易居_郑州正商耿庄城中村改造项目发展策略提报ppt课件

1、正商耿庄城中村改造工程开展战略提报易居中国正商耿庄工程组谨呈：河南正商置业东南板块开展正商板块运动启示工程价值分析区域竞争分析郑州房地产大势工程定位KPI体系物业开展建议营销战略解读耿庄城中村改造工程继“金色港湾、花都港湾、蔚蓝港湾等“港湾系产品一次晋级之旅！品牌晋级：从质量地产向精品地产的转型战略晋级：正商郑州大东南板块战略的桥头堡产品晋级：打造环线内稀缺低密度产品标杆东南板块开展正商板块运动启示工程价值分析区域竞争分析郑州房地产大势工程定位KPI体系物业开展建议营销战略综合城市、经济、人口以及房地产市场来看：工程拥有良好的市场开展根底机遇和挑战并存决胜的关键将取决于开发战略郑州房地产大势研

2、判七里河文化长廊运河新区本案七里河文化长廊十七里河定位为给城市居民提供休闲文娱、游览观光的城市河流。十八里河定位为展现地域特征，融入丰厚历史文化城市河流。运河新区是我市西南经济板块上的一颗璀璨的明珠。北起南三环、南至新郑、西起绕城公路、西南连郑尧高速引线、西北接新郑路、东至管城，总面积约28平方公里。由“三纵京广路、大学南路、嵩山南路、“三横南三环、南水北调运河、南四环所围合12平方公里的运河新区中心区将是郑州西南部未来开展的一个重要空间。东南板块开展“七里河文化长廊和“运河新区等城市规划的提出，为区域开展描画较好的生态环境支持！东南板块开展未来城市南北轴中心地带，“东扩南起已拉开新一轮造城序

3、幕，城南中央生活区未来12年呼之欲出启示东南居住区主要承接在即，区域价值大有可为；耿庄工程东接七里河运河公园，西接市政主干道紫荆山路及地铁2号线，优越的自然资源和地铁物业将为工程打造精品奠定根底。东扩南起：郑东新区年度投资410亿元，开发建立面积20平方公里。目前土地稀缺、急剧饱和。北区由于遭到黄河湿地影响被限制建立。南区相对其他区域土地资源丰富，东南板块处于一心、一带、一轴的交汇地带，潜力宏大。郑州市90%郊县在西南，规划未来较长时间内会以南区开展为重点，努力在南区土地上再造一座国际化的新城。东南板块开展正商板块运动启示工程价值分析区域竞争分析郑州房地产大势工程定位KPI体系物业开展建议营销

4、战略区域竞争分析主力产品线以二房为主，表现出明显的“年轻化置业特征，一房出现明显的供大于求景象，四房及复式等产品市场需求缺乏，成为滞销产品一房市场集中35-50两房市场集中70-90三房市场集中80-120 四房复试市场多为150以上大户产品分析区域产品附加值存在“错层、入户花园、露台空白点，“功能性 创新的产品更能博得市场。项目名称平层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台橄榄城 幸福港湾 蓝钻 新蓝钻 橡树玫瑰城 美景鸿城 亚星城市山水 中原新城 升龙国际中心 美林河畔 金海京江花园 区域竞争分析区域产品在配套方面空白点较少，新工程必需需先到达区域平均程度。项目名称双

5、气地暖新风系统水系水景特色树种社区标志休闲设施老人活动设施儿童活动设施橄榄城 幸福港湾 蓝钻 新蓝钻 橡树玫瑰城 美景鸿城 亚星城市山水 中原新城 升龙国际中心 美林河畔 金海京江花园 区域竞争分析物业类别： 住宅、写字楼 商业工程特征 ：国际化社区建筑类别 ：多 层 小高层 高 层占地面积：1594亩建筑面积：万平方米地址：南三环与石柱路交汇处环线内独一低密度、多层花园洋房式社区区域竞争分析典型个案研讨-橄榄城75.29两室两厅一卫33.12一室一厅户型设置分配均匀，多层规划，落地平开窗，采光通风好，版式设计。工程推盘战略采用大小户型结合方式推出，防止客户比较中举棋不定，适用不同客户的需求。

6、区域竞争分析典型个案研讨橄榄城来源：大范围集中在工程周边的专业市场外，对金水、 中原、管城有零散辐射。 依然以城市西南区域为中心区域。 市中心区域的移植度不高。新密耿庄客户职业私营业主是主力客群，其中以工程周边专业市场为主。周边市场有：京广路鞋城、冯庄路茶叶市场、中陆物流广场、万客来、摩配城 。区域竞争分析典型个案研讨橄榄城物业类别：住宅、商 铺建筑类别：高 层、小高层、多层均价：4800总户数：2607累计推案客群：周边改善需求、市区内低收入刚性需求区域竞争分析典型个案研讨橡树玫瑰城房型套数比例一房30-5037614.42%合计376100.00%二房50-70118345.38%70-9

7、014712.43%90-11093078.61%合计1068.96%三房130-1501044840.20%90-11031530.06%110-130403.82%70-9037936.16%合计31429.96%区域竞争分析典型个案研讨橡树玫瑰城89全明三房规划紧凑、89三房全明，并且配备飘窗和露台126全明三房规划较为紧凑，面积利用率高；区域竞争分析典型个案研讨橡树玫瑰城物业类别：住宅、写字楼、商铺建筑类别：高层均价：4800元/平客群：周边改善需求、市区内低收入刚性需求区域竞争分析典型个案研讨美景鸿城120三房变四房西边户81两房变三房南户赠送面积赠送面积卫生间暗间可引导卫生间暗间可

8、引导区域竞争分析典型个案研讨美景鸿城东南板块开展正商板块运动启示工程价值分析区域竞争分析郑州房地产大势工程定位KPI体系物业开展建议营销战略未来东南板块的中心，东接郑东新区，南连运河新区和航空物流港，临近南三环，地理位置具有剧烈的地域标识性和辐射力。南区处于一心地带，潜力宏大。市政配套将会不断完善，城市化进程必将吸引更多的周边地市人口落户郑州，90%的郊县在郑州西南，南区是郊县移民入郑首选。管城区在南三环路以北、商岗东路以东建立片级商业效力中心，远期进一步开展体育设备，构成城市级体育文化中心；三环路以南地域，改造金岱工业园区，提高土地的利用率，建立高密度住宅区；紫荆山路南三环东环郑东新区运河新

9、区块块价值分析扼守郑州东南，紧邻地铁，地铁、BRT快速公交构成立体交通、瞬间即可通达全城。东南区为郑州以南地市客源进入郑州的必经之地。交通网络优化，城边村改造，根底设备、公共效力设备的配套与共建共享，生态环境维护与营造，构建可继续开展的城市边缘区。京珠高速、107国道、机场高速，郑石高速、均与航海路集合，直通全省。客运总站、 BRT以及未来的地铁5号线，都将为工程所在的区域带来宏大的人流量地块价值分析十八里河镇总体规划，旨在经过规划将规划区域打呵斥为河南省实施城乡统筹开展的先导区和示范区。N11占地55.67亩，原规划教育用地，与N5互换后，同N4一样，质量较高N7占地52.72亩，距气候塔缺

10、乏1000米，恐受气候塔的限高的制约N9占地45.4亩，临近南三环与中州大道十字交叉口，是展现工程笼统的最正确位置，相邻气候站，3.8容积率利用较低 N8占地55.74亩，临主干道、存在噪音污染N10占地29.4亩，临主干道南三环，又与社区隔主干道紫荆山路，建议原方案用途不变工程教育、商业、安顿房等硬性目的的实现结合地块规模分地块价值分析东南板块开展正商板块运动启示工程价值分析区域竞争分析郑州房地产大势工程定位KPI体系工程物业开展建议工程定位 水岸 生态 低密度 质量社区用最好的资源、板块最先进的居住规划理念全 力打造市场上最优秀的水岸精品社区市场定位水岸生态，中央生活笼统定位南区一种全新的

11、生活空间独特的设计理念精致创新的产品时髦气氛的营造人性化/个性化的效力兴趣生活的体验 在产品上的表现方式独特精致时髦兴趣量身度做产品定位东南板块开展正商板块运动启示工程价值分析区域竞争分析郑州房地产大势工程定位KPI体系工程物业开展建议营销战略公寓楼N1高密度质量组团N3、N4、N11安顿房组团N6、N8、N10住宅总体规划依托运河景观带，按气候站和高压走廊的限制条件可划分为低密度质量组团、高密度质量组团、安顿房组团和公寓楼四种质量中、低密度质量组团N7、N9低密度效果图物业开展建议配合用地边境，建议部分经过旋转、错位的设计，令工程地块得以充分利用；整体规划以坐北朝南行列式规划为主；但部分可有

12、一些变化。如：参差型的规划，部分添加一些点式的规划等，使居住空间的归属感更强；组团内平面规划形状物业开展建议商业总体规划N2地块设置集中商业，业态开展思索中型超市和会所配套效力设备，添加产品质量，沿魏庄西街建特征商业一条街，贯穿工程整体笼统集中商业效果图商业街效果图临干道双层商铺社区商业街2F4F集中商业物业开展建议医疗中、小学N5会所配套总体规划社区配套整合市政中小学、医院、运河公园，尽能够提高其品牌效应，并和会所功能、特征商业街一同打造专属业主的私人领地。停车场N2物业开展建议典雅主义物业开展建议顺应开展，表达都市笼统吻合目的客户需求本钱角度思索，控制本钱本案：简约主义风格建筑风格特别做法

13、：经过大胆的色块的运用，加强工程的昭示性及差别化、个性化，突显工程的质量感、价值感。物业开展建议外立面产品创新“N+1户型入户花园和内阳台由早期提供过渡、休闲空间的功能物业开展建议双层高阳台建筑细部效果图建筑细部效果图双层高阳台产品创新错层挑空阳台物业开展建议里：经过外墙外移并将其做成凸窗完成产品创新凸窗利用物业开展建议产品创新提供多个套型平面，满足家庭生命周期内的多种需求定位思索东南板块开展正商板块运动启示工程价值分析区域竞争分析郑州房地产大势工程定位KPI体系工程物业开展建议营销战略强化资源的运营客户营销战略营销规划“以资源整合建立完善的营销体系 换位思索的阵地南三环城市交通要道，便于笼统昭示和拦截目的客户交通不便、环境嘈杂，为产品价值和笼统减分，不利销售规划通往市区的主干道紫荆山路未建，南三环环城快速路)单幅限行对基地的影响周