万国商城商业项目商业开发案

1、.：.；万国商城商业工程商业开发案顾问效力工程组合及阐明一、组合表二、作业流程图第一阶段：万国商城商业工程的总体商业开发战略规划1.万国商总体商业谋划的范围包括：1.1.万国商工程2期已规划之沿路底商、万国商已规划之公建轴、3-5等待规划之商业物业的总体谋划；1.2.一期售楼处，公园、学校、道路等相关配套物业及规划整合的建议；2.总体战略规划的根本原那么2.1.万国商总体商业规划首先需求配合及推进万国商整体造镇的行销，经过塑造新市镇性格、空间意象及生活想象空间为新市镇行销提供区域级卖点与独立笼统，从而突破现有住宅购买群体的地域抗性心思、扩展未来销售商圈，从而带动整个造镇工程的晋级与销售放量；2

2、.2.在工程分解开发的同时，需求部分商店预先营业，构成一个相对独立的商业部分，营造一个生活样板环境，而且在整个造镇推案周期内3-5年，前期软开业营业部分需求控制业态及维持一个良好的整体商业笼统，不但满足陆续入住业主的生活需求，更需求为整体工程行销提供一个生活样板的销售道具，去化生活抗性要素，强化生活笼统。2.3.配合万国商整体行销谋划，继续渐进的制造行销热点与商铺热销热租气氛，带动案场人潮；2.4.创新社区商业概念与意象，开展出一整套适宜社区型商业消费需求特点与北京商业市场根底的包括商圈定位、业种配置、业态架构、招商组合及开发行销步骤的住区型商业操作方式/；2.5.区别于商业运营主导的开发方式

3、，根据房地产主导开发的短线特性，在维持笼统营造商业气氛及控制业态坚持长期收益的前提下，特别需求规划适当比例的销售商铺部分用于回收工程投资与产生短线利润，减少开展商的财务风险与提高关联开发收益；2.6.根据工程的实践条件与市场时机，推进构成住宅、商业及其他衍生物业的互动整合的复合开发。3.商圈条件的分析在市场及区域调查的根底上，分析不同区位概念与时间概念下万国商对应的商圈格局、商圈特性及未来走向，根据整个商圈体系的竞合生态关系、配合万国商工程的城市定位界定万国商商业开发的目的商圈与商圈战略4.目的商圈的消费型态分析与消费额估计、竞争战略、商圈管理战略消费形状分析消费定位与业态竞争战略；消费额估计

4、；5.市场需求分析与客户定位商户入驻志愿与投资志愿根据目的区域内部消费群体的不同消费形状、锁定特定的消费形状；相应特定消费的消费配比。设店要求：商圈容量坪效目的；等等；租金要求；运营选址配置要求；社区设店志愿与目的商家选择；6.不同商业开发方式的比较与建议7.万国商工程的swot分析及战略规划经过对万国商开发特性、商圈条件及环境的SWOT分析，构成对万国商商业开发产业链各环节尤其是优优势的明晰认识与相应去化战略规划7.1.后勤平台、招商；8.目的商圈的通路规划及商业面积配置利于招商的部分，利于销售、互动整合；商业方式；坪效定位；配坪战略：商业业态构成聚合力太少那么业态完好性不够；保管一定的竞争

5、性；未来扩展分期开发街区商业有一定弹性；租金与面积的配比关系；产出规划；业态概念低租金类型商店商业活性化战略；领跑消费潮流的新新业态提案才干；业种业态配比；经常购买商品或效力；集客规划常客规划坪效估计不同类型商家的设店志愿商圈容量；租金程度；外部后勤平台物流、人力、通勤租金战略开发战略定位与卡位战略、竞争战略；业态组合9.商业定位中心商业定位竞争时机大卖场：吸引交通人口、家庭生活购物、关联消费；社区中心商圈；后局面积较大的店1、改动规划；2、业态组合设计；10.社区商圈通路的开发战略、形状与空间规划社区商圈营造：主力店架构、宅配效力、休闲育乐事业、家庭外代商业、便利事业效力为主、生活商品；小商

6、圈，假设有一个大卖场，其实连便利店也无法生存；街区商业营业空间的塑造；育乐会所型邻居商业外设生活大卖场的竞合战略；效力导向或定位；特殊商品定位/特殊消费定位；公共政策的利用；住关联事业、商品定位脱破高质量小流量商品：业态的设置：流量足以保证坪效却无法满足大卖场的流量要求专门店，跳出日常消费类商品；质量排斥街区概念低投资、销售box罐式：集合商店式商场购物中心客、货单价范围；购买频率；商品范围；街区运营空间的预留社区商业格局/运营条件假设卫星城的商圈条件足以包容一个集合日常生活需求的大卖场，假设这家店由开展商主导，那么还存在一定运营空间配合规划宅配创意；公建轴商店的汰换或业态调整；便利店、书店、

7、花店，有一定的人流量，可安排随机消费业态人流的稳定性：人流不稳定；适于商品变化快的店不适于品牌店；专门店；随机消费；习惯消费；目的消费；大卖场目的消费集客带动关联消费；10.1.与整体推案的配合；笼统商业；10.2.不同商业部分的开发与收益方式；10.3.商业/事业投入与开发腹地；10.4.商铺笼统的控制战略与笼统商铺的控制比例；10.5.各部分商铺租售比例/不同回收方式：最正确租售组合；10.6.各部分商铺的最正确销售时机选择；11.商业概念创意12.商圈通路的推案分期战略13.商圈通路的业态控制战略在整个业态控制、管理深度与外观笼统控制、业态控制、内观笼统控制，有整体笼统而又充溢活力的商圈

8、感受；主题商圈：改动原有社区商圈的以根本需求为主或过度文娱的业态容颜；社区商业的研讨：正反案例构成一个以社区个性为主题的商圈；主题层次主力层次延伸层次；包装层次；14.商圈通路的招商战略15.商圈通路的销售战略16.商圈通路与整体造镇推案的配合战略第二阶段：2期底商及公建轴规划方案1.商场规划方案/商场空间调整方案商业街区根据不同部分、不同阶段的通路规划，不同的行销方式：不同的规模区间/商场单元；划分商场空间及商场规划规划的组合方式层次商品组合方式/消费业态组合方式并进一步确定相应的空间规划规划；独立出消费数量较大的商品；2期底商先行调整空间，而后配置业种业态；2.各分区商业主题的建立与业种业

9、态组合方案3.消费者与效力动线规划动线特性、空间配置、商品配置；磁力点的配置4.整体空间配置建议5.卖场效力辅助设备/后场规划6.平安效力监管系统7.街具设备建议8.运营方式主力店与集合店划分9.内部管理方式10.营运定位与方案自营与招商11.租赁条件租金、扣率、租约长度、免租期12.商场包装方案通路店面笼统主题、建筑外观建议、CIS原那么、公共识别、店招标识等13.投资方案14.铺位销售划分方案15.销控划分方案16.销售组价方案17.行销企划方案总体精神文宣战略媒体规划第三阶段：2期底商及公建轴执行业务18.运营管理合约设计商场运营公约、公共事务管理公约、组织章程制定19.主力商店、样板商

10、店预招20.招商名册建立21.招商方案书制造22.招商条件建立23.招商会场筹设24.招商人员组训25.业主运营意向调查及联络协调26.运营厂商及产品数据搜集27.商场月刊资料寄送28.开店运营咨询顾问29.商家会组织筹设30.商家会会议召开31.案场规划32.销控气氛33.销售制度设计34.销讲编制35.人员专训36.现场专案37.自营店前期运营顾问；第一阶段：万国商城商业工程的总体商业开发战略规划17.万国商总体商业谋划的范围包括：17.1.万国商工程2期已规划之沿路底商、万国商已规划之公建轴、3-5等待规划之商业物业的总体谋划；17.2.一期售楼处，公园、学校、道路等相关配套物业及规划整

11、合的建议；18.总体战略规划的根本原那么18.1.万国商总体商业规划首先需求配合及推进万国商整体造镇的行销，经过塑造新市镇性格、空间意象及生活想象空间为新市镇行销提供区域级卖点与独立笼统，从而突破现有住宅购买群体的地域抗性心思、扩展未来销售商圈，从而带动整个造镇工程的晋级与销售放量；18.2.在工程分解开发的同时，需求部分商店预先营业，构成一个相对独立的商业部分，营造一个生活样板环境，而且在整个造镇推案周期内3-5年，前期软开业营业部分需求控制业态及维持一个良好的整体商业笼统，不但满足陆续入住业主的生活需求，更需求为整体工程行销提供一个生活样板的销售道具，去化生活抗性要素，强化生活笼统。18.

12、3.配合万国商整体行销谋划，继续渐进的制造行销热点与商铺热销热租气氛，带动案场人潮；18.4.创新社区商业概念与意象，开展出一整套适宜社区型商业消费需求特点与北京商业市场根底的包括商圈定位、业种配置、业态架构、招商组合及开发行销步骤的住区型商业操作方式；18.5.区别于商业运营主导的开发方式，根据房地产主导开发的短线特性，在维持笼统营造商业气氛及控制业态坚持长期收益的前提下，特别需求规划适当比例的销售商铺部分用于回收工程投资与产生短线利润，减少开展商的财务风险与提高关联开发收益；18.6.根据工程的实践条件与市场时机，推进构成住宅、商业及其他衍生物业的互动整合的复合开发。19.目的：经过与开展

13、商工程部门、设计规划部门及市场部门组成谋划团队，为开展商20.商圈条件的分析与商圈取向在市场及区域调查的根底上，分析不同区位概念与时间概念下万国商对应的商圈格局、商圈容量及竞争优劣，配合万国商工程所属区域的城市定位，拟定翠城商业开发的商圈取向战略。20.1.立地条件分析20.2.消费潜力分析20.3.外部竞争条件分析20.4.主次商圈的取向21.目的商圈的消费型态分析与消费吸收值估计在对商圈不同消费形状的分析与商圈内部竞合生态关系模拟的根底上，界定相应的消费形状区间作为商业开发的主力消费客层，并估计相应消费规模与消费配比范围。21.1.消费形状分析21.2.内部竞争条件分析21.3.消费区间定

14、位与业态竞争战略；21.4.消费额估计；22.市场需求分析与客户定位经过调查与分析目的市场各类型商家的设店动向，分析各类商家对开放商圈与封锁商圈的不同设店志愿、设店要求及业态产品，拟定未来招商的潜在商家组合范围；同样经过比较各类投资者对开放商圈及封锁商圈不同的投资需求拟定未来销售的潜在承购者组合范围。22.1.开放商圈与封锁商圈的优劣比较22.2.开放商圈与封锁商圈的竞合情势现状、志愿、前景比较与潜力预测类似参考目的22.3.潜在商家与业态战略建议22.4.刺激需求的战略；22.5.潜在承购者与投资战略建议23.不同商业开发方式的比较与建议以房地产主导与商业运营主导两种代表性开发方式在开发战略

15、、收益特性、管理方式与相应商业形状方面的比较，建议本工程商业开发方式的选择23.1.两种开发方式的比较23.2.不同情形下两种开发方式的方式结合23.3.万国商工程开发方式的建议24.万国商工程的swot分析及战略规划经过对万国商开发特性、商圈条件及市场环境的SWOT总结性分析，构成对万国商商业开发产业链各环节尤其是中心环节的明晰认识与系列战略规划，掌控万国商的商圈开发枢纽及改善整体营商环境。24.1.swot总结24.2.商业开发中心价值取向24.3.营商限制瓶颈及去化战略25.商圈通路的规划及商业面积配置在上述分析及取向战略的根底上，提出本工程适宜之假设干通路类别，并运用相应的集客、活化等

16、战略建立通路主题以展开相关的商业开发及一系列营业规模、面积配置与业态深度的后继战略。25.1.通路划分与定位战略25.2.通路聚客战略规划25.3.商业/消费活性化战略；25.4.商业规划主题定位与关联配置25.5.营业额区间估计25.6.商业面积配置战略与开发规模建议25.7.业态业种组合建议26.商圈通路的开发战略、形状与空间规划26.1.商业通路的开发方式与战略步骤26.2.运营形状的规划与业态概念建议26.3.商业空间规划与规划概念建议26.4.租售选择26.5.战略客户协作建议26.6.租金构造规划26.7.主要开发收益估计27.与整体推案的配合建议:经过笼统商圈、前期管理等主要方面

17、辅助及推进整体造镇行销的要求。27.1.笼统商圈营造战略27.2.商铺笼统的控制战略与笼统商铺的比例控制；27.3.前期管理战略建议27.4.配合整体造镇行销的建议28.商圈通路的业态控制战略配合不同商业部分管理需求与重点，经过权益控制、运营控制、管理控制及行销控制等方面拟定相应的管理深度，引导整个商圈构成一个保证规划意图实现及长期利益保证的业态环境，为下一步房地产商业品牌化行销建立样板。28.1.业态控制需求分析28.2.整体商圈营造与宣导28.3.商铺权益控制战略28.4.商圈运营中心控制战略28.5.商业管理方式选择28.6.业主公关与鼓励政策28.7.招商挑选28.8.销售制度设计28

18、.9.商铺设计管理29.商圈通路的招商战略29.1.业态产品定位与组合配比29.2.承租客户定位29.3.招商利基与抗性分析29.4.行销概念规划29.5.租金方式与促进战略29.6.招商步骤与招商时机的选择30.商圈通路的销售战略30.1.投资产品定位30.2.承购目的定位30.3.投资利基与抗性分析30.4.行销概念规划30.5.各部分商铺的最正确销售时机选择；第二部分：万国商2期底商及公建轴商品规划及行销方案目的：l确立整体定位、运营主题、一致CI设计，以获得目的承租户入场认同及承购户承购自信心l针对营业空间与非营业空间之设备、动线规划作建议，提供建筑、景观、装饰设计师设计施工参考。31.商业规划方案31.1.原有规划方案调整建议31.2.商场分区规划31.3.各分区商业主题的建立与面积配置31.4.出入口配置方案31.5.空间格局与商业功能区域配置31.6.客流动线规划31.7.业种业态规划方案31.8.消费动线规划31.9.营业单元划分31.10.商场内外包装主题3