化肥厂地块可行性分析报告

1、PAGE PAGE 18常熟化肥厂地块项目可行性分析一、项目介绍1、地理位置常熟化肥厂地块位于常熟古城区的西南隅，北接招商西路、西至沪宜公路，东侧为元和塘。地块所在地的地理位置有其独到的优势：虽然地处古城西南，但与市中心距离不过一点几公里，往来方便；距离地块东侧和东北侧，分别有着著名的风景区，尚湖和虞山，地块东侧则紧邻全国十大专业类市场之一的常熟招商城。2、规模化肥厂地块总占地为15万，是常熟为数不多的能建设为成规模社区的地块。如果仅从规模上来看，放眼常熟，也有着明显的规模优势。3、周边交通线路途经站点111（环线）建材市场琴湖新村麦当劳建材市场119花溪新村电器城中医院合丰村120（西线）汽

2、车客运站二院一院尚湖风景区121新通润开发大厦招商城124泯泾虞山公园市中分校招商城127（环线）汽车客运站中国银行汽车客运站二、项目定位1、常熟的经济与房地产业的连动发展这些年来，处在长三角沿江开发带的常熟，经济发展迅猛，进入2000年起，GDP连续三年以两位数增长，经济增长速度和经济总量在全国县级市中名列前茅，在2003年全国百强县（市）的评比中，排名仅次于同省的江阴，位列第二。在经济的热潮中，常熟的房地产业作为经济发展中的一个重要组成部分，在为经济的发展做出巨大贡献的同时。也从经济发展中获得了大量机会。促进常熟的因素是多方面的，这其中，私营经济的快速发展是很重要的，常熟私营和个体经济的规

3、模无论是发展速度还是规模在江苏全省均位列第一。发达的私营经济，造就了一大批收入高、购买力强的消费群体，正是这些群体，为常熟的房地产市场，特别是为高端的房地产市场提供了充裕的客源。2002年，常熟的农民人均年收入为6,215元，已初步具备了购买商品房的能力。就目前江苏全省的大环境来看，市场前行的趋势仍十分强烈，下表列出了2003年1-10月江苏全省的房地产开发的技术指标数据，从中可以明显体现全省房地产的热潮。03年1-10月江苏省房地产开发数据指标指标数据同比增长幅度（%）商品房竣工面积1,435.1万25.17销售面积1,512.52万22.04住宅竣工面积1,224.6526.7住宅销售面积

4、1,327.3万19.1空置面积（一年或一年以上）-37.1111层及以上高层销售面积全省136.65万136.01南京60.88万109.28无锡39.07万170.75苏州20.58万259.1611层及以上高层销售面积114.1万88.66住宅均价全省2,03810.58苏州2,45621.53上表的数据可以看出，商品房的销售面积超过了同期的竣工面积，市场去化良好，空置率大幅度下降，住宅的均价不断提高，无不反映出江苏房地产市场火爆的现状。其中很值得注意的一点是，11层及以上高层建筑的销售增幅最大，象苏州甚至翻了一倍还多，除了市场需求的原因外，土地挂牌出让的价格不断攀升，使得开发商不得不依

5、靠增加容积率的方法来降低楼面地价，摊薄土地成本。正是成本和需求的双向拉动，才导致了高层建筑如此优异的市场表现。2、城市发展规划进入新世纪以来，常熟围绕加快实现两个“率先”的目标，着力营造“大港口、大交通、大工业、大市场、大城市”五大新优势，重点推进工业化和城市化。在日益提速的城市化进程中，常熟坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高品位经营”，力争成为全国县级市中“人气最旺、规模最大、环境最美”的城市。根据最新版规划，常熟是国家级历史文化名城，现代化的商贸、港口和工业城市，山水城融为一体的风景旅游城市，“一轴双城、城乡一体化发展”的新格局。新版规划还提出：在全市范围内突破传统行政区划的制约

6、，减少发展单元，优化资源配置。为此，常熟加大了乡镇合并、工业区整合的力度，强化中心城市，市域城镇组团式发展，使人口及各种生产要素向城区、组团中心集聚，走空间集聚、内涵发展之路。按照新版规划，常熟城区实现了科学的功能分区，古城区、城市中心区、文化片区错位发展，相得益彰。虞山尚湖风景区凸显生态特色，环境迷人；市场片区商贾云集，人气旺盛；沿江区域、市镇发展区和各工业园区协调发展，交相辉映。2002年，常熟城市的建成区面积已达到45平方公里，常住人口50万。依照规划，2020年要达到约130万人口规模，由此可知，每年还需要递增约4.4万人。按照2002年常熟市区内每人平均居住面积20来计算，每年所需要

7、的住宅市场供应量至少应该是：4.4万20=88万以上只是静态计算，但实际上，发展却是动态的。随着人民生活水平的提高，人均居住面积将会不断得到提高，按照人均居住面积35的小康生活水平来计算，市场供应量至少应该达到：4.4万35=154万从这个量来分析，市场前景广阔。2002年，住宅竣工面积仅为59万，市场供应存在着较大的缺口。不可忽略的是，立志打造成为苏南地区物流中心的常熟，还集聚了很大一批外来的经商、工作人员，这部分人数量众多，且往往有着较强的经济实力，也完全有能力成为支撑常熟房地产市场发展的一根有力支柱。2020年常熟城区规模发展规划区域规划面积（平方公里）居住人口（万人）主城区6060滨江

8、新市区3520市镇发展区海虞10-1510-15支塘辛庄沙家浜总计约145约1302、常熟在售住宅房地产市场价格分析随着常熟经济的发展，越来越多的住宅项目开始出现在常熟的房地产市场，别墅之类的高档物业也是大行其道，以下就在售的部分项目做一介绍：（1）明日星城该案位于常熟城北，北抵外环北路，西靠报慈北路，东依常福路，南至黄河路，小区的总建筑面积达到了70万。该案规模庞大，产品构成多样，多层、小高层（8层）、别墅均有，房型以2房、3房为主，目前为第十一期，在售面积约7万，交房日期最晚要到2005年。发展商：苏州润禾房地产有限公司行销企划：上海新联康房型面积：2房 100 3房 130-250 均价

9、：3,200元/该案有着规模大的优势，易做整体规划，小区内的环境优美，周边有一定的配套，超市、农贸市场、学校等各项生活所需设施基本齐备，有数条交通线路承载小区住户的出行要求。开发至今，应该说发展商着力推广的“造街造镇”计划得到了市场的认可。该案的缺点就是离开市中心有一定的距离，居民想满足高层次购物需求所花费的时间比较长。（2）锦绣苑该案位于城北的报慈北路，占地93亩，建筑面积7.2万，容积率1.16。目前该案已售完。开发商：常熟市金穗房地产有限责任公司房型面积：120-220均价：2,420元/该案靠近市中心，距离大润发卖场仅10分钟，购物便捷，且小区内配套设有体育休闲、餐厅、车库、公共服务中

10、心等各类生活设施，为满足小区内居民的日常生活提供了便利。该案绿化景观布置是其一大卖点，整个小区的绿化率达到了48%，为居住者营造了一个连绵不断的绿化系统和流动景观空间。（3）名流世纪庄园该案为别墅盘，位于三环路以东、通港路以南、长江路延伸段以北，总占地近800亩，建筑面积约15万，容积率仅0.2，绿化率高达70%。开发商：旋力集团房型面积：200-800私家花园面积：1000均价：11,000元/从该案的价格来看，不仅在常熟，放眼江苏全省，几无能出其右者，可以算得上是江苏的顶级楼盘。目前开发第一期，共300幢独栋别墅。从资料来看，该案具备了高级别墅楼盘的部分特征，低容积率、高绿化率、大面积私家

11、花园、双车库。但从其地理位置来看，缺少顶级别墅有山有水的特点，可以说是一个缺憾。该案从2003年6月推出市场以来，一期预订率超过5成（10万订金），但其客源多为老板的朋友，真正慕名而来的寥寥无几。总价偏高是影响其顺利去化的主要原因。（4）银湖花园位于常熟南部，昆承湖畔。小区占地104.5亩，规划建设52幢独栋别墅，容积率不超过0.3，绿化率达到了72%。开发商：常熟宇利达房地产开发置业有限公司房型面积：500-700价格：320-350万/幢:均价：6,000元/该案地处景色秀丽的昆承湖风景区，这一区域是市政规划中的生态型休闲渡假区和高档别墅区，临湖而建，占据了显著的地理优势。该案以风水宝地作

12、为其主要宣传卖点，正是基于地利的考虑。（5）时风国际大厦该案东临新颜六区老城区、西至海虞南路、北依方塔步行街。项目占地5,380，总建面51,300，高28层，为常熟首座百米高楼。开发商：常熟市时风房地产开发有限公司物业类型：商业、酒店式公寓、产权式酒店（四星级标准）经营方式：产权出售、统一招商、统一管理（回报率未定）面积分割：未定价格：未定车位：350个开业时间：预计2005年5月1日前该案是常熟市政府2004年重点工程之一，以百米高度，及常熟商业圈中心的绝佳位置，将可成为常熟的地标性建筑。新颖的投资方式和物业类型，将能吸引各房投资客的关注，预计其推出后将会把常熟的房地产市场带到另一个高度。

13、3、区域周边二手房价格表位置面积（）单价（元/）备注化肥厂南602,58093年建造安定五区89.92,892带装修 元和三区753,5334楼元和四区753,4664楼61.293,1802楼元和五区64.873,6223楼84.872,9602楼753,1734楼元和小区613,2782楼683,3824楼713,2393楼单价汇总：2,580-3,622元/4、市场需求2002年，常熟市区的人均居住面积已达到20，在全省名列前茅，但和人均35的小康生活居住水平来比较，还是有着不小的差距。想要缩短这个差距，常熟仍可谓是“任重而道远”。在前面曾经提到，现在常熟的私营经济发达，全市153个各类

14、市场云集了大量的外来经商者，仅这部分人所创造出的居住需求，就能为常熟的房地产市场提供不小的支持。就目前常熟的市场供应来看，还是以本地客源为主，对外来客源的挖掘还停留在比较低的水平，如果激活这部分，对市场的推动作用将不可估量。5、价格建议从全市的房地产市场来看，新建住宅基本集中在城北地区，这主要和政府的规划导向有关，区域价格在3,200元/。如果抛开政府导向因素，仅就地理位置来看，化肥厂地块的位置和城北地区相比，更具优势。距离市中心更近，交通更为便捷。并且，化肥厂右靠全国十大专业类市场之一的常熟招商城，左近尚湖风景区，集购物、环境、交通优势于一身，所以，这一地块新建住宅后，价格超过城北地区的单价

15、是顺利成章的。另外从地块附近的二手房价格来看，一般在2,580-3,622元/之间，这些二手房建造年代较早，但其市场售出单价以及不在城北那些新楼盘之下，从这一方面，也可以看出这一区域的价值。这一区域二手房的火爆也能显示出购房者对这一地区房源的需求，但这区域目前没有在售楼盘推出，如果化肥厂地块项目能够适时推出，必然会产生轰动的市场反响。基于以上这些因素，我们认为化肥厂地块的住宅对外销售单价应能达到： 3,500元/三、项目建议由于本案的规模较大，并且单价在当地而言相对较高，因此建议利用地块地理位置上的优势，为本案的销售寻求市场支持。1、综合建议化肥厂地块的土地价格较高，是本案的一个不利因素，为了

16、将这个不利因素所带来的影响降低，我们建议整个小区可以由高层和小高层组成，容积率为3。之所以提出这个建议，主要是基于如下原因考虑：（1）土地价格化肥厂地块的土地价格较高，成为了本案一个非常重要的不利因素，为了降低这个不利因素所带来的影响，所以我们建议要提高本案的容积率。（2）市场同类产品的稀缺纵观目前常熟的住宅房地产市场，产品类型以多层为主，小高层和别墅也都占据了一定的份额，惟独高层住宅领域涉足者还较少。目前有一在建的百米高楼项目，是商业、办公和酒店的综合楼，受到了各方的关注。如果我们建造一批高层住宅，必定会引起市场的关注。考虑到本案的价格，属于常熟中高档的楼盘，在规划设计上也要能与之相符。所建

17、造的高层，可以建设成为南北通透的板式结构。在房型设计中，高层建筑得房率低的问题也要注意，很容易成为市场接受的障碍，所以建议在设计中应考虑如何将得房率提高，为本案的顺利去化提供便利。（3）充分享受景观资源由于地块靠近尚湖风景区，如何有效利用景观资源是本案规划的一个重点。尚湖风景秀美，为了能与之相呼应，我们建议将本案建造成一个品质高贵，环境优美、高绿化率的高档社区。建造高层，可以使尽可能多的住户在家就享受到尚湖的美景，对于较高楼层的住户，还可远眺虞山。近观湖，远望山，尽享自然，是本案建造高层的一个支持。（4）高层建筑在市场上的良好表现前面已经提到了11层及以上高层建筑在江苏全省的良好的市场表现，特

18、别是苏州，其销售面积的增幅更是达到了259.16%。常熟作为苏州辖下一个重要的县级市，在这方面却鲜有表现，和其经济地位不符。因此如果本案以小高层和高层相结合，正好符合现时的需求。2、商业设施建议目前常熟在售的一些商业项目来看：方塔东街的起拍价格在1.5-2.3万元/之间，11幢楼均为整幢起拍，面积较大；招商城的永久使用权起拍价更是达到4-5万元/，最高甚至拍到18.3万/，由此可见，常熟的商铺市场是很火热的。本案推出适量的商铺，当可从中获得不菲的利润。从本案的实际来看，规模庞大，15万的占地，容积率为3的话，总建面将要达到45万，在当地可以算得上是一个中型以上社区。因此，考虑规划一定量的商业配

19、套也十分必要。从本案的周边来看，招商城规模虽大，但是个专业类市场的集合，经营方式以批发为主，其它区域则缺少有影响力的商业设施。区域内居民购物，到市中心的居多。综合以上意见，我们完全可以利用我们规模上的优势，在小区内开发出一个成规模的商业配套，建议可将本案的商业配套设施设置如下：地下一层可设置2-3万的大卖场或超市满足居民“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”这开门七件事；地面一层打造一条5万余方的休闲步行街，以上档次的精品和品牌商品来吸引顾客购物，也可和招商城形成错位经营；2-3层，规划出3-4万，可以作为满足居民日常生活休闲、娱乐需求的场所。以上总计约10万的商业配套，如果规划合理，完全能成为城区西南角最有吸引力的一个集“购物、休闲和娱乐”与一身的商业中心。3、客层定位从本项目所在的虞山镇的十大项目来看，元和区域将建设成为“外来人员居住区”由于本案毗邻招商城，因此从招商城中找寻客源十分现实，整