物业管理企业发展的必由之路

1、.：.；物业管理企业开展的必由之路前言物业管理在我国虽然只需20年的历史，却得到了很大的开展，许多物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运转机制、先进的管理理念和管理方法以及严厉的质量规范和有效的质量保证体系，而且构成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的可以相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐渐出台和落实，社会及业主对物一管理的逐渐认识和住房消费认识的逐渐构成，在一些城市和地域初步构成了竞争有序的物业管理市场。这些充分阐明了物业管理在我国曾经获得了长足进展。然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与效力，而对运营的问题涉及较少。这一景象的产生既有社会、业主、开展商的要素，也有

2、物业管理企业本身的认识和战略上的偏向。诚然，管理和效力是物业管理企业的本业和对社会提供的根本产品，也是物业管理公司存在的市场根底。但提供优质的管理和效力应是物业管理企业运营和竞争的一种手段。作为企业，运营应是其根本的行为，只需依法进展运营，并获取合法的利润才干从根本上处理物业管理企业的生存和开展问题。到达社会效益、环境效益与经济效益并重，良性开展的目的。物业管理企业忽视运营，会呵斥企业赢利才干的低下，企业自有资金的缺乏又构成物业管理企业的扩展规模，继续稳定开展的瓶劲，并反过来影响效力质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高程度人才的介入，从而限制整个行业的开展。将物业管理行业与房地产业以及同属效

3、力业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产情势的开展，运营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速开展，运营将是一条必由之路。一、物业管理企业运营的市场根底和需求物业管理企业要获得好的运营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只需瞄准市场需求，准确把握时机，才干获得胜利。就目前来讲，物业管理企业运营的市场根底和需求主要有以下几个方面：1、房地产市场的开展和变化房地产市场的开展和变化给物业管理的运营提供了宽广的市场根底，详细表如今：1租赁市场的昌盛给物业管理企业提供了进展房屋租赁中介效力的市场。

4、由于空置房的添加，房地产商需求将部分物业出租以获取报答，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主-出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力很大。2顺应性作为房地产开发的根本要素，要求房地产顺应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入运用时不能完全顺应市场，需求对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进展改动。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改动的方式以顺应市场的变化，这些都需求在房地产建成后进展调整。而物业管理公司可以详细组织实施这一任务，假设操

5、做得当，会给开展商、业主和物业管理公司带来丰厚的报答，这点在诸如工业物业改为商业物业，住宅用途改为办公用途时尤为显著。3物业管理的谋划，已成为房地产营销谋划的一个重要组成部分。经过设计适宜房屋档次和规模，与房屋的目的客户的消费才干、生活水准和生活习惯相顺应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化气氛之中，对房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发扬本身优势，参与房地产营销谋划，是大有可为的。4房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的运营提供了大量的时机。2、居民需求的变化1随着人

6、们收入的增长，二、三次置业的人数不断添加，人们不再满足于终身只买一次房，购买住房的目的也不仅限于处理居所问题。这种情况下人们更将住房当做财富来对待，就更加关怀房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面更加突出了物业管理的重要性，另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价钱、信息等方面的需求。2随着人们生活程度的提高，需求多层次的效力，对特约效力的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿效力提供了宽广的市场。近年来除了传统的家政、社区效力得到进一步的开展外，像会所运营管理、智能化信息效力等新兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。3、物业管理及相关产业的开展1物业管理开展的趋势之一就是专

7、业化分工越来越细，物业管理公司为了降低本钱，提高效率和竞争力，将一些专业任务对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和改换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处置、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据本身的管理专长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业如酒店业、零售业及餐饮业等的相关业务或工程，这也不失为一种良好的运营选择。2随着物业管理行业规模不断扩展，不仅带动了相关产业的开展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、器具、资料、零配件等的制造、加工和供应等方面如各类标牌标识的制培育有很大的需求。在软件上表现为对

8、信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业在这方面的运营行为，既为同业提供了方便，促进了行业的开展，又为自已的运营行为开辟了新的市场。二、物业管理企业如何运营物业管理企业要搞好运营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握运营的方法，抓住重点，充分发掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的运营管理理念和方法，发扬本身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才干获得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大的方面进展系统的方案。1、对业主-物业管理效力的运营搞好物业管理效力的运营无疑是物业管理企业运营的根底任务和主要任务。在这个问题上一方面要提高管理程度和效力

9、质量，以优质的效力换取优价的报答，同时有效地降低本钱。但另一方面要留意的是：要使物业管理企业到达长期、稳定、可继续开展的目的，还应关注以下几个要点：1实施品牌战略，有方案、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的宏大的市场效应和市场信誉物业管理由于属于效力业，涉及面较广，影响效力质量的要素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理效力质量很难进展全面的、客观的检查和评价。这些特点决议了客户在选择物业管理产品的提供者-物业管理公司的时候，非常留意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中表达，故物业管理公司的品牌是其开辟市场的关键要素。国外统计资料阐明：在某一领域前十大品牌

10、的市场份额占有率超越70%，物业管理企业假设不能树立本身的品牌笼统，其开展空间是遭到很大限制的。建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕可以完成的，要建立一个长期方案并加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理程度，使客户称心。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不进犯业主的权益，积极维护企业的笼统。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进展集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要要素。2注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。引导消费的作用不应忽视，如今我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识缺乏。经过积极的

11、宣传、引导和示范，让业主意到或了解到文明、安康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产能够是他们最大的财富价值保证的作用。不仅能提高居民的住房消费认识，添加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。3积极开辟市场，不断扩展管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利才干和抗风险才干，壮大公司实力以及显著降低本钱都有重要意义。4注重财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低本钱，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。5对物业管理资源进展战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司本身特点，将不具备竞争力的，运作本钱不合理的业

12、务如清洁，某些机电维保分包出去。这样不仅大幅度降低本钱，还能使物业管理公司集中精神和资源来开展自已的优势工程，也能到达很好的运营效果。2、以物业本身为中心开展多种运营这种运营是对物业管理主业运营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在宏大的市场需求，所以一旦运营得当，也会得到很好的报答。概括起来，这类运营主要有以下几种：1针对业主和客户而提供的有偿效力，如家政效力和汽车美容效力等。2针对物业管理行业和其它相关需求的专业化效力。如专业清洁效力和机电设备维保效力。3房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的效力。如代理业主进展房屋出租。4为物业管理行业提供产品和流通方面

13、的效力。5为物业管理或房地产业提供咨询、谋划、市场信息和顾问方面的效力。6为同业提供培训、人才交流等方面的效力。7对公共场地或场所的运营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。3、专项运营活动与上述运营行为不同。专项运营往往是以较大投资为根底的较大规模的系统性的运营活动，这种运营风险和收益都能够较大。所以首先要进展仔细的可行性分析，筹措资金，制定运营管理方案。为减少风险，这类运营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类运营活动有：-兴办幼儿园、学校；-运营性场所，如餐厅、超市、网吧等；-会所及康体文娱设备；-装饰装修；-搬家公司、礼仪效力公司等4、与房地产运营相联络的运营经过对运营性房产进

14、展技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改动，提高运营性物业的赢利才干，而使物业管理企业获得报答，这种运营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的时机，比如：-经过对电梯进展技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨；-经过兴建宽带上网及其它方法，改善写字楼物业的办公条件，从而提高写字楼的出租率。-经过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件，方便工业区的厂家，从而改善工业区的投资环境；上面从几个方面简述了物业管理企业运营的一些内容，物业管理企业要搞好运营，关键在于仔细分析客户

15、需求，把握商机，树立创新认识，同时应合理化配置资金和其它资源，才干获得好的效果。三、物业管理企业在运营中需留意的几个问题1、防止“饥不择食，盲目扩张。在添加新的运营工程或承接新的物业管理工程之前，应该进展充分的可行性分析和研讨，对各种风险要素要进展仔细的评价并制定可行的实施方案。这样才干使物业管理企业的运营走上安康开展的轨道。而盲目开展的后果是很坏的，这方面近几年在行业内有很多生动的教训，提示各物业管理企业在开辟开展的同时要坚持头脑的清醒。2、防止所谓“多元化的影响，坚持“靠山吃山的原那么，以物业运营为根底。物业管理企业的运营假设脱离和优势不再成立。这种运营将面临市场和社会的猛烈竞争，物业管理

16、企业在资金、技术和阅历上都处优势，运营风险大为添加。同时，这种运营不仅不能对物业管理有所协助 ，反而由于资源的精神的大量占用，势必对物业管理产生不利的影响。这样会使物业管理公司丧失根底，是不可取的。3、运营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建立。只注重对外拓展，忽视内部建立的景象也应引起业内人士的留意。要在拓展运营工程的同时，调整管理机制和管理方法，培育人才，总结阅历。特别是对某些运营工程如房屋中介代理，管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、阅历和管理方法是远远不够的，需求进展大的调整，甚至需求专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加强内部建立，才干使企业的多种运营得到稳健开展。4、留意运营和收益的合法性，不损害业主权益。依托物业本身进展的运营行为，要按照国家和地方法规的要求进展，其中哪些运营权和收益属于业主收入用于补贴管理费，哪些属于开展商或物业管理公