大型商业广场的运营计划书

1、大型商业广场的运营计划书第1 章 项目概况第2 章 项目区位及规划第3 章 项目经济优势第4 章 项目交通优势第5 章 项目人口优势第6 章 项目周边餐饮业态第7 章 项目广告推广第8 章 项目运营服务第9 章 商户的挑选及推广第10 章 运营中问题和预案第 1 章 项目概况项目情况“海上海”项目位于大连路飞虹路口，西邻交通主干道大连路，南、北分别在飞虹路和辽源西路设置有商业出入口。整个项目总建筑面积约22 万平方米，其中，东侧沿大连路的是3 幢 LOFT 办公，建筑面积约7 万平方米，西侧为7幢高层住宅，建筑面积约9 万平方米，中部的商业内街，建筑面积1 万余平方米， 还有部分地下车库和配套

2、设施，目前项目已全部建成交付，住宅和办公已全部入住。 全部建成交付，住宅和办公已全部入住。交付， 住宅和办公已全部入住。此次合作的项目为商业内街和LOFT 办公 1-2 层的裙房商业，总建筑面积约2 万平方米，项目已全部建成。本项目业主方为*实业发展股份有限公司，弘基公司将通过整体租赁的方式获取项目15 年的经营权，通过对项目的策划定位、招商和运营管理提升项目价值，并获取租金差价。第二章项目区位及规划项目区域定位根据*市 *区“十一五”产业发展实施纲要杨府发2008 1 号， “加快建设以科教为特色、总部研发为特点的现代服务业集聚区。 ”将是*产业发展方向的重要模式之一。加快现代服务业集聚区建

3、设，其中， 大连路 控江路现代服务业集聚区，将“形成跨国公司地区总部研发基地的功能”，并在 “十一五 ”期间，基本形成大连路 控江路跨国公司地区总部研发集聚区。大连路总部研发集聚区四至边界：西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控江路，南抵杨树浦路，占地面积约1.4 平方公里；核心区：唐山路 荆州路 昆明路 通北路 霍山路 荆州路 平凉路 通北路 杨树浦路 大连路， 占地面积约 0.55 平方公里。十一五规划中，该集聚区总建筑面积140 万平方米，其中商务面积为70 万平方米。根据*区政府 2009 年 2 月公布的信息，大连路沿线总部基地的开发情况如下：第 3 章项目经济优势3.1* 区： 2

4、008年，*区实现地区生产总值680.29 亿元， 同比增长12.7%；工业实现区域增加值363.2 亿元，同比增长13.0%，社会消费品零售额185.6亿元； 全年实现财政收入101.5 亿元， 同比增长17.7%， 其中区级财政收入40.8亿元，同比增长15.4% 。第三产业增加值完成295.21 亿元，同比增长13.3%。*区商业：商品市场流通规模进一步扩大。全年完成社会消费品零售总额 185.6 亿元，同比增长13.3%（近四年对比见图7） ；实现批发和零售业增加值 46.2 亿元，同比增长10.8%，占第三产业增加值比重的15.6% ；实现住宿和餐饮业增加值11.4 亿元，同比增长1

5、5.8%，占第三产业增加值比重的3.8%。3.2* 区： 2008 年，财政收入稳步增长。全年完成三级财政收入86.83亿元，比上年增长9.0%，其中：中央级收入28.41 亿元，比上年增长9.9；市级收入19.49 亿元，比上年增长5.5 % ；区级收入38.92 亿元，比上年增长%， 加上当年市、区财力结算收入和上年滚存结余，收入合计为60.99 亿元。财政支出55.64 亿元，比上年增长0.8 %。*区商业：市场销售旺盛。全年完成社会消费品零售总额166.30 亿元，比上年增长10.6%， 其中吃的商品66.22 亿元， 穿的商品23.67 亿元， 用的商品68.60 亿元。连锁超市、专

6、卖店、仓储式商场等商业业态整体规模不断扩大，全年连锁商业零售额53.79 亿元，比上年增长16.0%。第 4 章项目交通优势海 * 周边公交态势表道路公交站点经过公交线公交线路周边停 靠频次大连路大连路/ 飞虹路79,222,746,96279 路6大连路/ 新港路6,222222 路6大连路/ 辽源西路14,103746 路5大连路/ 阜新路70， 79962 路5大连路/ 和平公园222,746,962申川线4大连路/ 四平路55， 61， 70， 79， 123， 147， 576， 863， 910870 路4大连路/ 密云路222871 路4大连路/ 周家嘴路申川线，79， 103，

7、 597， 746， 870， 871， 962103 路4大连路/ 长阳路申川线，25， 79， 222， 573， 597， 746， 870， 8716路34 号线大连路地铁站841 ， 842， 4号线597 路3唐山路/ 大连路2517路3平凉路/ 大连路921145 路3杨树浦路/ 大连路28， 135， 4 号线14路2周家嘴路周家嘴路/ 大连路17 ， 19， 870， 871， 96270 路2周家嘴路/ 保定路申川线，6， 17， 19， 47， 103， 145， 220， 573， 59714路2周家嘴路/ 公平路申川线，6， 17， 145， 573573 路2周家嘴

8、路/ 通北路145,870,87125 路2飞虹路飞虹路/ 大连路79,222,746,853,962辽源西路辽源西路/ 大连路14,103附近地铁站地铁四号线临平路站本案往西900 米地铁四号线大连路站本案往南990 米地铁八号线鞍山新村本案往东北915 米地铁八号线四平路站本案往北1300 米地铁10 号线四平路站（近期规划）本案往北1300 米4.1 海 *周边交通本项目正好位于地铁8 号线鞍山新村站、地铁4 号线大连路站及地铁4 号线临平路站组成的等边三角形的中心，离三角型的顶点直线距离不超过1 公里。还有众多公交线路路过海*附近。统计有约17 条线路在海*附近停靠次数超过 2 次。大

9、连路和周家嘴路是*城市主干道，人流车流密集。南面不远是大连路越江隧道和新建路越江隧道（试运行）。到浦东陆家嘴只要10 分钟车程。可以带来浦东陆家嘴金融贸易区的消费群体。第 5 章项目人口优势5.1 区域人口同时，项目周边居民住宅区林立，人口数量众多，除了辽源新村、江浦新村等开发较早居民新村外，新建商品房项目总量巨大，包括海*本身的 9 万平米住宅在内，周边300 米范围内就有*大花园（ 20 万平方米）、宝地东花园（17 万平方米） 、和平花苑（17 万平方米）、乾鸿苑（ 5 万平方米）等大型住宅项目，1公里范围内居住人口数量近20 万人， 为本项目商业发展提供了人口基础。经市场实地调查，分别

10、以1 公里、 35.1.1 海 *周边 1 公里范围：序 号楼盘名地址竣工日期（年）距本案（米）总面积（万平米）套 数1瑞虹新城临平路133 弄1999900180 万180002* 大花园周家嘴路1299 弄20041207万8623众和金融大厦周家嘴路1220 弄19983813万224周边中高档居住小区调查情况表（新盘均价20000 30000 元 / 平米）4东银茗苑周家嘴路2001 弄19997626万6005锦丽斯公寓周家嘴路2000 弄19999161万1006众和新苑周家嘴路1220 弄19984951万1057虹叶茗园周家嘴路981 弄200260112万12008金鑫怡苑飞

11、虹路238 弄20036701.9 万2109飘鹰花苑飞虹路390 弄20002868万80010宇泰景苑飞虹路288 弄20035205万37111宝钢又一村飞虹路656 弄199852020 万200012海 * 新城飞虹路600 弄2005109万90013乾鸿苑大连路919 弄20001254.37 万50014汇山大楼大连路975弄19961803.2 万31015和平商厦大连路1079 号19975032.97 万28016东方都市景苑公平路768 弄20029906万59017家化公寓唐山路835号19977901万10018宝地东花园昆明路551 号200669017万1000

12、19海上花小区辽源西路230 弄200540012万120020英达苑辽源西路338 弄20044503.8 万38021和平花苑控江路2200 号200388017.37 万173022贵人大厦控江路2075 号19996802.64 万24023五环大厦控江路2053 号19997101万10024大众公寓东余杭路1158 弄19967321.5 万14425国中会所阜新路20 弄 2 号20009433万30026虹领公寓岳州路311 号20049001.1 万9627紫红嘉苑岳州路335弄 10-38号20057602.3 万19628宝元小区飞虹支路65 号老居住小区68029远洋小

13、区大连西路72 号老居住小区41730大连小区大连路975弄老居住小区24831大连路1188弄大连路1188 弄老居住小区12132吴家浜小区大连路854弄老居住小区12533新港小区虹镇老街296 弄老居住小区61134平和大楼虹镇老街路269 号老居住小区50035虹镇老街239号虹镇老街239 号老居住小区34036虹镇北街106号虹镇北街106 号老居住小区87137公平路672 弄公平路672 弄老居住小区100038辽源新村辽源西路路190 弄老居住小区89639辽源四村控江路1987-1997 号老居住小区87040靖海路128 弄靖海路128 弄老居住小区822合计32538

14、新楼盘人口数（约3 人 /户）32538 3=97614老新村人口数30000外来流动人口（据* 人口普查外来人口占本地人口约1/3 ）( 97614+30000) /3=42538总人口数合计97614+30000+42538=1701525.1.2. 海 *周边 3 公里范围海 *周边三公里范围分属于三个街道：*区新港路街道、嘉兴路街道、和*新港路街道辖区东起四平路沿大连路至昆明路，南自昆明路至高阳路，北起高阳路折向周家嘴路、沙虹路至四平路，面积 1.8 平方千米，人口 10.4 万， 辖 33 个居委会。嘉兴路街道1996 年原嘉兴路街道与原虹镇街道撤并成立嘉兴路街道，辖区位于*区中部偏

15、南，东靠飞虹支路、安国路，西以溧阳路为界，东南沿周家嘴路，北毗沙虹路、宝安支路、临平北路为界，面积1.4 平方千米，人口9.1 万，辖 27 个居委会。江浦路街道江浦路街道辖25 个社区。道现有25 个居民区，总人口近9 万。三公里范围内合计户口总人数为约：10.4+9.1+9=28.5 万外来流动人口越28.5/3=9.5 万总数约为28.5+9.5=38 万5.1.3. 更大区级范围：海 *地处*和 *两区交界处，依托两区的地理及人口优势。*区人口约89 万，*区人口约124 万。 合计 89+124=213 万 流动人口：213/3=71 万 总计：213+71=284 万区域人口统计人

16、口数（约）1 公里范围17万3 公里范围38 万更大区级范围284 万综上所述，可见海*周边消费人群数量不在少数，潜力巨大，独特的地理优势及未来前瞻性的规划将带来丰富的客流。第 6 章项目周边餐饮业态6.1 周边 1 公里餐饮调查项目周边现有的商业可分为三类商业形态：一是控江路沿线的传统商业街；一是在各条马路上零散分布的沿街底商；另一是利用旧厂房改建的商业配套设施。其中，距离本项目仅5 分钟路程的控江路沿线，是*区传统的商业街，主要以零售类业态为主，辅助部分品牌快餐，如假日百货、麦当劳、KFC 等业态品牌， 具备一定的人流量，但商业总体层次不高，尤其是餐饮类业态，比重仅 20%不到。零散分布的

17、沿街底商主要分布在周家嘴路和控江路之间区域，以满足区域内居民基本生活配套为主，缺乏统一规划，业态及管理比较散乱，餐饮类业态总量品质不高，多以小吃类为主，如麻辣烫、鸡公煲、 沙县小吃、长乐面馆等，利用旧厂房改建的商业配套设施如辽源西路大连路口的卢比克魔方，沿辽源包括 85C、糖朝、蒙古王、四海游龙等特色据调查结果如下： TOC o 1-5 h z （控江店）、 如仙旦姆、老诚一锅、 韩乡烧烤、 东来顺饭庄（控江路店）、（同济店 ） 、世豪大酒店、夏朵小厨、阿英煲（控江店）、沈家花园（控）、果留仙（本溪路店） 、新贝乐比萨屋（*店 ） 、彩虹坊（*店 ） 、咕咕猫咖啡、祖传瓦罐煨汤馆（鞍山路店）

18、、都可茶饮（鞍山店 ） 、染山 、吴记老锅底（江浦路店） 、傣妹 （*店 ） 、巴贝拉（控江路店） 、红宝石（同济店） 、西（控江店）、 阿四烤鱼、甜蜜蜜（本溪路店） 、 沈家门渔港、 烤博士 （*店 ） 、（控江店） 、大胡子牛羊肉火锅馆、小浦东茶餐厅（鞍山路店 ） 、老北京、泰晤士咖啡餐厅（控江一店 ） 、苹果花园（鞍山路店 ） 、可颂坊（控江店） 、。唐宫膳（*店 ） 、苏浙汇（*店 ） 、东来顺饭庄（控江路店）、鱼羊港蒙骨王火锅、权金城（*总店） 、海上渔市、 85 度C（大连） 、陌生人火锅餐厅（大连路店） 、圣爱 681 会所（*店） 、三晋春秋（*店 ）、棒约翰比萨（控江店） 、

19、新贝乐比萨屋（大连路店 ） 、 Good Choice 、凯旋宫酒楼（飞虹路店）、金沪海鲜酒店、凡仔汉堡（新港路店） 、乐添兴、菽心阁、凡灵1 老北京羊蝎子火锅人均消费￥54哥达港式茶餐厅、 豪享来（四平店）、 唐晋人家（大连路店） 、 四海游龙 （大连路店 ） 、雅乐湘菜馆（霍山店 ） 、上岛咖啡（和平店 ） 、妙味湘菜馆、竹源竹美食、肯德基 （四平路店） 、 法国皇家雨果酒窖、来必堡 （大连路店 ） 、 老图门 、 两岸咖啡 （四平店 ） 、美林小厨（霍山路店） 、棠隆轩、避风塘（大连路店） 、重庆鸡公煲（大连 TOC o 1-5 h z 路店 ） 、肥哥湘菜、一招鲜、湘菜馆、克莉丝汀（欧

20、阳路店）、凯旋宫酒楼（飞虹路店 ）瑞虹广场餐饮店：甜蜜生活、73 家房客 （临平店）、九龙制造（瑞虹店） 、巴黎贝甜（临平店 ） 、 DQ（瑞虹店 ） 、味千拉面（瑞虹店） 、必胜客（瑞虹店） 、街客 （临平路店） 、奇脆乐（瑞虹店） 、自然派零食专门店（临平路店）、 AromaCoffee（ 瑞虹店 ） 。周家嘴路餐饮店：nono pizza（ 周家嘴路店） 、旺旺火锅楼（舟山路店） 、旺旺火锅楼（周家嘴路一店）、阿五涮羊肉火锅（安国路一店） 、向天歌烧鹅老铺（*店 ）、旺旺火锅楼（周家嘴路二店） 、圣爱 681 会所（*店 ） 、鑫旺阁（*店 ） 、豪享来 （周家嘴路店） 、鼎中鼎澳门豆捞

21、（双阳店） 、旺旺火锅楼（周家嘴路三店） 、豪龙阁舟山渔村（周家嘴路店） 、 指福楼 （周家嘴路店） 、 阿德羊肉火锅、澳门豆捞、吉祥馄饨（辽源店 ） 、东伶港海鲜大酒店、 *小菜餐厅、乔家栅（江浦店） 、典兴阁 、瀚海明玉大酒店宴会厅、丽东热气羊肉、东北饺子王、美林小厨（周家嘴路店 ） 、毛家湘菜（安国路店） 、舟山海鲜、小四川美食苑（周家嘴店） 、大别山土家菜、来香源人文茶坊、阿堂酒店、牛奶棚圣拉蒙面包房（许昌店） 、迪欧咖啡（通北店） 、六艺茶馆（江浦路店） 、湖南乡村风味（周家嘴路店）喜多屋国际海鲜料理（ 正大店 ）￥ 196辛香汇（ 西藏中路店）￥ 63小杨生煎（吴江路店）￥10港丽

22、餐厅（来福士店）￥78三人行骨头王火锅（徐汇总店）￥ 62大久保日本料理￥ 126海底捞火锅店（ 吴中路店）￥81望湘园（ 港汇店）￥ 69酩悦炭烧火锅（ 龙之梦店）￥75*1 号私藏菜（静安寺店）￥ 120789 新概念火锅料理（人民广场店）￥ 82021* 菜主题餐厅（353 广场店 ）￥ 83红辣椒（*店 ）￥ 57广州蕉叶（正大广场店）￥ 104初花￥ 225Pankoo 釜山料理（来福士店）￥ 73相当香港餐厅（ 南京西路店）￥ 68老李羊羯子￥ 62唐宫海鲜舫（浦东店 ）￥ 95廿一客￥ 111金钱豹（中信店）￥ 215汉泰东南亚风味餐厅（徐汇店 ）￥ 79西贝莜面村（东方路店）￥

23、 68豆捞坊（中山公园店）￥ 84满盆鲜老北京羊蝎子（陕西南路店）￥ 63麻辣诱惑（龙之梦广场店）￥ 106厚味香辣馆（静安寺店）￥ 58贺野￥ 80查餐厅￥ 59据大众点评网统计，最受欢迎的餐饮排名如下：上图为网上评选热门餐厅的排名表，都是品牌餐饮店，人均消费在100 左右，非常贴近大众。建议可选择上述热门餐厅而海*周边没有分店的品牌。6.2 综合优势：规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；商业形态优势，商业步行街，最具发展潜力的商业形态；购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；飞虹路虹镇老街旧城改造，为该片区的发展创造了条件；餐饮娱

24、乐业合理的利润水平和良好的发展空间，为商业街餐饮娱乐的招商和经营奠定了基础；第 7 章项目广告推广广告的分类由于分类的标准不同，看待问题的角度各异，导致广告的种类很多。以传播媒介为标准报纸广告、杂志广告、电视广告、电影广告、网络广告、 包装广告 、广播广告、招贴广告、 POP 广告 、交通广告、直邮广告、车体广告、门票广告等广告的主要形式通过报刊、广播、电视、电影、路牌、橱窗、印刷品、霓虹灯等媒介或者形式，在中华人民共和国境内刊播、设置、张贴广告。具体包括：（一）利用报纸、期刊、图书、名录等刊登广告；（二）利用广播、电视、电影、录像、幻灯等播映广告；（三） 利用街道、广场、 机场、 车站、 码

25、头等的建筑物或空间设置路牌、霓虹灯、电子显示牌、橱窗、灯箱、墙壁等广告；（四）利用影剧院、体育场（馆）、文化馆、展览馆、宾馆、饭店、游乐场、商场等场所内外设置、张贴广告；（五）利用车、船、飞机等交通工具设置、绘制、张贴广告；（六）通过邮局邮寄各类广告宣传品；（七）利用馈赠实物进行广告宣传；（八）利用网络Email 、 BANNER 等进行广告宣传，数据库营销的一种（九）呼叫中心，数据库营销的一种（十）利用短信（sms） 、彩信进行广告宣传，数据库营销的一种（十一）利用其他媒介和形式刊播、设置、张贴广告。（十二）现在还有人用口头广告未来广告位设想：“海*”是*区大连路商务区内落地较早的商务综合类

26、项目，项目曾经以富与想象的建筑表现，优质的产品质量赢得不菲的市场口碑，堪称*区大连路区域的代表性项目，但由于诸多原因，一段时间以来的商业冷落，经营艰难。因此在目前的状况下，介入类似具备代表性的项目操作，对公司占领该区域商业市场，扩大市场影响度具有重大意义。下面分别从不同广告方式分析设想本项目的推广。路面街面广告：海 *弘基广场地理位置为：北为辽源西路，南面是飞虹路，西临大连路，东面靠着海*新城住宅区。客户直接通往海*项目的道路只有三个方向：. 西面方向：从飞虹路过来，往西900 米是地铁四号线临平路站以及瑞虹新城社区商业该区域人流量较大，已经形成一定知名度。其地下大型超市易买得有班车飞虹路、舟

27、山路口飞虹路建议：主广告位置-设置大型灯光广告牌于飞虹路舟山路口。此区域靠近易买得班又面向瑞虹新城所有大楼，瑞虹中央广场走过来的顾客都可以注意到次引导位置：可在飞虹路、虹镇老街口设置引导小型广告牌。客户走到此交*的黑色大楼。.南面方向：从大连路方向过来。往南面 990 米就是地铁四号线大连路站和西门子公司 总部大楼所在地。此区域大连路、周家嘴路、长阳路都属于城市主干道，道路开大连路地铁站（西门子总部位置）大连路地铁站商圈建议：主广告位置设立于大连路长阳路口，再于周家嘴路大连路口设立引导广告牌。.北面方向：可设立主要大型广告牌于控江路、打虎山路口。此地位置为地铁八号线鞍山新村站。又是控江大型商业

28、区所在地。区位优势明显。距离海*915 米。并在控 江路和平公园对面设立引导广告。地铁 8 号线鞍山新村站.辅助广告位：可在地铁8 号线四平路站设立大型广告。此地距本项目1300 米。因未来地铁 10 号线在此地也要停靠。故地铁枢纽站人流可不一般。四平路商业区也可以带来大量人流。可以进一步吸引*方向的客户流。.短时间强力促销广告位置：在商户们进驻比率达到80% 的时候，选择一个月或者2 个月时间在大连路段（北至和平公园，南至长阳路）两侧电线杆上设置连续的中小型广告条幅，用红色或者黄色比较醒目的颜色。对经过大连路的顾客造成反复的加强的广告刺激，促使客户加深对海*的印象。吸引客户进入海*商业街消费

29、游玩，起到较强7.2.2 车身广告位：由前面第4 章叙述的海*周边交通图，可见海*附近停靠站点最多的车辆路线如下：79 路 ：主要走向：往西北、往南222 路 ：主要走向：往西北746 路：主要走向：往北、往南962 路：主要走向：往东、往西870 路：主要走向：往东北、往南871 路：主要走向：往南、往北103 路：主要走向：往东北6 路：主要走向：往西、往东597 路：主要走向：往西北、往南17 路：主要走向：往西南至黄埔、南京路、淮海路（比较重要）145 路：主要走向：往东、往西南根据上述公交经过区域的住宅及商业圈情况，车身广告可行设置路线为：79（西北） 、 746（南）、 962（西

30、）、 870（东北） 、 17（西南） 、 145（西南）、 6路（东）据查，*坤威是*第一家公交车身广告制作公司，主要从事各类车身广告的发布、设计、制作，先进的车身广告制作技术让我们的业务遍布全国各个城市。目前以各类车身广告的发布、设计、制作为主，拥有相当大的客户群，拥有自己独家买断的公交车身广告媒体资源。坤威公司车身广告报价例表档次线路费用（元/月）A+16720,000A+40 / 41 / 43 / 46 / 49 / 65 / 104 / 109 / 128/ 801 / 802 /816/ 836 / 86412,000A108 / 171 / 205 / 206 / 236 /

31、518 / 827 / 848/ 854 / 955 / 966 / 大桥一线/ 隧道二线/隧道七线/ 沪青线/ 徐吴线10,000B+58 / 68 / 78 / 89 / 95 / 144 / 150 / 162/210 / 232 / 253 / 551 / 588 / 710 / 722 / 768/ 803 / 804 / 817 / 819 / 822 / 829 / 844 /849 / 867 / 876 / 971 / 973 / 995 / 沪松线/南佘线/ 新川线/ 松江 5 路 / 松江12 路8,000B107 / 110 / 114 / 151 / 702 / 70

32、5 / 727 / 744/ 761 / 762 / 767 / 767B / 812 / 813 / 823 /6,000850 / 851 / 853 / 859 / 860 / 866 / 874 / 875/ 944 / 959如计划做1 年车身广告费用最低为6000*12=72000 元 做 7 条线路费用最低为 72000*7=504000 元。7.2.3 报刊投送宣传单（直邮广告）海 *周边方圆一公里范围内大约有3 万多户家庭。三公里范围内大概有9 万余户单元。可以采取与邮局联合投送广告宣传单进每家每户。成本不高，就是给邮局的投送费及宣传单4 万张左右的印刷费用。效果不小。网络广

33、告随着网络的普及，网络广告越来越重要。网络消费信息传播的速度也最快捷。*网上最出名的餐饮消费网站是丁丁网和大众点评网。如果可能，建议在这两个网站打广告。吸引大量网民群体和年轻时尚群体。也可以用网站群发邮件的方式进行投送。利用各种邮箱如MSN YAHOO等网站投送给邮箱注册用户。电视广告现在*电视台的生活时尚频道每晚播出，对大量年轻消费群体的消费起到很大的导向作用。建议可以请生活时尚编导到海*来做电视报道。电视的广告效果是巨大的，广告受众也是多层次。因为人们对于电视台导演的介绍的信任度很高。可以起到事半功倍的效果。地铁公交移动视频广告可以在地铁和公交移动电视视频投送广告。广告效果是广告受众面巨大

34、。电信广告利用移动联通网络运营商群发短信广告。馈赠实物广告可以定制一批短袖广告汗衫，在汗衫上印制海*的促销广告，在海*举办节可以在节日的时候邀请一些表演团体来海广场表演节目，让周边居民免费观赏，并送广告衫。节目以唱歌、舞蹈、滑稽、魔术或者放露天电影等大众喜欢看的为主。商业街内部广告位氛围 商业街本案及内部广告位对于本项目来说是非常重要的一环。 顾客进入我商业街首先会感觉到一种氛围。这种氛围对于消费者第一印象极其重要。就像你进入新天地的感觉就是欧式风格的、安静得、悠闲的气氛。进入南京路就是热闹的、繁华的、喧嚣的大城市气氛。所以营造海*的氛围是首要任务。个人感觉海*体现的氛围是灵动、娴静、休闲、深

35、邃的艺术气息。从海*的三幢深蓝色的波浪形排列的大楼就可以感觉到大海的深邃，全玻璃幕墙让人感觉的是钻石的晶莹和智慧。波浪形的大楼和商业街格局感受到灵动。中央广场的喷水池和海上剧场感觉是休闲恬淡。海上讲堂让人感受到艺术气息。内部广告位原则内部广告设计原则追求的是画面艺术感、移步换景、方便、色彩样式与整体的统一。画面艺术感：就是指广告本身就是一副艺术画。与建筑配合后体现一种画面气质。移步换景：就是客户进入商业街后每移动一定距离或者每转向都能看到广告。方便：客户通过内部广告指示能很容易找到要去消费的商家，一目了然。色彩样式与整体的协调统一：就是广告的材质、大小、色彩、位置必须不破坏整条商业街的气氛，不

36、能感觉突兀或者不协调。内部广告设想：个人感觉目前商业街夜间灯光感觉偏暗，以后大量商户进驻后可以增加灯光的照明加以改善。在海 *正面大连路和飞虹路转弯处，也就是海*标志的背面10米左右设立一个3 面大型立柱式灯箱广告。上面可以设立海*内部餐饮、休闲、 娱乐、 购物等知名品牌店招。色彩灯光鲜艳些。在辽源西路进口两侧设立中型灯箱广告。在商业街内部设立广告的位置以道路拐角和草坪、喷水池边为首选。在灯光比较弱的墙角设立广告灯箱，一可起到照明作用。二可以增加广告气氛。如果可能的话，可以在海*楼顶设立蓝色灯光广告，使方圆一公里范围都可以望见海*的广告牌第 8 章 项目运营服务项目运营服务商业运营的最终目的是

37、双赢。就是让项目中的商户赚钱，商业运营商才能获利。 双方是合作互利的关系。所以在运营中的一切活动都是围绕着让商户怎么样能够获取利润为中心的。包括物业服务，装修管理，广告设置，环卫消防。都是为了让海*能够有一个良好的商业运作环境。商户获取更大利润的时候运营商才有提高租金的可能。运营方式创立海 *项目的口号一个响亮而且精细的广告语是成功的一半，创立海*项目自己的口号，可以采用周边居民区有奖征集或者报刊网络征集的方式确立海*的口号。如： 海 *，海派*街。海 *，东 *的“新天地”等等。有奖征集既取的很好的广告效应，又为海*取得一个很吸引人眼球的口号，朗朗上口，一举两得。项目初期的造势项目中商户大量

38、进驻以后， 初期为了给海*造势，可以连续几个星期天聘请*的一些演出团体或者个人到海*中央广场进行表演，吸引周边的百姓群体免费到场观看，可以用声、光、电的强烈感官广告刺激使大家了解海 *。.用大幅广告标语体现海*的口号。.派发一些有海*标志的小礼品。.和商户协调举行一些销售折扣活动。例如免费品尝，低折扣菜价等。.周边居民区派发小广告。.晚上燃放一些焰火表演等活动。.2.3 定期发放商户意见征询表定期发放商户意见征询表，让商户对运营商和物业公司的服务提出他们的意见。 对于服务中的缺点加以改进，对于有利于商户经营，有利于整个项目的合理化建议予以采纳。促进海*项目的繁荣。.2.4 根据市场及时调整商户

39、业态对于一些长期未能取得很好的商业利益的商户给出优化意见后，如果还是不能取得效果。可以建议商户调整业态，或者调整更合适的商户进驻，以利于整 条商业街的持续优化。第 9 章 商户的挑选及推广模式海 *项目初期规划五大区块：本项目共有39 套商铺、海上剧场、海上讲堂、多功能厅分为特色餐饮区（已有商户为-来之源、 海诗呵尔美容美发、凡灵歌达餐饮、竹源竹餐饮、海上传歌、采轩服饰、伊影美容、唐晋人家、清纯酒吧）、休闲娱乐区、休闲餐饮区、办公培训区、亲子区五大区块。经营中通过定期访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。需要通过致函洽谈、恳

40、谈会等方式。商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的， 水与绿地交融的公共休憩场所。边界效应理论指出：森林， 海滩， 树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。中央广场休息座椅建议安装的透明蓝色玻璃顶棚，方便下雨天客户在海*休憩留恋交谈。以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三

41、大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入, 分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。商家的挑选和促销推广下面分别从五大区块来谈谈商家的挑选和促销推广。A. 特色餐饮区依前面第六章叙述，建议挑选网路热门品牌和经济效益都不错的各色中高档餐饮，实行错位经营，既有小吃简餐，又有中高档帮系餐饮。以满足不同消费人群的各类需求。B.休闲娱乐区目前规划以电影院、卡拉OK 休闲娱乐为主。C. 休闲餐饮区面包甜点：廿一客 、 hoF 、 85 度 C（威海路店） 、 Handyhands 巧手烘焙创意坊、穀屋 、鹿港小镇（港汇店

42、） 、 DIY SWEET 21（ 茂名北路店） 、 Denny House 丝袜奶茶（南京东路店） 、 C by House of Flour（ 北京西路店） 、宜芝多（淮太店） 、Godiva（ 港汇广场店） 、吉米 DIY 烘焙房 、窝夫小子、 Le Marais 、元祖、香特莉快餐店：肯德基、麦当劳、必胜客、咖啡馆：星巴克、真锅D.办公培训区专业日语培训：华浦教育、朝日、山木、樱花国际日语英语培训：英语培训排名一览表1. 新东方新东方也做成人培训的，充电的话可以去的。影响力：成人培训的影响力不如他家应试培训做的那么闻名遐迩，不过品排名特色及优缺点牌效用还是很好特点：老师口才比较好，上课

43、气氛比较好，价钱也还好不足：老生常谈，上课人数比较多.英孚培训方式：面授为主，辅助在线预习等学习影响力： 打入中国的外资英语培训机构，广告投入比较多，知名度比较高。特点：课堂比较漂亮，环境比较好。学习时间自由，要自制力比较好的学员。不足：价格比较贵，要2 万以上；学习主题比较随意，课时数比较少。.韦博培训方式：课堂面授影响力：打入中国的外资英语培训机构，知名度比较高特点：全部学员使用3 阶段学习法，自学可以借鉴这个方法。学习时间自由，要人监督才行不足：课程设置比较制式化，主题比较少，然后也比较贵，2 万以上了. 华尔 街 英 培训方式：课堂面授，辅助在线资料语影响力：中国人创立的全球成人英语培

44、训品牌，知名度不错的特点：级别比较多，时间可以预定，学习时间比较自由不足：贵，2、 3 万以上，课程主题知识化，不好定制。这些也是大机构共同的一些不足吧.昂立英语应试培训做的比较突出。培训种类非常多。多元化的培训培训方式：面授特点：大班授课，人数比较多。培训主题特别具体，短期班级特别多不足：成人培训总是有应试培训的影子，没有成为系列级别和体系6.朗阁英语应试培训，比如雅思，托福比较突出，成人培训做企业培训比较多 培训方式：面授，结合网校 特点：企业培训突出，可以制定课时 不足：级别比较少，课程比较知识化，时间不太自由7.乐宁影响力：广告比较多，知名度比较好 培训方式：面授 特点：大班上课，时间

45、自由，级别比较多 不足：课程主题少，现在主要做少儿英语比较多8. 新 世 界 英语影响力：沪上影响比较好 培训方式：面授 特点：培训类别比较多，包含应试，和其他小语种。比较多元化 不足：成人培训大多仍然是以应试为目的，不过也有短期班的9.乐知英语乐知英语是在调查中发现比较有意思的一家,专门做网上英语培训的，用网络课堂上课，在家通过网络就能和真人外教互动上课。影响力：在网络外语培训这一块，影响力比较大。特点：小班上课，人数比较少。由于网络的优势,师资普遍较好. 课程比较透明,可以通过免费了解真实的授课情况.针对口语、商务提高，分级别，分主修，辅修，每个级别课程数比较多。不足：要求用户家中可以上网

46、,否则没办法上课，由于课时数比较多，课程密集，需要学员保证学习时间E.亲子区亲子区知名品牌类别知名品牌儿童摄影咿呀屋儿童摄影、爵色Baby 、倾城宝贝儿童摄影、西瓜庄园专业数码儿童摄影、爱伦专业儿童摄影、 Love 时尚摄影、魅力宝贝新概念儿童摄影名店、阿拉丁神灯儿童摄影、哈哈影像馆、快乐宝贝儿童摄影 、 泰迪宝孕婴童专业摄影、青苹果娃娃专业儿童摄影、 芝麻开门专业儿童摄影、朝花惜拾时尚概念儿童影像、小鬼当佳时尚儿童摄影连锁 、花儿儿童摄影儿童乐园卡通尼儿童乐园、 爱乐游园地、 、 玩具反斗城、 哆啦 A 梦主题乐园、棒棒糖乐园、元祖启蒙乐园、培正逗点亲子乐园、卡通乐乐园、础优玩具智慧亲子乐园、棒棒糖乐园、乖乖宝亲子乐园、资优乐园儿童早教金宝贝早教中心、馨哈国际早教中心、 、绿光教育（西江湾路分校）、迪斯尼英语、鲱鱼宝宝早教中心、赢在起点早教中心、蒙特梭利早教中心、 韩国想象乐幼儿创意教育、天才宝贝儿童特色零售泰迪之