房地产开发用地 含征收补偿

1、第三章房地产开发(kif)用地传统(chuntng)国有土地使用制度分析国有土地使用权出让制度国有土地使用权划拨制度国有土地使用权转让制度国有土地使用权租赁制度集体土地征用制度城市房屋拆迁制度共一百二十八页一、传统国有土地使用(shyng)制度分析从生产资料的社会主义改造完成直到1980年开始国有土地使用(shyng)制度的改革，是传统的国有土地使用(shyng)制度阶段，即“无偿、无限期、无流动”的使用制度。 共一百二十八页（一）传统土地使用(shyng)制度的特点行政调拨即土地由国家行政机关调拨使用(shyng)，具体包括两个方面：（1）行政划拨，（2）行政调用。无偿无限期使用禁止土地的市

2、场转让共一百二十八页（二）传统土地使用(shyng)制度的弊端忽视价值规律，未能有效利用和合理配置土地；影响(yngxing)城市经济的发展和城市建设资金的良性循环；影响企业经济核算和经济管理水平的提高；滋生官僚主义，影响廉政建设。共一百二十八页（三）传统土地(td)使用制度的改革国有土地使用制度改革的重心是城市土地使用制度改革，其改革的基本思路是从无偿使用向有偿使用、从行政划拨向市场出让转变。大体上是从以下三个方面逐步展开、逐步推行(tuxng)：一是收取城市土地使用费；二是征收城镇土地使用税；三是实行城市土地使用权有偿出让和转让。共一百二十八页城市(chngsh)土地储备制度城市土地储备制

3、度，是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或者(huzh)政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。共一百二十八页二、国有土地使用权出让(chrng)制度 土地(td)市场土地使用权出让市场土地使用权交易市场（转让、出租、抵押）一级市场二级市场共一百二十八页（一）国有土地使用权出让(chrng)概念土地(td)使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权

4、出让金的行为。共一百二十八页土地使用权出让(chrng)的法律特征 土地使用权出让是一种民事法律行为。土地使用权出让是一种设权行为。土地使用权出让是一种有偿行为。土地使用权的出让付随着特殊(tsh)义务。这里的特殊义务表现在三个方面：（1）权利的期限性；（2）土地使用权作为物权必须符合物权法定主义原则的要求；（3）权利客体的特定性。共一百二十八页（二）国有土地使用权出让(chrng)的范围 根据城市房地产管理法第2条、城乡规划法第2条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第2条的规定，土地使用权出让范围包括以下两个(lin )层次的内容土地使用权出让的土地仅限于国有土地，而且是城镇国有土地。城

5、市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地之后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地，即具有房地产交易性质的土地。共一百二十八页（三）土地(td)使用权出让方式 招标(zho bio)出让协议出让拍卖出让挂牌出让共一百二十八页城市(chngsh)房地产管理法第12条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有(mi yu)条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。共一百二十八页物权

6、法第137条 设立建设用地使用权，可以采取(ciq)出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。共一百二十八页、协议(xiy)出让协议出让，是指由土地使用者向政府提出(t ch)用地申请，经批准后，再由出让方与受让方协商地价、用地年限、付款方式和时间以及用地的其他条件并达成一致而出让建设用地使用权。在此种法律关系中，出让方是市、县人民政府国土资源主管部门，受让方是符合法定条件的意向用地者（单位或公民个

7、人）。共一百二十八页关于(guny)协议出让方式的说明一般程序为：申请阶段协商阶段签约阶段履约阶段。在履约阶段，受让方按照合同约定支付出让金，出让方按照合同约定提供出让的土地(td)使用权，并办理登记。 合同虽然已经订立但是未办理建设用地使用权出让登记的，不发生建设用地使用权出让的效力，因为登记是建设用地使用权出让合同生效的公示要件。共一百二十八页、招标(zho bio)出让 招标出让，是指在规定期限内，由符合规定条件的人以书面投标方式，向出让方竞投某块土地的使用权，出让方选择(xunz)报价符合底价最优者与之签订建设用地使用权出让合同并向其出让建设用地使用权的制度。一般程序为：招标投标定标签

8、约履约 共一百二十八页（）关于(guny)招标招标的法律性质是要约邀请而不是要约。出让方称为招标人，记载招标人意思表示的文书称为标书，标书通常以招标通告的形式(xngsh)表现。招标分为公开招标和邀请招标。招标人应当编制招标文件，其内容包括以下主要事项：出让土地的位置、面积、出让期限、用地性质、对投标人资格审查的标准、报名截止日期、评标标准以及报名条件等。共一百二十八页（）关于(guny)投标 投标是经招标人审查合格的人，接受招标文件提出的实质性要求(yoqi)和条件向招标人发出订立合同的意思表示，该意思表示人称为投标人，记载其意思表示的投标文件又称为投标书、标单。标单的性质是投标人向招标人发

9、出的订立合同的要约。根据招标投标法第29条规定，投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。共一百二十八页（）关于(guny)定标 定标是招标人公布所有的投标并公开进行评比，对评定最优投标人允诺与其订立合同的意思表示。定标又称决标，一般经过开标、评标、决标三个阶段。定标的性质应视两种情况而定：一是定标是对投标的完全同意，定标即为承诺，合同即成立，任何一方均不得(bu de)违法，否则承担违约责任；二是定标若不是对投标完全同意，只是选择中标人作为签定合同的对象，则定标不是承诺，尚须经过签约阶段，合同

10、才成立。共一百二十八页（）关于(guny)签约 招标人与中标人应当在规定时间内签订建设(jinsh)用地使用权出让合同。共一百二十八页（）关于(guny)履约中标人依照合同的约定支付出让金，招标人依照合同的约定提供出让的建设(jinsh)用地使用权；中标人尚须办理登记，领取建设用地使用权证书，方可取得建设用地使用权。 共一百二十八页招标结果(ji gu)的公告招标活动结束后，出让人应当在10个工作日内将招标结果在土地有形市场(shchng)或者指定的场所、媒介公布。共一百二十八页3、拍卖(pimi)出让拍卖出让，是出让在在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同，向其出让土地使用权

11、的制度。拍卖出让一般适用于商业用地、高档住宅楼用地、高档娱乐设施用地。拍卖出让建设用地使用权的一般程序是：发布拍卖公告资格审查(shnch)组织拍卖会签约登记 共一百二十八页4、挂牌(gupi)出让 挂牌出让(chrng)，是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让主要适合那些地块小、起价低、参加竞买者较少的建设用地使用权的出让。 共一百二十八页（）挂牌(gupi)出让的程序 发布挂牌出让的公告在挂牌公告规定的起始日，出让人将挂牌宗地的相关信息(xnx)在

12、挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布符合条件的竞买人填写报价单报价出让人确定报价后更新报价单报价出让人继续接受新的报价出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人 共一百二十八页（）挂牌(gupi)时间挂牌时间(shjin)不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。共一百二十八页（）挂牌(gupi)结果的确定 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件

13、的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让(chrng)人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 共一百二十八页（）挂牌(gupi)结果的公告挂牌出让成交后，竞得人要与出让人签订成交确认书。挂牌出让活动结束后，出让人应在10个工作日内将挂牌出让结果在指定(zhdng)的场所、媒介公布。受让人按照出让合同的约定，付清全部国有土地使用权出让金。 共一百二十八页（四）批准(p zhn)权限 城市房地产管理法第11条规定(gudng)：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会

14、同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。”共一百二十八页（五）出让(chrng)年限 土地使用权出让年限，是指国家(guji)许可受让人在获得的国有土地上使用土地的期限。共一百二十八页、土地(td)使用权出让的最高年限 城市房地产管理法第13条规定，土地使用权出让最高年限(ninxin)由国务院规定。根据城镇国有土地使用权出让和转让条例暂行条例第12条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文

15、化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。共一百二十八页2、合同约定(yudng)的出让年限 合同约定的出让年限不得超过法律(fl)规定的建设用地使用权出让的最高年限。共一百二十八页3、出让年限(ninxin)的计算一般而言，土地使用权出让年限，以领取土地使用证之日为期间(qjin)的起算点；划拨土地使用权补办出让合同的出让年限，按出让合同双方当事人约定的时间计算；通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。共一百二十八页4、出让年限(ninxin)的届满与续展 土地使用(shyng)权出

16、让合同约定的使用(shyng)年限届满，土地使用(shyng)者需要继续使用(shyng)土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 共一百二十八页物权法第148条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要(xyo)提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。共一百二十八页关注住宅建设用地使

17、用权期限届满怎么(zn me)处理？焦点1续期还是收回(shu hu)？焦点2有偿还是无偿？共一百二十八页物权法第149条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定(gudng)办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定(gudng)办理。共一百二十八页（六）出让(chrng)土地使用权收回制度 土地使用权的收回，是指国家将国有土地使用权以出让合同的方式确定给土地使用者开发利用后，由于(yuy)法定事由的发生，国家收回土地使用权致使土地使用者不再享有土地使用权的行为。 共一百二十

18、八页收回土地(td)使用权主要有四种情形土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。土地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动(zdng)收回。在土地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要提前收回土地使用权。为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。回章首共

19、一百二十八页三、国有土地使用权划拨(hub)制度土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者(huzh)将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。回章首共一百二十八页（一）土地(td)使用权划拨的特征通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制；无须支付土地使用权出让金；通过划拨方式取得的土地使用权，除符合(fh)法律规定的条件外，不能转让、出租和抵押。共一百二十八页（二）土地(td)使用权划拨的适用范围根据土地管理法的规定，下列建设用地可以(ky)采取划拨方式取得国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地

20、和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。共一百二十八页（三）划拨土地使用权取得(qd)的程序用地单位提交(tjio)用地申请土地行政主管部门审查和报批土地划拨核发国有土地使用证共一百二十八页（四）划拨(hub)土地使用权的行使划拨土地使用权取得之后，其行使必须符合法律、法规的规定(gudng)。1、土地使用权人不得擅自改变土地用途；2、土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。3、划拨土地使用权的移转必须遵守有关法律、法规的规定。

21、共一百二十八页关于(guny)划拨土地使用权的转让以划拨方式取得土地使用权的，转让(zhunrng)房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让(zhunrng)的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 共一百二十八页补充(bchng)资料2005年，最高人民法院颁布关于审理涉及国有土地使用权合同(h tong)纠纷案件适用法

22、律问题的解释，该司法解释主要包括以下三个方面的内容： 土地使用权出让合同纠纷 土地使用权转让合同纠纷 合作开发房地产合同纠纷 共一百二十八页一、关于土地(td)使用权出让合同纠纷关于出让方与合同的效力关于协议方式(fngsh)出让的效力关于办理出让批准手续的问题受让方改变约定土地用途的问题共一百二十八页（一）关于(guny)出让方与合同的效力在出让合同中，出让方是市、县人民政府土地管理部门，开发区管理委员会作为出让方签订的出让合同无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉(q s)前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。 共一百二十八页

23、（二）关于协议(xiy)方式出让的效力经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成(zo chn)的损失，由当事人按照过错承担责任。 共一百二十八页（三）关于(guny)办理出让批准手续的问题土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求(qngqi)解除合同的，应予支持。 共一百二十八页（四）受让方改

24、变约定土地用途(yngt)的问题受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定(yudng)的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 共一百二十八页二、土地(td)使用权转让合同纠纷关于转移登记与合同(h tong)效力的关系关于“一地数卖”的处理关于划拨土地使用权转让的问题共一百二十八页（一）关于登记与合同效力(xio l)的关系土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为

25、由，请求确认合同无效的，不予支持。转让方未取得出让土地使用权证书(zhngsh)与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 共一百二十八页（二）关于“一地(y d)数卖”的处理土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，这就是实务中所称的“一地数卖”的情形。在上述转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下(yxi)情形分别处理。共一百二十八页第一步已经(y jing)办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持。共一百二十八页第二步均未办理土地使用权变

26、更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行(lxng)土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。共一百二十八页第三步均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行(xinxng)支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。共一百二十八页第四步合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求(qngqi)履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。 共一百二十八页（三）关于划拨土地(td)使用权转让土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地

27、使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照(nzho)补偿性质的合同处理。土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 共一百二十八页三、合作开发房地产合同纠纷 合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用

28、权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容(nirng)的协议。 共一百二十八页（一）关于房地产开发(kif)经营资质合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者(huzh)已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 共一百二十八页（二）关于(guny)划拨土地使用权出资土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立(dngl)合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已

29、经办理批准手续的，应当认定合同有效。 共一百二十八页（三）关于投资超出合作合同(h tong)的处理 对增加的投资数额的承担比例，首先由当事人进行协商。当事人协商不成的，按照当事人的过错确定(qudng)。因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定。没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 共一百二十八页（四）关于(guny)房屋实际建筑面积房屋(fngw)实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋(fngw)实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定

30、。房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 共一百二十八页（五）关于房地产项目(xingm)利益的分配下列情形下当事人请求分配利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准房地产建设项目未取得建设工程规划许可证擅自变更建设工程规划因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照(nzho)过错承担。共一百二十八页

31、（六）对违法建筑损失(snsh)的责任当事人违反规划开发建设的房屋(fngw)，被认定为违法建筑责令拆除时造成损失的责任：、当事人协商；、协商不成的，按照当事人过错确定；、过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；、没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。共一百二十八页（七）关于(guny)利润分配的两种特殊情况合作开发房地产合同约定仅以投资(tu z)数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。共一百二十八页案例(n l)分析1甲公司拥有雄厚的资金，但是(dnsh)苦于手头没

32、有国有建设用地使用权。后来遇到了乙公司，乙公司虽然有地但是(dnsh)缺乏开发资金。乙公司答应将手中的土地交与甲公司联合开发房地产，但是(dnsh)乙公司提出不承担在开发过程中的任何经营风险，开发结束后，乙公司只要求分得五千万元的利润即可。在开发过程中，双方发生纠纷。现在法官对于双方当初签署的合同性质产生了疑惑。共一百二十八页案例(n l)分析2甲公司准备对其拥有国有建设用地使用权的土地进行开发，因缺乏资金，后找到乙公司。乙公司答应出资两千万元与甲公司联合开发房地产，但是乙公司提出不承担在开发过程中的任何风险，开发结束后，乙公司收回原来的两千万元并且分得两千万元利润。在开发过程中，双方(shu

33、ngfng)发生纠纷。现在法官对于双方(shungfng)当初签署的合同性质产生了疑惑。共一百二十八页（八）“合作开发房地产合同(h tong)”的认定合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的。合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的。合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的。合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他(qt)形式使用房屋的。共一百二十八页四、国有土地使用权转让(zhunrng)制度 国有土地使用权转让，是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的行为(xngwi)。和土

34、地使用权出让相比，土地使用权转让属于土地二级市场。共一百二十八页（一）转让(zhunrng)方式 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换(jiohun)和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”城市房地产管理法第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”共一百二十八页（一）转让(zhunrng)方式出售、交换、赠与、继承这里的继承包括法定继承和遗嘱继承。广义的继承还包括企业合并分立的情况，企业合并分立亦

35、发生土地使用权的移转。另外，以土地使用权入股也是土地使用权转让的方式之一。以提供土地使用权作为联营条件(tiojin)，其土地使用权是否转让，应当视联营形式而定（1）法人型联营：土地使用权发生转让；（2）合伙型联营，土地使用权亦发生移转，由联营各方共同使用；（3）合同型联营，土地使用权不发生转让。共一百二十八页（二）土地(td)使用权转让的原则 （）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。（2）转让土地使用权后需改变(gibin)土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，签

36、订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并相应调整土地使用权出让金，并办理登记。1.权利义务同时移转原则2.产权一致原则3.效益不可损原则共一百二十八页（三）土地使用权转让(zhunrng)的生效条件 土地使用权的转让除须具备民事法律行为的一般生效条件(tiojin)外，尚须具备以下生效要件：3.须办理土地使用权过户登记1.土地使用权须具备可转让的条件 2.当事人须订立书面转让合同共一百二十八页1、土地使用权须具备可转让(zhunrng)的条件（1）以出让方式取得的土地使用权的转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行(

37、jnxng)投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。共一百二十八页1、土地使用权须具备可转让(zhunrng)的条件（2）以划拨方式取得的土地使用权的转让条件 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批(shnp)。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地

38、使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。共一百二十八页1、土地使用权须具备(jbi)可转让的条件（3）拟转让的房地产不具有禁止转让的情形 A、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； B、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； C、依法收回土地使用权的； D、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； E、权属有争议的； F、未依法登记领取权属证书的； G、法律(fl)、行政法规规定禁止转让的其他情形。共一百二十八页五、国有土地使用权租赁(zln)制度 国有土地租赁，是指国家将国有土地使用

39、权出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政(xngzhng)主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地使用权租赁，是指土地使用权人在土地使用权出让合同规定的年限内，将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。共一百二十八页（一）国有土地租赁(zln)与国有土地使用权租赁(zln)的区别 租金(zjn)包含的内容不同 主体不同 客体不同 限制条件不同 共一百二十八页（二）国有土地租赁的相关法律(fl)问题 关于国有土地租赁的问题，限于(xiny)时间，这里就不展开论述了。 共一百二十八页（三）土地使用权租赁(zln)的有效条件 1、土地使用权

40、人须具备出租条件以出让方式取得土地使用权的，土地使用权人须按出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证，并按土地使用权出让合同约定期限投资开发土地。对于房屋建设工程，须完成(wn chng)开发投资总额的25%以上；属于成片开发用地的须形成工业用地或者其他建设用地条件；土地出租时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，出租土地时，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，与政府有关部门签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金。2、土地使用权的出租应当随同地上建筑物、其他定着物一起出租3、

41、签订土地租赁合同4、出租人须依法办理登记共一百二十八页六、集体土地征收（征用(zhngyng)）制度（一）土地征收概述土地征收，是指国家或政府为了公共目的而强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿(bchng)的行为。中国社会科学院2004年2005年“社会形势分析与预测”课题报告中明确指出，在当前困扰中国的七大社会问题中，“农民失地引起的社会矛盾加剧”排在首位。 共一百二十八页、外国土地征收(zhngshu)制度的历史沿革土地征收制度，最早出现在法国。1789年人权宣言中宣示：“人民私有财产权为神圣不可侵犯之权利，非依法律认定为公共需要，并履行正常补偿，不得加以剥夺。”该国在1791制定的

42、宪法序言中也有类似(li s)规定。1810年法国制定公用征收法，开征收立法的先河，随后德、英、日、美等国家和地区均对此进行立法。共一百二十八页、中国土地(td)征收制度的历史沿革我国的土地征收制度，是在50年代为了适应建国后的经济建设而建立起来的。1953年政务院关于国家(guji)建设征用土地办法1958年国务院国家建设征用土地办法1982年国务院国家建设征用土地条例现行宪法、土地管理法、城市房地产管理法、土地管理法实施条例以及征用土地公告办法均对该项制度进行了确认。共一百二十八页当前(dngqin)立法2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过了宪法修正案，将宪法第10条第

43、3款修改为：“为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收(zhngshu)或者征用并给予补偿。”同年修订的土地管理法第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”共一百二十八页土地征收与土地征用(zhngyng)的区别土地征收与土地征用最大的差别在于征用不会(b hu)改变土地的所有权，而征收会改变土地的所有权。共一百二十八页、土地征收(zhngshu)关系的主要特征土地征收法律关系的主体双方都是特定的。土地征收的对象是农民集体的土地。征收土地是法律赋予国家的专有权力。征收土地必须(bx)依法进行。共一百二十八页（二）土地征收(zhngshu)

44、的原则土地征收权由国家统一(tngy)行使原则 兼顾国家、集体和个人利益的原则 合理利用土地的原则 共一百二十八页（三）土地征收(zhngshu)的审批权限和程序征地程序(chngx) 审批权限 共一百二十八页1、审批(shnp)权限土地管理法第45条规定，因建设需要征收集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准： （1）征收基本农田或基本农田以外的耕地超过(chogu)35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 （2）征收基本农田以外的耕地在35公顷以下，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 共一百二十八页关于土地(td)用途

45、管制根据土地管理法规定，国家实行用途管制制度。政府在行使征收土地审批权时，涉及农用地转为建设用地的，应当先行办理农用地转用审批(shnp)手续。其中经国务院批准农用地转为建设用地的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。共一百二十八页2、征地程序(chngx)用地者提出申请 土地(td)管理机关报批 建设用地申请 划拨土地 共一百二十八页（四）征收(zhngshu)土地的补偿 根据土地管理法第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途(yngt)给予补偿。”征地补偿费的使用 征地补偿费的标准 征地补偿费 共一百二十八页1、征地补偿费征地补偿费是国家建设征收土地时，为补偿被征地单位所

46、受的损失而向其支付的款项。征地补偿费一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。另外，征收城市郊区(jioq)菜地的，用地单位还应当依照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。 共一百二十八页2、征地补偿费的标准(biozhn)世界上大多数国家的土地征用法或者相应的法律中都把“公平的市价”或“公正的补偿”作为征地的补偿原则。和西方实行土地私有制的国家不同，我国的征地补偿费实质上是对农民(nngmn)在被征收土地上的长期投资、投入的人力的补偿，而非土地所有权的价格，也不是土地的市场价格。共一百二十八页中国(zhn

47、u)的补偿标准征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。依照(yzho)上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区

48、、直辖市规定。共一百二十八页3、征地补偿费的使用(shyng)根据土地管理法实施条例第25条的规定，土地(td)补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。 共一百二十八页（四）集体土地征收(zhngshu)制度存在的问题现存(xincn)问题深层原因共一百二十八页1、现存(xincn)问题土地征收过多、过滥

49、，失地问题严峻。补偿标准(biozhn)偏低，存在压低和拖欠补偿费的现象。补偿方式单一，不利于保障农民的长远生计。补偿金发放监管不力。共一百二十八页2、深层原因(yunyn)根本原因对政府(zhngf)征收权缺乏有效制约土地征收范围过宽土地征收程序不健全征地补偿制度滞后土地产权不明晰土地税费制度不适当共一百二十八页七、国有土地上房屋征收(zhngshu)与补偿宪法第十三条第3款 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿(bchng)。城市房地产管理法第六条国有土地上房屋征收与补偿条例 2011年1月19通过，2011年1月21日施行。共一百二十八页城市

50、(chngsh)房地产管理法第6条第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对中华人民共和国城市房地产管理法作如下修改： 在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅(zhzhi)的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。” 共一百二十八页房屋征收(zhngshu)与补偿条例规定第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第三条：房屋征收与补偿应当遵循(zn xn)决策民主、程序正当、结果

51、公开的原则。共一百二十八页（一）相关(xinggun)主体市、县级人民政府(rnmnzhngf)（作出征收决定）房屋征收部门（组织实施）房屋征收实施单位（承担具体工作） 房屋征收实施单位不得以营利为目的。被征收房屋所有权人（单位、个人）共一百二十八页房屋征收部门(bmn)与房屋征收实施单位的关系条例第五条第二款房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托(witu)范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。共一百二十八页（二）征收(zhngshu)事由（一）国防和外交的需要(xyo)；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育

52、、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。共一百二十八页房屋(fngw)征收与规划（第九条）依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广

53、泛征求(zhngqi)社会公众意见，经过科学论证。共一百二十八页（三）房屋征收补偿(bchng)程序1、房屋(fngw)征收部门拟定征收补偿方案3、市、县政府发布房屋征收公告4、房屋征收部门调查房屋情况并公布调查结果2、市、县政府作出房屋征收决定6、实施搬迁5、市、县政府进行补偿共一百二十八页1、房屋征收部门拟定征收补偿(bchng)方案房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府(rnmnzhngf)。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。共一百二十八页注意(zh y)市、县级人民政府(rnmnzhngf)应当将征求意

54、见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。共一百二十八页2、市、县政府作出征收(zhngshu)决定市、县级人民政府作出房屋征收(zhngshu)决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。共一百二十八页3、市、县政府发布(fb)房屋征收公告市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方

55、案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回(shu hu)。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 共一百二十八页4、房屋征收部门调查房屋情况(qngkung)并公布调查结果房屋征收部门应当(yngdng)对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。共一百二十八页房屋征收(zhngshu)范围确定后的法律后果不得在房屋征收范围内实施不当增加补偿费用的行为，如新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途等。违反规定实施的，不予

56、补偿。房屋征收部门应当(yngdng)将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。共一百二十八页5、市、县政府进行(jnxng)补偿对被征收人进行补偿，是国有土地上房屋征收的核心工作。目前我国城市房屋拆迁中矛盾之所以激化，往往和补偿问题直接(zhji)相关。共一百二十八页（1）补偿主体(zht)与补偿范围补偿主体： 作出房屋征收决定(judng)的市、县级人民政府。补偿范围： （1）被征收房屋价值的补偿； （2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。共一百二十八页（2）补偿(bchng)标准对被征收房屋(fngw)价值的补偿，不得低