1 指错题总结最终稿

1、第 页，共26页3、第 页，共26页一、报告结构 1、封面2、致估价委托人函3、目录4、估价师声明5、估价假设和限制条件第一部分估价结果报告估价委托人房地产估价机构估价目的估价对象价值时点价值类型估价原则估价依据估价方法估价结果注册房地产估价师实地查勘期估价作业期变现能力分析-抵押位置放在附件前面. 市场风险提示-抵押位置放在附件前面. 估价技术报告1、2、3、4、5、6、7、89、10、11、12、13、14、15、第二部分1、估价对象描述与分析 2、市场背景描述与分析 3、估价对象最高最佳利用分析4、估价方法适用性分析 5、估价测算过程（一）比较法（二）收益法（三）假设开发法（四）成本法（

2、五）基准地价系数修正法6、估价结果确定第三部分附件其他注意点35557889910101010111111121212131314182224242525案例指错题总结一、报告结构一个完整的估价报告由以下八个部分构成：8项（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限（8）附件。制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；【常见错误】：缺项、顺序错误。1、封面7项，包含：估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房 地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号。常见错误：缺项；顺序错误；报告名称：价值类型表述不清，统一说成“价值”算错，

3、要写明价值类型或估价目的【今年变动】，特定目的要写成房地产抵押估价报告、城市房屋征收估价报告;“估价人员”应为“注册房地产估价师”；至少2名，姓名+注册号；封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价报告作业日期”；估价报告出具日期 与致委托方函中的出具日期一致。2、致估价委托人函重要考点，包含：标题：致估价委托人函；无标题算错；致函对象：（为委托方的全称）；致函正文：（说明估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期；其中-价值类型，应写明估价对象价值或价格的名称；当价值或价格无规范名称时，应 写明其定义或内涵；致函落款：（估价机

4、构全称，盖公章；法定代表人/执行合伙人宜签名、 盖章，也可不签） 致函日期：（为致函的年月日必须有估价报告出具日期一致）常见错误：1)2)3)4)5)6)7)8)9)10)缺估价目的、估价时点、 价值类型、估价方法 等；致委托方函应放在目录之前；抵押目的三个价值类型：市场价值、法定优先受偿款、抵押价值（缺一不可）；估价对象：名称、坐落、范围、规模、用途、权属（新）；估价报告致估价委托人函中缺估价机构法定代表人签字和盖章（不签字盖章不算错）估价结果：总价、单价，总价的大写和币种，无法列单价的说明理由；估价对象是土地的，要求列示估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价；缺少估价对象的说明；不应以分

5、公司的名义出具报告；价格不全：2012年致估价委托人函及基数报告中的估价结果中缺车库部分价格。目录5项，包含：标题（“目录”）+估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。常见错误：缺项；顺序错误；目录部分与所对应的估价报告的 页码不一致；4、估价师声明包含：6点必须有，如果哪一点没有，算错。（1）注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、 误导性陈述和重大遗漏（新）。（2）估价报告中的分析、意见和结论，是注册房地产估价师（新）独立、客观、公正 的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限

6、制条件的限制。（3）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价厉害关系人没有偏见。（4） 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产 估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准（新）进行分析，形成意见和结论，撰写 本估价报告。（5） 注册房地产估价师（姓名、注册号）对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助 者的姓名）。1）所有参加估价的注册师的姓名、注册号、并经本人签名。至少两名或两名以上注册房地产估价师签字

7、，只有一名签字算错；常见错误：1）2）3）4）估价师声明中未说明哪些估价师查勘了现场；估价师声明中不能依据当事人要求进行评估； 声明中只列查勘的估价师；2名估价师以上查勘，1人查勘算错;声明最后需要2名及以上注册估价师签字，并写明注册号；5、估价假设和限制条件书上的写作特别注意，包含：一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、 依据不足假设、估价报告使用限制。5-1假设条件应有条款：A通用条款1）本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿， 本公司不负担责任。B选用条款1）若估价对象土地为划拨地，应说

8、明本次评估以出让地或以划拨地为前提；2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提;3）若估价对象面积出现了差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以 此作为前提；第 页，共26页第 页，共26页4)5)6)7)5-21)必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（假设开发法）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提； 若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整状态； 对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。 限制条件估价对象房地产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用

9、途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。2）估价对象所属土地为划拨用地。本次估价未考虑补交土地出让金及相关税费对房地 产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。3）抵押贷款和房地产处分必须写：本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。【案例1-4写的很好，要注意看，这部分或许成为今年新考点或者成为改错题。】不能假设的不要假设：1）用途改变（如把工业房地产作商业用途的假设）；2）他项权利影响（如抵押权对资产价值的影响未说明-属必须

10、披露对估价结果有重大影响）；3）特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理）；4）权证说明（证与用途不一致， 产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。按照合法原则 处理；5）不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。抵押估价是否把划拨土地作为出让土地评估；6）估价结果中有未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响（非抵押估价目的） 常见错误：在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的的估价应充分考虑租约对价格的影响；估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用

11、，则估价责任期就是估价报告应用有效期； 估价报告应用有效期原则上（出具报告之日起）不超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年； 估价报告应用有效期应详细说明起止日期，未写日期区间作为备选错误； 结果报告中估价报告应用有效期不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期； 不能以估价对象不存在抵押权等他项权利为假设前提，估价师应该勤勉尽责，以调查了解的权属登记档案信息作为估价前提。-抵押估价时点与实际查看日不同有没有假设对象在这期间保持不变 地查勘日不一致的假设。1)2)3)4)5)6)7)抵押价值时点与实第一部分估价结果报告估价结果报告

12、组成-13+2项包含：估价委托人；房地产估价机构；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价原则；估价依据；估价方法；估价结果；（11）注册房地产估价师；（12） 实地查勘期；（13）估价作业期；（14） 变现能力分析-抵押15）市场风险提示-抵押。常见错误:1）2）3）4）5）缺项；“估价目的”与“估价对象”顺序错误可作为备选错误; 页码与正文一致；顺序错误；各项序号与正文中一致；各项名称与正文中一致；1、估价委托人单位-名称、住所、法定代表人姓名；个人-姓名、住址；不要求身份证号码（保密）。 常见错误：缺项；法人代表（或法人等） 表述有误，应为法定代表人。2、房地产估价机构估价机构-全称

13、、法定代表人/执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号（新）常见错误：1）2）3）4）5）缺项；资质等级与业务类型匹配；估价作业期在资质有效期内；资质等级表述为甲级等表述有误；法人代表（或法人等）表述有误，应为法定代表人。3、估价目的各种目的表述见教材 P14抵押估价目的表述：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值；【硬性】国有土地房屋征收补偿估价目的表述：为房屋征收部分与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值；【硬性】货币补偿：为房屋征收部分与被征收人确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产 市场价格【硬性】；国有土地使用权出让：1）确定估价对象于

14、估价时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出 让手续提供价值参考依据；2）为委托方XX（某国土局）用作计算宗地补办出让应补缴出让金的依据之一提供价 值参考依据。房地产转让估价目的表述：为委托方转让估价对象提供市场价值参考；征收农民集体土地的估价目的表述：为被征地农民支付法定补偿提供价值依据；企业入股、合并等涉及的房地产估价目的表述：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据；房地产投资决策分析和咨询服务目的表述：为房地产投资提供价值参考依据；房屋租赁：为委托人了解房地产的租赁价格提供价值参考依据；房地产课税：为确定估价对象的房地产转让价格即市场价值标准；核定估价对象房

15、地产开发成本提供价值参考依据；为确定取得土地使用权所支付的金额提供价值参考依据；为确定旧房及建筑物的评估价格提供价值参考依据；房地产纠纷：为司法诉讼提供价值参考；企业各种经济行为：为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供价值 参考依据。注意：法院委托的司法评估、征收、保险的估价结论应当是 完整权利状况下的价值 ，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。抵押、转让、司法拍卖 要考虑租约。常见错误：估价目的和估价结果不对应；估价目的表述不准确；4、估价对象（参见技术报告一估价对象，详细）估价对象四方面：估价对象范围、实物状况、区位状况、权益状况（参见理论教材976）。 4-1估价结果报告估价对象

16、土地的实物状况描述不全，缺名称，坐落、四至、面积、形状，周围环境，景观， 基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件（容积率、建筑覆盖率、绿地率等），利用状况；缺名称，坐落，面积、层数（总 、建筑结构，装修，设施设 公共配套设施完备程度 ，4-2估价结果报告估价对象建筑物的实物状况描述不全， 层数估价对象所在层数）、用途（综合用的应说明每一层的用途） 备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，利用现状。（两证的证载权利人姓名、4-3估价结果报告估价对象缺建筑物或土地权属状况描述。土地取得方式，出让土地的应说明土地使用权 出让起止年限，权属描述中没有交代共有

17、权人 及共有权证，如权利人为 XXX和 XXX设立了他项权应有说明）。4-4估价结果报告估价对象中缺估价对象区位状况的描述。（形象工4-5 （估价对象为在建工程的）估价结果报告估价对象中房屋的状态交代不清 程进度）。4-6租赁情况交待不清。（如：没说明租赁状况介绍、租金标准、租赁期限等）是否可以4-7 （抵押目的下的估价对象）【如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批， 做抵押物；】4-8【用途变更、规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料。【2011年写的估价对象是最完整，这个可以作为考试参考对象。常见错误：1)2)3)4)涉案评估应对估价对象的案情作必要说明； 估价结果报告的估价对象中

18、未说明是否含有共有权；2006年-结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）2007年-估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施0距离、交通条件、朝向等。环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。5)2007结果报告中土地状况缺少土地使用年限、容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。6)7)8)9)10)11)12)13)14)15)5、2007年权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证；没有交待土地使用权人。 没有交代如何处理没有注销的他项权利；他项权利设定日期错误，应为年月日； 未考虑抵押情况对价值的影响。（常）2008估价对象权益描述不全， 未交代是否有共有权人， 是否

19、设立抵押权等他项权。 2009年-估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房 屋所有权情况说明。（常） 土地使用权出让起始年份未说明或介绍（常）；缺区位状况介绍或说明；估价对象中现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）。（常）2010年-估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间 未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。（常）2010年-估价对象权益状况描述不全；或他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是 否优先受偿款情况。（常） 2012年-估价对象中缺少土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。20

20、12年-估价对象缺装饰装修部分的描述或说明。2012年-未明确说明加层部分是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。价值时点（常）;(常)(常)价值时点是说明估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。未写明理由，算错。 常见错误：1）抵押估价目的下的估价时点一般应为房地产估价师实地查看之日。如果对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况， 并在“估价假设和限制条件” 中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。2）房屋征收价值时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收定公告之日，而不是实地查勘之日。产权调换房屋价值评估时点应当与

21、被征收房屋价值评估时点一致。3)4)5)6)对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点，期房时点是现在。估价时点应用公历表示，精确到日；价值时点表述为估价时期、估价年月等用语不规范；要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价，而时点在现6、在是不对的，另外，还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。价值类型常见价值类型：1）抵押表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”；2）国有土地房屋征收表述为：用权在正常交易情况下，但不考虑被征收房“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内

22、的土地使由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额， 屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”不考虑抵押、查封因不考虑租赁因素的影响， 是指评估被征收房屋无租约限制的价值；素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、 和其他法定优先受偿款；房地产转让价值类型可表述为：“公开市场价值”；房地产投资决策分析和咨询服务价值类型可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。【转让、司法评估、征收、火灾保险不考虑租约；抵押、强制拍卖要考虑租约；3)4)5)6)1)2)7、拖欠的建设工程价款价值类型的说明，如评估的是拍卖价格、抵押价格等，

23、还要说明与市场价格的调整幅度。 常见错误：2010价值类型缺未设立法定优先受偿下的市场价值类型。2011价值类型表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影 响”等内容。估价原则1）对于独立、客观、公正原则，没有硬性要求，若没有不算错。2）3）4）5）6）&合法原则 价值时点原则1.2.3.4.5.6.7.8.替代原则公正原则最高最佳利用原则。在用价值评估不列，若列出算错。抵押目的必须要有 谨慎原则，若没有算错。估价依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范-所有（技术规范）；房地产估价基本术语标准-所有（技术规范）；中华人民共和国城市房地产管理法-所有；中华人民共和国土地管理

24、法城市房地产转让管理规定城市房屋租赁管理办法中华人民共和国保险法中华人民共和国拍卖法-所有;-转让；-租赁；-保险；-司法拍卖；9.10.11.12.13.14.最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定中华人民共和国担保法 -抵押必有；城市房地产抵押管理办法-抵押必有（国家和地方相关法律法规）；房地产抵押估价指导意见-抵押必有；国有土地上房屋征收与补偿条例-征收必有；国有土地上房屋征收评估办法-征收必有；-司法拍卖;15.16.当地基准地价成果；委托方提供的资料：房地产估价委托书及委托方承诺函； 房屋所有权证、土地使用证复印件； 如果是企业法人营业执照复印件;如果个人提供身份

25、证并签字；A.B.C.D.其中，B包含的各类产权资料：旧有房地产。土地使用权证及房屋所有权证 ；他项权证 共有权证等在建工程。土地使用权证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑施 工许可证以及规划部门审定的规划总平面布置图；预售商品房。商品房预售许可证、商品房买卖合同及购房付款凭证。土地使用权建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑施工许可证。其他与本次评估有关的资料；估价人员实地查勘记录；本估价机构掌握的房地产市场相关资料。估价方法今年特别强调：要说明本次所采用的方法 名称、定义和估价思路、选用理由；证17.18.19.9、1）2）结果报告中“估价方法”中只用一种方法：说明不采用其

26、它方法的理由；对采用两种或以上方法：不要求说明不采用其它方法的理由，要说明定义。估价结果报告估价方法中只选用了一种估价方法（未说明只选取一种估价方法进行估 价的理由；适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价）估价结果报告估价方法中没说明估价方法的定义；估价对象能用比较法没说明未选用比较法估价的理由；（尤其是征收估价目的 下的）估价对象为 收益性房地产，没说明未选用收益法估价的理由（如超市等）；估价对象为具有投资开发或再开发潜力的房地产，没说明未选用假设开发法估价的理 由；没有说明选用估价方法的理由；估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定；选用的方法不适当，

27、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定；1.2.3.4.5.6.7.8.（1）市场比较法：是指估价对象与在估价时点近期发生过交易的可比实例进行比较， 这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。（2）收益法：是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数， 将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值。（3）成本法：先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧， 价格减去建筑物折旧求取估价对象价值的方法。（4）假设开发法：先预测估价对象未来开发完成后的价值及正常开发成本和利润， 开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方

28、法。并以然后将重新购建然后将常见错误:1）2）3）结果报告估价方法中（选用两种以上方法的）缺少选用估价方法 结果报告估价方法中未说明所 选用估价方法的理由； 结果报告（选用一种方法的）未说明不选用其他方法的理由；定义、步骤;10、估价结果常见错误：1）估价结果中缺少单价表示未说明理由；2）两种方法估价结果采用算术平均、或加权平均确定的理由不充分;估价结果未说明加权取结果的理由及权重比例；估价结果缺市场价值、法定优先受偿款、抵押价值的说明-抵押；评估市场价值，不需要假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值；结果报告的估价结果没有大写；估价结果中选用方法与技术报告采用方法不一致；保险评估不包含土地

29、价值，不能将土地价值计入；对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值，不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。拍卖价格应该说明拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确 定拍卖价格；法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值租赁、查封等影响；估价对象为土地的，应有总价、单价、楼面地价。10)，不应当再扣除抵押、1.（物机法第七十四条3)4)5)6)7)8)9)11）11、注册房地产估价师至少2名，姓名、注册证书号，并由本人签名；注意：不是资格证号；盖章算错；常见错误：1）估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名2）至少2名，未注册估价人员及 未参加估价师不得签字。12、实

30、地查勘期实地查勘期是本次实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。常见错误：1）实地查勘期为1年，过长，不符合实际；2）与估价师声明中一致；抵押：与价值时点是否一致。13、估价作业期注意估价时点在不在此时间范围内。14、变现能力分析-抵押教材P22、P229例子示范、P230拍卖处置抵押房地产应缴税费明细表抵押物折协取者拍卖、变卖所痔的诽款、当事人没有約定的，ft下列顺（一）实现抵押权的费用;（-）主权的利息*（三）主愤权.2. t城市房地产抵押管理办法J篇四十七条押虞地产所福金L依下列序分配，（一）支忖处分抵押房地产的费用;（二）扣除抵押房地产应離韵的税

31、款;（三）樣还抵押权人ffi枫本A泾支忖违釣金;（四）#由务人违反合同而对抵押权人造威的播害;（五）余金额交还抵押人.蚯井抵押房地产所得金訓不足以支忖务和违約金、略ft金时，抵押权人有权向债务人追盍不足部分. 常见错误：估价结果报告中缺少变现能力分析；仔细核对，漏项;15、市场风险提示-抵押常见错误：缺少风险提示；仔细核对，漏项。第二部分估价技术报告估价技术报告组成：6项估价对象描述与分析；市场背景描述与分析；估价对象最高最佳利用分析；估价方法适用性分析；估价测算过程；估价结果确定。1、估价对象描述与分析1）估价对象实物状况的描述与分析土地实物状况：土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形、地

32、势，土壤，地基，土地开发程度，其他等。 建筑物实物状况：建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、 通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成时间和设计使用年限，使用维护状况 及完损状况，其他等。2）估价对象权益状况描述与分析土地权益状况的描述主要说明以下内容：土地所有权状况；土地使用权状况、 共有情况；他项权利设立情况； 土地使用管制; 目前使用状况；其他特殊情况。对建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：房屋所有权状况-所有权人，共有情况；出租或者占用情况；他项权利设立情况； 其他特殊情况。对在建工程权益状况描述还应包括：建设用地规划许可证；建设

33、工程规划许可证；建设工程施工许可证等的取得情况。【用途变更、规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料。】3）估价对象区位状况描述与分析区位状况-位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等。交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施。这部分是今年新改革地方，以前这部分未出考题，可以结合估价对象一起学习。常见错误：1）2）3）4）5）6）7）缺项；（仔细核对

34、）环境状况和外部配套设施状况描述太简略，应详述；“本报告按土地无续期考虑”未说明理由；对未注销的他项权利应如何处理未交待；他项权利设定日期应为年月日；司法-应简述涉案原由；2、市场背景描述与分析重点针对估价对象所处片区和类似物业市场。估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据可能不同， 因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。采用比较法时，类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。动态的市场，市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测。时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。要注意引用的宏观经济数据

35、、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法4.5.6.用途变更、规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料。规等的时效性、准确性。7. 房地产市场分析：应是一个动态的分析过程，一定要对估价对象所处区域类似的房地产市场在过去、现在和可预见未来的供需状况及价格走势进行分析。（不可缺少） 常见错误：1)2)3)应说明估价对象所处区域工业厂房特点、现状，最好明确说明未来价格变动趋势； 技术报告缺市场背景分析；“市场背景描述与分析”中未进行“本地本类房地产过去、现在和未来状况分析”的， 算错。3、估价对象最高最佳利用分析1.在最高最佳利用状况下的估价对象，应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、

36、层 数等）；最佳内部组合，实现最佳经营和使用；最佳使用效果，包括最好的使用状 况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。2.3.法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳利用分析的前提条件。 最高最佳使用分析应只有一种用途，不应为两种或多种。4、估价方法适用性分析【注：参见结果报告-估价方法】对于未选用的，充分说明理由；今年特别强调： 说明采用的方法 名称、定义和估价思路、选用理由；一般应选用两种或两种以上的估价方法（只选用一种方法，应说明未选用其他估价方法 的理由）。7)第 页，共26页7)第 页，共26页常见错误：没有对未选用的方法说明理由；没有说定义 不算错；结

37、果报告说明定义；估价对象为收益性房地产，未说明没选用收益法的理由; 估价对象为在建工程，未说明不选用假设开发法的理由。1）2）3）4）5、估价测算过程估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。 必须写出文字公式，不写算错。（一）比较法常见错误：1）需要列出方法计算公式；2）选取的可比实例可比性差：A不处于同一地区或同一供求范围内的类似地区；B用途不相同；C规模不相当，面积超出0.5-2倍，不宜选用，如必须选用需说明理由；D档次不相当；E建筑结构不相同；F权利性质不相同；（估价对象为划拨，可比实例为出让土地，估价结果中应扣出让金）G时间不接近-可比实例交易日期与估

38、价时点不接近（可比实例成交日期应在价值时点之前，一般不超过1年，超过1年应说明市场相对较平稳，超过2年不宜选用）H交易类型与估价目的不吻合；I应为正常成交价或可修正为正常成交价（如税费非正常负担的应作调整）J土地等级不相同，不具有可比性；选择的可比实例描述不清；交易日期描述不清（应说明由于交易日期与估价时点相近，可比实例均不用进行交易日期修正。交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等） 交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位） 交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、设备等） 缺少付款方式的说明 （一次性还是分期）交易时可比实例的规模描述不清（建筑规模、占地规

39、模）-建筑结构、建成年月、层数描述不清、比较实例的的土地使用权剩余年限、容积率等未作描述， 也未做相应修正。楼层，应属于区位因素，估价对象或可比实例的总楼层及所在楼层是否交待， 一致，是否修正，修正系数确定是否说明理由。表格中的可比实例单价、估价对象年限等与前面交待的 不一致；可比实例的币种未说明；或未化成同一币种； 建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）；可比实例未说明交易情况是否正常；3)4)5)6)1.2.3.4.5.6.7.是否第 页，共26页第 页，共26页8)9)10)11)12)13)14)15)佝17)18)19)20)21)22)23)24)25)26)

40、27)28)29)30)31)32)33)34)35)36)37)可比实例 商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性；比较因素欠缺，如“可比实例建成年代，建筑结构、层数、建筑面积、土地尚可使用 年期、容积率、可收益年限”等状况的介绍；非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。可比实例XX因素修正系数取值与 因素描述不符；女口：在比较情况说明时判断有差异应 予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了； 不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。环比与定基价格指数

41、概念混淆。区域因素与个别因素混淆不清，如楼层、朝向应属于区位因素；用途修正应放在实物因素修正中，不应单列；区域（或个别）因素修正时 漏项。口：土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地 等级不同，却未做修正；缺少可比实例因素的分析说明（或缺少可比实例因素修正系数取值说明）；估价对象一层层高 4.5M未作相应修正处理（实例均为3.5M）；建成年代不一致应作成新率调整；修正系数的取值不统一，互相矛盾，与文字描述不一致；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；市场状况调整取100/100，应说明房地产市场稳定或无波动； 未说明交易情况修正、市

42、场状况修正的理由； 未作交易情况修正、市场状况修正应说明理由； 剩余使用年限修正公式中未说明字母含义及取值； 可比实例因素修正系数/修正指数与前面描述状况矛盾； 修正幅度过大，单项修正一般不超过20%综合修正一般不超过 30%期日修正、年期修正计算错误；土地未作年期修正； 区域因素修正时，可比实例应当是原交易日期的状况，估价对象是估价时点的状况。 交易情况、市场状况、区域个别因素、年期修正、容积率修正等，分子为估价对象修 正系数，分母为可比实例；因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒；估价结果采用简单算术平均值、加权平均值未说明理由或理由不充分； 区域因素、个别因素相差较远的权重取值应较小

43、。交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果中的 比准价格（注意称谓）求取缺比较法计算公式及说明； 技术报告中比较法求取比准价格缺少计算过程；权重应较大;（表格式可不用）计算结果有错：比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值；（二）收益法是否考虑租约：、司法拍卖：要考虑租约，不考虑抵押、查封；但是为了实现抵押权的拍卖，先抵押 后出租的不考虑租约；、抵押；转让：约定解除租赁关系后转让的除外； 常见错误：1） 收益法公式：选取未说明理由（如收益稳定并在出让合同中已约定不可续期时方可用（1+Y）N，如按一定比率递增的 g的取值缺乏理由）；公式选取错误；收益价格计

44、算的公式与方法介绍的公式不一致；V=A/Y1-1/2)3)4)5)6)7)8)9)在收益中体现预期原理， 除评估房产抵押价值应遵循谨慎原则，而选取“保守的估计值”外，其他估价目的都应选用“最可能的估计值”； 房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的， 的约定，分 租赁期内（采用约定租金） 同的租金标准分别计算。 在租约期内 社会平均租金计算，租金收入； 求取客观潜在租金：客观潜在租金的求取过程过于简单要说明合同期限和租金,和租赁期外（采用市场租金）按租赁合同约定计算租金收入，根据租赁合同 两种情况，按不 租约期外，按未来A.（可采用市场提取的方法求取）B.C.D.比较法提取的比准租金应说明是预

45、测值； 可比实例租金的内涵、交易方式是否与估价对象一致。（租金内含应作必要说明）求取比准租金时，估价对象或可比实例的租金构成内涵及租金的支付方式未做说明，如有不同应作说明；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；租金确定过于简单，应用调查实例确定租金；1-2层商铺的应说明是否是组合商铺； 不同楼层、不同用途应分别确定租金；E.F.G.公式中各参数代号的文字解释有误。（如净收益按一定比率递增的收益法公式中应为第一年的净收益，而非未来的净收益等）；收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末，若净收益发生在期初，应用A末=A初（1+Y）进行调整； 如用收益年限为无限年，选用

46、无限年期的公式计算，在净收益中应扣除建筑物折旧 和土地取得费用的摊销；应说明租金内涵，未分析未来租金的变化趋势； 所有取值必须说明确定理由（不能直接拿出来或者理由过于简单）；收益中没有包括有形收益、无形收益。租金标准应是具体数字，而非一个大约范围； 要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况； 收益法计算中，房地产年总收益中应说明是否考虑押金或租赁保证金利息收入； 净收益求取应注意：（1）有形收益与无形收益（2）采用客观收益而非实际收益（3）10)11)各项收入和费用应为 客观数据；（租金、管理费、可出租面积比率也为客观的数据）；租赁收入与租金收入概念混淆；12)13)14)15)佝17)

47、18)19)20)21)22)23)24)25)26)27)28)29)30)31)租金与净收益概念偷换；未说明租金按建筑面积还是使用面积计算（未说明可出租面积比率）；没有考虑出租率（入住率、满客率）、押金或租赁保证金的利息收入、空置率，有关面积套错（总面积、出租面积、建筑面积、使用面积、可转让面积、可出租面积）；空置率、租金损失率 计算应是连加，因为计算基数都是潜在毛收入； 计算有效毛收入时如果空置率为0或者入住率为100%不合理，至少要说明原因。空置率不应采用估价对象实际空置率，而应采用周围类似的房地产客观平均空置率；空置率、租金损失率 都要考虑，且取值都要说明确定理由；年租金增长率确定无

48、依据；且与净收益年增长率混淆，g应为净收益逐年递增率；有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其地收入潜在毛租金收入=全部可出租面积X最有可能的租金水平房地产租金水平应是 社会客观租金水平，且为未来的 预测值（应作出说明）； 收益法计算中，有效毛收入、空置率、收租损失率、年运营费用、平均出租率也应说明 是预测值；在计算年总费用时，也应说明这是 客观正常情况下的费用，并说明取值依据； 应尽量通过租赁收入计算，如果通过营业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润； 求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收 入或某一个案例的收入情况确定）。净收益应以年为单位，看前

49、后是否一致，有否漏乘12或365 ；计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的 报酬率来体现。收益中应包括有形收益、 无形收益。收益法测算经营成本时不考虑家具设备折旧；拍卖：本报告得出的估价结果是正常价格，应根据当地拍卖市场价格比正常市场价格偏低的幅度对估价结果进行调减。（假设条件也说明拍卖底价可能低于其市场价值）；32)33)租金内涵未说明或者说确定房地产年总费用项目构成未说明理由；运营费用中的错误：运营费用包括：房地产税、保险费、人员工资及办公费用， 为承租人

50、提供的服务的 费用（管理费）、保持房产正常运行成本（维修费）、租赁费用、租赁税费（以上费用应结合 租金内涵，区别对待）；运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物拆旧费、土地摊提费，不包括所得税、 改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费；运营费用中的各费用取值无依据或计算基础无依据或错误；押金或租赁保证金利息收入计算了管理费，没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用；5.管理费,运营费用中缺项或多项（如少房产税、两税一费、保险费、城镇土地使用税、租赁 多了所得税、物业管理费）；6.出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁

51、代理费），租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税、租赁费 用和租赁税费；收益法计算未说明房地产出租年 运营费用组成项目 的客观理由；计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费用、所得税等计入）房产税计算基础是年有效毛收入；出租房产税应按租金X 12%十算；销售税费的取值基数应为销售收入；城镇土地使用税其他税费没有交待是否含城镇土地使用税，不含算错；管理费用计算基数是年有效毛收入；费率应是未来预测值，充分；管理费用如以年有效毛租金为基础不是

52、年有效毛收入，入；计算管理费时，押金的利息不应计算管理费，没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用；管理费用不应包括房产税；取值说明依据；维修费计算时未说明估价对象 建筑物重置价格 确定理由；保险费计算未说明估价对象建筑物现值确定理由；计算基数应为建筑物现值; 运营费用中缺少城镇土地使用税；营业税及附加应为租金收入的5.5% ；营业税的计算基数应包括押金或租赁保证金利息收入；租赁税费（包括“二税一费”、租赁手续费），计算基础是有效毛收入；理论与方法 P206;10.11.12.13.14.15.16.17.18.A.B.C.D.是社会平均水平，取值依据则不包括租金押金收34)35)

53、抵押评估收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值（抵押）；未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响; （自营型房地产）扣除项目不全面：经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润36)生产型净收益=销售收入-生产成本报酬率中的错误：-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润1.2.3.4.5.（如用累加法计算时，安全利率采用的为贷款利率, 应使用银行一年期的存款利率或国债利率；市场提取法选用的实例规模不相当，或求取的实为资本化率或收益乘数； 用物价上涨率和经济增长率（通胀率）、所得税作为报酬率或确定依据；报酬率的选取未说明求取方法

54、和来源；累加法测算估价对象报酬率时，风险调整值的取值无依据。报酬率的取值无依据或测算有误6.7.9.10.11.功能不同、用途不同的房地产选用了相同的报酬率；估价对象采用了非同类房地产的报酬率；不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的报酬率； 折现率与报酬率取值相同未作说明。报酬率确定时的贷款利率与比较法描述的贷款利率不一致； 报酬率确定无过程且取值不当；应为存款利率；在市场提取法所求取的报酬率没有根据未来预测做相应的调整；折现率和报酬率混淆，误把折现率当报酬率计算房地产价值；37）收益年限未说明土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时对收回的建筑物不予补偿（建筑物

55、经济寿命土地剩余年限的情况，n取土地，孰短原则）；或者-在确定收益期限时，未考虑或未分析在价值时点的建筑物剩余经济寿命的影响；见理论P213;38）酒店整体经营收益法：价值重复计算，大堂和自用办公用房、管理用房等不应单独计算价值；各个功能房的收益计算完整，不漏项；各个功能房收益要说明是 客观取值一一社会平均收入；不能用实际收入； 在净收益中未扣除无形资产价值或正常商业利润、超额利润等归属于其他资产（如设备）的收益；应扣除不属于房地产带来的收益；计算可出租面积时， 应注意其准确性，不应包括大厅、管理用房等面积（其收益已在其他功能房地产租金收益中体现）。1.2.3.4.5.（三）假设开发法知识点：

56、1、适用范围：一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧 房三种情况下的评估。2、公式：最基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的价值-待开发房地产取得税费-后续建 设成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润在建工程公式：在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费 用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润（静态分析法）3、开发完成后的价值（1）开发完成后的价值对应的房地产状况开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。注意开发完成后的房地产状况除了房地产，还可能包含着房地产以外的动产、权利等。案例：考题

57、重点开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产，其状况通常是“以房地产为主的整体资产” （08年改错题就是整体资产），包含着建筑物内的家具设备等房地产以外的 财产。在这种情形下，预测的开发完成后的价值还应包括家具设备等房地产以外财产的价值。（2）开发完成后的价值对应的时间价值时点的房地在静态分析法中，开发完成后的价值是未来开完成后的房地产状况在 产市场状况下的价值；在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售，通常是预测它在 未来开发完成之时 的房地产状况下的价值；特殊情况当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售

58、的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值；（3）开发完成后的价值的预测方法在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合。比较的单位一般为单价而不是总价。特例：考试重点对于出租或营业的房地产，先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。在以上情况下，收益法不是一种独立 的估价方法，而 被包含在假设开发法 之中，成了假设开发法的一个部分；运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法来求取。（这句话不是指假设开发法和成本法不能同时运用，而是指单独在假设开发法中开发完成后价值不能用）常见错误：（可参见成本

59、法）1)-被迫)2)3)应明确假设开发前提：自主开发、自愿转让（征收）、被迫转让（抵押、司法拍卖 前提；没有确定最佳开发利用方式或缺乏依据（需依据规划限制条件和可行性分析确定）；必须的明确的规划条件， 若无条件仍需估价、 推测，将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性；4） 现金流量法应说明开发资金投入的时间和比例，各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；5）6）7）8）应选用现金流量折现法 进行计算；（采用传统方法计算应说明理由）；现金流量折现法不应再计算利息和利润。投资利润和投资利息 在静态分析法使用；公式错误（缺项）：未计算投资利息

60、、销售税费和取得待开发房地产的税费等（常）；开发期或开发经营期 的确定要说明理由、 缺乏依据。女口：根据类似开发项目用比较法得出，或按XX市造价管理站的定额查得;9)1.2.3.4.5.6.7.9.开发完成后价值开发完成后的价值用 比较法计算的，参见比较法考点； 开发完成后的价值 不能用成本法 计算；评估在建工程，已 预售的价值 应在销售价格中扣，而不应在最后估价结果中扣除。 开发完成后的总价计算有误，未分析说明地下室设备用房部分面积是否计入； 开发完成后的总价计算有误，应用总建筑面积乘以单价 （或缺地下建筑建筑部分价值）；假设开发法中用比较法求取的土地价格不应另行计算取得待开发土地的税费；不