国际城商业定位及发展报告1123课件

1、洪湖滨江国际城商业定位及发展报告11232022/7/27洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123开发商领导：本案结合本地市场情况，从城市经济、区域背景、商业研究、消费者调研以及商家访谈等多层面，综合研究分析了项目的市场定位， 并对商业招商及销售策略进行了系统的分析。 洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123目 录第一部分 城 市 印 象：一、城市环境二、经济环境三、政策环境第二部分 市 场 环 境：一、项目概况二、项目环境三、商业环境第四部分 商 业 运 作：一、招商原则二、招商策略三、分阶段布局第三部分 商 业 定 位：一、商业调查二、客群定位三、商业定位四、业态规划五、商业布局洪湖滨江国

2、际城商业定位及发展报告1123地产第一部分 城 市 印 象：一、城市环境二、经济环境三、政策环境洪湖滨江国际城商业策划报告洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123洪湖隶属荆州，武汉城市圈外，省副中心城市外，长株潭城市圈外，鄂西生态旅游文化圈边缘，属于多不管区域。洪湖交通滞后，随岳高速、京珠高速、宜黄高速均绕洪湖而行，无高速直通、无国道直通、无铁路直通。仅有一个长途汽车站。随岳高速京珠高速宜黄高速要致富，先修路：洪湖隶属荆州，交通封闭，形同孤岛，不利于经济建设。政策环境城市环境经济环境城市印象洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123洪湖以第一产业为主导。第二产业较为落后，目前主要依赖基础建设及房

3、地产投资拉动建设；落后于第一和第三产业。洪湖素有“鱼米之乡”之称，以水产养殖业、农业为支柱产业 城市以第一产业为支柱产业，缺乏工业带动，城市吸纳人口，劳动力外流。政策环境城市环境经济环境城市印象洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123全市实现社会消费品零售总额53.45亿元，增长18.7%，人均可支配收入11100元，增长11.6%。2010年社会零售总额超出人均可支配收入，餐饮消费达到22.5%的增长率，消费力开始大力提升，消费结构开始转变；政策环境城市环境经济环境城市印象洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123存款涨幅迅猛，缺乏投资渠道存款金额和速度高于贷款金额和速度，固定资产投资增长迅猛

4、，市民投资理财渠道主要依靠储蓄。城镇居民恩格尔系数（食品支出占消费支出比重）由上年54.1%下降到51.5%；农村居民恩格尔系数由上年45.9%上升到47.8%。恩格尔系数处于城市化水平较低的阶段，消费靠食品、理财靠储蓄，投资渠道单一（固定资产投资）。政策环境城市环境经济环境城市印象洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123作为荆州的县级市，洪湖市近年来人口增幅较为缓慢，2010 人口基数为81.94万人，成负增长。由于城市对外吸纳力较低，外来人口极少，城市居民依旧是消费主力，因此主流消费群体较固定，且基本集中在老城区；随着近年来洪湖市政府对旅游业的发展给予大力扶持并宣传，当地城镇人均年收入得到

5、持续增长，工业投资加大，一、二、三产业比重由2009年的37.7：26.3：36.0调整为34.6：29.4：36.0。城市产业结构日趋合理。洪监高速已开工建设，洪湖新堤港区综合码头、燕窝长江大桥、乌林长江大桥等等陆续开工建设，城市交通环境的改善将增加人口流动量，提升城市消费力。城市发展现状：政策环境城市环境经济环境城市印象洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123城市启示小 结城市印象经济建设落后，但增长迅速产业少，投资渠道单一，主要依靠储蓄；消费主要依靠零售业，餐饮业增长迅猛，消费结构开始调整；居民消费指数高于收入指数，资金回流严重；城市化进度在加快，商业市场前景已更为明朗。洪湖滨江国际城商

6、业定位及发展报告1123地产第二部分 市 场 环 境：一、项目概况二、项目环境三、商业环境洪湖滨江国际城商业策划报告洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123建面：51043.73平米商业：13735.77平米住宅：31852.12平米容积率4.99建筑密度46%绿地率：47%停车位：123个总户数：252户本案规模较小，但商业部分所占项目总建面比例较大，市场份额高，去化难度大！且商业部分的利益不低于住宅部分，任务重，责任重。经济技术指标：商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123本案项目位于园林路与赤卫路交汇处；南靠赤卫路向西直通沿江大道，向东经过荷花广场通往新城

7、区；北靠园林路，与聚金广场相邻，沿路向西通往实验中学。启示：周边商业成熟，人气旺、竞争大，本案需精准定位。地理区位：居住区实验中学文泉中学聚金广场商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123处于城市生活主干道（园林路、赤卫路），交通方便；毗邻成熟商圈（聚金广场、人民路），人气较旺；多所学校盘踞周围，教育氛围浓厚；临近居民区，闹中取静；启示：在动与静的结合地带，面临大型商业体的竞争，必须树立第一或唯一的商业价值体系才能使商业有所建树，提升附加值。周边环境：商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123 老城区目前有大型商家开始进驻（如中百仓储

8、等），品牌商家云集，具有改变老旧商业、更换新型商业的气象。新城区却地广人稀，缺少人气，商业一片茫然。 本案所处的城西商业圈已开始更新换代，有根深蒂固之势，不存在与新城区之间的区域之间的竞争，但区域内部竞争激烈。城东城西城市发展已形成了老城区（城西）、新城区（城东）两个区域板块。 城西历史悠久，人气旺盛，有深厚的商业根基，成熟的商业氛围。该区域新老商业交汇，如聚金广场、宝安商业广场，汇金广场等新型商业体，宏伟路、人民路等商业老街；城东为规划中的新兴区域，政府职能机构办公楼开始建设搬迁，马路宽阔、房地产项目云集，大有开拓疆野之势。商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告11

9、23核心商圈延伸商业聚金广场核心商圈主要由宏伟南路、人民路一巷，及爱国路围合而成，主要商业形式以商厦裙楼或沿街商业为主。老城区商圈为洪湖市级商圈，辐射范围覆盖全市各区、各乡镇。汇集了全市消费人口。新型商业代表如宝安商业广场、聚金广场、汇金广场形成了洪湖商业的支柱。宝安广场汇金广场商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123城市商业核心地段，传统的沿街商铺，人流量、车流量最为密集，认知度高，租金实现最高；主要经营业态为服装、珠宝、餐饮、百货等，其中以服装为主导；商业形象较好，品牌集中。品牌以国内大众品牌为主，辅以新兴中低端时尚品牌，门头装修较为大气，在洪湖略有高端品牌

10、的气势。租金水平：每平米每月约在150-170元。周边商业：宏伟南路点评：拥有临街店铺独有的地段优势，存活率高、竞争力强。商业品牌缺乏高度。商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123依靠商业的地段优势，以及项目本身的规模，规划整齐有序。一层为服装、餐饮、化妆品、皮具、珠宝；二层为服装、运动休闲、鞋帽箱包、饰品；三层欲整体对外招商，目预定业态为餐饮、KTV、网吧、电玩城、儿童游乐城；租金水平：一层每月每平米约160-170元，二层每月每平米约40元，且存活率低。商圈代表：宝安商业广场点评：最基本的商业模式及大众化业态组合，品牌度一般，新瓶装老酒，缺乏竞争力。商业环境

11、项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123商圈代表：聚金广场依靠商业的地段优势打造了凹形商业。设计布局较为合理，利用凹形聚集人气，最终因为商业体量太大，定位过于浮夸而与城市消费力不足相违背。经营模式为出售之后代为招商管理。一层多为通信、数码等电子产品为主；二、三层多为空置；目前已引进了中百仓储，打开了外来零售业进驻的大门。项目点评：以出售为目的而不参与经营的商业大多是因为开发商对市场缺乏深刻的认识，缺乏商业运作实力。2.8万方的商业体量若不挖空心思，将会成为商业死角。商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123业态分布：餐饮、服装、百货、零售、

12、药房、农贸市场、休闲娱乐等，业态繁杂，经营种类较低，但档次及形象普遍较差；租金水平：东西两端差异明显，东段因靠近老城区，租金相对较高，每月每平米约90-110元，西段人气较低，每月每平米仅在50-70元。点评：业态混杂凌乱，档次普遍较低，东西两端租金差异大，以服务社区生活为主，生存力强，不存在商业竞争。爱国路：商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123乌林大道业态分布：以五金、家装为主导，配以少量药房、餐饮、零售等；租金水平：平均每月每平米约在50-60元。文泉西路业态分布：尽管路段内汽车站，周边还有众多行政单位，商业数量却较为稀少，主要经营业态为餐饮、宾馆、零售

13、、百货等；租金水平：租金实现在全市处于较低水平，每月每平米仅在20-30元。周边商业乌林大道、文泉西路点评：社区配套商业为主，商业零散，无人气，无业态支撑，不考虑竞争影响。商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123商业环境评估 综合商圈内的主力商业形态、市场业态、商业容量及抗性等因素，同时结合项目操作要求、预期收益等，我司确定商业资源的利用与优化作为地块的发展方向。商业形态商业环境以临街商铺为主。自主经营和管理，市场整合力弱。老城区开始融入新的经营模式。市场业态购物以服装、鞋包为主娱乐以餐饮、酒店、KTV等为主以满足基本消费需求为主流业态，消费层次偏低。商业容量中

14、低端商业体量较大，充分满足市场需求，呈饱和状态。高端商业有很大的潜质，但缺乏足够的消费力。扁平式商业教受市场追捧，对二、三层商铺抗性较大，对一层商铺更加青睐。商业抗性评估目标城市消费力不足，聚金广场等大型商业价值未体现。以服装为主力消费产品，缺乏国际知名品牌，缺乏大型知名商业企业，市场对品牌认知度有待提高。商业环境点评：洪湖市属初级市场上升阶段，未来五年内一个城市只有一个商业中心。商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123优势劣势机会威胁SWOT分析： 交通：园林路与赤卫路交接处，生活主干道 交通便捷。 规模：综合体量较大，具有形成唯一性或第 一性的重要商业标志。

15、 地段：面对核心商圈，成熟商业地段，认知 度和识别度较高。城市环境：人口基数少，城市板块开始分流， 消费力支撑不够。地段环境：位于商业中心背街区，人气较差。 经营方式：以出售为最终目的，物业服务后 续管理有所不足。 消费习惯：商业体量太大，二、三层是难点。 宏观：基础建设加强，城市人口流动量将增 加，消费基数有望扩大。 经济：居民收入增长，资金回流量大，投资渠道 单一，储蓄增长，消费力增强。 市场：商业结构开始转型，老城区仍然是城市 商业中心，各类商业处于市场空白点。 地段：商圈竞争力，具有打造特色商业的潜力。 区域内竞争：主要来源于地段竞争，周边商 业地段好，人流旺，忠诚度高。 业 态竞 争

16、：服装、娱乐、餐饮等传统和新 型消费业态竞争日益增强。 商业体竞争：大型商业体逐渐增多，规模较 大，客户分流严重，威胁较大。商业环境项目概况项目环境市场环境洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123未来竞争城市东迁聚金二期现有竞争聚金广场宝安商业广场其他商业启示：打开思路，抓住机遇 ，打造城市新商业体。契机区域内商业地位 城市商业升级项目规模效应本案小 结市场环境概念性主题商业洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123地产第三部分 商 业 定 位：一、商业调查二、客群定位三、商业定位四、业态规划五、商业布局洪湖滨江国际城商业策划报告洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123本地人对商铺的购买热情较低

17、，商铺存在市场需求不足。初级商业市场转型阶段，不适合过于超前的、快速发展型商业。规模不能取胜，业态组合才是制胜法宝。利用项目地理优势，打造集中式商业。以过渡性商业为主，主打时尚消费引领潮流。商业物业经营必须注重地域文化，不能一味拔高脱离市场。12345对于本案的启示：项目启示业态调查消费调查商业调查洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123客群定位目标群体锁定客户群体定位目标群体分析目标群体锁定： 有较为频繁的消费行为及能力、有强烈的消费欲望的群体。 青年、女性、儿童及学生群体为消费主力。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123目标群体分析：他们的性格及消费心理：年轻、时尚、追求个性。好奇心强，

18、爱面子、好攀比。购物冲动、缺乏理性，容易受宣传鼓动。盲目消费，不重性价比，追求品牌。消费能力一般，但消费频繁，容易受诱惑。闲暇时间多，爱群体活动，口碑传播影响大。目标群体锁定客户群体定位目标群体分析客群定位洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123客户群体定位： 以项目为核心1公里半径内的消费群体为主力消费群体。 以项目为核心2公里半径内的消费群体为次主力消费群体。 以辐射洪湖市周边乡镇人口为偶得客户群体。目标群体锁定客户群体定位目标群体分析客群定位洪湖滨江国际城商业定位及发展报告11231、定位依据消费者需求启示填补消费空白、引导新消费需求；保证整体项目的先进性和引导性。片区商业市场启示商业主

19、题化、规模化、特色化；吸引片区消费、吸纳传统商业板块；填补区域空白，塑造商业标杆。商家需求启示整合优势资源，增强商家吸引力；主力业态带动其它品牌商家入驻；订单式商业，确保招商精确制导。项目区域分析启示依托老商圈，培育新市场。竞争案例启示打造个性化商业；塑造消费新文化；合理控制竞争业态比例，加大餐饮娱乐业态比例。商业定位项目定位依据项目概念定位项目主题定位洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123以体验式消费为核心的玩乐圈，创意体验、特色餐饮、休闲娱乐等功能于一体的玩乐、时尚商业圈项目定位依据项目概念定位项目主题定位洪湖滨江国际城商业定位及发展报告11231、档次定位整体档次定位于武汉销品茂业态丰

20、富、集中，商业拥有区域内的唯一性，适合大众消费。武汉销品茂武汉销品茂CentaPro项目定位依据项目延伸定位项目主题定位洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123配套购物DIY餐饮2、功能定位休闲娱乐创意生活街区项目定位依据项目延伸定位项目主题定位洪湖滨江国际城商业定位及发展报告11233、形象定位 本项目商业以DIY为主题，年轻、时尚、动感的青春文化为塑造蓝本，将本项目的商业加入融入性、艺术性、乐趣性三大核心元素，借助商业的独特位置，创造一个富有浪漫气质和商业氛围共荣的风情购物中心。DIY你的乐趣，玩转园林街项目定位依据项目延伸定位项目主题定位洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123业态定位1

21、、定位依据业态定位原则：拥有超前的概念商业，符合当地消费水平，符合项目规模。玩：丰富产品，满足成人、学生、儿童的消费水平和消费心理，为项目主力业态。将饮食、购物娱乐化，把文化主题与业态结合起来，形成鲜明的娱乐文化内涵。吃：丰富产品，满足不同口味，符合不同层次的消费群体，打造创意性餐饮，为项目的次主力业态。购：满足日常的消费习惯和生活需求，不打消费牌，主打娱乐牌，为项目的补充业态。2、定位理念：洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123业态规划1层精品服饰店：国际服装品牌折扣店，创意店、风水配饰店（家居、办公、汽车、随身挂饰）2层餐饮、娱乐：华莱士、多米诺西式快餐，星座咖啡，雅园蒸品、寿司店。KT

22、V、网吧3层娱乐： 4D电影院，游戏厅，桌游吧，娱乐城，足浴中心，等。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123尊重商业的垂直动线设计原理：三层经营业态对承租面积要求较大，租金承受范围有限，同时为定向消费，对楼层要求不高，并有利将人流向上引入，带动一层、二层商业人气。业态布局二层集中经营餐饮，以西餐为主的餐厅更具有休闲功能，能吸收周边商业人气，带动沿街部分的商业人流。一层设计大面积服装精品店，通过大招牌、大入口及良好的品牌形象展示迎客，制造繁华景象，一楼的繁华程度决定二、三楼的商业氛围。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123一层平

23、面图创意店国际品牌服装折扣店国际品牌服装折扣店创意店一楼商业定位：精品主力业态以国际品牌服装折扣店为主题的终端知名销售商（如ITAT、迈垭、桑卡）等引入，打造国际服装折扣精品店。而沿街部分可根据业主意愿自行出租。目的：引入新型商业模式优于周边同业态商家进行竞争，提升商业竞争力，沿街商铺价值较高，可根据业主意愿自行选择统一出租或自行处置。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123 目前当地居民认为最需要增补的商业业态是：百货商场和大型连锁超市,认为是一种时尚、有档次和品位的体现 。 当地居民以小额度的日常消费品消费为主，主要为服装类，同时手袋/鞋、日常家庭用品、化妆

24、品消费也占有较大比例。 综合因素来讲,影响洪湖居民购物地点选择的主要因素是合适的价格及便利的交通。价格交通距离休闲消费心理消费喜好洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123一楼商家推荐：ITAT整合了国际知名的服装品牌并以会员形式销售的折扣店，会员遍及全国，会员卡通用，有庞大的消费群体。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123一楼商家推荐：迈垭整合了国际国内知名男装品牌并以会员形式销售的折扣店，会员卡全国通用。能以加盟的形式存在。一楼商家推荐：桑卡整合了国际国内知名女装品牌并以会员形式销售的折扣店，会员卡全国通用。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123互补性特色商业推介垂直动线布局布局原理横向

25、动线布局沿街商业产品特别介绍：本命年、石头记、石来运转等风水店。说明：该类店深的老人、年轻人的喜爱，将风水、讲缘分、讲运气，对喜好该事物的人的身边的朋友有很大影响。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123沿街商业产品特别介绍： DIY产品之十字绣、陶瓷娃娃。DIY：Do it yourself,自己动手做，趣味，好玩，增加动手能力，培养智慧。深受学生、儿童、及广大女性朋友喜欢。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123特别介绍：DIY蛋糕店经营模式：根据自己的喜好制作不同颜色、大小、形状、图案等各种蛋糕，适合朋友生日、送礼、娱乐等；在青年、情侣、学生、儿童等年轻群

26、体间较为流行，也可请人代做。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123尊重商业的高人气，高回报率原则：沿街部分以商业价值的特殊性可由商户自行经营，但必须与整体商业定位相吻合。一楼商业的兴旺与否与二、三楼的商业命脉息息相关，统一招商便于聚集人气，提升整体商业价值。一层走道、楼体多，处处是商机，但若划分小格子容易增加死角，不便于商家经营，更不利于后期销售。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123二层平面图星座咖啡厅寿司店网络会所西式快餐蒸品店KTV二层商业定位：次主力业态，以特色餐饮业+主力商业定位。以业态的特殊性对周边商业形成排他性，

27、避免同区域内有同样的业态出现而争夺市场。沿街部分以大面积餐饮布局，提升整体形象，同时增加与周边业态的互补性，且便于分割。二层商业平面布局排他性商业垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123目前洪湖餐饮业部分档次不高，卫生条件达不到要求，当地居民认为首要补充的服务类消费为卫生条件达到要求的餐饮业。洪湖目前咖啡厅/酒吧此类休闲业餐饮为数不少，在洪湖具有一定需求;同时西式快餐（肯德基）、带棋牌室的茶馆等是当地人喜欢的餐饮类。启示：对西式快餐和高级餐厅有所期待。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123星座咖啡：概念餐饮业。经营模式：以不同星

28、座、心情、天气配不同口味的咖啡、配不同的盛装容器的经营模式，消费不高，符合情侣、学生、儿童等年轻群体的品味和档次，具有丰富的趣味性和娱乐性。特别介绍：星座咖啡垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123西式快餐：新兴餐饮干净、卫生、快捷，消费不高，适合各类人群。特别说明：西式餐厅的环境更是一个休闲空间。蒸品店：新兴餐饮干净、卫生、营养价值高，美容养生，适合女性及中老年人。特别介绍：特色餐饮垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123尊重商业的垂直动线设计原理：以特色餐厅（或创意美食）为主题的次主力业态扎堆后更具有号召力，既补充了周边商业的

29、空缺，亦增添了“滨江国际城”的亮点。以网吧、KTV为主题的主力业态符合项目“玩”的概念。网吧和 KTV厅兼具娱乐性，本身不乏人气，特殊经营模式更能使人流聚集，放在二层。二层楼梯、走道部分较多，面积分割应大于一楼，按该业态自由组合分割后为最佳面积。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123三层平面图棋牌室洗浴中心汗蒸馆4D影院桌游吧儿童游乐场三层商业定位：主力业态以新型创意商业+大众市场需求性商业为主。改变传统经营模式，提高市场份额。以专属性商业与城区其他商业形成互斥性，打造人无我有、人有我优的新型商业业态。三层商业平面布局专属性商业垂直动线布局布局原理横向动线布局

30、洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123购物餐饮休闲 洪湖市民认为目前洪湖的商业水平还不够，需要改善，但能基本满足需求； 休闲场所则非常缺乏，需要改善和提供。洪湖市商业业态满意度调查洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123专属性特色商业推介垂直动线布局布局原理横向动线布局主题业态：4D影院特点：概念新颖、价格低廉，有很强的体验感，具有强烈的时代特征，能迅速融入到学生、儿童、青年、情侣群体中。在一、二线城市具有很好的市场，存活率高。在三、四线城市正在普及推广中。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123垂直动线布局布局原理横向动线布局专属性特色商业推介主题业态：桌游吧特点：时尚好玩、具有群体消费效

31、应，经营模式： 只需按标准消费18元/人，可享有饮料、果茶、爆米花、冰淇淋之类随便要。提供书刊、期刊，20余台电脑上网 ，24小时营业， 犹如肯德基。消费群体：学生、儿童、未成年人可进。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123专属性特色商业推介垂直动线布局布局原理横向动线布局汗蒸、洗浴中心洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123专属性特色商业推介棋牌室能提供电视、网络、茶水、饮料、水果、零食并能小憩的以棋牌为主题的休闲场所，与汗蒸、足浴等业态形成互补。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123布局原理布局原理：尊重商业的垂直动线设计原理：整层布局为娱乐性商业，消费可高可低，使商业存活率提高，完全

32、融入了“娱乐到底”的商业定位。三层业态需求面积大，属定向消费业态，业态符合客户消费行为习惯，经营能力不受楼层限制，该商业面积的划分较更符合商家租金要求的需要。三层以停留性商业为主，消费目的强。业态丰富，能与其他楼层不同业态形成互补循环消费。垂直动线布局布局原理横向动线布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123业态布局符合主力群体消费习惯和能力，形成消费内循环。动线设计：上下动线布局合理，无死角。业态互斥性业态组合集中式业态组合具有竞争优势，与外部竞争产品拉开差距。业态互补性以餐饮、购物、玩为载体，主打娱乐主题概念，与周边商业形成互补，保证项目良性竞争。业态氛围设计集中式业态组合，动线布局具备

33、良好的社交空间；业态集中，产品丰富，极具商业号召力。定位精准，创意，能提高顾客的愉悦性，降低购物产生的疲劳感和厌倦感。业态主题评估目标 小 结洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123商户选择商铺大部分仍仅倾向于选择首层经营，极少数愿意选择二层，而对于一层带夹层有一定的接受度，但需求度不高。商户对铺位面积的需求在41-60之间最多，占63.8%，61-80平方米占22.5；选择30-40平方米占10.0；对81-120平方米铺位的商户占3.8% ，大面积商铺需求较低。投资客户需求情况项目启示业态调查消费调查商业调查洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123商家氛围的选择原则：以便于提升商业氛围，在

34、商业投入运作后能迅速形成良性商业产值，达到提升商业价值的目的。商业面积分割的问题：面积适当，控制总价，可租可售。商家的经营管理问题：在选择的业态中都具备自主经营和管理的能力，无需重新由专门的商业运营公司整合管理，为后来的物业增加管理负担。该商业业态组合遵循了以下原理：洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123地产第四部分 商 业 运 作：一、招商原则二、招商策略三、分阶段布局洪湖滨江国际城商业策划报告洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123招商目的：取得良好的销售业绩（价格、周期、品牌形象）商业运作招商原则招商策略分阶段布局三快：快速回笼资金； 快速组建市场网络； 快速将产品送抵终端；招商原则：

35、三快三省三省： 节省人力； 节省物力和财力； 节省时间和精力；洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123招商调性高调招商 低调招商VS商业运作招商原则招商策略分阶段布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123高调招商推广手法：大规模、多媒介、高密度广告投放 短期内工作量极大，招商推广成本较大运作顺序：先招商后销售风险评估：在市场反应预期较好的情况下 高调招商易于取得较大的成功 反之一旦招商进展不利 风险极高，并将带来一系列的问题商业运作招商原则招商策略分阶段布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123高调招商的负面影响1、负经营：广告推广成本大，招商回报收益小2、招商不成功，打击经营商户和投资者

36、信心，直接影响后期销售；3、返租经营，增加物业部门的压力和经营成本；4、公司形象和楼盘形象受损。商业运作招商原则招商策略分阶段布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123低调招商商业运作招商原则招商策略分阶段布局推广手法：前期极少广告投放， 以上门拜访交流说服为主，招商力度 弱，推广成本偏小；运作顺序：招商、销售同时进行风险评估：综合风险小，一旦招商不利，有一定的回旋余地，对项目招 商销售产生的负面影响不会太大。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123高调招商推动销售低调销售带动招商商业运作招商原则招商策略分阶段布局低调招商风险更小，更符合项目三快三省原则，最直接触动商业运作初衷。洪湖滨江国际

37、城商业定位及发展报告1123第一步:制定项目相关招商政策第二步:目标意向客户招商签约第三步:正式开盘销售仪式商业运作招商原则招商策略分阶段布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123租金政策：设定租金递增形式（6个月免租，3个月减半收租）； 设定免租形式（分区统一租金）； 设定租金收取方式（按季度为周期缴纳） 进场政策：押金收取； 物业管理费收取； 设定物业管理收取方式（按季度为周期缴纳） 第一步:制定项目相关招商政策商业运作招商原则招商策略分阶段布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123第二步:目标意向客户招商签约第一阶段：进场后两个月周期目标: 前期登记客户签约广告配合:发送招商海报第二

38、阶段：进场后第3个月起目标:上门拜访客户意向签约广告配合:销售广告商业运作招商原则招商策略分阶段布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123第三步:正式开盘销售仪式销售策略：租售同步租售同时开始,用招商推动销售（商家签属意向协议，买家认筹等待开盘通知）第一年免租出租带动招商 价格策略：放水养鱼通过蓄客、认筹及意向商家签约条件做定价参考依据根据市场反应制定价格策略 商业运作招商原则招商策略分阶段布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123广告入市时机：2012年1月前部分重要地段户外入市，做媒体告知2012年3月份所有媒体入市，传递项目启动信息商业运作招商原则招商策略分阶段布局123项目进场时机

39、判断：上半年是商家制定计划期，适合外出寻找商机下半年是商业销售旺季，以回笼储备资金招商团队进场时机：2012年1月前完成团队框架组建；2012年3月份前所有团队进场。洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123第一阶段：项目概念阶段（商家、买家蓄客阶段）第二阶段：项目产品阶段（产品发布）第三阶段：商业认筹阶段（认筹仪式）第四阶段：商业开盘阶段（开盘仪式）第五阶段：商业开街阶段（开街仪式）第六阶段：商业调整阶段（调整商家）推广分阶段布局商业运作招商原则招商策略分阶段布局洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123第一阶段：项目概念阶段（商家、买家蓄客阶段）商业运作招商原则招商策略分阶段布局推广主题：滨江国际城，大型休闲餐饮娱乐城推广目的：品牌形象告知，表明项目立场，吸引商家和消费者。推广手法：工地形象包装，售楼