SOHO中国第一大道投资分析手册

1、第一大道投资分析手册 SOHO中国PAGE PAGE 18 八第一大道投资分哎析手册癌SOHO伴中国有限公司目录摆第一部分：第一拜大道投资收益分啊析隘第二部分：第一白大道投资风险分哎析扳第三部分：第一吧大道良好的退出半机制奥第一部分：第一笆大道投资收益分凹析白买房作为投资手挨段与其它几种投隘资手段的比较：邦投资手段安回报率瓣风险般优点搬缺点耙银行存款邦1-2%唉无办保本，流动性好扳低回报盎国债阿3-4%肮很小蔼一般鞍和银行区别不大百股票唉5%（假定按2胺0倍市盈率购入稗，即便100%拔盈利用来派息）败股价可能大幅波岸动，公司可能倒唉闭，使股票一钱坝不值凹股价有上涨空间班，流通性好稗风险大，对公

2、司瓣和股票真实价值澳很难判断伴房地产昂10%（假定不巴作按揭），如按霸揭则更高扮房价可能波动，暗有时可能租不出佰去拌回报率高，银行埃按揭支持，伴价格癌风险比股票小癌流通性不如股票结论：傲在高回报、高风哎险的投资选择中敖，房地产的优越办性是显而易见的暗。耙标准情况下第一办大道写字楼投资阿收益测算白 凹 凹 阿 蔼 坝 捌 隘表一把项目搬计算氨单价办￥16000笆面积瓣300平米凹总价耙￥480000安0扮按揭比例版60%矮贷款总额袄￥捌2880000伴年利率挨5.58 爱月息：0.47办捌贷款期（月） 120胺CBD甲级办公挨楼租金（不含物爱业管理费）埃$26隘月租金拜￥215柏年租金巴￥258

3、0肮假设空置及其他板费用（0%）班/霸净租金败￥2580办扣税（营业及附爱加税5.5）阿￥142按税后租金唉￥2438班租金回报率岸15.2%阿投资回报分析1碍：假设不作按揭百,癌 四年后卖出，傲房价上升幅度0拜年份奥2002颁2003盎2004凹2005半2006疤现金流 （收入版为正，支出为负摆）瓣房款稗￥盎-480000哎0阿租金隘/搬/敖￥731498扒￥731498伴￥731498搬卖房收入俺/蔼/办/吧/罢￥480000翱0版净现金流唉￥拜-480000敖0唉/盎￥731498矮￥731498傲￥553149阿8颁内部收益率盎 (IRR)安10.8%氨总现金回报 稗 唉(熬不考虑时

4、间成本笆)扮￥699449俺4爸回报率1芭9.9%挨回报率2耙11.4%盎投资回报分析2班：假设作按揭耙,挨四年后卖出，房澳价上升幅度0稗年份霸2002捌2003盎2004半2005爸2006板现金流 扒(癌收入为正，支出熬为负哎)摆房款靶￥拜-鞍4800000颁按揭款艾￥288000绊0办首付款佰￥19200八00芭租金伴/百/把￥731498柏￥731498鞍￥731498般还按揭款佰/阿￥37643肮8笆￥37643澳8俺￥37643班8板￥37643拜8吧卖房收入般￥480000胺0昂按揭还本罢￥19156柏75百净现金流爱￥19200熬00柏￥37643扒8懊￥355060拜￥355

5、060拌￥323938扒4暗内部收益率IR罢R跋16.5%摆总现金回报败(佰不考虑时间成本昂) 扒￥俺3573066安报率1耙16.8%班回报率2捌21.5%澳4年还按揭总额笆：耙￥懊1505752奥 = 4 * 皑￥叭376438，芭其中本金= 巴￥笆964,325俺利息=柏￥541427柏卖房时按揭还本叭=总按揭款-4坝年还按揭的本金安=稗￥288000肮0-￥蔼964,325奥=￥19156暗75疤一般来说如果按矮揭还款3-5年挨，总的按揭款中哀，约有65%是叭本金，35%是扒利息。唉3. 标准情况哎下某写字楼投资跋收益测算把某单价按200瓣00元/月/建颁筑平米，假设租拜金也等比增加按

6、安32美金/月/捌建筑平米,（属霸CBD甲级办公鞍楼较高租金水平搬，参见附表）交罢房时间比第一大扒道晚14个月，爱其余测算条件同瓣第一大道。表二傲项目鞍计算袄单价般￥笆20000邦面积蔼30颁0芭平米安总价斑￥挨6000000鞍按揭比例凹60%澳贷款总额扒￥安3600000袄年利率绊5.58%扳贷款期（月）癌120氨CBD甲级办公岸楼租金（不含物斑业管理费）伴$32埃月租金挨 稗￥蔼265 敖年租金板 唉￥癌3176 办假设空置及其他按费用（0%）爱 皑￥绊-靶净租金挨 阿￥斑3176 埃扣税（营业及附八加税5.5）八 笆￥疤175 傲税后租金背 阿￥胺3001搬租金回报率罢15.0%隘投资回

7、报分析：瓣假设作按揭耙,敖四年后卖出，房绊价上升幅度0把年份搬2002板2003爸2004搬2005拜2006翱现金流 半(伴收入为正，支出绊为负蔼)捌房款斑￥肮 -60000矮00隘按揭款￥3600000 班首付款￥-2400000 哎租金按/俺/罢/百￥扒900,305翱 阿￥叭900,305敖还按揭款扮￥傲-470548胺 挨￥盎-470548扮 斑￥巴-470548拌 安￥凹-470548伴 稗卖房收入靶￥拔6000000伴 跋按揭还本版￥班-239459阿4 爸净现金流爱￥捌-240000阿0 白￥熬-470548案 昂 安￥-笆470548袄 班￥爱 42975碍7 埃￥疤4035

8、163般 挨内部收益率IR哎R懊86%岸总现金回报啊(败不考虑时间成本俺) 扳￥352382澳5芭回报率1昂101%哀回报率2稗117%测算方法：拜租金回报率 =熬（月租金吧叭 12）/ 单稗价1/4斑回报率1=（总盎现金回报/首付昂款） -凹1氨回报率2 =（背总现金回报/首般付款-1）/ 百4半内部收益率IR盎R的计算方法是吧对每年的净现金澳流的综合测算所摆得结论柏按揭对投资收益熬具有显著的放大熬作用吧（参见图1）瓣假设不作按揭靶,跋 四年后卖出，绊内部收益率是1敖0.8。坝如果作按揭版,啊四年后卖出，内肮部收益率高达1霸6.5。摆IRR考虑了投俺资的时间成本和斑其他累计收益与拜投入，是最

9、科学八的分析投资收益跋的方法，而租金百回报率有很大的版局限性。拜（参见图2）捌通过第一大道与靶某写字楼的对比爸，在租金回报率坝接近的情况下，澳而实际的投资收矮益有显著的区别摆。扮第一大道IRR办 =16.5%氨 凹财富中心IRR搬=8.6%矮主要原因是某写哀字楼的期房时间俺比第一大道晚一巴年安通过氨IRR般分析，我们可以斑进一步得到如下埃结论：爸（测试案例的正奥常回收时间为碍13稗年）疤 拔晚出租一年，回邦收投资的时间（颁即现金流为零的啊时间）将延长三盎年。霸房价增加坝10%岸，回收投资的时碍间将延长四年。背房价、租金、成伴功出租所须的时昂间是与投资收益拌相关性最高的因巴素。4. 附图癌第一大

10、道采用一凹次性付款与按揭澳付款投资收益的芭对比邦 澳 坝 坝 氨 胺 哎 图1白采用按揭哎,班 第一大道与财耙富中心投资收益邦的对比图2懊第二部分：第一把大道投资风险分凹析岸投资第一大道可澳能出现的风险昂受市场供需等状邦况的影响，写字凹楼租金可能走低芭；拔受市场供需等状伴况的影响，写字哀楼售价可能走低罢；俺变现困难，流动笆性较差；爱2. 板考虑风险因素后俺的投资收益分析假设稗将原租金26 爸US$/月/平白米下调到20 安US$/月/平绊米；背将原来的不考虑傲空置及其他费用敖，调整为考虑空白置及其他费用且啊占租金的10伴；绊将原来的拔5.5营业及捌附加税调整为笆17房产税加跋营业税；芭将原来的

11、不考虑版房价变化，调整胺为房价下降10氨敖3. 考虑风险皑因素后第一大道背写字楼投资收益摆测算扮项目白计算柏单价艾￥16,000白面积暗300平米半总价跋￥4800,0摆00办按揭比例凹60%熬贷款总额败￥芭2,880,0凹00爱年利率唉5.58 翱月息：0.47奥埃贷款期（月）120笆CBD甲级办公拔楼租金敖20 US$/邦月/平米霸月租金阿￥165/月/瓣平米氨年租金百￥1985伴假设空置及其他捌费用（10）熬￥199澳净租金懊￥1786捌扣税(房产税及奥营业税17)捌￥304罢税后租金百￥1482拔租金回报率把9.3%傲投资回报分析1颁：假设不作按揭皑,皑 四年后卖出，捌房价下降幅度1案

12、0疤年份吧2002胺2003傲2004哀2005按2006熬现金流 （收入鞍为正，支出为负挨）百房款败￥扒-480000盎0按租金摆/啊/蔼￥444600挨￥444600邦￥444600伴卖房收入拌/埃/岸/柏/罢￥432000拜0扒净现金流胺-480000傲0哎/版￥731498岸￥731498笆￥553149斑8白内部收益率捌 (IRR)懊6.5%般￥699449哎4蔼回报率1袄6.1%按回报率2哎6.7%版投资回报分析2盎：假设作按揭办,爱 四年后卖出，矮房价下降幅度1拜0胺年份敖2002挨2003蔼2004瓣2005吧2006傲现金流 坝(拔收入为正，支出俺为负吧)拜房款伴-坝4800

13、000肮按揭款唉￥288000扳0柏首付款稗192000俺0挨租金拔/哎￥444600氨￥444600板￥444600笆￥444600霸还按揭款邦/吧376438靶￥37643拔8柏376438八￥37643碍8背卖房收入白/扳/碍/颁/绊￥432000阿0澳按揭还本颁/奥/奥/凹/昂191567拜5佰净现金流唉192000瓣0芭￥68162摆￥68162巴￥68162百￥247248般7般内部收益率IR肮R颁1傲3.4按%埃总现金回报啊(摆不考虑时间成本笆)把￥柏3109746皑回报率1背1耙2.8瓣%伴回报率2安15.5般%4相关理论袄黄金地段理论斑（参下图）氨黄金地段的楼盘蔼具有高涨幅、

14、低哎跌幅的抗跌性，案如同股票市场的氨绩优股。癌CBD败是黄金地段般高风险 高回报芭理论拔拥有高回报率的澳产品一般有比较笆高的风险，在房般地产行业回报率爸由高到低依次是背商铺，写字楼，扳住宅。邦CBD、中关村瓣、金融街写字楼皑租金对比把第三部分：第一矮大道良好的退出摆机制我们的理念：把打造租务品牌理盎念：绊一个物业的真正懊价值不是通过销袄售环节来体现的敖，而是要看其在半租凭市场的表现肮。终极服务理念：哎开发商的服务不捌仅限于按“鞍微笑服务按”耙的范畴，而应该百打造产品品牌，柏通过辅助客户出翱租、出售使客户版得到较高的投资昂回报，这才是最矮高层次的服务。佰我们的措施与业耙绩八率先成立租务部绊：阿统

15、一出租服务，凹避免业主间的恶澳性竞争；碍投入大量广告，扮提高租务市场的艾知名度靶紧密与京城各大暗中介公司合作，唉充分利用社会资翱源；出租：斑截止2001年罢12月，柏租务部共成交7板13套次阿，平均租金回报柏率达911%袄, 公寓平均租岸金$1012搬/平米。(租客澳情况参见附图1办)转售：颁协助客户办转售房屋78套摆，平均售价涨幅扳16.7%芭。哀3按地产市场中有利佰于流通的政策及佰发展趋势靶（1）转按揭政邦策的推出哀A转按揭的概案念：翱“啊转按揭扒”拜往往特指是变更坝借款人的贷款拜也就是说，借款埃人在未将住房贷稗款还清之前，就般可以通过此项业瓣务将房屋出售，懊而由新的买家将隘卖家已经支付的

16、拜购房首付款、税皑费、已经偿还的蔼贷款本息等补偿搬给卖家，买家再半继续支付卖家剩绊余的贷款本息。背B目前北京只败有工行有政策，肮相信其它银行会埃陆续跟上；坝C奥“挨转按揭鞍”胺投资者的擦过笆球：隘解决贷款买的房扳卖不出去的瓶颈佰依据按揭政策要斑求，卖房者必须摆一次性付清所有昂剩余贷款，才能翱进行房屋买卖，稗而挨“班转按揭凹”耙就不必。傲转让房产要交的拜营业税、契税可绊能被摆“盎合理绊”摆避掉扮使投资者收益增班加氨贷款利息不再由挨卖房者承担，而捌转移给买房者。盎（2）二手房市巴场将大有发展叭北京与上海二手阿房市场对比成交量：八北京：截止20埃01年底，成交皑仅3600多套癌，不足30万平扒米熬上

17、海：截止20傲01年底，成交捌面积共1442半.4万平米，占背商品房总销售的案64.1%市场成熟度：澳北京：尚处于澳“碍导入期袄”跋上海：已进入案“邦成熟期肮”氨综述拌：胺上海通过采用降阿低税费、简化手捌续、政府提供担斑保、增加金融支傲持等措失，使二矮手房成交量由1凹996年的25败6万平米，增到把2001年的1耙442.4万平奥米。肮如北京调整政策班，相信二手房市罢场也将大有发展稗。附图一：阿 袄资料来源：公司巴租务部，截止日按期：翱2001邦年奥12氨月败18耙日附图二：败CBD区域中、岸高档写字楼租金俺对比 佰 阿 澳资料来源：公司霸市场部疤单位：美金/建伴筑平米/月 含傲物业管理费 爸

18、 班 白 日期：扳200按2年8月附件一：哎投资小常识-搬调整投资心态坝 版目前一些投资客熬户的投资心态不拌够成熟，主要表耙现在：碍重一时的小利，哀在租金上不退让俺，合同条款不灵爸活，造成出租时按间长期的拖延。八 案不注重与租客的绊沟通，往往因窗把帘的配置等小问埃题与租客闹矛盾败，到头来重新出疤租，多交中介费岸。斑 隘认为租金收益是袄小钱，不愿意花盎心思。正确的态度是：澳积极的与物业公稗司（或发展商）摆合作，提升整个吧物业的形象。凹主动的与租客沟办通，了解他们的傲想法，建立良好安的关系。盎投入更多的时间版、经历，掌握投胺资技巧。附件二：鞍关于房屋出租的拔税务政策拌根据中国法律、稗法规的相关规定坝，现将房屋出租扒人应缴纳的税款半简要列明如下：傲营业税。肮税率为租金收入按的办5%班，纳税期限分别霸为5日、10日挨、15日或1个矮月。纳税人的具巴体纳税期限，由澳主管税务机关根跋据纳税人应纳税隘额的大小分别核啊定；不能按照固唉定期限纳税的，拜可以依次纳税。胺营业税的附加税班：版1）城市建设维百护税（北京市朝般阳区）。征收标昂准为营业税的7懊%（郊区县为5靶%）；2）教育隘费附加。征收标癌准为营业税的3板%。哀所得税。版税率为租金收入昂总额的矮20%盎，征收标准为：隘1）租金收入不昂超过4000元巴的，租金收入减袄去800元作为鞍应纳税所得；2绊) 租金