某公司融资租赁管理及财务知识分析

1、跋不动产能否作为芭融资租赁标的物艾，很多争议。矮譬如按天津保税区办公柏大楼售后回租中澳央电视台201矮0年6月18日笆新闻联播爱天津:金融创新靶推动地方经济发岸展报道：天津懊渤海租赁向天保癌投资（天津保税坝区国资公司）购办买天津保税区空绊港物流加工区投跋资服务中心大楼案，出租给天津港鞍保税区管理委员隘会及天保投资（扳第二承租方），罢项目金额为 8罢 亿元，起租日耙为2009 年碍4月27 日，瓣租赁期限为20鞍 年。不动产融资租赁目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc350331212 瓣一、板暗融资租赁概述蔼 PAGEREF _Toc350331212 h 懊

2、4 HYPERLINK l _Toc350331213 哎1.碍鞍融资租赁的定义埃 PAGEREF _Toc350331213 h 疤4 HYPERLINK l _Toc350331214 敖2.柏把融资租赁的特点哎 PAGEREF _Toc350331214 h 暗4 HYPERLINK l _Toc350331215 暗3.白扒融资租赁的优势伴 PAGEREF _Toc350331215 h 盎6 HYPERLINK l _Toc350331216 阿4.吧埃融资租赁与分期澳付款的区别胺 PAGEREF _Toc350331216 h 拜8 HYPERLINK l _Toc35033121

3、7 鞍二、吧叭不动产拌融资租赁概述及俺现状分析佰 PAGEREF _Toc350331217 h 凹10 HYPERLINK l _Toc350331218 埃1.摆挨不动产哀融资租赁的内涵败 PAGEREF _Toc350331218 h 按10 HYPERLINK l _Toc350331219 癌2.凹安不动产岸融资租赁的基本伴特征把 PAGEREF _Toc350331219 h 傲10 HYPERLINK l _Toc350331220 芭3.坝昂不动产熬租赁租赁的业务皑形式懊 PAGEREF _Toc350331220 h 拌13 HYPERLINK l _Toc350331221

4、 爸不动产艾直接租赁扳 PAGEREF _Toc350331221 h 鞍13 HYPERLINK l _Toc350331222 鞍不动产伴业转租赁方式敖 PAGEREF _Toc350331222 h 俺13 HYPERLINK l _Toc350331223 巴不动产暗业售后回租绊 PAGEREF _Toc350331223 h 案14 HYPERLINK l _Toc350331224 胺与政府、银行合半作，搞住宅的公熬共租赁，如重庆板 PAGEREF _Toc350331224 h 佰16 HYPERLINK l _Toc350331225 阿与单位、银行合颁作，进行单位的霸不动产胺

5、融资租赁，如上芭海鞍 PAGEREF _Toc350331225 h 胺16 HYPERLINK l _Toc350331226 癌不动产袄业杠杆租赁白 PAGEREF _Toc350331226 h 安16 HYPERLINK l _Toc350331227 颁不动产拔融资租赁方式的颁评价霸 PAGEREF _Toc350331227 h 伴16 HYPERLINK l _Toc350331228 熬4.搬傲不动产把融资租赁的具体傲操作办法背 PAGEREF _Toc350331228 h 哎17 HYPERLINK l _Toc350331229 俺三、靶罢不动产阿融资租赁中各方半所能获得

6、的利益肮分析氨 PAGEREF _Toc350331229 h 癌18 HYPERLINK l _Toc350331230 爱1.隘蔼不动产哀融资租赁中开发班商的利益分析扒 PAGEREF _Toc350331230 h 笆18 HYPERLINK l _Toc350331231 疤2.澳蔼出租人利益分析绊 PAGEREF _Toc350331231 h 疤19 HYPERLINK l _Toc350331232 爸3.癌霸对承租人的利益胺分析班 PAGEREF _Toc350331232 h 办20 HYPERLINK l _Toc350331233 扳4.捌版对间接参与方盎办商业银行的利益

7、版分析白 PAGEREF _Toc350331233 h 柏21 HYPERLINK l _Toc350331234 哀四、巴啊不动产拌融资租赁风险分凹析哀 PAGEREF _Toc350331234 h 凹22 HYPERLINK l _Toc350331235 罢五、澳稗不动产般融资租赁前景分奥析拔 PAGEREF _Toc350331235 h 碍26 HYPERLINK l _Toc350331236 傲六、岸办不动产扒融资租赁案例分澳析澳 PAGEREF _Toc350331236 h 版27融资租赁概述融资租赁的定义吧融资租赁，是指奥出租人根据承租班人对出售人、租挨赁物的选择，向安

8、出售人购买租赁盎物件，提供给承班租人使用，向承板租人收取租金的安交易。它以出租斑人保留租赁物的芭所有权、处置权扮和收取租金为条蔼件，使承租人在哎租赁合同期内对鞍租赁物取得部分皑或全部占有、使般用和受益的权利案。它是指实质上把转移了与资产所瓣有权有关的全部碍风险和报酬的租巴赁。所有权最终敖可能转移，也可伴能不转移。根据办企业会计准则盎第21号租赁扳符合下列一项罢或数项标准的租伴赁，应当认定为案融资租赁：爸（爱1挨）傲、在租赁期届满氨时，租赁资产的伴所有权转移给承颁租人。翱（按2斑）扳、承租人有购买碍租赁资产的选择碍权，所订立的购伴买价款预计将远岸低于行使选择权啊时租赁资产的公班允价值，因而在碍租

9、赁开始日就可靶以合理确定承租罢人将会行使这种唉选择权。叭（颁3挨）哀、即使资产的所耙有权不转移，但班租赁期占租赁资唉产使用寿命的大敖部分。胺（芭4邦）笆、承租人在租赁伴开始日的最低租斑赁付款额现值，版几乎相当于租赁袄开始日租赁资产啊公允价值；出租案人在租赁开始日哎的最低租赁收款瓣额现值，几乎相蔼当于租赁开始日伴租赁资产公允价蔼值。氨（哎5爱）扮、租赁资产性质靶特殊，如果不作氨较大改造，只有背承租人才能使用案。融资租赁的特点碍融资租赁是设备搬租赁的基本形式瓣，以融通资金为败主要目的。其特蔼点是：柏哎不可撤消。这是昂一种不可解约的绊租赁，在基本租澳期内双方均无权板撤消合同。坝叭完全付清。在基稗本租

10、期内，设备拌只租给一个用户袄使用，承租人支摆付租金的累计总板额为设备价款、埃利息及租赁公司胺的手续费之和。拜承租人付清全部拌租金后，设备的绊所有权即归于承办租人。板挨租期较长。基本白租期一般相当于八设备的有效寿命拔。扳蔼承租人负责设备绊的选择、保险、斑保养和维修等；傲出资人仅负责垫颁付货款，购进承扒租人所需的设备矮，按期出租，以隘及享有设备的期啊末残值。跋（摆1芭）融资租赁的承矮租人是以融通资爱金为目的，为达稗到此目的，融资傲租赁的出租人就背负有融通资金的耙责任，这种活动暗是一种金融投资矮活动，资金困难暗的承租人通过出靶租人的金融投资伴，解决了资金困傲难，达到了融通白资金的目的，因班此，融资租

11、赁是扳金融因素占主导皑地位的金融投资背活动。癌（瓣2邦）融资租赁活动扒中，承租人享有暗并承担选择供货板商及选择设备的罢权利和责任，出癌租人不能干预，碍除非承租人需要拌出租人的技术指哀导。背（埃3唉）承租期内，出氨租人负有对设备鞍的维修、保养义稗务（合同中另有败约定的除外），碍享有租赁物的所埃有权。笆（胺4伴）一般融资租赁绊的租赁期都比较扳长，租赁期多以靶设备的使用期为吧限，因此大多是按“一租到底”，爱直到租赁物残值邦为零。扳（艾5百）融资租赁的承半租人大多是企业哀法人或其他盈利哀性经济组织、公俺民，其表现为商鞍业性而非消费性胺，对象则多以动邦产为出租物。懊（唉6绊）租赁期届满，跋对租赁物的处置

12、坝一般以“留购、按续租、退还”三捌种方式处置出租安物，而大多是承阿租人以一定名义盎支付较小数额的耙费用取得出租物懊的所有权，作为碍固定资产投资。融资租赁的优势暗中国融资租赁业白始于20世纪8罢0年代初，在近瓣二十年来的发展扳过程中，融资租扳赁在电气设备、半机械加工设备、澳医疗设备、通讯鞍设备、环保设备盎、航空飞行器、扮教学科研设备、般公寓酒店配套设叭备等方面发挥的坝作用尤为明显。罢对于中小企业，拌融资租赁的五个靶明显好处表现在摆：俺（艾1捌）程序简单。信昂用审查的手续简半便，融资和融物拔为一体，大大节疤约了时间，使企翱业能在最短的时隘间内获得设备使翱用权，进行生产爱经营，迅速抓住俺市场机会。中

13、小搬企业由于自身原半因，向银行借贷案缺乏信用和担保安，很难从银行取案得贷款。而融资奥租赁的方式具有爱项目融资的特点耙，由项目自身所芭产生的效益偿还颁，资金提供者只伴保留对项目的有巴限权益。目前在柏具体操作上，大胺多数融资租赁公摆司所采用的方式敖，主要关心租赁翱项目自身的效益叭，而不是企业的拌综合效益，对企疤业的信用状况的疤审查也仅限于项般目本身，总体上鞍在办理时对企业瓣资信和担保的要扒求相对不高。碍（搬2背）租约灵活。银肮行贷款一般是采笆用整笔贷出，整熬笔归还；而租赁肮公司却可以根据埃每个企业的资金暗实力、销售季节耙性等情况，为企岸业定做灵活的还办款安排，例如延暗期支付，递增和叭递减支付等，使

14、案承租人能够根据熬自己的企业状况绊，定制付款额。埃融资租赁把融资版和融物（采购）叭两个程序合二为哎一，减少了许多碍中间环节，尤其捌是利用租赁的特蔼性，规避了许多艾用直接购买方式败必须层层报批或凹立项等繁琐的程哎序，提高了工作扮效率。暗（斑3矮）节约成本。国摆家财政允许企业背对租赁物件可以罢加速折旧，折旧矮款可于税前偿还般租金。国家为了俺鼓励投资、鼓励邦技术进步，专门败为融资租赁提供板了一系列优惠政邦策，如直接投资吧减税、加速折旧鞍形成的所得税减敖免、财政补贴等爸。财政部、国家哀税务总局颁发的按关于促进企业阿技术进步有关财安政税收问题的通敖知规定：企业案技术改造采取融佰资租赁方法租入败的机器设备

15、，折斑旧年限可按租赁扳期限和国家规定皑的折旧年限孰短艾的原则确定，但罢最短折旧年限不搬短于三年。这就拔是说，企业可以拔按照最有利的原耙则，尽快折旧，稗把折旧费用打入皑成本。这与税后熬还贷相比，显然盎对企业有利。肮（懊4般）单独核算。融扳资租赁属于表外百融资，不体现在霸企业的资产负债暗表的负债项目中扮。而一般贷款则啊全部体现为企业霸的负债，影响企哀业的资信状况。巴这对于需要多种绊渠道融资的企业哀，尤其是中小企爱业来讲，是非常哀重要的。企业可拔以最高按租赁物岸的百分之百价值芭进行融资（租赁班），从而节省流隘动资金并维护现班有的信用额度。靶通过这种表外融爸资，解放流动资百金，扩大资金来斑源，突破当前

16、预盎算规模的限制。疤（哀5袄）改善承租方的八资产负债结构。安出租方直接将出版租物计入资产，皑按照有关规定计叭提折旧；而承租靶方则将租金计入埃成本费用，达到斑优化承租方资产碍负债结构的作用绊。白（啊6拌）促进销售。销蔼售对于中小企业唉是非常重要的，伴只有成功销售，癌才能实现利润。碍越来越多的企业败自觉通过租赁而唉不是一味地通过扮直接出卖来实现爱销售。这样做的跋好处是，大大降吧低了购买的门槛百，扩大了客户购阿买力。扮融资租赁与分期哀付款的区别氨融资租赁与分期叭付款的区别主要碍表现在以下几个扳方面：霸（蔼1矮）分期付款是一八种买卖交易，买板者不仅获得了所澳交易物品的使用巴权，而且获得了爸物品的所有权

17、。阿而融资租赁则是败一种租赁行为，氨尽管承租人实际唉上承担了由租赁跋物引起的成本与绊风险，但从法律按上讲，租赁物所罢有权名义上仍归坝出租人所有。 凹（般2唉）融资租赁和分搬期付款在会计处哎理上也有所不同伴。融资租赁中租拔赁物所有权属出霸租人所有，因此矮，作为出租人资隘产纳入其资产负皑债表中，并对租跋赁物摊提折旧，捌而承租人将租赁办费用计入生产成版本。而分期付款挨购买的物品归买班主所有，因而列巴入买方的资产负敖债表并由买方负半责摊提折旧。 绊（背3扒）上面两条导致胺两者在税务待遇斑上也有区别。融靶资租赁中的出租傲人可将摊提的折瓣旧从应计收入中斑扣除，而承租人扮则可将摊 提的俺折旧费从应纳税绊收入

18、中扣除，在巴分期付款交易中芭则是买方可将摊挨提的折旧费从应爸纳税收入中扣除叭，买者还能将所俺花费的利息成本哀从应纳税收入中傲扣除，此外，购疤买某些固定资产啊在某些西方国家肮还能享受投资免氨税优惠。 绊（袄4阿）在期限上，分敖期付款的付款期耙限往往低于交易懊物品的经济寿命稗期限，而融资租胺赁的租赁期限则芭往往和租赁物品哎的经济寿命相当翱。因此，同样的霸物品采用融资租癌赁方式较采用分熬期付款方式所获把得的信贷期限要阿长。懊（暗5斑）分期付款不是隘全额信贷，买方岸通常要即期支付背贷款的一部分；邦而融资租赁则是胺一种全额信贷，颁它对租赁物价款矮的全部甚至运输柏、保险、安装等班附加费用都提供笆资金融通。

19、虽然埃融资租赁通常也昂要在租赁开始时百支付一定的保证哎金，但这笔费用哎一般较分期付款捌交易所需的即期袄付款额要少得多矮(例如在进出口蔼贸易中买方至少白需现款支付15傲的贷款)。因爱此，同样一件物耙品，采用融资租坝赁方式提供的信疤贷总额一般比分班期付款交易方式澳所能够提供的要坝大。霸（暗6笆）融资租赁与分傲期付款交易在付绊款时间上也有差懊别。后者一般在翱每期期末，通常盎在分期付款之前澳还有一宽限期，白融资租赁一般没扳有宽限期，租赁艾开始后就需支付坝租金，因此，租啊金支付通常在每伴期期初。白（懊7把）融资租赁期满背时租赁物通常留凹有残值，承租人坝一般不能对租赁巴物任意处理，需吧办理交换手续或靶购买

20、等手续。而吧分期付款交易的暗买者在规定的分跋期付款后即拥有扒了所交易物品，盎可任意处理之。肮融资租赁的对象百一般是寿命较长百、价值较高的物安品，如机械设备背等。般不动产翱融资租赁概述及氨现状分析安不动产拌融资租赁的内涵靶不动产扒融资租赁经营是八不动产笆开发经营的一种案新方式耙，安是指有购房需求扒的购房人岸（斑承租人吧）安为了购买商品房凹，坝在资金不充裕的懊情况下白，叭委托租赁公司昂（艾出租人暗）挨根据其要求和选扳择代为购入所需邦的房产凹，澳然后挨，柏购买人以租赁方版式从租赁公司租爱赁房产使用俺，坝从面使购房人以熬融通资金的方式奥改善自己的住房懊条件的一些经济皑活动。同时半，唉房屋的租赁期限芭、

21、租赁用途、租挨赁价格、修缮责啊任等条款盎，埃以及双方的其他昂权利和义务百，佰由出租人和承租熬人签订房产租赁艾合同约定白，板并向房产管理部埃门登记备案。吧不动产挨融资租赁一般业白务流程步骤为胺：暗购房者在找到合俺适的商品房开发叭商之后搬，伴向融资租赁公司佰提出租赁申请唉；霸融资租赁公司审爸核购房者的申请绊资料般，板并了解购房者的鞍信用和偿债能力哀；芭融资租赁公司和吧购房者共同与商翱品房开发公司签绊订商品房购销合摆同颁，唉融资租赁公司与邦购房者签订融资叭租赁合同摆；翱购房者向融资租伴赁公司支付租金皑，背融资租赁公司向背开发商支付购房板款邦；岸租赁公司向购房芭者交付商品房并绊保留商品房的所稗有权。坝

22、不动产澳融资租赁的基本搬特征隘现代租赁的做法案起源于生产厂商叭以分期付款方式爱推销自己的设备鞍。由于资金回收斑的风险比较大佰，扮开始借用传统租般赁的做法搬，哎将租赁物件所有巴权保留在出租人芭一方白，爱承租人只享有使斑用权百，暗直到出租人融通俺的资金全部以租拔金的方式收回。啊融资租赁在这种凹情况下发展起来伴，盎因而从一开始隘，阿融资租赁便具有奥很强的金融服务跋性质稗，白具有融资和促销矮这两个基本功能邦。同时艾，疤其在加速物流和巴资金流方面还发稗挥着特殊的中介艾功能吧，稗是一种风险行业哎，蔼它具体有以下特案性按：案第一伴，俺融资与融物结合邦。以商品形态和霸资金相结合提供癌信用是融资租赁搬的主要特点

23、。融八资租赁由出租人哀融通资金霸，敖承租人自行选择蔼租赁物件坝，爸融资租赁期满时摆，皑一般都办理留购案手续耙，罢即把所有权转让邦给承租人的一种按融资与融物紧密耙结合的信用形式百。对承租人来说稗，靶其所进行的融资哀租赁活动案，案从形式上租入了白房产艾，熬但实质上则是融爸通了资金绊，鞍且将融资与融物跋相结合半；皑对出租人来说半，瓣在租期内始终持邦有所有权唉，唉比较安全胺，艾风险较小碍，百由于融资与融物伴同步进行耙，爱不仅能把握资金耙运用方向扳，啊对承租入也有较扳强的约束力。融坝资租赁的业务有颁金融属性扮，颁但它又要注重服昂务而不是金融业伴务本身拔，哀它运用综合的知版识和良好的经营靶管理敖，斑合理整

24、合社会资笆源扳，疤为金融机构服务案，扮为承租人服务百，蔼为坝不动产扒开发商服务。它耙一方面提供融资皑服务吧，拔另一方面又要进癌行笆不动产罢营销和资产管理熬。盎第二凹，斑租赁合同当事人佰必须履行合同。柏在发生租赁行为奥时安，背融资租赁合同中啊三方当事人一一班出卖人、出租人盎、承租人之间的板经济关系以契约碍固定把，啊买卖双方和租赁吧双方必须签订买肮卖合同和租赁合跋同昂，斑在合同期内八，耙不得随意解约。懊融资租赁是在实鞍质上转移与房产扒所有权有关的全碍部风险和报酬的哎一种租赁。融资摆租赁的性质决定肮了租赁资产的租般期比较长巴，伴一般相当于资产氨的经济寿命期背，霸或至少达到资产案经济寿命期的肮75%哀

25、以上。在长期租扳赁期间罢，懊非经双方同意熬，癌租赁合同一般不扳能轻易取消盎，板除非符合合同法瓣定解除的条件爸，耙或承租人逾期不艾支付租金等等造爸成合同无效的情霸况出现。芭第三哀，跋所有权与经营权碍分离。一般的投笆资信贷傲，鞍是由借款人直接扒向银行借入资金翱，邦自行购买房产癌，爸房产所有权与使扒用权统一于借款叭人一身。而在融半资租赁条件下皑，肮整个租赁合同期案间的房产所有权哀始终属于出租人袄，败承租人在租赁结澳束时坝，吧虽有留购、续租昂、退还的选择权扳，败但在租赁期内拔，凹只能以租金为代扳价获得房产的使挨用权。即案不动产斑的所有权与使用拜权分离按，盎摆脱了传统的财坝产占有观念扳，扒所有权因素被淡

26、袄化艾，熬既有利于分散出稗租方的风险耙，扮又有利于确定现般代化的经营方式扳，皑促进了翱不动产柏租赁市场的发展俺。昂第四奥，芭承租人具有选择凹权白，背也承担主要责任奥。租赁期满后扒，办出租人和承租人俺需要在合同中约颁定租赁物归属版，白这样承租方对租百赁物有按合同规白定如何处置的权挨利耙，盎即退程、续租和皑实现所有权转移澳的权利颁，唉而在绝大部分融啊资科赁中百，碍不动产扒权转移的权利将碍会成为承租方融艾资租入佰不动产拌商品的最终目的啊。由于在合同结埃束时所有权最终傲很可能转移给承稗租人背，疤这时租赁物的所瓣有权是出租人为爱了控制承租人偿肮还租金的风险而凹采取的一种形式熬所有权板，澳因此租赁物的购哎

27、买由承租人选择鞍，蔼房产销售商及房胺产的选择由承租佰人负责。租赁期袄内八，笆承租人有保持租隘赁物完好的义务肮以及租赁物毁损佰或灭失时的赔偿耙责任昂，邦即承租人对房产翱的维修、保养及笆风险承担义务背，盎在整个租赁期内班对租赁物件享有凹独占权袄，胺并按期支付租金挨，背出租人只是提供绊金融服务。岸不动产盎租赁租赁的业务般形式佰一种好的融资租拔赁方式必然使企暗业的成本最小班，班效益最大。对于碍准备租入的房产百，暗无论选择哪一种半融资租赁方式稗，隘租入房产给承租八方在未来租赁期皑内的效益是相同岸的板，扮所不同的只是每八种融资租赁方式绊下支付的租金。按因此承租人在初伴步确定了可行的啊融资租赁方式后熬，哎还

28、应该从融资成捌本方面进行分析办，斑选择融资成本最跋低的方式。下面暗将分别介绍我国班不动产耙可以运用的几种隘租赁业务形式。不动产直接租赁皑我国融资租赁目班前大多采用直接败租赁业务中的自挨营租赁，即融资巴租赁的传统做法拔，具体来说即是班由租赁公司用自摆身资金代替企业败或居民购买所需叭的房产，然后将捌之出租给该企业拔或居民使用，定隘期向作为承租人熬的企业收取租金伴；而租赁合同期拌满后，根据租赁蔼公司与承租人事懊先约定，既可由按租赁公司收回房背产，也可由承租碍人向租赁公司支扳付象征性货价而蔼取得该房产的所阿有权。白不动产傲业转租赁方式阿转融资租赁由出昂租人从另一家融佰资租赁公司或开昂发商租进房产，搬然

29、后转租给下一岸个承租人使用。隘转融资租赁与其巴他融资租赁的主扮要区别在于转融艾资租赁是从租赁伴公司或开发商取暗得融资便利，其伴他是从银行或非盎银行金融机构取柏得融资便利。转捌融资租赁的关键半在于多了一个第柏三人充当转租人艾，它的功能可以拜通过最终承租人伴和转租人两方面白以体现。对转租拌人而言，当租赁柏公司在其借贷能案力较弱，融资技佰术也不发达，资佰金来源有限的情昂况下，为了利用暗别家租赁公司条白件优厚的融资便啊利，往往采用转白租赁的方式。一背般在如下情况下唉较多采用的是转傲租方式：如树立氨品牌形象，避免斑买家在购买物业敖后各自为政而影跋响楼盘的形象定搬位情况中较多采把用转租；中介公隘司统一租入

30、相连艾的多个铺位，统奥一装修，化零为霸整，或是品牌连疤锁店选址租入铺搬面，统一装修后傲，再转租给加盟班者；又或是背不动产坝公司将与楼盘相捌邻的物业租入，安扩大自己的楼盘碍面，再统一装修背定位，以达到规奥模效益，在这些八过程中都会产生八转租业务。碍不动产伴业售后回租般售后租回交易是霸一种特殊形式的氨租赁业务，是指佰不动产背开发企业（即承俺租人）将一把不动产把项目的资产出售啊后，又将该项资爸产从融资租赁公拔司（即出租人）办那里租回，习惯绊称之为伴“芭回租矮”白。在售后回租方斑式下，通过售后板回租交易，资产拜的原所有者佰不动产碍开发企业（即承唉租人）在保留对吧资产的占有权、昂使用权和控制权奥的前提下

31、，将固扮定资产转化为货罢币资本，在出售颁时可取得全部价岸款的现金。融资芭租赁公司回租给笆不动产半开发企业，并收按取租金应收款。唉同时，融资租赁爸公司根据房产项扒目的质量以及租佰金应收款的风险办程度，收取2捌5的融资租赁八费用。般然后，融资租赁鞍公司再将按不动产摆开发企业的租金稗应收款八“唉打包背”般卖给银行。银行斑在以买断袄不动产凹开发企业（即承按租人）的租金应稗收款为基础，为佰融资租赁公司提昂供租金应收款的傲催收和信用风险肮控制等服务，拓跋展了银行中介业懊务霸“挨保理业务按”岸。银行在收取租稗金应收款的同时半，还可以收取不邦低于保理融资额胺1的保理业务艾手续费。同时，安将风险降到最低凹，在挨

32、“碍保理业务靶”拜有追索权的情况傲下，一旦承租人败（半不动产班开发企业）无法奥按时支付租金，拌可由承租人的担瓣保公司支付；如把果担保公司支付盎不了的话，银行案可将抵押的房产懊拍卖，所得款项把仍不足的部分，邦再由融资租赁公啊司补足。把再后，柏不动产胺开发企业通过融柏资租赁公司的熬不动产白售后回租，一方拔面，获得了自有斑资金，并将其充阿抵新开发项目的把资本金（与直接邦向银行办理抵押澳贷款的资金性质扮完全不同，抵押靶贷款不能作为企阿业的自有资金及氨冲抵新开发项目挨的资本金），或阿者投资其他任何哎项目（而爱不动产澳开发企业用氨不动产碍产权作银行抵押熬，所得的贷款资巴金用途是指定的坝，无法用于投资班新开

33、发项目）。敖另一方面，通过邦“爸售后回租懊”八，叭不动产般开发企业仍可经芭营原来的胺不动产巴项目，形成现金皑流，通过阿“罢每年还本，每季爸还息背”摆的办法，在融资柏租赁到期时，依懊照合同向融资租颁赁公司赎回原来白的扳不动产耙项目。澳这种融资租赁中哀有两种融资创新板的方式：一是暗不动产蔼“稗售后回租鞍”罢结合搬“疤信托哎”办的方式，通过发颁放信托产品把稳暗定且安全的租金敖应收款转让给投挨资者，让社会投背资者分享融资租靶赁资产所带来的叭收益，集合社会疤上更多的闲散资吧金；二是接受多八个法人的委托租唉赁资金，由融资案租赁公司作为受哎托人管理委托租阿赁资金，运用于岸不动产颁售后回租项目，吧让社会法人的

34、资搬金参与鞍不动产岸项目以获得较高白投资收益。拌与政府、银行合拜作，搞住宅的公靶共租赁，如重庆佰与单位、银行合凹作，进行单位的八不动产氨融资租赁，如上板海扳不动产跋业杠杆租赁埃随着金融租赁业柏的发展，特别是办出现了一些大型爱租赁项目，租赁佰公司凭借自有资坝金往往难以满足拌这些项目对资金蔼的需求，于是杠岸杆租赁应运而生吧。杠杆租赁其实啊是信托与融资的吧结合运用，这主斑要体现在租赁公佰司利用自己有限靶的资金来启动融稗资规模较大的项伴目，即发挥资金皑的杠杆作用，融邦资租赁公司只懊承担租赁物价款斑的20%拌叭40%，并以此霸租赁物作为抵押颁物，以收取租金啊的权利作为额外坝保证，从银行或安非金融机构获得

35、佰贷款用于支付其败余大部分价款。澳这种交易多发生瓣在需要巨额资金霸的项目，融资租翱赁公司受到自身哀资本充足率的限唉制，往往难以独按立承担，而且为叭了贯彻风险分散哀的原则，需要金伴融机构的贷款支艾持。碍不动产氨融资租赁方式的版评价肮直接融资租赁的耙融资成本即租金捌包括三大部分瓣：伴租赁资产的成本艾即房产的购买价跋、保险费等凹；捌租赁资产的成本芭利息拔，邦即出租人向承租半人所提供资金的百利息挨；爸租赁手续费按，白既包括出租人承白办租赁业务的费鞍用安，白也包括出租人向阿承租人提供租赁颁服务所赚取的利背润。唉转融资租赁在租按赁中引进了转租哎人这样一个中问案人白，俺解决了承租人信叭用额度不足的缺跋陷和贸

36、易壁垒的败障碍柏，鞍使承租人通过转哀租人完成融资靶，岸这样使承租人在昂直接融资租赁成搬本的基础上跋，笆还要增加转租人伴的成本利息、转败租人承办租赁业唉务的费用、转租皑人向承租人提供搬租赁服务所赚取安的利润伴，板这样就不可避免斑地增加了租金柏，爸使融资成本远远岸高于其他融资租啊赁方式。背房产售后回租融扳资租赁目前在我巴国融资租赁业务柏中所占的比重较吧大扮，蔼由于扒不动产蔼的出售和租入是班同步进行的芭，背不存在流动成本啊，瓣因此相应地避免安了附加成本熬，袄从而使总的融资熬成本降低。傲杠杆融资租赁虽伴然很复杂岸，颁但它依然能降低叭承租人的融资成袄本。因为采用杠坝杆租赁的项目都佰是大型的资本密案集型项

37、目板，爸政府给予投资抵班税和加速折旧的哀优惠政策板，拔而且融资租赁公百司因这笔交易而办支付的利息可作斑为费用搬，昂无须缴纳税款搬，罢这将大大降低融案资租赁公司的实八付税款敖，白相应会促使融资埃租赁降低租金拔，碍承租人能从相对耙较低的租金中得隘到低融资成本的巴好处。杠杆租赁鞍对租赁公司来说哀，吧其综合效益较好案，癌租金回收也安全疤，版费用低罢，靶因此在国外比较昂盛行。拌不动产斑融资租赁的具体伴操作办法澳不动产爱融资租赁一般业拌务流程有五个步八骤：第一步，承扮租人（购房者）按在找到合适的供熬货人（商品房开岸发商）之后，向叭出租人（金融租隘赁公司）提出租耙赁申请 第二步瓣，金融租赁公司奥审核购房者的

38、申昂请资料并了解购昂房者的信用和偿版债能力 第三步袄，金融租赁公司啊和购房者共同与霸商品房开发公司百签订商品房购销袄合同金融租赁公靶司与购房者签订哀融资租赁合同 颁第四步，购房者岸向金融租赁公司吧支付租金，金融盎租赁公司向开发笆商支付购房款 阿第五步，开发商盎向购房者交付商搬品房并办理商品颁房产权登记证书疤，金融租赁公司昂在该产权登记证叭书上设定他项权耙力抵押登记埃其业务流程图如袄下：霸不动产芭融资租赁中各方暗所能获得的利益啊分析安不动产绊融资租赁中开发盎商的利益分析耙（1）、能够开哀拓艾不动产败市场，扩大般不动产耙销路。开发商采俺用融资租赁方式把销售房产，有利扮于向用户和市场隘推销产品 ，变

39、肮潜在的市场需求阿为有效需求，并袄可以拓展房产营伴销渠道，败不动产鞍商就可以凭此进版口抽出资金 人暗力去进行下一轮奥开发投资，使开疤发商的运行形成熬良性循环。哀（2）、获取市巴场供求信息，提氨高经营决策水平敖。开发商借助租邦赁形式，既可以俺实现房产价值，瓣又可以捕捉有关佰房产的供求信息霸，以便把握商机白，提高开发商经背营管理水平，进艾而增强其市场竞伴争能力，作出及半时而准确的经营佰决策。出租人利益分析隘（1）、运营风癌险较小。由于在吧合同期满之前，版出租人始终是癌不动产叭产权人，保留房靶产的所有权是投坝资的有效保障。靶融资租赁是以承版租人获得租赁物隘品的使用权，出拌租人拥有租赁物耙品的所有权而

40、展坝开的，这有利于拜融资租赁风险的奥分担和控制出租叭人通过收取租金暗获得稳定的收益颁，若承租人无法扮按期支付租金，矮出租人可以收回绊租赁房产，并依扒据与开发商的回爱购协议处理房产袄，因此融资租赁俺是一种安全的投拜资方式。扒（2）、租赁公瓣司能逐步收回成把本回笼资金，能捌够获得较多的稳斑定收益。承租人昂在租赁期间使用肮租赁物品的代价癌是按预定的期限版和金额支付租金暗，这也正是出租叭人投资回报的物版质基础。融资租哎赁的租金较高，挨一般包括房产成靶本 利息手续费霸和保证金，往往靶高于同期银行贷邦款利息。而且如凹果从靶不动产板商处购房形成一艾定规模后，还能挨得到白不动产搬商的优惠，这样昂就有效降低了租

41、斑赁公司的租赁运捌作成本。氨（3）、提升租疤赁公司的市场竞阿争能。融资租赁拜是金融与贸易为耙一体，对其研究熬开发和营销必须搬讲究集约化、系懊统化和功能化。笆因此，融资租赁癌在罢不动产斑业中的应用在为翱企业和社会提供罢优质高效服务的吧同时，也提高了矮自身的发展能力暗和市场竞争力。半对承租人的利益胺分析半由于板不动产氨融资租赁是先租肮后买，并不是般“捌一锤子把”罢买卖，所以客观蔼上迫使开发商保哀证凹不动产八商品的质量，避芭免了配套设施滞碍后和供水供电通唉讯等基础设施未安完善或质量低劣按的情况出现，这翱样就保证了承租安人的基本利益。澳而承租主体不一疤样所获得的利益埃不一样。艾（1）、承租主挨体为个人

42、。A、拌可以降低房屋消柏费门槛。按揭贷拔款需要支付相当斑高的首付款后才摆能获得安不动产傲使用权，相比而艾言，办不动产柏融资租赁真正实板现了摆“办零首付敖”柏，大大降低了房稗屋消费的门槛，拌可以培育有效需把求，使占大多数皑无支付能力的家哀庭购房愿望变成唉现实。B、可以拌治疗百“八房奴恐惧症碍”办。通过融资租赁暗房屋使用者不是佰按照通常先获得皑所有权再行使使背用权的方式，而坝是通过支付租金叭直接获得使用权百的方式进行房屋碍消费由于实行先傲租后买，使住户矮有了归属感，可拌以放心做装饰投搬入，可以将租入瓣不动产扮视为罢“鞍准己产拔”拜，满足住房私权案带来的好处，又盎能使年轻人量力暗而行，自由约定扮租期

43、及合同，万爸一以后遭遇失业懊等情况，可选择八放弃购买，减轻半精神压力。懊（2）、承租主八体为企业。A、盎改善关键财务指罢标。融资租赁不爸必像一般的投资八方式，要一次性阿筹资并支付大量矮资金，而只需要坝投入较少的资金癌，即可获得需要爸较多资金才能购挨买的房产。这样斑企业可以在不减搬损自己的固定资唉产的前提下来加靶大自己资产的流耙动性，相当于增翱加了企业的流动叭资金，把资金投敖向收益率高的其斑他资产，从而提碍高资金的使用率般和收益率，这样般就会使企业关键胺财务指标得以改芭善。B、提高企扮业资金利用效率傲。如果选择出售奥回租这种融资租扳赁交易方式，将阿房产出售变现，岸然后租回使用，坝即它把自有房产癌

44、的所有权转让给疤融资租赁公司，罢从而取得资金所摆需的货币，同时拜它又从该融资租懊赁公司租入该房熬产，因而丝毫不肮妨碍对该固定资罢产的继续使用。半这样就使原来的阿固定资产转换成啊了流动资产，提啊高了企业资金利绊用效率。C、为敖企业提供中长期安资金来源。埃不动产昂融资租赁发挥与办银行借贷等中长挨期融资手段相同半的作用，但不像坝银行融资对资金邦的用途提出较多鞍的限制性要求。哎由于出租人在租奥赁期间一直拥有蔼租赁物的所有权拌，通过租期内租昂赁物的完整来保班证，出租人对承跋租人的审查更侧矮重于承租人未来爸的盈利能力，而哎不是过去的信用败历史和财产资本隘基础，这样使一案些资产负债率较坝高的企业没有银半行信

45、用的企业或凹者是新企业都可八以通过这种途径案获得中长期融资懊。半对间接参与方拜案商业银行的利益笆分析摆发展叭不动产捌融资租赁有利于搬缓冲银行风险，把促进银行商业化叭改革。澳（1）、摆不动产哎融资租赁业所需暗的流动资金，由百于其功能单一，肮现金流量好，银吧行风险也相对减把少。从事融资租稗赁的金融机构和凹企业在流通环节袄中的中介作用，胺可以减少银行直隘接对企业的固定拌资产贷款，有利跋于改变银行资产靶结构，增加资产昂流动性；可在自佰己熟悉的领域里跋进行相对集中的蔼风险控制，有利矮于减少银行风险哎评估的难度；有版利于拉动银行的办信贷规模，加大版投资力度，改善斑资金的安全性、爱流动性和收益性碍。把（2）

46、、拓展银唉行业务，降低营板业风险。这是因坝为对银行而言，蔼一笔信贷资金的摆发放和回收，有蔼出租人和出租人奥拥有所有权的房盎产共同作为担保肮，并且银行在收挨取租金应收款的隘同时，还可以收柏取不低于保理融鞍资额1%的保理柏业务手续费，在办“氨保理业务笆”耙有追索权的情况霸下，一旦承租人哎无法按时支付租暗金，可由承租人颁的担保公司支付半；如果担保公司笆支付不了的话，昂银行可将抵押的胺房产拍卖，所得盎款项仍不足的部暗分，再由租赁公邦司补足，这样将矮风险降到最低。把不动产艾融资租赁风险分扮析佰融资租赁是资金疤密集型行业疤，爱其正常经营所需啊的资金量相当大稗，败难免会伴生风险凹。首先扳，盎房屋的价格不稳傲

47、定半，拌本身风险也非常摆大百，按如果升值巴，艾升值的好处不会鞍给租赁公司爱；熬如果暴跌八，扮因房产所有权未爱转移哀，捌租赁公司也要承鞍担风险。日本最扒大的融资租赁公扒司一一日本租赁鞍公司就是因为经氨营把不动产八租赁而破产的疤，挨这个历史经验值吧得注意。其次盎，埃我国市场经济尚巴待进一步完善奥，哀有时市场无序现肮象突出邦，唉一些人员法律意蔼识淡薄傲，碍有的根本无诚信案可言耙，唉致使融资租赁业吧的发展一度受到阿严重干扰。此外叭，爱不动产霸融资租赁也是一斑项复杂的系统工唉程。一方面版，鞍融资租赁业务涉巴及面广氨，般诸如金融、霸不动产搬、国际贸易、法傲律、保险以及企八业经营管理等方敖面哎；阿另一方面凹

48、，肮融资租赁业务具哀有一次性投资额碍大柏，盎租赁周期长阿，昂投资回收期内不绊可预测因素较多哎等特点胺，挨具备了风险投资袄的种种条件昂，艾完全属于风险投啊资的范畴。霸不动产昂融资租赁投资风班险是指由于随机皑因素的影响所引芭起的傲不动产俺融资租赁投资收伴益半，澳偏离预期收益的隘程度。例如半，盎单单融资租赁公爸司癌（艾即出租人拔）昂一方就有多种风班险类型扮，耙详细的风险来源癌及形式见下表：鞍融资租赁公司的跋风险类型汇总扒风险来源翱风险类型邦来自承租人吧债券风险耙物权风险颁来自供应商坝所有权无效的风暗险叭供货商与承租人稗联合欺诈出租人霸的风险唉来自投资人案流动性的风险隘融资风险笆来自监管部门伴税收风险

49、板政治风险皑出租人自有风险摆行业选择风险俺租赁资产残值风捌险颁或有担保风险拌总体来说捌，傲不动产佰融资租赁的最普艾遍、最主要风险敖有如下两种板：安第一胺，袄存在着信用风险靶。融资租赁是由叭出租人根据承租搬人对开发商、租敖赁物的选择跋，爱向开发商购买租鞍赁房产扮，板提供给承租人使扮用佰，背承租人支付租金百的经济活动它具摆有融资、融物双邦重职能的租赁交奥易柏，俺主要涉及出租人奥、承租人和开发氨商三方当事人唉，半并由两个或两个熬以上的合同构成爸。它是一种以融罢物代替融资扳，昂实际上是融资奥，鞍即融资与融物密柏切相联系的信用傲形式。信用风险懊是指融资租赁投办资者与项目有关半的各方之间因信柏用结构及信用

50、履挨行责任上存在着澳的风险奥，败任何一个芭不动产百融资租赁项目跋，疤都会依靠开发商般、金融机构、承傲租方之间有效的熬信用结构支撑碍，芭组成信用保证机把制。各融资租赁安项目参与者是否把有能力履行其信拔用职责罢，按是否愿意并能够盎按法律的规定履案行其信用职责八，暗就构成了斑不动产凹融资的信用风险耙。肮我国的市场经济拔体系尚不健全扳，白市场经济运行机柏制还不规范傲，爸承租人的负债意靶识不强叭，百造成我国融资租懊赁行业面临着较哀大的信用风险。罢由于没有明确的爱制度约束啊，八人们的法律意识瓣淡薄拔，哀信用环境较差柏，爸承租企业欠租、扳骗租现象严重袄，胺许多租赁公司在耙追索欠租过程中半，澳权益得不到保障扳

51、，拔从而使我国的中般外合资租赁公司暗在上世纪靶90板年代开始进入催袄债时期哀，啊租赁业务大受影办响。信用的缺失百，哀大大提高了交易霸的成本笆，昂制约了租赁业的爱发展耙，懊妨碍整个经济的稗健康发展。承租坝人的信用风险是唉由于租赁企业或艾开发商违约而造白成损失的风险熬，暗例如房产存在缺懊陷啊，胺达不到原来设计袄的技术水平等违拔约情况。开发商斑的信用风险是指傲当承租人拖欠租稗金时唉，氨租赁公司要求开伴发商按未付租金爸金额购回房产或凹被租赁公司占用板部分房款的风险板。信用风险对融肮资租赁企业来说按主要是指承租人艾对融资租赁企业俺存在信用危机肮，扳承租人到期不履吧行合同柏，绊无力偿还或者不安愿偿还租赁款

52、绊，唉致使不能按期收埃回租赁款而遭受摆损失的一种风险笆，埃因此叭，吧用逾期贷款比例靶、呆帐贷款率和芭呆滞贷款率摆，柏融资租赁呆帐和昂呆滞资金余额艾，隘以及资本风险比阿率来衡量融资租伴赁企业所面临的碍信用风险。疤第二，存在着经爸营风险。若承租傲人为企业，则这袄种以偿还本息为拔条件的房产所有按权的分离，能否巴最终实现资金的班归流和房产的两吧权统一，相当大搬的程度取决于承芭租人对租赁房产瓣的使用效率和经按营管理的效益及挨其自身的财务状艾况。在租赁期间邦，如果租赁物因凹不可抗力等不能八归责于双方当事碍人的事由而致毁斑损、灭失，或者佰如果承租人因经拌营管理失当、资啊不抵债，被迫停奥产、关闭、破产稗，都将

53、无可避免吧地形成承租人偿拔付能力的不确定搬性，导致出租人坝租金落空风险的凹产生。出租人自俺身也会因为融资碍租赁经营管理决碍策失误而造成经柏营风险。例如，把融资租赁商品的昂选择、开发商的蔼选择、租赁方式八的选择、承租人背的选择，租金定般位策略的制度等矮经营管理决策上版存在的风险。版融资租赁公司选板取拆入资金比例拜、资产分散性比凹例、租赁资产比昂例来衡量融资租阿赁企业对融资租翱赁项目优化选择瓣状况、融资租赁盎的组合型及经营暗管理水平。拆入般资金指标体现融扳资租赁企业在融傲资租赁经营活动柏的短款可能性，俺特别是融资租赁芭企业的长短期贷拔款的比例是否合隘适。资产分散性矮比例是对融资租鞍赁企业进行组合芭

54、租赁的一种解释爸，该项数值越大凹说明融资租赁企艾业的融资租赁资傲产分散性越好，拔风险的分散性越袄大，相对于融资拌租赁企业所承担鞍的风险就小。租般赁资产比例反映板了融资租赁企业办融资租赁业务的碍开展状况，即融扒资租赁业务的发胺展状况，反映融伴资租赁的经营管绊理。班另外，融资租赁扒业作为一种以商翱品销售为条件的哎金融服务，在其按业务过程中难免翱还存在与房产销笆售、使用、选择暗、保管维修、购叭买等有关的风险靶。例如：租赁公癌司是根据承租人昂的要求选择购置唉房产的，对房产拔选择成功与否直白接关系到承租人吧的利益，如果选邦择不当，未来将叭会遭受损失；如岸果承租人选择权氨行使不当，租赁蔼房产的使用效率巴低

55、，最终会使承氨租入削弱或丧失霸其偿付租金的能癌力；在租赁物交按易中，如果开发哎商未能按买卖合阿同规定时间交货哎，或者租赁房产氨本身存在瑕疵，胺会导致融资租赁埃业务不能按预定鞍的目标与计划运哎行的可能性。癌不动产啊融资租赁前景分傲析奥房产融资租赁集坝租赁、买卖、借盎贷三者于一体芭，摆能够实现消费者疤、开发商、经营伴者、政府、产业靶发展等多方共赢拌。于是半不动产捌融资租赁经营有癌其自身的优势靶，靶对于挖掘碍不动产氨市场潜力百，拜启动摆不动产岸市场挨，背进而刺激有效需爸求叭，斑拉动经济增长有柏很大的促进作用爸。伴不动产板融资租赁可以缓邦解目前购房难及案住房难的压力爱，暗通过熬不动产搬融资租赁佰，隘可

56、以实现住宅消班费的梯次推进拜，挨保证了社会的秩鞍序摆，爱使家庭、国家长坝效稳定发展。故氨无论是经济的角袄度还是社会的角熬度都有着很大的扮发展空问。霸但好事多磨，目扳前在法律上、观扳念上、监管上、靶筹资上、操作上伴等方面班，佰都还不具备成熟伴条件稗，昂加上国内靶不动产瓣企业不规范、市疤场透明度不高等胺问题极待解决。白尽管我国房产融皑资租赁业还面临鞍着不少困难版，敖但可以预见艾，把购置房产采用融邦资租赁方式这一伴观念在我国将越氨来越被人们所接唉受凹，熬其在我国也必将摆有很大的发展潜俺力。而且我国的啊融资租赁队伍也瓣在进一步发展、佰壮大邦，拜我们也高兴地看扒到半，翱不少新公司业绩绊稳进唉，胺发展势头

57、良好。岸一些老公司在政傲府担保项目欠租艾问题解决之后敖，巴坚定了投资信心埃，爱有的继续开展新盎业务邦，蔼有的打算通过股背份转让或资产充暗足等方式继续展唉期经营。如果目敖前柏不动产艾融资租赁业发展拜过程中出现的问氨题能够得到有效拔解决邦，哀并能对入世后面啊临的挑战有所准昂备的话伴，爸相信在不久的将爱来办，百融资租赁业在我把国应该可以成为罢于银行、保险、安信托、证券等并鞍驾齐驱的行业矮，奥今后叭不动产肮市场融资方式的矮创新将进一步被白关注和尝试。把不动产矮融资租赁经营有哎其自身的优势，安对于挖掘氨不动产按市场潜力，启动胺不动产拜市场，进而刺激鞍有效需求，拉动瓣经济增长有很大蔼的促进作用 班不动产碍

58、融资租赁可以缓澳解目前购房难及凹住房难的压力，办通过搬不动产办融资租赁，可以按实现住宅消费的扮梯次推进，保证背社会的秩序 ，盎使家庭、国家长盎效稳定发展，因熬此在中国有很大半发展前景。背不动产昂融资租赁案例分安析翱首个芭不动产懊融资项目运作成拔功绊沪上金融租赁公佰司“牵手”昂不动产懊开发企业和股份氨制商业银行，国氨内首个八不动产阿“售后回租保拜理”融资项目运爸作成功一次盎性完成融资6个哀亿搬2004年4月哀初，在沪上金融疤租赁公司新世纪霸金融租赁有限责拌任公司的成功运敖作下，全国首个矮不动产扳“售后回租保敖理”融资项目正绊式签约沪上叭一家大型熬不动产翱公司将其拥有的暗海南一著名大酒拔店出售给金

59、融租拜赁公司，并签定摆了5年的“售后氨回租”合同；金昂融租赁公司又与百一家股份制商业澳银行签订“国内跋保理业务”合同八，将般不动产百售后回租形成的板租金应收款卖给把银行，癌不动产把公司一次性完成板融资金额高达6按亿元。耙这是自中央宏观懊调控政策出台，搬央行收紧银根，搬提高融资门槛以懊来，上海办不动产版企业对于开辟新叭的融资渠道的一颁次探索性的实践耙。在国家相关政摆策允许的范围内柏，通过金融租赁熬平台，氨不动产把开发企业、金融佰租赁公司与股份版制商业银行三方哀“牵手”成功。捌 并非“空手套版白狼”百目前，沪上各大芭银行对把不动产矮开发企业房贷的百控制趋势并没有八放松，而是纷纷背施行了新“家法办”

60、，拜不动产碍开发企业通过银昂行直接融资变得败相当困难。同时摆，随着耙不动产矮企业新开发项目靶资本金“门槛”矮的比例由20背及以上上升到了爱35及以上，安而购买土地的款版项又不计入资本凹金，这使得不少班开发企业的自有般资本匮乏，解决坝融资渠道迫在眉爱睫。在这样的背靶景下，多元融资百需求便应运而生俺金融租赁、胺信托、担保、典暗当以及基金等一胺些非银行类金融扳机构纷纷浮出水叭面，争夺鞍不动产百领域的融资“蛋昂糕”。注册资金摆5亿元的新世纪袄金融租赁有限责盎任公司，在国内霸首个摆不动产蔼“售后回租保安理”融资项目的扳成功运作，引起俺沪上的跋不动产把开发企业和银行癌的关注。这一融办资项目的设计者坝是该公