库区淹没企业价值的评估

1、库区淹没企业价值的评估库区淹没企业价值的评估实务要受大中型水利水电工程建设征地补偿和安置条例、水电工程水库淹没处理规划设计规范、水电工程设计概算编制办法及计算标准等相关和标准的约束。根据这些规章，对于迁移或复建企业(简称迁建性补偿企业)，依照“原规模、原标准、恢复原功能”的原则，适宜采用重置成本法评估其实物资产的价值，然后进行补偿;而对于不需要复建或难以复建的企业(简称补偿企业)，“应根据淹没影响的具体情况，给予合理的补偿”，两类企业采用的是两种价值补偿原则。这样，评估涉及的范围、其价值内涵与方法都会有很大的差别。库区淹没企业价值评估的委托方一般也有两种，即受建设方委托的设计院(或建设方)和受

2、淹企业所在地的办(或受淹企业)。设计院的评估委托，其目的是为受淹企业的补偿价值提供概算的参考。当地办的委托，目的是了解具体的企业损失情况，以便分析补偿范围与补偿额的合理性，并为以后企业搬迁和补偿工作提供参考。笔者在评估实务中同时接受过这两种委托。根据不同的补偿方案，评估价值有损失价值和补偿价值两种。补偿价值的评估一般是在设计院委托情况下做的。设计院在委托评估之前，一般补偿方案大体已经确定，在此方案下评估的结果是补偿价值。而在方案尚未完全确定之前，是给不出补偿价值的，只能给出损失价值。这主要是企业或地方办委托的情况。一、评估工作的范围评估工作的范围分为主体范围和具体范围两类。为了节约评估的时间和

3、降低评估的成本，一般不会对受淹地区所有的企业进行评估，而是选取有代表性的、相对大型的、计价复杂或难度较大的企业列人评估的主体范围。有代表性企业的评估结果可作为对未列人主体评估范围的企业调整计价使用。相对大型的企业纳人主体范围是体现价值评估的重要性原则。而计价复杂或难度较大的企业是必须在评估中予以重视的部分。评估主体范围一般是由委托方直接确定，或与评估机构分析研究后由委托方确定。评估的具体范围又分为非计价工作和计价工作两类。非计价工作是指对每个企业所进行的工作。包括调查企业的基本情况、资产状况与财务状况;迁建性补偿企业的土地使用权的、建筑的表、统计表及其证。但土地使用权往往不列人库区淹没企业价值

4、的评估范围。这是因为企业搬迁时，是在规划下征用土地和进行新的土地开发，按照有关规定进行补偿即可;普通的房屋建筑有时也不列人评估范围，原因是为了与非企业的普通房屋建筑的补偿口径一致，为避免补偿安置纠纷，也按照规定进行补偿。计价工作是指对需要了解价值的实物资产和非实物资产的损失价值或补偿价值进行计价的工作。而两种不同补偿类型的企业的计价范围是不同的。迁建补偿性企业的实物资产评估范围有:专业厂房、构筑物及其它辅助设施(其中管道沟槽需要单列)、附属设施、可搬迁设备安装拆迁费用与不可搬迁设备、存货、在建工程。迁建补偿性企业的非实物资产评估范围有:企业搬迁过程的停产损失、在建工程的停工损失。一次补偿性企业

5、的实物资产评估范围有:专业厂房、构筑物及其它辅助设施(其中管道沟槽可单列)、附属设施、土地使用权、设备、存货、在建工程。补偿企业的非实物资产评估范围有:停业损失，包括有递延资产摊销余额损失、待摊费用余额损失、企业超额利润损失、企业依法与职工解除合同给予补偿的损失。二、评估基准日及评估方法在大型水利水电工程建设中，当地要发出“封库令”。库区企业价值评估的基准日选取封库时点是合理的，也是通常的作法。但是在这种工程项目中，接受评估委托的时间，往往会是在封库时点的数月之后，甚至一年之后。而实际进行评估操作时间，可能会是在更长的时间之后。所以选定封库时点为评估基准日的书，是不能给出评估价值一年有效期限制

6、的。书应在重要事项说明中提示价格时点的特征。至于确定补偿额时，是按基准日得出评估价值为准，还是以此价值为基础，按实际搬迁时间做调整，还是确定另一个评估基准日进行评估，这都需要与委托方协商决定。这其中涉及对企业进行补偿的政策。这里还需要以下评估价值内涵和评估的方法:1、建(构)筑物(含附属设施)由于建(构)筑物属不可搬迁资产，其损失价值资产评估价值拆除变现净值。根据“三原原则”，在迁建情况下，资产评估价值=资产重置全价，也即损失价值资产重置全价拆除变现净值。而对于价值资产重置全价成新率。补偿的企业，其资产评估重置全价包括:前期工程费中的测量、勘察、设计费，建筑安装工程费中的建安工程费(含施工各类

7、费用)和工程附加支出(含投招标及收取的直接费和费、质量监督费、施工图费、工程监理费)，建设的，城的各项费市基础设施配套费(包括用)，建设期利息。2、土地使用权评估仅用于性质和出让性质两种。对投资建设补偿企业，分为划拨划拨土地使用权价值是土地使用权取得费用和开发费用之和;出让性质土地使用权是在规定用途、规定的剩余年限、所处地理位置、“三通一平”的公平市场价值。3、机器设备(1)在迁建情况下的企业设备，需要根据设备的物理特性(能否拆卸)、经济特性(如:拆卸搬迁各项费用及安装调试费用与重置价值相比较)、功能属性(拆卸后能否保持原有功能、技术指标)、政策规章属性(例如:允许继续生产经营，但不允许按原规

8、模重建)分为不可搬迁设备和可搬迁设备分别进行评估。可搬迁设备又可分为:需要安装的设备和不需要安装的设备。不可搬迁设备的损失价值资产重置全价-变现净值。在外购设备的情况下，重置全价=购置费+运费+安装调试费;在设备的情况下，重置成本=制造成本+应分摊的期间费用+大型设备合理的合理利润。成本+安装调试费+其它费用+可搬迁设备的损失价值=拆卸费+拆卸损失费+费(含基本运费、装卸费、基本包装费、合理损失费、保险费) +安装调试费+联合试运转费。不需要安装设备没有安装调试费和拆卸费，闲置的需安装设备不考虑其安装调试费。(2)在补偿企业的情况下，不分是否可搬迁，设备损失评估价值=资产重置全价成新率设备变现

9、净值。4、存货迁建补偿性企业情况下，存货损失评估价值=装卸费+费+基本包装费+合理损耗+保险费。补偿企业情况下，存货损失评估价值资产评估价值变现净值。5、在建工程分为在建土建工程和在建设备工程两类。在建土建工程损失评估值资产重置全价变现净值。两类补偿类型企业损失评估价值计算方法相同。在建设备工程损失价值评估方法，与上述的设备类损失价值计算方法类同。6、停产损失停产损失=停产年损失12 个月停产月数。停产年损失=列人生产成本中的直接人工工资和福利费+列人制造费用项目的人工工资、福利费、车间公费、办公用水电费、低质易耗品摊销)十列人用(含办用的管理的工资福利费、工人工资、社会保险支出、医疗统筹、住

10、房公积金、职工教育经费、工会经费、水电费、办公费、部分差旅费、车船使用费、土地使用税、税、排污费、低质易耗品摊销、待摊费用摊销列人销售费用项目中的销售用项目中的工资、福利费、办公费、水电费列人财务费利息支出净利润损失项目+可搬迁设备折旧费其它损失税费损失。其中其它损失是指特殊工艺、搬迁新址后带来的前述没有包括的必然损失。7、停工损失在建工程停工损失在建工程投资额计算时间。8、停业损失成本率停工递延资产摊销余额损失及待摊费用摊销余额损失其损失(补偿)评估价值以核查调整后的账面值为准。超额利润损失由于企业实物资产是以成本法评估的，企业超出行业平均水平的获利能力是企业价值的未计人的组成部分。其损失(

11、补偿)评估价值采用超额收益法评估。企业依法与职工解除合同给予补偿的损失其损失评估价值=人均月工资补偿月数解除合同职工人数此评估价值，涉及与职工签订劳动合同，还涉及当地的具体政策。三、估参数的选择与评估库区淹没企业的价值评估，需要与委托方协商制定“评估大纲”，并依据此大纲进行具体的评估操作和编制评估。库区淹没企业价值的评估应当说明每一个评估中涉及参数值的选取原因和来源。评估参数的选取，应本着重要性原则、时效性原则、度原则与适用性原则。评估参数中，有一些是必须由委托方确定的。如企业搬迁距离、停产时间、土地使用权的相关参数、职工人数等。各种参数的判断，不仅应说明参数确定的理由和所受的影响，而且应当尽

12、可能多地取得客观数据。评估中，各类资产的价值评估项目都应举例，并要求相对详细。要求达到评估使用者通过评估过程的描述，可以对需要调整的评估价值进行重新计算。库区淹没企业价值评估书的内容一般包括:序言、评估工作的事由、评估工作的目的、评估工作范围、评估工作范围内的企业、各项工作列人评估工作范围的原因、各类价值定义及作用、资产定义、评估基准日、评估原则、评估依据、评估的方法及参数、评估工作过程、评估结果、特别事项说明、评估基准日期后事项说明、评估法律效力、提出日期、完成损失价值评估工作的评估机构及的签字。评估师、评估书的附件一般有:评估结果的汇总表和分类汇总表、分和其它。评估结果的汇总表可以横向以资

13、产的大类及二级类别进行分类，纵向以结果类别将所有纳人评估范围企业的评估结果进行汇总。分类汇总表可以横向是以资产的二级类别及更细的级别进行分类，纵向以结果类别将所有纳人评估范围企业的评估结果进行汇总。分是每一个纳人评估范围企业的单独，其中应包括书、该企业评估结果汇总表、分类汇总表、核实后的企业表、及相关附件。书中应包括企业的全面情况介绍，企业申报资料的完备程度，评估中特殊问题的披露。其它是指合同约定或大纲中规定的非价值评估的。包括书及相应的统计表。大型工程的库区淹没企业的价值评估评审通过后，才能算完成。，一般需要经过四、评估中遇到的特殊问题及其处理方法库区淹没企业的价值评估中所遇到的一些特殊问题

14、，是、规章和规范中没有明确结论的。本文在此提出一些在意见供探讨。1、在建工程问题由于大型工程从封库到搬迁往往需要几年的时间，企业的在建工程往往不会在基准日时点停工。而评估核查时距离基准日往往是几个月之后，基准日时点的工程状况在财务上又是无法核查的。再加上库区几乎所有的在建工程往往没有阶段工程的结算资料。企业之所以在基准日以后仍然要完成在建工程，在某些情况下是因为此在建工程可在短期内竣工，且建成后的项目经济收益也很大。但企业要求补偿其从基准日时点起到搬迁日止所完成在建工程的经济损失，难度是较大的。所以在评估处理中，宜以核查日的在建工程状况为准。相应的停工损失也是从核查日起算。这样的具体处置应在评

15、估中给予说明。而具体的补偿事宜补偿实施当事方协商解决。2、存货问题存货是性很强的资产，理论上是可以用人库和出库倒推基准日时点的存货，但实际上有一些存货在核查日早已没有了，也无法核查其基准日存在的存货重量。鉴于以基准日时点为准的可操作性差，且以核查日时点状况确定价值的做法。3、建(构)筑物的重置全价问题性强的特点，采取了与通常的资产评估的概念不完全相同，库区淹没企业的建(构)筑物的重置全价受委托方最终决定的评估大纲的约束。如在设计院或建设方委托的情况下，因委托方迁移复建方案的规定，重置全价可能只计建安费这一部分。这是因为设计院或建设方可能对迁移复建的企业进行设计、规划与复建管理，集中进行补偿。建

16、(构)筑物的前期费用和工程附加支出，就不计人直接补偿给企业的价值中。如果搬迁资金先期到位，那么建设期利息也就不计人。如果城市基础设施配套费在库区搬迁情况下有特殊的减免决定，那么这项费用也可以不计人建(构)筑物的重置全价。在当地移民办或企业委托时，由于在迁建方案和补偿方式上要与建设方磋商，评估时一般就按通常资产评估的重置全价定义评估。只是应在的评估结果分析中应给予说明，以便的使用者对评估结果有准确的理解。4、附属设施问题迁移复建情况下的附属设施评估价值，应当是在新址上需要复建的那些附属设施的价值。当规划设计尚未作出的情况下，是给不出评估价值的。所以这部分附属设施在设计院或建设方委托进行企业迁移复

17、建评估时，往往不列人评估范围。在地方办或企业委托时，可以给出原址附属设施的损失评估价值，并给予特别说明。说明给出的是什么情况下的结果，只用于将来调整参考使用。当然在情况下，原址附属设施可进行直接评估。5、矿产、林业、水域等无形资产问题补偿笔者在评估实务中尚未遇到企业拥有这些无形资产的情况。如果企业拥有并因淹没而失去的情况下，应当以其失去的无形资产剩余价值作为评估价值。笔者所遇到是企业每年交纳煤矿开采相应费用的情况，因此没有此项评估内容。但是，这个矿将被淹没，应当是国家设方补偿但这不是企业评估的范围。6、构筑物问题的损失，理应由建构筑物(包括机器设备的基础)与所施工地的地质、地貌、水文等条件相关

18、，新旧厂址的情况存在较大差异的可能。在迁建企业的评估时，给出的结果一般是旧址条件的，在中应提醒使用者注意存在进行调整的可能。7、政策的影响库区企业一般规模都比较小。国家产业政策对于一些行业的小规模企业都已经加以了限制，这对于评估是很有影响的。比如小磷化工企业，政策规定在现有规模下可以继续生产，但新建就不允许了。这样在迁移复建情况下，有一些原来可以作为可搬迁的设备，就不能继续使用，成为不可搬迁设备。又如一些正在扩建中的小造纸企业，在基准日时点是不够产业政策规定的规模，在核查经完成扩建，达到规定的规模。对于这种情况下的处理，有不同的观点。笔者认为处理时应考虑到两方面，一是产业政策对企业的影响，往往不是企业本身的责任;二是大中型水利水电工程建设征地补偿和安置条例中规定，应当实行