张家窝天津南站项目市场面可行性报告课件

1、天津张家窝南站项目市场考量祥生集团策划营销部2011.04.18主要内容一、 张家窝项目的基本面考虑二、市场研究2.1 相关区域市场总体楼市供需状况2.2 张家窝区域楼市情况2.3 张家窝城市规划及产业发展其对未来楼市发展的影响三、项目地块开发前景认识及简要经济效益考量一、张家窝项目的基本面考虑：写在市场研究之前的考虑外来的“和尚” 将成为“张家窝庙” 的真正主人：今后张家窝真正市场化商品房的主要客户将来自于天津其它区域，本地区客户不是主导。家窝人口少，收入水平低。项目周边因为当地村民与动迁进入的人口而发展起来。因此，镇上的商业及生活环境仍较差与落后。在这里开发项目客户基本不能够以当地消费为参

2、考。当地人有改善居住水平的愿望，也有少部分人通过动迁可以消费起具备一定档次的商品房，但毕竟是少数。本项目最大的客户来源将为外部人口的导入，导入速度快慢决定了这个区域项目的成长速度，即最终表现为市场反响是否热烈，是否销售快速、价格能否上去。这又取决两大因素，一是产业区成熟速度与企业入驻情况；另一个是重大城市配套、重大项目的开发进展，比如地铁3号线何时开通。张家窝镇的街道张家窝最集中的商业中心张家窝镇街道与居住环境显示出张家窝城市面貌还处在一个乡间小镇的状态，与一个直辖市应有的城市化水平尚有很大差距，这说明要成功激活这个片区的房地产开发活动，必需要大量吸引外部消费者入驻本地区，而当地经济发展水平还

3、很低，不可能成为中高端商品房的核心消费群体；其次，较为落后的城市发展水平也为房地产业在本区域全新发展留下了空间。因此，要考查这个区域房地产市场未来的发展前景，我们需要跳出这个区域来看这个区域。要考察或决策这个区域地块是具备开发前景，需要跳出地产看地产，关注产业发展（尤其高端产业）与城市发展（尤其是重大市政配套水平及实施速度）是正确认识一个项目的前提。张家窝镇相对天津其它区域而言与城市结合并不紧密，中间有一般工业带隔断，因此光靠单纯的地产开发来带动区域发展显然力度不足。而根据张家窝最新产业发展规划，天津华苑产业园（117大厦及CBD所在地）与天津海泰产业园、天津大学城都将加快速度推进，这种以现代

4、高科技产业、企业研发总部等功能为主导的商务区对周边房地产尤其是中高档房地产开发带动效应是非常明显的。张家窝片区正好在其辐射范围内。本地区发展的另一个利好就是重大城市功能的配套进入，其中以天津南站为主导所带动的一系列城市重大功能的建设。天津南站预计6月份通车使用，将成为天津高铁连通京沪的主要承载。目前天津南站已经吸引了相当多人的目光，很多人看好张窝的城市发展前景，也看好这个地区的房地产发展潜力。高铁的开通也将加快地铁3号线的实施进程，地铁3号线与高铁直接接驳，地铁的开通将是这个地区真正大规划人口导入的开始。因此，本报告将把产业与城市发展共同作为考虑项目可行性的主导因素，而不仅限于房地产行业这一个

5、维度。应辩证的看待区域内项目的主观竞争与客观协作值得关注的是，目前本区域项目主要是动迁房，且入住率低，未来亦有大片的可供开发住宅，潜在供应量大。今后同行竞争是必然的。但刚才已经说到本区域整个城市发展及房地产开发都处于一个非常低的水平，不靠整个区域的成熟与市场认知为依托，单个项目很难实现绝对的成功。即需要吸引大量的外部人口来推动整个区域的城市水平。从这个意义上讲，更多品牌开发商进入、更多大型综合性项目的协同开发，大家一起炒热做活整个张家窝区域的楼市比小范围项目之间的竞争更有价值。而这个局面的形成已经具备了客观条件（天津南站与3号线、高科技产业园区等城市重大项目的协同建设）。知名企业、知名大项目同

6、一时期上市与隆市可以让张家窝吸引到更多的来自天津市区的客户，同时也能增加张家窝整个地区的楼市竞争力。从这个意义上说，我们选择哪个项目开发多大规模，什么时间推出多少量，应该基于对整个张家窝区域开发的深刻认识，并在这个大环境中找准自己的定位。二、市场研究2.1 相关区域楼市供需状况上述图表中数据市区包括和平、河东、河西、南开、河北及红桥六区；郊县包括东丽、西青、津南、北辰、唐沽及开发区等六区。但从2011年1月之后，郊县范围有所扩大，增加了汉沽、大港、空港、保税及中新生态城五个区域。在本图表中，已经对后五数据进行了剔除。从上述图表我们可以得到以下信息：在以一年为考察期里，天津市区住宅成交量相对比较

7、平衡，成交量放大集中于1012月份及第二年1月，月平均成交量在15万方左右。今年一季度市场成交量低于去年同期，反映市场需求受到了宏观调控一定程度的抑制。成交面积方面，郊县一直大幅超越市区，这说明近一年来天津楼市供应量主要集中于郊县。同样从郊县成交量历史数据也可以发现，今年一季度成交量明显小于去年同期。相比市区，郊县受今年国家调控影响更大。从价格水平与走势来看，天津城区与郊县价格都呈现出稳步上涨态势，郊县价格在800010000元/,半年内涨了约1500元/；而天津城区目前均价在1500018000元/，半年内也约上涨了1500元/。但由于市区成交价受个案影响大，所以价格随机波动也较大。中心城区

8、与近郊区县平均房价相差在0.81.0倍之间。基本上拉开了档次，客户群体也有明显不同。天津几大区域位置示意天津中心城区东丽津南滨海西青北辰武清方向东丽是距离天津中心城区最近的郊区，也是中心城区通往滨海新区的要道，拥有良好的发展后劲也是时机所至。西青受南开区带动，加之杨柳青本身就有很好的城市发展基础，西青区北部及东北部（如中北镇）大有和城市中心一体化发展的趋势。西青拥有悠久的历史文化，而其未来作为中心城区交通（天津南站）、教育（大学城）与商务（富国高银CBD）重要的疏解地区，发展前景正逐渐为市场看好。天津郊县各区住宅成交情况不同区县成交量水平相差较大，除了区域本身对市场的吸引力不同之外，这与区域内

9、楼市供应量也有较大关系。从数据来看，西青一直是郊县成交量的龙头，尤其是去年年底一度达到了2238套，平均每天成交75套，远超过第二梯队津南月均48套的水平。津南与唐沽属于第二梯队，尤其是津南表现稳健，成为第二梯队的领头羊，而唐沽则同样表现抢眼，在郊县市场中靠自身城市发展树立了很好的市场地位。第三梯队为东丽、北辰与开发区，但值得关注的是东丽在去下半年市场成交量迅速上升，基本达到了第二梯队的水平。而北辰与开发区则一直处于较低水平，市场反响平淡。由此可知，作为近郊区域，西青前有很好的房地产发展基础，西青从地产发展成熟的西北，扩张向市场不成熟的东南拥有良好的基础。尤其随着天津南站、地铁3号线等一系列重

10、大市场工程的建成使用，这种辐射延伸将会更加无障碍的推行。天津郊县各区住宅价格走势情况总体而言，从09年12月份到目前，天津近郊各区县房价总体呈稳步上升的态势。在一年零一个季度的时间里，房价总体上涨了约2830%，表现还算不错。价格绝对水平来看，万元单价是个分水岭，目前只有西青与开发区能够稳定于万元以上的水平。其中开发区房价已经与其它区域拉了距离，明显高过其它县区水平；而西青区位列第二，但并没有拉开多少距离，基本徘徊在1.11.2万元/的水平。其中唐沽房价走势在2010年5月前后发生了明显变化，此后与津南、东丽、北辰四个地区房价相互胶着，房价总体处于第三梯队的水平。房价走势另一个表现就是2011

11、年1月之后，开发区价格有明显的下行趋势，西青有轻微走低趋势，其它区域房价尚没有下行表现。天津3月份的楼市表情3月天津商品住宅新增预售面积54.78万平米，环比减少6.89万平米，降幅为11%；同时本期成交量环比下降70%，因此供销比攀升至1.3。2011年3月商品住宅市场消化量为13.94万平米，2011年一季度仍然保持着成交量大于新增供应量的总体格局，截止至3月末天津商品住宅市场总存量为1063.32万平米。供需形势出现又一轮的逆转。总体上而言，考察期内去年5月份前住宅供需比基本在1以下，即市场长期呈现供不应求，消化不少存量；5月份后供应量大增，供需出现逆转，住宅供需比基本在1以上，市场总体

12、供大于求，今年12月份呈出现短暂求大于供的局面，但双方规模都不大，仍无法从根本上突破调控政策的影响。 3月份天津21个行政区中只有9个有新增住宅供应，西青、津南、武清供应充足。其中西青区点到全市新增供应的28%，武清和津南分别占到19%和17%。3月份天津市内6区仍然平淡，仅占总量的8%。环城四区呈现多点发力格局，除北辰外其余三区表现良好，尤其是西青区，区内莱茵小镇多个项目逆市热销。远郊区县中武清区依靠廊桥映像、天洋景园、静湖花园等项目热销带动，成为全市销售最为活跃的区域。价格方面市区明显与环城区、远郊拉开了距离，近一倍差距。从区位性价比看，西青优势明显。存量较大，各板块压力仍然存在，部分存销

13、比达18。2.2 张家窝地区楼市基本情况：区位及价格水平星河湾：均价10400城发花园：均价9750世纪新苑：均价8078唐郡一期：均价15000美茵小镇：均价7500慢咖领地：均价7800社会山公寓82009000，联排14000盈水园：均价3650天喔福城：均价6000津尚花园：尚未公开，预计8000大地十二城：均价9000万科假日：10500芒果郡：均价8788檀香海：均价7000莱茵小镇：均价7580社会山（张窝）慢咖领地（张窝）美茵小镇（杨柳青）城发花园（杨柳青）星河湾（杨柳青）万科假日（中北镇）占地375亩30亩52.4亩187.5亩108亩345亩建面20万方3万方5.2万方10

14、万方10.22万方（住宅9.7）30万方容积率0.8（别墅0.69）1.351.50.81.411.3绿化率45%29%40%36.3%30%40%总户数及物业形态一二期住宅1039套,15万方规模.其中纯公寓384套,4.6万方;别墅及类别墅产品655套,10.4万方.288户8栋6怪多层公寓，户型63-97平米，分为63-73一居室和97两居室。小区共9栋多层住宅，规划户数:644户。498户，多层、小高层、联排、叠拼。482户，一期为4至6层的砖混结构多层住宅，二期为2栋板式结构的9层小高层。售价（元/）08年12月份-09年9月份:4300-5500(别墅)；09年10月至今:类别墅.

15、别墅产品1050014000(少量)；目前公寓(少量):8500-95003月底对外现房销售，均价7800元/(折后约7500)08年6月-09年9月均价5000-5500，起价最低4500；09年11月-10年4月，均价6000-7000；10年11月至今，均价7500，部分9000该楼盘为老盘，05年即开始销售，06年部分入住。10年10月份-11年1月份6300-6700(疑为动迁)；11年2月份至今，8086-10378元/。早期楼盘，项目已经全部售出交付。目前二手房市场价格在10000左右。市场报价10400元/老项目，一期二手房价10510元/15000/，部分联排14800220

16、00元/（即朗润园项目）销售情况整个社会山分为大两期开发，目前一二期早已交房入住，少量现房在售。公寓2010年6月推出两栋小高层余量不足10套，类别墅余5套。目前尾盘销售速度较慢。3月22日开始对外销售，全部288套推出。截止4月17日，共去化25套，成交均价7500元/。开盘初期月销售约30套。08年7月开盘，09年9月入住。已经销售90%以上，目前剩余主要为50平米主要的一室户。截止目前已经售出492套，剩余6套。尾盘销售，市场反映尚可。全部售出，只有二手房。部分商业用房价格在20000出头一点，最贵的商铺达4.7万每平米。备注景观设计德国莱茵之华设计集团；建筑设计莎勒建筑设计，宣传推广红

17、鹤广告项目之前未办理出预售许可证，故一直无法对外销售。项目品质相当一般。小区周边有京杭大运河风景区，配套相对成熟。杨柳青一中、杨柳青四、西青中专中综合商场等，非常完善。杨柳青镇核心区域，生活配套完善。张家窝地区重点楼盘基本情况：小结：主城房价高企，城郊楼盘性价比突现，交易仍应活跃：目前天津中心城区的房价基本都到达了2万元以上的单价，相比城郊交通便利的区域，房价还处于70008000元/的水平，后者对市场的吸引力无疑是很大的。这种单价，使购房款基本能够控制在100万元以下，又接近市区，所以市场反映在调控形势下依然热烈。随着南开区向中北镇扩张，西青区发展前景越来越被 市场看好。3月份西青反响最好的

18、楼盘为莱茵小镇，开盘创造了238套的销售业绩。本项目位于西青区杨柳青一中南，总建筑面积45万平方米，分多期开发。3 月19 日莱茵小镇项目再次开盘（应为四期），推出美轩苑6、7 号楼及美枃苑23-33 号楼房源602 套，包括90-98 平米事客户型510 套，115-134 平米三客户型92 套。报价7500 元/平米，开盘当天优惠1%，贷款优惠1%，一次性付款优惠2%。本月项目热销238 套，其中6 号及8 号洋房成交55 套，均价7585 元/平米；9-12 层小高层成交152 套，均价7175 元/平米；15 层高层成交31 套，均价6638 元/平米。进入2011年，西青的中北镇板块

19、、后梅江板块将持续成为楼市热点板块，因为这两个区域已成为环城四区中最为成熟，配套最全的居住板块。从莱茵小镇成交结果来看，90-120的户型是市场最受欢迎的产品。而且客户购房年龄以2130岁（31%），3140（34%）的年青人为主导。相比西青核心区（杨柳青和中北镇）800011000元/的价格，张家窝目前75008000元/的主力价格还是有竞争力的。而由于西青区内不同地区城市生活配套功能相差较大，尽管张家窝当然房价有优势，但市场反响远没有已经成熟的杨柳青、中北镇热烈。这个情况需要到整个张家窝地区城市功能成熟后才会根本改观。张家窝地区近期土地成交情况：126.8万/亩(r=1.5)196.6万/

20、亩(r=1.5)100万/亩(r=1.2)100万/亩(r=1.2)100万/亩(r=1.2)土地位置编号土地面积容积率成交单价楼面地价土地性质成交时间竞得方津西青（挂）2010-07新津杨路以东298亩1.5126.84万/亩1268元/住宅2010/8/13天津天安数码城公司津西青（挂）2010-03张家窝镇规划支路二西侧71.2亩1.9196.6万/亩1551元/住宅2010/5/19天津市腾华置业津西青（挂）2010-02张家窝镇辛老路东侧62.9亩1.2100.7万/亩1,272元/住宅;商业2010/5/19天津市庆达地产投资津西青（挂）2010-01张家窝镇京福支线西侧196亩1

21、.0274.7万/亩1098元/住宅2010/5/19流拍近一年来西青区近张家窝区域地块总体推出较少，容积率也多在1.5左右，较高开发强度的少。这个区域普通住宅用地楼面地价目前水平基本在12001500元/水平。没有出现明显的起伏。从成交比重来看，近两年来，西青地区（包括张家窝）工业用地成交较多，而且位置多在两大开发区内，说明产业地产启动在加速进行。区域大规模开发值得期待。2.3 城市规划及产业发展其对未来楼市的影响（1）张家窝城市及产业发展规划要点天津市西青区城市规划(2005-2020)-2008版提到：张家窝城镇性质为努力发展成为交通枢纽型文化城镇；城镇规模在2010年达到8万人，建设用

22、地11平方公里；2020年镇区人口15万人，建设用地17.25平方公里。镇域产业布局：一核、三区、一田园（天津农业高科技园）；镇域空间布局结构：一核、两区。镇区布局：两中心、四区域、八邻里两中心是围绕文化中心和高铁车站中心形成的核心区域，延伸出还迁、居住、产业等四个区域，在四区域内，根据人口聚焦情况设置八个邻里。天津高新技术园区富国高银117大厦天津大学城张家窝镇级工业园天津高新技术产业园区：距离张家窝约6.5公里，其核心区海泰商务区占地2600亩，计划投资260亿至300亿兴建成天津全新之最高端中央商务区高银“Metropolitan”项目。该项目是高新区软件和服务外包产业基地综合配套区的首

23、个建设项目。综合配套区定位为国际知名大型企业的总部基地和国际商业中心。天津西青大学城：已经建成城建学院、农业大学两所大学，并有大批学生入住。距离项目约4公里。天津南站：天津南站与天津西站一样，都是京沪高速铁路的中间站，但是天津南站的规模远没有天津西站大。天津南站为2台6线，站内设正线2条，到发线4条，站房综合楼采用线下桥式站型设计，按照最高接待人数1000人设计设计。天津南站城市功能区布局及用地性质张家窝综合功能区，目前目前引进的最大项目是镇政府与天津万科地产开发公司、滨海浙商投资控股有限公司、加拿大555集团搭成的战略合作意向。三方合作开发的项目占地面积129万平方米，规划建筑面积168万平

24、方米。其中，住宅开发面积135万平方米，商业开发面积33万平方米。商业项目将引进加拿大555集团联合投资开发，充分利用该集团在全球商业开发的影响力，打造具有国际一流水平的区域性商业中心。项目建成后，将涵盖购物、娱乐、休闲、餐饮等多种业态，引领体验经济的全新消费理念，对于丰富当地人民精神文化生活，拉动区域经济发展，增加财政税收，提供就业机会具有重要的意义。张家窝的出路在于否能够吸引天津市区及周边区域的人口到这个地方来工作生活，因此它的客户至少是周边南开、西青区，更可能是全市的。另外，国富高银CBD区、大学城，尤其是赛达现代高科技产业区客户的大量入驻将直接带动本地区居住类、生活型商品房的需求。万科三、项目地块开发前景认识及简要经济效益考量3.1 项目开发前景认识本项目最大利好将来自于两大方面，一个是天津南站建成投入使用，会逐步带动这个地区的人