流程培训稿件

1、房地产基础知识及房地产开发流程(lichng)介绍共二十六页1、具备专业性沟通的初步能力2、对房地产操作流程(lichng)具有初步印象本次报告核心解决(jiju)两个问题共二十六页PART 1 房地产基础知识共二十六页房地产基础知识总规城市(chngsh)功能区总体规划共二十六页房地产基础知识控规土地(td)控制性规划土地性质(xngzh)规划方案共二十六页房地产基础知识修详修建(xijin)性详细规划共二十六页建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请(shnqng)征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土

2、地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证(pngzhng)，受法律保护。房地产基础知识证件解释共二十六页建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律(fl)凭证，是建设单位建设工程的法律(fl)凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件(wnjin)，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。证件解释房地产基础知识共二十六页商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企

3、业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理(bnl)登记审批和核发证书。证件(zhngjin)解释房地产基础知识共二十六页房地产基础知识简单(jindn)专业术语 建筑用地面积(min j) 总建筑面积 建筑密度（建筑覆盖率 ） 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用

4、地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。共二十六页 用地红线(hn xin) 道路(dol)红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 房地产基础知识简单专业术语共二十六页 房屋(fngw)层数 层高 建筑(jinzh)高度 净高 房屋层

5、数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离

6、。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 房地产基础知识简单专业术语共二十六页 低层建筑(jinzh) 多层建筑 小高层建筑(o cn jin zh)（非规范性） 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。 板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且

7、短边长度小于或等于16米。房地产基础知识简单专业术语共二十六页 复式 跃式 错层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯(lut)联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积(min j)，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 房地产基础知识简单专业术语共二十六页PART 2 房地产开发(kif)流程共二十六页16生地熟地项目房地产开发(kif)流程共二十六页1.市场条件判断

8、2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理建设用地规划许可证2.领取国有土地使用证1.领取建设工程规划许可证2.领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取商品房销售许可证选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收房地产开发(kif)流程共二十六页建设用地规划许可证房地产开发流程(lichng)可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五房地产开发(kif)流程共二十六页人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告 本阶段(jidun),如果需要寻找合作伙

9、伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断房地产开发(kif)流程 策划部门需通过从业经验及相关技能初步判断项目可行性或地块开发项目品类开发商顾问服务方立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收销售实施 共二十六页房地产开发(kif)流程立 项开工(ki gng)建设规划设计取得土地选 址人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委项目建议书的主要内容1、项目投资方名称，生产经营概况，法定地址，

10、法人代表姓名、职务，主管单位名称； 2、项目建设的必要性和可行性； 3、项目产品的市场分析； 4、项目建设内容； 5、生产技术和主要设备。说明技术和设备的先进性、适用性和可靠性，以及重要技术经济指标； 6、主要原材料及水、电、气，运输等需求量和解决方案； 7、员工数量、构成和来源； 8、投资估算，需要说明需要投入的固定资金和流动资金； 9、投资方式和资金来源； 10、经济效益初步估算开发商顾问服务方项目建议书：可研报告：可研报告的主要内容：在建议书概念方案的基础上，增加方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见，还有详规或修建性详规的批复竣工验收销售实施 共二十六页立 项开工(ki gng)建设

11、规划设计取得(qd)土地选 址人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件房地产开发流程涉及部门分别为:房管局规划局测绘局开发商顾问服务方1、初步的市场调研确定项目的初步建议（定性，定量，定位）2、充分的市场调研去反复印证（项目的可行性）3、辅助甲方对项目的可操作性做评估（财务能力，组织能力，公关能力等）真正的项目定位决策产品规划设计1、结合市调报告反复改规以符合市场2、总体设计、规划（形象、外立面、配套、等等）3、单体设计（形象、功能等）竣工验收销售实施 共二十六页立 项开工(

12、ki gng)建设规划设计取得(qd)土地选 址人目的事向政府提交文件开发商取得建设工程规划许可证1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案房地产开发流程涉及部门分别为:规划局建委供电局开发商设计方案与修详的区别，核心在于设计方案中包含水暖、供电、市政、燃气、节能等细部设计顾问服务方销售前准备工作项目销售前准备工作1、售楼部建设及装修2、人员培训3、营销策略执行报告4、推广方案5、物料设计6、竣工验收销售实施 共二十六页人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设，取得建筑工程施工许可证1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目施工方案房地产开发(kif

13、)流程涉及(shj)部门分别为:招标办建委工程部开发商顾问服务方销售前准备工作立 项规划设计取得土地选 址竣工验收开工建设销售实施 持续组织销售执行工作1、渠道2、推广3、销售4、活动5、共二十六页立 项开工(ki gng)建设规划设计取得(qd)土地选 址人目的事向政府提交文件开发商获取商品房预售许可证、产权证1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证房地产开发流程涉及部门分别为:房管局开发商顾问服务方持续组织销售执行工作1、开盘及后续营销工作的持续推进销售实施营销执行案竣工验收共二十六页谢 谢！共二十六页内容摘要房地产基础知识及房地产开发流程介绍。PART 1 房地产基础知识。国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。其主