武汉克尔瑞农工商后湖项目定位报告（下）

1、2021 克而瑞中国信息技术版权所有。农工商后湖工程定位报告下楼体色系与材质建议： 打造高品质外观基座建议：采用深咖色或褚石色的重块石，用粗暴的建筑元素表达建筑本身的沉稳、大气。墙体建议： 咖啡色糅合米色使建筑色彩独具历史感、明亮感。采用真石漆材质，让建筑在外观上历久弥新、经久耐看，在时间的历练中任然保持不变的历史风格.工程价值体系/建筑风格楼体顶部的细节处理屋顶形式：引入古典元素，以三角形山花装饰。局部添加穹窿顶、阁楼亭以点缀。屋顶檐口：檐口及天花周边用西洋线脚装饰。线角的丰富细腻，表现形体变化的韵律。工程价值体系/建筑风格立面线条外立面的线条凸显横向柔和感。通过曲线飘逸的弧形阳台、飘窗，表

2、达出古典主义的精细感，赋予建筑沉稳贵气的精髓，彰显典雅与尊贵。门窗线脚将阳台、飘窗融入立面整体构图。多采用270度观景阳台，为业主带来独具至尊的生活视界，更表达出生活情调上的古典享受感。楼体立面线条和门窗线脚的细节处理工程价值体系/建筑风格工程价值体系/景观设计体系本案景观设计侧重点入口园林公园打造欧式园林风格6依托优越的景观资源，园林景观整体规划中轴线对称，形成“三纵一横、多节点的景观系统。凸显欧式园林的恢弘气势，衬托整个小区高贵品质。工程价值体系/景观设计体系三纵一横： 三纵分别是从西到东的滨水景观轴、对接公园的生态景观轴。 一横是指东西向串联三纵轴线的工程景观主轴。其连工程两规划入口，串

3、联小区各景观节点。层层递进凸显欧式园林恢弘气势与贵族感。多节点：景观构图沿横轴对称布局，循序渐进形成多景观节点。滨水景观轴重点打造：通过亲水平台、观景桥等小品打造欧式风情滨水带。多种水元素引用，打造灵动的欧式园林景观：使用惯有的景观元素如跌水、喷泉，与水渠作为照应，形成虚实水系。园林景观中轴滨水景观轴生态景观轴景观节点 7依托优越的景观资源，打造多维景观体系，俯瞰塔子湖，远眺黄潭湖+小区三重空间移景。结合本案建筑立面的考量，以欧洲宫廷式景观风格作为匹配，通过景观布局和软硬景元素突出品质。欧洲园林风格：引入法式园林风格，凸显工程高端大气工程价值体系/景观设计体系8强调入口气势的景观设计：入口景观

4、轴线对称，通过廊柱、跌水、喷泉等元素运用，营造恢弘的气势。使视觉有强烈的透视感，同时感受尊贵的仪仗式欢送。入口示意社区入口景观设计工程价值体系/景观设计体系99设计重点：注重细节，处处彰显高贵品质。对水景的独到处理，善用流水使庭园生机活力。类型各样的花坛，通过树篱和丛林来分隔园林空间，和谐巧妙。过度景观过度景观细节打造尊贵体验工程价值体系/景观设计体系10建议与政府合作，一起打造工程南部的公园，形成工程的“后花园，增加工程的卖点，提倡全生命周期的理念，通过城市公园将商业也与居住有机结合，形成互动工程价值体系/景观设计体系生态、健康、阳光的城市公园理念，以现代简约的风格打造城市公园，与小区内部的

5、高贵典雅欧式园林相得益彰，打造不同的视觉感受，让客户形成柳暗花明又一村的视觉冲击健康生态休闲运动工程价值体系/户型本案户型设计侧重点高端舒适型房型表达二：注重舒适性及功能性的结合，瞄准目标客户高端舒适型房型表达一：灵动性空间形成的户型功能价值点高端舒适型房型表达三：120大面宽舒适两房以吸引改善型客户为目的的户型功能价值点工程价值体系/户型根据建议户型的面积段和产品规划排布，我们的户型配比方案如下半赠送面积全赠送面积将户型建筑面积保存在各功能空间尺寸上，通过赠送的灵动空间来弥补功能间的缺失，提升居住空间品质。将赠送的面积与户型整体设计一并考虑，注重工程整体的实用性及舒适度。B户型2+1房，客厅

6、横置，功能布局三段式，动静分区。主卧套房设计，大大提升居住舒适度。1#楼84/89品质型需求户型设计B户型B户型A户型A户型B户型：89平米2+1房两厅两卫A户型：84平米2+1房两厅一卫工程价值体系/户型1#楼品质型需求户型设计： 84 A户型三个主要功能间朝南，户型紧凑，突出主卧以及客厅B户型89三房两厅两卫，双主卧的设计，增加亮点89边套。2+1房，客厅横置，功能布局三段式，动静分区。主卧套房设计，大大提升居住品质。 84中间套。2+1房，空间紧凑。客厅、主卧均朝南，阳光充足。客厅餐厅连通，增大客厅空间感。B户型A户型B户型A户型工程价值体系/户型2#楼85/125舒适性高端户型设计格局

7、方正实用。灵动空间赠送，既提高生活品质，亦不影响户型整体格局。入户花园打造，使居住空间更具生命力。D户型舒适2+1房，满足空间功能布局前提下，加大空间尺度，提升居住舒适度。C户型C户型D户型D户型半赠送面积全赠送面积D户型：126平米3+1房两厅两卫C户型：85平米2+1房两厅一卫工程价值体系/户型126边套。3+1房，格局方正。客厅连通餐厅厨房，南北通透。主卧套房设计亦朝南，提升居住舒适度。85中间套。2+1房，客厅、主卧均朝南，阳光充足。露台半赠送，可多种打造。增加居住舒适性。D户型C户型2#楼舒适性高端户型设计：C户型：三个主要功能间朝南，户型紧凑实用D户型：大面宽户型，南北通透，十字交

8、叉高端元素引入工程价值体系/户型3#楼品质型需求户型设计： 73 E户型紧凑，提升空间利用率。三段式布局，动静分区。732房，客厅横置，功能布局三段式，动静分区。确保休息空间私密性，大大提升居住品质。E户型工程价值体系/户型工程价值体系/装修价值点本案装修设计侧重点以10001500为装修标准，凸显实用性精装，在控制本钱的情况下同时能表达工程品质感重点打造客户最为关注的厨卫精装装修用材无需特意使用高档品牌，注重实用性与整体品质感18工程价值体系/装修价值点精装修档次分类实用性装修中档装修中高档装修价格区间10001500200030003000400010001500/平米精装修标准为实用性装

9、修，但同时建议在将装修重点放置于客户主要关注点，如厨房灶具以及卫浴用品等显示出一定的档次，通过装修配置从而对工程整体品质提升及客户兴奋点起到支持作用。本案旁边越秀地块采用2000元/的装修标准，装修并没有凸显客户最为关注的价值点，本案只需对客户最为关注的厨卫装修进行打造，同样能实现较好溢价水平 因此：建议本工程采用10001500元/平米标准，在控制本钱的情况下尽可能提升一定品质感。工程价值体系/装修价值点抓住客户装修诉求点，以美观大方实用为主，无需刻意突出品牌工程价值体系/装修价值点预算价格10001500价格压力下装修部位的价值排序在10001500元/平米的装修区间下，应当尽量维持厨房及

10、洗浴空间的需求，放弃局部非必要功能的装修如衣帽间、镜箱、装饰背景墙、吊顶等价格压力下，依然需维持要求的装修部位价格压力下，可降低档次的装修部位价格压力下，可舍弃的装修厨房：煤气灶、抽油烟、墙地砖卫生间：卫浴三件套、台盆、墙地砖厨房：橱柜、台盆、笼头卫生间：台盆、淋浴房、花洒、台下橱柜其余房间：地板、衣柜、开关面板、储物间内橱厨房：烤箱、消毒柜、食物粉碎机、洗碗机、整体式冰箱卫生间：浴缸、镜箱其余房间：空调、步入式衣帽间、装饰墙、吊顶打造精品建筑的同时，如何提高产品的软实力？借鉴国外先进理念,开创高端物业管理！同时通过高端会所打造，营造高品位工程优质社区效劳体系，可以提升整个工程的档次，拔高工程

11、的软实力，使本来 “沉睡的建筑披上色彩，生动起来。精品社区物业效劳五大“智能化效劳“细节处人性化关心本案物业侧重点五大智能现居住区高档品味物业细节表达居住区的人文关心智能网络全社区WIFI覆盖休闲绿地主次干道楼梯间入户门厅智能安保社区内安保&提醒功能安防探测监控分析智能响应智能出行自行车持卡租借社区内支持异地存取子母车、童车、常规车智能停车停车场人性化效劳空车位引导灯智能找车机女性专用车位残疾人专用车位智能环保太阳能供水供电太阳能热水供给入户社区内风光互补照明采取五大智能系统：智能网络、智能安保、智能停车、智能出行、智能环保，打造智能精品社区工程价值体系/物业智能网络全社区WIFI覆盖休闲绿地

12、 休闲时刻微博、微信随时互动，音乐影视一网打尽主次干道 出行查路线、购物哪划算尽在掌握楼/电梯间政策、新闻、时事热点随出即看入户门厅 APP、游戏随时下载社区内休闲绿地、主次干道、楼/电梯间、入户门厅等处WIFI无死角覆盖，打造潮网社区工程价值体系/物业智能安保社区内安保&提醒功能安防探测紧急事件第一时间发现处理，车流量实时监控监控分析监控录像实时分析社区平安指数智能响应亲朋来访可视 通知，平安隐患第一时间联系安防探测紧急事件车辆流量公共楼道安全辨识不明物体人员停留时间出入人员/物品小区车辆监控围墙/边界安全到户红外安全监控交通管理监控分析智能响应发送事件信息到安保人员的手持终端安保人员手持终

13、端监控管理中心电话、对讲机对话发送邮件到户发短消息到安保人员数字媒体同步信息气候广播系统同步发布紧急事件一键报警智能安保系统，保证业主居住平安无忧，同时享受温馨提醒效劳工程价值体系/物业27智能停车停车场人性化效劳空车位引导灯 停车场入口处智能找车机 输入车牌号，实时定位车辆位置女性专用车位 与普通车位比，女士专用停车场的车位要大出约1/3残疾人专用车位保障残障人士出行方便车位提示灯智能找车机空车位提醒，智能找车，且为不同人群量身打造停车区域，表达人性化关心工程价值体系/物业28智能出行自行车持卡租借业主免费办理租车卡与社区内办理身份租赁卡，凭卡可免费租车社区内支持异地存取异地存取，方便借用提

14、供不同车型 母子车、童车、常规车子母车常规车儿童车为保证社区内便捷出行，业主可办理免费租车手续，且社区内设有多个站点，支持异地存取工程价值体系/物业光能互补发电屋顶铺设太阳能光板智能环保太阳能供水供电太阳能热水供给入户生活用水实现双温供给，冬日不再烦恼社区内风光互补照明节能环保，实现绿色循环社区充分利用武汉地区自然能源，楼顶设太阳能采光板，保证业主四季全天候生活热水供给；路边设风光互补照明系统打造生态能源型社区工程价值体系/物业细节处打造精致，个性化私人定制，全方位资源整合，打造进细化高端效劳体系（1）家政服务叫早、洗衣、取报、送奶、蔬菜购买、管理保姆、工程维修等（2）礼宾服务家宴安排、接送亲

15、友等（3）健康服务家庭健康环境监测、制定个性化的保健方案和恢复计划（4）社区文化服务开发商和物业公司的配合，组织诸如各种娱乐、休闲聚会（5）商务服务资产管理、家庭投资理财建议、提供商务办公条件等Tips：阴雨天气入户大堂铺设防滑垫，门口设借伞效劳区冬季楼内金属扶手加棉套楼内每层设有生活垃圾回收处，清洁工人在夜间不影响业主休息时清理工程价值体系/物业家政效劳叫早针对年轻上班族推出叫早效劳，免除迟到烦扰私人助理洗衣、取报、送奶、蔬菜采购，依据业主需求，提供私人日常助理管理保姆替业主管控保姆的日常事务，平安、放心工程维修推出“5分钟叫修效劳，业主随叫随到，5分钟内必达为业主贴心周到的勾画生活细节，让

16、业主享受国宾级的待遇工程价值体系/物业为业主贴心周到的勾画生活细节，让业主享受国宾级的待遇礼宾效劳家宴安排在节假日为业主打造不同风格的家庭聚会，让业主尽情享受家人欢聚的美好时光周末Party为年轻魅族，量身定做不同主题的时尚Party，共享缤纷相聚时光接送亲友提供24小时亲友接送效劳，让业主的休闲聚会无后顾之忧工程价值体系/物业33打造健康参谋团队，针对个人制定健康方案，一对一效劳科学、专业健康效劳家庭健康环境监测定时对业主家庭环境进行检测，为业主提出合理化环境改善方案个性化保健方案针对年轻群体设计个性化的瘦身方案，针对中年群体设计个性化的健身方案，针对老年群体设计个性化的养生方案医疗恢复训练

17、对特殊人群专业化的提供术后恢复训练健康是最大的财富工程价值体系/物业丰富社区文化，通过各类社区活动，促进社区内邻里间交流，营造健康、向上社区气氛社区文化效劳开发商和物业公司的配合，组织诸如各种娱乐、休闲聚会通过定期举行社区娱乐活动，如羽毛球赛、把戏轮滑赛、尊老敬老活动，丰富业主休闲时光，增加家庭内部、邻里间的沟通，营造健康、向上、积极、乐观的社区气氛工程价值体系/物业商务效劳资产管理为年轻业主量身打造个人资产管理方案，为您早日赚得第一桶金家庭投资理财建议家庭投资参谋，可帮业主制定有针对性的个性化投资理财方案，使业主家庭财务管理合理有序开展提供商务办公条件对有需要的业主提供商务办公场地、办公设备

18、、办公网络，方便业主办公丰富社区文化，通过各类社区活动，促进社区内邻里间交流，营造健康、向上社区气氛助您的财富茁壮成长工程价值体系/物业PART 4 商业定位商业定位关于【商业定位】我们从客户开始需求认知习惯背景建议调研说明：1。本区域消费群体特征，消费行为习惯。2。对本区域商业的期许？3。本案商业未来开展的方向。通过以上研究，【寻找】 本案在满足消费者需求方面的时机点为充分了解本工程未来商业的开展，本工程设计的调查问卷除了对住宅客户进行分析外，还需对商业客户需求进行研究，根据来后湖置业的客户进行调研，主要【研究】以下几个问题：商业定位/客户需求分析商业定位/客户需求分析区域商业消费人群特征：

19、商业消费主要依赖区域内消费者，企业普通职员家庭是目前后湖区域主要客群，4000-6000元/月的人群占比最多区域消费者年龄偏年轻化，消费水平较高，在武汉市处于中高水平，消费人群中企业普通职员较多，他们更加注重消费的体验性商业定位/客户需求分析区域消费力：收入处于武汉中等偏上水平，但休闲娱乐及餐饮支出较高，单次消费达100-200元/人次，说明区域消费者在这两方面可挖掘的消费空间较大后湖消费者普遍收入在4000-6000元范围内，处于武汉中等偏上水平；在消费活动中，购置衣服的档次在300-500元/左右，休闲娱乐的消费水平为100-200元/人次，外出就餐的消费水平为100-200元/人次；其中

20、以休闲娱乐及餐饮的消费水平偏高，区域具有一定的消费能力商业定位/客户需求分析中央华城区域未来规划为后湖的中高端居住区，目前无商业配套，我们通过调查消费者对本区域商业的期许，找到工程商业开展的立足点商业定位/客户需求分析消费档次：本区域的客户以中青年为主，中高档消费具备一定市场消费者选择希望本区域为何种档次时，有52%选择中高端，39%选择群众，9%选择高端，绝大多数客户选择中高及群众消费。商业定位/客户需求分析商业业态需求：区域消费者对业态需求依次为零售、生活效劳、餐饮、休闲娱乐，参与休闲娱乐与外出就餐的频次分别为每周1次、每周2-3次，频次较高消费者选择希望本区域哪种业态占比最大的结果依次是

21、：零售购物为32%，生活效劳为27%，餐饮为26%，休闲娱乐为12%，专业市场为3%；购物、生活效劳、餐饮为主要需求；购物、生活效劳与日常生活息息相关，可想而知，进行这两大业态的频次较高；因此，重点调查消费者外出就餐与休闲娱乐的频次，调查结果分别为每周2-3次与每周1次的占比最大，消费频次较高。我们进一步寻找消费者在休闲娱乐与餐饮这块的业种需求。虽然通过调研我们发现，对于未来本区域消费者零售购物与生活配套的需求最高，但他们对休闲娱乐与餐饮也有较强的消费欲望，同时我们发现与本工程相邻的越秀工程商业是以零售购物和餐饮娱乐为主，未来本案东南角的地块将有有万方的商业体量，故我们建议与越秀和区域集中商业

22、形成互补，在商业业态选择上偏向休闲娱乐的特色型商业越秀商业体量万方，将涵盖零售购物时尚名店与以国际影院为主的休闲娱乐未来将形成近12万方的全业态覆盖商业体商业定位/客户需求分析休闲娱乐业种需求：休闲娱乐业态中KTV、按摩SPA、影院、健身房是消费者需求度与关注度较高，对酒吧、茶室、俱乐部及娱乐会所也有一定需求，尤其是中高端客群表现尤为突出纵向是消费者偏好的休闲娱乐种类，横向表示消费者认为本工程所在区域适合打造的休闲娱乐种类；将两者交叉后发现，消费者中认为休闲娱乐业态中，KTV、按摩SPA、影院、健身房的需求度及关注度较为突出，对酒吧，茶室，俱乐部及娱乐会所也有一定需求。商业定位/客户需求分析餐

23、饮业种需求：餐饮业态中地方特色菜、主题餐厅、特色餐厅是消费者需求度与关注度最高的种类，对自助餐及西式快餐也有一定亲睐纵向是费者偏好的餐饮种类，横向表示消费者认为本工程所在区域适合打造的餐饮种类；将两者交叉后发现，消费者中认为餐饮种类中，地方特色菜、主题餐厅、特色餐厅的需求度及关注度最高，对自助餐及西式快餐也具有一定需求。商业定位/客户需求分析纵向是消费者喜好的商业形态，横向表示消费者认为本工程所在区域适合打造的商业形态；将两者交叉后发现，消费者中更为青睐是外步行街的形式，并希望本工程打造该类型物业的客户占比最大，其次是室内商业街。同时在商业形态上，假设规划高档居住社区，消费更青睐于如菱角湖万达

24、、武汉天地式的室外商业的形式总结：对中央华城区域消费需求：对本区域而言，消费者期望为中高或大众消费档次，由于本区域是新区，目前无商业配套，最为希望商业业态是零售购物和生活服务，其次是休闲娱乐和餐饮周边规划商业业态：未来越秀商业将以零售购物和电影院等大型休闲娱乐为主；另外在中央华城中心区域将形成全业态覆盖的大体量商业；消费者人群特征：区域消费者年龄偏年轻化，消费水平较高，在武汉市处于中等偏上水平，他们更为注重消费的体验性商业时机点：契合区域消费者需求，打造区域级休闲娱乐中心，与区域内商业形成互补1.最适宜的业态形式是室内步行街对于本工程的期望，消费者首选室内步行街，其次是室外步行街，鉴于本工程的

25、体量和市场竞争环境，室外步行街的BLOCK街区形式是比较适宜的选择。2.以休闲娱乐为主题，辅以特色餐饮本工程商业与区域内未来商业规划形成互补，主打休闲娱乐风情特色休闲娱乐中需求最强烈的依次是KTV、按摩SPA、健身房、酒吧、茶室、俱乐部、娱乐会所；餐饮依次是地方特色菜、主题餐厅、特色餐厅；3、中高档是最适宜的商业能级对本工程所在区域而言，52%选择中高端，39%选择群众消费，结合区域未来开展前景，大量消费者对品质体验型消费需求表现出强烈的特征，中高档消费更符合区域高起点定位。商业定位/商业主题定位结合区域消费需求，商业时机点和优势资源三个维度确定商业开展方向重点打造公园主题商业根底配套商业契合

26、区域消费者需求，商业业态以生活配套类为主，实现家庭生活便利性与品质性。公园主题商业结合绿化公园，打造特色主题商业，商业业态以亲子乐园和特色餐饮为主休闲娱乐商业通过开展休闲娱乐商业，与区域内未来商业规划形成互补，形成工程特色商业定位/商业价值引擎城市公园与商业形成互动，形成工程双价值引擎，实现体验式消费和式教堂休闲牧场小型运动场摄影店婚庆周边店主题餐厅特色餐饮休闲茶室儿童职场体验公园为商业提供体验式消费环境商业定位/商业价值引擎婚庆主题和式教堂：打造特色婚纱摄影场所和浪漫的休闲圣地在城市公园内可布置和式教堂， 体量在800-1000体量精致小巧、外形简练，日常管理方便 主要以举办婚庆活动为主，结

27、合周边的公园绿地，休闲牧场等共同打造完美、浪漫的婚礼场景商业定位/商业价值引擎家庭主题休闲牧场：结合企业光明集团的背景，打造休闲牧场通过打造休闲牧场，表达工程生态休闲理念，是全家人周末闲暇散心聚会的最正确去所；结合企业背景，以光明牛奶为主题， 倡导健康舒适的生活理念；野炊等休闲聚餐场所，结合特色主题餐厅提供农家乐、烧烤等聚餐效劳；同时可提供婚纱摄影、浪漫写真等主题效劳商业定位/商业价值引擎青年主题小型运动场：满足青少年运动需求，提倡健康生活理念在公园内布置小型运动场，如足球场、网球场等，为青少年提供游乐运动场所，满足不同年龄结构需求；提倡全民休闲健身理念，表达工程的城市开发性；商业定位/商业功

28、能定位结合城市公园，开展休闲体验及特色餐饮业态特色餐饮 为来公园休闲的人群提供特色餐饮消费儿童职场体验 集游乐,趣味为一体儿童指向性消费婚庆周边 提供婚庆摄影及写真效劳商业定位/商业功能定位结合商业时机点，开展休闲娱乐业态商业定位/特色商业打造儿童职场体验Mini society 儿童职场体验experience游憩化的真实体验家长交流平台，寻找更好教育方式小孩子们的探险世界，感受父母之辛发现兴趣，挖掘潜力，成长不烦恼商业定位/特色商业打造享受F1的驾驶乐趣小小飞行员小镇美容院小音乐家DIY面包工坊以后就当医生吧儿童职场体验中心功能：发放小镇地铁、模拟货币模拟银行各类工作主题馆职业介绍中心儿童

29、主题零售、餐饮、娱乐店儿童职场体验乐园本质是缩小版的现实社会商业定位/特色商业打造体量建议：根据国内相关儿童职场教育工程，本工程儿童职场体验中心的体量在5000较为适宜根据以上儿童职场体验工程体量，结合工程实际，本工程儿童职场体量在5000较为适宜。商业定位/特色商业打造运营模式建议：结合不同运营模式的优劣势及适用条件，建议本案可优先考虑合作经营的运营模式。商业定位/特色商业打造合作品牌推荐：为实现工程快速回现的能力，建议考虑全国知名的品牌进行合作。目前国内知名的，可以进行合作经营的儿童职场品牌主要有星期八小镇、酷贝拉、大未来和宝贝梦想城4个。商业定位/特色商业打造合作品牌推荐：结合工程开发期

30、望及基地条件，本案可考虑与星期八小镇合作。商业定位/特色商业打造经营状况1900万30万年客流量7%上海星期八小镇采取扣点形式230,180六周岁以下家长陪同，门票230元六周岁以上单独进入，门票180元留住客流一次体验四小时，该时间段能留住客流的所有消费，从而带动其他商家的经营共同投资在武汉、广州和济南合作方出物业，己方出管理注：本案例为上海的星期八小镇第一年经营收入垂直分割成面积为90-240一拖二商铺，局部为三层，以5000左右的儿童职场体验园为主力店带动商业商业定位/商铺划分垂直分割成面积为90-240一拖二商铺，开间5-8米，进深10-13米，局部为3层2层5000单体商业，建议引进

31、儿童职场体验园如星期八，作为工程商业主力店方案二：考虑到工程商业的销售价值，可将单体商业面积减小，将儿童乐园布置在地下，可以最大化商业价值，同时通过入口的设计，形成公园与商业的互动通过公园进入地下儿童乐园，增强了公园与商业的互动性商业定位/商铺销售建议针对本工程，建议采取局部销售，局部商铺售后返，销售与招商同时进行，利于商铺在短时间内售馨建议主要采用一拖二商铺直接销售，局部3层商铺销售难度较大，采取售后返租剩余体量可以打造公寓产品案例：汉口城市广场LOFT公寓开盘即售罄，价格半年间从万一路上升到万/，高于高层40%以上公寓定位设计弹性可变的空间，未来可根据居住和办公需要分割空间户型设计能够在办

32、公和居住功能之间灵活转变。尽量形成较为规整和可调的空间，为不同要求留有余地。平面灵活划分，未来根据居住与办公的需要划分空间。根据居住及办公需求打造更为完善的设施把中小企业都不便于单独设置的相关设施集中化供给，如不同规格的会议室、印务中心、员工餐厅、便利店等，既满足企业的日常需求，又防止各自配套的不经济性。提供酒店式效劳，聘请专业酒店管理效劳公司统一经营管理。商住两用型户型弹性可变，可组合以满足办公面积的需求，或切割成单个小户型投资居住 既满足投资居住需求，同时可以用来办公公寓定位公寓中高档客群属性本区域未来城市功能性强对工程整体档次的提升SOHO公寓以效劳优势区别于普通住宅，本工程未来入住客群

33、相对较高端，以中高档定位较为适宜。本区域未来是后湖城市功能最为突出的区域，面向的客群更为广泛公寓作为拉动本工程整体档次，提升工程整体形象的核心引擎之一，需要较高的档次定位。中高档定位 面向武汉中高端居住需求市场借势中央华城区域效应；高调亮出工程自身和配套优势彰显高品质形象档次定位策略档次定位以中高端形象站位市场，提升本工程其他物业的溢价；以新领袖新生活新标杆为主题直接对目标客群植入新居住概念占领市场高地跳出区域竞争达成广泛共识档次定位:建议本工程SOHO公寓以中高档定位标准建设目前武汉市场公寓以平层为主，占比近61%，LOFT占比仅26.1%公寓定位通过将LOFT与平层比照，选取最优的产品方向

34、公寓定位毛坯平层与周边住宅比价均值：精装修平层与周边住宅比价均值：LOFT公寓与周边住宅比价均值：LOFT与平层公寓毛坯比价均值：分析：由图表可知，毛坯平层公寓与周边住宅售价根本无差异，面积小，总价低精装平层公寓有装修附加值优势，与周边住宅售价比值为，符合市场规律LOFT公寓半买半送，售价是周边住宅销售均价的倍，高出周边住宅售价近四成LOFT与同工程中毛坯平层公寓售价比值为，符合毛坯平层与周边住宅售价无差异的结果推论： LOFT售价倍 周边住宅售价倍 毛坯平层公寓LOFT相对于平层公寓与周边住宅比价更高，为，故公寓市场中同等面积，LOFT产品的价值更高公寓定位目前市场上的loft产品开盘去化率

35、要高于平层公寓，开盘去化率集中在56%-80%之间由上述数据显示：2021-2021年公寓工程供给，由平层工程向LOFT工程情况转变；LOFT产品开盘去化均值高于平层公寓去化均值，为57.2%公寓定位SOHO产品选择：我们建议打造LOFT产品，形成较高的溢价通过比较我们发现：售价与住宅均价比值为，与平层公寓比值为，形成了较好的溢价；2.通过LOFT与平层公寓的财务模拟发现，LOFT在净利润比平层公寓高出70%；3.通过LOFT与平层公寓去化率的比较，发现LOFT的去化率比平层公寓去化高出40%；4.由于标准条件的日益严格，中心城区的LOFT工程已经很难通过审批，LOFT产品已逐渐成为一种稀缺产

36、品故我们建议打造LOFT产品，凸显工程价值公寓定位现代建筑风格的立面造型，竖向挺拔；简洁、垂直有力、无多余雕饰，且大面积玻璃幕墙，处处彰显华贵建筑风格建议：建议采用展现工程高端品质的现代建筑风格，凸显工程的都市感与品质感公寓定位PART 5 开发时序及启动区开发时序：工程由西往东开发，一期开发建筑面积万方，二期开发建筑面积万方一期二期开发时序启动区建议：会所前期为售楼中心，设立在整个区域率先规划完毕的井南三路上，昭示性强，东面为景观水渠，营造典雅、庄重、大气且不失灵动的空间场所售楼中心精神堡垒风情廊桥参观动线售楼处特色：新古典建筑，凸显工程整体的高品质，同时提升工程独具匠心的特点，从一开始就抓

37、住客户，不一样的异域情调风情，从看见售楼处那一瞬间开始景观小品：工程以欧式景观园林为特色，工程时刻表达这一要素，喷泉、廊桥、乔木植被无一例外营造着这一气氛，结合水景的打造，表达工程人文古典的气息。开发时序 样板区营造 主题展示内容1.外部环境打造：包括红线外景观、河景资源、工程导视打造，塑造高品质工程包装2.看房通道打造：包括从工程入口至售楼处和售楼处至样板段的路径绿化及营销气氛展示，全开放式景观体系，强化客户视觉震撼力3.售楼处打造：包括局部建成的会所配套功能，展示高质配套资源4.样板段人文景观与水景营造：在园林小品中，植入法国与农工商文化元素，加强社区人文感受5.样板房展示：多种风格样板房

38、，注重营销感受豪华样板房打造，加强客户购房冲动感样板区营造：通过外部环境、看房通道、售楼处以及样板房的打造，营造整个样板区古典高雅气氛景观廊桥的打造景观细节打造启动区售楼处：新古典建筑，与工程整体高端大气的风格相匹配，建议面积5000方，为后期打造高端会所实用会所面积5000方，以石材打造，营造厚实、稳重高风格、以新古典建筑凸显工程风格，让人置身于17世纪的欧洲，给人以全新的风格，工程的古典高雅的气息凸显，搭配高大乔木和低矮植被以及景观小品作为点缀，会所在整个项目中起着举足轻重的作用。启动区节点景观：样板区节点设置各类法式园林小品，营销样板区气氛，给客户以深刻印象启动区根据本案高端住宅的整体定

39、位，建议装修风格选用新古典风格，结合明快的白色、银灰色作为工程的主色调，整体空间宽敞明亮，戒用深厚暗色系启动区入户空间：银色壁纸大理石拼花处理电梯轿厢门金色系饰纹处理柚木复合地板奢华的入户电梯厅，地面大理石拼花处理，墙面大面积银色壁纸，定制电梯的轿厢门也采用金色系饰纹处理；采用的实木复合柚木地板拼花处理。细节方面注重营造家庭的气氛，同时在公共局部借用奢华元素，为客户带来全新的感受启动区PART 6 财务测算市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，选取可比实例，建立价格可比根底，并对这些可比实例的价格分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况因素修正，以估算估价

40、对象的市场价值。市场比较法 是房地产估价最重要、最常用的方法之一； 是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法； 是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力。市场比较法估价步骤选取交易实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正求出比准价格价格评估结果财务测算选择区位相近、典型住宅工程越秀星汇君泊预计13年9月底上市，总建面万，容积率，城市综合体工程；预计上市价格11500元/，精装修报价2000元/晋合金桥世家10年10月底开盘，总建面42万，容积率，纯高层居住社区；8月最新成交均价13200元/，精装修报价4000元/;地产集团K1预计14年3月上市，总建面万方，容

41、积率，小高层结合高层纯住宅工程；预计上市价格12000元/，精装修报价1500元/;财务测算按照目前市场的价格预测，工程现在上市价格11798元/平方米，14年下半年上市价格12859元/平方米按照后湖年复合增长率9%，工程明年下半年上市价格11704*1.09=12859元/财务测算按照目前市场的价格预测，LOFT公寓最后上市价格17359元/按照武汉市LOFT价格是周边价格倍比例，工程公寓上市价格为12859*1.35=17359元/财务测算按照目前市场的价格预测，工程现在上市商业价格29737元/平方米，14年下半年上市价格31223元/平方米按照后湖年复合增长率5%，工程明年下半年上市

42、价格29737*1.05=31223元/财务测算开发假设：工程总销售面积万方，其中住宅万方，商业万方，万方财务测算财务测算开发本钱：工程总的开发本钱亿元，单方本钱10298元/平方米财务测算接上表：开发本钱：工程2021年下半年上市，2021年年底销售完毕，去化周期2年半，实现销售收入亿元现金流量表：工程实现净利润亿元，财务内部收益率22.8%备注：本工程没有考虑贷款所产生的财务费用汇报完毕PART 7 附件工程案例工程以配套作为工程的核心价值点，结合品筑住宅打造高端住宅品质小区；工程紧邻地铁8号线塔子湖站出口，交通便利；越秀星汇君泊：涵盖高端住宅、风格商街、顶配教育、商务公寓、多维交通的超配

43、住区商务区高端住宅区教育配套区高端住宅区地铁口越秀星汇君泊工程紧邻本案，优越的配套是其核心价值点，同时也是本案可以依托的优势。附件/越秀星汇君泊产品特色：景观价值高，打造多维景观体系，俯瞰塔子湖，远眺黄潭湖+小区三重空间移景塔子湖实景图黄塘湖实景图米层高架空层，步入小区内，景观通透无遮挡工程用地与塔子湖直线距离仅200米，与黄潭湖直线距离仅900米，局部房源可观两湖景观；外部景观、小区外围公共景观、小区内私密景观，三重景观空间；围合型小区中央景观，一楼米架空层，小区内景通透无遮挡观景；附件/越秀星汇君泊附件/越秀星汇君泊产品特色：多功能户型，3米层高，超阔楼间距楼间距开阔；热销户型：89两房变

44、三房，131三房变四房；主力户型均为区域内热销户型；后湖区域罕见的约17%超低公摊高层住宅。3米层高，一楼米架空层百变功能房附件/百步亭K2工程K2工程地块位于地产集团K1与K3地块的之间，目前道路匮乏，进入性较差；工程产品由8栋4+1层洋房，2栋11层小高层，8栋32-33层高层，2栋46层的超高层和一栋31层公寓，产品线丰富；4+1洋房11层小高层46层超高层32、33层高层公寓幼儿园地块方正，功能分区明显。高层围合洋房，使洋房与外界隔离，保证洋房的居住私密性。驱动力：产品线K2地块现状百步亭K2：物业类型采用高层+洋房设计，体量大，产品线丰富附件/地产集团K1工程工程采用人车分流的形式使

45、小区的居住环境更为纯洁，小区内由多条景观道路连接各景观节点形成小区内部组团；工程高层建面14万方，小高层2万方，多层洋房4万方，产品线丰富；地块沿街布置底商，上架高层，节省容积率，将更大的空间留给工程的小高层与洋房；在朝向上，注重品质洋房的南向采光，同时利用多处景观节点形成小区组团。地产集团K1地块：物业类型采用高层+小高层+洋房设计，产品线丰富，多景观组团节点附件/汉口城市广场汉口城市广场：集购物、餐饮、休闲娱乐、文化教育、公寓、停车场等六大功能为一体的“体验式家庭娱乐购物中心工程简介：汉口城市广场位于后湖大道与建设大道延长线交汇处占地逾21万平方米，总建筑面积60万平方米，商业体量逾20万

46、平方米，目标打造区域内首屈一指的全新高端城市综合体工程，届时将成为融合购物、餐饮、休闲娱乐、文化教育、公寓、停车场等六大功能为一体的“体验式家庭娱乐购物中心。汉口城市广场附件/汉口城市广场规划：汉口城市广场目前正在建造一期住宅与商业综合体。背靠40万方的后湖公园，俯瞰20万方的商业中心，打造生态娱乐乐园。一期住宅商业区后期规划整体建筑排布错综交替，利用高层住宅对外界进行遮挡，内部通过绿化景观的营造，提升整体高层小区的私密性社区内采取环形道路组织交通，小区小路直至各个单元门口不仅合理分散了人流，同时亦可欣赏沿路景观；商业区上包括5万方的LOFT公寓，层高米，主力面积44-67平米，科学的空间规划

47、、突破性的产品设计，辞别一“层不变的生活，拓展更多可能。整体规划附件/汉口城市广场建筑景观：奢华立面延承了Art Deco建筑的纯粹风貌。通过垂直的竖向线条塑造高耸挺直的城市地标。建筑：住宅为32-33层高层建筑，采用沉稳大气的ARTDECO风格。建筑单体外立面3层以下为干挂石材，4层以上为暖色真石漆。采用地上地下双大堂设计，从停车场可直接入户。景观：工程周边景观资源优势较好，坐拥40万后湖公园，享受“天然氧吧；工程内部景观布置由英国AWP园林景观设计公司打造，首次将英伦皇室园林尊享带入武汉。景观的打造以“漂浮的城市花园为设计理念，采用半开放式景观大堂，将整个建筑群落与多层次的丰富植被有机融合

48、双大堂设计后湖公园主题花园附件/汉口城市广场产品：以95-100平米为主，一梯一户，独立入户，品质高端两房97三房130优点：南北通透板式设计，通风采光好；主卧+次卧+客厅全南向设计，舒适感强；入户前庭设计，电梯入户享受；缺乏：客厅和餐厅连接局部存在一定面积浪费优点：卫生间干湿别离，保证卫生舒适；南北通透，采光良好；超大景观阳台，宽敞气派；入户前庭设计，电梯入户享受；缺乏：大门对卫生间，风水不佳；附件/星悦城星悦城：集居住、购物、休闲、娱乐、健康、餐饮于一体的超大综合体工程万科高尔夫星悦城工程简介：星悦城位于汉口后湖片区，临界杨汊湖与后湖片区的中间地带，由后湖三环线、塔子湖西路、幸福大道、与姑

49、嫂树路围合而成，是星科地产近年来打造的最大规模的工程。工程集合大型商超、影院、餐饮、娱乐等多种业态 ，以两处12万方阔朗的运动公园和婚庆主题公园为核心架构，将工程打造成为泛公园主题社区。附件/星悦城规划：后湖片区首个千亩级别的超级大盘，工程以整体规划取势，前期重点打造商业、主题公园、教育等配套，塑造超级大盘形象商业购物中心、家乐福、写字楼酒店运动公园、儿童游乐场老年人活动公园20万方家具卖场项目二期（高层+商业）婚庆主题商业街项目一期（高层+6层电梯洋房）一期规划图超级大盘工程,产品丰富:总建筑面积约180万方，产品形态含高层、小高层、电梯洋房，目前供给产品面积70-130，覆盖多种类型的客户

50、。以两处12万方阔朗的运动公园和婚庆主题公园为核心，辅以老人活动公园及儿童游乐场，提高宜居性，增大休闲活动空间，迎合人们健康生活的想法。引入大型超市、购物中心、星级酒店，打造区域活力商业中心。 满足居民日常生活消费及进阶消费。附件/星悦城建筑景观：建筑立面采用目前主流的ArtDeco形式，整体感挺拔、简洁明快。景观布置简单明亮，营造曲径之感。建筑：建筑立面通过对凸窗、阳台、乃至构架的抽象化处理，创造出更符合人性的装饰尺度。底层商业高大的门廊散发出庄重尊贵的气质。立面颜色以米黄色为主色，表现出简洁鲜明的建筑形象。景观：景观打造一般，但给人一种舒适之感。注重户户观景，以树丛、小径曲道布置路行景观。

51、曲径小道休闲区底层大厅立面细节附件/星悦城产品：以首置首改产品为主，主力户型为90平米紧凑三房两房80优点：南向大阳台，景观效果好；主卧飘窗设计；L型厨房，符合人体工学；缺乏：卫生间开口使用不便；客厅阳台东向；三房90优点：南北双向阳台，景观采光效果好；户型功能分区明确，动静分区划分鲜明；L型厨房，符合人体工学；缺乏：进门直对客厅，私密性不佳；附件/晋合金桥世家晋合金桥世家：容积率低，绿化高，配套高端，是后湖区域精装高品质住宅工程工程简介：晋合金桥世家占地376亩，规划总建筑面积42万平米， 由18栋30-33层的新加坡式建筑单体，纯板楼设计。在规划布局上采用了具有中国浓郁问候底蕴的维和组团规划理念，取顺顺合合的“六栋为一组团，18栋共三个组团，每个组团又享有一个中心组团。配上10000平方米的超五星级豪华会所和国内顶尖幼儿园进驻。晋合金桥世家附件/晋合金桥世家规划：工程在规划布局上采用了围合组团的规划理念，18栋高层分三个组团，每个组团自有围合景观。拥有55%的超高绿地率和的超低容积率, 建筑密度仅为8.09%工程分三期开发，每期均为六栋精装修高层，共18个楼座，面积跨度95-500皆有，丰富满足不同客户的需求在规划布局上采用了具有中国浓郁问候底蕴的维和组团规划理念，取顺顺合合的“六栋为一组团，1