成都保利石象湖项目住宅产品定位和商业配套2

1、项目特征解读任督二脉商业配套项目特征解读 项目整体定位：“国际乡村俱乐部”国际： 国际的高度、国际的标准意味着多样化，包括国际的，本土的乡村：对自然山水进行修缮和利用，整合以都市生活配套，既能体现山水自然风光，有能享受到现代服务配套一种生活方式，进一步是山水，退一步是五星级的享受俱乐部：“物以类聚、人以群分”，是聚集了高尚圈层，其成员之间紧密相连的不是血缘、地域、行业，而是习惯、爱好、兴趣或者社交需求等。体现一种丰富高尚的生活方式，消费形式。任督二脉商业配套满足项目巨大的开发体量 丰富的生活配套、特色的旅游度假配套 本案打造15000亩局大体量的“国际乡村俱乐部”度假城镇，商业配套要匹配项目巨

2、大的开发体量。 同时要体现生活配套的丰富性，特色价值，以及服务国际标准化。任督二脉商业配套创造出项目优化循环的通道 整合优质资源，创造项目独特魅力 长期可持续性的吸引目标人群是商业体系在本案中的要点。所以保利有必要利用、整合资源，突出项目整体资源的亮点，发展旗帜性旅游产业。任督二脉商业配套项目功能发展具备动态性 度假-度假+居所-居所 从初期依托于现有石象湖资源和形象进行休闲度假目的地打造，到发展到深度休闲度假目的地和度假生活居所，再发展成为成熟的国际乡村俱乐部小镇的休闲生活居所。为此，本案的商业配套也必然需要符合整个项目的发展趋势。任督二脉商业配套商业系统开发策略任督二脉商业配套第二居所业主

3、成都市短途度假客群成都市短途度假客群第二居所业主项目发展演变要符合城市发展的轨迹旅游度假旅游度假+居所“俱乐部“小镇生活成都市短途度假客群国内目的性度假客群 国内目的性度假客群第二居所业主 国内目的性度假客群任督二脉商业配套住宅与商业两大体系相互作用螺旋型完善住宅体系商业体系国际乡村俱乐部自然山水资源为依托任督二脉商业配套商业呈现策略旅游度假旅游度假+居所“俱乐部“小镇生活 对石象湖现有商业做提档升级： 石象湖湖滨-改造通往湖滨的道路，设置湖滨餐厅、湖滨茶道； 郁金香公园-保持大众娱乐性，重塑象山古镇的商业； 代租度假别墅-将度假别墅变成分时度假酒店； 两个高尔夫球场、会所-度假、生活配套 花

4、溪商业小镇-丰富旅游度假和生活配套内容： 温泉度假酒店-承载商务度假和休闲度假的配套功能： 妙音湖-私家游艇俱乐部、湖滨餐吧、湖滨夜生活； 郁金香公园-换位置提档，注重园艺、丰富花卉品种、衍生购物 花溪商业小镇-增加商业面积和服务内容： 国际学校、养老度假村-完善社区市政配套； 水系、生活班车-特色湿地观光旅游、社区内部交通便利性完善； 温泉到户-高品质奢华度假生活 增加高尔夫球场、会所-提档商务度假功能；任督二脉商业配套商业呈现策略2010.52011.32012.32015启动期建设景区改造一期建设二期建设石象湖景区的商业改造： 象山古镇商业的改造 景区内园林改造石象湖的湖滨商业改造度假俱

5、乐部雏形呈现 花溪商业小镇一期建设完成，承载部分生活配套、娱乐功能。 两个球场、会所同期正式投入使用。 度假别墅作为分时度假酒店由酒店运营管理公司管理经营。度假俱乐部初步呈现 温泉度假酒店建设完成投入使用。 郁金香公园移到新址。 妙音湖湖滨商业连同花溪商业小镇发挥度假休闲配套功能。任督二脉商业配套商业系统构建任督二脉商业配套首先，植入一个完善的商业运营模式为了保证项目的整体品质，按项目原先设计的策略发展路线向前发展，本案需要植入一个成功的商业运营模式，即“品牌性全方位、立体式度假运营模式“。品牌性保利国际乡村俱乐部必须站在国际的高度，打造具有国际品牌影响力的高端项目。全方位、立体式鉴于本案业态

6、的丰富性、复杂性的特点，本案必须引入一个具有国际影响力以及国际大型高端度假项目运营能力的品牌管理公司或团队，对项目后期所有业态进行有机的资源整合、统一的管理、统一的运营。任督二脉商业配套缘由。本案的核心诉求卖别墅，如何卖？首先，如何解决吸引市场眼球的问题，如何吸引？ 因为这里有石象湖？这里有郁金香公园？这里有高尔夫球场？这里有完善的商业配套还是仅仅因为这里有别墅？ 不，因为这里是保利石象湖国际乡村俱乐部，是由世界知名国际酒店集团全方位、立体式经营管理的世界级的度假胜地。 完善的+国际的=世界的!任督二脉商业配套为什么要引入世界知名国际酒店公司？因为，先进的全球客房营销系统，让世界知道我们，爱上

7、我们。因为，先进的、完善的度假胜地打造及管理经验，让项目更具活力和吸引力。因为，如雷贯耳的酒店名字，让市场仰视、让人们趋之若鹜。 这里，让我们再次静心倾听这些熟悉的名字，悦榕庄（Banyan Tree）、Accor Hotels and Resorts、Wyndham Hotels and Resorts 接下来，让我们分享两个成功的经典案例，学点什么。任督二脉商业配套链接成功案例一：Banyan Tree 悦榕庄悦榕度假酒店集团是全球顶级的度假酒店品牌，目前在全球范围内拥有26家悦榕、悦椿及悦椿绚丽色彩三个顶级品牌酒店及度假村、65家SPA中心、70家悦榕精品店和2家高尔夫球场，并荣获了10

8、0多项酒店行业大奖。“悦榕庄”以营造优雅浪漫，充满活力与情调的度假环境赢得了全球客户对“悦榕”品牌的认同。凭借地方风情的全别墅式度假村，悦榕集团在全球顶级度假村中稳居一席。任督二脉商业配套悦榕普吉度假酒店，泰国（1994年9月）悦榕马尔代夫度假酒店，（1995年4月）悦榕民丹度假酒店，印度尼西亚 （1995年12月）悦榕曼谷度假酒店 （2002年1月）悦榕塞舌尔度假酒店 （2002年6月）香格里拉建塘中甸宾馆(2003) 悦榕仁安藏村，中国（2005年9月）丽江悦榕度假酒店，中国（2006年3月） 悦榕阿尔阿琳度假酒店，巴林（2006年3月）三亚悦榕庄(2008) 杭州悦榕庄(2009) 梅丹

9、悦椿，迪拜(2009)任督二脉商业配套成功运营理念悦榕庄成功的秘籍是“反标准化”，酒店与当地独特风情融合让每一处悦榕庄都给人截然不同的感受。“悦榕庄一贯秉承独特遁世的风格，远离城市的纷繁喧嚣，营造安静中的极致奢华。 ”所谓的极致奢华，除了给客人营造完美的住宿环境，提供足够大的私密空间，更重要的其实还是个性化的私人管家服务 。“一个成功的品牌，关键能让用户对它心生感情”。独特的浪漫体验是悦榕庄与其他对手竞争的关键，而酒店设计、SPA和亚洲式酒店管理则是拼装浪漫的“装配车间”。任督二脉商业配套收益增值 土地增值：品牌带动地价快速增值。 经营收益：高房价及不低的入住率保证经营业绩优异。 地产收益：产

10、权式别墅等带来丰厚的收益（约占总收入的一半）。 品牌溢价：2006年评价Banyan Tree的品牌无形资产约为2亿美元 产业链增值：餐厅、City Club、SPA馆、Gallery、Tour &；Trek、 高尔夫球场等带来收益。 任督二脉商业配套创新运作模式度假村都是以别墅为出租单位，在曼谷、塞舌尔、中国丽江和印尼民丹岛打造私人高端度假别墅悦榕轩，这些别墅以产权式酒店模式运作。 “悦榕轩”的概念是让投资者购买的自有别墅、公寓，同时成为集团旗下度假村部分出租物业，并于首6年获取每年6%的保证回报，之后可选择续约或继续收取物业所得收入分红。“悦榕轩”业主每年均获授权下榻名下物业60天。购买者

11、在购买房屋时可取得房屋所有权，土地一并转让，取得土地使用权，最长期限为40年。6年内可获得年6%的固定收益或33%的客房净收入，并可续约。业主可选收益模式有两种，一为固定收益，即6年内每年可享有相当于售价6%的收益；二为可变收益，即6年内可享有相当于客房净收入的33%、客房净收入应扣除旅行社佣金和信用卡公司手续费、3%应作为维修基金以支付今后所有设施设备的更新。任督二脉商业配套丽江悦榕庄丽江悦榕庄是由别墅组成的，布局对称，建筑风格古朴纯真，结合了纳西文化和汉代风格，在玉龙雪山的山谷中更显示其对自己定位、风格的自信。 “在三国的古韵中能体验21世纪的浪漫”，这是丽江悦榕庄的自我推荐词。度假休闲是

12、悦榕庄的定位，而浪漫又是她的立意，这种浪漫要充满酒店每个角落。丽江悦榕庄一期占地200亩，55幢别墅，总投资约8200万人民币，年平均入住率为65%，平均房价4500元人民币，税前利润达3000余万人民币，用不到1亿的总投入，做出了4亿投资的成果。而悦榕Spa、水疗设施和特色餐厅，以及设备先进的会议设施，又是休闲和会务的理想场所占地广阔且极具奢华。任督二脉商业配套链接成功案例二：上海西庭网球俱乐部上海西庭网球俱乐部和公寓（Shanghai Racquet Club & Apartments） - SRCA-由世界500强之一的荷兰国际集团（ING Group）投资兴建。作为高档舒适生活小区，目

13、前拥有25幢公寓楼共计409套豪华单元，90%以上的住户为欧美客人。上海西庭网球俱乐部 - SRC- 是SRCA的心脏和灵魂。上海西庭网球俱乐部的每一个会员成员都能在俱乐部内享受俱乐部提供的所有设施。任督二脉商业配套俱乐部设施包括6片沙地网球场，6片硬地网球场，1片中心球场 2片壁球场 60米长室外沙地游泳池和3个温泉按摩池 网球，游泳，壁球，国际标准专业有氧健身指导 沙滩排球 室内泳道式和环绕式游泳池以及温泉按摩池 篮球，羽毛球及乒乓球活动区域 设施齐全的塑身健身中心和有氧活动区域 台球及游戏区域 舒适和精致的餐厅设施 酒馆 宴会和会议设施 儿童中心监护与儿童游戏天地 舒适的更衣室与休闲室

14、图书馆 美容美发 杂货店和超市 就地医学诊所 12间俱乐部套房任督二脉商业配套俱乐部优势相当范围内最好的乡村俱乐部之一 设备完善的会所, 独一无二的生活方式 IAC特权享有全世界超过230家互惠俱乐部 小型公司会议交替的地方 个性化的服务 顶尖的菜肴和不同的美酒 网球，壁球和健身设施 吸引人的膳宿条件 就地医疗诊所 家庭及朋友的完美娱乐中心 大规模的俱乐部活动 为会员们提供一个远离嘈杂而让人心动地亲切地环境，在这里他们可以参与社交，宴会，还能共同参与运动。我们的员工为有需要的会员们提供人性化的服务-最好的国际化的创新菜肴，健身，网球课程。整个家庭都享受并受益于俱乐部！任督二脉商业配套小结从上述

15、二个经典案例我们发现：完善的全球营销系统，强大的全球商业资源整合能力是投资方必备的能力。二者兼有世界品牌号召力，吸引了全球的眼光。完善的商业运营模式以及商业业态是项目成功的保证。任督二脉商业配套商业运营体系设置保利国际乡村俱乐部别墅商业高尔夫球场及会所国际品牌酒店管理公司温泉度假酒店结合成功经验以及本案的具体情况，如下设置本案的商业运营体系：任督二脉商业配套酒店管理公司运营体系构成国际品牌酒店管理公司全球营销系统物业管理高尔夫球场及会所经营管理温泉度假酒店别墅的分时度假别墅的全球销售住宅区物业管理商业区物业管理度假景区物业管理任督二脉商业配套项目分区示意图任督二脉商业配套车行交通示意图任督二脉

16、商业配套商业体系建构之第一阶段第一阶段 -度假俱乐部的雏形初显旅游度假成都市短途度假客群第二居所业主 对石象湖现有商业重新打造： 石象湖湖滨-湖滨餐厅、茶坊、高档湖滨茶道； 郁金香公园-保持大众娱乐项，改善餐饮环境和服务水平，增加大众餐饮、购物内容； 代租度假别墅-由酒店经营管理公司管理，将度假别墅变成分时度假酒店客房； 二个高尔夫球场及会所-度假、生活配套。任督二脉商业配套商业体系建构之第一阶段此阶段商业部分主要由两部分组成：第一，对石象湖景区原有商业进行重新打造，提升商业档次以符合项目国际乡村俱乐部的形象定位。第二，引入国际品牌酒店先期入驻，用最少的投入打造以酒店为核心的度假俱乐部商业体系

17、雏形。首先把太一园进行品质装修作为酒店大堂并设置配套商业，样板区四套精装别墅作为客房，同时把高尔夫球场及会所、妙音湖湖滨高端商业、纳入度假酒店配套商业体系。以上两部分可形成度假俱乐部的雏形。任督二脉商业配套商业体系建构之第一阶段任督二脉商业配套度假俱乐部雏形度假酒店/别墅高尔夫球场、会所度假功能丰富度假功能高尔夫会所 精英荟萃的领袖高地、成功者的高尚沙龙、社会名流 的高尚社交圈。 承载商务接待功能。基本生活配套度假酒店/别墅 作为度假酒店的一部分，把十栋精装样板别墅作为度假酒店的别墅样板客房，吸引投资客群投资度假别墅。 将一期230套别墅的160套作为分时度假酒店，由全球知名的酒店运营管理公司

18、经营管理。其余70套可由业主选择加入度假酒店或自用。改造后石像湖景区改造后的石象湖景区 打造园林； 设置度假酒店大堂； 象山古镇商业和石象湖湖滨商业的改造； 丰富休闲度假娱乐项目。任督二脉商业配套石象湖景区的重新打造公园大众游览郁金香公园高端独享特色娱乐旅游度假功能度假生活配套功能保持大众游乐功能突出便捷、尊贵石象湖公园现状石象湖任督二脉商业配套保持大众休闲游乐婚纱摄影草原热气球自行车出租石象湖游船石象湖波波球任督二脉商业配套房屋风格改为欧式乡村小镇风格着重餐饮、休闲业态以西式餐吧为主，中式餐厅为辅充分利用室外观景休闲的空间购物以花卉、花卉种子为特色，辅以部分旅游纪念品象山古镇商业的改造任督二

19、脉商业配套象山古镇商业的改造业态种类商户组合内容规模（）数量物业条件建筑布局参考商户建筑结构配套设施餐饮西餐馆欧式休闲西餐2001欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间油烟气排放通道；隔油池；空调排风口水、电、天然气；卫生间；布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台祖母的厨房；类似三叶草等外国人经营的西餐风味餐厅特色下午茶，是西餐厅的辅助1502欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间新风、空调排风口；水、电、天然气；卫生间；布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台欧洲房子；祖母炖品中式小吃烧烤、四川风味小吃102操作间+露天小广场水、电、天然气不临花卉园一侧休闲咖啡西式格调

20、咖啡1501欧式小别墅，2层楼新风、空调排风口；水、电、天然气；卫生间；布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台参考宽窄巷子的西式咖啡露天水吧饮料、冰淇淋、小糕点202操作间+露天小广场水、电不临花卉园一侧D&Q购物花卉主题、插花展卖；花卉种子售卖501棚式小屋，大开间不临花卉园一侧旅游纪念品旅游纪念品102棚式小屋不临花卉园一侧其他公共服务公共卫生间301小计810123456461-西餐馆2-咖啡厅3-中式小吃4-风味餐厅5-露天小水吧6-购物棚石象湖的商业改造减少花卉公园到石象湖的爬山路途，另开辟一条捷径让亲水变得容易平整沿湖边七星台码头山坡为平地临湖建设一个400m2的

21、大众湖滨自助餐厅；高地处建设两个湖滨茶楼餐饮以中式快餐为主，四川小吃为辅保留游船娱乐任督二脉商业配套石象湖湖滨商业业态种类商户组合内容规模（）数量物业条件建筑布局参考商户建筑结构配套设施餐饮中式自助餐馆团队接待大型自助餐厅4001平层开畅空间，类似日式大食堂油烟气排放通道；隔油池；水、电、天然气；卫生间；布置在临湖的地势较低处中式小吃烧烤、四川风味小吃106操作间+露天小广场水、电、天然气较开阔的小广场锦里小吃街商户休闲文化茶馆商务人士接待的文化茶馆1501中西结合建筑，二层新风、空调排风口；水、电、天然气；卫生间；布置在临湖地势较高处参考宽窄巷子的文化茶坊风味茶馆茶艺表演、中式味道厚重的休闲

22、茶馆2001中式建筑，二层新风、空调排风口；水、电、天然气；卫生间；布置在临湖地势较高处参考宽窄巷子的西式咖啡购物旅游纪念品旅游纪念品101棚式小屋靠近往石象湖的道路，临近小吃其他照相服务景区照相101摊点公共卫生间公共卫生间301小计860123451-中式自助餐厅2-购物棚3-中式小吃4-风味茶馆5-文化茶馆任督二脉商业配套度假俱乐部雏形太一园改造成酒店大堂修缮外观改造内装，突出度假元素前期，1楼可作为售楼接待中心使用2楼设置小型西餐咖啡吧保留会议室，提升多功能会议设施太一园外面的草坪作为迷你小果岭任督二脉商业配套风格各异的分时度假别墅客房投资业主选择房型和装修方案，由保利建设装修。业主购

23、得精装度假别墅的后委托酒店管理公司代租业主6年内可获得固定收益或一定比例的客房净收入业主支付维修基金以保障设施设备的更新业主享有每年60天的免费入住度假期由酒店管理公司负责度假别墅的物业管理和经营管理任督二脉商业配套度假俱乐部初期配套果园高尔夫球场球道以山坡树林为间隔利用妙音湖的湖景做高尔夫景观高尔夫会员在休闲之余还可以去观光果园享受蒲江特色水果和田园乐趣任督二脉商业配套茶园高尔夫利用地势的起伏做自然的高尔夫球场高尔夫会员打球时可以观赏到茶园的美景茶园需要特别作出造型，突出观光功能任督二脉商业配套高尔夫会所健身房洗浴球具专卖店精品服饰店茶餐厅会客厅商务中心室外网球场会所与度假别墅往返接送服务

24、任督二脉商业配套高尔夫会所商户组合面积 （m2)大堂300健身房500洗浴+按摩+美容美发室1500球具专卖店100精品服饰店150商务中心、网吧50宴会厅600西餐茶餐厅150清吧150会议室（2个）300办公室300室外网球场（4个）800小计4900任督二脉商业配套妙音湖湖滨的利用湖滨商业是对高尔夫会所的补充靠近花溪商业小镇的湖滨设置私家游艇码头湖滨儿童快乐小屋靠近花溪商业小镇的湖滨设置高档湖滨餐吧、咖啡吧为通往花溪商业小镇的道路预留空间 任督二脉商业配套别墅区的24小时便利店和配送服务别墅风情的3个24小时便利店便利店提供日常用品、食品便利店提供影碟租售便利店里有ATM方便度假游客外送

25、小车及时将点餐或日用品送到度假别墅 任督二脉商业配套闲庭信步间遇到沿小河串起的咖啡屋、餐吧在靠近度假别墅区附近利用小峡谷形成的水系沿河边布置商业建筑采用欧式乡间小别墅风格，极具亲和力沿河边栽种花卉，引导度假游客前往特色的小屋以咖啡屋、餐吧为主度假别墅区建筑密度低，每户拥有大面积的草坪、花园 任督二脉商业配套风情餐吧风情的小屋提供安静、恬淡的下午茶和早餐还可以在小屋看书发呆一整天日式餐、东南亚餐、欧美餐等不同风情的餐吧带来完全不同的感受由酒店运营的自助餐厅让人懒懒的边欣赏美景边美餐 任督二脉商业配套朋友、家人休闲、娱乐的首选地风情的度假别墅是朋友聚会的最佳选择高尔夫、观光茶园、果园、花卉、风情的

26、餐吧、湖光山色让度假游客享受近在咫尺的欧洲度假天然的氧吧、宜人的气候是情侣、家人一起放松、品位休闲度假的不二选择 丰富的度假生活任督二脉商业配套内容规模（）数量物业条件建筑布局参考商户建筑结构配套设施游艇俱乐部提供皮划艇、游时尚艇租赁；提供小零食售卖2001湖边小屋救生设备沿湖边，临未来的温泉度假酒店湖滨餐吧休闲西餐餐吧1502中西结合建筑，平层，带室外小花园水、电、天然气卫生间布置在游艇俱乐部旁度假别墅区便利店24小时便利店提供日常生活用品、食品售卖；提供影碟租赁；带ATM，带照片洗打印服务；提供洗衣服务；603平层别墅式小屋水、电散布在度假别墅周围，沿度假别墅区小道分布度假自助餐厅度假自助

27、餐厅，每天供应三餐3001廊亭开放式餐厅水、电、天然气卫生间度假酒店分大堂边度假别墅区风情餐吧休闲餐吧：四川特色、日式、等2002符合提供服务的地方风情的别墅式小屋油烟气排放通道隔油池水、电、天然气卫生间其他公共卫生间306布置在便利店旁边小计1560度假别墅区及妙音湖配套商业任督二脉商业配套 石象湖景区门口的收费站处置建议： 从成都往返石象湖须缴纳70元的高速收费，在石象湖国际乡村俱乐部开放前建议取消对川A开头的汽车收费，以吸引更多度假人群。 度假别墅区与成都市的直通车： 周一周五每天5班直通车，周六、周日每天10班直通通车往返度假别墅区和成都市新南门游客集散中心，接送度假游客。任督二脉商业

28、配套商业体系建构之第二阶段第二阶段成都市短途度假客群第二居所业主旅游度假+居所 国内目的性度假客群 温泉度假酒店-承载商务度假和生活配套功能： 花溪商业小镇-丰富旅游度假和生活配套内容： 丰富的度假休闲项目-私家游艇俱乐部、阳光PICNIC、SPA、骑游花海、林间漫步、湖畔夜生活； 郁金香公园-换位置提档，注重园艺、丰富花卉品种、衍生购物任督二脉商业配套任督二脉商业配套温泉度假酒店妙音湖边新建一座面积约20000的温泉度假酒店，内设100个房间，5000的国际会议中心。园林面积不少于5000 。任督二脉商业配套高品质的温泉度假送给会享受的来宾室内温泉带来独特的浪漫室外温泉与美景交融温泉料理：丰

29、富、营养、健康、高品质 5套顶级温泉别墅式套房任督二脉商业配套SPA中心专业的按摩师让人彻底放松室内、室外不一样的享受顶级的SPA美容护肤用品，献给高品质要求的美人 任督二脉商业配套国际会议中心国际会议中心与客房部分离，是独立建筑一个大型多功能会议厅： 可容纳400人。适合大型会议，新闻发布会，论坛多个中小型会议室： 可容纳30人。适合企业会议，小型高端会议一个商务待客厅： 适合商务接待、私人会谈一个大型宴会厅 任督二脉商业配套五星级的服务从迎进酒店到送出酒店的每一个细节都体现专业酒店管理公司的服务水平 任督二脉商业配套内容面积 （m2)大堂300客房7500健身房200SPA中心2000商务

30、中心、网吧50宴会厅2000大堂茶餐厅400大型多功能会议室（1个）1000中型企业会议室（5个）600商务行政待客厅（1个）400室外花园5000室外网球场（4个）800小计20250任督二脉商业配套花溪商业小镇花溪商业小镇旅游度假功能部分生活配套功能特色体验式消费风景游览度假休闲突出特色体验突出特色体验度假氛围商业小镇打造重点在于利用优质资源作出特色 。如何利用水系将商业组织起来形成体验式旅游度假是突出特色的重点。风情的建筑被自然水系串起丰富的美食和美景细致的服务透露专业的标准风情的娱乐是尊贵生活的点滴任督二脉商业配套11-酒吧2-购物区3-购物区4-按摩室5-餐饮区6-DIY手工艺吧7-

31、按摩室8-饮料吧9-游客服务点10-花卉公园入口105327689任督二脉商业配套利用水系打造花溪商业小镇商业小镇是集中体验特色商业的地方，设游客服务点商业小镇业态以休闲、娱乐为主，购物为辅利用水系打造观光商业，充分利用室外空间建筑风格采用沿水系的单体欧式风格，不做传统的整条商业街突出度假元素，房屋建筑风格趋向欧式，但不宜过于单一预留待开发空间 任督二脉商业配套花卉公园花卉公园收取门票，入口靠近花溪商业小镇利用现有的原始森林花卉公园中用水系分隔过渡到度假别墅区的园林部分花卉公园中主要人行道路设置休憩设施花卉公园中设置1-2个花卉盆栽展卖处 任督二脉商业配套花溪小镇商业体量业态种类商户组合内容规

32、模（）数量物业条件建筑布局参考商户建筑结构配套设施餐饮西餐下午茶地方特色中餐茶楼日式料理蛋糕饮料店休闲餐饮，室外空间可观赏水景2001502002003011211欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间油烟气排放通道；隔油池；空调排风口;水、电、天然气；卫生间；集中，临水系，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台祖母的厨房；加太贺；D&Q;类似三叶草等外国人经营的西餐中式小吃烧烤、风味小吃102操作间+露天小广场水、电、天然气靠近购物区，不临水休闲个性酒吧欧式风情的酒吧，音乐以HIP-HOP,JAZZ,ROCK风格为主3001中外结合建筑风格，2层楼新风、空调排风口水、电、天然气；卫生间；布置在离度假

33、别墅区最近处，露天休闲空间要大，可作为休闲平台外国人经营的酒吧，味道纯正，气氛好，丰富度假俱乐部的夜生活按摩室保健按摩502中外结合建筑风格，2层楼新风，水，卫生间靠近餐饮区时尚DIY手工艺吧饮料、冰淇淋、小糕点502水、电靠近购物区购物花卉主题插花展卖；花卉种子售卖1001棚式小屋，大开间不临水系，靠近度假别墅区多家商户集中旅游图书店旅游图书1001中外结合建筑风格，2层楼不临水系，靠近度假别墅区旅游纪念品旅游纪念品1001棚式小屋多家商户集中其他游客服务点卫生间、照片洗印、ATM、医务室、旅游咨询2001中外结合建筑风格，平层靠近花卉公园入口小计2000度假俱乐部初期商业体量商业体系建筑面

34、积（）石象湖湖滨商业860象山古镇商业810酒店大堂（太一园）高尔夫会所4900度假别墅区及妙音湖商业1560温泉度假酒店20250花溪商业小镇2000合计30310以上商业体量不包括市政公建非盈利设施建筑面积。市政公建非盈利设施：（垃圾处理站、公安岗亭、消防站、班车停车场、商业小镇道路等）。任督二脉商业配套商业体系建构之第三阶段第三阶段第二居所业主成都市短途度假客群“俱乐部“小镇生活国内目的性度假客群 别墅社区的建立-由度假地发展为高档居住社区 花溪商业小镇-增加商业面积和服务内容： 国际学校、养老度假村-完善社区市政配套； 水系、生活班车-社区特色水系观光、社区内部交通、社区与成都班车；

35、温泉到户-高品质奢华度假生活 增加高尔夫球场、会所-提档商务度假功能；任督二脉商业配套国际学校、疗养度假村任督二脉商业配套别墅社区建设、特色水系旅游观光、社区服务完善任督二脉商业配套温泉别墅任督二脉商业配套温泉别墅任督二脉商业配套商业体量由于项目15000亩大盘开发有周期性，商业配套将随开发进度和客群需求的变化而调整，商业部分的业态规划将具有不可预见性，建议预留3万m2作为第三阶段及远期商业配套的面积。而远期商业配套需要作为项目开发的独立课题进行研究。任督二脉商业配套商业体系建构 综合以上的规划,目前的规划完全能够展现丰富的国际乡村俱乐部生活和度假。资源的整合带来的是不可复制的价值传承。 湖光

36、山色高尔夫球场、会所花卉公园花溪商业小镇、特色水上交通私家游艇会温泉度假别墅体贴入微的社区服务任督二脉商业配套市场调研论证任督二脉商业配套调研思路目标消费群消费习惯消费心理规模与构成目标商户对项目定位的认同度对市场现状的感知对商业体系构成的认可进驻项目的意愿和承受力对物业条件的需求类比项目项目定位目标客户构成商业体系构成开发、经营策略与现状论证商业体系高度下目标消费群容量和消费行为，为商业体系构成和容量提供论据论证商业体系目标商家对项目定位的认知度和预期，论证商业容量的承受力，为项目商业体系建构步骤和别墅开发步骤提供参考推论商业体系定位可行性、支撑力，及发展前景明确品牌形象有效提升别墅附加价值

37、项目开发调整促进别墅销售商业体系完善任督二脉商业配套调研成果高尔夫会所消费项目人数比较商务接待场所高尔夫会所消费结构任督二脉商业配套消费者调查结果打高尔夫球的频率打高尔夫球的时机住宿天数和谁一起打球任督二脉商业配套度假地的必要商业配套别墅社区的必要生活配套任督二脉商业配套100%的消费者石象湖作为大众休闲旅游风景区非常缺乏管理，缺乏特色，花卉主题没有足够吸引力，认为保利利用水系统做出四川没有的娱乐项目是对大众极大的吸引力。对于保利石象湖国际乡村俱乐部的定位均非常肯定，但是如果要做到与其他球场不同，更加有吸引力，必要再软性服务上下功夫。如：球场卫生环境、绿化、会员服务、丰富的赛事、名人讲座、服务

38、人员的素质等都要做到国际一流球场的标准。70%的消费者认为吸引权贵阶层、都市白领等高尚人群聚集，高尔夫和度假酒店、花卉公园还不够，还需要一个更富有鲜明特色的主题来吸引这类人群。40%的消费者认为名人效应也是聚集圈层的重要力量，建议保利若要想留住和扩大高尚目标消费人群需要把房子卖给几个有吸引力的名人。60%的消费者认为保利石象湖乡村俱乐部应具有很深的文化品位和艺术氛围。认为保利大剧院比大型主题游乐园要更加符合产品定位。100%消费者认为宣传推广必须先行，要大力度做宣传把人吸引去。任督二脉商业配套商户调查结果类似华侨城的主体娱乐与高尔夫和国际乡村俱乐部的定位不符发展水上游艇俱乐部这样的高端消费是很

39、好的亮点前三年应实行租金补贴形式西餐咖啡类商户承受租金50-80m2/月利用水系打造一条运河和花溪商业小镇是对商户非常有特色的硬件环境必须大力宣传，引导度假人群消费依靠水系串起的特色单体建筑传统比传统的商业街更加能够让游客走进来消费应加大诸如下午茶、咖啡等休闲餐饮的比例任督二脉商业配套附件：商业体量预估任督二脉商业配套附件：商业体量预估商业体量预估方法 第一步：预估本项目人流量 第二步：根据人流量情况设计最低配置的各业态和主力店合理面积 第三步：预估本项目商业年消费规模 第四步：根据消费规模反算商户承受面积，再做商业体量的调整任督二脉商业配套预估人流量 石象湖景区历年接待情况石象湖景区全年累计

40、接待人数（万人次）全年累计门票收入（万元）人数同比增长%收入同比增长%2009年截止7月底17.926.72609.15-3.112008年27.320.991032.8932.132007年27.05-55.14781.72-14.732006年60.2981.09916.79-15.412005年33.2924.421083.8220.74-历年旅游人数增长不明显任督二脉商业配套预估人流量 石像湖景区历年接待情况石像湖景区旅游旺季接待人数（万人次）4月5月9月10月11月2009年9.974.010.512008年6.987.140.613.085.772007年4.112.700.513

41、.500.632006年15.799.416.5011.042.382005年10.565.132.076.310.78-旺季月均客流量为 10万人次按旅游旺季月均人流量6万人为准，则预计项目休闲度假人流量为1980人次/天任督二脉商业配套预估景区、度假别墅区、花溪商业小镇的休闲度假餐饮、娱乐、购物消费规模 参考对象人均消费（元）有效人群比例（%）日均消费额（元）餐饮石象湖外农家乐5090%89100购物成都欢乐谷、成都锦里、都江堰8040%63360休闲+娱乐成都欢乐谷、成都锦里5070%69300小计 221760 元年消费额8094 万元任督二脉商业配套预估高尔夫会所消费规模（不包括打球全套费用和高尔夫学校花费）高尔夫会所年日均消费人数（人）人均单次消费额（元）100（2个球场）餐饮200娱乐300购物200其他100小计800 元年消费额2920 万元注：以上数据来源于据市场调查和类比市场数据任督二脉商业配套预估度假别墅、温泉度假酒店消费规模注：以上数据来源于据市场调查和类比市场数据平均每栋别墅（元/天）有效天数（天）栋数（栋）年均消费额(