戴德梁行宁波项目

1、荪湖项目研究课题报告(简化版)致：宁波荪湖开发建设办公室第一阶段工作内容研究思路基础分析结论项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例借鉴项目SWOT分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析宁波荪湖水库地块区位分析项目地块位于宁波市江北区中部，距离宁波绕城高速公路（在建）北段以北约1公里处。荪湖水库地块距离宁波市江北工业园区仅两公里。宁波市江北工业园区分为宁波江北投资创业中心和宁波（江北）机电工业园区。荪

2、湖水库地块分别距离江北投资创业中心和机电园区约两公里。荪湖水库地块距离宁波市中心天一广场直线距离约14公里，距离宁波市火车南站约14公里；距离宁波市栎社机场约20公里。荪湖水库地块所在的江北区位于杭州湾跨海大桥入口处延线上，随着杭州湾跨海大桥的建成，宁波市江北区的三个工业园区的战略地位将进一步得到提升。宁波市区其他工业、科技园区距离地块区位较远，因此在后面地块区域产业分析中，我行只对江北的三个工业园区重点分析。宁波（江北）城市工业功能区宁波江北投资创业中心项目地块区位至杭州方向至杭州方向绕城公路甬金高速公路甬台温高速公路至慈溪方向至杭州湾跨海大桥天一广场火车南站栎社机场荪湖水库地块小结：荪湖水

3、库地块是距离江北三个工业园区最近，同时也是距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。宁波江北工业产业园区国家高新区江东科技园区鄞州开发区项目所在江北区生态文化旅游带分析生态文化旅游带分析项目荪湖水库周边生态文化旅游资源较多，项目以东约7公里有慈城古城；以东约2公里是都市农业园；以西约3公里是保国寺项目位于生态文化旅游带-慈城古城保护荪湖度假村农业园区保国寺，这条轴线的中部。荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区，唯一有山有水的一处生态旅游资源小结：荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，因此本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区

4、的外部必要条件之一。市中心保国寺农业园慈城古镇河姆渡文化遗址荪湖水库地块项目地块区域产业环境分析宁波荪湖水库地块周边产业环境分析项目地块紧邻江北都市工业集聚区宁波江北都市工业集聚区一共分为三块.分别为江北投资创业中心、江北机电工业园区和江北工业产业园区。这三个工业园区距离项目地块均约两公里左右。荪湖水库地块市中心宁波江北投资创业中心宁波江北工业产业园区宁波（江北）城市工业功能区江北投资创业中心重点发展高新技术产业小结：本项目周边三个产业园区内约有200余家企业，本项目是否能借势产业园区发展，或者园区企业对本项目有衍生商务需求，我行将在后面章节做详细需求调研分析。江北城市工业功能区江北工业产业园

5、区重点发展产业重点发展产业电子电器、服装、新材料、环保产业 机械、机电、电子金属制品、电器五金、机械荪湖水库地块项目地块交通辐射范围宁波荪湖水库地块交通可及性分析我们以30分钟车程为半径画圈，该范围能覆盖宁波市区的绝大部分区域和宁波市郊鄞州区的部分区域。说明从宁波市区达到本项目地块只需约30分钟。从交通可及方式看，目前项目地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。目前洪孙公路连接至本项目地块，未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达荪湖水库地块，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率，但对地块的交通可及覆盖范围不会明显扩大，公共交通的可及性也不会明显提高。小结:从地块所支

6、持的交通可及方式和范围来看，不管是现在还是未来宁波市区内拥有小车的企事业单位、公司和个人将是我们的目标客户群体。洪孙公路至杭州方向绕城公路海曙区江 东 区江 北 区市中心项目地块自然环境分析宁波荪湖水库地块自然环境分析我们本次的策划对象是1#地块。1#地块被山体和湖泊自然分隔为8个地块。8个小地块围绕荪湖水库自然成环状分布。1#地块中的八个小地块临湖岸线较长，地块的景观优势非常明显。1-1#，1-2#，1-3#地块之间的山体上有茂密的竹林；1-5#和1-6#地块周边有浓密的阔叶林，竹林和阔叶林周边的地块具有怡人的景观资源。湖体、山体和林地为地块提供了良好的生态环境和私密性。小结:荪湖水库和山体

7、林地为地块营造了良好的生态环境和私密性，能够提升将来的物业价值。地块具备了为客群开发良好生态环境和高私密性物业的必要条件。1-31-41-11-21-61-51-71-8优势（Strengths）地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户；离宁波主城区仅14公里;是宁波离城区最近的有山有水,生态的环境;处于宁波北部文化旅游风景区域,周边人文自然资源丰富; 地块周边山体植被茂密丰富,水体清澈,属于自然的原生态的环境;空气清新污染指数低,属于宁波的绿肺;地块距城市快速干道较近，交通便利,到城区与周边城市便捷;弱势（Weaknesses）地块处在江北区未来规划的旅游带上，如果地块未来发展为度假旅游

8、项目，则周边可联动资源较多；杭州湾大桥的建成带动江北区的发展，同样也为本项目提供良好的大环境；地块处于江北区规划发展的产业园区带外围近距离区域，可借势各个园区；机遇 (Opportunities)地块所属小区域为宁波城市郊区，周边各种服务设施配套不完善；地块属江北区，江北区是宁波市区发展的后起之秀，未来可变因素较难把控；地块规模较小，难以形成复合地产开发的规模效应；威胁（Threats）地块条件相比东钱湖较弱，地理位置方面客户心里抗拒性明显；地块内部区块较分散存在不同开发商不同开发时期开发主题的不统一性,需整体规划,招一个大的开发商去开发,确保规划与开发主题的统一性;地块SWOT分析本项目周边

9、三个产业园区内企业数量较多，存在借势发展可能性；周边园区内企业对本项目存在衍生商务需求可能性本项目的交通可及性决定本项目主要辐射宁波市区拥有小车的企事业单位或个人本项目地块具有依山面水的自然生态环境，适合开发低密度生态物业地块上拆迁量少，开发建设工作易于开展本项目处于宁波市江北区“十一五”规划的生态文化旅游带中；本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部条件；项目地块距离江北区的三个工业园区平均距离约3公里；作为距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。项目地块分析小结结 论地块分析对本项目启示特征一：本项目地块具有明显的依山傍水的良好生态

10、性特征二：本项目地块周边有江北的三个工业园区，本项目存在借势发展的可能性;根据以上两个特征，我们在宁波市区选取类似项目进行分析，以期在地块分析和类似项目分析的基础上，为我行对本项目初步功能定位上带来一些借鉴意义地块所属区域功能地块周边产业地块现状及交通可及性地块区位第一阶段工作内容研究思路地块分析结论项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例借鉴项目SWOT分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析项目名称

11、：九龙湖风景旅游区项目地理位置：宁波市镇海区东北部，距离宁波市中心以北20公里。项目功能定位：随着宁波人均消费水平不断提高以及九龙湖区域的不断发展建设，九龙湖区域逐渐由风景旅游区向旅游度假区过度中。交通可及方式：私家车、旅游专线巴士物业类型及分布：旅游景点设施、普通星级酒店、规划中的白金五星级酒店和高档住宅。目前九龙湖周边物业较小，基本物业都临湖而建。发展阶段：目前和未来各物业供应量比较：酒店和住宅在未来的供应量较大，特别是住宅，目前已经明确的未来供应量将会累计达到496,000平方米。目前供应未来供应1977年至2005年主要以风景旅游区为建设目标从2005年开始，逐渐从风景旅游区定位过渡至

12、旅游度假区定位酒店住宅10,000496,00055,000宁波市类似项目分析九龙湖度假区荪湖水库地块市中心九龙湖风景旅游区旅游景点设施娱乐设施普通星级酒店高星级酒店高档住宅单位：平方米未来物业类型体量配比：客群的交通可及方式比例：地块名称土地面积(M2)用途出让年限容积率郎家坪187538M2居住701.0九龙湖地块136573M2居住401.0九龙湖地块24426M2宾馆702.25达蓬山地块215716M2居住701.0未来物业供应明细分析：在未来大体量的物业供应量中，住宅的平均容积率为1.0，因此我们可以判断基本为联排别墅和花园洋房的物业类型组合，再加上高星级酒店的供应，该区域将作为城

13、市居民的周末休闲第二居所的功能为主，兼有休闲度假功能。从目前九龙湖客群的交通可及方式来看有相当一部分人群还是大众人群，因此九龙湖目前的主要功能还是作为大众人群的风景观光景区。宁波市类似项目分析九龙湖度假区小结：由于宁波市人均收入和消费水平的不断提高以及九龙湖区域的不断开发，九龙湖区域正在由风景旅游功能向旅游度假功能的过度阶段。虽然九龙湖区域不管从规模还是区域周边的产业环境都与荪湖项目有一定区别，但九龙湖区域目前的功能还是对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。项目名称：东钱湖旅游度假区项目区位：宁波市鄞州区，距离宁波市中心以东南20公里。东钱湖度假休闲区规模：规划控制面积约230平方公里，水域面积

14、约20平方公里。交通可及方式：私家车、旅行社接驳大巴、市区旅游专线发展历程：规划控制区域宁波市类似项目分析东钱湖度假区2001年东钱湖旅游度假管理委员会成立，负责整个东钱湖230平方公里规控面积的开发工作目前东钱湖旅游度假区进入快速发展期，已经落实和有意向的项目二十余个，部分已经开始建设经济效益：2006年接待游客137万人次，旅游收入5.91亿元，计划2010年全区旅游接待人次达到300万人次目前物业的分布特征酒店目前酒店大都临湖而分布，如华茂东钱湖酒店和正在建设的柏悦酒店，及正在招商的陶公水街旅游开发项目等低密度住宅住宅项目目前分布在紧临环湖路的外侧，如华润项目、比华利等。会议论坛紧临东钱

15、湖度假区管理委员会，紧临谷子湖湖体。高档休闲娱乐设施分布在东钱湖的南侧，环湖路的两侧，整个东钱湖地理位置最好的地块用来开发高档的休闲娱乐设施可以充分利用地块价值，如开发高尔夫项目和游艇俱乐部项目。酒店低密度住宅会议论坛高挡娱乐设施宁波市类似项目分析东钱湖度假区目前大多数物业都分布在临湖地块周边。先启动紧临湖体周边地块，聚集区域人气，然后再开发距离湖体稍远的地块是东钱湖区域发展思路。柏悦陶公水街华润茶亭旅游地产启新高尔夫二灵山温泉酒店游艇CLUB动物园沙山村酒店东钱湖国际教育论坛渔村旅游地产华茂酒店比华利别墅中海别墅未来规划的东钱湖物业分布特征（即东钱湖新城规划）商业：根据东钱湖度假区整体规划，

16、商业主要位于东钱湖核心区内。从分布特征上看，东钱湖新城内大型的商业设施都分布在靠近湖体的部分，这样可以充分挖掘湖体周边地块最大的价值。另外有一些零星社区商业设施分布在住宅区和酒店度假区内。办公：由于未来东钱湖区域规划有东钱湖新城，有大量的人口导入，因此政府规划有办公用地，主要定位为总部研发办公基地，其分布紧紧围绕核心区内商业设施，办公区与商业区一起形成整个项目的动区。住宅：住宅体量在未来东钱湖新城总体量中比例最高，可以预见当整个东钱湖新城形成时，东钱湖将由现在的休闲度假第二居所，逐渐过渡至第一居所功能。住宅主要分布在核心区西北侧，由于住宅是私人财产，不适合过于紧靠湖体，否则容易将湖体的公共资源

17、变成私人资源，因此住宅分布在稍远离湖体区域。酒店度假区：酒店度假区主要位于东钱湖核心区和新城南部大片绿地之间，酒店这样分布不但可以充分利用南部大片的绿地大力提升其酒店自身价值，同时可以充分利用商业区域内的休闲餐饮和娱乐设施。整个东钱湖区域很大，区域开发本着地理区位原则，由于考虑与宁波市区的互动，因此东钱湖湖体西侧及西北侧区域将被重点开发，该区域被定为“东钱湖新城”宁波市类似项目分析东钱湖度假区住宅办公商业酒店度假区绿地保护区绿地保护区客群来源划分目前90%东钱湖新城成熟后F70%宁波市国外国内其他省市浙江省内50%规划中确定的项目（五年后）F客群性质划分目前80%东钱湖新城成熟后F50%休闲度

18、假办公人口第一居所居住人口第二居所居住人口25%规划中确定的项目（五年后）F注：休闲度假包括酒店的会议人群及旅游度假人群。40%25%40%20%目前绝大部分客群都来自宁波市内，随着区域的不断开发，五年后预计浙江省内的客群数量会明显增多；待东钱湖新城成熟后，国内其他省市和国外的客群也会增多。目前绝大部分客群来东钱湖的目的是休闲度假，随着新城不断开发，第二居所人群的比例有一个先升高再降低的过程，而第一居所的人群比例会明显大幅提高；同时办公人口也将会出现。宁波市类似项目分析东钱湖度假区由于东钱湖区域规模很大，在开发的具体区域选择上非常注意与宁波市区的衔接整个区域的功能定位总体思路是从纯粹旅游休闲度

19、假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、研发总部办公、高档住宅（第一居所为主导）和休闲购物的综合功能区发展区域开发上遵循先开发湖体周边地块，聚集人气，然后再开发湖体稍远处地块的思路在物业的开发时序上，先以高档酒店和低密度住宅物业导入提升整个区域形象定位在客群的吸引上同样先吸引企事业单位的会议客群和城市的中高收入并且有改善居住条件意愿的客群小结：虽然东钱湖区域从区位、规模面积以及政府规划导向等多方面与荪湖项目有一定区别，但从区域功能定位上（如东钱湖规划有研发类总部办公、论坛会议及休闲度假等功能），对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。项目分析小结宁波市类似项目分析东钱湖度假区第一阶段工作内容研究思路

20、地块分析结论项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例借鉴项目SWOT分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析项目名称：十六城邦区位：位于江东区江南路以南，中兴路以西。周边两大园区在其辐射范围内。项目规模：项目净用地33亩，平均容积率2.2，规划总建筑面积4.8万平方米。16栋独栋低层办公楼和一栋高层办公楼，高层办公楼2万平方米，低层办公楼每栋平均建筑面积1500-2000平方米之间。项目物业类型：独栋别

21、墅式商务办公楼和高层商务办公楼宁波国家高新区江东科技园区16城联邦总部经济办公类似产品供应分析十六城联邦需求意向分析需求意向分析小结:本项目地处江东区两大园区之间,在宁波市大力发展国家高新区及东部新城的大环境下和市场并无生态型独栋商务别墅的前提下,促生了本项目的产生;同时江东区的区位优势,政策优势,规划优势,总部经济的先发优势等促使了本项目商务别墅办公的客户需求;项目物业布局：13栋低层办公楼沿道路形成庭院围合状，内部布置三栋体量更小的三层建筑办公楼。另外项目的西南角规划一栋22层高的办公楼，提升整个项目的建筑体量。从有意向的企业来看，本项目主要辐射的区域为宁波国家高新区和江东科技园区，这两个

22、区域内的企业占到总意向企业数量的70%。主要原因是这两个区域到达16城联邦非常便利，车程时间均在20分钟左右。总部经济办公类似产品供应分析十六城联邦需求意向分析需求意向分析项目名称：创新128区位：位于鄞州区创新路四明东路交口。项目规模：项目净用地约300亩，平均容积率1.0，规划总建筑面积20万平方米。全为独栋建筑形式，每栋约2000平方米，整个项目约100栋企业办公楼。项目物业类型：独栋别墅式商务办公楼项目现场：暂时为一片平地，还未动工。意向企业来源分析：创意128由于项目还未开始招商，因此暂无成交客户。根据我行与该项目的推广人员访谈获知，由于项目位于鄞州工业区内，因此对项目有意向的企业9

23、0%来自于鄞州开发区内部。项目功能定位：为鄞州开发区内的企业提供生态型办公物业配套设施鄞州开发区小结：虽然该项目与荪湖项目在区域产业成熟度以及地块自身条件上有一定差异性，并且该项目还未开始招商，具体项目后期招商的情况如何还不得而知，但对荪湖项目的功能定位还是具有一定指导意义。总部经济办公类似产品供应分析创新128第一阶段工作内容研究思路地块分析结论项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例借鉴项目SWOT分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析荪湖类似地块及项目分析

24、自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析基础分析荪湖类似地块及项目分析本项目地块具有明显的依山傍水的良好生态性;具备发展低密度产品的基础条件本项目地块周边有江北的三个工业园区，周边产业环境好,产业园区内企业存在衍生的商务需求与荪湖地块环境相类似的地块定位都是由从纯粹旅游休闲度假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、高档住宅（第一居所为主导）和休闲购物的综合功能区发展与荪湖地块区位相类似的项目虽在区域环境及所属区域发展规划上与荪湖区域有诸多的不同,但其临近产业园区而发展总部企业办公的思路值得借鉴,项目初定可发展方向总部经济商务办公功能高端商务休闲度假功能地块SWOT分析第一阶段工作内容研究思路地块

25、分析结论项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例借鉴项目SWOT分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析总部经济阐述总部经济可行性研究环境角度产业分析范围划定第二产业第三产业产业与地块匹配度分析产业角度市场角度适合企业数量分析适合企业意向度分析企业意向度市场接受价格匹配度专家意见SWOT分析荪湖未来发展总部经济需实行的举措总部经济可行性研究思路图理论经济模型分析实际周边环境分析总部经济是指某区域通过创造

26、各种有利条件，吸引跨国公司和国内大型企业集团总部，通过极化效应和扩散效应，企业总部集群布局，生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动总称系统阐述总部经济形式的界定总部经济实际上指通过创造各种有利条件吸引跨国公司和外埠大型企业集团的投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等，把中心城市的功能由原来的生产转换到管理和服务上来，即由原来的生产型城市转化为对周边区域的经济活动实施管理和服务的功能型城市。如果欲发展总部经济的城市从现状角度无法吸引国外跨国公司或国内大型企业集团总部入驻，则发展总部经济的想法会变成一种空洞的口号，

27、难于实现并最终流于形式，无法实现发展总部经济所要达到的经济效应。发展总部经济所要达到的经济效应（目的）税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、就业乘数效应、社会资本效应总部经济的阐述抽象概括项目环境经济学模型判定北京市社会科学院城市总部经济发展能力评价指标体系分三个层级一级指标层按照城市总部经济的内涵及其发展条件设计。在评价指标体系中，一级指标是稳定的，长期内一般不会发生变化。二级指标层主要是表现一级指标所蕴涵的细分领域。该层级指标在短期内不会发生变化，但会根据一级指标内涵的变化及发展重点进行适当调整。三级指标层是衡量城市总部经济发展能力的具体指标。该层级指标将根据总部经济理论研究和发展实践

28、进行及时调整城市总部经济发展能力评价指标体系在综合考虑城市经济社会发展所处阶段以及发展总部经济的一般件，对直辖市、省会城市（除拉萨外）和计划单列市共35个城市进行总部经济发展能力评价。通过系统的评价体系来确定宁波总部经济发展能力在全国的位置，为宁波发展总部经济的可行性提供依据。体统评价过程主要采用IMD的国际竞争力指数评价方法，数据采用中国城市统计年鉴2005、中国区域统计年鉴2005、国家有关部委的业年鉴、有关城市的计年鉴和统计公报以及主观指标的调研数据等。宁波综合发展能力 得分 排名 综合发展能力由一级指标构成。包括基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务、开放程度。城市总部经济发

29、展能力综合得分及排名35个城市总部经济综合发展能力排名46.91 13 总部经济发展第能级城市（综合得分70）该能级城市在吸引跨国公司和国内大型企业集团全国性总部方面具有较强优势 总部经济发展第能级城市（50综合得分70）该能级城市宜作为跨国公司或国内大企业集团的大区域性总部聚集区 总部经济发展第能级城市（40综合得分50）该能级城市适合吸引国内大企业集团的区域性总部或者国内大企业集团的职能型总部 总部经济发展第能级城市（综合得分40）该能级城市还需要全面完善总部经济发展的个方面条件，可以适度发展省级总部经济天津北京上海广州深圳南京杭州成都青岛大连沈阳宁波重庆厦门济南西安长沙郑州福州哈尔滨长春

30、石家庄合肥海口太原昆明呼和浩特南昌武汉南宁贵阳兰州银川西宁 总部经济发展 第能级城市乌鲁木齐城市总部经济发展能力分类基础条件指标与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.94。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市基础条件与总部经济发展综合能力进行比较基础条件排名综合排名5时说明城市基础条件与综合发展能力存在不协调性宁波基础条件排名16宁波综合排名13 16 13 =35说明宁波基础条件与综合发展能力不存在不协调性城市总部经济基础条件排名与分析评述35个城市总部经济基础条件排名宁波基

31、础条件排名 16基础条件得分 46.80城市总部经济商务设施排名与分析评述商务设施指标与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.94。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较商务设施排名综合排名5时说明城市基础条件与综合发展能力存在不协调性宁波基础条件排名12宁波综合排名13 12 13 =15说明宁波商务设施与综合发展能力不存在不协调性35个城市总部经济商务设施排名宁波商务设施排名 12商务设施得分 49.61城市总部经济研发能力排名与分析评述研

32、发能力指标与总部经济发展综合能力有较强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.89。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较研发能力排名综合排名5时说明城市研发能力与综合发展能力存在不协调性宁波研发能力排名23宁波综合排名13 23 13 =105说明宁波研发能力与综合发展能力存在不协调性35个城市总部经济研发能力排名宁波研发能力排名 23研发能力得分 37.65城市总部经济专业服务排名与分析评述城市专业服务水平与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（Pear

33、son）相关系数为0.95。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较专业服务排名综合排名5时说明城市研发能力与综合发展能力存在不协调性宁波研发能力排名16宁波综合排名13 16 13 =35说明宁波专业服务与综合发展能力不存在不协调性35个城市总部经济专业服务排名宁波专业服务排名 16专业服务得分 42.03城市总部经济政府服务排名与分析评述城市政府服务水平与总部经济发展综合能力具有一定的相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.72。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，

34、对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市政府服务能力与总部经济发展综合能力比较政府服务排名综合排名5时说明城市政府服务与综合发展能力存在不协调性宁波研发能力排名6宁波综合排名13 6 13 =75说明宁波政府服务与综合发展能力存在不协调性政府服务得分与综合得分散点图宁波政府服务排名 6政府服务得分 75.16城市总部经济开放程度排名与分析评述城市开放程度与总部经济发展综合能力具有很强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.95。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市开放程度能力与总部经

35、济发展综合能力比较开放程度排名综合排名5时说明城市开放程度与综合发展能力存在不协调性宁波研发能力排名7宁波综合排名13 7 13 =65说明宁波开放程度与综合发展能力存在不协调性35个城市总部经济城市开放程度排名宁波开放程度排名 7开放程度得分 56.68城市发展总部经济的各分项指标发展情况可以用雷达图表示。雷达图中城市分项指标得分越靠近100，说明该项指标发展水平越高；表述城市各分项指标发展水平的点组成的菱形越规则，说明各分项发展越均衡。此外，我们将统计学中用于反映数据离散程度的六西格玛标准引入进来，并结合总部经济发展分项得分实际情况，将平均值（x）和反映离散程度的指标标差（）结合来反映城市

36、该分项发展能力在35个城市中所处的地位（见“各分项指标分类标准”）。分项得分（x）（x+ ），说明城市该项指标在35个城市中处于优势水平； （x）（x-），说明城市该项指标处于劣势水平； （x-）x（x+ ）,说明城市各项指标处于一般水平。城市发展总部经济，要在充分发挥优势的同时，注重各分项的均衡发展，加强薄弱环节的建设，逐步提高城市的综合实力。一般水平宁波市总部经济各项指标评述宁波分项发展能力雷达图存在不协调性一般水平一般水平存在不协调性优势水平一般水平存在不协调性一般水平2006年宁波市各区人均三产GDP（元/人）宁波市人均三产GDP 32,193各区人均三产GDP/宁波市人均三产GDP=

37、人均三产GDP取值系数人均三产GDP取值系数各区人均三产GDP取值系数0.540.561.100.730.972.10按照各区人均三产GDP取系数对各区总部经济各项指标进行取值 各区总部经济各项指标值=宁波市总部经济各项指标各区GDP取系数鄞州区镇海区北仑区江北区江东区海曙区由于城市总部经济的发展能力与第三产业的发展水平密切相关，故我们以各区第三产业GDP的比例系数来获得各区总部经济发展能力的各项指标数值。江北区总部经济各项指标评述标准 江北区总部经济各项指标值=宁波市总部经济各项指标0.73（江北区GDP取系数）一般水平(偏下)江北区总部经济各项指标评述江北区分项发展能力雷达图一般水平(偏下

38、)一般水平(中等)一般水平(中等)一般水平(偏下)劣势水平基础条件一般水平偏上中等偏下33-4243-5253-61商务设施一般水平偏上中等偏下偏上中等偏下偏上中等偏下偏上中等偏下25-3839-5253-66专业服务一般水平30-4041-5051-6034.1636.2230.68政府服务23-3940-5657-7354.87一般水平开放程度一般水平29-3940-5051-6141.38江北区总部经济各项指标阐述项目周边商务配套及服务业分布分析宁波政区图项目周边商务配套及服务业情况分析江北区江北现代服务业聚集区5.5公里三江口CBD30分钟车程滨水服务业带1公里本项目江北的现代服务业主

39、要集中在余姚江沿岸及江北三江口地区。而荪湖周边1公里内没有现在服务业聚集区。由于总部经济是以现代服务业的发展为基础，需要完善的现代服务业为总部经济的运营提供支持。故现代服务业不发达区位很难吸引企业总部入驻。本项目周边商务配套及现代服务业匮乏，离三江口CBD车程30分钟，十分不便，成为无法吸引企业总部入驻的原因。现代服务业的发达程度，对总部经济有着相当重要的影响。宁波市产业与本项目关系分析现代物流业 国际贸易业 信息服务业 金融保险业 现代会展业 中介服务业 大力拓展生产性服务业适应港口开发和制造业发展的需要，加快发展以现代物流、国际贸易、金融保险等为重点的生产性服务业，促进服务业与港口和制造业

40、发展良性互动。充实提升生活性服务业围绕方便群众生活和提高生活质量，改造提升商贸流通、旅游休闲、社区服务等生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。商贸流通业 房地产业 旅游休闲业 文化传媒业 社区服务业 宁波市产业规划三江口CBD荪湖5公里江 北 区在前往荪湖办公有意向的企业中50%为江北的企业，其他区域客户对荪湖办公的意向度较低。荪湖项目5公里辐射范围主要集中在江北市基于以上两点，把对产业的分析集中在江北区对荪湖项目有意向客户来源分析宁波产业与本项目的关系对荪湖项目有意向客户行业分析在建高速宁波绕城高速保国寺出口荪湖杭州湾大桥慈溪入口带动江北“十一五”规划产业的发展江北“十一五”规

41、划发展产业为港口经济服务业、生态休闲旅游业、房地产业、专业中介服务业、社区服务业、商贸流通业。车程距离：荪湖距杭州湾大桥慈溪入口约8公里车程，从宁波绕城至通往杭州湾大桥的高速约8分钟车程。产业聚集并不是总部经济，真正意义上的总部经济：从企业形式上判断年营业额超过1.5亿的全国性企业集团的区域或职能总部从经济效益上体现达到税收贡献、产业乘数、消费带动、就业乘数、社会资本等效应。直接缩短了宁波至中国经济中心城市上海的距离杭州湾大桥建成后将直接缩短宁波至嘉兴，宁波至上海的空间距离，届时上海至宁波160公里车程只需两小时，相比现在几乎缩减了一半的距离.改变区域功能结构杭州湾大桥建成后将改变宁波作为长三

42、角经济圈末端的区域功能，从此纳入上海的大经济圈范围内。温州至上海经济发展的必经之地杭州湾大桥的建成将使温州成为上海大经济圈的城市之一，由于城市距离的缩短，温州与上海的经济往来将逐步上升，处在温州与上海之间的宁波，同时将受到温州经济的正面影响。杭州湾大桥建成后对宁波产业的影响杭州湾大桥建成对宁波的影响杭州湾大桥通车带动相关产业发展相关产业聚集相关产业导入荪湖支撑总部经济发展江北区相关产业总部入驻本项目分析（第二产业）中心城区优点：现代服务业发达 商务配套完善交通方便缺点：商务成本高 非中心城区 优点：商务成本低 办公空间充裕 缺点：现代服务业不发达 商务配套不完善 交通不方便 （职能型）总部生产

43、基地企业功能和组织结构的区域分离企业寻求内部价值链要素的最佳组合企业发展到一定规模（上亿元以上）为达到利润最大化或经营成本最小化目的企业功能和组织结构的区域分离增加的成本增加的收益增加的成本增加的收益发展总部经济有意义无意义只有企业发展到一定规模时，才有进行空间分离的必要。大规模企业中小规模企业都市型先进制造业聚集带都市工业聚集区A区都市工业聚集区B区都市工业聚集区C区2006年江北工业企业营业额超过1.5亿元的只有9家大企业数量不多阻碍了总部经济的发展荪湖江北区江北区第二产业工业企业总部入驻可行性分析江北区大型企业总部或智能型总部入驻本项目意向度调研企业意向度低阻碍了总部经济的发展江北一些大

44、型企业具备发展总部经济条件，企业家在决定企业空间布局时，往往还是根据以往经验习惯将研发、生产、管理、销售等功能放在一起，采取传统的空间布局模式。企业对把总部迁往本项目没有意向。江北区第二产业大型工业企业总部入驻本项目意向度分析江北区相关产业总部入驻本项目分析（第三产业）荪湖江北区江北区第三产业现代服务业分析江北区第一产业和第二产业比重相当江北现代服务业主要集中在滨水服务业带。产业定位上以高能级、高品位、高效率的服务产业为主，利用三江口基础设施资源，形成现代服务业集聚区。江北规区划发展港口经济服务业专业中介服务业生态休闲旅游业社区服务业房地产业商贸流通业58.3757.65第二产业第三产业江北区

45、“十一五”产业规划功能区示意图滨水服务业带江北现代服务业聚集区江北区港口经济服务业与本项目匹配度分析江余姚荪湖江北区连通杭州湾大桥长三角物流园区城西港物流园区1公里本项目区位没有交通优势，与港口经济服务业不匹配。宁波绕城高速保国寺出口宁波绕城高速铁路长三角物流园区本项目所在区位并未紧靠环城高速，若将物流区域迁入本项目所在地，物流配送的时效性将难以保证，故与本项目不匹配。城西港物流园区其内河运输的功能使得其区位所在必须靠河而设，本项目区位明显不适合导入该物流园区所涉及行业，故与本项目不匹配。江北现代服务业聚集区江北区专业中介服务业与本项目匹配度分析荪湖江北区1公里服务业集聚效应不明显，阻碍了总部

46、经济的发展。江北区城乡二元结构的特点还非常明显结论周边三公里范围内,没有服务的积聚效应;江北区目前的专业服务业主要集中在三江口区域,离本项目较远,同时江北区还不具备发展现代服务业的总部经济条件;服务业发展缺乏智力支持，该行业与 本项目不匹配。农业人口所占比例过重三江口CBD湾头半岛休闲商务区中央智能区核心滨水区甬江北岸商务区西区服务业集聚区专业服务业主要集中在三江口CBD辐射区域内江北现代服务业聚集区江北区生态休闲旅游业与本项目匹配度分析荪湖江北区江北区生态休闲旅游业以人文景观、历史文化和自然山水为基础，着重开发建设三江都市文化商贸游憩区、慈城古县城历史文化游览区、洪塘生态观光休闲度假区等三大

47、片区和“沿山（西北部山林水库）沿江（姚江）”两条生态休闲旅游带。结论生态休闲旅游业由于其地域性和不可移动性，无法将周边生态旅游产业移到本区域。同时周边的旅游资源还不是非常丰富,生态旅游的企业一般在旅游目的地.,本项目不适合发展生态旅游的总部.三江都市文化商贸游憩区沿江（姚江）生态休闲旅游带沿山（西北部山林水库）生态休闲旅游带都市农业生态观光区生态休闲旅游区慈城古县城文化旅游区丘陵生态文化旅游带江北区社区服务业与本项目匹配度分析荪湖江北区社区服务业社区服务中心和社区居委会社区服务站的建设，规范街道商业设施利用。社区服务业以社区为依托而发展成形，故该产业的特点是区域性强，无法形成产业聚集入驻本项目

48、。该产业与本项目不匹配。慈城街道洪塘街道庄桥街道甬江街道文教街道中马街道白沙街道孔浦街道荪湖江北区江北区房地产业与本项目匹配度分析房地产（房地产开发公司总部）业涉及众多相关服务业，其衍生产业形成很长的产业链。房地产对相关产业链的依赖性强,故房地产业总部因该设立在配套设施齐全的现代服务业集中的区域。本项目远离江北滨江服务业带，项目区位附近服务业匮乏。故该行业与本项目不匹配。滨水服务业带江北现代服务业聚集区房地产业金融信贷策划设计销售代理工程咨询财务法律荪湖江北区江北区商贸流通业与本项目匹配度分析积极推行现代流通方式，全力打造布局合理、业态新型、错位发展、功能集聚的现代商贸流通新框架，形成区级和社

49、区商业中心分层搭配、相互衔接的新格局。商贸流通业一般要分布在人口集聚交通便捷的地方，才能商业消费人口，荪湖并没有如此大量的商业消费人口。商贸流通业由于其地域性特征明显，无法将产业导入本项目。故商贸流通业与本项目不匹配。主贸易中心商务、文化、餐饮、娱乐、购物副贸易中心规范化、专业化、规模化、高档次的专业市场老外滩历史文化商务区块人民路商务商贸区块槐树路休闲商务区块大剧院商贸区块日湖商贸区块投资创业中心商贸区快江北西区商务区快江北西区商务区快宁波总部经济现状及未来供应分析江北区海曙区江东区总部基地一期(建筑面积未定)总部基地二期(建筑面积未定)江东东部新城宁波现有总部经济的供应主要集中在江东区及海

50、曙区，江东及海曙区是宁波发展总部经济的先头，其中以江东区发展较为明确。小结:我行研究分析总部经济办公未来供应后发现，宁波高新区未来规划发展总部经济主要依托宁波市城市总体规划，随着宁波高新区建设的实施，把宁波高新区打造为国内外贸易的服务平台和先进制造业基地的支撑平台，建设宁波市未来行政中心，会展中心，商务中心科技中心、信息中心;这些对未来江东区留住大企业总部，发展地区企业总部，发展总部经济提供了良好的基础条件,。未来该区域在宁波发展总部经济方面具有很强的优势.未来供应宁波总部经济现状及未来供应需求意向分析需求意向分析宁波市年营业额超过3000万的总部企业,对生态办公有购买意向的客户对本项目意向度

51、需求市场分析结论企业对把总部搬入荪湖办公的意向度并不乐观。没有企业选择会去荪湖办公；8%的企业选择可能会；20%的企业选择等建成后再考虑（目前不会）；72%的企业选择不会。企业对荪湖总部办公没有意向样本量：100调研地点：宁波宝马4S店,宁波日湖会,石浦王府,钻石人生商务会所,白宫会所需求意向分析需求意向分析对荪湖项目有意向客户来源分析需求市场分析结论在未来可能前往荪湖办公有意向的企业中50%为江北的企业，其他区域客户对荪湖办公的意向度较低样本量：100调研地点：宁波宝马4S店,宁波日湖会,石浦王府,钻石人生商务会所,白宫会所需求意向分析需求意向分析企业不会去荪湖办公的原因比例距办公成熟区较远

52、26税收上暂无优惠20商务服务性配套不足42企业总部聚集效应不足12有意向客户可承受单价比例1万以下5311.5万351.5 - 2万62万以上6需求市场分析结论企业不选择去荪湖办公的原因主要是荪湖周边商务服务型配套不足、距离办公成熟区较远以及税收上没有优惠等。对去荪湖办公有意向的客户预期可承受购买单价偏低，88%的客户心理价格预期都低于1.5万元。这与本项目高端生态办公的定位不符合。市场所能接受价格与本项目定位不匹配。访谈专家：戴德梁行工业部董事邝福祥先生目前外企在长三角除了上海有很多，同杭州、苏州、南京等城市相比，宁波在吸引外资及城市发展能力上并不占有优势。宁波目前外企数量较少，外企的比例

53、较低，而占宁波市场绝大份额的民营企业则多数为中小企业，而发展总部经济所必须的主要是大企业。根据国外发展总部经济的经验，郊区型的总部基地一般以IT、研发类的企业为主。发展郊区型的总部经济的主要条件是该区域土地成本、商务成本较低，交通成本较低，交通便捷，商务配套设施完善。总部经济专家访谈优势（Strengths）地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户；弱势（Weaknesses）杭州湾大桥的建成带动江北区的发展，同样也为本项目提供良好的大环境；地块处于江北区规划发展的产业园区带外围近距离区域，可借势各个园区；宁波政府大力推进总部经济发展;机遇 (Opportunities)地块周边已发展成型

54、的工业园区二产企业能有总部办公物业需求的企业只有9家;宁波市其他区域对本项目发展总部办公物业无购买意向;项目地块距离服务业聚集区较远;项目周边商务配套不完善;本项目区域现无对总部企业有利好额税收等方面优惠措施;威胁（Threats）江东区/海曙区占据了宁波市发展总部经济的先锋,宁波市总体规划上完善的配置为其提供了更好的发展总部经济的条件,而江北区相对发展总部经济较晚,竞争优势暂不明显;地块SWOT分析最适宜较适宜不太适宜不适宜企业能承受价格与荪湖不匹配企业对荪湖意向度低总部经济可行性研究环境角度产业角度市场角度宁波属于发展总部经济第三能级城市宁波不适宜发展跨国公司总部江北总部经济发展能力综合得

55、分及周边商务配套及服务业分布分析 江北不太适宜发展国内大型企业总部对前往荪湖办公有意向企业50%在江北荪湖项目5公里辐射集中在江北江北产业第二产业（工业）第三产业江北适合发展总部经 济的大型企业数量少江北适合发展总部经 济的大型企业意向度低 第二产业(工业)企 业总部入住不适宜产业与荪湖的匹配度港口经济服务业专业中介服务业生态休闲旅游业社区服务业房地产业 商贸流通业 宁波适合发展国 内大型企业总部专家意见荪湖区域短时间内不会形成总部经济理论（经济模型分析）实际周边环境分析）供应市场分析SWOT分析“十一五”后荪湖发展总部经济的建议总部经济阐述结论：“十一五”荪湖发展总部不太适合总部经济可行性分

56、析流程及结论荪湖项目发展总部经济建议 根据我行前段章节的分析论证，荪湖项目在现有基础及十一五规划发展前提下发展总部经济的可能性较小；荪湖区域若发展总部经济则在未来的510年内以下举措势在必行：大力发展本区域的产业经济,招商引资；吸引大企业集团入住江北区;大型企业集团数量需达到相当的数量；对本区域周边的产业进行引导,大力发展现代服务业,第三产业;大力发展本区域的商务配套,形成酒店会议展览银行审计等相关配套大力发展本区域的交通,形成本项目与市区联系的快捷通道;提供发展总部经济的外部政策条件,如税收优惠;第一阶段工作内容研究思路地块分析结论项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案

57、例借鉴项目SWOT分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析案例借鉴分析 国内成功案例借鉴涵田国际度假区 竞争案例借鉴-银凤锦江旅游度假村涵田基地概况:地址:江苏省常州市溧阳天目湖畔;占地面积:320平方公里;水域面积:25万平方公里 ;绿地覆盖率:75%涵田交通:天目湖杭州：宁杭高速，约2小时车程天目湖无锡：锡宜高速，约1.5小时车程天目湖上海：锡宜高速，沪宁高速,约3小时车程天目湖南京：宁杭高速，约2小时车程涵田现状:私人

58、酒店样板段已建成,可接受预约体验.2007年10月末私人酒店可对会员开放。涵田创始99名会员招募进行中，现已大约预定名额80名左右.飞行俱乐部、高尔夫俱乐部会员招募预计2008年年初涵田正式营业.俱乐部贵宾专属通道入口物流配送通道入口私人酒店高尔夫练习场健康管理中心综合CLUB葡萄园教堂（婚庆广场）飞行俱乐部儿童俱乐部中央酒店主题酒店主题酒店管理中心主干道天目湖主干道涵田国际度假俱乐部基地概况涵田业态:序号业 态功能1私人酒店接待居住2主题酒店接待居住3中央酒店接待居住/餐饮4教堂婚庆5综合club休闲娱乐6中欧艺术中心大型会议/艺术交流7健康管理中心康体/体检8户外SPY养生9儿童俱乐部休闲

59、娱乐10飞行俱乐部高级休闲娱乐11高尔夫练习场高级休闲娱乐12葡萄园休闲娱乐湖岸线健康管理后勤管理居住区公共道路俱乐部贵宾专属通道入口物流配送通道入口主干道天目湖主干道12271298104111536涵田充分利用的湖岸线,居住功能业态均背山靠水,且分布于地块的两侧，亲水性及私密性均得到充分展示涵田国际度假俱乐部业态及布局涵田业态布局示意图 出售型 出租型 经营型业 态数量建筑面积价格私人酒店60栋20032030000万/主题酒店60栋3501200待定中央酒店1栋-待定教堂1栋-待定综合club-待定中欧艺术中心-个人会员免费健康管理中心-个人会员免费户外SPY10栋-个人会员免费儿童俱乐

60、部-个人会员免费飞行俱乐部-50-60万/人高尔夫练习场-80万/人葡萄园-会员免费涵田各业态配比及经营方式:涵田私人酒店及主题酒店经营方式:私人酒店主题酒店出售出售客户可选择自住或对外出租,或者在客户不入住的期间,客户可委托酒店管理公司对外出租其私人酒店及主题酒店私人酒店业主及主题酒店业主同时获赠涵田国际度假俱乐部创始会员资格.私人酒店及主题酒店的产权均为40年涵田国际度假俱乐部业态配比涵田经营模式:会员制:为了保证俱乐部成员的专属性及为成员提供私密的居住及商务空间.创始会员涵田会员创始会员升级为VIP会员招募普通会员招募飞行俱乐部会员招募高尔夫俱乐部会员招募SPY会员2008年年初正式营业