深圳新房交易分析报告

1、扒港置地产佰深圳08年1月摆份新房交易分析背报告巴（啊1月扮1案日耙碍1月安3绊1日罢）笆港置地产拓展部疤调研员哎伴羊博皑备注芭：本文根据政府佰统计部门每日的胺交易数据综合了般本月深圳全市及艾各区的新房交易板情况，并根据交背易数据分析本月阿深圳市的新房市扳场趋势走向。（笆数据来源：深圳柏市统计局、深圳拜市房地产管理局拜、行业统计）蔼第一部分：供应办情况土地供应：傲作为本年度的第爱一个月，深圳市阿国土部门在1月啊4号推出两块居霸住用地（位于龙版岗区的G021瓣13-0021鞍和位于宝安区的爱A816-00奥39分别为瓣39312.4蔼1平方米吧和把29480.5佰92平方米百），其中宝安的爱那块

2、地被昂深圳市长城投资昂控股股份有限公哎司蔼以柏2388600芭00爸元扳购得，龙岗的地唉至今仍未成交。办1月10日斑又推出两块居住艾用地（位于宝安凹区的A001-氨0126和A2伴07-0102熬分别为斑92808.2癌81平方米翱和挨45509.3拌09平方米拌）均未成交。商品房供应：拌1月份全市预售邦新房的供应量仅败4023套，共胺有14个项目在把本月入市，只有阿12月份的1/唉3。供应量最大拌的行政区是宝安鞍区，共有6个项版目1500多套捌商品房入市；而肮罗湖区没有一个稗项目的商品房入翱市。入市项目详邦情如下：跋项目名称稗项目地址啊项目类别百开盘均价坝开发商暗推出数量肮开盘日期摆明福居伴

3、福田.竹子林农耙林路霸高档住宅（高层安）扒20000胺深圳市雄江投资柏发展有限公司、安深圳市福田环庆跋实业股份有限公奥司芭138艾1月1日瓣南荔苑鞍（悠山美地）盎南山.内环路以碍北、南山大道以隘西搬普通住宅盎15000阿深圳市文广房地跋产开发有限公司埃423败1月3日啊华浩源班（景园）斑龙岗.布吉街道跋办暗高层住宅（商住傲楼）癌8500半中国宝安集团股袄份有限公司按住宅400鞍商业5敖1月5日芭招商华侨城曦城熬宝安.新安街道鞍广深高速公路东暗侧坝别墅班37000扳深圳招商华侨城阿投资有限公司凹住宅97氨1月6日盎金水湾御园靶盐田.盐田区北罢山道和盐田路交蔼界路口处翱高层住宅（商住般楼）扳110

4、00柏深圳市东海成房摆地产开发有限公瓣司靶住宅560爱商业40奥1月12日坝金泓凯旋城耙宝安.宝城中心扮区N8区绊高层住宅；商业爱（商住楼）跋20000拌深圳市屹海达实吧业有限公司扮 巴住宅401商业啊14百1月12日拌东部明珠雅苑懊龙岗.龙岗区大矮鹏街道斑多层住宅（商住白楼）啊6300袄深圳市鹏业房地氨产有限公司靶住宅117爸商业10捌1月12日搬桃园居矮桃源盛景园拔宝安.宝安区西百乡街道广深公路傲东侧啊高层住宅笆9500案深圳航空城（东拜部）实业有限公扒司扳397巴1月12日扒星河丹堤花园挨宝安.宝安区龙耙华街道梅观高速阿公路东北侧俺别墅芭30000懊深圳丰泽湖山庄白有限公司癌住宅732皑

5、商业3版1月12日半项目名称暗项目地址袄项目类别按开盘均价半开发商柏推出数量翱开盘日期拜龙翔花园扳龙岗.中心城奥普通住宅（商住办楼）扒7900疤深圳市科谊力实凹业发展有限公司肮住宅60商业3板0吧1月12日熬鼎胜林栖园班南山.南山区龙吧井路唉普通住宅（商住傲楼）巴13000办深圳市浩展实业碍发展有限公司、罢深圳市珠光实业办股份有限公司绊住宅166半商业40拌1月19日敖雷圳碧榕湾海景按花园瓣南山.沿湖路与挨月亮湾大道东南芭高层住宅（商住芭楼）隘12500斑深圳市雷圳房地跋产开发有限公司拜熬159八1月20日靶航城国际公寓（啊雅乐居）岸宝安.西乡街道笆广深公路东侧西哎部开发区敖小高层住宅（公叭寓

6、）；艾商业隘8000胺深圳市乐安居实跋业发展有限公司哎芭住宅165版商业10白1月20日懊阳光海湾花园佰宝安.宝安区西稗乡街道宝源路西拔南侧扳高档住宅（商住傲楼）瓣17000哎深圳金荣泰房地百产开发有限公司澳住宅56傲1月26日半 隘 斑 邦 按 岸 扒 坝 表1盎佰深圳市2008跋年1月份新开盘班项目总汇哀第二部分：成交板情况综述伴从本月综合的成笆交量上看，本月爸深圳市全市共成岸交新房2350唉套，环比增加4哀3.5埃%安，日均成交量达傲到78套；成交艾面积为2238昂30，环比增癌长57澳%柏；成交金额为3八6.53亿元，扳环比增长52.白7阿%八；成交套均面积罢为95.24矮/胺套，成交

7、套均价胺格为15543罢15元搬/傲套。傲1月份全市成交皑数据总汇蔼行政区佰成交面积斑环比增幅摆成交均价懊环比增幅版成交套数哎环比增幅绊套均面积扮环比增幅艾宝安区版61329芭20.3%把17402斑53.84%百532隘-7.96%拜115败30.39%芭福田区拔17208拜3.13%佰22626鞍-16.2%班209挨21.51%办82.3柏-15.16%哀龙岗区扮78496背-21.7%哀8892颁-22.6%傲908半-17.98%埃86.45懊-4.59%岸罗湖区板5328颁-63.5%跋19919搬-13.35%摆90疤-43.4%懊59.2扮-35.44%胺南山区班30460挨5

8、1.98%氨18627笆-33.66%案353白102.87%办86.3吧-25.07%霸盐田区翱6569疤-69.04%邦16893白-36%捌75隘-53.13%邦87.6唉-33.95%扮全市哎198787阿-11.19%挨14784罢-9.4%拜2167胺-7.79%伴91.7拌-3.72%案（注：成交面积吧：平方米；成交斑均价：元/平方艾米；套均面积：百平方米/套）按 般 芭 背 半 鞍 罢表2扳盎全市1月份新房瓣成交数据总汇翱从本月的成交情拌况上看，龙岗区斑以908套的成版交量仍占据各行氨政区的首位，其扮成交量在本月占翱全市总成交量的叭42%。罗湖区败因为没有新项目笆入市，仅靠前几

9、奥个月的项目支撑敖，因此销售量有败限。盐田虽然有邦1个新项目的入八市，但在其销售盎不佳，使得其本啊月销量更是环比扳下跌53.13摆%。全市只有福拜田区和南山区因霸为有几个新项目罢都是在本月开盘艾使得本月成交量扳环比分别上升2斑1.51%和1皑02.87%，叭其他行政区一手挨房本月成交量均拔下跌。（见图1暗）搬 斑 熬 半 艾 （图1）昂环比上个月的各扳行政区的成交量叭比例可以发现，氨龙岗虽仍在成交笆量方面占据主导板地位，但其成交矮份额有所下降，啊而福田和南山所版占比例有所上升矮，宝安与上月基懊本持平，而盐田隘和罗湖的成交量俺非常低，下跌幅叭度很大。昂从成交价格上看班，全市本月新房肮成交均价为1

10、4般748元/平方隘米，环比小幅下挨降9.4%。福凹田区虽有明福居搬的高价入市，但叭量少，使得环比岸均价仍下降16俺.2%，而宝安挨大量高价楼盘入拌市，使得均价大扮幅上仰，环比上把涨53.84%霸，龙岗区和盐田唉区因新盘相对有吧限，均价都有大摆幅度的下跌，而傲罗湖区根本没有皑新盘入市，因此俺均价仍大幅度的办下降。（见下图罢2）瓣 丛成交班的套均面积上看澳，各个行政区的扮起伏都比较大。鞍成交套均面积最板小的行政区为罗板湖区，均面积为伴59.2平方米艾/套，套均面积凹最大的行政区为扒宝安区为115霸平方米/套。全芭市套均面积为9板1.7平方米/百套，环比12月熬份下跌3.72板%。回顾近五个拜月以

11、来全市一手般房成交的套均面俺积，只有福田区八和龙岗区保持了拔相对稳定，并以拔90平方米/套奥做上下浮动；南肮山和盐田则以1唉20平方米/套绊为基准线做上下颁浮动，浮动范围拌较大，可以确定奥在未来，随着西按部通道的日趋完芭善和东部深盐第哎二通道的投入使柏用以及盐田人居爸环境的进一步完颁善，南山区和盐耙田区在深圳房地把产市场上大户型笆比例所占市场份八额将进一步扩大俺。（见图3）跋 般 背 拔 颁 鞍 （图3）佰 傲 板 邦 翱 绊（图4）岸自7月份以来，熬（见图4）全市盎一手房的月成交坝量持续性下降，稗直到11月份为邦止，整个成交趋傲势线呈一条平滑板的向下走曲线，皑进入年底的12邦月份，由于推盘背

12、量集中放大，成岸交曲线初步上扬扮。由于进入08邦年年初的新项目袄入市量有所放缓俺，1月份的成交搬量又有所萎缩，艾在近期，深圳的按一手房月成交量败仍然将处于低谷败并由于市场钢性柏需求的存在而保背持相对稳定，短斑期内不会有太大俺的变化。各行政区的分析宝安区奥宝安区在1月份澳新盘的冲击下，蔼共成交新房53案2套，环比下跌背7.96%，但靶是成交面积反而巴增加20.37皑%，本月宝安区跋的成交套均面积澳环比12月份有绊30.39%的癌增加。全区本月霸一手房成交均价鞍为17402元艾/平方米，环比澳大涨53.84爱%，是本月各行板政区里面唯一有蔼涨幅的区域，并伴且涨幅很大。从把销售情况上看，唉招商华侨城

13、和星稗河丹堤花园别墅捌区的开盘，无疑扒使得该区域的成佰交均价大幅度上稗仰，同时也为该阿区域的成交量贡稗献良多。摆 邦 懊 耙 芭 跋 （图5办）昂从下半年的各月霸成交情况上可以坝发现，宝安的一盎手房的交易从趋敖势上看呈现标准鞍的波型浮动，在败9月份达到后半隘年的销售高点之澳后，峰回急转落爸入10月份和1爸1月份的低谷，瓣当然这两个月新熬项目入市量比较八少也是一个重要矮的原因。到12斑月份，随着新项岸目的开盘入市，奥宝安的新房成交伴量又开始稳步回癌升，1月份又有板大量的高档新盘敖入市，在目前的岸市场态势下，仍伴然销售颇佳，说耙明市场的需求依败然强劲，只要产盎品、价格合适，傲依然能够受到市芭场的热

14、捧。氨截止稗1月31日俺为止，宝安区尚摆有可售套数为9傲464套，环比芭12月增加16佰.54%，占全按市总额的18.罢25%。福田区板福田区1月份共鞍成交新房209埃套，环比增加2把1.51%，与岸12月相反，福胺田区是全市唯一翱成交量环比增加艾的行政区；成交罢面积也同步增加胺3.13%，成胺交套均面积环比肮12月份减少1败5.16%；本白月福田区的成交哀均价为2262哎6元/平方米，扳环比小幅下降，坝其下降幅度为1隘6.2%；成交柏金额为3.89熬35亿，环比下版跌13.48%摆，占全市成交金氨额的13.25搬%，比12月反爸而增加了0.5扳5个百分点。 碍 拜 扮 哎 颁 办 （隘图6）

15、伴供应情况上看，案福田区1月只有半1个项目、13跋8套新房入市，昂与前几个月份相佰比减少了很多。隘明福居开盘均价阿20000元/八平方米，与12爱月入市的首地容氨御、中城天邑花傲园开盘2300八0元/平方米均搬价，香蜜湖唯珍耙府的小高层开盘拔45000元/澳平方米均价，连矮排开盘更是以1碍00000元/邦平方米均价相比疤较，可以看出，跋1月份开发商为岸了更好的适应市扳场，在不同程度啊上在价格方面还艾是有很大的松动罢。截止搬1月31日板止，福田区尚有芭9821房可售俺量，与上个月基颁本持平，占全市背总额的18.9癌4%。龙岗区邦龙岗区（见图7版）1月份成交新傲房908套，环扳比下跌17.9瓣8%

16、占全市区份坝额的41.9%颁，比12月份减瓣少5.2个百分唉点，各行政区在霸本月的成交总量跋环比走向均衡；巴成交套均面积环凹比12份有小幅矮度减小；1 月肮份龙岗区一手商把品房的成交均价摆为8892元/班平方米，和12氨月份相比，较大肮幅度减少；总成把交金额为6.9拜8亿，环比下跌斑39.46%，暗占全市份额为2矮3.75%；总摆成交面积为昂78496平方斑米搬，环比下降21挨.7个百分点，澳占全市成交份额拜的39.49%跋。伴从供给上看，龙袄岗区依然是全市傲推盘量较大的行艾政区，本月共有袄3项目、622皑套新房入市。所肮有项目开盘均价斑不到万元，东部耙明珠雅苑更是以哀6300元/平柏方米的均

17、价在氨1月12日绊开盘罢。 瓣截止扮1月31日邦，龙岗区尚有一班手可售量为15隘624套，占全埃市可售量的30拔.13%，比1碍2月份稍有降低坝。总量环比有1邦.67个百分点靶的下跌，主要原半因在于龙岗区本邦月入市量相对于柏前几个月较少。办 斑 伴 颁 肮 斑 （白图7） 罗湖区案罗湖区（见图8皑）1月份共成交案新房90套，环耙比大跌43.4颁%，下跌幅度是摆全市仅次于盐田癌区的行政区，与拌12月份类似；埃成交总面积为半5328平方米哀，环比更是下跌搬63.5%，成按交套均面积为懊59.2平方米安/套，环比下跌邦35.44%；罢罗湖区本月一手艾新房的成交均价啊为19919元罢/平方米，环比按下

18、跌13.35懊%，总成交金额碍为1.0613按亿元，环比下跌搬68.79%。笆从新开盘项目上邦看，罗湖区本月坝是全市唯一一个皑没开新盘的行政背区，因此本月成盎交量极少。蔼截止背1月31日办，罗湖区尚有4般582套一手新邦房可售，比12敖月份下降1.9绊3%，占全市总把一手新房的8.扒84%。扮 肮 巴 佰 板 昂 （图8盎）南山区爸南山区（见图9稗）1月份共成交挨一手新房353哎套，环比12月败份增长102.矮87%；成交套唉均面积为86.办3，环比减小2鞍5.07%，总罢成交面积为暗30460平方八米鞍，环比增长51办.98%。1月袄份南山区一手成板交金额合计5.绊6738亿，环爸比下跌1.

19、84傲%，成交均价为皑18627元/班平方米，环比降埃低33.66%稗。拜 捌 矮 澳 暗 艾 （图9）奥南山区1月份一霸手房入市量也是阿比较大的，合计绊共有3个项目、皑788套一手房坝进入市场。三个搬项目是扮均以12000背-15000元扒/平方米的均价靶入市，截止哀1月31日般，南山区的一手班房可售存量为9盎300套，占全案市总可售量的1唉7.94%。 盐田区盎盐田区1月份共癌成交新房75套叭，环比大跌53疤.13%，是全办市下跌幅度最大扳的行政区，成交罢总面积为凹6569平方米背，套均面积般87.6平方米暗/套，环比下跌班33.95%；靶成交均价为16班893元/平方熬米，与上个月相艾比有较大幅度下澳降，其幅度为3佰6%。唉从供应量上看，芭盐田区1月份只靶有1个项目金水拔湾、600套一傲手房入市销售。佰但销售情况不容颁乐观，目前不到罢一成。扒截止罢1月31日搬，盐田区尚有一办手可售量306傲3套，占全市可半售总量的5.9按%