XXXX年城市置业公司CDP管理ppt课件

1、工程精细化管理城市置业公司地产工程管理分析2021年4月.工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、城市置业公司地产工程质量管理要点分析第四部分、城市置业公司地产工程质量精细化管理运用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点.第一部分：精细化管理提出的背景一、房地产行业开展背景对工程管理的要求二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响.外部资源背景对工程管理的要求 外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响.外部资源背景对工程管理的要求 外部资源、现行规范对工程

2、管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响.外部资源背景对工程管理的要求该工程施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其他均为细部节点图集引注思索60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？.外部资源背景对工程管理的要求思索60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？ 设计上如何处理倒置式屋面存在的隐患？.外部资源背景对工程管理的要求思索60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？.外部资源背景对工程管理的要求思索60秒该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？.外部资源背景对工程管理的要求 一些其他地产公司曾经出

3、现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求.外部资源背景对工程管理的要求思索60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？.外部资源背景对工程管理的要求 监理单位对工程管理的影响虽然监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的位置与作用监理工程师的总体专业才干和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的开展.外部资源背景对工程管理的要求 监理单位对工程管理的影响如何划定监理旁站监视控制的区域？哪些部位、哪些工序需求监理旁站？如何断定监理工程师的配备满足监理要求？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区

4、别？.外部资源背景对工程管理的要求 施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需求进展严厉的管理。需求甲方重点调查，输出技术、管理规范，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术才干有限，责任心不强。甲方到位的技术指点及严厉的过程控制，是施工质量保证的重要前提.外部资源背景对工程管理的要求 国家现行规范对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡 禁不止的工程质量问题？2、为什么工程验收合格，工程交付时还会存在 大量的工程质量问题？.外部资源背景对工程管理的要求 国家相关验收规范无法满足企业需求：铝合金门窗分项工程验评

5、表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验工程和检验要求对检验工程没有商定明确的检验方法.外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程管理：投资决策规划设计施工预备施工含保修物业管理后评价资金、谋划与销售 工程管理 常规了解.外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程管理：施工预备阶段和施工阶段含保修是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评价等阶段。.外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程管理：房地产企业管理分工的细化，导致设计、资料、本钱、合

6、约等部门与工程管理联络的严密度下降。大量由于设计、招标采购、本钱合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量曾经无法由工程部门完全掌控.外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程质量管理：设计对工程质量保证：资料对工程质量保证：招标采购对工程质量保证：合约条款对工程质量保证：本钱、付款对工程质量保证：施工阶段现场管理质量保证：.外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程进度管理：设计对工程进度保证：招标采购对工程进度保证合约条款对工程进度保证报批报建对工程进度保证市政工程对工程进度保证本钱、付款对工程进度保证.外部资源背景对工程管理的要求 现场工程部

7、管理职责不清：相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责设计上既担任施工现场的工程管理，还承当了大量的招标采购配合招标文件及招标方案编制、招标调查及评审、报批报建配合及大量的内部协调、跟踪等一系列额外任务。致使现场工程师很难把全部精神投入到施工现场的一线管理.外部资源背景对工程管理的要求 客户验房需求对工程管理的影响从业主赞扬的角度对待工程质量管理重点的问题1、平安性质量问题4、适用性质量问题2、功能性质量问题3、观感性质量问题.外部资源背景对工程管理的要求 平安性质量问题的主要表达：1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、零落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质

8、量问题6、5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题.外部资源背景对工程管理的要求 功能性质量问题的主要表达：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、.外部资源背景对工程管理的要求 观感性质量问题的主要表达：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、.外部资源背景对工程管理的要求 适用性质量问题的主要表达：1、客户居住运用功能的合理性问题2、客户居住运用功能的温馨性问题3、客户居住运用功能的协调性问题4、客户居住运用功能的经

9、济性问题5、.第二部分：工程管理容易出现的问题一、工程质量管理容易出现的问题二、工程进度管理容易出现的问题三、工程本钱管理容易出现的问题四、工程供方管理容易出现的问题.工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的主要问题：1、工程质量管理理念需求完善2、施工阶段工程质量控制深度需求加强3、工程合约条款设计质量防控部分内容需求明确4、对工程质量控制细节的注重度缺乏5、工程质量管理执行力考核需求量化.工程质量管理理念需求完善 工程质量管理理念需求完善国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要集中在施工阶段的工程质量检验，没有构成工程开发全过程的工程质量控制保证体系忽视针对企业工程质量控制的设计

10、预防、招标采购预防、合约预防、资料预防、施工质量控制检验要求等全过程的工程质保体系管理.工程质量管理理念需求完善一级“检验二级“质量保证三级“预防四级“完美特点：经过工程检验保证质量缺乏质量认识和专业知识方法：低效率错误的运用质量保证方法特点: 改良工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评价、质量圈等工具特点: 开发设计、工艺才干和消费管理才干与供应一体化方法：设计评价、质量问题方式分析评价特点: 以最终客户为效力目的和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一同进展设计评价质量管理的提高.工程质量管理理念需求完善 工程质量管理理念需求完善工程质量施工质量工程质量不只是工程管理

11、部门的责任工程质量预防管理的起点首先是设计部门对施工质量缺陷、施工质量通病等采取有效的设计防控措施.工程质量管理理念需求完善 一个属于“工程质量问题的案例：某别墅工程将每层退台式露台设置为种植庭院的方式，以添加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工监理单位按规范要求验收，甲方闭水实验复检合格，工程交付后缺乏一个月，就出现大量的漏水赞扬。.工程质量管理理念需求完善 一个属于“工程质量问题的案例：一个不属于城市置业公司地产的工程案例 某工程外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。工程交付

12、后只需一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔.工程质量管理理念需求完善 一个属于“工程质量问题的案例：某工程采用下沉式卫生间设计为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水实验验收合格。工程交付三个月后，30%以上的卫生间开场出现渗漏.工程质量管理理念需求完善 一个属于“工程质量问题的案例：某工程屋面采用倒置式屋面设计防水层选用甲指SBS改性沥青防水卷材，在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴。施工单位严厉控制资料、工艺和节点。监理按规范验收合格，甲方工程部屋面闭水实验复检，工程交付半年

13、后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露.工程质量管理理念需求完善 一个属于“工程质量问题的案例：某工程为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位运用水泥腻子严厉按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。工程交付缺乏三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏.工程质量管理理念需求完善 对上述案例的共性简单小结：采购环节未思索工程构造做法对资料的特殊要求，不思索工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些资料不仅要本身合格，还要有与其相关资料的兼容性匹配要求属于以采购质量责任为主的工程质量事故.工程质量管理理念需求完善 对

14、上述案例的共性简单小结：招标文件、合约文件对施工质量管控的质量规范、技术要求、重点及特殊工艺要求工程检验管理要求等没有明确商定属于以招标、合约文件条款设计与现场施工管理双重责任的工程质量事故施工过程中施工方案审批环节存在缺陷.工程质量管理理念需求完善 经过设计预防处理飘窗渗漏的例如：飘窗什么部位最容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？飘窗为什么容易发生渗漏？思索60秒，请三位同行谈一下本人的了解.工程质量管理理念需求完善 对飘窗防渗漏案例的简单小结：实践工程施工过程中，过于强调甲方工程师和监理工程师的不延续检查和不疏漏部检查，在当前环境背景下，几乎不现实实

15、践施工过程中，要求劳务工人百分之百严厉按规范、图集和施工工艺要求进展施工，在当前劳务素质背景下，几乎不现实.施工质量控制深度需求加强 施工现场质量管理方法有待提高：国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依托隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保证，工程质量也无法得到有效控制.施工质量控制深度需求加强 施工阶段应加强工序检验的过程质量控制：工程工程的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是根底，直接影响到工程工程的整体质量。施工中甲方对很多工程质量

16、控制不深化到工序、检验批的控制深度，根本无法保证工程质量.施工质量控制深度需求加强 工序质量控制的四个主要内容：严厉遵守工艺规程：施工技术、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工样板检验自动控制工序活动条件的质量：明确工序质量控制保证体系详细要求、实行工序责任管理.施工质量控制深度需求加强及时检验工序活动效果的质量施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检设置必要的工序质量控制点工序停顿点进展必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目的.施工质量控制深度需求加强 工序质量控制点设置的根本要求工序控制点是指为了保证工序质量而需求进展过程质量控制的重点。普通设置原那

17、么或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现的问题。以便在一定时期内、一定条件下进展强化管理，使工序处于良好的受控形状.施工质量控制深度需求加强 工序质量控制点设置的根本要求工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，验收合格前严禁进展下一道工序工序质量控制点应按检验批划分要求，进展责任管理.施工质量控制深度需求加强 工序质量控制点的设置原那么：1、控制施工、监理单位人员的关键行为： 2、控制资料的质量和性能： 3、控制关键工序的操作行为： 4、控制关键的施工顺序： 5、控制合理的技术间歇： .施工质量控制深度需求加强6、控制常见的施工质量通病： 7、控制新资料、新工艺、新技术的运用：

18、 8、控制质量不稳定、质量问题较多的工序： 9、控制关键的施工工法： 10、控制总、分包交叉作业的工序和废品维护： .施工质量控制深度需求加强 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点例如：穿墙螺杆孔洞应填塞密实：施工单位为穿墙螺杆的回收利用，构造往往套上塑料管施工单位堵洞时，往往不进展扩孔或带着塑料管进展堵洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏关键部位控制薄弱环节控制.施工质量控制深度需求加强 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点例如：厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，扯开涂膜防水层呵斥管根处的渗漏关键部位控制薄

19、弱环节控制.施工质量控制深度需求加强 铝合金门窗外侧打胶工序质量控制点例如：常见的门窗采取后塞口安装时密封胶打胶方式发泡胶并不能直接防水，仅起填充和软衔接的作用.施工质量控制深度需求加强 应加强对施工单位工艺、工法、工序的指点：国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。几乎没有人情愿去当施工单位的总工房地产企业经过多年工程开发，往往积累了大量的工程阅历教训。在某些工艺、工法、工序要求及质量通病防治措施上，往往领先于施工企业.施工质量控制深度需求加强 地下室防水关键节点施工工法控制的例如：地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需求设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。假设此时出现墙中设

20、置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往呵斥地下室外墙渗漏.施工质量控制深度需求加强 首层小院围墙施工顺序控制的例如：某小高层工程首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架撤除后再开场挖土、做围墙根底，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主赞扬.施工质量控制深度需求加强 施工图中设计小院围墙的常见方式.施工质量控制深度需求加强 城市置业公司施工管理输出常用的一些小工具：.施工质量控制深度需求加强 城市置业公司施工管理输出常用的一些小工具：.施工质量控制深度需求加强 城市置业公司施工管理输出常用的一些

21、小工具：.施工质量控制深度需求加强 城市置业公司施工管理输出常用的一些小工具：现已要求改为专门定制的异形角砖.施工质量控制深度需求加强 城市置业公司施工管理输出常用的一些小工具：.工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程管理的根据：国家相关法律、法规等国家、地方及行业相关规范、图集等建立方和工程供方的合约国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的商定往往比较欠缺.工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约的一些普遍景象：合约由法务专业人员编写，其条款设计根本无法指点实践的工程管理以罚代管表达突出，单纯依托处分，并不能真正处理工程管理遇到的问题合

22、约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款.工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约的一些普遍景象：国内大多数房地产企业在工程合约条款设计中，依然采用传统目的管理的方式。工程管理要求不明晰，对实践工程管理过程中缺乏指点性、可考核性和可操作性，无法构成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部根据合约对施工方进展有效的管理.工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程管理的主要任务：提要求审核实践结果与最终需求的符合性付款房地产企业的工程管理，假设连要求都提不清楚，就不能够获得好的结果.工程招标及合约条款设计不明确 国家规范合同范本与补充协议国家建立施工合同范本中的合约条款大多是维护施工企业

23、。根本无法满足房地产企业工程过程管理和精细化管理的需求。有效的利用合同范本允许的补充协议，对协议条款精心设计，是关系到工程管理最终效果好坏的重要要素.工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同：建立工程施工合同建立工程委托监理合同设备安装合同物资采购合同.工程招标及合约条款设计不明确 国家规范施工合同范本存在的缺陷：问题一：工程质量目的不明晰国内大多数房地产企业合约中商定的工程质量要求大多填写为：合格、优良或到达杯要求.工程招标及合约条款设计不明确 补充协议应明确施工检验的质量目的规范：实行以客户验房规范为导向的工程质量目的明确并细化质量目的的重点要求，防止施工单位

24、在施工及交验过程中与甲方产生歧义.工程招标及合约条款设计不明确 国家规范施工合同范本存在的缺陷：对施工方无工程质保体系的管理要求问题二：关于工程质量管理的商定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实践工程管控的详细需求，不能协助甲方一线管理人员指点监管施工单位的质量消费活动对施工方无工程质量过程管控的管理要求.工程招标及合约条款设计不明确 国家规范施工合同范本存在的缺陷：无关键工序质量控制、检验批验收、质量停顿点设置等管理要求无工程质量规范、规范、企业工程规范等明确执行优先顺序的管理商定对施工单位不遵守合约质量控制管理要求缺乏除经济处分外的有效制约手段.工程招标及合约条款设计不明确 如补充协议不对

25、合同范本的缺陷进展修正：施工单位工程无质保体系或不健全，工程质量管理责任划分不明确施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工程质量管控需求施工单位不注重施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位的质检员.工程招标及合约条款设计不明确 如补充协议不对合同范本的缺陷进展修正：施工单位不注重关键工序质量控制、检验批验收质量控制，不注重技术方案先行、样板引路等质量手段的运用施工单位以工程常规或国家没有明确商定等理由回绝甲方工程精细化管理要求施工单位不注重总分包工序交接质量控制和分包工程废质量量维护措施的管理.工程招标及合约条款设计不明确 国家规范施工合同范本存

26、在的缺陷：问题三：房屋交付质量与施工单位的考核管理脱钩，只罚不奖的合约条款对施工方促进作用不明显.工程招标及合约条款设计不明确 国家规范建立工程委托监理合同存在的缺陷：工程监理质量目的不明晰，监理责任与监理合约对于质量管理的责任和要求主要是满足甲方对承包方的质量目的管理要求。监理合约中应将甲方对施工单位的质量目的及检验要求作为监理合约附件予以明确.工程质量管理容易出现的问题 对关键质量控制的细节注重度缺乏：工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进展重点管控，往往一个小的隐患，就能产生艰苦的工程质量隐患部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制

27、，对工程质量细节需求关注的重点不清.工程质量管理容易出现的问题 一个关于门窗渗漏的细节处置：此部位在国家规范图集中没有详细表述，近年来在对一些房地产企业的工程管理交流中，见到了各种“五花八门的处置方式。其中真正做对，并掌握关键防渗漏、防开裂节点质量控制要点的，缺乏5.工程质量管理容易出现的问题错误：钢附框高度超越60，对其刚度、壁厚等要求大幅上升，造价急剧升高处理措施一：添加钢附框填空间隙处理措施二：用聚合物抗裂砂浆加钢丝网填堵缝隙错误：聚合物抗裂砂浆抹灰厚度过厚，即使采取添加抗裂措施，也极易出现开裂。且聚合物抗裂砂浆与外保温层容易产生渗水通道.工程质量管理容易出现的问题错误：窗框在保温上固定

28、不稳定，保温层渗水通道和固定点渗水通道直接与室内相连处理措施三：将保温深至框下，框固定在保温上处理措施四：构造设计时外墙添加出挑的窗垛错误：按新节能规范要求窗垛也需求进展保温否那么极易产生冷桥导致结露.工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理执行力考核目的需求详细量化：从企业管理角度分析，假设对一个员工的任务不能实行量化，不能明确任务成果规范。就很难对其进展有本质意义上的考核反过来，假设一个员工的任务没有规范明晰的本质性考核。其任务不能够得到有效的保证.工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理执行力考核需求适量：从企业管理角度分析，假设对一个员工的任务不能实行量化，不能明确任务成果规范。就很难

29、对其进展有本质意义上的考核反过来，假设一个员工的任务没有规范明晰的本质性考核。其任务不能够得到有效的保证.工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的主要问题：1、工程方案管理体系不健全2、施工进度方案管理过程中存在的问题3、工程合约条款工程进度管理部分内容需求明确.工程进度管理容易出现的问题坏了坏了，期限到了，忙不完了！不行啊，情况变化，我们的工程进程恐怕也要变动了！下一步该干什么?还没想好，正在作新方案呢。 边方案 边实施 边修正 呵斥“三边行动的根本缘由是在目的未清、职责未明的情况下就仓促开场往下做细节，结果常会由于在一些小事上扯皮导致工程被不断地延期。即使最后勉强完成了，也与最初

30、的目的相去甚远.工程进度管理容易出现的问题 房地产企业工程进度方案管理的根本流程：方案、执行、评价、改良.工程进度管理容易出现的问题 房地产企业工程进度管理的根本原那么：运用目的管理、责任管理与过程管理的方法对公司各部门、各专业方案等与工程进度方案管理相关的活动进展全面的规划、跟踪和调整.工程进度管理容易出现的问题 房地产企业工程进度管理的根本原那么：目的管理根据企业总体运营目的，以工程按质按期交付为各相关业务部门的最终任务目的以交付为各部门的最终目的，是为了防止各业务部门之间过于强调部门职责和部门利益，不能从整体思索工程利益.工程进度管理容易出现的问题 一个维护公司利益、控制施工本钱的案例：

31、某工程工程部方案采取一项新的桩基施工技术，经过专业技术论证，可以加快工程建立进度。其中出0.00可提早40d，工程交付可提早60d。因其施工本钱需求添加20万元，报公司本钱部审批时，被本钱管理人员超出“目的本钱控制为由否决。.工程进度管理容易出现的问题根据业务衔接逻辑关系，以最终交付为起点，采用关门倒推、层层分解的管理方法确定各部门业务任务在整体工程开发环节中所处的位置，确定各部门业务任务与上下衔接业务部门之间的任务成果要求，明确所需任务条件、本身业务成果规范、明确时限要求和任务配合要求编制各部门业务任务方案业务流的过程分解方案.工程进度管理容易出现的问题 房地产企业工程进度管理的根本原那么：

32、责任管理汇总各部门的部门业务任务方案评价不同部门业务任务方案的协同性、保证性和准确性优化不同部门业务任务方案的关键线路，最终确定各部门业务任务方案，构成总体协同的工程开发方案.工程进度管理容易出现的问题根据已确定的部门业务任务方案，明确各部门主管责任人，直接责任人，并分解为部门月度或周任务方案根据工程开发方案，确定工程开发方案的过程监管部门、明确监管主管责任人和监管直接责任人.工程进度管理容易出现的问题 房地产企业工程进度管理的根本原那么：过程管理跟踪工程开发方案总体执行情况，及时进展方案风险预警评价各部门业务任务方案的执行情况和余期完成的可行性调整目的方案，根据调整缘由及影响程度进展业务考核

33、.工程进度管理容易出现的问题根据调整的目的方案，对各部门业务任务方案做出协同调整和评价业务顺序衔接的下道部门对上道部门负有业务成果跟踪权.工程进度管理容易出现的问题 房地产企业工程进度管理的根本原那么：系统管理根据工程开发方案流转情况，召开相关业务部门参与的工程例会实行工程开发方案电子平台共享式管理实行工程开发周报、月报、工程周报、月报管理制度.工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理与施工进度管理的区别：工程进度管理按工程管理的原那么，对一切能够影响到工程开发进度控制的条件、资源、义务、时间等均进展有效的规划和管理。可以保证对工程开发总体进度目的的有效控制.工程进度管理容易出现的问题 工程进

34、度管理与施工进度管理的区别：施工进度管理对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保证等进展有效的规划和管理。仅能对进入施工阶段后的进度进展管理，无法保证工程开发总体进度目的.工程进度管理容易出现的问题 房地产企业方案管理体系应处理的问题：公司的生存与开展的战略性规划问题当年度公司层面的运营与管理安排问题工程的开发运营任务方案问题围绕工程开发运营的专业作业方案问题公司、工程和专业方案的协同，以及各时间段任务义务的沟通落实问题.工程进度管理容易出现的问题 工程工程进度方案的三级管理体系要求：一级方案：二级方案：三级方案：按房地产企业工程开发不同阶段管理要求划分.工程质量管理容易出现的问题

35、工程工程进度方案的三级管理体系要求：按房地产企业各业务部门专业方案协同要求划分工程部门权责范围内的工程控制类方案或工程实施类方案相关业务部门权责范围内的工程保证类方案或业务专业实施类方案.工程质量管理容易出现的问题 一级方案：编制目的：根据企业工程收益目的，确定工程开发周期，核定工程资金需求和开发周期本钱、控制工程运营风险编制时间：对企业意向土地或意向工程进展投资分析或工程可研分析阶段也可在企业获得土地或工程后用于确定工程开发目的.工程质量管理容易出现的问题 一级方案：编制根据：编制部门：企业工程开发收益目的、设计部门提供的规划设计草案明确产品类型、层数、构造方式、市政配套要求和设计目的方案工

36、程管理部门及相关业务保证部门.工程质量管理容易出现的问题工程保证类方案编制深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成工程控制方案编制深度：工程开工、构造0.00、到达预售答应条件、构造封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、获得工程开工备案、工程交付编制深度：.工程质量管理容易出现的问题工程保证类方案编制深度：获取土地或工程、获得土地证、工程市场定位完成、工程产品定位完成、获得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监视登记等评审方法：汇总各专业方案，模拟工程开发全过程，确定各专业方案的合理性及协同性.工程质量管理

37、容易出现的问题 编制容易忽视的环节：工程工程目的方案应思索春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，躲避工程开发风险工程工程目的方案应思索政府审批环节的不确定性工程工程目的方案应思索企业内部评审环节要求及所需周期.工程质量管理容易出现的问题 二级方案：编制目的：编制时间：确定工程工程的实施方案和实施方案，组织协同各业务部门保证工程总控方案的顺利实现扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成.工程质量管理容易出现的问题 二级方案：编制根据：编制部门：设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘方案、本钱采购部门提供的本钱控制及招标采购要求工程管理部门及相关业务保证

38、部门.工程质量管理容易出现的问题编制深度：工程实施类方案编制深度：在工程工程目的方案的根底上1、划分施工流向、划分施工段和施工层2、分解施工过程、确定施工工序顺序3、估算工程量、确定各项工序所需时间4、确定各项工序的关键关系，进展工序优化5、分析关键线路、关键节点6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期.工程质量管理容易出现的问题工程保证类方案编制深度：根据工程工程总控方案的输出条件1、图纸进场方案强审后、二次设计等2、工程报批报建方案3、总分包、监理进场方案4、甲供物资进场方案5、设计封样确认方案6、本钱限价方案7、招标采购方案.工程质量管理容易出现的问题8、售楼处建立方案9、精装样板间、销

39、售展现区建立方案10、市政景观进场建立方案11、市政能源开通方案12、开工验收方案.工程质量管理容易出现的问题 的评审：工程工程总控方案初稿：工程管理部经理审核、主管工程副总审批赞同初稿工程工程保证方案：相关业务部门经理审核工程工程总控方案综合评审：主管工程副总组织召开总控方案和保证方案的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批.工程进度管理容易出现的问题 编制容易忽视的环节：工程工程保证方案需求的是各相关业务部门业务过程关键环节控制的作业方案，而不是业务部门的目的成果方案工程工程保证方案应思索内部评审周期、合约签署及审批周期、施工预备周期、总分包现场工序交接周期等.工程进度管理

40、容易出现的问题 编制容易忽视的环节：工程工程保证方案应思索政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性.工程进度管理容易出现的问题 三级方案：编制目的：编制时间：指点施工单位施工，商定关键工序、关键线路、关键节点控制、总分包交叉作业、甲供物资、分包进场等作为招标文件及合约文件的附件要求招标方相应施工图出图后可不用完成施工图强审.工程进度管理容易出现的问题 三级方案：编制根据：编制部门：施工图及工程工程管理部门.工程进度管理容易出现的问题编制深度：在的根底上核定修正并应添加的内容1、按层、按工序、按工种确定施工顺序2、分析总包单位不同阶段根底人工种、机、料需求3、明确技术方案先行、工程样板、总分包

41、工序交接、 工序检验批、隐蔽工序验收等企业工程管理要求.工程进度管理容易出现的问题 容易忽视的环节：合理的施工技术间歇必需予以思索： 桩基：成桩后28天到达龄期，开场试桩 砼：混凝土浇捣后强度到达1.2N/2后才干上人 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水潮湿，1天内砌筑 高度不得超越1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天 后含顶砖的时间才干开场粉刷.工程进度管理容易出现的问题 防水：表干时间聚氨酯8h、JS防水涂料4h和 实干时间聚氨酯24h、JS防水涂料8h 地坪：养护7天后方可上人 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5天后方可分层粉刷.工程进度管理容

42、易出现的问题 容易忽视的环节：对有龄期、陈化期要求的乙供资料应商定进场： 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝加强的块材，以 28天强度为规范设计强度。龄期到达28天之前，含 水量过高，本身收缩较快，28天后收缩趋缓 EPS保温板： EPS保温板在自然环境中的本身收缩 变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或60 蒸汽养护条件下5d的本身收缩变形可以完成99%以 上。因此要求到达养护条件下5天后上墙.工程进度管理容易出现的问题 工程工程进度控制管控要点：编制工程总控方案编制施工进度控制方案目的方案审核供方方案监视进度执行情况供方进度整改工期奖罚编制工程采购方案编制报批报建方案.工程进度管理容易出

43、现的问题 施工阶段工程进度方案管控要点：每月施工方案每周施工方案组织施工监理公司审核合理性、可行性甲方工程部审核并签批日常进度监视检查工程例会或进度方案协调会监视检查监视协调检查提出整改措施经同意后执行.工程进度管理容易出现的问题 施工进度方案管理过程中存在的问题：施工过程中，制约施工进度的除了外部资源管理要素，还包括甲方内部的管理要素设计修正、设计变卦回答时间过长设计变卦洽商不及时签发或洽商本钱迟迟不予确认设计封样确认不及时本钱限价确认不及时甲供物料、甲分包进场不及时.工程进度管理容易出现的问题 合理利用工程例会制度处理内部协调问题：实行以工程为主工程工程部主导，各相关业务部门经理参与的企业

44、内部工程综合例会制度施工现场召开实行本周或下周需甲方协调问题的汇总、分析和信息及时传送制度实行部门间无法协调处理问题的信息上报制度.工程进度管理容易出现的问题 工程合约条款中进度管理部分内容需求明确国家规范建立工程施工合同存在的一些缺陷施工合同范本中对工期要求仅列出：开工时间和完工时间。大多数房地产企业在补充协议中，大多也只列明：出0.00、到达预售条件、构造封顶等简单的时间节点要求.工程进度管理容易出现的问题 国家规范施工合同范本存在的缺陷：.工程进度管理容易出现的问题 国家规范施工合同范本存在的缺陷：关于工程进度管理的商定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实践工程管控的详细需求，不能协助甲

45、方一线管理人员指点监管施工单位的施工进度组织无工程进度过程管控的管理要求对施工单位不遵守合约进度控制管理要求缺乏除经济处分外的有效制约手段.工程本钱管理容易出现的问题 工程本钱管理容易出现的主要问题：1、工程合约条款本钱管理部分内容需求明确2、设计变卦责任管理部分需求完善.工程本钱管理容易出现的问题 国家规范施工合同范本存在的缺陷：问题一：合同价款调整内容及调整方式不明确问题二：工程款支付条件不明晰.工程本钱管理容易出现的问题 国家规范施工合同范本存在的缺陷：问题三：对合约承包范围商定不明晰问题四：对甲供、甲分包计价方式商定不明晰思索30秒甲供、甲分包等从管理方式上有多少种？.工程本钱管理容易

46、出现的问题 设计变卦责任管理部分需求完善：从一个本钱与代价的小故事看设计变卦管理某公司的员工餐厅本来是用餐票，后改为用IC卡。在之前用卡以前，员工们普通到月底都有余额，尤其是女员工，可节省20元左右呢。后来思索到餐票不卫生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有时代感。员工们也以为刷卡方便。外表上似乎皆大欢喜，可运用者总有说不出的烦恼。由于往往还在月中，他们在买饭时就被很为难地告知“没钱了。“这不能够，他们总是搔着头说，“我以前从来用不完。.工程供方管理容易出现的问题 总分包合约中对总分包管理缺乏明确商定：部分房地产企业在分包合约中对总分包配合管理要求、工序交接要求、废品维护要求等缺乏明确明确商

47、定。往往呵斥施工阶段的扯皮，影响施工质量和进度管理.第三部分：城市置业公司精细化管理要点一、明确设计审查要点二、工程规划及施工组织设计审查要点三、明确分部分项工程质量控制管理要求四、向工程供方输出企业工程管理规范五、设置必要的质量见证点和工序检验批六、加强工程分户验收管理七、经过管理工具处理执行力瓶颈.第三部分：城市置业公司精细化管理要点 本部分的重点：引见城市置业公司地产的工程管理理念引见城市置业公司地产常用的工程管理工具引见城市置业公司地产的分户验收管理程序.明确设计审查要点 加强对设计质量的有效控制：从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证过程控制，经过实施方案审查控制设计质量制定企业版工

48、程节点详图明确设计审查要点，控制关键易错环节.工程规划及施工组织设计审查要点 工程规划及施工组织设计：工程招标前，甲方先行制定。提早确定工程工程管理全过程的纲领性指点文件。指点施工单位编制和确定甲方工程施工管理全过程、全方位的技术措施要求和管理措施要求。本质上相当于甲方版本的，并作为招标文件技术标评审要求的重要组成部分输出至招标方要求其呼应.工程规划及施工组织设计审查要点 编制的目的及用途：是工程施工前对工程工程 管理进展的全方位、全过程、整体的管理谋划可以提早确定甲方工程工 程部工程管理的质量、进度、本钱等管理体系 要求.工程规划及施工组织设计审查要点 编制的目的及用途：可以提早确定甲方、施

49、工 方工程工程管理的重点、难点。提早制定确保 工程质量、进度、本钱控制的预防保证措施。 一致工程工程技术及管理规范，明确保证体系 管控要求、职责划分及奖惩细那么.工程规划及施工组织设计审查要点 编制的目的及用途：可以针对企业技术、质量、 管理规范、检验要求、实施体系控制要求等提 前做出明确商定。针对国家规范不明确和施工 单位、监理单位常见、易错等环节，提早提出 详细的防控措施和施工动态管理要求。其作为 招标文件的附件，要求招标方予以呼应。防止 后续工程施工中因前期不明确呵斥扯皮.工程规划及施工组织设计审查要点 编制的目的及用途：经过评审审批环节，可以 防止因工程地域、特点不同及工程管理人员差

50、异引起的工程管理的降质、降效问题作为整体工程的工程管理 谋划要求，审批经过后，在施工管理过程中应 按其规定要求予以严厉执行.明确工程质量控制管理要求 城市置业公司工程管理的优点在于追求规范化管理：对于城市置业公司将一切分部分项工程全部程序化，可以根本实现管理规范化的操作。但其对于结合工程质量控制和工序质量控制的管理方面，其与中海、万科等还是有一定的差距.向供方输出企业管理规范 甲方工程管理深度与工程供方的关系：房地产企业与工程供方面对的客户不一样，决议双方对工程质量的认识上差别 在当前工程外部资源管理才干缺乏的情势下，房地产企业的工程管理必需深化到经过监理或直接对承建商的管理体系、技术措施等方

51、面进展监视管理，强调施工环节的过程控制。并经过对供方的管理，使二流的供方有相对一流的表现.向供方输出企业管理规范 工程的实施方是工程供方：房地产企业工程阅历的总结，有的是用沉痛教训换来的，有的是经过行业交流学习到的。在工程施工过程中，甲方非常有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，防止再犯同样的错误。也将详细工程的详细要求、能够的发生质量问题的质量控制点、工程质量控制措施等向供方事前明确提出.向供方输出企业管理规范 甲方应自动组织、监控的交底任务：设计交底施工节点及细部交底技术规范交底施工工艺交底施工组织与配合交底质量控制点交底施工样板交底.向供方输出企业管理规范 一些“技术方案先行管理

52、上的误区：技术方案先行审批的第一重点并不是质量规范和技术工艺措施施工质量的过程控制，假设不能找到部位、环节、责任人，不能明确奖惩要求。再完美的技术方案，往往都是“纸上谈兵.向供方输出企业管理规范 技术方案先行的审查重点：总包方编制的专项技术方案，除应有甲方的工程质量规范、施工工艺技术措施、质量通病防治措施外。其重点应审查专项工程质保体系的有效性。甲方应根据商定的检验批要求，对应施工图纸进展施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检、交接检等管理要求和担任人.向供方输出企业管理规范 技术方案先行的管理重点：监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与房地产企业要求的一致性，审查其质保体系

53、有效性。参与监视并审查根据技术方案内容进展的施工班组质量规范交底、施工工艺交底、废品维护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细那么，明确监理检验的对应责任人.向供方输出企业管理规范 一些“样板引路管理上的误区：样板引路不是为了做一个合格的样板，而是为了保证大面积施工的有效质量控制.向供方输出企业管理规范 施工样板引路管理的原那么：对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂规范房、资料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必需坚持样板引路施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。经过施工样板是对多专业交叉进一步检查能否存在设计问题。施工样板可在实体内进展，由于时间组织等

54、问题也可经过大比例模型实现.向供方输出企业管理规范 施工样板引路管理的原那么：施工样板管理要求必需在招标文件中提早商定，对需求实施样板的资料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。防止施工单位添加费用呵斥后期质量管理本钱添加经确认的施工样板是甲方向施工单位进展的施工工艺规范细化、实物交底规范及质量验收规范.向供方输出企业管理规范 施工样板引路管理的原那么：为防止为样板而样板，在全面开展施工前期，应留意样板渐进推行的质量控制，防止因作业班组程度差别问题呵斥不用要的损失本钱一切分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理.设置必要的质量见证点和

55、工序检验批 设置必要的质量见证点和工序检验批：工程防渗漏、防开裂施工容易忽视的质量见证点城市置业公司地产特殊强调的质量见证点.设置必要的质量见证点和工序检验批地下室防水工程质量见证点要求1、根底挑板处的附加防水层及强化防水节点检验2、地下室外墙施工缝膨胀止水条检验3、地下室外墙后浇带止水钢板检验4、地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验5、底板变形缝、后浇带附加加强层检验6、底板变形缝、后浇带外贴、中埋式止水带检验.设置必要的质量见证点和工序检验批7、桩头附加防水层及防水收头检验8、穿墙线管止水环检验8、穿墙线管防水资料密封嵌填检验9、穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检验10、穿墙螺杆孔洞或防

56、水螺栓分次嵌填检验11、穿墙螺杆孔洞附加防水层检验12、能够构成渗水通道的预埋铁件附加防水层检验.设置必要的质量见证点和工序检验批主体构造防开裂、防空间尺寸偏向质量见证点要求1、每层的主体施工丈量、放线检验2、模板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱3、模板工程的支撑、接缝、外表清理检验6、预埋件规格、位置、固定检验5、电梯井道坐标、位置、几何尺寸检验4、模板工程的柱、梁、墙截面尺寸检验.设置必要的质量见证点和工序检验批7、预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验8、砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验9、厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验12、钢筋工程马櫈位置、间距、固定检验11、钢筋工程措施钢筋检验1

57、0、外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检验13、施工缝、后浇带留置措施检验14、砼养护措施检验.设置必要的质量见证点和工序检验批砌体工程防开裂、防渗漏质量见证点要求1、砌体工程的轴线、放线检验2、砌体工程的基层清扫检验3、轻质砌体砌筑前提早12天提早湿水检验4、砌体工程的底砌检验轴线、房间方正6、砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验5、砌体工程的皮树杆检验.设置必要的质量见证点和工序检验批8、每天砌筑高度不超越1.2米检验10、梁板底间隔7天后允许顶砌检验11、顶砌排砖方式检验7、砌体工程的砼埋块位置、规格检验9、门窗洞口位置、尺寸检验.设置必要的质量见证点和工序检验批抹灰工程防开裂、防渗漏质量

58、见证点要求1、穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验2、砌筑灰缝、头眼瞎缝检验3、空调套管、预埋件检验4、后剔凿预埋管线修补质量、间歇检验6、素水泥浆结合层检验5、基层清理、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验.设置必要的质量见证点和工序检验批8、外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验10、分层抹灰厚度、错缝位置检验11、两次找平24小时内间隔要求检验7、抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检验9、抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施检验12、抹灰养护措施检验12、分隔条、门窗耐候胶打胶条抽条.设置必要的质量见证点和工序检验批厕浴间防渗漏质量见证点要求1、穿楼板孔洞凿毛、清理检验2、吊洞吊模质量检验3、U

59、PVC穿楼板管道甩砂质量检验4、吊洞砼分次封堵检验6、暗埋管道打压实验检验5、构造闭水实验检验.设置必要的质量见证点和工序检验批8、防水基层检验10、管根、地漏、转角附加防水层及节点检验11、防水层闭水实验检验7、后浇砼门槛检验9、防水层高度、厚度及涂布间隔检验12、维护层施工、废品维护措施检验13、维护层闭水实验检验.设置必要的质量见证点和工序检验批门窗工程防渗漏质量见证点要求1、门窗外框、分隔、对角线尺寸检验2、门窗正侧面垂直度、上口程度度、直线度检验3、门窗外框防腐检验4、门窗外框端部防水密封检验6、门窗外框与构造间塞缝前清理检验5、门窗外框与构造固定检验.设置必要的质量见证点和工序检验

60、批8、门窗暂时固定垫块撤除、暂时固定处清理检验10、窗框与玻璃的密封检验11、五金配件的安装检验7、门窗外框与构造间分次塞缝、发泡胶施打检验9、暂时固定处打胶、塞缝检验12、滴水线检验13、耐候胶槽口抽条及清理检验.设置必要的质量见证点和工序检验批14、耐候胶施打质量检验15、验收前的外门窗48小时淋水实验检验.设置必要的质量见证点和工序检验批屋面工程防渗漏质量见证点要求1、出屋面管道的砼翻边检验2、出屋面管道的预埋套管检验3、屋面构造闭水实验检验4、屋面保温预留收头检验6、女儿墙、管道处的砼挑耳或槽口检验5、屋面保温预留密封胶槽口检验.设置必要的质量见证点和工序检验批8、水泥砂浆找平层分隔条