【新员工入职学习】《碧桂园项目开发基本流程》课件

1、碧桂园项目开发基本流程一土地获取阶段二规划报建阶段三施工报建阶段四施工阶段五竣工验收阶段一土地获取阶段二规划报建阶段三施工报建阶段四施工阶段五竣工验收阶段土地获取拿地招拍挂旧城改造股权转让拿地洽谈的前提条件国有建设用地 集体建设用地符合土地利用总体规划充分准备优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制列入政府重点工程市重点工程、绿色通道（保障政府审批进度）等先让政府了解我们争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免。 。土地款溢价返还以投资管理中心规定为准；降低预售条件第一步，告知原委（站在 政府角度上）；第二步，打消顾虑（站在 客观角度上）；第三步，押保

2、证金（站在 信任的角度上）可以押1.31.5倍的建设（达到预售条件前）保证金（500元/平方米）。努力争取尽量争取必须争取优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制争取优惠研究竞争对手的产品 特别研究销售好、去化 快的竞品项目研究项目产品核心卖点研究产品去化速度研究产品性价比研究当地最早和最新的城市公园，当地最容易生长、最便宜的树【见项目指引第6页】3.深入市场调研关注所在城市范围第三产业（人的产业或内生产业）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏乐观）；城市人群存款如何；了解供需比（年销售面积/已出让可供应面积）研究产品研究客户研究市场优质土地组建精干团队争取优

3、惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制调研研究市场容量及城市发展：除了城市人口，城区人口有多少；城市的发展方向研究客户群体 有影响力、有钱人有多 少，在哪里，怎样的人 才会来购买我们的房子研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第 5页】研究土地影响客户研究客户需要的产品 研究目标客户对住房有 什么需求【见项目指引第6页】8定案审批一 、成就共享计划成就共享奖励金额 （亿元） 0.237 净利润（亿元） 1.806 开发周期（年）2支付地价款时间2014/1/16,2014/2/16,土地款支付额及节奏88.2%,1.5亿元1

4、1.8%,2000万元土地摘牌过户时间2014-1-17项目总货量 （亿元，万）21.4亿，45.8万首次预售总货量（亿元，万）8.5亿，40%，17.7万首期开盘认购金额（开盘1个月内，亿元）7.4亿，35%，15.5万首次开工时间2014-2-18首次预售时间2014-8-1首次竣工交楼时间2016-2-1712个月投入自有资金 1.899 回笼集团资金1.810 首次竣工交楼金额8.28亿成就共享实现日期 2015-1-17成就共享计提比例20%首期成就共享奖励金额 0.022 定案审批二、财务指标指标数据指标数据指标数据获取方式直接招拍挂每亩单价(万元) 119 亩数 143 容积率

5、3.97 总地价（万元） 17,000 楼面地价（元） 450 亩产利润（万元） 127 土地获利倍数 1.03 销售净利率8.44%总可售面积(万) 45.85 总销售收入(万元) 214,131 IRR19%定案审批三 、现金流表项目合计(亿元）资金平衡时间（2014年10月）12个月（周期年）24个月36个月42个月资金流量 1.81 0.87 1.74 0.47 1.91 1.81 销售回笼 21.41 4.76 6.88 15.74 21.41 21.41 融资收支 - 2.00 2.00 1.00 - - 开发付款 19.61 5.89 7.13 16.28 19.50 19.61

6、 定案审批四、产品定价情况产品类型首期定价（元/）参考楼盘1参考楼盘2参考楼盘3定价理由地下车位 2,600 公寓（装修） 4,800 30层高层洋房（板房） 8,000 30层高层洋房（精装修） 4,600 商业（含售楼部） 8,000 底商 12,000 总体情况 4,791 定案审批五、产品成本情况产品类型售价（元）单方土地成本（元）单方建造成本（元）单方其他（元）单方净利（元）亩产利润（万元）地下车位 2,674 - 2,458 329 -113 - 公寓（装修） 4,800 662 3,260 713 165 31 30层高层洋房（板房） 8,389 454 6,485 1,193

7、258 70 30层高层洋房（精装修） 4,749 444 3,183 751 371 102 商业（含售楼部） 8,429 662 3,505 2,327 1,935 358 底商 12,000 454 3,285 4,860 3,402 920 总体情况 4,670 382 3,073 822 394 127 定案审批投资测算表定案审批规划户型装修园林定位策划会：第二部分 工作皆前置，摘牌即开工做好前期策划系统解决方案合理配置资源克服关键瓶颈施工总平面图规划设计前置强势推进收地勘探先行进场提前开展招标抢重点保绿色政府关系维护摘牌即开工前期策划前期策划系统解决方案：因果关系、先后次序，形成系

8、统的解决方案合理地配置开发资源:克服瓶颈如收地、报批报建、设计出图、招投标、材料采购保障示范区的完美实现做好施工现场总平面布置：做到临设先行、道路先行、管线先行、计划先行、样板先行制定重点区域的专项计划：市政、土建、机电、挂石、国振、装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工，单体中的土建、机电、装修、分段分面施工前期策划规划设计前置新项目要必须选择标准化产品或成熟的产品把项目最有利的、能马上动工的地方安排销售展示区要特别重视户型（与客户需求匹配、不是天女散花）容积率（尽量做满容积率）尽量提高售建比，减少地下室面积（建独立多层车库）所有户型都要设置样板房，须控制规划户型的数量新项目都要设置豪装别墅及

9、公司通用标准装修别墅板房做好首层架空层的展示和体验，并尽量避免建临建板房提前通过规划部门预审3财务资金部1投资部/区域项目2集团办4法务部6经营决策委员会（总裁办）成立项目公司5合规办7股东及法定代表人签名成立项目公司财务资金部银行帐户验资证明股东注册资本成立项目公司名称核准工商登记税务登记公章组织机构代码营业执照成立项目公司摘牌第一天就应该在当地城市中心见到碧桂园的广告牌！ -主席语土方图勘探图品牌导入规划图摘牌国有土地出让合同用地红线放点建围墙初勘房地产开发资质证人员资格证劳动合同资金证明建设用地规划许可证建设项目选址意见书建设项目用地预审报告书建设用地批准书国有土地使用证地款契税交易服务

10、费勘探确定初勘、深勘勘探点数量孔的位置、数量、吊线深度、土样（条形土样）基础选型三通一平临水、临电、排污接点临水、临电需求量与供应区域；自抽水时化验处理前瞻性施工道路的规划配合外包工程的谈判、合同签定土方工程根据规划图做好土方平衡淤泥翻晒回填与利用出现土方量过大，难以处理的情况，应与设计院沟通，适当修改规划原始场地标高网格图的记录一土地获取阶段二规划报建阶段三施工报建阶段四施工阶段五竣工验收阶段五证一书国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证房地产开发企业资质证书市政配套市政配套供电供水燃气电信电视消防防雷抗震规划申报规划申报规划(日照)市政园林教育

11、水保林业环评交通卫生综合管线人防地名立项审批立项申请书节能规划立项批文概念性规划（概规）修建性详细规划（修规）方案设计初步设计施工图设计设计变更设计桩基提前开工规划报批总平面图、桩基施工图、施工图审查报告、电子数据建设工程桩基础报建证明书提前开工规划委员会规划公示建设工程规划许可证一土地获取阶段二规划报建阶段三施工报建阶段四施工阶段五竣工验收阶段施工图审查施工图审结构建筑电气防雷给排水施工图审查施工备案监理设计氡气检测勘探施工施工准备阶段临时施工工地申请临时市政路口及管线接口审批施工占道报批临时建筑报建临时占用城市绿化报批障碍物拆除、迁移报批234561临时施工工地申请规划局土地使用权出让合同

12、书建设工程规划许可证临时用地位置图用地方案图国土局土地使用权出让合同书临时用地位置图临时用地合同书临时建筑报建临建方案规划报建临建方案消防报建临建施工图消防报建临建施工图规划报建临建消防验收临建规划验收临时市政路口及管线接口审批23临时道路及路口接口审批规划局报批交管局报批城管局报批临时市政路口及管线接口审批23管线接口审批施工排水报批施工用水报批施工用电报批施工占道与迁移5挖掘、占用城市道路许可证同意路灯迁移及管线加固复函树木砍伐、移植许可证占用道路许可证5电力线拆除、迁移报批电信线拆除、迁移报批给排水管道拆除、迁移报批红线内树木砍伐、移栽报批其它障碍物拆除、迁移报批施工占道与迁移5特殊情况

13、处理能不能做，值不值得做。专家论证（大泽项目）施工许可证建设工程规划许可证或桩基础报建证明书企业资质证明中标通知招投标备案甲乙方人工工资担保金（函）审图报告施工组织设计施工单位安全生产许可证明材料项目经理资质证书及安全考核证安全施工措施费支付计划一土地获取阶段二规划报建阶段三施工报建阶段四施工阶段五竣工验收阶段开工验线测绘委托桩位平面图一层平面图总平面图电子数据开工验线测量报告规划局报批开工验线报告建设工程规划许可证开工市政工程报装市政配套工程报装供电网络智能化供水燃气电视电信进度管理监控三级计划协调施工单位控制设计变更流水施工交叉作业施工穿插政府关系进度管理质量管理原材料检验图纸会审技术交底检查验收样板先行旁站监督安全文明施工安全交底门卫与保安用电与防火工地三宝标牌与制度现场与围蔽一土地获取阶段二规划报建阶段三施工报建阶段四施工阶段五竣工验收阶段开盘方案评审会明确开盘前的工作任务，形成开盘方案并分解到各个参与部门，各部门据此形成开盘工作计划。三级计划里程碑会议预售房号编制、门牌号报批、立项批复、规划批复、总平面图、公安门牌号批复预售查丈、经批准的建筑施工图、电子数据、预售测绘报告预售价格报批预售预售许可证办理、验资报告、工程进度报告、商品房预售方案、预售款监管协议、预售查丈报告、房地产预售许可证房地产预售备案，房地产买卖合同（预售）备案回执售楼