4月2日常熟鸿福名苑商业定价报告

1、常熟鸿福名苑商业定价报告 2021-4-2 MISSION 使命对于一个近9000平方米的社区沿街裙房商业？为了使其获得更高利润，我们必须要赋予其一个新的形象概念？第章：碧溪商业市场简述第章：目标客户分析第章：本案商业定位第章：业态建议分析第章：碧溪商业市场简述关键词：商业格局、业态形式、价格体系、客户选择碧溪商业格局本案位置聚福路新溪路商业沿线碧溪中路商业沿线碧溪东路商业沿线滨江新天地滨江花园开发区商圈老镇区商圈目前碧溪商业区分：成熟的镇中心+开发区待推商业老镇区商业分类1、聚福路新溪路商业沿线2、碧溪中路商业沿线3、碧溪东路商业沿线新镇区商业分类1、滨江新天地2、滨江花园商业描述：各自为政

2、，没有形成有效商业气氛老镇区商业等级划分第一阶梯现有商业业态主力百货、卖场类世纪百联购物中心、上海如海超市、常客隆超市第一阶梯租金在800-850元/平方米/年折算现期销售价15000-16000元/平方米老镇区商业等级划分第二阶梯现有商业业态主力效劳类中国电信、中国邮政、中国电信、宾馆第二阶梯租金在500-600元/平方米/年折算现期销售价10000-12000元/平方米老镇区商业等级划分第三阶梯现有商业业态主力家居建材类家具广场、聚福路沿街家具店第三阶梯租金在300-330元/平方米/年折算现期销售价6000-6800元/平方米老镇区商业等级划分第四阶梯现有商业业态主力家具建材类碧溪东路沿

3、街家具店第四阶梯租金在240-260元/平方米/年折算现期销售价4800-5000元/平方米目前老镇区商业等级划分第一阶梯租金在800-850元/平方米/年第二阶梯租金在500-600元/平方米/年第三阶梯第四阶梯租金在300-330元/平方米/年租金在240-260元/平方米/年本案位置碧溪东路碧溪中路商业沿线以当地5%的投资回报率计算折算现期销售价15000-16000元/平方米折算现期销售价10000-12000元/平方米折算现期销售价6000-6800元/平方米折算现期销售价4800-5000元/平方米聚福路新溪路商业沿线第一阶梯第二阶梯第三阶梯第四阶梯本案的商业价值从位置上应处于第三

4、阶梯间但考虑到目前镇区内无铺可售，价格上也相应有所上升目前开发区的商业目前新开发区的价格在底商在6000-8000元/平方米左右当地二层商铺与一层商铺价格比为河滨花园前期产品：外街，商业价格7000-8000元/平方米，目前租金在220-230/平方米/年，由于人气原因，目前在售：内街：一二层，上下层面积在71平方米，均价在6500元/平方米，外街二层33平方米，价格在5500元/平方米。河滨天地面积段较大，在110-293平方米间，特色型的主题商业区，底层商业单买在8000元/平方米，一层带二层的商业在5200元/平方米。目前去化缓慢。客户需求分析按照价格地段论而言，本案对面推论价格应在60

5、00-6800元/平方米，但实际销售价格在10000元/平方米。当地人对于商铺的价格上涨，而对于投资回报率的敏感度相对较低。客户需求分析：注重商铺价格增长高于投资回报率，商铺主力客群以当地产业私营业主占主力客户分析描述：目前购置当地商铺的客户主要以常熟碧溪当地人为主，且对于商铺的投资热情选高于当地的住宅价格定论：当地租金回收价格：销售价格=65:100第一章市场总结对本案的启示启示4：客户需求分析：注重商铺价格增长高于投资回报率，商铺主力客群以当地产业私营业主占主力启示3：价格定论：当地租金回收价格：销售价格=65:100启示2：目前新开发区的价格在底商在6000-8000元/平方米左右当地二

6、层商铺与一层商铺价格比为启示1：本案的商业价值从位置上应处于第三阶梯间但考虑到目前镇区内无铺可售，价格上也相应有所上升对于工程市场时机点的把握零散型的社区商业商业档次中央街区式商业商业数量镇中心的主题式商业工程缺失？困惑在于现在能否？碧溪市场目前主题式的集中商业缺失？而对于目前碧溪而言，是否存在着这样的空间？ 大而全市场 百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现 餐饮娱乐形态开始多样化 Basic fashion占市场主流 消费向价值导向转变，并出现多样化趋优选择市场全业态市场 出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足 Fast

7、fashion成为市场主导，top fashion占市场5%-10%的市场份额 娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现 城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰商业开展阶段的演变 传统市场 以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足根本需求为主 消费以价格导向为核心诉求 品牌的渗透率低碧溪的零售商业正处于从传统市场向大而全市场的开展过程中，综合性的商业集聚正在逐步形成城市开展论给我们的启示市场时机点论证今天的碧溪，在世界著名公司新加坡泛联集团，芬兰UPM，瑞士诺华、欧米亚，台湾烨辉、华丰、长春，香港华润、理文等先进生产要素带动下，积极加快工业化进程，全镇“钢铁建材、服

8、装毛衫、化纤纺织、轻工机械、家具物流五大主导产业协调并进，规模经济增势明显；按照开发区总体规划和控制性详细规划，主动对接、积极参与滨江新城建设，城市化进程、新农村建设加速推进；“区镇互动、统分结合管理体制的日益深化，“一级政府、两级管理运作模式的日渐完善，“2021年完成国内生产总值45亿元,一般预算收入突破3亿元，工业产值141亿元，工业销售收入132亿元。先后荣获“中国毛衫名镇、“国家卫生镇、“全国环境优美镇和“苏州市社会主义新农村建设先进镇等荣誉，进入全国千强镇行列。 新的产业及人口导入势必将引领整个碧溪商业形态走向一个更高的台阶2001年2004年2021年以下数据直接影响未来工程定位

9、：从消费结构及趋势上看，食品的支出呈现出一定幅度的下降趋势，衣着、家庭设备用品及效劳、医疗保健、交通通讯、娱乐文教的支出比例逐年上升；说明本镇居民的生活不再满足于物质层面，更多地开始关注精神层面和生活质量的提高上;随着城市化率的进一步提升，未来的商业消费需求仍具备较大的开展空间，消费结构仍将面临进一步的改变。新兴产业的快速开展积极推动了城镇居民及职工收入的大幅提升，恩格尔系数进一步优化市场时机点论证通常公务员、企业职员及管理阶层、周边工厂企业职工及其家属等，均属于中等收入群体。在业态喜好方面，品牌专卖店55%、特色餐饮52%和大卖场48%分列前三。对于娱乐业业态，喜好度都在40%以下，现阶段碧

10、溪的娱乐类商业无法满足居民的消费需求。说明该群体希望能提高生活的质量的需求提升。公务员、企事业单位管理阶层月消费情况2021年铜陵商业调查数据中等收入群体在餐饮上的需求明显要高于其它群体，娱乐休闲上的需求现阶段无法得到满足市场时机点论证产业正在升级换代换代！经济的快速增长正引入了大量的外来知富阶层！消费习惯的改变需要正是整个碧溪市场的绝对空白点！通过经济指标的论证，我们相信，主题型的新兴商业模式能被市场所认同市场时机点论证第章：目标客群定位市场时机点论证碧溪目前商铺客户分析常熟碧溪镇上的当地人投资为主以苏州为主的外围投资客投资为主外来经营者自己持有经营通过目前碧溪市场而言租金与投资回报的不合理

11、性，我们根本判定而由于历史原因，轻纺织生产产业过早起步奠定了目前整个碧溪市场具有一批具有经济实力的私营业主；这是目前整个碧溪镇上主要购置商铺的客户群体目前整个碧溪镇上商业投资意识处于起步阶段！而目标客群仍是碧溪镇本地人为主！购置力客户推致以私营业主、政府官员为主具有经济实力的一批高端人群他们具有较多的剩余资金，为了保证资金抗通胀必然会选择资金出处农民及周边产业厂房工人，收入低，财富少，工资仅可满足日常开销。政府工作人员及周边产业的中层领导，工资收入中等，目前无投资打算，主要以满足其刚性需求为主目标人群只有中高层以上才会对本案产生兴趣客户定位投资为主的产品，投资目标为抗通货，确保资金有效增长！碧

12、溪镇上私营业主为主的投资客群是我们绝对的目标客群！常熟的投资客以常熟为主的苏州投资客泛长三角投资客第章：本案商业定位本案商业定位前提主题型的商业在当地处于空缺开发区都以较高端的商业定位为主题目前整个碧溪地区能够支撑得起主题型的商业商业定位能级：提升整个碧溪商业能级差异于开发区得高端商业定位效劳于整个碧溪镇的商业生活区工程定位：鸿运生活休闲广场第章：本案业态建议鸿运生活广场生活配套中心休闲娱乐中心休闲餐饮中心超市、美容美发、银行、干洗店、建材店、家具店等按摩、足浴、棋牌室、网吧、经济型酒店等西餐、中小型轻餐饮、茶室、火锅店等约占总体量的40%约占总体量的35%约占总体量的25%生活配套中心大型超市、美容美发、银行等满足附近居民日常一般生活需要休闲娱乐中心通过跳脱性地段型的业态弥补本案南面商业的缺乏 主力餐饮与小食肆结合 各省的正宗地道特色小吃，由上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、东北 、蒙古 等 和国外休闲餐饮相结合。 价 廉 物 美的小菜 又有豪华优雅的大餐。 以轻餐作为主要业态休闲饮食街本案商业价值一类