8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总结（孙 永）记得刚到马陵山不动产评估交易上班时，公司一位估价师就告诉我，土地估价是一门专业性很强的学课，它集多学课于一体，涉及到土地管理、经济、法律、规划、建设、艺术等多学科，专业性很强，土地估价就是科学加艺术，在这一行业里，想出名很难、想成为一名资深估价师就要负出常人很难付出的努力，这位估价师的话深深地触动了我，心里暗暗下定决心，自己一定要加倍努力，在估价这行业一定做出成绩。努力将自己估价理论知识向估价实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在前二年主要工作是协助项目，土地估价师，收集估价对象资料、土地估价现场，为土地估价师提供准确、真实的有关估价对象的实物资料、权属资料、区位

2、环境资料等第一手资料，为估价师正确界定估价对象的范围、土地类型、土地区位类型，正确界定地价定义、地价内涵等基础性工作服务。同时帮助土地估价师，项目完成估价后，资料归集归档、估价送审备案等后续工作。第三年，我就在土地估价师带领下参与一些估价项目的评估，全过程参与项目评估，从土地估价业务的受理，估价协议的拟定，估价基本事项确定，估价资料收集、整理，土地估价现场，土地市场分析和估价方法选择、土地估价的撰写、估价的审核，全过程参与。从实践中熟知整个估价过程，准确把握估价程序，真正地从理论中走到现实中，从抽象的理论回到实际估价活动中，通过参与其中细致地了解土地估价全过程必须细化的工作、关键点及掌握土地评

3、估各个环节的处理技能，纸上得来终是浅，绝知此事要躬行。在工作中，深知自己的所学的知识和实际应用中的专业经验的匮乏，刚开始参加土地估价工作一段时间里，对一些工作感到无从下手，不知所措，平时感觉自己掌握的不错，一旦接触到实际，才发现自己知识的不够，深知评估是一门实践性很强的学科，需要理论指导，但估价的发展是在实践中完成的，通过一年参与项目估价及估价师的帮助、指导，本人对估价有了全新的认识、特别是估价专业技能有了很大提高，下面就本人三年来专业实践，总结如下：一、通过专业实践充分认识土地估价是一个不断循序渐进的过程，土地估价工作是一项由浅入次性很强的专业活动城镇土地估价规程规定宗地估价程序，确定估价基

4、本事项-拟定估价作业计划-收料实地勘察-分析整理相关资料-选定估价方法试算价格-确定估价结果-撰写估价。这个程序是一个由表及里，循序渐进，由浅入深，层次递近的专业活动，把握估价基本事项是整个估价的前提，主要包括确定：估价对象、估价目的、估价期日、价格内涵、估价日期，其中，估价目的是，根据估价目的来确定估价基准日，地价类型，界定估价对象，选取估价方法，估价原则，这些基本要素是每一个估价都要具备，是估价前估价师首先要把握的几个重点环节，一是必须明确估价目的，土地估价是一种经济与使用者的经济利益有着密切的关系，不同的估价目的不仅影响着估价的估价结果，同时也限制了估价的使用范围，估价目的必须十分明确，

5、第二是正确把握地价内涵，地价内涵要解决的是土地估价的基本的问题，是“做什么”，地价内涵贯穿土地估价全过程，从估价方法的运用，到估价结论的确定，都要受地价内涵影响，对估价方法确定有规定性地作用。通常地价内涵从六个方面把握：即：估价期日、现状利用方式、规则利用条件、设立开发程度和实际开发程度、实际用途与规划用途、设定用途、使用年期。实际用途需要以国有土地使用证登记用途为依据，土地开发程度的设定，应与估价对象土地利用、特点和估价目的相一致，应分别界定为宗地红线外和宗地红线内外几通。三是界定估价对象范围，估价对象是估价的具体范围，估价时要对估价对象准确界定，把握估价对象要做到层次清晰、表达准确、按照区

6、位状况，实物状况、权益状况的顺序描述，对土地应从土地登记状况把握土地位置、用途、四至、面积、级别、形状、周围环境，景观、基础设施完善度，从土地权利状况把握土地使用权、他项权利以及出让方式、取得时间、批准使用年限、已使用年限、剩余使用年限，及对估价对象的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上权利及相临关系权利加以把握，从土地利用状况把握地上建筑物及用途、建筑容积率、绿化率、建筑物的耐用年限，已使用年限、建筑面积、结构、设备安装，成新度、建筑密度、建筑高度、层高、容积率等，从上述三个方面准确把握估价对象范围，使估价有的放矢。二、土地估价工作是一项基础性很强工作，是一项长期积累过程，经验在土地估价中具

7、有重要地位要做好一个项目土地估价，首先要掌握有关估价对象的第一手真实资料，进行细致的资料收集。实践中：一是根据估价方法收集相关资料，根据估价公式，收集相关参数资料；二是根据估价对象收料，从估价对象的自然状况、权益状况二个方面收和个别料；三是注重现场，把握估价对象区位条件，建立完善的资料数据库；其次是在估价中，注意估价经验的积累，估价经验在估价过程中具有“艺术性”作用，主要体现在对一些参数的取舍，价值影响的分析比较，对比、估价发展趋势的导意义。判断，准确把握估价对象价值具有指三、在估价原则及规范有效制约下提炼估价技术路线土地估价在明确了估价基本事项后，接下来就是确定估价技术路线，估价技术路线是估

8、价项目一条轮廓线，贯穿整个估价过程，只有在确定估价技术路线后，才能相应地选择估价方法。估价技术路线是指导整个土地估价过程的技术思路，也是估价对地价价格形成的认识，是估价模拟土地价格形成过程，揭示土地价格内涵的思确估价技术路线过程中，应从以下几个方面把握，一是充分了解估价对象，估价技术路线与估价对象密切相关，有些估价对象本身性能决定了估价技术路线，二是充分了解估价目的，估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线，三是要充分明确估价基准日；四是从地价定义，价格内涵方面确定技术路线。五是从土地估价原则、有效控制方面把握土地估价技术路线，估价技术路线揭示价格形成过程，土地估价原则本身体现的也是土地

9、价格形成原理，合法原则是统领性原则，是其他估价原则的基础，土地的价格是土地权益价格，权益是由所确定，土地价格考虑的只能是合法权益的价格，要求使用处分必须合法化，合法原则给提供了这样估价技术路线，估价时必须首先确认估价对象具有合法，其次要求估价对象用途必须合法，同时要求估价中涉及估价对象交易或处分方式必须合法，同时核查估价对象的现状用途是否与其法定用途相符，符合城市规划限制的要求，如在涉及到划拨土地使用权单独估价时，就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门批准并补交土地使用的出让金，或者向国家上缴土地收益后才能设立抵押。在确定估价技术路线时，必须遵循替代原则，保证估价结果不得明显偏离实际

10、土地在同等条件下正常价格，替代原则适合于所有估价方法，最高最佳使用原则和估价时点原则，要求土地估价应在土地最高最佳利用状况下，确立在这种状况下土地经济价值是在土地使用过程中实现的，使土地处于最佳使用状况下进行估价，在把握估价时点原则时，强调估价结论是有很强的时间相关性和时效性，如在收益还原法中不能直接将不同时点上发生的现金流量相加，而要把现金流量折现到估价时点后再相加，估价结论是有很强的时效性，主要考虑土地市场价格的波动性，同块土地在不同时点具有不同市场价格，估价对象在不同估价时点状态是不同的，相应就会有不同价格。四、从估价方法的实质、难点、适用范围、缺陷四个角度把握每种估价方法土地估价中常用

11、的估价方法有：市场比较法、收益还原法，剩余法，成本近法、基准地价路线价法。在土地估价过程中，通常会综合运用这些估价方法，不仅要了解每种估价方法的概念，理论依据，计算公式，所需参数，还要了解每种估价方法的实质，它们之间的共性和特性。才能在估价实践中自如地、正确地使用各种估价方法，每种估价方法都体现了土地估价的基本原理，也是技术路线的反映，在学习理解使用各种价格方法时，主要从如下几个方面把握：一是准确把握各种估价方法的实质，如：市场比较法的出发点是实际交易的类似的房地产的已知价格，而终极目的是确立估价对象的价值，市场比较法强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格。收益还原法的实质是预计估价对象未

12、来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后的累加。成本法实质就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利润，利息，应缴纳的税金和土地增值收益和推算土地价格的估价方法，路线价法，基准土地价修方法实质就是市场比较法的变形，是区位原理，替代原理的具体运用。每种估价方法的公式是学习各种估价方法的一个脉络，从公式上理解把握每种估价方法。二是把握各种估价方法的难点、使用参数、缺陷、适用条件四方面把握估价方法，市场比较法难点就是交易修正，包括期日修正，个别的、区域的修正，交易情况修正、市场状况修正、年期修正，容积率修正，通过上述修正把可比实例价格修正为估价对象价格，成本近法的难点是投资利息的计算，土地增值收益的确定。成本法的缺陷，评估结果一般只作为成本价格分析，所为市场交易价格应当慎用，剩余法的难点；一是把握最佳开发利用方式确定；二是正确计算利息；三是预计开发完成后的价格求取；四是利润的求取。收益还原法的难点。一是净收益的求取；二是资本化率的确定。从把握这