北龙湖78地块郑州7、8号地

1、关于郑州区北龙湖7/8 号地块情况的汇报郑州公司2016 年 9 月 3 日近期郑州公司对区龙湖板块待出让 7/8 号地块进行了初步可行性一、项目概况，提出土地获取方案建议，汇报如下：（一）项目区位意向地块均位于区龙湖板块，距郑州鲁能项目约 3 公里；其中：7 号地块位于龙湖外环东路西、龙翼八街南；8 号地块位于龙湖外环东路西、龙翼十街南。距离区 CBD 约 4.6 公里，距郑州火车站约 11.7公里，距郑州东站约 5.2 公里，距新郑机场约 31.7 公里。地块在郑州市市位置示意如下图：地块四至：7 号地北侧为绿地，南侧西侧为开发用地，东侧为道路；8 号地南侧为河流，北侧为开发用地，东西两侧

2、为道路，项目正南方为祭城安置区，周边情况如下图所示：（二）项目配套区域目前周边配套比较匮乏，但区域未来规划定位较高，规划配套齐全。地块轻轨 2 号线，距离规划的郑大一附院分院仅 500 米，项目周边规划多所小学及中学，未来一站式配套齐全。如下图所示：（三）场地现状目前项目地块土堆及杂草，开工前需要平整，东侧距离高铁线路较近。（四）地块主要指标7 号地，占地 39409.659 （约 59 亩），城镇住宅用地，容积率 3.0。8 号地，占地 79619.123（约 119 亩），城镇住宅用地，容积率 2.5。项目指标具体如下：土地位置使用权面积（）土地用途规划指标要求出让年限（年）挂牌起始价（万

3、元）开发程度容积率建筑密度（%）建筑高 度（米）绿地率（%）投资总额（万元）7龙湖外环东路西、龙翼八街南39409.695城镇住宅1.0、3.0/7056013/8龙湖外环东路西、龙翼十街南79619.123城镇住宅1.0、2.5/70107312/（五）土地出让安排目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从获取的土地出让计划，7#、8#地块属于年底前出让土地，预计节点在10-11 月。两块土地单独招拍挂，竞价出让，价高者得。二、市场概况（一）市场概况相较于 2015 年楼市的，进入 2016 年后，随着国家各项政策的出台，2016 年郑州楼市各区域销售情况渐趋火爆。土地方面，7 月份随着万科拿下金

4、水区郑纺机地块，各区域应势涨价，经开区康桥、亚新、海马接连三个地王以及北龙湖“818”双地王，楼面价的不断提高，又进一步为楼市加温。土地市场的火爆了销售层面的成交，城、鑫苑国际新城、珑府首开推盘量均在 1500 套以上，全部在当然售罄，再一次验证了当前楼市的火爆。北龙湖板块目前在售项目较少，入市较早的建业海马九如府已售罄，茉莉目前已销售过半，目前即将入市的恒龙台、正水上境目前处于咨询阶段。目前该片区土地出让情况较好，楼面价不断攀升，由于近期区域仍有土地出让，该片区已拿地开发商观望情绪较浓，入市时间多以待定为主。（二）区域土地市场情况目前北龙湖片区已拿地开发商有金茂、雅居乐、荣盛、永威、正弘等及

5、本地知名企业进驻。其中在 2016年 8 月 18 日，取得北龙湖 13 号地，楼面价 36309.56元/，每亩单价 3630.97 万元，溢价率 142.31%。金茂取得14 号地，楼面价 36945.27 元/，每亩单价 4183.75 万元，溢价率 161.94%。13 号地和 14 号地成功竞拍，刷新了以往的地王成交单价。（三）区域市场及竞品情况北龙湖目前在售项目仅剩亚新茉莉，建业海马九如府入市较早，目前已清盘。除此之外，已确定规划的悦龙台与正水上境目前处于前期咨询阶段，具体开盘时间及价格未定。由于北龙湖片区近期仍有土地出让计划，该片区土地楼面价仍有冲刺提高的可能，区域内各项目多以观

6、望为主，并不急于入市销售。海马九如府：位于朝阳路南九如路东，洋房均价 3.5 万元/，叠加均价 3.7 万元/，联排均价 4.2 万元/，洋房户型为 180-280 ，叠加户型为 280-330 ，联排户型为350-420 ，2015 年 11 月 15 日首开，目前已清盘。茉莉：位于龙湖外环路六街，住宅面积130-180 、洋房 190-220 ，精装小成交价格为2.5-2.9 万/，洋房 3.2-3.7 万/，8 月 5 号 1#、2#、3#、5#、6#、12#开始排号认筹，截止 9 月 2 日共认筹约 130 组，20 万入会，洋房 50 万入会，开盘间未定。三个点，开盘时悦龙台：面积段

7、 140-180 ，洋房面积段200-220 ，精装修标准为 3500 元/，洋房精装修标准为 4000 元/。项目 7 月份开始面市，8 月 6 日开始交电商，洋房交 1 万享 10 万止 9 月 2 日，洋房交，交 5 千享 5 万，截约 400 组，交约 630 组，预计小售价 26000-28000 元/，洋房售价 35000 元/。、项目初步可研情况（一）项目定位7 号地：项目拟定位为城市中高端品质住区，打造满足城市首改及再改精品住宅，主力区间 125-180 ；8 号地：定位为高端品质住宅，为城市高收入阶层打造再改及终极置业产品：小产品 130-180 ， 180-250 洋品。四附件：7号地物业面积可售单价（万）总价（亿）备注住宅118170.6114625.473.3378264可售面积按照 97%算室7878.047484.140.453368建筑密度按照 20%计算，可售按照 95%算车位4137039301.52529550100 一个车位合计167418.6161411.11/4111828号地物业面积可售单价（万）总价（亿）备注小1492111447353.5506573可售面积按照 97%算洋房