保利商业地产运营模式研究_XXXX年_75PPT

1、保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利之商业地产我爱我家工作组汇报1商业地产 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。保利之商业地产我爱我家工作组汇报22009年，万科表示未来将加大持有型物业的储备，住宅产品占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业2009年，保利表示35年内，商品物业的持有比例将达30%，住宅产品占据70%2009年，商业地产龙头企业万达表示要提速扩张保利之商业地产我爱我家工作组汇报3房企转战商业地产保利之商业地产我爱我家工作组汇报4房地产收益来源一次性收益持续性收

2、益增值性收益溢价性收益保利之商业地产我爱我家工作组汇报5政策导向，大势所趋当前房地产最佳的商业模式应为“开发+持有”模式以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业在政策方面，国家今年将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，而一直热议的REITs也很有可能在今年出炉，加之保险资金进入房地产市场，这将大大改善商业地产的投融资环境保利之商业地产我爱我家工作组汇报6在未来房企发展扩张中，商业地产是必走之路，最终会形成房企多元化发展!保利之商业地产我爱我家工作组汇报7房企进入商业地产的壁垒融资能力 资源整合能力人才资源商业运营 保利之商业地产我爱我家工作组汇报8融资能力 广州保利

3、中心的计划总投资是7亿元，广州保利中环广场的计划总投资是16亿元，南海水城的总投资也达到25亿元，成都保利国际广场的计划总投资达到28亿元，而权益占比51%的广州保利世界贸易中心，也就是保利的会展项目，计划总投资高达39亿元，光这几个数，就接近100亿元(按权益比算)。而保利地产2006年上市以来，到2010年6月，四年半的净利润合计也才95亿元。保利之商业地产我爱我家工作组汇报9商业运营保利之商业地产我爱我家工作组汇报10保利之商业地产我爱我家工作组汇报11保利之商业地产我爱我家工作组汇报12土地储备2009年，保利地产宣布实现签约面积526万平方米，同比增长131%；实现签约金额434亿元

4、，同比增长141%。2010年上半年，保利新增土地储备（占地面积）约359万平方米，总土地储备花费约227亿元。26宗土地当中，仅4幅为纯住宅用地，其余22宗地块为商住两用地及纯商业地块，支付的地价约173亿元。保利之商业地产我爱我家工作组汇报13经验积累保利之商业地产我爱我家工作组汇报14项目简介项目价值互动产业核心配套保利世界贸易中心保利之商业地产我爱我家工作组汇报15项目简介保利之商业地产我爱我家工作组汇报16+ 项目品鉴 PLANNING 琶洲地标级会展经济复合体保利世界贸易中心（Poly World Trade Center, 简称PWTC）是华南地区规模最大、功能组合最齐全的综合商

5、业地产项目之一，毗邻享负盛名的“中国进出口交易会”，地铁琶洲站直达，并能饱览珠江美景。项目占地约118613平方米，总楼面面积56万平方米，通过展览、商务办公、高档居住社区及饮食与交通的完善配套，实现多种业态下的复合增值。保利之商业地产我爱我家工作组汇报17 布局全局作为琶洲首创的“国际展览、展示型写字楼、大型餐饮、休闲购物、高档公寓、五星级酒店”多位一体的复合型经济圈，项目在功能布局、建筑造型、交通流线及空间序列方面均用心斟酌，风格具有现代特点，兼具广州地域特色。保利之商业地产我爱我家工作组汇报18 功能布局 项目将地块沿南北中轴线分为三部分，博览馆与品牌馆之间通过连廊连接，沿着中轴线向南延

6、伸，将规划两栋国际公寓及一座五星级酒店，入口广场由博览馆、品牌展示馆、门廊围合而成，从广场中轴线可纵览琶洲会展核心区景观。空间布局合理，疏密有致。 这样的产品布局与项目属性紧密相结合，实现完整的展览、会议、办公、休闲、生活配套等运营体系，各大业态缺一不可，相辅相成。保利之商业地产我爱我家工作组汇报19保利之商业地产我爱我家工作组汇报20 保利世界贸易中心坐落于广州海珠区琶洲会展商圈中轴最核心地段，北临新港东路，望浩瀚珠江，南临黄埔河涌，背靠“广州南肺”万亩果园，在广场与中轴线上可尽情观赏珠江美景。 + 得天独厚独享广州最低密度CBD的黄金地段区域位置 location保利之商业地产我爱我家工作

7、组汇报21 保利世贸得天独厚的地段及交通、景观优势，彰显无可比拟的领袖地位，助客户零距离共享全球各方客源及商机。+得天独厚独享广州最低密度CBD的黄金地段保利之商业地产我爱我家工作组汇报22会展 & CBD全球贸易总部基地凝聚最优质客户资源与资讯的商贸平台 顶级配备提供全方位的关怀项目理念 CONCEPT保利之商业地产我爱我家工作组汇报23 保利世界贸易中心紧握全球会展经济命脉，以融合会议、展览、商务、餐饮等会展必备综合配套的复合业态，成为创新会展型地产的新标杆。复合创造领先，不仅体现了“资源共生、聚合增值”的优势，其复合型资源与琶洲的单纯会展业达成资源互补、互动的效果，填补了广州乃至中国会展

8、型复合地产的空白。 世界第一会展经济复合体，复合商圈创造复合商机！项目价值 VALUE保利之商业地产我爱我家工作组汇报24互动产业保利之商业地产我爱我家工作组汇报25 + 博览馆 关于博览馆 保利世贸博览馆是保利世界贸易中心的重要配套项目，与保利世贸品牌馆并排矗立在新港东路琶洲地铁站南面，东西两侧分别与中洲中心及广州国际会展中心三期展馆相临。 博览馆占地28770平方米，地上建筑面积9.23万平方米,拥有6个标准展厅，层高12米，净高9米，可提供超过6.6万平方米的租用面积，容纳国际标准展位4020个。博览馆拥有完善的配套设施和良好的承重能力，适合举办各类展会及活动。保利之商业地产我爱我家工作

9、组汇报26保利之商业地产我爱我家工作组汇报27保利之商业地产我爱我家工作组汇报28保利之商业地产我爱我家工作组汇报29 + 品牌展示馆 关于展示馆 品牌展示馆位于南北轴线的东侧，为一呈“L”型建筑，并设置两条交通廊，它们在展厅中部交汇，形成穿插流动、丰富灵动的空间。延续博览馆功能，用作知名企业品牌常年展示，使常年交易与高峰交易形成互补 。 品牌馆从国际高度，以“创新、时尚、品牌”为理念，代表了生活品味，时尚质感，国际潮流。我们不懈的追求和执着的梦想是：打造产品创新的基地、品牌企业的聚集地、行业最新资讯的发布和汇集平台，从而实现从而实现世界知名的专业交易平台。保利之商业地产我爱我家工作组汇报30

10、选择保利世贸中心，做会展经济的领跑人上升的价值浓厚的商业氛围优质的客户资源“无可复制”的地段及配套优势保利之商业地产我爱我家工作组汇报31 + 星级酒店 携手目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团洲际集团悉心打造五星级国际商务酒店，规划高度160米，配有标准单、双人房，豪华套件，行政套间及总统套房等，酒店内部设施一流，致力于为客户提供高品质服务，吸引国际高端商务人士的进驻。保利之商业地产我爱我家工作组汇报32 + 国际公寓 为全球贸易客商度身定做的高端舒适商务寓所提供酒店式五星级专业管理及服务琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓共享保利世贸完善的会展专业商务配套地铁上盖，独享万亩

11、果园、珠江美景的低密度CBD生态景观保利之商业地产我爱我家工作组汇报33 + 国际公寓 保利世贸公寓 离会展中心最近的新公寓 保利世贸公寓地理位置得天独厚，西面、北面就是展会大楼，对面是广州国际家具展览中心，东面目光落处是琶洲塔，香格里拉酒店。目前在售的主要有四种户型：50平方米的公寓单间，74平方米小一房，100-105平方米一房一厅，另有少量156平方米的三房二厅大单位。 价格： 25000元/平方米保利之商业地产我爱我家工作组汇报34 + 美食广场 博览馆负一层与地铁琶洲站连通，将打造成世界美食城，占地逾20000平方米，是琶洲地区最具规模的餐饮配套项目。麦当劳等品牌西式快餐已进驻，此外

12、还开设了各式主题餐厅并引进世界各地风味餐饮，满足全球参展人士差异化需求。保利之商业地产我爱我家工作组汇报35美食广场效果图美食广场实景图36 大型地下车库冠绝全城，满足CBD与展览双重需求 为满足CBD及会展双重需求，保利世贸独具前瞻性地在项目负二层设置全城最大的车库，2050个车位充分满足客户商务便利所需，真正享受“不塞车、易停车”的低密度CBD。 以地铁为中心的交通换乘中心 项目负一层：1000平方米的地铁二号线琶洲站换乘中心 项目北侧： 1500平方米的公交车站 项目西南角：2600平方米的公交始末站 南北轴线： 2100平方米的出租汽车上落站 地铁人流通过项目，分别到达公交站、出租车上

13、落站，不仅使地铁人流有效引入中心的 各个物业，更方便中心人流顺利实现地铁、出租车上落点、公交车站三大交通网点的 换乘。有效地把各方客源汇聚于此。核心配套便利交通独有地铁上盖双出口优势! 2050个车位大型车库保利之商业地产我爱我家工作组汇报37配套设施周边配套会展核心8分钟商务圈以保利世贸为原点的“会展核心8分钟商务圈”辐射整个琶洲会展CBD保利之商业地产我爱我家工作组汇报38 广义地说，商业地产的本质是把资本运营理念引入到地产运作当中，开发商既可以自行经营管理，亦可或选择与一些管理公司合作，以保持项目的良好发展。因此，房企在商业地产中扮演的角色，不仅仅是开发商。更是投资商，甚至是运营商。保利

14、之商业地产我爱我家工作组汇报39商业地产商业地产保利之商业地产我爱我家工作组汇报40商业地产运营模式的分类纯销售只租不售租售结合售后回租商业地产保利之商业地产我爱我家工作组汇报41只租不售型未来商业地产运营模式的必然方向42运营模式只租不售保利之商业地产我爱我家工作组汇报43只租不售运营模式存在的优点减少各种资源的浪费，实现整体效益的最大化稳定的租金可以提高商业地产运营的整体稳定性零售的现金流可以满足地产开发所需资金，加快资金周转减少商业运营过程中的风险保利之商业地产我爱我家工作组汇报44只租不售运营模式存在的缺点 ContentsContentsContentContent经验可能不足，导致

15、实际和预期并不相同 经营状况的不可预测性可能带来不利的影响商业模式的巨大资金压力要求地产商具有雄厚的资金实力和融资能力存在内部企业文化整合、相关人员的对接与合作以及风险共担因素的影响保利之商业地产我爱我家工作组汇报45目前我国的商业地产要实现纯物业经营是比较困难的，纯出租模式只是我国较少的大型商业地产开发商的选择，但是他肯定是我国未来商业地产的必然方向。1只租不售型未来发展趋势纯销售商业地产模式开发商筹资建设项目将物业分售给若干中小型业主快速套现，实现资金回流保利之商业地产我爱我家工作组汇报47快速变现风险降低不利于保值增值不利于持续经营纯销售存在其本身的一些特点但是，由于受到项目的融资渠道和

16、自有资金量的限制，以及开发商本身经营思路的偏差等因素影响，此类短期操作模式在我国目前阶段是中小型商业地产开发商的重要选择。保利之商业地产我爱我家工作组汇报48租售结合保利之商业地产我爱我家工作组汇报49租 售 结 合地产项目周期长投资大租售比例不好控制综述 但是，另一方面来说此模式较为灵活而且能够更好的满足开发商利润的获取保利之商业地产我爱我家工作组汇报50售 后 回 租商业地产开发1、将商场分成若干小商铺进行销售2、在商铺进行租售时，承诺将售出的商铺从投资者手中租回3、以一定的投资回报将商铺回收4、保利之商业地产我爱我家工作组汇报51售后回租可以通过销售商铺来收回资金，使开发商的资金进入项目

17、资金的循环系统，分散开发商的风险如果发生经营不善，将给投资者带来损失，企业自身信誉也会产生影响可以获得物业的经营利润保利之商业地产我爱我家工作组汇报52总结如下:就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。什么是RETIS？保利之

18、商业地产我爱我家工作组汇报53RETIS发展历程20世际60年代初20世纪60年代后期20世纪80年代REITs出现之初是为了逃避管制而生，随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式“美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。“地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。诞生2003年,2005年6月房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45。初步成熟迅猛发展保利之

19、商业地产我爱我家工作组汇报54从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。 房地产信托（RETIS）保利之商业地产我爱我家工作组汇报552005年6月15日，香港特区政府颁布守则允许REITs投资世界各地的房地产项目 2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知 2005年11月25日，领汇(英文名：LINKREIT；简称：领汇)正式挂牌上市 2007年3月7日，富豪酒店香港第一只酒店房地产信

20、托基金已获香港联交所正式批准，预计短期内即可被安排上市，集资额至少20亿港元2007年3月13日，合约细则显示富豪酒店国际控股有限公司计划通过酒店地产信托的首次公开发行最多筹集29亿港元，该地产信托将于3月30日在香港上市 RETIS在中国保利之商业地产我爱我家工作组汇报56 2008年1月15日，香港地产开发商和酒店运营商远东发展公布计划通过建立一只房地产投资信托基金分拆旗下酒店资产 2008年3月19日，远东发展公告称由于近期资本市场波动剧烈，公司早先建议分拆旗下酒店以REIT形式上市的计划宣告延迟 2009年8月21日，中国房地产信托投资基金试点研讨会在上海举行 2010年1月，上海市浦

21、东新区副区长严旭在由浦东新区政府主办的金融中心核心功能区建设高端座谈会上表示，目前REITs试点方案已经上报，浦东有望成为首批推出REITs的试点地区 RETIS在中国保利之商业地产我爱我家工作组汇报57从首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 RETIS发

22、展的意义保利之商业地产我爱我家工作组汇报58从其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。 RETIS发展的意义保利之商业地产我爱我家工作组汇报59 最后，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地

23、产投资的收益相对比较稳定。 RETIS发展的意义保利之商业地产我爱我家工作组汇报60婚姻保卫战“梦想家园”保利之商业地产我爱我家工作组汇报61杨丹老公投资物业杨丹发展物业保利之商业地产我爱我家工作组汇报62为什么介绍这个例子呢？Why？保利之商业地产我爱我家工作组汇报63NO1：NO2：让大家对盈利模式有个简单直白的认识说明以下的观点“租” OR“售” 是商产盈利模式选择的主题“租价” AND“售价”之比的波动，使商业地产盈利模式选择的答案并不确定保利之商业地产我爱我家工作组汇报64投资+ 发展混模合式发展物业模式投资物业模式商业地产中常见的几种盈利模式保利之商业地产我爱我家工作组汇报65 发

24、展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。 写字楼、商铺等物业，其出租合约一般至少23 年，长则810 年，长期持有可以为企业带来持续的现金流。发展物业模式保利之商业地产我爱我家工作组汇报66 发展物业模式是商业地产市场成熟阶段的主流盈利模式。受住宅开发盈利模式的影响，国内早期的商业地产盈利模式倾向于一次性卖掉回笼资金。 但是，一次性卖掉寻求高额利润的可能性越来越小，随着商业地产企业经营能力的提高，以及持有物业成功案例的示范效应，开发商开始更多考虑持有物业，形成优质资产。发展物业模式保利之商业地产我爱我家工作组汇报67 投资物业模式是指商业地产

25、企业将项目建成出售，取得销售利润。 大型商业地产项目投资大、回收期长，经过多年培育才能形成人流累积、品牌等竞争优势，资金和运营实力是持有物业的最大考验。投资物业模式保利之商业地产我爱我家工作组汇报68 目前国内具有强大资金和运营实力的开发商不多，持有物业不太适合多数商业地产企业。 投资物业，特别是大宗交易，能够快速收回投资，解决地产商的资金压力和控制经营风险。投资物业模式仍旧是多数特别是中小商业地产开发商的选择。投资物业模式保利之商业地产我爱我家工作组汇报69 投资物业+ 发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。投资+ 发展物业混合模式保利之商