[武汉]公寓房屋拆迁补偿估价报告（14页）

1、房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：武汉市洪山区405名都花园靠雄楚大道一侧11-1-302室房地产市场价格评估委 托 方：吴某 估 价 方：湖工商贸土木学院估 价 人 员：万子银 刘梦 唐玉 喻金妹 敖艳琴 估价作业日期：2011年12月07日2011年12月10日 估价时点：2011年12月30日估价报告编号：*目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc259115805 第一部分 致委托方函 HYPERLINK l _Toc259115806 第二部分 估价师声明 HYPERLINK l _Toc259115807 第三部分 估价的假设和限制条件 HY

2、PERLINK l _Toc259115808 第四部分 估价结果报告 HYPERLINK l _Toc259115809 一、委托方 HYPERLINK l _Toc259115810 二、估价方 HYPERLINK l _Toc259115811 三、估价对象 HYPERLINK l _Toc259115812 四、估价目的 HYPERLINK l _Toc259115813 五、估价时点 HYPERLINK l _Toc259115815 六、估价依据 HYPERLINK l _Toc259115816 七、估价原则 HYPERLINK l _Toc259115817 八、估价方法 HY

3、PERLINK l _Toc259115818 九、估价结果 HYPERLINK l _Toc259115819 十、估价人员 HYPERLINK l _Toc259115820 十一、估价作业日期 HYPERLINK l _Toc259115821 十二、估价报告应用的有效期 HYPERLINK l _Toc259115822 第五部分 估价技术报告 HYPERLINK l _Toc259115823 一、个别因素分析 HYPERLINK l _Toc259115824 二、区域因素分析 HYPERLINK l _Toc259115826 三、最高最佳使用分析 HYPERLINK l _To

4、c259115827 四、估价方法的选用 HYPERLINK l _Toc259115828 五、估价测算过程 HYPERLINK l _Toc259115829 六、估价结果的确定致委托方函吴某：贵方委托本估价机构评估的位于武汉市洪山区名都花园靠雄楚大道一侧11-1-302室房地产进行估价，其用性质、建筑面积按贵方所提供的鄂房地金字（2005）第053675号武汉市房地产权证所记载的予以确认。本公司于2011年12月7日至2011年12月10日进行了估价作业，并对相关的房地产市场进行了调查，对委托的房地产进行了现场查证和鉴定。我们遵循国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目的以及估价期

5、日房地产市场行情进行估价。本项目为估价目的是房地产抵押贷款提供参考价值依据，委估对象在估价期日2012年1月8日的估价结果为人民币：128.13万元本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立，一年内有效。湖工商贸土木工程学院法定代表人 万子银二O一一年十二月十日估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，

6、撰写本估价报告。我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察由于房地产估价性质所限，评估中未对委估对象建筑结构隐蔽部分有无缺损进行测定。没有人队本报告提供重要的专业帮助。 注册房地产估价师二O一一年十二月十日估价的假设和限制条件本报告委托方为吴小晶，委估的房地产为武汉市洪山区名都花园靠雄楚大道一侧11-1-302根据委托方提供的商品房买卖合同记载，房屋买受人为鹿文德，商品房用途为公寓。本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。本报告估价结果有效地前提条件是基于委估方提供的资料具有完全的真实性、合法性和有效性，否则会失效。本估价结果为委估房

7、地产在估价期日现状用途条件下的估价值，未考虑土地用途改变、环境配套改善以及国家宏观经济调控、市场变化等情况下的价值变化因素。本估价报告按估价目的提供给委托方使用，若改变估价目的而使用本估价报告，可能导致估价结果失效或部分失效，需重新评估或调整。未经估价单位书面同意，本报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。湖工商贸土木工程学院二O一一年十二月十日第四部分 估价结果报告一、委托方吴某联系人：吴某联 系 电 话：*案件号：*二、估价方湖工商贸土木工程学院地址：武汉市洪山区雄楚大道634号法 人 代 表：万子银房地产评估资质级别：贰级联 系 人：万子银 联系电

8、话：、估价对象1.估价对象基本状况本次估价对象为武汉市洪山区名都花园11-1-302室，房屋建筑面积为134.3平方米，商品用途为公寓。小区的容积率为1.13，绿化率为43.6。洪山区名都花园为高层公寓楼，建成于2005年，九成新，钢混结构，总层数18层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于2层，三室两厅两卫一厨格局，两卧室朝南，餐厅、一卧室朝北，南北通秀。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁

9、纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。2.估价对象权利状况估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3.估价对象区位状况位置：估价对象位于洪山区雄楚大道，该小区南临南湖，北临雄楚大道，地理位置较优越。社区成熟度：小区周边有保利拉菲、领秀城、爱格眼科，社区成熟度较高。自然环境和人文环境：估价对象小

10、区内绿化较好，小区附近有四所大学，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、虎泉夜市、荆楚妇科医院、省荣军医院、武商量贩等，生活服务及教育设施较齐全。交通： 公交516,529,552,572,586,581,590,591,596,715,723,724四 估价目的为估价对象权利人进行市场交易提供估价对象在估价时点的市场价值。 五 估价时点二零一一年十二月十号六 估价依据委托评估协议国家及武汉市相关土地管理文件、法律、法规中华人民共和国城市房地产管理法 委托方提供的其他资料估价人员现场查勘及搜集的有关资料七 估价原则本估价遵循房地产估价合法原

11、则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。八 估价思路及方法估价人员通过对武汉市尤其是洪山区的社会发展状况及房地产市场的调查了解，并针对估价对象所处区域将开发成高标准商、住综合群楼的特点，选择周边地区或处于同一供需圈内的同类房地产的市场租售价格为参照，决定选用市场比较法和收益乘数法作为本次评估的基本方法。九 估价的结果房地产的总价值为人民币：128.13万元十 估价人员万子银 唐玉 刘梦 喻金妹 敖艳琴.十一 估价作业日期二0一一年十二月七号至二0一一年十二月十号十二 估价报告应用有效期当房地产市场较为稳定时，本报告试用期原则上为半年（及2011年12月10号至2012年6月10号）。评

12、估过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化或发生其他不可抗力对估计结果的影响。第五部分 估价技术报告（一）、个别因素分析 1房地产概况：估价对象位于洪山区小河西村，该小区南临南湖，北临雄楚大道，地理位置较优越。该户型的建筑面积为134.3平方米。建造年代为2005年，有九层新，精装，层次为2/18估价时点为2011.12.30，租金：2800元/月主要装饰标准：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭

13、；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。2估价对象状况：至估价时点为止，交易情况正常，居住状况正常。（二）区域因素分析估价对象位于洪山区雄楚大道，该小区南临南湖，北临雄楚大道，地理位置较优越。小区周边有保利拉菲、领秀城、爱格眼科，社区成熟度较高。估价对象小区内绿化较好，小区附近有四所大学，自然环境及人文环境较好。小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、虎泉夜市、荆楚妇科医院、省荣军医院、武商量贩等，生活服务及教育设施较齐全。（三）估价方法选用估价人员通过对武汉市尤其是洪山区的社会经济发展状况及房地产市场的调查了解，并针对估价对象的特点选用周边地区或处

14、于同一供需圈内的同类房地产的租售价格为参照，决定选用市场比较法和收益乘数法作为本次评价的方法。（四）估价测算方法1 市场分析法（1）.可比实例状况实例1：名都花园靠雄楚大道一侧，1-1-902室，建筑面积为113.1平方米，客厅和卧室朝南，一梯四户，东南向，交易价格为8850元/平方米，交易日期：2010.12，交易情况正常，钢混结构，建造年代：2003年，八成新，层次为9/15，简装，使用状况：在租，租金为2500元/月。实例2：金地中心城中心区，15-1-602室，建筑面积为120平方米，客厅朝南，三卧室朝北，一梯四户，西北向，交易价格为8700元/平方米，交易日期：2011.03，交易情

15、况正常，钢混结构，建造年代为2008年，层次为6/26，简装，使用状况：在租，租金为2600元/月。（2）估价对象与实例因素比较描述 对象比较对象 估价 对象 实例1实例2坐落位置名都花园11-1-302名都花园靠雄楚大道一侧 1-1-902金地中心找中心区 成交价格待估8500M28700M2成交日期 2011-12-302012-122011-3交易情况正常正常正常居住配套好好好小区环境好好好朝向南南南建筑面积1343113.1120钢混房型钢混钢混结构3-1-1-23-1-1-23-1-1-2建筑年代200520032008观察成新较新一般新层次总高2/189/156/26装修、配置精装

16、简装简装（3）、估价对象与实例因素比较分值 对象比较因素估价对象实例1实例2成交价格待估85008700交易情况100100100价格指数280025002600环境、车位100100100成新状况10090110层 次100110110装修、配置1009090（4）、修正系数及计算 对象因素实例1实例2成交价格（元M2）85008700交易情况100/100100/100价格指数2800/25002800/2600小区环境100/100100/100成新状况100/90100/110层 次100/110100/90装修、配置100/90100/90修正后单价（元M2）106858604综合结果9645元/m2（5）、估价结果确定市场比较法估价的结果单价为9645元/m2; 总价为：9645元/m2*134.3m2=129.53万元2、受益还原法房地产价格=潜在毛租金*毛租金系数由以上