佛山高明百灵路项目的发展战略与策略概要报告课件

1、佛山高明百灵路项目的发展战略与策略概要报告报告结构项目发展战略定位项目开发投资建议项目发展的其他建议项目发展机会研判项目需要解决的核心问题市场适销产品策划一秀地产近期在高明的服务项目三洲旧区2250亩改造：为委托方提供发展策划研究、招商代理服务。高明西江新城：为委托方提供各类工程的可行性研究，实现项目的经济效益、社会效益、生态效益与新农村效益的各方利益平衡。政府类：项目需要解决的核心问题从规划指标角度推导项目发展规划设计指标项目地块情况居住用地性质项目总用地37598.7 项目容积率1.8建筑密度28绿化率30车位配比1：1建筑限高不限 百灵路地块：规划设计指标项目地块情况居住用地性质项目总用

2、地10246.89 项目容积率2.2建筑密度27绿地率35车位配比（佛规）1：0.5建筑限高9层纪念中学地块：1、百灵路地块的车位配比要求较高；2、纪念中学地块的建筑限高要求与容积率充分利用之间存在矛盾；3、高容积率并不一定意味高收益，关键在于成本投入与售价之间的比例平衡；4、建议加强项目规划指标限制的公关力度，为项目争取较大发展空间。项目是什么项目的尴尬处境 如果双地块仍停留在高明楼盘的常规项目开发思维，项目前景将不容乐观，需要重点突破：如何既能打造吸客力强的产品 功能，又能控制成本？如何超越同质竞争，实现逃离 射程，快速销售回笼资金？大地块（高明百灵路地块）：区位认同度偏低车程5分钟有庞大

3、的碧桂园威胁小地块（高明纪念中学地块）： 区位认同度一般周边有较多低价2100元/左右的小楼盘威胁从市场角度推导项目发展项目怎样才能盈利项目的开发风险 要从激烈的竞争中杀出“血路”，必须塑造项目的核心竞争力。 同等投入或少投入却能带来15%左右 的价格提速的产品设计策略； 以能快速走货、快速回笼资金、降低 开发风险为项目发展的第一要则。大地块（高明百灵路地块）：周边碧桂园、汇盈花园、百合苑等均价2600元左右的洋房以本项目楼面地价约750元/推导，小高层的建筑成本约2300元/，盈利压力较大。小地块（高明纪念中学地块）： 周边有较多低价2100元/左右的小楼盘威胁以本项目楼面地价约750元/推

4、导，小高层的建筑成本约2300元/，盈利压力非常大。从投资角度推导项目发展高明房地产市场态势市场格局：一只“拦路虎”：高明碧桂园三期占地1500亩，规模、价格、品牌、产品线优势；一群“小老鼠”：小盘众多，同质化的产品形态，产品大而不当，大而不精，产品结构与总价的结构性缺陷；（“三无”：无规模、无品牌、无营销）几只“硕鼠”：联塑地块、新明珠地块等中等规模高档楼盘，兼资金实力优势。必须突破“独木桥”的狭窄空间 我们不能做市场的跟随者与领导者 我们只能做市场的挑战者与补缺者 以差异化的开发谋求生存发展空间消费力研判：部分消费需求提前透支：典型的二元市场，06、07年成交庞大，提前透支部分需求；消费力

5、萎缩：经济危机导致收入下跌，消费情绪低迷；消费需求萎缩：08年成交量锐减，观望情绪严重，消费欲望难以被快速刺激。未来供应量：从去年至今高明区住宅存量、未推货量约4400套，按08年的销售速度，至少需14个月消化。从未开发土地看，未来2-3年城区至少有290万建筑面积的产品供应。积累经验，创造品牌，企业可持续发展精准客群，控制总价，门槛低，易于走货一、首期快速回笼资金，滚动后续开发产品、客群、价格三线全面出击，打破高明楼市僵局二、性价比突出，走差异化竞争之路三、情景营销，体验营销，品牌营销，实现项目品牌与企业品牌互动项目创造性发展战略与策略制定要旨两项基本原则：走货量要多、走货速度要快。1、两项

6、基本原则：走货量要多、走货速度要快。快速高效回笼资金是第一位的。2、想方设法降低成本：对百灵路地块的车位要求、纪念中学地块的限高要求等进行公关；如果公关不利，下策之一是降低容积率，减少因层数增加但售价并不占优势的风险；对规划设计公司提出一定的要求，详细建议参见项目成本控制建议报告。3、实现上述目的，必须塑造高性价比、特色产品，通过外立面、风情园林、精致户型的综合打造，提升项目的竞争力，详细建议参见市场适销产品策划报告 。5、三洲旧改契机：紧紧抓住三洲旧改契机，项目开发能拖延就往后拖延，如果09年一定要开工，则必须控制开工量与工程进度。6、对比两地块的投资测算与利润弹性空间，一秀地产建议尽量少启

7、动纪念中学地块的开工量，严格控制百灵路项目的开工量，但两地块都要实行严格的开工量与工程进度控制，能缓就缓，能拖就拖。项目开发投资总体建议新型房地产公司组织架构一、关键岗位控制原则工程、预算负责人：把控工程施工，对接行政部门、设计单位、施工单位等。营销负责人：把控营销工作，对接行政部门、营销公司、广告公司等。人事行政、财务负责人：公司投融资、会计、出纳、合同管理、日常行政等。总经理办：协调与战略合作伙伴、各业务单位之间的关系。二、顾问合作、专业化分工原则专业流程服务外包；集中技术智力资源向市场要效益，将蛋糕做大；智囊顾问机构决策支持工作：聘请战略合作顾问机构对公司决策进行支持开发公司上下游产业链

8、公司战略合作顾问机构，“分工协作，专业外包”项目发展机会研判沧江工业园 由东园、西园组成，规划面积100多平方公里（约15万亩），东园50平方公里已填满，现向西园发展。禅桂制造业、澜石不锈钢、乐从家私、佛山陶瓷8000亩产业基地等四大产业，随着佛山中心区的产业转移，将加快进入高明的步伐.在规模工业化形成后，即是人口规模城市化的孵化期和孵化器，高明工业园未来将衬托三洲板块形成新城市.发展契机一：工业发展诞生的客群需求发展契机一：工业发展诞生的客群需求大规模工业区的快速发展区域影响力形象拉高区域人口激增区域消费力提高房地产价格的拉升，客户对居住素质的需求提升“园区不但是工业生产之地，更是人们享受生

9、活的理想之所。” -苏州工业园总规划师 时匡工业园诞生的居留顾客： 1. 工业化积淀的工厂白领和管理人员. 2. 投资办厂的外地老板. 3. 小工厂、中小企业的企业主. 4. 工业化产生的其它购房人口阶层. （ 根据我司在银行市场部调查及实地调查所得）发展契机二：同质化市场竞争呼唤“黑马” 目前的高明市区洋房楼市，不能用一句简单的“激烈竞争”来表达，甚至可以用“残酷”来形容！ 本案在规模、品牌、成本等综合条件与碧桂园相比处于弱势，在地段、成本等与荷城中心区楼盘相比也存在无必胜依据，因而本项目的唯一办法就是差异化、高性价比竞争，甚至是不走这座“独木桥”! 外立面、户型面积与结构、园林、客群细化等

10、均是本项目可以突破的途径。外立面趋一户型结构类同园林绿化无特色内部配套基本无营销手段落后目标客群一致方法1：房价收入比：指住房价格与城市居民家庭年收入之比。理性房地产市场房价收入比为：3-6倍。房价若为家庭年均收入6倍以上的区域，则房市泡沫开始出现。方法2：月供收入比：指借款人住房贷款的月支出与收入之比。正常的月供收入比在40%以内。条件：1、2007年高明户均人口3.8人； 2、2007年全区在岗职工年人均工资17627元；假设：户均在岗职工人数为23人。推导：可承受总价=家庭年收入X（36倍） =17627X（23人）X（36倍） =10.3万31.7万 可承受月供款=月均收入X40% =

11、17627X（23人）/12X40% =11751763元 （按30年供款计算，按揭8成，可承受总价为2945万）高明市场承受总价范围推导结论：由上推出，高明房地产市场较易接受的户型总价范围为2035万元。市场供应总价区间分析荷城片区楼盘地段好，品质较高，总价45万以上的占了6成以上；西安片区总价呈现严重的“中间大两头小”的结构，35-45万占了近8成；三洲片区碧桂园垄断了25-35万的总价区间，25万以下的占了该区间6成以上的份额，碧桂园基本占领了中低级总价线；总体上高明房地产总价在不同板块上有明显的差异化，但总体上较均衡，总价25-35万元的市场接受面最大。 高明房地产市场需求以发育型市场

12、为主，兼具成长型市场特征，中等收入人群的规模在不断增长，市场需求总价在1535万元的高性价比、特色化产品。发展契机三：中等收入人群增加，进城出城客户增多发育型市场成长型市场分裂型市场消费人群结构贫困阶层中等收入阶层较多，高收入阶层少中等收入阶层众多，高收入阶层和贫困阶层较少社会两极分化，高收入阶层和贫困阶层多，中等收入阶层匮乏市场结构金字塔型纺锤型哑铃型需求成长型较好但总体需求层次较低好市场需求潜力较大较差市场需求小，缺乏发展潜力城市扩张化产生的需求顾客（刚性需求+改善性需求）：1. 荷城出城客 2. 外地居留者（各种商贸人士，如三洲市场） 3. 各镇进城客发展契机四：三洲旧改、竞争对手特征高

13、明远期富湾. 西江新城启动，但要1020年完成.二.高明近期、中期往三洲. 三洲旧改即将启动。三. 西安已空间不大.四. 唯一、最可行、必将近期全面启动三洲. 即使同时启动两个新城，也无法同时完成. 花钱最少又可立即见效的只有向南（三洲）荷城已被填满，必将拓展新城，西安空间不大，只能往富湾三洲两地发展.中心城区沧江工业园三洲三洲二桥已落地，政府规划：三洲区域将打造成为高品位、高档次的商住中心。“双区之心”现有竞争对手（如尚城名筑、碧桂园二期等）大部分项目规模不大、质素不高、无园林特色、配套差；多采用架空层停车及部分地下车库；建筑形态为多层+小高层；主力产品为中大户型（120 -140 ）；顾客

14、购买力不强，为内源市场。潜在竞争对手联塑（380多亩）、宝丰行(80亩） 两项目及西岸两块 内源市场+外源市场辐射较大高明碧桂园三期（1500亩）：别墅系列产品为主，多层洋房为辅 未来2-3年，高明洋房价格的“天花板”项目与“垫底”项目均已存在，且荷城中心区可开发用地已不多，必向三洲方向发展。 本项目既不能做“天花板”，无条件优势 ，也不能做“垫底”，无成本优势；单价中等才是可走之路。竞争对手之洋房价格“天花板”：联塑项目、尚城名筑项目 洋房价格“垫底”：众多总建面积2万平方米左右的小盘“价格战”不是上选出路发展契机四：三洲旧改、竞争对手特征1、从高明洋房供应来看，基本处于同质化竞争，暗示着市

15、场存在空缺与提升的机遇；2、从高明洋房单价结构来看，“天花板”项目与“垫底”项目均已存在，本项目既不能做“天花板”，无条件优势 ，也不能做“垫底”，无成本优势；3、荷城中心区与西安可开发用地已不多，必向三洲方向发展，三洲旧改无形中带来机会；4、如果产品户型、总价能够符合消费者需求及购买力，产品设计能调动消费者的购买欲望，高明市场仍有契机。小结：高明市场残酷但依然有契机项目发展战略定位一、房地产项目的众多资源区分 交通资源、行政资源、规划资源、城市资源、配套资源、品牌资源、文化资源、教育资源、医疗保健资源、体育健身资源、商业资源、自然景观资源等。二、房地产自然景观资源区分：山、水、湖、江；森林绿

16、色、生态、温泉、公园等1、山：土坡、山坡、丘陵、山峰、风景区的山；2、水：池塘、水库、湖、海；河、江；3、生态；公园；温泉；中国房地产资源定位法则1、向着资源做卖点，用尽所有资源成优势1、景观资源（山、水、花园广场等）2、规划资源（规划蓝图）3、交通、教育资源（车站、地铁、机场）4、城市资源（城市建筑、新区、CBD等）2、深入发掘创造所有资源生价值3、忽略、浪费项目资源是小发展商常事4、研究、深入、发掘、创造价值才是现今具备核心优势的极少数项目中国房地产资源定位最大利用哲学原理 房地产开发，定位中第一稀缺资源、第一最大化用的哲学原理。中国房地产资源定位区分 一秀地产经典成功定位案例：1、银业雁

17、山：江、山、湖泊、国际城，南中国自然资源顶级豪宅；2、锦隆花园：繁华似锦，隆情如故，东华里14万精品文化院落；3、南海颐景园：融中西建筑文化之精髓，开现代家居园林之先河，佛山首个超40000中国原味家居景观园林社区项目市场占位策略 基于以上市场环境分析及项目分析，确定了本案最有利的竞争区间：1、产品线：门槛低，能走量，性价比高，差异化产品设计2、价格线：户型总价控制在1535万元，两块地的主力产品设计总价要错位；3、客群线：主打工业园区客户、进城客户、周边居民、外来商贸人员与成长中的毕业3-5年的人群。4、营销线：情景营销，品牌营销，体验营销，打破高明营销的自然或半自然销售局面。行业老大非行业

18、老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者挑战者领导者追随者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点市场定位：高明首创芭堤雅境情景洋房社区产品定位：主打户型：90-100紧凑型三房 100-120 舒适型三房园林：“香堤雅境”风情园林特色：南北通透，户户观景，水景，简单会所，建筑小品，总价区间25-35万元客群定位：25-45岁的工业园中高层、事业单位/公务员、私营业主、商贸人员、进城客、出城客、三洲居民等。（品质人居、高贵不贵的消费需求）双地块定位系统

19、错位发展市场定位：高明首创城市精英文化精品社区产品定位：主打户型：80-100三房 60-80 两房园林：东南亚式酒店园林特色：入口小广场与社区内环境互动，文化小品点缀，总价区间15-25万元客群定位：25-40岁的工业园中高层、个体工商户、附近居民、进城客、出城客等，附带一部分投资客群。（离尘不离城的心理需求）百灵路项目纪念中学项目中单价、低总价、高性能的性价比产品策略开发方向：多层+小高层（+高层），情景洋房开发档次：中档情景洋房社区开发周期：两年半，分为两期，首期产品分两批启动案名建议：XX城市风景、世纪家园（备选：新城坐标、高明HOME）主打推广语： 家在，情在，风景在 代言高明人居未

20、来 住在高明，选择XX 高贵不贵，做高明人住的起的高尚住宅双地块开发模式与主题定位建议百灵路项目纪念中学项目开发方向：小高层，精品洋房开发档次：中档精品洋房社区开发周期：两年，分为两期启动案名建议： XX理想0757、城市假日（备选：金色阳光、7080特区）主打推广语： 高明精品生活第一标签 用理想构筑一座向上之城 活力之城，魅力无限双地块错位发展，产品互补，客群细分，品牌连贯，掀起高明置业新浪潮。市场适销产品策划项目规划设计原则规划设计原则：1、地块条件分级：根据地块四至环境、地形地势差别，依照从高到低的原则，将一地块划分为A、B、C、D四级。2、先行规划启动低价值、树项目形象的区域：规避市

21、场风险，树立项目形象。3、首期启动销售状况观照后期的开发决策：通过首期产品的营销，为后期的产品调整、营销策略提供指导。本项目的规划设计与启动建议，严格遵守市场趋势、地块条件及发展商特点而设计，一切围绕打造高明首创精致、高尚、休憩生活方式社区，一切围绕委托方产品系列塑造而策划。沿街商铺（层高6m）沿街商铺（层高6m）18层2梯六户首层六米架空9层(局部11层)1梯四户首层六米商铺9层(局部11层)2梯四户商业小广场面积：20209层(局部11层)1梯四户首层六米商铺15层2梯六户首层六米集中商业集中式商业（层高6m）核心景观次核心景观次核心景观(内含游泳池)首层汽车出入口首层汽车出入口百灵路地块

22、规划方案初稿建议： 1、总户数800户，商业面积为5000（集中：2250，街铺：2750），户均面积为88； 2、车位配比为1：1，则小区所需要的车位数为710个，面积约24850，以首层架空用作停车； 3、方案塑造高性价比、高形象产品为导向，从而实现快速抢占市场。项目主出入口项目次出入口项目次出入口百灵路地块户型产品建议户型类别所属建筑类型房型建筑面积区域（/户）户型比例合计备注紧奏型2房小高层、高层2房1厅2房2厅607088212（26.5%）在受36号文件影响下，限制了阳台的塑造空间，因此，为增加产品力，加大产品的附加值空间，宜在经济型户型中营造夹层使用空间，在有限的产权面积下，增加

23、户型的使用面积。舒适型2房小高层、高层2房2厅70-80124紧奏型3房小高层3房1厅3房2厅80-9056520（65%）紧奏型3房小高层3房2厅90100176舒适型3房小高层3房2厅100-120220豪华型3房小高层、高层3房2厅120-13068舒适型4房高层4房2厅130-1406868（8.5%）项目产品标杆，主要布置在楼王建筑里面。备注因受佛规通36号文件影响，佛山地区户型中的阳台投影面积不能超过房型面积的18%，超过部分按全建筑面积计算。结论：以市场为基础，在国家政策规定下，结合项目特点，营造相应的户型产品，切入市场，抢占市场份额，以丰富的产品线全面覆盖中低端客户线。沿街商铺

24、（层高6m）9层1梯四户首层六米商铺9层1梯六户9层1梯四户首层六米商铺9层1梯六户首层汽车出入口首层汽车出入口7层1梯两户项目主出入口项目次出入口纪念中学地块规划方案初稿户型类别所属建筑类型房型建筑面积区域（/户）户型比例合计备注紧奏型2房小高层2房1厅2房2厅607036186（77%）在受36号文件影响下，限制了阳台的塑造空间，因此，为增加产品力，加大产品的附加值空间，宜在经济型户型中营造夹层使用空间，在有限的产权面积下，增加户型的使用面积。舒适型2房2房2厅70-8078紧奏型3房3房1厅3房2厅809072舒适型3房3房2厅100-1205656（23%）豪华型3房舒适型4房备注因受

25、佛规通36号文件影响，佛山地区户型中的阳台投影面积不能超过房型面积的18%，超过部分按全建筑面积计算。结论： 基于项目规模，本项目必然是走精品路线，高附加值路线，以中单价低总价实现项目突围，从而达成开发目的。纪念中学地块户型产品建议项目形象风格选取原则风格形象选取条件：1、项目风格主题定位原理依据城市发展态势及项目未来区位价值；依照区域城市定位根据城市的主色调，保证方向准确；依照项目资源：市政、景观、人文等；依照项目主题定位紧扣主题，突出项目形象；2、项目建安成本控制原理风格新颖，有视觉上的冲击，符合区域客户消费心理，同时又能低成本开发；少钱不一定低形象，形象塑造关键在于艺术化搭配和处理；结合

26、项目产品策略，园林塑造立足于精品园林；风格分析：1、新古典建筑风格去除大部分古典风格的雕雕凿凿，表达一种大气、简洁的建筑的气韵和神态；2、高档外墙材料运用，凸显物业档次；3、园林于建筑的吻合，强调社区的生活质素；4、市场上接受很高，深得消费者的喜爱；5、因节点构件较多，成本相应较高；6、建筑风格厚重稳重，而且与碧桂园的风格类似，容易给市场接受。备注：注重构件营造如钟楼，外立面层次感强，坡屋顶设计。新古典主义建筑风格方案1：新古典主义+后现代简约风格百灵路项目推荐使用方案1：现代简约建筑风格纪念中学项目推荐使用特点：层次感强，有视觉冲击，因此类建筑多用飘窗，故此室内空间也较为舒适，且很实用。方案

27、2：现代简约建筑风格双地块统一建筑风格风格分析：1、现代主义建筑，造型清新，富有时代感；2、立面层次丰富，有视觉冲击；3、着重玻璃材料的应用，室内空间采光性好；4、诉说一个时代的语言，表达一种情感和凸显个性；5、成本不高，形象档次高，时代感强烈；6、节点营造层面，立足于时代感和人性化的打造。立体式园林，从上到下充满景色，丰富园林空间的层次感，居住氛围更容易塑造。立体园林营造东南亚风情园林多构件、多水体营造，小地方出大景观东南亚风情园林生活小品点缀，丰富生活的趣味，增加园林的观赏性质。首层停车，园林景观化，居家园林无处不在。东南亚风情园林项目户型营造思路户型营造思路：1、项目户型主要以中小户型为

28、主，因此走精致型线路是户型塑造的首要选择；2、虽受佛规通36号文件的影响，户型在阳台面积附加值空间受到很大限制，但附加值还是有塑造空间，主要体现在以下几方面：户型的飘窗、落地玻璃窗（层高不足2.2m的空间）、隐藏式衣橱等节点；3、强调功能的实用性，例如：空间的动静分区、干湿分区、主次空间划分、通厅设计、户型朝向及主卧、客厅等空间；4、基于项目整体策略，走中档户型策略，因此很多功能空间要往使用性实用率方向去打造，将户型的实用性能体现出来；5、户型核心突围策略：产品可错层、跌层等加强空间的立体感； 营造户型夹层产品，加强户型的使用空间。实用户型塑造备注：为增加户型的实用性能，在设计中，阳台设计至少

29、有两个，其中一个以卧室的的标准进行设计，以利在日后需要利用时改造成卧室等功能空间。节点营造和强调，是小户型生命力的主要体现。实用户型塑造厨房卧室客厅卫生间玄关楼梯夹层挑空夹层挑空建筑面积：58.54套内面积：45.66节点：1、飘窗、转角飘窗2、通厅设计3、动静分区户型特点 4.9 米层高，室内区域开阔，私人空间增加。无隔断设计带来自由无阻的创意空间。 夹层设计增加了房间的使用面积，利用丰富的垂直空间，可以搭出类似复式的上层，间隔出独立的功能区域，更可设计螺旋楼梯将上下层相连，极大丰富空间层次。项目开发投资建议项目成本估算百灵路项目纪念中学项目项目数值（万元）备注土地成本5075.82楼面地价

30、按750元/计前期工程费804.24建安工程费7715.25基础设施费633.80开发期间税费1669.39开发费用1314.02其中财务费583.27万元不可预见费541.13合计17753.65楼面成本均价2623元/ 项目数值（万元）备注土地成本1690.74楼面地价按750元/计前期工程费220.41建安工程费2119.06基础设施费173.06开发期间税费466.45开发费用366.79其中财务费160.20万元不可预见费148.95合计5185.46楼面成本均价2300元/ 按项目规划指标，百灵路建安成本为17753.65万元，纪念中学项目建安成本为5185.46万元，双地块合计约

31、需投入22939.11万元。（注：以上两项目计算的财务费用按两年期、年利率7.56计算（按银行利率上下浮动比例调整）项目定价策略定价原则：保证开盘大批量抢占市场，确保回款，实现项目滚动良性开发参考市场可比案例，运用最小二乘法推导本项目销售价格：高明碧桂园洋房3200元/（带500装修）； 汇盈花园（毛坯楼梯）：2800元/帝景豪庭（毛坯电梯）：3200元/ ； 汇源豪庭（毛坯电梯）：3100元/最小二乘法模型：通过市场比较及最小二乘法计算：百灵路项目理论销售均价为 3017 元/（毛坯）， 纪念中学项目理论销售均价为2626元/ （毛坯）（注：此价格按目前市场价格测算，属静态市场定价，具体开盘

32、价还应参考高明区未来住宅价格走势及竞争对手价格策略等因素）项目投资利润率测算项目数值（万元）备注投资成本17753.65楼面成本均价2623元/收入预测20303.30销售均价3000元/毛利润2549.64投资利润率14.36盈亏平衡点93.49百灵路项目纪念中学项目项目数值（万元）备注投资成本5185.46楼面均价2300元/ 收入预测5861.22销售均价2600元/毛利润675.76投资利润率13.03盈亏平衡点94.381、按规划原始指标，市场静态价格测算，双地块项目投资利润率均在10以上， 盈亏平衡点高，项目开发风险较高。2、百灵路项目楼面成本均价2623元/，3500元/是上限价

33、格，利润弹性空间较大。3、纪念中学项目楼面成本均价2300元/，2800元/已是上限价格，利润弹性空间较小。项目成本控制建议项目建设：1、规划设计条件公关：1：1车位要求公关、限高要求公关等；2、减少地下停车场建设，尽量实现架空层停车；3、适度降低容积率；规划设计要求：1、高实用率户型设计，加大政策要求下的偷面积力度；2、户户通风采光设计；3、外立面、园林设计的特色与成本控制；4、剪力墙、异形柱的设计；5、临路街铺与铺后停车的设计；6、点式楼与板式楼的合理规划；7、多层住宅与小高层住宅为主，减少建筑成本。 受政策影响，如果两地块要在2009年同时开发，发展商在首期资金投入方面压力较大，为了减少

34、资金压力和市场风险，一秀地产建议：1、两地块同时开发，通过高调的造势与项目包装，为项目吸引眼球奠 定基础，也促使发展商的品牌建设；2、首期开发过程中，主要侧重百灵路地块开发，通过百灵路地块部分 面积的启动，利于树立整体形象；3、首期开发过程中，控制纪念中学地块的开工量与开发进度，减少资 金投入量；4、两地块实行形象捆绑，打包成一个项目，推向市场，且与三洲旧 改联动；5、首期启动以高性价比产品、中高形象、精致户型、合理的总价、快 速取得预售证的产品打击更广泛的中低端客户市场。项目启动原则三洲旧改规划示图首期开发原则从碧桂园、尚城名筑等楼盘的开发速度及目前市场容量判断百灵路地块采取分期分批开发模式，首期开发约2万，首期第一批约1万；纪念中学地块采取分期开发模式，首期开发约0.5万；首期开发快速回款：首坚持快速回款的原则，以产品