南宁秀湖翠都项目可行性研究报告书

1、南宁 秀湖 翠都 项目 可行 性研 究报相对稳定健康的竞争相对激烈、产品品牌化，优胜劣汰市场环境日渐同质化己成必然r、r、咼性价比、物质与有较好的城市配套以地段来决定价精神复合产品及发展前景格选择J)我们自身又拥有什么?丫项目规模优势；借 品牌实力优势；区 域形象佳，配套完 善。经验缺乏；资金缺 乏；人力资源缺乏南宁处于东盟及 泛北部湾发展的 核心及领头位置新增体量太大；土 地供给充足，郊区 价格相对较便宜。我们的风险在哪里?产品定位风险销售风险密度高，多元化， 整体及主打路线 路线难定整体体量大，时间 要求紧，竞争激 烈。我们准备去哪里?00我们准备如何去?/M2 。先认识品牌再认 识产品，

2、展示。以沙盘为依托，以 置业顾问来导引， 以活动来实现。新型南宁人中档、咼生活品 质的精品社区。享受完善配套 健康居住生活。住宅均价：用健康的居住理念 和近乎完美的功能 配套来打动客户。策略：项目未动 品牌先行健康理念贯穿始终理念导入品牌导入产品导入档次定位形象定位价格定位客户定位第一部分南宁概况 TOC o 1-5 h z 一、 南宁地理位置及交通状况 5二、城市基础设施 8-9 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 三、政策法规 9-10 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 四、经济发展状况 11 H

3、YPERLINK l bookmark8 o Current Document 五、南宁城市近期建设规划一发展方向 12-17第二部分 南宁1997 2007年11年房地产市场回顾一、 见证南宁11年的发展 18二、南宁市 11年房地产开发投资额指标 19三、南宁市 11年商品房销售指标 20-21四、2007年112月份房地产市场运行情况回顾 22第三部分 2007 2008年2月南宁市住宅市场整体分析一、 整体数据及住宅类数据 23-27二、2007年南宁市各区域房地产市场分析 28-38三、2007年南宁市房地产市场开发及住宅市场表现良好 39-43四、2008年年初南宁市住宅市场“淡”

4、字开幕 44-45第四部分本项目区域分析一、项目概况 46-53二、区域房地产市场 54-55三、本项目 SWOT分析 56第五部分 本项目定位一、目标客户定位 57-60 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 二、项目档次定位 61 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 三、项目形象定位 62四、项目价格定位 63第六部分产品建议第一部 南宁概况一、 地理位置及交通状况1、中心城市的地位南宁位于广西南部，是广西政治、经济、文化、科技、教育、金融、 信息中心，是广西壮族自治区党政军首脑机关的所在地。毗邻

5、粤、港、澳， 背靠大西南，面向东南亚。南宁是中国西部各省区唯一沿海的省会城市， 具有沿江（邕江穿城而过，是西江的支流，而西江又是珠江的干流）、沿 海（距防城港172公里、北海港204公里、钦州港104公里）和沿边（距 中越边境重镇友谊关200多公里）地缘优势。南宁是中国大西南出海通道 的重要枢纽城市，是中国华南、西南和东南亚经济圈的重要中心城市，是 双向沟通中国和东盟的前沿城市。2、自然气候南宁地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光 充足，雨量充沛，霜少无雪。年平均气温21.7度，年平均降雨量达1300 毫米，全年无霜期345 360天，有“草经冬而不枯，花非春仍奔放”之 说。

6、3、地理环境南宁位于东经 107 45 108 51 ,北纬 22 12 23 32 。 市区居于广西四大盆地之一的南宁盆地，平均海拔74 79米，最高处为 496米。南宁境内主河流为西江最大的支流郁江，穿城而过的一段称为邕 江，汇入珠江水系。4、城市荣誉南宁市1991年以来先后荣获“中国城市综合实力50强”、“全国卫 生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国双拥模范城市”、“国 家园林城市”等称号。1998年作为精神文明建设的典型在全国广泛宣传。 2002年获中国城市居住环境建设的最高奖项中国人居环境奖，被评 为中国适合人类居住的“绿色家园”。从2004年起中国一东盟博览会会址永久

7、性落户南宁。2007年10月1 日，一个光辉的历史时刻出现了，应联合国人居署邀请, 陈向群市长率南宁市代表团今日起程赴墨西哥，将接受由联合国副秘书长 兼人居署执行主任安娜亲自颁发的 联合国人居奖”，这一奖项，将我们绿 城南宁跨入国际性轨道。2008年2月21日，广西北部湾经济区被明确赋予 重要国际区域经济 合作区功能的，在我国迄今批准实施的所有新区、经济区和试验区中， 惟有北部湾经济区，而南宁在其四市中又占据核心位置。5、区位优势（1）沿海的开放城市南宁南临北部湾，距广西的三大深水优良港口城市一北海市、防城 港市和钦州市仅204公里、173公里和104公里。广西出海口是中国离东 南亚地区以及非

8、洲最近的出海口。广西沿海港湾众多，可开发的大小港口 21个，开发后年吞吐能力可达1亿吨以上。近期规划建设18个万吨至十 万吨的泊位。广西已确立了 “南（宁）北（海）钦（州）防（城港）”沿海发展战略， 充分发挥南宁市对广西沿海地区的大城市依托作用和辐射作用。这一地区 将成为广西乃至中国大西南经济发展最活跃的地带，成为中国沿海地区发 展的新热点。（2）沿边的首府城市广西边境有8个县（区、市）与越南接壤，现有边境口岸11个，南宁 距中越边境的广西凭祥、东兴口岸只有230公里和204公里，相邻的7 个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易有着 天然的地利条件。（3）沿江的内河口岸

9、城市南宁是西江水系广西境内的4个内河口岸之一。西江水系从云贵高 原而来，横穿广西，经广东流入南海，是大西南地区通往港澳的一条黄金 水道。目前南宁至广州、香港、深圳、梧州等8条内河航线已开通，待西 江航道二期整治工程完工，一千吨级内河船舶可从南宁直达广州和港澳地 区。线的枢纽城市云南、贵州、四川诸省幅员辽阔，人口众多，面积和人口占中国的 1/4和1 / 5，是一个巨大的市场。湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁 交汇，使之成为粤琼港澳西进的门户，川黔滇藏南下出海的枢纽。华南、西南两大经济圈的交汇点南宁毗邻粤、琼、港、澳，背靠云、贵、川，既可以接受华南沿海 发达经济的辐射，又可以利用西南地区丰富的资源

10、。在两个经济圈的结合 部，南宁市作为中心城市，对区域经济的发展有着举足轻重的作用。6、立体交通运输网络作为大西南出海通道的枢纽城市，南宁己形成航空、铁路、公路、 水路四通八达的立体交通运输网络：航空航空，目前南宁已开通飞往北京、上海、广州、香港、曼谷、河内 等国际国内航线47条。铁路铁路运输通过全国最先进的电气化铁路南昆线及湘桂线与京广线等 干线相通，可直达祖国的大江南北，其中湘桂线终点还和越南接轨。目前， 西南地区最大的铁路编组站正在南宁建设。公路公路，由国道、省道、高速公路编织成联系紧密、辐射四方、方便 快捷的公路网络，可通达广西各县、市和全国主要城市。全国最长的区内 高速公路一一桂林至北

11、海高速公路以首府南宁为重要节点；西南地区最近 的出海通道南宁至河池(水任)高速公路连接贵州、四川等地；南宁 至中越边境重镇友谊关的南友高速公路，被誉为“南疆国门第一路” 是 中国通往越南乃至东南亚地区最便捷的陆路国际大通道。（4）航运水路运输已开通7条内河航线，沿西江逆水而上可通龙州、百色， 直入云贵，顺可达粤、港、澳，南宁港年货运吞吐量385万吨。（5）市内交通市内公共交通十分便利，公共汽车全部实行了无人售票，1998年空 调公共汽车开始投入运营。市民和外地旅客出门乘坐的士可招手即停，出 租车行业的文明经营让外地来客乘兴而来，满意而归。二、城市基础设施近年来，南宁市按照建设大西南出海通道枢纽

12、城市的要求，加大投 入，加强城市道路、桥梁、通讯、电力、供水等基础设施的建设，不断创 造良好的生活、生产和投资环境。（1）路桥通畅全市道路总长599公里，纵横交错的634条道路使市内交通四通八达； 66座造型多样的大小桥梁则如道道彩虹飞架于江、河、湖、溪之上，其 中市区内横跨邕江的大桥有4座；全长39公里，还有5座大桥正在建设 中，路幅60米宽的城市快速环道已经建成通车。城市外环线也将建成通 车，南宁市的城市交通网络骨架已基本形成。（2）水电充足南宁市民几乎没有缺水、少电之烦恼，即使在用水用电量高峰的盛夏 时节，日供水能力达91.12万吨的市内5座水厂和年供615463万千瓦电 力的供电力仍然

13、为居民生活和工业用水用电提供了保障。（3）邮政业务齐全南宁市内的76个邮政局（所）已开办各种信函、包裹邮寄、报刊零 售、邮政储蓄、国际国内特快、图文传真等多项业务，邮政业的功能日臻 完善。（4）电信发展迅猛南宁电信从规模容量到技术层次和服务水平不断跃上新台阶。1997 年市内电话总容量达42.26万门，市话用户达到23.4万户，电话普及率 达到每百人35部，跃入全国城市先进行列；移动电话、无线寻呼用户逐 年增多；公用电话3704部，普及率名列全国省会城市前10名。目前，微 波、光纤、卫星等现代通信技术的运用已形成了以南宁为中心，直通全国 各地及世界近200个国家和地区通讯网络。（5）环卫设施完

14、备全市有生活垃圾无害化处理厂（场）3座，垃圾中转站34座，公共厕 所334座，琅东污水处理厂1座（江南污水处理厂正在建设中），市区主 次干道实行了机械化清扫，全日保洁，生活小区、小街小巷都整洁卫生。三、政策法规环境1、房地产有关法规南宁市政府采取积极措施促进房地产业发展。几年来，颁布了南宁 市城市建设综合开发项目管理暂行办法、南宁市住宅小区建设管理的若 干规定、南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法、南宁市住宅区物 业管理办法、南宁市城市房地产交易管理条例等一系列法规规章，加 强了对全市房地产开发的宏观控制和规范化管理。房地产开发建设管理部 门对开发项目实施全过程跟踪管理，同时积极引导开发企业确

15、立全新的开 发理念，以市场为中心，实施精品战略，创建名牌楼盘，带动和促进房地 产开发项目向高标准、高品质迈进。2、“136 ”城市建设计划南宁制定实施“ 136 ”目标和“城市建设管理年方案”，旨在把城市建 设管理作为该市新世纪经济主要增长点来抓，消除过去视城市建设为消费 和花钱的观点，塑造城市最佳环境，把区位优势和环境优势转化为经济优 势，促进生产力发展。同时，拉开城市框架，拓展城市空间，推进旧城改 造，加快新区开发，打通城市干道，完善配套设施，强化城市管理，努力 把南宁建成具有民族特色和亚热带风格现代园林城市。为确保“136 ”目 标和“城市建设管理年方案”的顺利实施，南宁制定颁布一批重要

16、的配套 政策，以创造良好、宽松的投资和建设环境。此外，也加大旧城改造力度， 促进城市功能布局的完善，加快旧貌换新颜，突出绿城生态特色。3、决策影响南宁市近来“136 ”目标和大规模的旧城改造使许多被拆迁户为寻求 更好的居住环境而持币待购，新的“六县六城区”大南宁框架的形成和国 内各地人口的涌入以及从2004年起中国一东盟博览会会址永久性落户南 宁，这将会有大批的国内外客商聚集南宁，推动着南宁房地产市场的急剧 升温。4、西部开发优惠政策南宁已出台西部开发优惠政策。外商来南宁投资兴办企业，可以享受沿海开放城市和国家西部开发的有关优惠政策， 外商在南宁投资包括房地产在内的13个项目，均可享受外商投资

17、的鼓励类项目的各项优惠政策。四、经济发展概况2006年南宁市生产总值（GDP 861.94 亿元，比上 年增长13.4%。 南宁市城乡居民收入增加。城镇居民人均可支配收入10193元，比上年增 长 10.75%。2007年南宁市生产总值（GDP）突破860亿元，达1062.99 亿元， 增长17.1 %,比上年加快6.35个百分点，增幅创1995年以来的最高水 平，经济总量稳居全区各市之首。城镇居民人均可支配收入突破万元大关， 达到11877.09 元，比上年增长13.8 % ;“十一五”经济发展目标，经济总量不断壮大，在优化结构、提高效 益和降低消耗的基础上，生产总值年平均增长12%;力争到

18、2010年，生 产总值突破1000亿元；人均生产总值比2000年翻1.5番；工业总产值突 破1000亿元，年平均增长19 % ;工业增加值、财政收入、全社会固定资 产投资、外贸出口总额比2005年翻一番，工业增加值年平均增长16 %， 财政收入年平均增长15%，全社会固定资产投资年平均增长16 %，外贸出 口总额年平均增长20 %;社会消费品零售总额年平均增长13 %;社会主 义市场经济体制比较完善，开放型经济达到新水平。“十一五”期间，城 市规模：至2010年末，中心城区人口规模将达到208万人，城市建设用 地总规模约为208平方公里，城镇居民人均可支配收入将达到12900元， 城镇居民人均

19、居住面积将达到25平方米。连续四届中国-东盟博览会的成功举办，强劲拉动了南宁市的经济发 展。2006年南宁市经济增幅创1995年以来的最高水平经济增量继上年首 次突破100亿元后，2006年又实现新突破，经济增量达138.6亿元。为 了给中国-东盟纪念峰和中国-东盟博览会提供一个良好的会务环境，南宁 市去年加大了城市基础设施的建设，投资150多亿元人民币，加强对大型 游乐场、路桥以及一些新开发区域的基础设施建设。同时，使南宁的对外贸易获得了极大的发展机遇。2006年南宁市实 现进出口总额9.29亿美元，增长29.18 %，其中出口总额7.17亿美元， 增长24.26 %。同时，2006年南宁市

20、也迎来了外资投资高潮，合同外资保 持增长，新批外商投资项目86个，合同外资额4.69亿美元，增长47.88 % ; 南宁市实际利用外资1.85亿美元，增长8.31 %。五、南宁城市近期建设规划 发展方向南宁市城市总体规划（20062020年）明确了南宁未来的发展方 向：沿江布局、整体向东、重点向南，提出了建设旧城、凤岭和五象3大 各有侧重的城市中心，确定了蟠龙、凤岭等8大近期重点开发建设组团。 此外轻轨等城市公交系统也提上了日程。此规划近期到2010年，远景为 2020年以后。新南宁的未来形象将是西南地区交通枢纽、中国一东盟自由贸易区 的区域性国际城市。3年后，作为泛珠三角经济圈西部区域性中心

21、城市以 及广西北部湾经济区的核心城市，南宁中心城建设用地控制在216平方公 里，相比此前的控制目标155平方公里，增加近1/3。“此前适用的南宁市城市总体规划(19952010 ),它确定的2010 年发展目标已经提前实现，建设用地已经完成。”南宁市规划局负责人表 示，南宁2002年和2004年两次大的行政区域调整，市域范围发生了重大变 化，而与东盟经济合作的加强以及北部湾经济区的逐渐成形，都需要对南 宁进行新设计。1、主要内容城市性质与职能城市性质：南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，中国-东盟 自由贸易区的区域性国际城市。城市主要职能：区域性国际城市：中国一东盟自由贸易区的区域性物

22、流基地、商贸 基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽， 新兴产业化基地。西南地区交通枢纽：承担西南大通道的交通枢纽职能。广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。北部湾(广西)经济区的核心城市：承担区域现代服务中心与科技 创新基地的职能。城市规模人口规模：市域总人口 2010年控制在690710万人，2020年控制在780 800万人。中心城人口 2010年控制在210万人，2020年控制在290万人。 用地规模：2010年，中心城建设用地控制在216 k卅，人均建设用地103.0 卅。2020年，

23、中心城建设用地控制在298 k m2，人均建设用地102.8川。 总体布局形态中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠 式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。“一轴”：沿江城市发展轴。“两带”：西部北部生态保护带和南部生态保护带。中心城内的18条 内河(邕江一级支流)形成生态廊道，沟通“一轴”与“两带”之间的联系。“多中心”以城市中心为极核、片区中心为主体、组团中心为骨干、 社区中心为基础的多层次、网络型的城市公共中心体系。规划3个功能各 有侧重的城市中心(旧城、凤岭和五象)，3个片区中心(江南、相思湖和 龙岗)，15个组团中心。中心城近期建设规划图南宁帘市总体规划(

24、2006-20?0) 中心牺近期理设规划回南宁市城市总体规划(2006-2020)成果咎示mARLUritr 屋翡性母 AIIV Ril I W1社 Hl:進直III BJlirXilH U1J4tAlii狮 Mm MiIPLUMIF. JE m.qu) jB MllHtU：N； r*Q.Wt-, kUtMM, 44，NBMM. rT4MH. 监flHJiM- RHHLqilflll S. KHHH-BIIE.IfBJiniti IIHi HHi 心斤忙，MHIWhllHc- It冲乜- xft.ur 直僧 kh. nwiic-电虑.hi *口停曲*中-A-tt-t. vx-t*- k. t姬

25、下白It山MUM.N44-歇*|!事即*F 宜妞仲. 1IMauc UN.卓cl mm. *.KiLVWnHfii MLHUtAHIHMZ -44.i Ui.WtaliHK呼何呻奔即2、城市发展方向城市的主导发展方向：整体向东，重点向南邕江蜿蜒穿城而过，历史上南宁的城市中心集中于江北，而江南地 区则稍显薄弱。五象新区成为南宁向南发展的主战场。作为一个全新城区，五象新 区规划研究范围175平方公里，规划设计范围88平方公里，核心区范围18 平方公里，基本相当于重建了一个新南宁。在功能上，五象新区集中于行 政办公、体育休闲、文化娱乐等，以此区别于旧城区商业、金融、旅游服 务的主导功能，另一个中心凤

26、岭则集中于商务和会展。城区的大规模扩建被视作向开发商提出的利好信号。“南宁的城市 发展是一种低密度扩张方式。南宁的城市建设在向外迅速扩张，因为南宁 土地资源丰富。”南宁市副市长赵宏声曾表示。“重点向南，是南宁长期发展的方向。此新规划的重点，突出了南宁 在中国一东盟战略合作中的桥头堡作用和北部湾城镇群发展中的核心作 用，也是南宁的魅力所在。”另外一种声音则寄望于南宁对北部湾地区的 吸聚力开始发挥效应。南宁市城市总体规划(200E-2020)成果公示中心诚总体规划图3、中心城组团结构中心片区：自治区级商业中心和行政办公中心、区域商务中心、高新技术产 业基地，综合型居住社区。居住人口 96万人，建设

27、用地规模94km2。 包括： 旧城组团，南湖组团，明秀组团，东沟岭组团，安吉组团和 北湖组团。江南片区市级文化中心，制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、花园 式居住新城。居住人口 69万人，建设用地规模69km2。包括：亭洪组团， 富宁组团，沙井组团和那洪组团。青秀片区中国东盟商务中心、大型商贸会展中心、花园式居住新城。居 住人口 30万人，建设用地规模32km2。包括：凤岭组团和青山组团。西乡塘片区科研教育中心、文教基地、高新技术产业基地、花园式居住新 城。居住人口 30万人，建设用地规模30km2。包括：相思湖组团和石埠 组团。邕宁片区区级商业中心、花园式居住新城、特色休闲旅游度假区。居住

28、 人口 25万人，建设用地规模26km2。包括：蒲庙组团，龙岗组团，仙葫 组团。良庆片区自治区级文化中心、体育中心，区域交通枢纽与物流中心，花 园式居住新城。居住人口 40万人，建设用地规模47km2。包括：蟠龙组 团，玉洞组团，平乐组团和大沙田组团。南宁市城市总体规划门OOE2020)成果公示中心城组团结构分析團T南宁市城市总体规划C2006-2020)n申右 iiji-F-Ci.JtWNJtrfiM,第軒!HtaHpIt M. HrT.1.口RJTJL. HIUdU4ki,. U- iMHiri. rima. viriiHMitA*ir!Ri44BHb.tlMJtH *AR*4ir- lI

29、B片这 HWB At- iB-IRr 4FIL trjiUl. IICr_ 4m盘#Hi Iipw 耳心愛 m.* 止 FMUHrtl-pAaABIiNiUtt9MWIM4、轨道交通开始提上日程在南宁大规模扩大的同时，轨道交通在大南宁的布局中开始提速。 按照新总体规划，南宁在2020年内将建设完成两条轻轨，一条东西走向布 局，一条南北走向布局。近期形成十字交叉的格局，总长预计达44.5公里。 并且以此为基础，在远期线网规划上形成6条线路长达160公里的轨道交通 规模。南宁市城市总体规划(2006-2020)成果公示中心城远景轨道交通系统规划图ASUMft to. RMl om* y ”r 厲a

30、 *MTt am.y yX.FMA. M#MIA“*”C” H tI *awa4A aalUMblfiKAMUImi “naesANMooajiA.5 M&8O- iJOteA2 SkmA”人見C“U.BtflK30051112001000800600400第二部分 南宁1997 2007年房地产市场回顾见证南宁11年的发展南宁市历年GDP与三大产业一览表（按当年价格计算）单位：亿元、%年份GDP第一产业第二产业第三产业产值增速产值增速产值增速产值增速1997304.491478.591492.229133.69181998339.551283.44699.738156.38171999356

31、.99585.272101.992169.7392000377.94687.663105.373184.9192001412.96988.491111.145213.32152002451.71993.015122.4510237.25112003502.531195.653148.4621258.4292004588.8613.2102.757184.97253016623119.5716230.9925372.1242006861.9419134.6813293.5327433.731720071062.9917.1158.627.5367.3321.1537.0

32、417.3南宁市近11年GDP与三大产业关系（单位：亿元）+ GDP- 第一产业 第二产业近11年来，南宁GDP总量都以稳中有升的发展态势前进，自2005年起开始进入快速发展阶段。据初步统计，2007年，南宁市全市GDP总量突破1000亿元，同比增长17%, 增长速度高于全区、全国，是自1994年以来该市经济增长的最高速度。连续三年南宁 市GDP增幅都达到10%以上，表明南宁市正处于在改革开放以来， 快速发展时间最长， 稳定性最好的时期。房地产开发投资额指标1997-2007年南宁市房地产开发投资额（亿元）1997-2007年南宁市房地产开发投资增长率11年以来，南宁市房地产开发投资额逐年递增

33、，自 2002年后，南宁房地产发展步入 快速轨道，市场投资交易量都急速上升。直到 2005年国八条”以后，房地产拉开调控 的帷幕，随后2006年国六条”的出台，继承了去年宏观调控的序幕，调控力度不断加 大，南宁房地产投资热潮得以抑制。2005年至2007年南宁市房地产投资仍不断上涨,但增速开始减缓，而市场交易仍相当红火近两年，南宁城市发展已不仅仅局限在南宁，泛北部湾的发展规划、东盟商务区 的日渐成熟，南宁房地产业发展更为前途无量。2007年，南宁市房地产累计完成投资 187.46乙元，同比增长34.49%,增幅比去年提高了 2.48个百分点，增长速度高出同期 全社会投资增速9.22个百分点。全

34、年房地产投资额占全社会投资的比重为33.46%，比上年提高2.36个百分点，房地产开发呈现出加速上升的走势，08年我市房地产市场仍雄性待发。三、商品房销售指标1997-2007年商品房实际销售-销售面积-I销售额1997-2007年销售面积、销售额增长率19971998199920002001200220032004200520062007口销售面积增长率口销售额增长率1997-2007年南宁商品房价格走势)m2/元(2007年，南宁市商品房均价相对去年有小幅上涨，全年商品房交易均价为3404元/m,细品市场，今年保障类住宅大量融入市场，中低档次住宅大受消费者青睐，价格 集中在2000-250

35、0元之间，而高品质商品房价格大幅度上升，市场呈现两及分化，但 城市房地产总体市场均价持平。1997年-2000年，南宁市房地产发展处于房改的起步阶段，因此市场销售相当平淡， 2001年起，市场初见起色，直至2006年后，市场消化开始加快，外地人口逐步迁入南 宁，市场消费力度不断增强。四、南宁市2007年1-12月份房地产市场运行情况回顾1、商品房供应情况 1-12月，全市批准预售项目共计235个，商品房批准预售600.79万平方米，与上年同比 增长26.1%，其中商品住宅批准预售495.88万平方米，与上年同比增长32.37%。2、商品住房销售情况1-12月商品住房实际销售54994套，面积为

36、594.75万平方米，与上年同比增长36.07%，商品住房销售均价为：3279.91元/平方米,与上年同比增长17.14 %。商品住房销售均价走势平稳 3、存量住房交易情况1-12月存量住房成交6666套，与上年同比增长2.74 %,成交面积为61.77万平方米，与上 年同比增长9.21%，成交金额为13.38亿元，与上年同比增长33.80%,平均销售价格为 2166.53元/平方米，与上年同比增长 22.53%。第三部分 2007年一2008年2月南宁市住宅市场整体分析一、整体数据：2007年房地产施工总面积2116.34 万川，竣工面积419.77 万川。商 品房销售面积628.84万卅，

37、商品房销售总额130亿元，商品房平均售价 3404元/ m2 ,完成房地产投资187.46亿元。2007年南宁市通过“招牌挂”出让国有建设用地使用权共计 36宗，出让总面积 3408.721亩，总成交价为63.48亿元。其中，挂牌出让20宗，出让面积3016.62亩, 成交总价42.09亿元；拍卖出让16宗，出让面积392.098亩，成交总价21.39亿元。2007年南宁土地出让宗数面积区间表 青秀区所销售的住宅户型的种类比较齐全，从单间配套到八室户型一应俱全，而八室户型更是青秀区独有的住宅户型种类。具体来看，青秀区销售住宅的户型特点是三室户型“一枝独秀”，而四室、两室和单间户型“势均力敌”。

38、2007年青秀区共销 售三室住宅户型12220套（见表2）,占区域总销量的43.7 %;四室、两室和单间户 型住宅分别销售了 4766套、4160套和3722套，各占区域总销量的17.04 %、14.88 % 和 13.31 %。2007年青秀区的供应量区域全年供应总量为327.20万平米，销售总量为313.93万平米，比例上各占据 全市总量的一半以上，供求基本趋于平衡。整体看来，青秀区今年供应量以新盘推量为主，面市一年以上的老盘已经销化完毕，渐退出市场。青秀区商品房供应量及销售量情况月成交面积 供应面积2007年青秀区的销售量青秀区商品房销量及增幅:成交面积增幅从上图可看出，07年以来，青秀

39、区各月销化量以月均 25万平米为一轴线上下波 动，涨幅在10万平米以内，月销售在2030万平米之间。2.江南区 均价隔月小幅波动2007年，江南区商品房均价一旦有所上涨，次月就会立刻回调。偶数月份的 区域均价有小幅上涨，而在奇数月份的区域均价立刻调整回落，于是区域均价出现了 小幅度一起一落的情况（见表5）。而江南区的销量保持相对稳定，月销量保持在600多套左右。2月份的销量最少，仅有372套；8月份的销量最大，达914套2007年南宁市江南区商品房销售情况表-g1000500800700004003320D100025002000150010005000乂抚/平肓世二室和三室户型热销2007年

40、，江南区以二室和三室的住宅户型最为热销，销量分别为 2203套和 4607套（见表6）。二室和三室户型仅次于青秀区，销量排名第二。业内人士分分析, 选择在江南区置业的人群，多为自主型购房者，这两种户型能够满足人民普遍的居住 需求。2007年南宁市江南区销售住宅户型统计表（e2007年江南区的供应量江南区商品房供应量及销售量情况口成交面积 口供应面积1234567891011126 4 2 08 6 4 2 0m2万，位单江南区全年供应总量为65.37万平米，销售总量为90.38万平米，整体呈供不应求态势2007年江南区的销售量江南区商品房销量及增幅 增幅成交面积年初，随着龙光普罗旺斯的推出，迅

41、速带动了江南片区市场发展，使片区在年初 就站稳了销售亚军的位置。碧园南城故事紧接其后，5月中茵丽景星城面市，云星尚 雅名都一次次紧急加推，整个片区今年来呈一片繁荣盛况。被人们遗忘已久的江南片 区在今年迅速活跃起来，渐成为消费者追逐的圣地。宁要江北一张床，不要江南一套房”的传言亦渐成历史。3.西乡塘2007年西乡塘区的供应量西乡塘区商品房供应量及销量情况成交面积-供应面积西乡塘区全年供应总量为76.84万平米，销售总量为83.75万平米。全年供应量主要 集中在6月和10月，分别为12.36万平和14.61万平。2007年西乡塘区的销售量西乡塘区商品房供应量及增幅2T120.00%100.00%7

42、.412%6.145.1044%-3586%33%-52.14.340.00%9.57115.34%9.099.318.45|112345678910111286 4 2 0m2万，位单80.00%48.098.126.60.00%40.00%申.70%0%-0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%供应量 增幅07年西乡塘片区销售小高峰集中在 5-9月，该时段月均销售面积达8.5万平米以 上。整个片区均呈现一片大好盛况。4.兴宁区区域均价全市涨幅最高兴宁区首个均价波峰出现在4月份，均价达3078元/平方米，首破3000元大 关（见表7）。不过，市场旋即进入调整期，直到

43、 8月份区域均价才再次突破3000 元/平方米。从8月份开始，区域均价进入快速上涨通道，11月和12月的均价都突破 了 4000元/平方米，而11月均价更是高达4808元/平方米，创南宁市商品房区域均 价新高。兴宁区的商品房月均销量保持在 500套左右，起伏较大的月份与江南区一样，都是2月和8月。2月销量低至181套，而8月的销量却高达869套140.00%2007年南宁市兴宁区商品房销售情况表60005000400030002000 ig10000()住宅总供应量较少兴宁区热销户型与江南区相似，都是二室和三室的住宅户型销量较大。二室和三室户型住宅分别销售了 1467套和2150套（见表8），

44、而其他户型销售表现平 平。业内人士分析，兴宁区是传统的商业区，住宅物业供应量较少，以满足普遍需求 的二室和三室住宅户型为主。2007年南宁市兴宁区销售住宅户型统计表（和i）2007年兴宁区的供应量兴宁区商品房供应量及销售量情况成交量供应量兴宁区全年供应总量为56.68万平米，销售总量为49.88万平米由于朝阳商圈地段繁华，寸土寸金，该地段内多以少用地、高密度商住楼为主。 今年来商圈内新推楼盘有绿都锦江汇、盛世联邦广场等。2007年兴宁区的销售量兴宁区商品房供应量及增幅供应量-一增幅从曲线图可看出，兴宁区的销售量从4月起，就逐渐呈上升趋势，8月达最高峰,9月及以后趋于平缓5.良庆区均价较为平稳2

45、007年良庆区商品房均价最为稳定，除 2月、10月区域均价环比涨幅在10 个百分点以上，其余月份的变动幅度都在 1个百分点左右。直到年11月，良庆区的 均价才首破3000元/平方米。11月和12月区域均价分别为3072元/平方米和3085 元/平方米（见表9）。业内人士分析，随着南宁市“整体向东，重点向南”的城市总 体规划的出台，良庆区楼市价值将得以挖掘。总体来看，去年全年良庆区的商品房销量较小，月均销量仅有310套左右。业内人士分析，由于区域内房地产项目较少，因此区域销量受项目供应量影响较大。年南宁市良庆区商品房訥售情况表L 150耳2月5H7冃10尸12124221640913S37721

46、41 2456 酋轴 24S1 2523 247 2510 2510 2575 2離5 3072 308535003000250020001S0010005000楼中楼“受宠”良庆区住宅销售具有户型和销量“双减”的特点。该区域销售的住宅没有六 室、七室和八室户型（见表10），是南宁市销售住宅户型种类最少的一个城区。 另外, 区域住宅总销量较少，仅为3767套，占全市住宅销售总量的6.94 %。值得注意的是， 良庆区的楼中楼住宅较为热销，其销量继青秀区之后排名全市第二。200?年南宁市良庆区销售住宅户型统计表 Mo,2007年兴宁区的销售量兴宁区商品房供应量及销售量1成交量1供应量良庆区全年供应

47、总量为21.61万平米，销售总量为33.56万平米，需求大于供应。该片区距离城市核心片区相对较远, 均处于城市较低水平。市民对片区认同感不高，故片区去化量及供应量2007年良庆区的销售量44.5m2万良庆区商品房供应量及增幅80.00%60.00%3.540.00%320.37%20.00%2.50.00%2-20.00%1.5-40.00%10.5129101112345678-60.00%-径80%0%100.00%供应量增幅-100.00%四、2007年南宁市房地产开发及住宅市场表现良好房价屡创新高、国家宏观调控频出2007年，对于南宁市房地产市场来说，注定是 不平凡的一年。南宁房产市局

48、信息化合作单位一一绿城人居网提供的数据显示，2007年，总体来看，南宁房产市场销售面积大于新增面积，房价涨幅屡次在全国排名中名列前茅。2007年1月南宁普通商品房均价仅2833元/平方米，而11月份则达到了 3602元/平方米，是全年的最高点，不到一年时间，房产均价涨了769元。虽然高房价让广大购房者苦不堪言，但也不可否认，2007年是南宁房地产快速发展年。市场供应住宅供应同比增长9.48%绿城人居网统计数据显示，2007年南宁房产市场全年供应量合计 587.87万平方米，比去年增长5.05%。其中，住宅类物业供应量合计为474.88万平方米（见表1）， 较去年增长9.48%;商铺物业和写字楼

49、物业的供应量分别为 38.97万平方米和16.58 万平方米；其他物业（包含车库、杂物房和会所，下同）供应量为 59.44万平方米。市场销售方面，2007年，南宁普通住宅销售面积合计 573.36万平方米，商铺销售面积合计28.41万平方米，写字楼销售面积为16.41万平方米；其他物业销售 面积合计22.46万平方米。2007年南宁商品房供销面积对比表（表1 ）O60o o o O o o o O 3210场业裘型住宅商铺写字楼其他n供应174.881638. 971716. 577859.4432销何57X 35642& 417316. 406122. 4608住宅房价屡创新高从住宅价格走势

50、来看，首个价格波峰出现在 2月份，均价达3088元/平方 米，首次突破3000元大关（见表2）。紧接的3月份普通住宅均价回跌1月份水平。不过，从4月份开始，普通住宅均价进入迅速增长期。除 6月和12月的均价 有小幅下降外，南宁普通住宅均价逐月保持1个百分点以上的增幅。特别是10月和11月，环比增幅一度高达3.78%和3.15%。11月住宅均价达到全年的“制高点”，为 3602元/平方米。2007年南宁房价涨幅较大，几次排名均在全国各市房价涨幅前列。购房者“追涨杀跌”造成供求关系失衡，对房价影响较大。0(X)050004000*300020002007年南宁住宅销售情况表（表24000rnnlf

51、ni350030002500200015001CMJ05002月3月4月胡6月明9月K)月竹月12月29273882342049935018464456104630389552655518均价28333088285331293168314232583305336634923602358510000商铺价格波动较大2007年，南宁市商铺物业的均价波动较大。16月份，南宁市商铺均价仍 在7000元/平方米左右徘徊，而7月份是商铺均价的“分水岭”，每平方米均价首破 万元大关（见表3）。711月，南宁市商铺均价都在10000元/平方米以上，直到12 月价格才有所“降温”，回落到 9525元/平方米。根

52、据供求关系分析，2007年商铺供应面积达38.97万平方米，而销售面积为 28.41平方米，供应已满足了需求。但由于盛世联邦广场等项目面市， 其以高价位、 大投放量而引起商铺物业整体价格的波动。502007年南宁商铺销售情况表农、I900300700&005004003002001000J,J-.4r-IL4耳 5月 6月 7R 8冃 虫耳 1。冃衍月悅耳180001600U1400012000 10000 9000 6000 WOOD200C 0=1 哀 S2547132519057317629938030914B399361 （善+ 幻忡 &462 5944 915 6617 5097 7

53、305 14365 10390 15325 11074 11346 9525 （九平万將写字楼供应制约销售2007年南宁市写字楼物业供应量较少，市场销售情况因此受到较大的影响。全年南宁市写字楼的供应面积为 16.578万平方米，而销售面积达16.41万平方 米，几乎是出来一套就销售一套。3月、6月、8月、9月和12月，写字楼的市场供 应量为零，而2月、3月、4月、6月、7月和9月的销售套数较少，商铺月销量在 70 套以下（见表4）。业内人士认为，写字楼市场的销量受供应量的制约较大。2007南宁写字搂销售情况表（岚耳）O007O60O 11:1500040030O.III200)1 o 1J 1

54、1.50Jo80n-其他物业年底销量最大2007年，其他物业的销售情况可谓是起伏不定。4月份销量跌入谷底，仅销售了 202套。随后的几个月中，销量全面复苏。热销情况一直持续到年底的12 月,并达到全年销量最高点。（见表5）受宏观调控政策影响，住宅市场结构有所调整，12月、8月和3月有不少其 他物业类型推出，在这三个月中，其他物业的销量名列前三。案第虜4会质、隹业無售1况4U曲）T 35001*)购买人群比例外地人占36%2007年南宁市共销售了 60841套商品房。其中，南宁本地人购买了 39220 套，占总量的64%（见表6）；南宁以外、广西区内购房者购买了13189套，占总量的22%外省和

55、境外的购房者分别购买了 8222套和210套，各占总量的14唏口 0.35%。南宁以外、广西区内的购房者和外省购房者所占的比重越来越大，说明越来 越多的人看好南宁的发展，并纷纷涌入南宁置业。2007年南宁商品房购房者地域构成图（h |外管购房rL1%境外0.:徹水省真他地区购禪22%纹_|商宁购房考五、08年初，南宁住宅市场 淡”字开幕2008年预售面积4030万 3)200住宅面积商业面积办公面积其他面积: 2008年1月34.973.204.41 2008年2月11.030.6500.17102008年 1月，南宁市房地产综合物业办理预售总面积为 42.58万平方米，环比下降 54.02%

56、,与去年同期相比增长5.27%,预售项目共19项，其中5项为首次面市项目，如 凯旋世纪、文雅苑、裕丰英伦、唐山华都、邕江时代广场。2008年2月综合物业办理 预售总面积为11.85万平方米，与去年同期相比其预售量萎缩的较严重，降幅达到 24.62%本月办理预售项目共8项，其中越南园区、河畔国际公寓、老挝园区月亮湾、老挝园 区吉象人家、民发大观天下为首次面市项目2008年南宁各行政住宅预售面积分布100.00%80.00%60.00%40.00%0.00%青秀区江南区兴宁区r西乡塘区良庆区 2008年1月59.35%9.05%14.33%15.67%1.60% 2008年 2 月85.98%1.

57、96%3.03%9.03%20.00%2008年两个月行政预售面积主要集中在青秀区，分别为59.35%和85.98%,而良庆区两个月只有很少的预售面积，只有1.6% o2008年 1-2月市场供销情况2008年1 月2008年2 月口套48002080销售面积51.6921.56口供给面积34.9711.03均价393042542008年 1 2月份，我市住宅备案量开始呈现下降趋势，1月住宅备案4800套，面积为51.69万平方米，环比下降13.01%和11.2%，与去年同期相比依然呈现增长趋势，分别涨幅5.68%和13.21%o 2月住宅备案2080套,面积21.56万平方米，环比分别降幅5

58、6.67% 和58.29%，与去年同期相比下降28.94%和29.35%。第四部分本项目区域分析第五部分本项目定位目标客户定位目标客户定位推倒定义范购买力地域消费观较宽的目标 客户定义目标客户新南宁人持续稳定或上升的购买J群体履盖全帀的 购买人群，特 别是城区心态开放，重 视健康理念， 亲睐时尚定位依据（1）购买力因素针对消费能力最稳定、最持续或增长最迅速的群体（2）地域因素覆盖的客户群有条件在全市范围内辐射。周边县市客源不容忽视。（3）消费观念因素哪个年龄层次的人比较注重生活？哪个类群体比较容易接受新的理念？定位结论“新南宁人”4、特征分析（1）个性独立，拥有高收入，追求高品质生活的单身或者

59、年轻小两口；（2）注重生活质量，注重小区的功能，注重区域的生活配套，注重健康，拥有运动喜好，同时追求年轻时尚的青年家庭；（3）注重健康理念，看中区域生活配套的中年一族；（4 ）外来人口中高收入人群，包括东盟各国人士，落户南宁的精英人士；（5）追求南宁省会大都市生活的周边县市经济基础富裕群体。5、职业分类（1）行政事业单位公务员（2）私营企业主（3）企业白领及灰领6、目标客户特性需求分析（1）行政事业单位公务员特征：?工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观念比较新，容易接受新事物。?追求较舒适的生活环境，生活讲究品质。非常注重子女教育。?人员结构本地人和外地人都有，本地人为主。数量庞

60、大且结构稳定，置业需求明显，因工作年限和职级的不同，一、二次置业的可能性均等。 需求：?要求教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育。?距离工作单位近，车程在二十分钟以内，上下班方便。?完善的配套，安全舒适的居住环境，良好社区文化，体现身份档次。以二房、三房户型为主，注重朝向。私营企业主特征：?对于南宁一个省会大都市来说私营企业主的数目相当庞大，同时资本 雄厚，收入高，购买能力强。属二次及多次置业者。?虽然文化素质不高，但由于营商的原因，接触新鲜事物多且理念超前， 同时投资意识非常强烈。?人员结构主要是本地人，置业在地域上没有明确的要求，如果是周边 县市的私营企业主多数是为子女求学，望子成龙。