2010年商业地产类型与投资风险对比分析

1、2010年商业地产类型与投资风险对比分析2010-12-30重庆*房地产经纪有限公司简介重庆*房地产经纪有限公司：西南商业地产第一服务平台重庆*房地产经纪有限公司核心业务：1、商业地产定位判断 4、商业地产投资管理2、商业项目规划指导 5、住宅地产全程代理3、商业招商营销代理 6、项目融资代理服务*：重庆*房地产经纪有限公司商业地产销售部总监，专业从事商业地产销售及研究6年，曾先后服务于*、*、*、*等诸多房地产开发企业。24前十年看住宅 后十年看商业3壹住宅前期投资优势1投资门槛低2选择面宽3刚性需求旺盛，政策相对宽松随着中国经济发展、政策完善以及整个国民经济转型趋势，住宅地产投资前期相对而

2、言所拥有的优势正在逐步丧失！4日期政策内容2010年1月10日* 加保障性住房和普通商品住房有效供给；* 合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。* 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。* 从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 2010年1月21日2010年将新增信贷7.5万亿，银行业将合理控制信贷增量，做到有保

3、有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。2010年2月11日2010年广义货币供应量将增长17%。2010年2月23日* 增加住房建设用地供应， 2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。* 出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。 2010年3月7日* 继续大规模实施保障性安居工程； * 继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。 * 物业税相关内容未列入政府

4、工作报告。2010年3月10日* 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。* 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20% 。* 严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。* 建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申

5、报延迟原由。 贰住宅调控政策一览5日期政策内容2010年3月22日* 在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。* 在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。2010年4月14日国务院常务会议提出实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。2010年4月15日推出“国四条”，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%。2010年4月18日国务院发出通知规定，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。010年4月20日住建部发文：*未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、

6、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。 *取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 *严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。 *鼓励推行商品住房现售试点。鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。*预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 *商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。 *严格预售商品住房退房管理。

7、商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2010年4月26日住建部发文加强经适房管理，住经适房者禁购二套房。2010年6月4日住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010年9月27日中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010年9月29日国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业

8、银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2010年10月15日截止10月15日已经有北京、上海、深圳、厦门、宁波、杭州、南京等15座城市出台限购令。2010年10月19日中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新

9、政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。6双击添加标题文字双击添加标题文字双击添加标题文字住宅投资空间正在逐步下降！7叁十二五规划十二五规划中特别强调的两个字“消费”将是中国经济下一个五年发展的重点，而由此带来的将是商业发展的繁荣与商业地产的高速发展。8 今年4月至5月间，万科在北京、西安、东莞和武汉，全力打造3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，总投资额高达百亿元。在北京，万科今年将启

10、动共计40多万平方米的商业配套设施，包括万科蓝山G1、G3号楼，以及长阳项目和五号公社等商业部分。万科总裁郁亮宣布新战略：万科未来将加大商业地产的投入，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。 金地集团也表示，将进一步加大商业地产的投资力度，再加上目前以世茂工三为代表的写字楼产品的热销。 绿地集团宣布今年将在一二线城市加大商业地产的投资力度，收购位于北京、上海等一二线城市的商业地块。 从2009年初开始，保利就激进拿地，更是砸出350亿分别竞得重庆鸿恩寺地块、北京大兴黄村地块以、成都领事馆地块、南京、广州、佛山等城市大宗地块，而这些地块中有近40%的面积将被用于商业建筑。保利的目标

11、是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。 四知名房企布局商业四众多房企大举挺进商业地产，正在给我们释放一个信号，商业地产投资的热潮马上就要来了！9不同类别商业地产产品分析商业地产传统商铺休闲度假商业大型商业中心MALL市中心综合商业市场社区商业中心专业市场写字楼商业地产投资热潮来临之际，我们到底该如何选择产品？10双击添加标题文字商务楼、写字楼交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高。SOHO等。优势黄金地段、设施齐全、升值较快、租金高劣势售价较高11单击添加单击添加单击添加传统商铺商业地

12、产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。优势遍布城市的每个角落，具有很大的灵活性，还是有一些人钟情于投资这种小商铺劣势规模太小，经营分散，低于风险的能力教低。12市中心综合商业城市中心综合商业基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。城市中心商业综合体也特指城市发展过程中即将诞生的新的商业中心，比如安顺的西秀新天地。优势1、处于城市中心地段、黄金口岸，具有不可复制性。2、消费者的习惯场所，人流量和消费指数稳

13、定。劣势投资价格相对较高，而处于发展中的商业综合体则性价比比较合适131单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容社区商业中心城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要。但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。邻里中心等。优势1、人流量稳定，消费指数相对稳定，投资者的投资风险相对较小 2、便利性、快捷性劣势在档次上和城市中心综合商业有差距14双击添加此处添加内容此处添加内容此处添加内容休闲度假商业现代人的生活节奏

14、越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧。芙蓉古镇等。优势作为新的商业模式，受到人们的追捧，吸引到高消费群体。劣势消费群体目前尚不稳定，这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。15大型商业中心MALL融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。优势体验式消费，一站式购物，客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。 劣势对商业管理

15、公司的要求比较，需要专业的商业运营管理16双击添加标题文字专业市场专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。中关村海龙电子市场 等。优势1、市场细分，以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场2、规模效应强，只要前期做活，后期盈利将会非常可观劣势1、因为非常强调“集群效应”，所以对前期招商、运营等非常高的要求2、对交通有比较高的要求17重点销售方式分析18双击添加双击添加售后返租 ：承诺租赁价格，在签订销售合同的同时签订返租合同，确保一定年限内投资者的投资者回报率 .售后包租：保证销售后一定年限的租赁价格，价差部分由开发

16、商承诺进行补贴。带租约销售：在销售之前引进部分商家，签订租赁合同，带着租赁合同进行销售，更为确保投资者的投资利益。 售后代租：不承诺租赁价格，而根据项目的成长性在销售后由其商业管理公司承诺代其租赁。19优势:包租与反租在商业地产市场初期时，运用比较多，对客户有很大的吸引力，尤其是短期投资客户。劣势：1、法律风险。国家住建部等部委2007年在相关法规性文件中对于售后包租、售后返租的问题在法律上给予明确规定“未竣工的商品房不得以售后包租或售后返租的模式进行销售”房地广告暂行条例中规定“房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。 售后包租与售后返租优劣势分析 20 售后包租与售后返租优劣势分析 2、租赁价格必将抬高销售价格，于是存在三个市场问题：一是销售门槛提高，销售价格抗性增大，很可能造成销售的不顺畅或者是商业销售的断层；二是反应在销售价格上的租赁价格部分的税收问题；三是租金定高了，商户承受不了，以经营为目的的商户必将考虑长期经营下去的经营成本以及装修成本，很可能面对招商的抗性；如果租金价格定低了，那么售后返租与售后包租的销售优势将无法体现。21 售后代租与带租约销售优劣势分析 优势：1、售后代租：商业经