兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告

1、PAGE PAGE 51目录：1、项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置1.1.2用地规模与地块现状1.2项目主要技术经济指标1.3项目主要财务评价结果指标2、项目开发宏观环境分析2.1贵阳经济发展状况2.2贵阳经济发展趋势分析2.3小河经济发展趋势分析2.4贵阳住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析2.4.2住宅市场需求情况分析2.5贵阳新兴住宅区域的分布分析2.6项目开发宏观环境评价3、贵阳城市总体规划描述3.1贵阳市2010年总体城市规划3.2贵阳城市发展战略目标3.3总体发展战略3.4项目开发规划环境评价4、项目区域环境分析4.1区域定义4.2现状与规划4.3房地产开发供应量5、

2、项目开发条件分析5.1地块概况5.2地块所在区域城市规划5.3交通5.4地块周边环境5.5项目建设大型住宅区的SWOT分析6、项目开发竞争对手分析6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析6.2其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析6.3项目开发竞争对手评价7、市场需求分析7.1基础数据分析7.2数据分析结论8、项目住宅开发市场定价8.1目标客户确定8.2项目概念定位8.3项目产品设计定位8.4项目价格定位9、项目开发投资分析与财务评价9.1项目的总开发成本9.1.1项目的工程进度估算9.1.2项目总投资与成本估算9.1.3项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划9.2项目的财务评价与不确定性分析10、项目风

3、险分析10.1项目政策性风险10.2项目市场风险10.3项目财务风险10.4项目自然风险10.5项目社会风险11、项目特征综述、评估结论与建议一、项目基本情况：（一）项目概况：1、地理位置：珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北面为山麓。 2、用地规模与地块现状：珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一

4、座水库；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。（二）项目主要技术经济指标：1、珠江路A地块用地平衡表：项目用地面积（公顷）百分比（%）居住用地21.1958.5%公建用地3.178.7%道路用地5.4215%公共绿地6.4717.8%总用地36.25100.00%2、珠江路A地块规划

5、经济技术指标：序号项目数量1总建筑面积44.34万2住宅建筑面积41.14万3公建建筑面积3.2万4总居住户数3244户5总居住人数11354人6人口毛密度313人/公顷7人口净密度535人/公顷8容积率1.239绿地率33.5%项目主要财务评价结果指标：现金流量表（单位：万元）12.50%年度销售量合计一二三四五六七八九启动12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%现金流入销售收入9000900090009000900090009000900072000小计09000900090009000900090009000900072000现金流出1、土地费

6、用21532153215321532153215321532153172202、前期费用21221221221221221221221216963、建安费用469246924692469246924692469246924692422285、开发费用77877877877877877877877877870026、开发税金34734734734734734734734727767、不可预见费62.562.562.562.562.562.562.562.5小计78978244824482448244824482448244581770922现金净流量-7897756756756756756756

7、75631831078土地及其它费用按八年计，平均分批付出。二、项目开发宏观环境分析贵阳经济发展状况：2003年贵阳市国民经济保持了持续、快速、健康和协调发展的良好势头，经济运行质量不断提高，结构调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。1、综合：全市经济快速增长。全年实现生产总值280.92亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%，增幅是近年来的最好水平，比全国平均水平高出3.9个百分点，比全省平均水平高出2.9个百分点。人均生产总值达10962元，比上年增长11.8%。三次产业全面发展。第一产业完成增加值28.81亿元，增长6.7%，第二产业完成增加值191.94亿元，增长1

8、4.8%，第三产业完成增加值160.17亿元，增长11.8%；三次产业结构比重由上年的7.9：50.9：41.2调整为7.6：50.4：42.0，三次产业对经济增长的贡献率分别为4.1%、59.3%和36.6%。 非公有经济快速增长。全年非公有制经济实现增加值147.85亿元，按可比价格计算，比上年增长了22.0%，高于全市经济增长9个百分点，占全市生产总值的比重达38.8%，比上年提高了2.6个百分点。价格总体水平有所上扬。全年居民消费价格指数为100.8，比上年上涨0.8%。从居民消费的八大类别看，食品、医疗保健和个人用品、居住、娱乐教育文化用品及服务等四大类价格分别上涨2.4%、7.6%

9、、1.6%、0.9%，烟酒及用品、衣着、交通和通讯、家庭设备用品及维修服务等四大类价格分别下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。劳动就业规模继续扩大。年末全市在岗职工55.45万人，在岗职工年平均工资12182元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长10.0%。全年有1.82万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率3.9%。经济和社会发展中存在的主要问题是：电力供需矛盾仍较突出，企业经济效益有待进一步提高，经济结构不尽合理；部分行业低水平重复建设尚未解决，资源浪费状况仍不同程度存在；农业基础设施仍显薄弱，农民增收渠道不多；城乡居民收入差距继续扩大，就业再就业压力仍然比较大等

10、。2、工业和建筑业：工业生产在结构调整中稳定增长，在国民经济中仍然占据主导地位。全年全部工业增加值完成151.62亿元，比上年增长14.1%。全部工业对经济增长的贡献率达45.3%，拉动经济增长5.9个百分点，成为推动经济全市经济增长的主导力量。规模以上工业企业完成增加值121.21亿元，增长16.1%。其中：重工业完成增加值76.56亿元，轻工业完成增加值44.64亿元，分别比上年增长14.6%和19.6%；国有及国有控股企业完成增加值77.9亿元，增长7.9%；股份制企业完成增加值79亿元，增长18.0%；大中型企业完成增加值78.02亿元，增长9.4%。产品销售率达96.76%。工业经济

11、效益继续提高。全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额11.18亿元，比上年增长1.6倍，其中：市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵后实现利润3238万元。建筑业持续发展。全市建筑业完成增加值40.32亿元，比上年增长17.9%。全年具有资质等级的建筑企业实现利润总额3.89亿元，实现税金总额4.75亿元。全年房屋建筑施工面积1217.8万平方米，比上年增长14.5%，房屋建筑竣工面积368.49万平方米，比上年下降11.2%。3、固定资产投资：固定资产投资快速增长。金阳新区建设取得明显成效，西出口、贵阳大剧院、火车站中心广场环境工程、药业GMP改造、海信工业园彩电生产线、南方汇通微硬盘项目等重点基

12、础设施工程和技改项目顺利推进。全社会固定资产投资完成239.9亿元，比上年增长27.6%。其中：基本建设投资突破百亿元大关，完成104.45亿元，增长33.0%；更新改造投资完成53.45亿元，增长28.0%；房地产开发投资完成60.62亿元，增长21.2%。全社会固定资产投资中，第一产业完成投资2.19亿元，比上年增长67.5%；第二产业完成投资71.34亿元，比上年增长29.5%；第三产业完成投资166.37亿元，比上年增长26.4%。4、国内贸易：消费品市场继续保持增长。全年社会消费品零售总额完成153.67亿元，比上年增长了12.5%。从城乡看，城市消费品零售总额完成140.7亿元，比

13、上年增长了12.6%，占零售总额的91.6%；县及县以下消费品零售总额12.97亿元，比上年增长11.1%，占零售总额的8.4%。从行业看，批发零售贸易业完成零售额118.44亿元，比上年增长12.0%；餐饮业完成零售额30.98亿元，比上年增长16.6%，增幅高于批发零售贸易业4.6个百分点，占全社会消费品零售总额的比重由上年的19.5%上升到20.2%。5、财政和金融：2003贵阳市财政收入稳定增长。全市财政总收入91.6亿元，比上年增长15.7%，其中：地方财政收入完成40.39亿元，增长22.1%；财政支出保持适度增长，支出结构日趋合理，全年财政总支出53.03亿元，增长8.8%。金融

14、存贷款业务量继续增加，中长期贷款增长较快，资金运行趋于活跃。年末全市金融机构各项存款余额893.6亿元，比年初增长22.1%，其中：企业存款余额352.55亿元，增长16.1%；城乡居民储蓄存款余额344.95亿元，增长19.8%。金融机构各项贷款余额763.61亿元，比年初增长28.2%，其中：中长期贷款398.47亿元，增长41.4%；短期贷款267.15亿元，增长1.5%。全市金融机构现金收入1606.06亿元，现金支出1577.59亿元，收支相抵，净回笼现金28.47亿元，比上年多回笼现金0.88亿元。保险、证券业稳步发展。全市保险部门的保费收入10.95亿元，增长11.1%，其中：财

15、产保险费收入3.92亿元，寿险保费收入5.9亿元，分别增长3.7%和12.4%。全年保费陪付金额为2.97亿元，其中：财产险陪付2.05亿元，寿险陪付0.7亿元，分别增长12.0%和4.2%。年末全市共有上市公司8家，股票交易户数为17万户，比上年增长2.0%，全年股票交易额为181.11亿元。 6、城市建设和环境保护城市基础设施建设步伐加快，公用事业综合服务水平不断提高。年末市区道路总长787公里，道路面积624.3万平方米。公交运营车辆1870辆，折合标准运营车辆2238标台，其中：公共汽车1077辆，中巴车793辆。运营线路网长度1298公里，公交客运总量4.49亿人次，城市出租汽车24

16、44辆。全市自来水综合生产能力125.7万立方米/日，供水管道长度1735.48公里。全年供水总量25551万立方米，其中生活用水13687万立方米。自来水普及率达97.1%年末有煤气用户24.78万户，液化气用户19万户。全年煤气供应量10990万立方米，其中家庭用气5737万立方米；液化气供应量气量23517吨。环境保护工作不断加强。建设循环经济型生态城市工作顺利实施，深入开展城市环境综合治理，积极实施清洁能源工程建设，大气环境质量有所改善，全市空气质量污染指数降至65，空气质量好于国家二级标准（优良）的天数达到351天，占全年总天数的96%；市区大气可吸入颗粒物年平均值为0.103毫克/

17、平方米；二氧化硫的年平均值为0.089毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值为6.08。地面水环境质量进一步提高，水质达标率为94.44%，饮用水水源水质达标率100%。城市区域环境噪音和交通干线噪音平均值分别为55.8DB（A）和69 DB（A）。加强对废水、废气、废渣和噪音等污染源的治理，新增工业废水处理能力8980吨/日和工业废气处理能力16. 76万标立方米/时，主要污染物排放量进一步降低，治理污水、生活垃圾、工业固体废物取得明显的成效。年末建成区园林绿地面积4738公顷，建成区绿化覆盖面积4801公顷，公共绿地面积1691公顷。建成区绿地率38.8%，绿化覆盖率39.4%，

18、人均公共绿地面积12.4平方米。7、人口、人民生活和社会保障：年末全市总人口为348.7万人（常住人口），比上年增加2.43万人，增长0.7%，其中城市人口163万人。人口出生率12，人口死亡率5.78，人口自然增长率6.22。城乡居民收入继续增长，生活水平稳步提高。全市城市居民人均可支配收入7985元，比上年增长9.3%，扣除物价因素，实际增长8.4%。农民人均纯收入2510元，比上年增长6.7%，扣除物价因素，实际增长6.4%。居民食品消费支出占消费性支出的比重（恩格而系数）为38.7%。社会保障体系建设继续加强。养老、失业、医疗等保险制度逐步推开， “两个确保”得到进一步的巩固，社会保障

19、水平不断提高。年末全市养老保险参保人数为28.41万人，失业保险参保人数为26.4万人；基本医疗保险参保人数为32.96万人。社会福利事业继续发展。全市城乡各级办社会福利院、敬老院共75个，有床位1582张，年末收养人员1399人；已建立城镇社区服务中心34个，城镇各种社区服务设施1239个；享受最低生活保障的人数达7.16万人，国家抚恤、补助各类优抚对象7265人。全年共发行福利彩票964.7万元；接受社会捐赠现金195.6万元，捐赠物资衣被价值29.1万元。资料来源：贵阳市统计局（二）贵阳经济发展趋势分析：、贵阳经济工作2004年首季开局良好，房地产成为固定资产投资主力军。从4月12日召开

20、的市政府常务会会议上获悉，今年一季度，贵阳市国民经济运行总体保持了持续、快速、协调、健康发展。市委副书记、市长孙国强在会上要求，要确立科学的发展观，突出长短结合、统筹协调等重点，在确保经济正常增速的同时，增强经济长久健康发展的后劲。 全市工业克服煤、电等制约因素，保持快速增长态势，经济效益继续提高。一是大中型企业的增速高于全市水平；二是招商引资项目及技术改造项目投产、达产，拉动工业增长明显。三是高技术产业产销稳步增长，出口交货值大幅上扬。四是非公有制经济工业企业增势强劲。五是运行质量良好，企业利润总额大幅提高。仅12月全市规模以上工业企业累计实现利润总额2.17亿元，增长96.07。加大农业产

21、业结构调整力度，努力开辟农民就业门路，拓宽农民增收渠道，全市农业和农村经济发展开局良好。乡镇企业发展势头良好，各项指标均完成进度目标。 固定资产投资持续增长，预计全市累计完成固定资产投资30亿元，增长30，仍然保持了增长势态，但增幅比去年同期有所回落。由于新开工的房开项目较多，房地产开发投资开局良好，完成11.8亿元，同比增长50，成为全市固定资产投资增长的主要拉动力。 财政收入稳步增长，金融形势平稳。全市地方财政收入完成11.85亿元，为年度预算的26.31%。一市三县一季度完成收入预算进度历史上首次超过全年收入任务的20。金融形势平稳，存款总量稳步上升。2月末全市金融机构存款余额919.0

22、4亿元，比年初增加25.45亿元。一季度，城镇人均可支配收入季节性增长较高，同比增长15。农民人均现金收入预计551元，同比增长5.5。全市居民消费价格总水平比上年同期上涨2.1。 对外贸易发展较好，招商引资成效明显。截至2月，实现进出口总额14107万美元，同比增长30.3，其中：进口增长21.8，出口增长38.6，改变了去年同期出口负增长的局面。一季度预计直接利用外资可达700万美元，同比增长141.7；引进内资实际到位资金将突破20亿元。就业工作稳步推进，社会保障面逐步扩大。全市新增就业岗位7887个，为年度目标的21，实现城乡统筹就业10249人，其中城镇失业人员就业5610人，为年度

23、目标的20，下岗失业人员再就业2451人，为年度目标的14.9,农村富劳动力转移2426人，为年度目标的24.3。城镇登记失业率3.9。“两个确保”做到了100，发放解困资金42701万元。养老保险、失业保险、医疗保险工作正常开展。 、 2004年1季度贵阳市城市居民收入消费同增长今年1季度我市城市居民 ，月均收入867余元消费595余元 。今年1季度，我市城市居民收入消费同步增长：月人均可支配收入为867.58元，同比增长15，扣除物价因素后，实际增长12.6；月人均消费支出为595.37元，同比增长8.7，扣除物价因素后，实际增长6.5。据介绍，可支配收入增长的主要原因是工薪收入比去年同期

24、有了较大增长：1季度月人均工资收入为610.27元，同比增长23.3。除此而外，元旦、春节发放年终奖较上年增长，市机关、事业单位在职工作人员发放公务员移动通讯补贴，国家机关、事业单位两年考核合格晋升一档职务工资等都不同程度地拉动了今年1季度城市居民的可支配收入增长。 在消费八大类中，除了医疗保健和教育文化娱乐服务类消费有所下降外，其余的食品、衣着、家庭设备用品及服务、交通和通讯、居住、杂项商品及服务等六类消费均有不同程度的增长。其中，衣着和杂项商品及服务涨幅最大，同比增长分别为27和27.8。 据调查，一段时间以来，我市粮油价格的上涨引起了其他食品等价格的连锁反应。今年1季度，我市食品类消费同

25、比增长12.1，由于受粮油食品上涨的影响，扣除物价因素后，食品类消费实际仅增长6.4。 （三）小河经济发展趋势分析：根据2000年贵阳市城市总体规划1996-2010，2010年，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。其中，小河片区（含中曹甘荫塘）规划总用地约81.3平方公里。完善基础设施配套建设。工业以机械、电子、航空、新材料为主。片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地

26、和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。金竹发展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。规划城市建设用地约21.2平方公里，规划人口21.7万人。形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。（四）贵阳住宅市场分析：贵阳房地产市场经过10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方

27、向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。据不完全统计，贵阳楼市10万平方米以上的项目已经不下20个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。而且大盘的开发启动主要集中在2004年和2005年。贵阳的大盘竞争时代已经来临！经过多年的开发、培育和发展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中铁五

28、局旗下的铁五建房开、民营的麒龙房开等。更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如官房、振华集团、澳龙房开等。具备较强资金实力和运作能力的公司增多、增强。延续2003年的发展势头，贵阳楼市在步入2004年、2005年，全市的房地产开发量将继续保持强劲的增长态势。预计商品房的施工总量和新开工面积都将会超过2003年。楼市开发区域由过去的三点（云岩、南明、小河）独俏，走向东、南、西、北、中、新全面开花。市场竞争日趋激烈。、各区域商品房供应量分析：小河板块步入2004年，板块整体开发量较前两年下降，但由于兴隆等大盘的支撑，加上近10个中小项目的开发建设，预计全年有约50万平方米的项目开工。 2004

29、年和2005年的市场上，三桥、金阳、乌当将会成为楼市中的新亮点和楼市销售的有力竞争者。三桥随着大贵阳战略的实施、金阳新区的建设、云岩区政府的重点发展，凭着独特的区位和便捷的交通，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与贵阳本土较为成功的开发经验将使这个区域内的项目具备很强的竞争力。金阳新区经过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，以金阳的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境，较低的房价，同样也会成为楼市中的有力竞争者。乌当板块内的

30、地产开发已经由低端市场向中高端市场前进，挟便捷的交通优势、环境优势、配套优势、价格优势，2004年，乌当地产在贵阳楼市中将具备相当的影响力。二手房日趋活跃、梯级消费结构初现，有利促进商品房的品质提高。根据有关资料数据显示，贵阳的GDP增长达到12.9%，三城区的居民人均可支配收入，接近1000美元。这些数据显示在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断的增长，按照国际标准划分，1000美元的收入水平，意味着高消费时代的来临，这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。贵阳市“大贵阳”战略的实施，城市化进程的加快也给贵阳的房地产业发展提供了持续的市场空间。二、在售及即将上市大型

31、房地产项目列表：区域项目名称开发商总开发量（万M2）目前状况备 注小河兴隆城市花园铁五建房开60一期已基本竣工，二期处于前期规划、拆迁中兴隆珠江湾畔56前期规划、拆迁中瑞和家园利尔房开17一期销售态势较好，二期尚未开盘经济实用房绿园50四方河植物园附近，沿未动工经济实用房中兴世家大兴房开11.46除别墅外已基本完工别墅部分将于年底发售中海城市花园白云中海房开11二期部分建筑已封顶二期已于04年9月17日正式发售，05年5月交房南明区山水黔城宏立城房开93一期全部封顶一期交房时间一再推迟，具体时间未定美佳馨苑宏安房开10在售，宏安房开同时开发位于中华北路的“美佳大厦” 云岩区中天花园世纪中天房开

32、110小区普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖别墅区入市时间早、社区成熟、市场知名度较大中天世纪新城世纪中天房开100一期联排别墅、回迁户已基本入住，二期正在建设中 “Townhouse”在市场上知名度较广暂未定名嘉信天和房开50拆迁中地段优越，拆迁量较大，定位高档暂未定名亨特房开30拆迁中地段优越，拆迁量较大，定位高档小石城泰联房开37一期基本竣工，二期在建销售情况不错金狮小区省经济38一期已基本竣工经济实用房三桥枫丹白露天纬房开38会所、一期部分楼栋已动工预计明年春季可上市圣泉流云集成房开48会所已动工周边原居民居住较分散，拆迁难度大贝地卢加诺三力房开22.3地堪已完成据悉，04年10月

33、动工贵龙苑贵龙房开29.51号楼已入住，一期1-8栋将陆续于05年10前竣工前期销售情况较好，目前处于较沉静状态智慧龙城智诚房开55一期基本竣工受拆迁影响较大，修筑处于见缝插针的状况广信四季花园广信房开21一期大部分已竣工、交房该项目从原规划的16万方现已增加到21万方新添寨山水城市公园金泰房开20前期规划中04年春季房交会中项目进行过展示，但目前尚未动工乌当蓝波湾龙润德房开31前期规划中地块生活氛围较浓，拆迁量较大暂未定名上海投资商未定前期规划中 乌当二中周围，属招商引资项目，总投资额达10亿。金阳丽水茗苑永茂房开纯别墅区，一期基本竣工，二期在建据悉，市场反映较好，二期内部认购据贵阳晚报04

34、-09-30第6版报道：金阳两块土地要拍卖据悉从今年10月至明年上半年，金阳新区将陆续挂牌招标拍卖6块土地。其中“十一”之后位于金阳大道与金朱路叉口东南面，市级行政中心北侧，面积约200亩，建筑容积率为2.0，建筑密度30%。另一块土地位于金阳中心商务区内背面，金阳大道与迎宾大道交叉西南侧，总用地面积约130亩（记者：耿敬涛）。、销售价格环境综合因素影响、房价稳中有升。 2003年贵阳全市的房地产销售均价为1991元/平方米，其中住宅预售均价为1730元/平方米。房地产的整体预售价格较去年同期下降2.83%，住宅部分的预售价格同比上涨2.43%，办公用房预售均价达到3157元/平方米，同比上涨

35、10.06%；商业用房预售均价为4570元/平方米，同比下降了10.87%。从数值上看，贵阳的房地产价格下降了，但在仔细分析各区域的销售价格，贵阳的房价不但没有降低，反而在稳步上涨。2003年两城区商品住宅销售均价达2369元/平方米，同比上涨了6%；小河区商品住宅销售均价1561元/平方米，同比上涨8%；其他各区的房价同样在逐年上涨。房价数据上的降低，更多的是反应出2003年贵阳房地产产品的供应结构发生变化，房价相对较低的产品交易量上升所致，降价只是一种表面现象而已。 2004年贵阳的房地产市场竞争进一步增强，楼市面临竞争是否会降价呢？房价将不降反涨。言房价上涨的原因主要是基于几个综合因素影

36、响的判断。步入2004年房地产市场的竞争更加激烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以成本为支撑；从2003年起土地的协议出让时代已经结束，在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地成本势必增加；金融政策的调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金成本、财务成本必定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、建筑原材料上涨等因素，2004年房地产的成本必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太可能的，只是涨多少

37、罢了。、住宅市场需求情况分析：改善居住条件，多次置业成为房地产消费主流；60-80平米的精巧二房和91-100平米的舒适二房，90-100平米的小三房和111-130平米的舒适三房是最受到消费者喜爱的户型和面积。4房为希望购买大面积单位，160平米是复式单位的一个主要指标。多层住宅类型和错层结构单位获得市场持续认可，小高层认同度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大的影响力。入户花园和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应避免异型空间的出现。消费者对小区交通和停车要求较高，项目设计需要考虑适度超前，但市场有挖掘成

38、本机会。明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎，毛坯房仍然是消费者乐于接受的主要交付标准，厨卫初装修和装修套餐有一定的市场机会。消费者对小区及周边配套需求完善实用，配套设置应该与项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最注重的3个因素，消费者对物业管理要求呈上升局面。市场7成客户接受1500-2500元/平方米单价，消费者对15-30万一套的住宅有较强的购买能力，20万和30万是购房者的两个心理关口，住房消费对房地产金融的依赖性强。消费者对金阳评价好坏各半，市场对云岩、南明喜爱高温不降，小河居家备选地位稳定确立，乌当形势不明，白云、三桥受

39、到冷遇。市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司；楼盘宣传推广、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。（五）贵阳新兴住宅区域的分布分析：近一二年，城市中心区将保持约100万平方米相对平稳的开发量。另外，三桥、乌当、金阳几个区域将集中较大的开发量，这三个区域将陆续推出的总量预计达到550万平方米，其中三桥区域定点项目约20个，年内陆续推出的开发量将达250万平方米。乌当根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约80平方米的项目开工上市。金阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在今年新鲜推出,如果进展顺利全年预计有近220万平方米项目开发。小河板块由于兴隆

40、等大盘的支撑，加上近10个中小项目的开发建设，预计全年有约50万平方米的项目开工。即使不包括白云和花溪两个板块，结合各个项目的开发周期和每年新增加的新项目，初步估计贵阳房地产市场在未来三年内的商品房新开工量将达到1000万平方米以上，超过原来几年的的开工记录，成就又一历史新高。在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的方向，向进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路的方面发展。产品创新成为很多公司的选择。（六）项目开发宏观环境评价：2003年国家相关部门先后下发了：（）关于进一步加强房地产信贷业务管理通知121文件；（）关于促进房地产市场持续健

41、康发展的通知18号文件；（）建设部颁布的物业管理条例；（）国土资源部下发的关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知；（）建设部修订的商品房预售管理办法；等以上政策，地方房地产销售预售资金的监管帐户的设立。在房地产行业，国家及相关部门在土地出让、金融政策、开发后服务的各个方面为房地产业定下了行业发展的宏观方向。2004年相继传出或报道的中国房地产拟在适当时机开征物业税、商品房的保修责任明确有房开商负责、包括贵阳在内的26个城市暂停审批建设用地等消息，无不反应出中国的房地产行业正在向规范、成熟的方向发展。房地产的行业门槛在提高，诚实守信、用心经营、实力发展、专业开发成为房地产企业的基本

42、方向。同时随着法律法规的完善，在销售中保护企业的合理利益，避免纠纷，为品品牌建设服务，是一个需要高度重视的问题。三、贵阳城市总体规划描述：（一）贵阳市2010年总体城市规划：贵阳市城市总体规划是贵阳市政府于2000年在1986年国务院批准贵阳市城市总体规划的基础上调整、修订的，规划确定了1996-2010年间贵阳15年的中长期规划方案，从社会、城市发展的各个方面明确了贵阳未来发展的指导性方向。其中各城区的规划布局编制如下：城区由中心区、小河(含中曹、甘荫塘)、白云、金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨九个片区组成，规划城区总用地495平方公里，其中，城市市建设用地约157平方公里，规划

43、人口174万人。城区是省、市党政机关所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化艺术、科技、商贸和旅游服务中心的功能，优化城市用地结构，调整城市发展方向和规模，加强新区开发和旧城改造，开拓城市发展空间；严格控制中心区人口规模，提高城市基础设施水平，改善城市环境质量。（二）贵阳城市发展战略目标：到2010年，把贵阳市建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城镇布局合理、环境与生态良好、产通便捷的现代化城市，力争2010年城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。（三）总体发展战略：经济发展目标：实施开发带动、科技兴市和可持续发展三大战略，建立和完善社会主义市场

44、经济体制，优化产业结构，培植支柱产业，发展特色经济，形成以高新技术为先导，第三产业发达，优势产业突出，农业产业化程度较高的现代经济结构。保持经济持续、健康、稳定发展，到2010年，国内生产总值比1996年翻2.2翻。高起点快速发展金融、保险、通信、商贸、旅游、房地产、信息咨询、文化、教育、科技事业，建立功通齐全、行业配套、结构布局合理，高度产业化、社会化的第三产业体系。第二产业要立足现有基础和优势。发展壮大以优质铝为代理的冶金工业；以橡胶、磷化工、媒化工为代表的化学工业；以汽车配件和磨具磨料为代表的机械工业；以卷烟为代表的食品工业等支柱产业。着力培育生物制药、电子信息产品制造、新型材料等新技术

45、产业和建材、建筑、旅游等新的支柱产业，使贵阳成为在西南和华南部分省区经济协作区内产业特色突出的重要工业基地。第一产业要坚持城郊型、外向型、现代化的方向，全力发展蔬菜、粮食、优质烤烟、干鲜果、奶牛、禽蛋、猪牛羊、花卉、水产养殖、观光农业，形成生产基地，划定基本农田保护区。加速农业产业化和优质农产品生产基地建设。社会发展目标：严格控制人口增长，人口增长率控制在10%以下，提高全市人民的科学文化素质，普及九年制义务教育，大力发展职业教育和成人教育，加强贵阳作为全省高等教育基地的建设；加大科技成果的开发与推广力度，提高国民生产总值增长中的科技贡献率，进一步繁荣和发展文化、体育、卫生、广播电视、新闻出版

46、事业，逐步建立和形成设施齐全、配套完善的社会服务体系，提高精神文明建设水平，满足全市人民不断增长的精神文化生活需要。城市建设目标：加快城市建设现代化进程，优化城市用地结构，合理进行城市功能布局，为各项事业发展提供良好的物质空间；建立多层次布局均衡的商业、文化、医疗、游憩、娱乐设施体系；建设安全高效便捷的城市交通体系；加快市政基础设施建设，完善城市综合防灾体系；提高居住水平和居住环境质量，加强环境保护，改善城市生态，把贵阳市建设成文明、繁荣、优美、具有高原特色的现代化城市。项目开发规划环境评价：四、项目区域环境分析：区域定义：根据2000年贵阳市城市总体规划1996-2010，2010年，形成以

47、中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。其中，小河片区（含中曹甘荫塘）规划总用地约81.3平方公里。完善基础设施配套建设。工业以机械、电子、航空、新材料为主。片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。金竹发展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。规

48、划城市建设用地约21.2平方公里，规划人口21.7万人。形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。现状与规划：小河作为贵阳的经济技术开发区，第三个中心城区，经过近几年的开发建设，逐步奠定了贵阳次中心区和贵阳市居住生活区域的地位。纵使除开南明、云岩区的贵阳其他区域的房地产开发也取得了长足的发展，但无论从楼盘质素、社区氛围、居住环境、人文环境、楼盘定位、价格水平等各方面的指标来看，都无法与小河的发展水平相比，小河区的开发环境仍占有举足轻重的地位，仍然是市民购房的主要选择区域。

49、但我们不能忽视的是随着经过几年的开发建设，小河区的可开发用地日益减少，开发项目日益萎缩，市场热度、区域版块声势在削弱，不利于版块的追捧效应。未来区域内面临主要由本公司两个项目同时放量供应的局面，在宣传造势、产品差异化、客户分流等等环节上的压力。珠江路A地块周边的楼市一直以来就是小河区的一个大板块，在小河区楼市中占有很大的比重。目前只有乐街小区经过多年的开发已形成一个成熟的小区，但现在又有了瑞和家园、华榕商厦、中兴世家等楼盘正在开发。加上黄河路以西开发用地越来越少，珠江路区域的规划已成为未来小河区开发的重心。A、B、C地块面积相对比较大，将会成为小河区房地产市场的一个新热点。（三）房地产开发供应

50、量：小河区人民政府2004年的发展重点将放在工业园的建设和珠江路、黔江路的改建工程。根据规划，以黄河路为界，小河以南的部分过漓江花园就是工业区，以工业发展为主。也就是说，小河的房地产开发将不再向南部移动。黄河路以西，沿南明河一带，具有一定代表性的还是“兴隆城市花园”和“山水黔城”两个主要项目。黄河路以东，热销项目数量较2003年略有下降，目前较有规模、环境且销售情况较好的项目以“中兴世家”为首。小河东北方向，珠江路的改造将为“瑞和家园”的二期和“珠江湾畔”的启动锦上添花。黄河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花园”二、三期的启动以及“云凯颐园”等项目也将使此地成为小河区近年的热点，同时，沙冲

51、路的改建也将带动这一地段的商业氛围。预计全年有约50万平方米的项目开工。五、项目开发条件分析：地块概况：1、项目规模：项目占地面积631亩，总规划面积56万平方米，具备大盘开发的条件，因规模效应带来的成本控制，配套相对完善，塑造项目形象，产品供应链的可调节性等。但目前市场上的大盘为数不少，此种优势已经并非一家独有，且大盘长周期开发带来市场不可预测风险。2、地理位置：贵阳市区南部，小河城区的东北端边缘地带，因地块属于小河、南明两城区间的飞地，过去少有人烟，目前显得较为偏僻。从发展趋势看，随着城市区域的不断发展，该地段将会成为城市中心南区的组成部分，有发展潜力。较其他区域的主要竞争项目而言，目前该

52、地段缺乏优势可言。3、人文条件：该项目用地原主要为农民聚居地、农业耕地、水池、鱼塘、坟地等，缺乏人文积淀，而周遍多为三线建设时搬迁的厂矿区，没有可以挖掘的人文资源。开发后，因区域内没有其他的项目，也不能很好的在后期形成某种人文现象，总体看该项资源不足。从市场上看，目前竞争项目已经开始着手项目的文化建设，但多数情况与项目类似，文化资源需要在开发中通过人为塑造、宣传，形成自己的一方人文高地。4、建筑形态：规划以多层统领下的低层、别墅物业和高层（小高层）高档住宅区，简约的现代风格，个性鲜明的外墙立面，错落有致的山地建筑风格，以创新的（就贵阳市场现状）户型设计和亲地的建筑形态将对贵阳的住宅建设和住宅消

53、费产生影响。创新的建筑形态也是项目的优势资源之一。5、产品设计：项目的前期定位已经确定为高档社区，是兴隆城市花园的全面升级版，除领先的建筑形态外，合理、舒适的功能性，环保美观、品质的的细部用材，使用环节的人性设计，为产品创新和技术营销提供了资源，也是差异化的资源。6、环境规划：借助项目用地周边自然植被，通过项目内的大景观长轴线，以水景为展示形象的亲水、亲地型的环境规划，从目前的规划思路，项目可以创造出贵阳少有的大型亲水住宅，对住宅市场的景观建设带来新意，形成较大的市场冲击力。7、配套设施：项目周边的生活、教育、医疗、娱乐等配套资源十分缺乏，现有资源数量和质量均与项目的定位不符，项目内部配套建设

54、需要长期建设才能实施，在项目前期将面临配套缺乏的现状。科学的实施和安排与项目进程、形象相符的配套需要重点研究。目前竞争项目在该项资源的情况大体相同。8、品牌资源：借助于贵阳房地产企业名企和中国明盘兴隆城市花园的品牌知名度和一定的市场美誉度，珠江湾畔项目得已站在一个较高的起点和有利的市场形势。同时过去开发为项目的潜在消费人群积累相当的数量，为人际营销创造了一定的条件。地块所在区域城市规划：（三）交通：目前项目没有与外相连的城市道路，而规划中的珠江路开通时间很难确定，如果安计划开通C标段，也只能连通小河区内的长江路或建设中的黔江路，进入项目的道路形象不佳是一个很难改变的现实，短期内公共交通资源不足

55、，交通资源不足。（四）地块周边环境：项目东部紧邻贵阳环城林带、北部为山骊，自然条件一般，西部是未来的农民拆迁还房区，南部是一生产轻工产品的国有工厂，地块内地貌呈丘陵状，中部是一谷地状的湿地和水体，东北端有一小型水库，有水鸟栖息。从总体地貌看，地貌呈方块状，而非贵阳多有的条状谷地，且有一定的水体资源，有利于展示项目形象和总体规划，而适度的坡地为山地建筑的建造创造了条件，是项目的优势之一。1000亩药用植物园近在咫尺。市政配套项目序号项目基本情况位置备注1二十五中完中，有学生700人左右，主要面向小河区招生。距项目1500米左右2一中分校有学生300多人，但不面对小河区招生，是一中寄宿制中学。珠江

56、路高强度螺栓厂对面3黔江子校距珠江路A地块800米左右，可对外招生。黔江路需绕道长江路才可与项目连接4三十四中位于乐街小区西面5洛解小学人数360左右地块红线范围内已改扩建投入使用6幼儿园日托380元/人，全托600元/人，生源较少，多以厂子弟为主。乐街小区幼儿园长江路华烽厂办、柴油机厂办、乐街小区社区幼儿园7菜市场2-3个，规模不大，零星分布华烽厂和高强度螺栓厂之间、长江路转盘附近8银行2个位于长江路， 距项目较远，大概2公里左右9公交车13、11、42走长江路到瑞和家园、中兴世家终点站在华烽厂和高强度螺栓厂之间，距地块附近较远10便利店沿长江路有红玉超市、红华超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星

57、分布项目建设大型住宅区的SWOT分析：1、优势：（1）未来区位优势明显： 珠江路A地块位于正在规划中的珠江路一侧，是贵阳经济技术开发区未来规划开发的重点之一，它可通过珠江路连接南明区，如果珠江路能在规划时间内开通，则它离贵阳市两城区比小河区的任何一块区域都近，是未来连接南明区的交通要道。在地理位置上占有后天的优势。（2）自然环境较好：该地块周边自然生态所受到的破坏程度较小，东面植被较好，北面稍差，但四周山体上均有绿色覆盖，且以较为密集的松林为多。地块四周山势稍有起伏，对于依山就势，造就园林景观而言，是有其独到之处的。就水体而言，地块上方有一处小型水库，中间有一处积水池塘，在景观造型和绿化取水上

58、也较为方便。地块内靠近水库一侧还有天然泉眼，水质优良。（3）具有整体优势，易于规划：珠江路A地块一个相对独立的大型区域地块，在规划整体性上易于统一。整个项目用地47公顷，地块高差不大，连接成块，可对用地进行整体性规划和开发建设，规模大，便可做大文章，对于营造一个规模大盘具有完备的地理条件；也极有利于配套建设方面的规划和减免与争取配套相关的费用。在商业上，规模大盘更有创造商机的空间，对于做大做好社区商业配套有一定的作用。同时还可创建和延续兴隆品牌。 HYPERLINK 中国最大的资料库下载（4）社区配套日趋成熟： 虽然珠江路A地块的区域位置相对独立，但其社区配套相对成熟。与其相邻的乐街小区已发展

59、成为具有相对规模的居住型社区，与瑞和花园、黔江社区等居住聚中地可以形成一个较为大型的居住社区。在教育上，该地块距二十五中，黔江子校都比较近，大可解决社区开发后业主子女入学就读的问题。在医疗上，该地块与小河四十四医院的直线距离也比较近。综合而言，珠江路A地块的社区配套相对较为成熟，对于今后的社区配套困难有一定的缓解作用。（5）周边项目开发相对成熟： 除乐街小区外，在项目周边还有瑞和家园等一些开发相对成熟的楼盘，这对该片区的适宜居住的形象会有很大的提升。2、劣势：（1）区域规划目标实现较难： 因为该地块的区域属于小河区现中心地带外围，其开发前提是规划中的珠江路早日实现开工与开通，特别是实现与南明区

60、的连接，将会成为项目开发成功的关键问题。如此大型规划不能实现，则其区域价值无法实现。在目前的情况下，连接该片区与周边的公交车较少。（2）长江路无入口：珠江路A地块南面与华烽厂、长江路连接的地段是洛解村居住地段，该村只有一条巷道与长江路相连，只有利用珠江路解决小区出入口的问题。（3）拆迁量较大： 如按小河区政府新的规划想法，要把A地块与华烽厂中间的民居纳入进来的话，洛解村共计约四万二千多方的拆迁房需进行拆迁安置，如此一来，该开发项目的拆迁量和拆迁费用便会大幅上升。（4）人文环境及形象较差：珠江路A地块因有洛解村处于其边缘，没有整体规划，加之其位于小河区的郊区地带，在市民心中一直属于偏、乱、差的这