[青岛]经济技术开发区市场分析报告(共106页)

1、青岛XX经济技术开发区市场分析报告本报告分为两大块：1、青岛市区域分析。2、黄岛经济开发区市场分析。青岛市城市概况经济概况城市规划沈阳北京东北亚经济圈华南经济圈环渤海经济圈山东龙头城市青岛城市发展主轴城市发展次轴青岛市现状：处于东北亚经济圈处于环渤海经济圈山东省龙头城市区域双中心城市山东半岛城镇密集区城市化重点引导区山东省青岛市黄海青岛市青岛位于山东半岛南端(北纬3535-3709，东经11930-12100)、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，全国五个计划单列市之一。青岛市地处山东半岛东南部,东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15

2、个副省级城市之一。2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3万人。地理位置行政区划市南区：面积 30平方公里，人口 43万。市北区：面积 29平方公里，人口 47万。四方区：面积 35平方公里，人口 36万。李沧区：面积 98平方公里，人口 28万。黄岛区：面积 277平方公里，人口 26万。崂山区：面积 389平方公里，人口 19万。城阳区：面积 553平方公里，人口 43万。胶州市：面积1210平方公里，人口 75万。即墨市：面积1727平方公里，人口107万。平度市：面积3166平方公里，人口133万。胶南市：面积

3、1846平方公里，人口 83万。莱西市：面积1522平方公里，人口 72万。123456789101112青岛有7个区，5个市自然环境“青岛”这个名称，原指小青岛（也叫琴岛），以岛上“山岩耸秀，林木蓊郁”而得名。“青岛”之名的出现，就现在已发现的典籍文献来看，最早有明确记载的是在明代中叶，距今已有400多年的历史。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候， 略有海洋性气候特征。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季 分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月。夏季湿热多雨，但无酷暑7月平均温度23度，极端高温37

4、.4度。秋季天高气爽，降水少。冬季风大温低，持续时 间较长，但并无严寒，1月平均温度-3度，极端低温-16度。旅游观光栈桥是青岛的象征。她位于青岛湾中，与市内最繁华的中山路成一条直线，由海岸前伸入海，素有“长虹远引”之美誉。栈桥初建于光绪十八年（公元1892年），是青岛最早的码头。经1931年改建和1985年整修，现宽8米，全长440米。崂山是山东半岛的主要山脉，最高峰崂顶海拔1133米。它耸立在黄海之滨，高大雄伟。当地有一句古语说：“泰山虽云高，不如东海崂。” 山海相连，山光海色，正是崂山风景的特色。青岛第一海水浴场位于汇泉湾畔，拥有长580米，宽40余米的沙滩，曾是亚洲最大的海水浴场。这里

5、三面环山，绿树葱茏，现代的高层建筑与传统的别墅建筑巧妙地结合在一起，景色非常秀丽。海湾内水清波小，滩平坡缓，沙质细软，作为海水浴场，自然条件极为优越。青岛国际啤酒城位于石老人国家旅游度假区，号称亚洲最大的国际啤酒都会。啤酒城分南、北两大功能区。南区为娱乐区，北区为综合区，北部综合区已建成大型游乐场-环宇世界，内有许多国际先进流行的游乐设施，交通青岛公路交通十分发达，高速公路总里程达到702公里，占全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一。迄今为止，青岛市已建成济青、胶州湾、西流、西流、夏双、潍莱、同三、青银、308国道、206国道、前湾港疏港等9条高速公路。薛家岛码头石岔山码头青岛渡轮码

6、头渔码头青岛奥运观光码头G308同三高速青岛港膠州湾高速青岛黄岛渡轮码头G204青岛港列世界集装箱大港第10位青岛港是著名的天然良港，是中国沿黄流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，拥有集装箱、矿石、原油和煤炭码头，有通往450多个港口的97条国际航线，每月有419个国际航班发往世界各地。2008年，青岛港全年吞吐量突破3亿吨大关，同比增长13.31%。 2008年航空旅客吞吐量820万人次，增长4.2%青岛航空运输保持快速增长。已开通直航东京、福冈、汉城、釜山、法兰克福、欧洲7国、新加坡、曼谷以及香港、澳门、台湾等20余条国际(地区)客货航线。开通国内北京、上海、广州等国内航线

7、85条。 青岛市高速公路在所有公路中的指标均在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。 生活与环境20世纪90年代开发的青岛新区已经成为青岛的政治、经济、金融和文化中心。同时还作为2008年奥运会帆船比赛的举办城市。作为国务院确定的沿海开放城市、国家历史文化名城和全国重点风貌保护城市，青岛秉承“打造优美环境，构建宜人之居”的理念，在城市规划、生态环境、居民住 宅等方面得到全面发展，造就了经济与社会协调发展、人与自然和谐共处、城市个性突出、山海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境。国家卫生城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家环境保护模范城市国家节水型城市青岛相继获得联合国和国家

8、人居环境范例奖、中国人居环境奖、全国文明城市等 荣誉称号。青岛已经成为最适宜人类创业、居住的城市之一。特色饮食青岛盛产名贵的海参、扇贝、鲍鱼、海螺、梭蟹、石夹红蟹、鲅鱼、黄花鱼、琵琶虾（撒尿虾）、大对虾、加吉鱼等，这就决定了青岛烹饪以海味原料为主的特点。凉粉:青岛的特产，以海草石花菜熬制成而的，呈透明状，犹如果冻般，清凉败火。鲅鱼水饺：以鲅鱼肉入陷，鲜嫩可口、回味无穷。八带（章鱼）：葱爆八带、拌八带，满口留香。青岛啤酒国家统计局的数据显示，2007年青岛啤酒实现啤酒销售量505万千升，在中国市场占有率达 13%。青岛啤酒远销美国、日本、德国、法国、英国、意大利、加拿大、巴西、 墨西哥等世界62

9、个国家和地区。全球啤酒行业权威报告Barth Report依据2006年、2007年产量排名，青岛啤酒为世界第八大啤酒厂商。青岛啤酒股份有限公司（以下简称“青岛啤酒”）的前身是1903年8月由德国商人和英国商人合资在青岛创建的日耳曼啤酒公司青岛股份公司，它是中国历史悠久的啤酒制造厂商。青岛啤酒为2008年北京奥运会官方赞助商。 2007年，世界品牌实验室（World Brand Lab）发布的数据显示，青岛啤酒品牌价值为258.27亿元，居中国啤酒行业首位。青岛城市概况经济概况城市规划青岛市经济发展 2008年全市实现生产总值(GDP)4436.18亿元，增长13.2%，人均GDP7000美元

10、。三次产业的比例关系由上年的5.4：51.6：43调整为5.1：50.8：44.1。2008青岛市产业结构 2008年全市财政总收入实现1251.6亿元，增长16.9% 地方财政一般预算收入342.4亿元，增长17.0%； 地方财政 一般预算支出369.4亿元，增长15.0%。 税收保持平稳增长，全年国税系统组织税收收入(含海关代征)714.38亿元,增长23.8% 地税税收收 入206.12亿元,增长13.1% 市场物价过快上涨得到控制。全年居民消费价格上涨4.7%。宏观经济效益稳步提高。地区GDP增长(%)人均GDP(￥)美元($)城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入人口(万)全省3107

11、2.06 12.1 3308347491630556419417.23 青岛市4436.18 13.2 528957616204648509845.61 烟台市 3434.19 13.6 490127057193507935701.91 济南市3017.42 13.0 457246584208027180662.69 潍坊市2491.81 13.2 281064047156917072889.54 淄博市2316.78 13.0 514267405176297364450.51 济宁市2122.16 13.1 267213848156175965796.70 东营市2052.62 13.7 1

12、0274114783194876660200.48 临沂市1958.21 13.2 171472469149985383983.25 威海市1780.35 12.1 635199146185378495280.61 泰安市1515.30 13.4 277944002160956046545.62 德州市1400.91 13.0 248303575145455659548.94 聊城市1252.67 13.0 225563246145595108557.09 滨州市1236.83 13.1 336104824159605662368.86 枣庄市1092.83 13.1 287444139143

13、205723365.04 菏泽市821.79 15.6 92231328115814584818.77 日照市773.14 15.1 283004062144096038274.09 莱芜市455.79 12.3 358455161172246646127.53 青岛市的GDP总量在山东全省排第一2008年山东省各市GDP、人口排名青岛市经济发展第一产业增加值223.4亿元，增长1.4%粮食生产实现稳步增长，总产量达到333.66万吨，2008年末全市实有耕地面积41.79万公顷。全年完成造林面积0.78万公顷，下降9.3%；森林覆盖率35.37%，提高1.61个百分点。渔业生产产量下降，捕捞

14、产量25.9万吨，下降2%；养殖产量79.84万吨，下降1.5%。农村生产条件继续改善。农村用电量 42.43亿千瓦时，地膜覆盖面积16.23万公顷。2008年第一产业各项指标增长率青岛市经济发展第二产业增加值2255.45亿元，增长11.1%全市规模以上固定资产投资2019亿元，增长23.5%。2008年第一、第二、第三产业固定资产投资额及增长率2008年全市完成工业增加值2062亿元，增长12.1%轻、重工业协调发展，轻工业增加值880.68亿元，重工业增加值1138.28亿元，分别增长11.7% 和15.6%轻重工业的比例为43.6：56.4规模以上工业实现利税总额530.89亿元，增长

15、0.9%；利润246.27亿元，下降9.68%高新技术产业发展迅速。全年规模以上工业企业共完成高新技术产业产值3758.78亿元，增长20.1%，占规模以上工业总产值的比重46.31% 建筑业生产稳定增长。全年实现增加值193.45亿元，增长15%。实现利税总额31亿元，增长15.2%青岛市经济发展第三产业增加值1957.33亿元，增长17.1% 基础设施建设不断完善。公路通车里程达到14632公里，其中，高速公路里程达到702公里。港口建设取得新进展，全年港口吞吐量突破3亿吨,达到 30029万吨， 航空运输能力不断提高。年末拥有国内航线85条，国际航线9条，港澳地区航线3条。 邮电通信业快

16、速增长。2008年互联网用户累计达149.4万户，增长20.6%。全市移动电话发展到625.5万户，其中，年内新增167.7万户。 旅游业平稳增长。全市旅游总收入达420.28亿元，增长5%。其中，国内旅游收入385.52亿元，增长10.1%；国际旅游收入5亿美元，下降 25.9%。其中，国内游客3389.53万人次，增长4.0%；海外游客80.05万人次， 下降26.4%。 消费市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售额达1464.8亿元，增长22.2%。2008年各项产业增长量青岛城市人均可支配收入近年保持良好增长态势，近十年来人均可支配收入保持年均12.62%的上涨速度2000-2007年青

17、岛实现了GDP年均15.7%的增长幅度，其中20032005年增幅均超过了16%，2008年GDP同比增幅在13.2%历年经济指标变化2004年-2008年固定资产投资量（亿元）2004年-2008年人均住房面积情况三次产业投资结构由上年的1.6：55.2：43.2调整为2.2：51.9：45.9。“双高”行业投资下降，其中电力投资下降48.5%，石油加工、炼焦业投资下降35.1%，黑色金属冶炼及压延业投资下降12.8%，纺织业投资下降12.2%。2008年以来全市投资结构继续改善。人均住房面积在稳步提高自2004年以来，城市居民人均住房面积得到稳步提高，农民人均住房面积只有在2008年出现首

18、度下滑，下降比例为0.7%。历年经济指标变化2000年-2008年商品房销售价格变化图元/ 2008年以来，商品房价有所回落，商品房销售价格为5205元/平方米，同比增长0.26%2000年-2008年价收入比变化趋势图近年来，青岛房价收入比稳定上升，增幅变化不大，2007年比2000年上升2个点，其中2000-2004年持续在8点左右徘徊，2005年与2006 年均维持在9点，受物价上涨因素影响，2007年达到9.4。2008年前三季度青岛市房价收入比达到10.7%。房价收入比的持续上扬表明相对于居民可 支配收入青岛的商品住宅价格上涨依然过快。房地产市场分析房地产市场分析2000年-2008

19、年商品房销售面积变化趋势图2000年以来青岛商品房销售面积总体保持了持续增长的势头，在2000年实现35.2%的增长速度后，2002-2004年增长率以年均8.3%的速度 平稳增长，2005年跳跃式增长达到最大值43.3%，全年实现销售面积739.95万平方米，2006-2008年持续急速回落，2006年商品房销售 面积首次出现负增长，尤其是2008年下降趋势较明显。2008年1-11月，实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较 1-10月提高1.3个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体市场观望气氛浓厚。青岛历年房地产开发投资变化情况图1997

20、-2007年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均22%的增长速度。从青岛历年房地产投资额变化图中可以看出房地产投资额增长率波动较 明显，其中1999、2001和2005年分别达到43.7%、37%和37.6%的高增长率；2006年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产 投资额增长率2007年下降到8.7%。2008年1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较去年同期上涨14.94%，增幅较1-10 个月下降了2.95个百分点。房地产市场分析房地产市场分析2000年-2008年供应指标变化趋势图2000以来，青岛市商品房新开工面积增幅波动较大，呈现跳跃式发展，整体趋势

21、逐步放缓。2002年增幅出现负增长（为-0.6%），达到历史低 位，2003年一度上升至37.24%，之后又出现下降-上升-下降的变化趋势，2007年降幅为0.18%。2008年1-11月，商品房新开工面积 1027.75万平方米，同比下降14.31%，较1-10月下降6.82个百分点。施工面积增幅自2002年降至3.2%后，2003年提高至23.3%，之后开始缓慢回落。2008年1-11月，商品房施工面积为3582.17万平方米，同比增长15.27%，预计未来施工面积还可能继续加大。竣工面积近年来受宏观调控政策影响大幅下滑，2006-2007年连续出现负增长，分别下降19.6%和1.8%。2

22、008全市商品房竣工面积同比上涨21.08%。房地产市场分析青岛历年销竣比变化趋势图1999-2005年，青岛商品房市场都表现出供大于销的不平衡局面。从2006年开始，销竣比均大于1，出现了供不应求的局面，2008年1-11月销供比达到1.26，截止到2008年为止，我市房地产市场供需矛盾得到了初步缓解。房地产市场分析青岛历年土地开发和购置面积变化趋势图2006年受政策影响出现反弹达到948.95万平方米的高峰，比2005年增长626.05万平方米，同比增 长193.9%。土地购置面积经历了两个增长阶段，19992003年以50.17%年均增长率逐年增加，在2004年受宏观调控影响回落到低于2

23、000年的 水平，之后持续平稳增长，到2006年反弹到747.74万平方米的水平，仅次于最高水平2003年的776.94万平方米。2007年受一系列宏观调控 政策，青岛市土地开发面积与购置面积均大幅下降，降幅分别为55.1%和21.2%。2008年1-11月。近些年，青岛土地开发面积波动明显，2008年1-11月，青岛市土地开发面积99.55万平方米，同比上涨2.94%，增幅较1-10月下降19.73个百分点。土地购置面积295.89万平方米，同比回落 44.53%。青岛市房产售价分布图10000-20000元/平米的房产多分布在市南区、市北区、四方区和崂山区。 青岛市GDP总量在山东省排名第

24、一。 第二产业比重增长迅速。 2009年8月青岛房地产综合指数分析报告中提到：2009年青岛商品住宅成交虽环比下降显著，但依然大幅高于2008年的平均交易水平。 从价格指数走势看，除Hedonic指数之外，各指数均有增长。 值得注意的是，虽然住宅投资额持续上涨，但2008年的开发面积、竣工面积呈下降趋势，因土地开发对市场的影响有一定的滞后性，故预计今后一段时间市场的新增住宅供应量或将减少。小结青岛城市概况经济概况未来规划规划确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛

25、副中心为重点，全面增 强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。城市框架：青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”胶州以胶州湾为生态保护核心，以崂山风景名胜区、小珠山风景名胜区为生态保护重点，依托白沙河、墨水河、大沽河、洋河、四条主要的河流构筑生态控制带。2020年，中心城区城市人口规模500万人，城市建设用地规模控制在540平方公里。城市总规划跨海大桥主城区湾跨海大桥海底隧道红岛崂山黄岛次中心城市中心城市风景旅游区旅游度假区旅游规划由市域范围的风景名胜区、海滨旅游区、旅游度假区、文化旅游区、生态旅游区和海岛旅游区等构成20个特色旅游区，是青岛区域旅游规划的重点。 海岛度假区港口规划。 规划形成以

26、胶州湾港口综合运输枢纽为核心，鳌山湾和董家口港区为两翼，地方小型港站、综合旅游港点为补充的多层次港口发展体系。 预测2020年港口吞吐量将达到3.84.2亿吨，集装箱吞吐量达到22002300万标准箱。 远期发展目标为东北亚国际航运中心。铁路规划。 市域内铁路线网由胶济铁路、胶新铁路、胶黄铁路、蓝烟铁路和规划青太（青岛石家庄太原）客运专线、青荣（青岛荣成）城际铁路组成。 扩建青岛站，在沧口设青岛北站，预留城阳站用地条件。 规划建设青太客运专线和青岛集装箱中心站，集装箱中心站设在胶州。 预留黄岛石臼所、晋煤外运泰安董家口铁路及田横蓝村铁路和站场的建设条件。机场规划。 根据规划，未来青岛机场将建设

27、成为集国际航运、空港物流、飞机保养与维修、现代服务为一体的区域性枢纽机场。 预测到2010年吞吐量将达到1000万人次，货邮吞吐量达到26万吨；2020年吞吐量将达到2500万人次，货邮吞吐量达到80-100万吨。 加快新机场选址建设的可行性研究，抓紧协调民航空域制约问题，尽快完成机场总体规划修编工作，以适应青岛民航的快速发展需要。核心港口主要铁路站机场地方港交通设施规划规划构建以港口为中心，海陆空一体化的综合交通体系，实现市域内一小时、与半岛都市群主要城市之间两小时、与省内主要城市之间三小时的通行目标。 规划建设用地商业金融用地行政办公用地生态湿地水城市政基础设施规划 1 水资源规划。 青岛

28、市现状城市水源供水能力为109万立方米/日。 预测城市需水量2010年将达到89.0万立方米/日，2020年达到150万立方米/日。2 电力规划。规划至2020年通过扩建青岛电厂、黄岛电厂，扩建崂山、建设琅琊、胶州、平度、即墨500KV站等受电设施解决全市用电需求。 3 燃气规划。 预测2020年，青岛市天然气需气量将达到8.8亿立方米。4 供热规划。 在中心城区共规划27处热源。 2020年中心城区热化率达到85%。 5 排水规划。 根据地形和流域共规划建设11大污水处理系统，近期扩建海泊河、李村河、城阳、镰湾河污水处理厂，改造团岛、麦岛污水处理厂，新建娄山河、红石崖、河套污 水处理厂，增加

29、处理能力34万立方米/日。“五带”串起工业强市在岛城十一五规划纲要中，“五带五区”为青岛勾勒出线条分明的经济图谱。【环胶州湾工业带】建设环胶州湾东岸、北岸、西岸三个工业产业带。【沿青银高速公路工业带】重点发展电子家电、汽车配件、机械制造、农产品深加工、化工橡胶等。【沿济青高速公路工业带】重点发展出口加工、大宗工业品加工、机械制造、陆路物流等。【沿烟青公路工业带】重点发展特种汽车及零配件、机械制造、橡胶制鞋、农产品深加工、电子信息和生物制药等高新技术产业等。【海洋经济产业带】按照海岸带、岛屿、海域三个层次布局海洋产业，实施多层次、多领域、多渠道的海洋产业开发。产业规划产业规划“五区”分工泾渭分明

30、【都市商务中心区】市南、市北、崂山集中发展总部经济、楼宇经济、金融投资、会展商务、研发设计等；四方、李沧集中发展都市工业、职业培训等。【西海岸现代制造业集聚区】黄岛区、胶南城区、东部新区重点发展港口、物流、造船、石化、金属加工及其他临港加工业。【东部旅游度假区】高水平规划建设国际水准、国内一流的商务会议中心、旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。【黄岛胶州物流中心区】逐步成为中国北方重要的国际国内商品、部件、物资的集中、储存、拼装、分拨、疏运中心区。【平莱产业集聚区】重点发展化工橡胶、汽车配件、家电电子、机械铸造、纺织服装鞋帽、农产品深加工等产业。在岛城十一五规划纲要中，“五带五区”为青岛勾勒

31、出线条分明的经济图谱。小结未来发展方向： 建设成为亚洲大陆桥头堡。 建设成为中国沿黄九省物流龙头城市和经济龙头城市。 建立完善的高速公路体系和铁路体系。 在莱州湾和胶州湾之间开凿一条人工大运河使得海运可以借助这条运河直接进入黄河,这个方案已经由九位中科院院士论证并提交国务院。 发展成真正的国际航运中心和经济金融龙头以及娱乐旅游重地。 青岛城市定位 中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心 国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地 东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港 国际港口城市 滨海旅游度假城市 国家海洋科研及海洋产业开发中心黄岛经济技术开发区开发区概况经济概况未来规划房地

32、产市场黄岛经济技术开发区黄岛经济技术开发区已经是中国开放 区域功能最集中的地区之一地理位置区内同时拥有国家级青岛保税港区、国家级出口加工区、青岛新技术产业开发试验区以及省级薛家岛旅游度假区，金融商贸第三产业相协调、功能齐全 黄岛经济技术开发区（也可称为青岛开发区），是1984年10，于1985年3月28日正式 动工兴建 月经国务院批准设立的首批14个国家级沿海经济技术开发区之一 是享有沿海经济技术开发区优惠政策的经济区域自然环境全区河流124公里，流域面积83.2平方公里，属东南沿海水系，均为季节性河流，形成源短流急、单独入海的特点。多年平均水资源总量为3480万立方米，平均排泄总量（蒸发量、

33、入海量）为2800万立方米，可利用量1600万立方米。 属于温带海洋性季风气候，夏无酷暑，冬无严寒。 开发区（黄岛区）地处胶州湾西岸，位于东经12013、北纬3602，南临黄海,西与胶南市接壤。年平均气温12.1。新区大力实施“黄岛变绿岛”工程，每年用于生态环境建设的投资超过当年GDP的2%以上。目前全区共有工业污水处理设施44套，设计处理能力 39,393吨/日，总投资达1.5亿元，工业废水排放达标率100%。 黄岛区辖区面积约275平方公里，包括黄岛、辛安、柳花泊、长江路、薛家岛、红石崖6个街道办事处，共162个行政村。辛安柳花泊长江路薛家岛黄岛红石崖黄岛区现状建成区面积约68平方公里。行

34、政区划56874人45384人41802人12697人81648人黄岛区四横两纵预留沿灵山卫北侧(靠山侧),胶南中心区北侧到同三线的快速路条件,主要功能为客运交通服务。青岛红其拉甫线黄岛段前湾港路及延长线长江路昆仑山路及向北延长线江山路四横：国家重点公路青岛红其拉甫线黄岛段;同三疏港专用线;前湾港路及延长线;嘉陵江路及与跨海南通道连接线。两纵：昆仑山路及向北延长线,江山路(嘉陵江路以北)。海底隧道嵩山隧道青岛海湾大桥工程概算投资99亿元，2006年12月26日开工建设，预计2010年底建成通车。 海底隧道计划2011年4月竣工 城市美景黄岛经济技术开发区开发区概况经济概况未来规划房地产市场探索

35、起步阶段：从1985年到1992年。这一阶段主要是坚持“以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马”的工作方针，致力于搞好各项基 础设施建设，兴办了一些中小型的项目。期间，1989年12月份，国家级青岛新技术试验区在开发区成立；1992年11月份，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段：从1992年到2001年。进入这一阶段的历史转折点是1992年的邓小平同志南巡讲话和青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一。青岛开发区 于1996年完成了区域总体规划布局的调整，将两区合一后的区域规划为六大功能区，包括石化工业区、国际商贸仓储加工区、临港工业区、高效农业区、行政商 务中心区、综合旅游区。

36、第三阶段：从2001年3月至今。其标志性事件：一是青岛老港外贸集装箱业务及其他大宗进出口海运业务完成了向青岛开发区前湾新港的转移，二是，青岛市委、市政府作出了“挺进西海岸、构建青岛经济发展重心”的重大战略决策，预示着青岛开发区迎来了由建区到兴区的重大转折。黄岛开发区的成长历程，概括起来大致可划分为三个阶段：经济2008年实现地区生产总值708.2亿元，工业总产值2015.6亿元，增长44%城镇居民人均可支配收入22450元，增长14%；农民人均纯收入9600元，增长13.4%。投资环境综合评价总指数继续保持国家级开发区第5位。黄岛区2008年产业结构比例本市2008年投资、消费、出口三大需求分

37、别增长23% 、22%和17.6%，三次产业结构调整为4.8：51.2：44 三产投资大幅提升，完成72.8亿元，同比增长48.5%，比去年同期提高6.7个百分点，三是服务业总体运行平 稳。 一是工业保持较高增速。全区工业总产值首次突破“千亿元”大关，规模以上工业实现产值977亿元，增长27.6%，实现增加值238.6亿元，增长 22.5%，拉动全区经济增长14个百分点。 二是固定资产投资增长加快。区财力投资的94个在建项目完成投资11.3亿元，增长85%。竞争领域项目完成 投资118.1亿元，增长18.8%。经济经济历年GDP总量比较（亿元）固定资产投资情况（亿元）黄岛地区生产总值（GDP）

38、增长一直保持在30左右的高速增长。加大房地产和基础设施的投资，大大提高了城市化水平，改善投资环境。 1994年，刚刚成立的黄岛街道完成规模以上工业企业总产值1.5亿元，辖内地方财政收入1192万元。 2008年，黄岛街道完成规模以上工业企业总产值 294.3亿元。 辖内地方财政收入7.5亿元。 实际到账外资6002万美元，实际利用内资8.6亿元人民币。 实际出口3.66亿美元。经过14年的发展黄岛区的综合经济实力居全区榜首跨越：围绕石化、港口物流，黄岛街道突出产业链招商，重点引进一批“大高强”项目2006年5月1日，国内首个单系列千万吨级炼油项目青岛炼化1000万吨/年炼油工程从此拉开建设的序

39、幕。展望：今后发展要立足区位优势，做好港口经济这篇大文章，推动产业集群向高端发展2008年下半年以来的“金融危机”，黄岛街道的工业经济运行良好，经济指标不降反升。起步：太平货柜是黄岛街道引进的第一个大项目，从此，黄岛街道的工业结构发生了变化，由原先的轻工业开始向重工业转移2000年，是黄岛街道招商引资的“分水岭”。随着前湾港航线的西移，大量港口经济相关的投资项目纷纷落户开发区。产业黄岛区的五大产业：汽车配套业、港口物流业、石化产业、现代服务业和高科技产业2009年1-7月份，我区六大产业集群完成产值891亿元，占规模工业产值的77.7%；增速为32.46%，高出规模工业产值增速7.93个百分点

40、，拉动规模工业产值增速23.7个百分点，对规模工业产值的贡献率高达96.6%。 石化产业集群完成产值382亿元，增速为104.3%。 汽车产业集群完成 产值129亿元，增速为97.49%。 造船产业集群完成产值 42亿元，增速为50.72%，。 电子产业集群完成产值 161亿元，增速为2.21%。 家电产业集群、港口产业集群分别完成产值176亿元、1亿元，分别同比下降 18.07%、95.04%。六大产业集群包括：汽车产业集群、造船产业集群、电子产业集群、家电产业集群、港口产业集群产业十大工程唐岛湾综合改造工程：对牛岛以东的整个湾部区域进行综合治理，治理海域面积约6.9平方公里，建设了可容纳2

41、00艘150型游艇的游艇码头。目前，该区域已成为行政中心商务区的一道靓丽风景线。行政中心轴线景观工程：按照行政文化中心主轴线规划，建设和完善了市民、文化、科技、时代等四大广场。城市骨干交通工程：滨海大道开发区段、嘉陵江路立交桥、黄河路立交桥、嵩山隧道、前湾港疏港专用通道等城市骨干交通工程相继完工，“南隧北桥”工程在加快推进，城市交通系统日益完善。水资源工程：总投资达1.01亿元管家楼水厂一期工程，于2004年正式运行，新增供水能力6万吨/日，基本解决了北城区供水不足问题。热力工程：利用多元化投资方式，完成了临港工业区和行政商务区供热工程，正加快推进A区热源厂二期扩建工程，全区供热面积达400万

42、平方米，初步形成完善的城区供热系统。此外，还有2个热源厂正在筹建中。国际贸易中心工程：该、以国际贸易中心为依托，有关单位正加快引进国际大商社、国内知名企业的商务办事机构，构筑国际信息平台。绿化工程：以公园、广场、街头绿地为点，以城区道路绿化为线，以功能区生态隔离林、沿海防护林为带，以山林绿化、社区绿化为面，相继完成丁家河水库、市民广场、兰东山体等绿化工程，初步建成园林式新城区。“新八大关”工程：形成建筑风格各异，集度假居住、休闲娱乐、观光旅游为一体的别墅式万国建筑群。小康新居工程：启动面向工薪阶层的经济适用房建设，改善居民居住条件。“大学城”工程：相继建成了山东科技大学青岛创业基地、石油大学青

43、岛科教园，扩大了青岛理工大学、青岛职业技术学院、青岛滨海学院的规模，现已成为青岛西海岸的“大学城”和产学研基地。 黄岛经济区以年均30的速度递增，总量、增速均居全市十二区市之首，占全市经济总量的比重达到15%左右。 2007年第二产业实现增加值410亿元，年均增长34%；第三产业实现增加值176亿元，年均增长30%，增速远远高于全市平均水平。 规模工业经济总量迅速膨胀、六大产业集群比重提高，对全区工业的拉动力彰显。 轻重工业结构趋优，三次产业比例约为1：68：31，由于工业增长速度较快，相应的使三产的比重有所下降。 主要贸易伙伴及占全区对外贸易比例为：美国占17.8%、日本占17.1%、韩国占

44、16.4%、欧盟占11.6%。小结一产比重逐年下降，二产比重不断上升，三产发展较为平稳，基本与GDP增速同步.黄岛经济技术开发区开发区概况经济概况未来规划房地产市场规划“一心”即西海岸行政商务、文化娱乐、商贸综合中心。“三湾”即唐岛湾、前湾、薛家岛湾。唐岛湾地区，是西海岸的行政商务中心区，主要体现行政商务办公的功能。前湾港，是国际航运枢纽港和保税区所在地，主要体现航运、国际物流贸易的功能。薛家岛湾，主要体现大造船制造基地的功能。“两带”指向北沿胶州湾高速公路形成的工业产业发展带和南部向西沿滨海公路形成的居住、旅游产业发展带。空间布局结构规划黄岛区建设空间沿“一心，三湾，两带”展开，结合地形特征

45、形成以“三湾”为中心，向外呈发散状展开的不规则带形城市空间布局结构。综合旅游区石油化工工业区发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。生态高效农业区石油化工工业区行政商务中心区国际商贸仓储加工工业区建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以高科技产业为主的高新技 术中心；以国内外信息为主信息传递中心；以国外商品为主的展贸中心。临港工业区着重发展生物制药、家电、电子信息、新型建材等工业项目，形成企业群体，逐步发展成为依托港口性强、运输量大、技术优良、规模较大的工业基地。生态高效农业区积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建设成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”基地，为

46、新区发展提供丰富的农副产品。行政商务中心区进一步带动周边文化区、金融区、商业区的完善，逐步形成第二个十年的标志性的中心区域。综合旅游区建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。规划国际商贸仓储加工工业区临港产业区总人口：目前开发区人口总数已经超过40万。据区公安局的统计，截止到今年6月份，开发区常住人口已接近26万人，暂住人口超过14万人。人口人才数量：截止到目前，全区人才总量为4.4万余人，其中，院士2人，博士54人，硕士610余人，本科2.4万，专科以上3万余人。黄岛区劳动资源年龄比例（指男16-59岁、女16-49岁，不含在校生）人口全区共有家庭户6

47、6680户，家庭户人口为192716人，占总人口的80.84%，平均家庭户规模为2.89人，比1990年第四次全国人口普查时的3.40人下降了0.51人。 全区0-14 岁的人口为37796人，占总人口的 15.86%。 15-64岁的人口为187093人，占总人口的78.48%。 65岁及以上的人口为13516人，占总人口的5.67。黄岛区人口年龄结构小结 包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区，通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增人口。 2005年末全区总人口比上年增长7.28，而自然增长率仅为6.78。 ，可见黄岛的人口主要

48、以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色。 人口低龄化是黄岛另一个特点，黄岛未来有深圳移民城市的特性 。 黄岛未来发展及定位为胶州湾西海岸经济发展战略的核心。 黄岛将成为青岛市新的重要经济区 。 黄岛人口仍有发展空间，影响因素有： 大学城、大炼油等项目。到2020年，总面积达180平方公里的黄岛分区将成为总人口达146万的西海岸特大新城黄岛未来发展定位 东北亚国际航运中心 -青岛市城市总体规划（2006-2020） 物流贸易集散中心 旅游度假地 现代制造业基地 西海岸地区的中心城市黄岛经济技术开发区开发区概况经济概况未来规划房地产市场黄岛区可供销售面积及供应面积在全市排名第三位，供

49、应量充足，2009年8月份的销售量中排名第二，去化程度良好区域套数套数百分比面积(万)面积百分比今年累计销售套数今年累计销售面积全市4220388.8%398.880.08%41330376.75市区1024788.50%96.280.37%22296205.21黄岛区542789.04%51.982.19%606555.18崂山区324875.32%31.360.84%418439.06城阳区576183.00%55.768.63%583654.78即墨市239696.30%24.894.09%10789.00平度市301196.75%27.793.59%289927.26胶州市243100

50、.00%1.2100.00%2891.35胶南市708993.21%65.287.86%629955.36莱西市478192.78%44.887.48%263323.792009年累计销售面积2009年累计销售套数2009年所剩可售套数2009年9月份新楼面积销售趋势排名黄岛区在2009年9月份的新楼面积销售中排名第二，销售势头强劲胶南市黄岛区城阳区崂山区李沧区市北区市南区四方区平度市莱西市即墨市160002 m2141041 m2124134 m2114338 m270873 m262897 m262590 m259168 m257476 m241984 m27966 m2区域3000以下3

5150005000-60006000-80008000-1000010000以上黄岛区139712 套13622145 套24283266 套43236455 套44766458 套140919 套381 套崂山区0套9567 套223130 套318640 套17211178 套12678122 套71371520 套城阳区11058113 套31090322 套28020278 套26281235 套1172672 套371614 套2082 套即墨市105311 套0套526463 套2262 套0套0套0套平度市9785110 套38890411 套716975

52、 套1511 套0套0套0套胶州市0套0套0套0套0套0套0套胶南市12131139 套34146380 套56433578 套32587338 套357933 套0套0套莱西市37791411 套167613 套0套0套0套0套0套市区6227 套798491 套29346307 套25031240 套96216892 套20699213 套34127354 套全市73838803 套1283651369 套1527461597 套1306971311 套1734991633 套38501368 套105744877 套2008年8月黄岛区住宅的主要成交价格在5000-8000之间区域60以

53、下60-9090-120120-144144-180180以上黄岛区3,09259套43,331532套55,370569套20,319156套5,17534套1,4656套崂山区1,09020套20,399248套27,519270套17,159131套25,090162套16,37666套城阳区2,32046套23,105280套44,534450套19,074144套8,93758套14,12958套即墨市00套5,04262套1,36213套1381套00套00套平度市47410套25,093307套24,574237套4,81737套7835套2551套胶南市4,41090套57,4

54、43697套48,478475套19,066147套9,27358套2081套莱西市1,09420套12,843159套21,534216套2,46319套1,53410套00套市区3,04859套60,745738套93,904932套25,829196套21,646138套8,85241套全市15,527304套248,0013023套317,2743162套108,865831套72,438465套41,284173套2009年8月黄岛区的主要成交面积区间为60-120 之间黄岛区成交面积区间（）黄岛区成交套数区间（套）小结 2009年上半年住宅面积去化程度良好 累积销售套数在青岛市排名

55、第二 累积销售面积在青岛市排名第三 现有未销售的面积存量排名第三 主要成交价格在5000元/8000元/之间 主要成交面积在60-120之间锦都家园凤凰国际朝阳无限千禧银杏苑石雀滩迪维花园太平洋铭座天福园湛园崇业大厦富春江路住宅华海嘉园19987643210ABCDEFGHI鲁商蓝岸国际卓亭广场兴华商贸城怡情海岸昆仑山庄海尔望山居长城花园江珊花园滨海小区钱塘江花园迎祥苑JKLM价格区间在4000-5000元/ 价格区间在5000-8000元/ 11金沙滩石油大学山东科技大学海滨学院青岛理工大学北影创意媒体学院第一中学致远中学在售住宅分布图齐长城居住区昆仑山路居住区薛家岛居住区大涧山城市山林公园

56、居住区CBD区写字楼12泽润幸福城傲海星城福瀛花园信发第五城市中南海湾新城上实达利广场海湾新城青岛开发区东方花园智能住宅区千城凤梧金沙悦海花园345678910价格区间在6000-8000元/ 价格区间在8000-1000元/ A千禧龙花园在售住宅分布图长江路办事处区域状况,黄岛的行政商务中心 黄岛城区的发展主要集中在本区域 囊括了香江路商圈长江路商圈 商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域长江路商圈香江路商圈售价在5000-8000元/ 的住宅项目多分布在这两个商圈内海上嘉年华在售项目主要分布商圈 香江路商圈包括薛家岛居住区和齐长城居住区。 香江路商圈南北差异较大，北面住宅（齐长城居住区）

57、的价格多在4000-5000元/，南面（薛家岛居住区）的价格在5000-6000元/ 现有状况为整体周边设施相对老化，文化餐饮服务类发展不足，没有亮点。 2009投资1.8亿元的西海岸首家大型地下商城香江地一城目前招商已近尾声，10月份将完成地下通道主体施工部分，香江地一城建成后将弥补开发区地下商圈的“空白”。 近期开发区重点推进的香江商圈25个商贸餐饮大项目基本都是近两年引进开工的，并大都为明后年建成投入使用，几乎与“一隧一桥”竣工同步。 2011年，开发区高端商贸聚集区基本建成，届时将会有越来越多的老城区顾客来这里购物消费。 在大型商业纷纷建成之后，香江路商圈将会成为环岛的商业中心，片区发

58、展可得到较大的提升空间，周边配套设施更加齐全，是未来高端商贸业态的集聚地。香江路商圈概况长江路商圈概况 长江路商圈主要包括薛家岛居住区，和部分大涧山城市山林公园居住区。 在此商圈分布的住宅价格区间为6000-10000元/。 该商圈为黄岛区规划的行政商务区，CBD区域写字楼多分布在长江路商圈的东北面，周边市政配套成熟，人流量较大。 该商圈包括长江路综合商业街，全长约1300米。 目前，有家佳源购物中心、瑞泰购物广场、多元商城、海都大酒店等大型零售、餐饮企业，是黄岛区标志性商业街之一。 商圈包括薛家岛轮渡码头，驱车20分钟即可到达环胶州湾高速公路 到达青岛国际机场的距离与青岛市区相同，驱车约50

59、分钟。 海上嘉年华坐落在长江路商圈的西面。 驱车15分钟即可到达金沙滩。 该商圈环境优美，设施齐全，交通便捷。长江路街道办事处土地供给 长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市替代，行政村的数量只有18个未来土地供给主要集中在江山路以西和昆仑山路以东的区域此区域主要为农村的旧村改造和农田的征用等未来土地主要供给区域未来土地供给区域主要为昆仑山路居住区昆仑山路居住区物业类别：住宅建筑类别：高层 物业地址：鲁商蓝岸国际位于开发区长江西路与江山南路交叉口（石油大学对面）装修状况：毛坯电梯：一期高层两梯四户开盘时间：2009-4入住时间：2010-10容 积 率 3.99绿 化 率：30.50%物 业

60、 费：1.50元/平方米月物业公司：第一太平戴维斯物管顾问 开 发 商：青岛鲁商地产有限公司占地面积：53280平方米总建筑面积：200000平方米总户数：3000余户代理商：深圳尊地地产咨询有限公司开盘价格：4,800元/当前价格：均价5700元/楼盘最新动态：鲁商蓝岸国际8月份有可能不会搞开盘仪式。截至8月17日该项目已获预售证的1689套房源尚有904套可售，成交率46%。鲁商蓝岸国际项目概况 蓝岸国际项目1期和2期由8栋33层的高层住宅组成，小区1期和2期总占地面积80亩，总建筑面积26万平方米，气势恢宏、色调欢快、风格俊朗。 项目分三 期开发，1期共1、2、3、4号四座，6层以上可看