2012房地产财税新政解析与纳税筹划

1、2021年房地产财税新政解析与纳税筹划 许明信1税收增长如“脱缰野马一日千里2021年全国税收收入总额95729万亿同比增长22.8%，GDP增长率9.2%税收增速是GDP的倍2021第一季度全国税收总收入完成25858亿元，同比增长10.3%征管与稽查环境偷税是企业和老总最大的风险永远的痛税务局常常错误执法，纳税人往往无奈执行2开心一笑:抢劫 某公司正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！抢劫! 快把钱交出来！肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税务局的!3小沈阳的理论这税务稽查啊，其实跟人生一样一样的，这税务一来，一走，一年赔进去了；这税务一来，不走，一辈子赔进

2、去了。嚎。4第一节 财税新政解析1、销售自产货物同时提供建筑业劳务如何征税2、税务总局2021年34号公告3、企事业单位改制重组契税政策4、资产重组有关营业税政策5、企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题 5国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额假设干税务处理问题的公告国家税务总局公告2021年第15号一、关于季节工、临时工等费用税前扣除问题 企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按?企业所得税法?规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣

3、除的依据。 6二、关于企业融资费用支出税前扣除问题 企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产本钱；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。三、关于从事代理效劳企业营业本钱税前扣除问题四、关于电信企业手续费及佣金支出税前扣除问题五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。7六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理

4、问题 根据?税收征收管理法?的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该工程发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。 企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，缺乏抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。 亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原那么计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。8七、关于企业不征税收入管理问题八、关于税前扣除规定

5、与企业实际会计处理之间的协调问题根据?企业所得税法?第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过?企业所得税法?和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。 九、本公告施行时间本公告规定适用于2021年度及以后各年度企业应纳税所得额的处理。9第二节 纳税筹划与风险躲避1、税收筹划、避税与逃税2、准确理解税法，防止纳税争议3、筹划风险需在整个业务过程中躲避4、地产企业的常用节税措施5、纳税筹划例解6、票据管理与税务风险躲避10根据2021年12月20日?国务院关于修改中华人民共和国

6、发票管理方法的决定?，新修订的?发票管理方法?第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第三十五条违反本方法的规定，有以下情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：一应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；11因此，自2021年2月1日起，发票上必须且只能加盖发票专用章，财务专用章不再有效；应对措施：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排刻制；接收了日期为2021年2月1日后开具的，加盖“财务专用章的发票，须尽快更换；国税发2006156号文中

7、增值税发票的印章也适用新的规定。国家税务总局公告2021年第7号：发票专用章自2021年2月1日起启用。旧式发票专用章可以使用至2021年12月31日。本公揭发布之前印制的套印旧式发票专用章的发票，可继续使用。121、合同、发票、计税依据1销售自产货物同时提供建筑业劳务2销售外购货物同时提供建筑业劳务 增值税纳税人 建筑业纳税人2、甲方分包工程3、甲供材料营业税由谁承担？4、哪些货物不涉及营业税？13一、发票管理企业税务管理的难点、重点；税务检查的突破口二、征管环境以票控税国税发202180号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、

8、抵扣税款、出口退税和财务报销。单张金额10万以上必查，10万以下抽查。房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票假开，假票真开。14三、合法入账凭证的种类1、财政收据非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据2、税务监制发票国税发票：增值税普通/专用发票；普通发票代码第一位是“12021年1月1日起，国税新版发票:通用机打/手工/定额发票、机动车/二手车销售统一发票地税发票：第一位代码“2，南京旧版发票可以使用至2021年3月31日。3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书15四、票据审核要点1、票据种类是否合规视收款方应交何种税而定根据收款方经营主业来判断2、

9、票据来源是否合法发票来源地与开票单位所在地相符普通发票代码第2-5位，郑州为4101、洛阳4103，平顶山4104，焦作4108等发票所属年份，普通发票第6-7位。3、票据与经济合同经济业务是否相符交易双方名称、劳务/货物161某建筑公司总包价款为1000万，将一局部工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？ 如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税？2某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300万，安装费60万，如果设备由该建筑

10、公司外购，发票应如何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？3哪些货物不涉及建筑业营业税？甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物17甲方甩项工程大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税184、票据形式是否合规抬头汇总开具发票必须附清单5、付款方向与支付方式6、真伪检查 2021年度开发工程未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发本钱，应该如何定性处分？如果是费用发票呢？ 19五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？1费用合法真实2费用与生产经营有关3符合有关扣除标准4费用本身不具“经营活动特征收款

11、方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款。六、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是否可以税前扣除？某开发工程2021年度完工，2021年6月取得完工工程的本钱发票1000万，是否可以在2021年度扣除？ 20第三节 主要税种纳税筹划方法与例解 1、营业税的筹划1甲供材料2设备安装的筹划3工程总分包营业税纳税处理21甲方供料甲供合同内甲供甲控大包清包工装饰清包工设备安装营业税装饰材料不征营业税设备不征营业税清包工建筑建筑材料征营业税注：供货方提供货物并安装，不属于甲供22甲方供料与甩项区别甲供材料购销合同清包工工程合同销售附带安装甩项甲供乙安23建设方采购判断是否设备判断是否自产自销非设

12、备的材料设备非自产自销自产自销装饰工程其它建筑业商贸企业建筑企业242、土地增值税的筹划1免土地增值税售价临界点测算2转让收入筹划3本钱费用筹划4利息支出的筹划5土地增值税如何筹划有效6清算中本卷须知7征管习惯及地方性政策对土地增值税筹划的影响253、企业所得税的筹划1租金收入确实认2不得扣除工程与限额扣除工程的筹划3预缴与汇算清缴的筹划4完工年度汇算清缴风险躲避4、个人所得税的筹划1工资薪金与年终奖、福利的别离2企业为职工配车的税务处理5、其它税种的筹划26后续支出配套设施日常维修保养支出前期已发生后期取得发票已预提过未预提过直接当期扣除视为后续支出不得追溯如已预提，差额视为后续支出预提与实

13、际发生二次调整二次调整二次调整预提与发票差额二次调整地产企业后续支出的税务处理27融资渠道 商业贷款 统借统还集团公司或核心企业 委托贷款 个人 商业信用 投资、债转股 联合开发固定收益、分红28关联企业融资处理核心企业统借统还金融机构集团公司(核心企业子公司1子公司2子公司3利率8%分拨贷款收息8%统借统还协议29企业集团登记管理暂行规定企业集团应当具备以下条件：1企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有家子公司2母公司和其子公司的注册资本总和在亿元人民币以上；3集团成员单位均具有法人资格。统借统还税前扣除的合法凭证：30委托中介银行贷款中介金融机构关联方A(资金提供方)

14、关联方B关联方C关联方D委托贷款借款付息避开关联方借款方31变借款为投资变借款为商业信用分配股息延期收款不收息防止资本弱化应收/应付账款预收/预付账款32第四节 房地产企业纳税争议的协调 1、争议的产生原因与解决方式2、争议的处理原那么3、税收征管中的问题 一税两管、税源之争、征管本钱 坦白未必从宽4、税企争议处理问题例解33拆一还一如何进行税务与会计处理某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地本钱2亿元，建筑施工等其他开发本钱1亿元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：50008000=4000万元视同销售收入：50008000=4000万元单位可售面积计税本钱=2亿+1亿+4000万/80000平米=4250元/平米34视同销售本钱：42505000=2125万元视同销售所得：4000 -2125=1875万元需要在拆迁当期确认视同销售所得1875万元。35拆一还一各税的计税依据账务处理：会计准那么借：开发本钱4000 贷：主营业务收入4000