武进·莱蒙城租金定位分析

1、武进(w jn)莱蒙城租金定位分析报告2007年12月共三十页武进(w jn)莱蒙城租金定位分析报告目录： 一、武进商业概况 二、武进区域规划 三、项目所在地市场状况 四、武进区主要商业项目情况(qngkung)分析 五、武进区主要商业街 六、莱蒙城项目地块研究 七、武进莱蒙城商业规划及定位 八、武进莱蒙城业态规划及租金定位共三十页一、武进商业(shngy)概况新规划的武进城区面积126平方公里，人口65.82万人，武进地区生活总值GDP在2006年为572亿元，人均GDP已经达到4500元人民币，且它以每年20%以上的速度成长，到2010年人均GDP将达到100，000元人民币水平。武进工业

2、总产值1688.4亿占整个常州50%，工业企业总数1.4万家占常州70%，且国家级集团10家，省级集团30家，如：新科集团、金鼎集团等。武进地区中国最具经济活力的长江三角洲中部，东接无锡、苏州、上海；西连镇江、南京；北望长江；南枕太湖，资源丰富。交通便捷，是著名的“苏南模式”发祥地之一，综合实力位列内地百强县（市区(shq)）前十位，带着沧桑古韵，透露时代气息，129.2万武进人民在1242平方公里的沃土上传承千年文明，开创现代伟业。共三十页二、武进(w jn)区域规划 在未来的发展中,区政府提出了5.6公里核心商业区范围内的商业规划，南部商圈是以现有武进老城区商业网点为依托，以建设武进新城区

3、为契机，高起点规划的一个相对独立的商业中心，是整个常州的第二商业中心。新商圈以花园街为商业主轴，以定安路、常武路为辅轴。以南田购物公园为主节点，人民路与花园街交叉口、定安路与花园街交叉口等处为次节点。 在商业发展方面，区政府鼓励百货、餐饮与文化娱乐设施，设置低、中、高档的业态，以满足全方位的需求。目标是在2008年前初步打造出一个规模大、起点高、业态齐全(qqun)、业种新颖的商业中心。 常州正朝特大型城市发展，需要2-3个商业中心的商业结构，武进具有很好的经济基础和消费能力，而湖塘又是最核心的区域，具有市中心所不具备的环境和优势，有着相当大的拓延发展空间，完全具备打造新型商圈的各方面条件。共

4、三十页三、项目所在地市场(shchng)状况1、项目所在处核心商圈划分 商圈划分原则商圈就是某个商业设施所能吸引的绝大多数消费者所来源的范围，商圈范围也是目标消费者来源范围。按照国际以及国内众多零售企业承包对其选址范围测试，在中国一般情况下以商业项目为中心，周边步行15-20分钟的范围为该商业项目的核心商圈范围。而商业项目50%-70%的营业额来自于此商圈。 本项目核心商圈范围根据以上核心商圈划分原则及莱蒙城项目周边状况，我们认为莱蒙城的核心商业圈南至滆湖路、西至武宜路、东至常武路、北至长虹路，总面积5公里。本区域属于(shy)住宅区及市政府相结合区域，居住者多为当地企事业单位的职工、自由经商

5、者、政府公务员，经济实力雄厚，消费力强劲。 2、核心商圈商业发展状况湖塘片区的生活氛围较为成熟，商业以方便居民生活的商业为主。餐饮、娱乐、时尚流行服饰是该商业圈的主流业态。定安路、花园街的商店林立，商业氛围较浓，邻街商铺较为抢手，租金普遍在200-260元/月，在常州这个租金价格可以和市中心的商业街商铺价格媲美。共三十页3、核心商业(shngy)圈各种业态总体分布比例小结从调查上我们可以看出，服装类的占到的总间数的第一位，但是面积却是第二位，餐饮类的间数排名为第二位，但是面积是第一位，经营比较多的还有副食类的，排位第三，目前区域内的商业(shngy)还是以方便居民生活为主的。餐饮为龙头，带动区

6、域的商业消化量。其它的行业与业态占有的比例相当少，家居家具与人们生活有关的辅助消费场所，供人们休闲与娱乐的场所没有，也就说明在此区域内此类项目的发展空间是存在的，发挥的好，将是本区域内最具有代表性的商业龙头产业。32%17%3%19%2%3%4%2%2%4%1%3%1%1%1%服装类餐饮类通讯类副食类家装类金融类休闲类礼品类旅馆类美容类鲜花类化妆品类书店类五金类中介类超市类眼镜店类药店类其他共三十页四、武进区主要商业项目(xingm)情况分析天禄商务广场富克斯流行(lixng)广场湖塘乐购新天地不夜城茂业泰富城又一城共三十页1、天禄商务(shngw)广场1）开发商：常州天禄建设开发有限公司2）

7、地理位置：东起天禄路、西至常武中路、南起规划道路、北至定安东路3）建筑面积：商业16.3万平米，住宅27.6万平米4）业态组合：百货、精品购物、时尚休闲、大型餐饮、娱乐(yl)、夜总会、桑拿等5) 售价：沿常武路一、二层商铺售价为28000-31000元/平米 沿定安东路一、二层商铺售价为28000元/平米 沿中心广场商铺售价为18000元/平米，三层商铺均价为5000元/平米6）租金约为35-200元/平米/月 共三十页2、富克斯流行(lixng)广场1）开发商：富克斯百货2）地理位置：常武路、定安中路路口3）开业时间：2007年12月20日4）建筑面积(jin zh min j)：1-4层

8、，共计48000平米5）停车位：330个6）业态组合 1F 化妆品、黄金珠宝、名表、饰品、女鞋、女包、烟酒、礼品 2F 少淑女装、仕女服饰、内衣、SPA、婴幼用品玩具 3F 男装、男鞋、箱包、休闲运动服饰 4F 家居用品、床上用品、餐饮、家电数码、手机、办公设备、健身器材7）租金约为90-300元/平米/月，大部分商家采取提成扣点形式合作，比例在10%-25%之间共三十页3、湖塘乐购超市(cho sh)1）地理位置：湖塘定安中路1号2）开业时间：2002年11月3）建筑面积：37000平米4）业态组合：大卖场、专业商场(shngchng)、服饰、餐饮、娱乐5）租金：超市外区租金 150-300

9、元/平米*月共三十页4、新天地不夜城1）开发商：创业房地产有限公司2）地理位置：花园街与广电中路东南角3）开业时间：未定4）建筑面积：总计(zngj)440000平米，其中商业100000平米，办公60000平米，酒店50000平米，住宅230000平米5）业态组合：以餐饮娱乐酒吧为主，结合部分购物6）预计销售80，自己持有207）租金推算为30-150元/平米/月共三十页5、茂业(mo y)泰富城1）开发商：深圳茂业集团2）地理位置：花园街与广电中路西南角3）开业时间：未定4）建筑面积：总计380000平米，其中商业250000平米，住宅、公寓130000平米5）业态组合：大型百货、大型超市

10、、大型主题商场、专业电器卖场、数码城、运动用品超市、电影院、电子游乐、休闲中心、餐饮一条街6）性质：部分销售(xioshu)7）售价一层约为25000-30000/平米 折合租金约为150-220元/平米/月共三十页6、又一城1）开发商：香港路劲集团2）地理位置：长虹路与花园街交叉口东北角3）开业时间：未定4）建筑面积：总计10.9万平米5）业态组合：大型超市、大型主题商场、专业电器卖场、数码城、运动用品超市、电影院、电子游乐、休闲中心、餐饮一条街6）性质：开发商长期持有，不销售7）业态比例等与我项目相似，现确定(qudng)主力品牌有冠军真冰溜冰场、中影东方影院、大润发超市等8）整体租金均价

11、：35元/平米/月（前三年）共三十页武进莱蒙城租金(zjn)定位项目商业体量开业时间售价市场租金天禄商务广场16.3万平方米2009年底沿常武路为28000-31000元/平米沿定安东路为28000元/平米沿中心广场商铺售价为18000元/平米约为35-200元/平米/月泰富城25万平米未定一层沿街预计2.5-3万/平米150-220元/平米/月又一城10.9万平米2009年底不销售前三年35元/平米/月均价富克斯4.8万平米2007.12.20百货模式、不销售提成10%-25%新天地不夜城10万平米未定未定30-150元/平米/月乐购广场3.7万平米2002年11月未销售150-300元/平

12、米/月共三十页五、武进区主要(zhyo)商业街定安路人民(rnmn)路花园街广电路共三十页1、定安路经营商家品牌(pn pi)名单：浪漫香榭丽 安踏、中国联通、李宁专卖、菜根香、大娘水饺、7+7快餐、特步、五星电器、金老汉烧鸡公、亨得利眼镜、海澜之家、乐鸣茶坊等等分析：业态杂乱，以服装店、小餐饮、休闲娱乐、生活配套等为主，“适应者生存”，没有业态的详细规划。商家名称面积（）租金（元/年）单位租金（元/*月）常州美杰电器（一层）4070000145中国银行（共三层）40025000091.7空铺转租（一层）10011600096.6平均租金（一层）/110共三十页2、人民(rnmn)路 经营商家

13、：手机城、大清花食府、香蔓丽、金色童年、智多星摄像、漆牌男装、妈咪宝贝、老烟斗男装、花嫁新娘(xnning)、中诚药店、新动力健身、华润苏果、天湖游戏室、柯达、酷法则、达夫妮等 业态较杂乱，自然形成一条商业区。商家名称面积（）租金（元/年）单位租金（元/*月）菜根香（一层5空铺转租（共两层）30303500064.8来得鲜饭店（共四层）30+190+190+1907000029平均租金（一层）/60共三十页3、花园路整条街处于市政改造(gizo)期，至8月底结束，目前部分商铺暂停营业。业态类似定安路。商家名称面积（）租金（元/年）单位租金（元/*月）精品女装（一层）6

14、03000041.7烟酒店（一层）503500058.3古玩店（一层）807000072.9平均租金（一层）/57.6共三十页4、广电路整条街市政改造期刚结束，目前部分(b fen)商铺租赁状态，业态不稳定。品类商家类似定安路。商家名称面积（）租金（元/年）单位租金（元/*月）转租商铺（一层）421700033.7空铺（共三层）110+110+1106000026.7空铺共三层）90+90150009.2汽车美容（一层）904860045平均租金（一层）/37共三十页武进商业(shngy)圈租金分析 因目前大型商业项目只有乐购、南洋商贸广场、阳湖商贸广场在营业，其他项目处于前期准备或在建阶段，

15、故本报告先行分析商业街租金，再将商业项目租金掺入其中综合分析。经过租金水平调研及分析，可以发现武进区湖塘片区商业用房租金的分布规律，即以湖塘乐购商铺及定安路商铺为租金最高点，呈环状分布，逐层递减，但定安路北面(bi min)租金递减速度低于南面租金递减速度（因定安路北面(bi min)传统商业氛围强于南面）名称一层平均租金水平（元/平方米*月）人民路60定安路110花园街57.6广电路37阳湖广场27.7南洋广场每铺每月300元补贴乐购商铺360共三十页六、莱蒙城项目(xingm)地块研究项目地理位置(d l wi zh)：武进延政中路（区政府对面）地块现状（工地）共三十页七、武进莱蒙城商业(

16、shngy)规划及定位 配合莱蒙城以生活、居住的社区型商业中心为基本市场定位，强调生活、购物的纯商业复合型商业中心。市场定位 社区型商业中心体量，行业规律一般是在15万人口区域内，设置约3万平米的大型超市或百货公司，结合我项目及周边社区状况，建议我项目体量为6万平米，地下一层、地上四层，有效营业面积5万平米左右。建筑体量定位 1、特色及主题式主力店结合，尤其以超市业态更应针对家庭式和集群式消费群体，建议沃尔玛超市体量经营为1.5万-1.6万平米。 2、签于周边商业及我项目建筑工期，该项目成长周期较长，为聚集人气，应加大餐饮比重约为30%，且以美食广场和品牌店形式经营，同时设置量贩KTV、电玩等

17、娱乐项目吸引人流。 3、建议不引进影院项目（空间及土建损失较大）主力店定位 经营方式：我部认为我公司莱蒙城项目开发周期较长，商户经营压力较大，合作方式建议(jiny)以租赁为主，提成合作联营为辅的多种合作方式。共三十页业态(y ti)分布 本项目地下一层为停车场，一层及二层三层的部分区域(qy)为百货业态，二层及三层大部分区域(qy)为大型沃尔玛超市，四层为娱乐休闲及大型中式餐饮：购物类餐饮娱乐类配套类由一层全层及二、三层部分区域构成。百货部分：一层适合经营专业店（餐饮、服装、电器等）、形象店。品类以化妆品、男、女服饰、流行服饰、珠宝、钟表等百货品类为主。大型超市：二层、三层部分区域为沃尔玛大

18、型超市，吸引人流量，提升莱蒙商业中心知名度。四层经营业态为美食、量贩KTV，拟引进中式大型美食广场 （如：大食代等）形成客流互动，业态互补。餐饮： KFC或麦当劳以一层二层复式餐饮形式经营运动城：二层西侧可考虑以保底+扣点形式引进运动品牌集合店，个性商铺：以沿街小面积铺位为主（可能销售铺位）业态以生活配套为主儿童区域：三层部分区域设置儿童及婴童用品专卖共三十页八、武进莱蒙城业态规划(guhu)及租金定位品 类拟引进品牌比例购物（百货）（1F及 2F、3F 部分区域）珠宝区：金伯利、老凤祥、福缘祥钟表区：天梭、西铁城、卡西欧、罗西尼、依波化装品：千色店、男装区：金利来、雅戈尔、报喜鸟、培罗蒙、洛

19、兹。女装区：ONLY、VERROMODA、艾格、季候风、普普风、淑女屋、德诗、宝贝双星、太平鸟、ES、凌点、歌莉亚、海阔天空、ISSI、美波尔.静云、莎佳、帛逸、芮玛、忆玫、彤蕊、爱妮休闲区：杰克琼斯、马克华菲、宾宝、 佐丹奴、埃古、以纯、运动区：阿迪达斯、耐克、匡威、耐克360、彪马、美津浓、李宁、百事等童装区：爱朵儿、聪明兔、叮当猫、小猪班纳、蜡笔小新、兄妹猫、巴拉巴拉、时尚小鱼、西瓜太郎、贝贝依依、派克兰帝、米酷儿、兔仔唛、青青草25%购物（超市）（2F、3F部分）沃尔玛30%餐饮（1F、4F部分）肯德基、麦当劳、休闲小站、福记、大食代美食广场等30%娱乐（G1、4F部分）新派视听歌城、

20、弥图KTV、城市英雄、风云再起13%配套（1F部分）电信、银行、美容、音像等2%业态(y ti)配比档次配比共三十页武进莱蒙城租金(zjn)分析品 类分 布面积比例运作方式面积（）使用率约70%租金均价年收益（万元）百货（一层、二层部分、三层部分区域）占商业25%合同期约1-2年1250095元1425万超市（二层三层大部分区域）占商业30%合作期约12-15年及以上1500025元450万餐饮（一、二层、四层部分区域）占商业30%合作期约3-5年（部分可保底加扣点形式）1500035元606万娱乐（四层部分区域）占商业13%合作期约8年（电玩合作期约6年）650025元156万配套（一层部分

21、、销售部分和沿街小商铺）占商业2%合作期约1-2年1000122元147万停车场负一层/7000/合计/100%/2784万元（含物业、公共能耗）共三十页武进(w jn)莱蒙城项目商业部分SWOT分析优势(yush)规划新城区的核心交通便利，规划轻轨必经之处地块规划整齐，便于开发周边人文自然风景怡人项目周边的可视效果强社区酒店、超市、体育馆、商业街一应俱全劣势项目所处区域内的目前商业气氛不浓项目与周边的原有商业街区的过渡不明朗项目周边目前的人口支撑力不够项目周边的可延展性不强距离同类的商业产品较远项目所在区域内的商业配套设施不完善机遇项目位于新城市中心，区位价值升值潜力巨大周边大型商业体的逐步

22、出现，商业氛围渐显在业态与业种的选择上，空间相对较大3公里范围内30万居住人群强大的购买力周边商务市场的形成，提升了消费质素自身社区及周边居民区的新成，给服务性商业带来了潜力威胁区域商业氛围的培育还需要35年时间区域内商业配套的建设滞后华东房地产市场的不确定因素增多会带来一定的市场风险、区域商业巨头林立，商场竞争激励。区域内的居住人口还不足以支撑目前巨大的商业开发量共三十页小结(xioji)1、鉴于我项目莱蒙城实际情况，周边的原有商业街区的过渡不明朗，目前商业气氛不浓，尽管我莱蒙城有5000余户自身居民，但项目所处区域内与项目周边目前的人口支撑力不够，不够支撑6万平米的商业中心，故我部认为商业培养周期较长。因此建议前3年租金(zjn)应放低门槛，放水养鱼，使商业中心逐步成熟，最终提高租金(zjn)收益。2、基于武进商业同质化现象严重，为突出经营特色，我部同时提供以下两个方案参考： A：山姆会员店模式，体量约3.5万平米（山姆会员店1.8