年01月23日廊坊固安华夏幸福基业·孔雀城项目案例分

1、孔雀城项目案例分析策划部2013-01-23目录一、永定河孔雀城项目案例分析三、潮白河孔雀城项目案例分析四、潮白河孔雀庄园项目案例分析二、八达岭孔雀城项目案例分析五、大运河孔雀城项目案例分析目录永定河孔雀城项目案例分析1、发展历程以及运营模式的演变2、区位信息3、产品体系4、客户分析5、产品推广分析6、对比分析项目标签南中轴、39公里、永定河畔原生生态小镇京郊别墅小镇代表作项目发展历程（一）发展历程第一阶段（常规运营）一期：树立形象2006年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅

2、社区”，整体容积率大约为0.49。二期：品牌升级2007年，项目经历了过关闯关收官，顺利的完成了5个亿的销售任务，并实现了品牌升级。市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅居住社区”,产品“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋房”，净容积率大约为0.69。三期：过滤调整2008年，项目经历三个重要的调整，调渠道调价格调形象，完成销售额近4个亿、品牌进一步成熟。基于区域现状发展成熟度情况，逐渐从郊区低密项目向新市镇过渡，产品“以6层独门独院叠拼为主，加上一定比例联排”，容积率在1.0左右。项目发展历程（二）发展历程第二阶段（多盘同开）和第三阶段（联合销售）两盘同开：快

3、销模式初步形成2009年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。不断创新，双盘同开，多线同售2010年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。三期四期五期六期2011年以后永定河孔雀城将继续采用多盘同开模式项目区域信息项目位于固安 , 距离规划的首都二机场10公里；地铁天宫院站20公里；大兴城区28公里

4、；南三环39公里项目紧邻京开高速、大广高速以及106国道，同时项目有社区大巴，可以直接对接地铁天宫院站产品信息项目基本情况价值洼地 改善居住 别墅生活产品信息项目分期情况以滚动式的形式开发，丰富的产品类型，历时4年，得到6000多户业主认可目前销售八期、均价12000元/，仅剩余10多套联排，后续未定分期占地面积（万）产品类别套数（套）已售一15独栋271联排二10独合461院墅联排类独栋三25独栋1252联排四20.67大堡878叠拼五28大堡1206联排叠拼六32.8大堡1671联排叠拼七100联排2000多叠拼分期占地面积（万）套数（套）产品类别面积区间（）均价（元/）剩余套数（套）在售

5、八10300多联排2503001200010左右叠拼170220售完八.1期产品信息项目配套分析I. 三级综合体：固安核心区综合体、孔雀城小镇综合体、社区邻里中心综合体；II. 四条商业街：一号路、二号路、孔雀广场、大湖做出主题定位；III. 四个会所：五期健康会所、度假会所、高尔夫会所、奢华马术会所（目前四合院）；IV. 五个小镇配套：汇佳双语幼儿园、德威小学、高尔夫、解放区总医院诊所、同频次轻轨高速巴士；V. 十大公园体系：体育公园、杨树林公园、孔雀公园、运动公园、大湖公园、梦想广；场、三期公园、四期公园、五期公园，环湖公园、大广公园-图标；VI. 若干软件：物业公司、商业公司、幸福长者、

6、旅游公司、业主合唱团、小镇魅力体系。项目配套情况根据客户的需求，打造生活与休闲一体的配套系统产品信息建筑风格项目采用南加州的建筑风格，凸显阳光、活力，营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围产品信息主力产品分析项目目前只剩10套左右台地联排产品，以高附加值为产品主要卖点,但是产品老旧没有创新高附加值：送庭院、私家车库、车位、地下室、南北超大双露台格局：方正，南北通透四重庭院：南北双庭院+南北双向空中花园大露台：层层送露台台地联排产品信息主力产品分析D端户型地下一层D端户型一层D端户型二层私属地下车位南向庭院入户挑空空间过小，缺少别墅质感赠送面积高达280平米的设计增加联排产品的附加值，市场认可度极高产

7、品信息主力产品分析D端户型三层D端户型四层全景观露台产品信息园林景观分析景观两大亮点：风格特点以及布局特点大气、沉着、与建筑相互呼应，植被符合土地及位置气候风格特点层次分明、高低错落、点式衔接、主题性、功能性强布局特点产品信息园林风格以大气、恢弘景观节点为代表，每一处景观节点有具备独特的景观故事，兼备展示、活动功能产品信息园林布局以大气、恢弘景观节点为代表，每一处景观节点有具备独特的景观故事，兼备展示、活动功能会所广场梦想广场杨树林大道运动公园火炬广场未来之旅土地-客户-产品的对位研究土地价值属性客户构成产品体系生态、低密居住氛围临近永定河河，生态环境优越，适宜居住；交通体系发达，城市通达性高

8、，主动郊区化条件丰富市镇级生活、医疗、教育配套完善小康二代小康多代富贵二代富贵多代独栋，联排、叠拼面积全面，集中170-350平米社区内部景观三重体系（配套景观、节点景观、功能景观）完善配套生活体系（社区商业、社区医疗、社区教育、社区娱乐）小镇别墅社区，别墅生活氛围，居住舒适度高客户构成主要以小康家庭和富贵家庭为主要客户群体客户分析根据前六期项目成交分析：客户以小康家庭为主，多次置业类别，主要以海淀和朝阳为主，购买因素主要体现在交通便利以及生态环境项目产品推广分析优惠政策：一次性9.5折，分期付款9.7折，台地联排1.5万优惠10万；推广渠道：网络：百度品牌专区上线；软文发布2篇，分别投放新浪

9、网房产频道、凤凰网房产频道；短信：每周投放40万条；营销推广活动：新客户到访参观项目，即赠100元加油卡或购物券；永定河孔雀城目前剩余房源较少，推广频度明显降低，推广渠道仅为网络及短信，但是加大了新客户邀约到访力度，配合到访赠送加油卡活购物卡的活动有效增加了客户到访的诱因发布软文截屏永定河：北京以及北京周边城市凤河：北京、廊坊、天津以及北京周边城市凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城对比分析永定河孔雀城交通产品目前价格配套建筑风格知名度区域园林客群凤河孔雀城VS永定河：是京郊代表项目之一凤河：是一个纯新盘永定河项目有良好的知名度以及完善的社区景观对市场有一定的冲击但目前仅剩余10

10、套左右联排产品，产品老化，对我们竞争压力很小凤河孔雀城永定河：位于河北固安开发区，区域村化严重凤河：位于 “金三角”区域，工业区核心区败胜永定河：摆渡大巴直达地铁；距南三环30分钟车程凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程平手永定河：项目已开发多期，价格已经长成，均价1.2万/凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定胜永定河：目前仅剩下10余套台地联排产品，产品老化凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大胜凤河孔雀城永定河：商业以及休闲娱乐配套凤河：教育资源、商业以及休闲娱乐配套胜永定河：南加州风格，老套，没有品质感，工艺感凤河：英伦风格，更换老去的形象，提升品质感凤河孔雀城胜永定河：

11、社区已有入住，社区园林完善凤河：展示园林已对外开放凤河孔雀城败胜目录八达岭孔雀城项目案例分析1、区位信息2、产品体系3、客户分析4、产品推广分析5、对比分析项目标签世界山居度假小镇项目区位信息项目位于北京北侧，距离北五环56公里，隶属于京北新城板块的怀来县项目距京藏高速康庄出口(65出口)西南约5公里 ，2014年京张高铁设的八达岭站为项目提供了便利条件京张高铁京藏高速产品信息项目基本情况山地之上，别墅产品，低密小镇八达岭孔雀城项目基本信息物业类别别墅、洋房开发商京御房地产开发有限公司 项目地址八达岭高速康庄出口(65出口)西南约5公里物业公司廊坊市幸福基业物业服务有限公司占地面积（平方米）1

12、86093建筑面积（平方米）81500绿化率65%现在价格（元/）均价9500容积率0.41产权年限（年）70开盘时间2010年物业费（元/平方米/月）2.65-2.95装修效果毛坯产品信息已开发项目分期情况项目已经开发了4期，目前1.1期和2.1期已经售罄，剩余2.2期和1.2期在售在售产品主要产品以联排、上院为主1.1期总占地： 100亩总建面：2.7万开盘时间：2010年9月1日目前情况：已入住1.2期总占地： 8.15万总建面：15.85万开盘时间：2011年4月23日目前情况：在售，联排为主，剩余约30套左右2.1期总占地： 4.7万总建面：11.7万开盘时间：2012年4月15日目

13、前情况：售罄2.2期总占地： 3.8万总建面：279亩开盘时间：2012年9月15日目前情况：在售，上院为主，剩余约86套左右产品信息后续推盘分期情况项目后续还有2.3期、3期、4期的规划，总占地312亩产品信息目前销售主力产品分析1.2期的主力产品是联排产品，面积区间在210260，剩余30套左右2.2期的主力产品是上院产品，面积区间在210230，剩余86套产品面积区间（）套数剩余套数单价（元/）总价（万元）月均去化（套/月）产品特点联排210-26017330套左右7300-11000150-2608赠全明地下，高附加值1.2期产品 面积区间(） 套数（套） 剩余套数单价（元/） 总价（

14、万元） 月均去化（套/月） 产品特点 上院210-23015286套12000-18100260-39524赠送大面积庭院（最高可达700平米）、露台，附加值较大，四面围合式庭院，仅有保姆间相连，私密性较好2.2期产品信息目前销售主力产品分析联排产品，地上两层，地下一层，销售面积227左右；地下车库、地下室、首层花园、二层露台赠送，超高附加值，但是产品老旧没有创新1.2期联排产品分析产品信息目前销售主力产品分析上院户型，地上两层，销售面积230，300-700花园、首层10-20储藏室、二层露台赠送，高附加值；四面围合式类独栋产品，居住品质感、私密性较强。产品信息区域配套分析精英城市概念的提出

15、，给八达岭提供了思路，于是就有了现在的12+4+1城市经营全方位生活网的配套体系产品信息社区配套分析根据项目定位以及定位客群的需求，建立了适合项目的配套，八达岭孔雀城配套现在并未成形产品信息项目建筑风格项目采用南加州的建筑风格，凸显阳光、活力，营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围产品信息园林景观分析以项目为圆心，在50公里半径范围之内共有景点82个例如：野鸭湖湿地生态园、长城等等社区园林以南加州风格为基础，以乔木灌木交错搭配客户分析成交客户年龄集中在41-45岁之间，占33%，成交客户以海淀区为主，其次为朝阳区和西城区,客户成交渠道中，老带新【含朋介】占到56%,客户主要对周边自然环境以及社区环境

16、满意产品推广分析由于年关将至，项目推广较少，目前已网络、短信、巡展为主要推广手段推广渠道：网络：搜狐、焦点 短信：每月投放170万条；巡展：回龙观的物美超市；搜狐焦点短信内容首席山居度假名城！全城空气质量最优！上院210-230享500平大庭院独领半山！到访送五谷杂粮！2万抵8万对比分析八达岭项目目前处于销售1.2期与2.2期剩余房源，推广力度较小，产品依旧是传统产品，竞争压力较小八达岭：北京以及北京周边城市凤河：北京、廊坊、天津以及北京周边城市凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城八达岭孔雀城交通产品目前价格配套建筑风格知名度区域园林客群凤河孔雀城VS八达岭：是京郊代表项目之一，

17、山地别墅的代表作凤河：是一个纯新盘凤河孔雀城八达岭：项目位于八达岭，区域内村化严重凤河：位于 “金三角”区域，工业区核心区败胜八达岭：距北三环50分钟车程凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程胜八达岭：项目已开发多期，价格已经长成，产品无创新凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定胜八达岭：目前仅剩下10余套台地联排产品，产品老化凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大胜凤河孔雀城八达岭：以旅游配套为主，社区配套暂时无成型配套凤河：教育资源、商业以及休闲娱乐配套平手八达岭：南加州风格，老套，没有品质感，工艺感凤河：英伦风格，更换老去的形象，提升品质感凤河孔雀城胜八达岭：社区已有入住，社

18、区园林完善凤河：展示园林已对外开放凤河孔雀城败胜目录潮白河孔雀城项目案例分析1、区位信息2、产品体系3、客户分析4、产品推广分析5、对比分析项目标签河畔景观别墅小镇项目区位信息项目位于河北燕郊，潮白河畔东岸，从东六环土桥出口向东15公里，距离国贸40分钟路程滨河大道京通高速通燕高速外环燕郊产品信息项目基本情况以潮白河水岸景观为特色的低密度别墅社区产品信息项目分期情况项目目前已经开发到七期，已全部售完，目前没有房源可售，八期暂时没有定，预计在13年下半年推售2.16571.142.21.23.23.1产品信息项目配套信息以2.5公里的水岸商业街为配套核心，多种配套环绕但是社区内仅有一个小型超市，

19、 无任何社区配套，周边配套目前没有兑现的1234567891011121314产品信息建筑风格项目采用南加州的建筑风格，凸显阳光、活力，营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围面积小、总价高，无车库、附加值低，全地下室，采光不好反潮，卧室设计小舒适度低产品信息主力产品分析地下一层首层二层三层露台挑空露台露台面积：196-221平米，地下一层，地上三层5.4-7.2米面宽，地下室（全地下），南北双庭院，单车位无车库，多露台，餐厅挑空设计。2个卧室套房设计，首层未设老人房。产品信息园林风格园林以九曲花街为主要景观带，配合坡地景观园林但是目前项目景观除了展示区，其余地方无法体现出效果图的场景客户分析置业更加

20、理性，以自用为主，更加关注别墅产品和别墅生活本身，对交通、配套等居住条件配置仍有较大抗性。置业目的置业次数别墅置业次数满意因素不满意因素产品推广分析项目8期预计在13年年底左右推出，目前没有推广信息预计会在年后采取推广活动对比分析潮白河孔雀城目前没有推售产品，无市场竞争压力潮白河：北京区域客户居多，其他区域较少凤河：北京、廊坊、天津以及北京周边城市凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城潮白河孔雀城交通产品目前价格配套建筑风格知名度区域园林客群凤河孔雀城VS潮白河：是京郊代表项目之一，水岸别墅的代表作凤河：是一个纯新盘凤河孔雀城潮白河：项目位于廊坊潮白河东侧，区域内村化严重凤河：位于

21、 “金三角”区域，工业区核心区败胜潮白河：经过京通快速，每日高峰期间很堵，不好通行凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程胜潮白河：项目已开发多期，价格已经长成凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定胜潮白河：目前无可推售产品，主力产品对比优势弱凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大胜凤河孔雀城潮白河：社区配套缺乏，周边配套还在规划中凤河：教育资源以确认、周边有完善的商业配套平手潮白河：南加州风格，老套，没有品质感，工艺感凤河：英伦风格，更换老去的形象，提升品质感凤河孔雀城胜潮白河：社区已有入住，社区园林完善凤河：展示园林已对外开放凤河孔雀城败胜目录潮白河孔雀庄园项目案例分析1、区位交

22、通信息2、产品体系3、客户分析4、产品推广分析5、对比分析项目标签河畔景观别墅，英伦小镇项目交通区位信息孔雀庄园位于河北燕郊，距离国贸东30公里，出行公交938等待间隔时间长，自驾车必经京通高速，早晚高峰拥堵产品信息项目基本情况河畔别墅，低密度生活，英伦小镇潮白河孔雀庄园项目基本信息物业类别联排，双拼，类独栋，洋房开发商京御房地产开发有限公司项目地址潮白河友谊大桥西北物业公司廊坊市幸福基业物业服务有限公司占地面积（平方米）367000建筑面积（平方米）285000绿化率33.5%现在价格（元/）联排：10000-13000类双拼：15000类独栋：18000洋房：7500容积率0.56产权年限

23、（年）70总套数422物业费（元/月/）独栋3.8，联排3，洋房2.5产品信息产品分布情况项目体量很小，仅有一期，分为四类产品，目前主推产品以别墅为主高层住宅花园洋房类独栋台地双拼产品类型产品名称总套数已售未售联排 美林堡1425884双拼 双庭堡772552独栋 观澜堡351025洋房悦景堡168-花园洋房台地联排双拼类独栋产品信息项目配套信息孔雀庄园自身没有配套，只能依附于潮白河孔雀城项目的配套1234567891011121314产品信息建筑风格项目采用英伦风格，以自然、优雅、含蓄、高贵为特点，凸显项目产品信息主力产品分析类独栋产品面积大，总价高，无车库，附加值低，地下室固定格局不便于打

24、造首层二层三层地下一层挑空挑空露台露台露台面积：300-320平米11.7米面宽，360度全景采光全地下室，三面庭院，单车位，多露台，门厅、餐厅挑空设计。5室中2室套房设计，首层设老人房。产品信息主力产品分析联排产品面积大，总价高，无车库，附加值低地下一层三层露台露台首层挑空二层露台挑空露台面积：230-290平米，地下一层，地上三层6.6-7.8米面宽，全地下室，南北双庭院错落排布，单车位无车库，多露台，门厅、餐厅挑空设计。主卧套房设计，首层未设老人房。产品信息主力产品分析洋房产品面积大 总价高，客厅深凹设计影响采光首层露台露台二层露台露台挑空面积：167-207平米客厅4.5米面宽南北通透

25、，多露台，（一层带南花园，带地下一部，下沉式庭院）阳光房挑空设计，主卧大套房设计产品信息园林风格园林依旧采用英伦风格，主要以潮白河为景观资源客户分析孔雀庄园的客群符合我们的客群定位，未来可以可以成为我们拦截客户的对象客户分布以北京东部区域为主：朝阳区、通州区为代表区域客群年龄年龄在3045岁左右置业目的改善型客户或是以休闲养老为目的购买因素环境、性价比、区域发展来访渠道短信、户外、网络、老带新产品推广分析目前项目只进行常规的推广，无大幅度的促销推售优惠政策：新浪联动2万抵10万 ，一次性95折，按揭97折，分期1个月97折，2个月98折推广渠道：网络：搜狐、焦点等门户网站短信：每周投放50万条

26、；活动：每周六日两天进行一次暖场活动对比分析产品面积大，价格高，附加值低；开发周期较长，区域发展较慢投资风险较大；且交通不便，出行方式不便加大出行成本；目前暂无配套；无居住人气，社区包含回迁房，无居住品质孔雀庄园：北京区域客户居多，其他区域较少凤河：北京、廊坊、天津以及北京周边城市凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城凤河孔雀城孔雀庄园交通产品目前价格配套建筑风格知名度区域园林客群凤河孔雀城VS孔雀庄园：是京郊的一个新盘凤河：是一个纯新盘凤河孔雀城孔雀庄园：项目位于潮白河东侧，区域内村化严重凤河：位于 “金三角”区域，工业区核心区平手胜孔雀庄园：经过京通快速，每日高峰期间很堵，不好通行凤河：

27、高速廊坊出口，距东三环35分钟车程胜孔雀庄园：价格过高凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定胜孔雀庄园：产品面积过大，附加值太低凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大胜凤河孔雀城孔雀庄园：社区无配套，周边配套还在规划中凤河：教育资源以确认、周边有完善的商业配套胜孔雀庄园：英伦风格，更换老去的形象，提升品质感凤河：英伦风格，更换老去的形象，提升品质感凤河孔雀城平手孔雀庄园：只有展示区园林，除潮白河，无大型景观凤河：展示园林已对外开放凤河孔雀城平手胜目录大运河孔雀城项目案例分析1、区位信息2、产品体系3、客户梳理以及分析4、推广分析5、对比分析项目标签京东别墅小镇，五星级配套生活项目区位

28、信息项目位于河北香河，紧邻103国道以及京沈高速，项目距离东五环45公里，距离天津65公里，距离首都机场60公里，距离滨海机场70公里。从项目出发，40分钟可达北京市中心。产品信息项目基本情况位于北京东部地区，坐拥国家5A级景区以及配套，低密度别墅社区大运河孔雀城项目基本信息物业类别别墅、洋房开发商廊分房地产开发有限公司项目地址河北香河天下第一城正对面物业公司廊坊市幸福基业物业服务有限公司占地面积（平方米）330046建筑面积（平方米）365835绿化率30%现在价格（元/）洋房：5861联排：8039容积率1.0产权年限（年）70总分期（期）5开盘时间2012年6月22日车位花园洋房一户1个

29、车位庭院花堡一户2个车位物业费（元/平方米/月）洋房：1.95联排：2.6装修效果毛坯总套数（套）442产品信息项目规划项目分五期规划，其中一四期已售完，目前正在进行第五期的销售第五期分为三期销售，项目现在准备进行5.2期的销售产品信息项目规划项目5期的规划采用三纵三组团的方式5.2期的产品主要产品以联排产品为主，洋房和类独栋产品辅助首推产品:5.2洋房：3栋96套5.2联排：174套5.2类独栋：12套产品信息产品价格项目推出的别墅产品价格以整体项目的价格均价相同注：数据来源于大运河13年营销计划产品信息项目建筑风格项目采用南加州的建筑风格，凸显阳光、活力，营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围产

30、品信息产品分析产品线较丰富，台联产品有较大的优化与升级，但是产品老旧没有创新类独栋花园产房台地联排大一高层台地联排一直是孔雀系的明星产品，在市场上有很高的认知度和影响力。产品空间布局紧凑，送花园，地下室、车库、车位、露台、天台。附加值高。五期产品在前期基础上进行了优化、升级。产品面积：207-241平米。花园洋房在四期的基础上进行了优化、升级。面积：88-177平米，南北通透，送花园、阳台、露台、车位。一梯两户。6+1或7+1层。位于别墅区内。面积小、总价底，可支付强，享受别墅社区配套与服务。类独栋是大运河孔雀城创新类产品。产品空间布局紧凑，送花园，地下室、车位、露台。附加值高。360度采光，

31、挑空设计，舒适度高。产品面积：272平米。大一高是大运河孔雀城新品，位置在会所南侧，楼下为社区商业街，南侧紧临幼儿园。产品分为平层和跃层两种。面积小、总价底，可支付强，享受别墅社区配套与服务。产品信息主力产品分析台地式建筑设计，高附加值的赠送是此类产品的特色卖点产品信息项目配套分析生活配套：5A级配套“天下第一城”，华联超市，银行，餐饮、娱乐、邮局教育配套：侯黄庄中学、漷县边槐庄小学医疗配套：香河县医院、中医院、哮喘医院其他配套：高级会所项目西侧还有规划的京东第一街，位于平安大街南侧，从而打造集休闲、金融、美食、养生、商贸、办公于一体的顶级三产繁荣带，“京东第一街” 项目周边配套汇佳双语幼儿园项目自身配套配套商业产品信息园林风格营造荷兰式、英国式、法国式、意大利式四国风格的园林主题景观，每个主题占地300500平米，做到推窗见花园，四季有花开。英式园林玫瑰花园+英式花亭法式园林鸢尾花园+法式花坛 意大利式园林雏菊花园+台地园林荷兰式园林郁金香