市市劳动局局、供电电局领发发的高/低压配配电上岗岗证、操操作证。弱电主管管直接上级级：电气工工程师直接下属属：弱电运运行技工工、维修修技工岗位职责责：负责物业业电话机机房、报报警监控控、消防防系统主主机等弱弱电设备备的维护护和保养养，确保保通讯系系统畅通通无阻。确保自控控系统224小时时正常运运行，为为业户创创造一个个安全的的环境。按照维修修保养制制度的规规定，作作好弱电电设备的的维修保保养计划划安排和和组织实实施工作作，使物物业弱电电各系统统始终处处于良好好的运行行状况。每天检查查自控

36、系系统、布布线系统统等弱电电系统的的巡检记记录，并并对所有有个系统统进行巡巡视，发发现问题题立即处处理。对物业内内消防系系统等资资源及分分配情况况作出完完整详尽尽的记录录。熟悉消防防主机、楼宇自自控主机机的性能能，发生生故障时时应能及及时处理理，以最最短的时时间恢复复正常运运行，处处理不了了的应及及时联络络设备厂厂家解决决。培训下属属并督促促检查下下属的工工作，监监管属下下之工作作操守和和工作环环境，遇遇有特别别棘手事事件立即即汇报。管理使用用好本班班的工具具及仪表表，使之之经常处处于良好好及准确确状态。素质要求求：基本素质质：工作作认真负负责，脚脚踏实地地、精益益求精。自然条件件：身体体健康

37、225岁以以上。文化程度度：自控控专业或或通讯技技术专业业大专以以上毕业业或同等等学历。工作经验验：5年年以上大大厦弱电电系统维维修经验验，3年年以上物物业弱电电管理工工作经验验。弱电运行行技工直接上级级：弱电主主管直接下属属：无岗位职责责：坚守岗位位，定期期巡查弱弱电系统统设备，并准确确记录各各种运行行数据，填好运运行表格格上报。确保音响响设备、电视接接收及播播放、消消防、监监控、自自控、手手机对讲讲等弱电电系统的的正常运运行，为为物业的的经营活活动服务务。发生事故故时，值值班人员员应保持持冷静，按照操操作规程程及时排排除故障障，事故故未排除除时不交交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完

38、成后编编写事故故报告，交工程程师审阅阅。严格执行行岗位责责任制及及安全责责任制，确保人人身和设设备安全全。严格执行行职工守守则和物物业公司司其它规规章制度度，确保保弱电系系统的正正常运行行素质要求求：基本素质质：工作作踏实肯肯干，认认真负责责，团结结协作。自然条件件：身体体健康，年龄在在20岁岁以上。文化程度度：具有有技校通通讯专业业以上文文凭。工作经验验：具有有3年以以上物业业设备值值班工作作经验。弱电维修修技工直接上级级：弱电主主管直接下属属：无岗位职责责：严密监楼楼宇自动动控制系系统设备备的运行行情况并并做好记记录。熟悉系统统的工作作原理、线路连连接，一一旦出现现故障，马上进进行抢修修。

39、在尽尽可能短短的时间间内恢复复所有功功能。严格执行行岗位责责任制和和安全责责任制，确保人人身和设设备安全全。坚守岗位位，定期期巡查本本系统设设备，并并准确记记录各种种运行数数据，填填好运行行表格上上报。服从工程程师/主主管的工工作安排排，依据据维修保保养制度度的内容容，按时时按质按按量完成成弱电系系统的检检测维修修任务。发生事故故时，值值班人员员应保持持冷静，按照操操作规程程及时排排除故障障，事故故未排除除时不交交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交工程程师审阅阅。接到维修修通知单单应尽快快到位检检修恢复复正常，维修完完毕后做做好记录录上报工工程师，并尽快快回到值值

40、班地点点。按要求开开闭设备备，不私私自调整整设备的的运行控控制参数数、状态态、运行行方式、设定值值及管线线走向。严格执行行职工守守则和物物业公司司其它规规章制度度，确保保楼弱电电系统的的正常运运行。素质要求求：基本素质质：工作作认真负负责，踏踏实肯干干。具有有团结协协作精神神。自然条件件：身体体健康，年龄在在20岁岁以上。文化程度度：具有有自控、通讯、计算机机专业技技校以上上学历。工作经验验：具有有5年以以上大厦厦弱电维维修工作作经验，3年以以上的弱弱电设备备系统维维修操作作工作经经历。五、空水水专业的的岗位职职责负责空调调系统、冷冻系系统、通通风系统统的日常常运行和和维修保保养。空水工程程师

41、直接上级级：总工程程师直接下属属：空调主主管、给给排水主主管。岗位职责责：确保空调调采暖系系统、各各上下水水系统的的设备正正常运行行，对所所属设备备系统和和人员负负有全面面的管理理责任。检查空空调采暖暖系统和和上下水水系统的的运行状状况、控控制状态态，审阅阅运行记记录，发发现误差差立即纠纠正。提出设备备系统维维修保养养计划和和备品备备件购买买计划，每月定定期上报报工程部部总工程程师审定定，并负负责组织织实施。熟悉和掌掌握所有有设备的的性能，当设备备系统出出现故障障时，要要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间恢恢复其正正常运行行。贯彻执行行岗位责责任制和和设备维维修保养养制度，带领并并督

42、促检检查下属属员工严严格执行行安全操操作规程程及员工工守则，保证空空调机房房的干净净整洁。做好下属属员工的的技术培培训和考考核工作作。做好技术术档案的的建立、管理和和设备维维修、检检查、保保养的记记录，总总结经验验教训，逐步用用新技术术、新工工艺进行行改造，使设备备系统更更加完善善。负责制定定空调采采暖系统统和上下下水系统统的运行行方案及及设备开开停时间间表，并并不断研研究改进进措施，使系统统更节省省能源和和降低损损耗。组织锅炉炉、冷水水机组等等设备的的年检及及外判维维修保养养工作。提交每周周/每月月空调采采暖系统统运行报报告，编编写停止止空调或或其它供供应的特特别通告告。协助总工工程师进进行

43、工作作：计算年度度开支预预算重大设备备维修保保养外判判的标书书制定及及报价单单的审核核监管承判判商在物物业内进进行之工工程，以以确保其其安装水水平合乎乎工程部部标准工程结束束后的验验收素质要求求：基本素质质：办事事认真，踏实肯肯干。团团结协作作，为人人正直。自然条件件：身体体健康，年龄在在30岁岁以上。文化程度度：具有有大专以以上学历历。外语水平平：中级级英文水水平，能能看懂设设备型号号及操作作说明。工作经验验：具有有5年以以上物业业设备维维修工作作经验，3年以以上空调调系统运运行的工工作经验验。具有有组织空空调系统统的运行行操作、维修保保养的能能力及一一般故障障的处理理能力。空调主管管直接上

44、级级：空水工工程师直接下属属：空调技技工岗位职责责：负责物业业制冷、供暖、空调、送风、排风系系统设备备的维修修保养，确保空空调制冷冷系统正正常运行行。保证冷冻冻机组和和其它冷冷冻设备备的正常常运行。按照所测测定的室室外温度度和相对对湿度，调节各各空调区区域的温温度和湿湿度。设备系统统出现故故障时，要及时时组织人人力抢修修，在最最短的时时间内恢恢复其使使用功能能。要求值班班人员每每天详尽尽记录系系统设备备在运行行过程中中的工作作状态。严格执执行巡视视检查制制度，检检查各班班次巡视视记录内内容，发发现异常常，及时时采取措措施，防防止小隐隐患酿成成大故障障。根据设备备的要求求和使用用情况，提出对对制

45、冷空空调设备备系统维维修保养养的计划划安排，报总工工程师审审批后组组织实施施，使设设备始终终处于良良好的工工作状态态。培训下属属并督促促检查下下属的工工作，监监管属下下之工作作操守和和工作环环境，遇遇有特别别棘手事事件立即即汇报。建立并管管理好技技术档案案，做好好维修保保养和零零配件更更换记录录。管理使用用好本班班的工具具及仪表表，使之之经常处处于良好好及准确确状态。素质要求求：基本素质质：脚踏踏实地，一丝不不苟，精精益求精精。具有有上下沟沟能能力力，善于于督导部部属员工工的工作作。自然条件件：身体体健康，年龄225岁以以上。文化程度度：具有有中等技技术专业业或同等等学历。工作经验验：具有有5

46、年以以上物业业设备维维修工作作经验，4年以以上空调调给排水水设备的的技术管管理，维维修保养养的工作作经历。持有北京京市劳动动局颁发发的管道道、制冷冷维修、焊接技技术中级级以上等等级证书书（任意意两种）及体检检合格证证。空调运行行技工直接上级级：空调主主管直接下属属：无岗位职责责：严格遵守守操作程程序，保保证冷冻冻机组及及其它制制冷设备备、空调调设备的的正常运运行。按照主管管的安排排，依据据维修保保养制度度的要求求，按时时、按质质、按量量对冷冻冻机组和和其它制制冷设备备、空调调设备进进行维修修保养。严格执行行岗位责责任制及及安全责责任制，确保人人身和设设备安全全。坚守岗位位，定期期巡查本本系统设

47、设备，并并准确记记录各种种运行数数据，填填好运行行表格上上报。做好设备备运行和和巡视检检查记录录，发现现异常，及时报报告。发发生事故故时，值值班人员员应保持持冷静，按照操操作规程程及时排排除故障障，事故故未排除除时不交交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交工程程师审阅阅。接到维修修通知单单应尽快快到位检检修恢复复正常，维修完完毕后做做好记录录上报工工程师，并尽快快回到值值班地点点。按要求开开闭设备备，不私私自调整整设备的的运行控控制参数数、状态态、运行行方式、设定值值及管线线走向。严格执行行工程部部的值班班制度、交接班班制度，确保在在岗时不不出任何何问题。严格执行行

48、职工守守则和物物业公司司其它规规章制度度，确保保空调系系统的正正常运行行。素质要求求：基本素质质：工作作认真负负责，踏踏实肯干干。具有有团结协协作的工工作精神神。自然条件件：身体体健康，年龄在在20岁岁至400岁以内内。具有有特殊技技能可放放宽至445岁以以下。文化程度度：具有有技校/高中以以上学历历。工作经验验：2年年以上的的空调系系统维修修保养的的工作经经历。持有北京京市劳动动局颁发发的制冷冷维修、焊接技技术中级级以上等等级证书书及体检检合格证证。空调维修修技工4。1 熟练练掌握各各类空调调制冷、采暖设设备操作作、维修修保养规规程。42 服从工工程师/主管的的工作安安排，保保证按质质完成工

49、工作任务务。按照主管管的安排排，依据据维修保保养制度度的内容容要求，对制冷冷设备、空调系系统进行行维修保保养，并并达到质质量要求求。44 维修保保养操作作必须严严格执行行工艺规规范，各各接口严严密，安安装牢固固。45 严格执执行岗位位责任制制及安全全责任制制，确保保人身和和设备设设施的安安全。46 接到维维修通知知单应尽尽快到位位检修恢恢复正常常，维修修完毕后后做好记记录上报报工程师师，并尽尽快回到到值班地地点。47 按要求求开闭设设备，不不私自调调整设备备，改变变管、线线路走向向。48 严格执执行职工工守则和和物业公公司其它它规章制制度，确确保空调调、制冷冷系统的的正常运运行。素质要求求与空

50、调运运行技工工相同。给排水主主管直接上级级：空水工工程师直接下属属：给排水水技工岗位职责责：协助工程程师做好好给排水水系统的的运行管管理，确确保给排排水系统统、燃气气系统的的正常运运行。按照维修修保养制制度的规规定，协协助工程程师做好好设备系系统维修修保养计计划的安安排组织织实施，使给排排水系统统、燃气气系统处处于良好好的运行行状况。协助工程程师做好好所需零零配件的的整理和和申购工工作，保保证常用用材料零零配件的的必要备备用量。协助工程程师做好好本专业业技术档档案的建建立和管管理、维维修保养养记录，以便于于从中总总结经验验教训，逐步采采用新技技术、新新工艺，使给排排水系统统的功能能更加完完善。

51、每天检查查给排水水系统的的巡检记记录、并并对整个个系统进进行巡视视，发现现问题立立即处理理。培训下属属并督促促检查下下属的工工作，监监管属下下之工作作操守和和工作环环境，遇遇有特别别棘手事事件立即即汇报。管理使用用好本班班的工具具及仪表表，使之之经常处处于良好好及准确确状态。素质要求求：基本素质质：脚踏踏实地，一丝不不苟，精精益求精精。具有有上下沟沟能能力力，善于于督导部部属员工工的工作作。自然条件件：身体体健康，年龄225岁以以上。文化程度度：具有有中等技技术专业业或同等等学历。工作经验验：具有有5年以以上物业业设备维维修工作作经验，4年以以上空调调给排水水设备的的技术管管理，维维修保养养的

52、工作作经历。持有北京京市劳动动局颁发发的管道道、制冷冷维修、焊接技技术中级级以上等等级证书书（任意意两种）及体检检合格证证。给排水技技工直接上级级：给排水水主管直接下属属：无岗位职责责：严格遵守守操作程程序，保保证给排排水系统统、燃气气系统的的正常运运行。按照主管管的安排排，依据据维修保保养制度度的内容容，对给给排水设设备进行行维修保保养。严格执行行岗位责责任制及及安全责责任制，确保人人身和设设备安全全。坚守岗位位，定期期巡查本本系统设设备，并并准确记记录各种种运行数数据，填填好运行行表格上上报。发生事故故时，值值班人员员应保持持冷静，按照操操作规程程及时排排除故障障，事故故未排除除时不交交班

53、，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交工程程师审阅阅。接到维修修通知单单应尽快快到位检检修恢复复正常，维修完完毕后做做好记录录上报工工程师，并尽快快回到值值班地点点。按要求开开闭设备备，不私私自调整整设备的的运行控控制参数数、状态态、运行行方式、设定值值及管线线走向。严格执行行职工守守则和物物业公司司其它规规章制度度，确保保给排水水系统、燃气系系统的正正常运行行。素质要求求：基本素质质：工作作认真负负责，踏踏实肯干干。具有有团结协协作的工工作精神神。自然条件件：身体体健康，年龄在在20岁岁以上。文化程度度：具有有技校/高中以以上学历历。工作经验验：2年年以上的的给排水水

54、系统维维修保养养的工作作经历。持有北京京市劳动动局颁发发的管道道、焊接接技术中中级以上上等级证证书及体体检合格格证。水化验技技工直接上级级：给排水水主管直接下属属：无岗位职责责：71 按照工工程师/主管的的安排，依据维维修保养养制度的的要求，对中水水、软化化水、生生活水消消毒设备备进行维维修保养养，发现现异常，及时采采取解决决措施。72 适时安安排对中中水、软软化水、生活水水消毒系系统进行行计划维维修、保保养，使使设备始始终处于于良好的的工作状状态。73 按要求求对各中中水质根根据水质质情况适适当调整整设备的的运行参参数，并并准确记记录水质质及调整整方法。74 及时向向主管提提出所需需零配件件

55、的清单单，协助助主管办办理申购购手续。75 严格执执行工程程部的值值班制度度和交接接班制度度，确保保在岗时时不出任任何问题题。76 坚守岗岗位，定定期巡查查本系统统设备，并准确确记录各各种运行行数据，填好运运行表格格上报。77 发生事事故时，值班人人员应保保持冷静静，按照照操作规规程及时时排除故故障，事事故未排排除时不不交班，应上下下两班协协力排除除故障，完成后后编写事事故报告告，交工工程师审审阅。78 接到维维修通知知单应尽尽快到位位检修恢恢复正常常，维修修完毕后后做好记记录上报报工程师师，并尽尽快回到到值班地地点。79 按要求求开闭设设备，不不私自调调整设备备的运行行控制参参数、状状态、运

56、运行方式式、设定定值及管管线走向向。7100 严格格执行职职工守则则和物业业公司其其它规章章制度，确保软软化水系系统的正正常运行行。素质要求求：7111 基本本素质：工作认认真负责责，具有有团结协协作精神神。7122 自然然条件：身体健健康，年年龄在220岁以以上。7133 文化化程度：具有技技校以上上学历。7144 工作作经验：具有33年以上上物业设设备管理理工作经经验，22年以上上软化水水设备操操作经验验。具有有软化水水设备的的运行操操作和维维修保养养知识及及一般故故障的处处理能力力。7155 特殊殊要求：持有有有关部门门颁发的的上岗证证。8设备备维修技技工直接上级级：给排水水主管直接下属

57、属：无岗位职责责：81 遵守安安全操作作规程，保证人人身及设设备安全全万无一一失。82 协助主主管做好好各种机机械设备备、燃气气系统的的运行管管理，确确保各种种机械设设备及燃燃气系统统的正常常运行。服从主主管的工工作安排排，保质质保量的的完成工工作任务务。83 按照维维修保养养制度的的规定，协助主主管做好好设备系系统维修修保养计计划并组组织实施施，使各各种机械械设备始始终处于于良好的的运行状状况。84 及时向向主管提提出各种种机械设设备、燃燃气系统统所需零零配件申申购，保保证常用用材料零零配件的的备用量量。85 协助主主管做好好本专业业技术档档案的建建立和管管理、维维修保养养记录，从中总总结出

58、经经验教训训，逐步步采用新新技术、新工艺艺，使各各种机械械设备的的性能更更加完善善。86 接到维维修通知知单应尽尽快到位位检修恢恢复正常常，维修修完毕后后做好记记录上报报工程师师，并尽尽快回到到值班地地点。87 发生事事故时，值班人人员应保保持冷静静，按照照操作规规程及时时排除故故障，事事故未排排除时不不交班，应上下下两班协协力排除除故障，完成后后编写事事故报告告，交工工程师审审阅。88 管理使使用好本本班的工工具及仪仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。素质要求求：89 基本素素质：办办事认真真，踏实实肯干。具有上上下沟通通，团结结协作的的精神和和良好的的人际关关系。8100 自然然条

59、件：身体健健康，年年龄在225岁以以上。8111 文化化程度：具有技技校以上上学历。8122 工作作经验：具有55年以上上物业设设备维修修工作经经验，55年以上上机械设设备维修修保养的的工作经经历。燃燃气工要要求2年年以上的的燃气系系统设备备操作经经验。8133 特殊殊要求：燃气工工应持有有有关部部门颁发发的上岗岗操作证证。六、综合合维修专专业负责整个个物业的的装饰装装修、家家具等的的维修和和保养，对整个个物业进进行内外外装修、维修保保养及更更新，组组织二次次装修管管理。综合维修修工程师师直接上级级：总工程程师直接下属属：综合维维修技工工岗位职责责：确保内外外装修的的正常运运行，对对所属设设备

60、系统统和人员员全面责责任，并并负责组组织二次次装修工工程管理理工作。按照维修修保养制制度的规规定，提提出对所所属设备备系统维维修保养养的计划划，每月月定期上上报工程程部审定定，并负负责组织织实施。设备系统统出现故故障，要要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间恢恢复其使使用功能能。贯彻执行行岗位责责任制、安全责责任制，督促检检查下属属员工严严格执行行安全操操作规程程，确保保设备及及人员不不发生安安全事故故。做好下属属员工的的技术培培训和考考核工作作。培训下属属，督导导检查下下属工作作。做好技术术档案的的建立、管理和和设备维维修、检检查、保保养记录录工作，善于总总结经验验教训，逐步用用新技