论老旧小区的物业服务创新举措

1、论老旧小区的物业服务创新举措摘要：随着经济的快速发展，很多行业都有了一定程度的提高，房地产行业也 不例外。目前物业管理是房地产行业近几年重点关注的工作，我国的物业管理这 几年整体发展良好，但是一些老旧小区的物业服务却达不到居民的要求。虽然政 府也进行了一些整治工作，但还是有很多的问题。本文通过分析目前老旧小区的 物业服务情况，希望能够从中找出一些原因和解决问题的方法，给以后的物业服 务提出一些可行性的建议。关键词：老旧小区、物业服务、创新举措目前我国老旧小区现状从目前的情况来看，城市老旧小区普遍存在着产权不清晰、管理不成规模、规划滞后、 私搭乱建、房屋老旧、基础配套设施差、环境脏乱、居民收入水

2、平低等各种问题。房屋的产 权人不一样，有居民个人承租、房管局自有公房、单位产权房、公共设施产权房、托管房、 商品房、房改售房、回迁房、农转非的承租房等。使小区形成由物业管理单位、社区管理单 位、居委会、市政设施单位、商业网点单位等多家管理单位同时对小区不同物业进行管理的 局面。物业管理不愿接管老旧小区的主要原因基础设施薄弱、维护难度大。因为这些老旧小区在设计和建设的时间比较早，技术也 不成熟，再加上使用的时间比较久，严重缺乏维护和管理，所以经常会出现房屋漏雨和渗水 的现象发生。现在大部分的老旧小区都是开放式和半开放式的小区，环境卫生和绿化差，车 辆乱停乱放，加上监控设施不完善，经常让居民的财产

3、受到威胁。住户繁杂、居民文明素养参差不齐。老旧小区的年代比较久、房价低，一般居住的人 都是本地的老人或者是买方的新居民。另外，老旧小区的租金比较低，所以也成为流动务工 人员的选择。通过调查发现老旧小区里面的居民缺乏缴纳物业管理费的意识，都不愿意主动 缴纳费用。自治意识淡薄。老旧小区的居民对自己的居住环境都缺乏自我管理能力，不关心小区 的公共环境，就算发现有人侵害小区的集体利益也不会进行制止，慢慢地破坏小区的现象就 由个别变成普通，最终形成一个恶性循环，物业越来越难管理。水电基础设施陈旧。老旧小区里面的给排水设施和供电线路老化问题经常出现，给排 水主要是因为房屋里面的黑铁管超出使用年限导致的，电

4、路问题则是由线路老化和乱接乱搭 引起的，经常会出现火灾隐患。目前老旧小区物业服务跟不上的主要原因缺少一定的资金支持老旧小区在建设的时候房地产开发相关的一些法律法规还不完善，加上政策出台时间问 题和政府执行等因素导致有的缴纳了物业维修资金，有的小区没有缴纳，就算缴纳小区物业 维修金也已经全部使用完毕，资金的缺少给物业管理服务带来非常多的困难，现在业主也不 愿意在缴纳、政府也没有一定的支援。老旧小区里面的房屋建设和设备因时间问题都出现了 破损环境，早已经不能满足人们的需求。房屋产权复杂在老旧小区里面房屋产权一般比较复杂，例如，有的房屋产权是由很多单位共同进行开 发，这些房屋有的产权属于单位、有的属

5、于个人，还有的产权单位已经出现了解散、合并等 问题，在小区里面也没有相应的业主委员会，这些都不能保证后续的物业管理费用和物业资 金的缴纳。物业费低业主要求高老旧小区的物业费相对来说比较低，随着人们经济生活的提高，小区的物业费还保留在 原来的位置上，导致供需矛盾产生。还有现在小区业主对物业管理了解不足，对相关的物业 服务合同和法规也不清楚，在业主心里物业公司就是万能的，只要出问题物业公司都能够解 决。物业经营理念出现错位老旧小区的物业问题对物业公司来说也具有一定的挑战性，现在大部分的物业公司面对 这种物业费比较低的小区也不想涉足。业主的观点就是物业公司服务不到位，就不交物业 费”，物业公司的观点

6、就是业主不叫服务费就没办法提高物业服务”，这样的循环就变成了一 个死循环，一直下去就会让物业走向死亡的道路提高老旧小区的物业创新服务的策略充分发挥政府主管部门的核心作用在老旧小区实施物业管理要与供水、供电、供气等部门密切配合才能实现，街道办事处、 居委会和政府相关主管部门要充分发挥协调作用，争取水电气等相关部门的配合。过去，老 旧小区的管理主要依靠街道居委会，而现在实行新的物业管理体制后，物业管理公司要与供 水、供电、供气等专业管理部门建立起规范的委托服务关系，街道基层组织的行政管理也要 与物业管理公司的经营管理分清职责。做好安全保卫工作由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，

7、小区出入口能做到24 小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度，对进出 小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员 实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应 急预案，事发后及时采取相应措施。合理收费，及时公开针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物 业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）；在收费、财务管理、会计核算、税收等方 面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的， 服务标准等相关内容并在小区显著位置进

8、行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的 特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。做好设施设备管理维护由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性， 掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时 报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和 维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设 备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维 护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施

9、设备完好，能 随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。做好小区绿化管理针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护， 保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂 草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。做好小区的保洁工作老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家 的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼 道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进 步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据 每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。结语：综上所述，目前解决物业企业生存困难的重要方法就是物业服务，物业服