房地产开发程序培训131p

1、开发部工作 开发部的工作是贯穿建设项目分为五个阶段 土地阶段（建设用地规划许可证、国有土地使用证） 工程规划报批阶段（建设工程规划许可证） 工程许可报批阶段（建设工程施工许可证） 项目预售及抵押、解押阶段（商品房预售许可证） 工程竣工验收备案阶段（建设工程竣工备案证）房地产开发项目六证建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证建设工程竣工备案证 土 地 阶 段土地阶段一、获得土地使用权方式二、土地储备阶段三、土地交易阶段四、交易后办理证照阶段土地阶段一、获得土地使用权方式（一）通过行政划拨方式取得（详见2001划拨目录）划拨方式取得土地，该用地单位对于

2、该宗地的使用必须符合2001版划拨目录中的用途，房地产开发企业不享受划拨资格。（二）旧城改造取得中标地块国有土地使用权（城中村改造打包地块）旧城改造中标地块，武汉市现行操作方法是由中标单位垫付拆迁经费，农用地转用各种规费，并垫资负责拆迁户安置。在土地进入储备阶段后由政府协调相关部门确保该单位取得该宗地土地使用权。（三）转让取得（二级市场）转让方式取得使用权，即为俗称的二级市场拿地，一级市场和二级市场取得土地的最大区别在于一级市场是出让地，二级市场是转让地。 土地阶段（四）通过司法裁决取得使用权，各级人民法院通过民事刑事案件审判，或者司法裁定后根据相关法律规定取得土地使用权。判决或裁定生效后必须

3、经过执行庭执行后方可取得使用权。 （五）通过兼并，收购等股权重组方式取得。（六）出让方式取得（招标，拍卖，协议出让三种方式）一级市场出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。土地阶段协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人

4、根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。土地阶段拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让 ”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发

5、商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。土地阶段（七）几种其他的土地使用权获取方式1、划拨土地补办出让划拨土地补办出让依据：武政规【2009】9号文要求：“一符合三不变” 符合当前控规，土地主体不改变，土地用途不改变，使用强度等现状条件不改变如有一项改变，必须经过招拍挂程序进入市场。持土地证到规划局查询该宗土地是否符合当前总规以及局部控制性规划符合规划的由利用处受理，准备资料报市政府供地会讨论（一个月举行一次）通过供地会讨论以后核发供地计划回收原土地证，补缴出让金，重新核发规划用地条件，重新测图（地形图，地籍图，供地专用附图等）按照正常新增用地

6、供地程序办理接下来的手续土地阶段2、土地使用权流转（出让地，划拨用地，农用地，集体用地）仅介绍出让地使用权流转母公司取得土地使用权后，将使用权流转到其全资子公司名下按照我国现行法律，不属于交易行为，不用重新进入市场。划拨用地使用权流转同理集体用地使用权流转十分复杂，此次不做介绍土地阶段二、土地储备阶段（一）土地储备范围为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或申请续期未获批准被依法收回的国有土地；依法收回的荒芜、闲置的土地；依法没收的土地；改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的地；因单位搬迁、解

7、散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因调整出的原划拨国有土地；土地阶段以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；无主土地；其它需要进行储备的国有土地。 土地阶段（二）收储过程中各级土地储备中心负责完成该宗地的以下工作对原用地单位进行征地补偿，并签订储备协议，明确出让后土地收益的分配比例及方式。（图）对收储地块进行整理，并确定该宗地土地利用性质1、土地修边，规整宗地形状，便于进入市场后

8、进行开发2、进行规划咨询，初步确定宗地利用性质3、申办储备要点（图）正式确定土地利用性质4、核发选址意见书（储备阶段核发，摘牌后存档，不发给开发商）5、核发规划用地条件土地阶段负责安置补偿工作（图） 1、安置拆迁户 2、地上附着物补偿 3、青苗补偿 4、水利设施补偿 5、基本农田补偿，并负责复垦费下发 6、征收集体用地的还负责置换安补偿被征收的基本农田，宅基地，集体组织办公用地。注销宗地原有相关证照信息联系武汉市勘测设计院进行勘界，并出具勘界报告（图），确定整理后宗地的四界。土地阶段地籍处办理用地范围，审核勘界报告储备阶段地籍调查，权属调查，指界。地籍调查成果送宗地所属辖区国土资源分局地籍科审

9、核出具储备阶段地籍图，供地专用附图申报核发整理后宗地的建设用地批准书办理宗地进入市场前相关手续提交供地方案至武汉市国土资源和规划局及武汉市人民政府审议市局每月一次供地会，通过后报市人民政府办公厅六处，涉及农用地的还需上报办公厅八处，提交市长办公会审议。供地方案审议通过后，移交整理完毕后的宗地至武汉市土地交易中心土地阶段三、土地交易阶段1、审查确定交易项目，由市交易中心计划部安排交易批次；2、交易中心受理委托，由招拍挂部根据那排的交易批次发布出让公告；3、由交易部编制招拍挂出让文件；4、由招拍挂部组织招拍挂出让活动；5、由招拍挂部组织签订成交确认书；6、发布成交信息；7、组织签订土地转让补偿协议

10、；8、核收土地出让收益和交易服务费；9、核发成交确认书。土地阶段 四、交易后办理证照阶段（一）国有土地使用权出让合同需提交的资料：1、红线图2、办理合同申请书3、规划设计条件4、营业执照、机构代码、法人身份证明、委托办理人身份证明、合同办理委托书5、出让宗地平面界限图12份6、成交确认书土地阶段7、企业税源证明（税务部门盖章）；8、企业登记核准通知书或企业变更登记通知书（工商部门盖章）；9、项目竣工时间情况报告。土地阶段 （二）建设用地规划许可证需提交的资料1、申请表（原件）；2、成交确认书（复印件）；3、原核发的规划条件、用地范围（复印件）；4、项目批准、核准、备案文件（原件或复印件）5、企

11、业法人工商执照、房地产开发资质证书（复印件）；6、代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明）；7、地形图电子文件（1：2000）；建设用地规划许可证土地阶段 （三）国有土地使用证需提交的资料1、土地登记申请书2、营业执照、组织机构代码、法人代表身份证明、土地登记委托书、3、成交确认书4、土地出让合同或划拨决定书5、土地出让金发票6、地籍调查表、指界法人身份证明及委托书7、地籍测量成果报告、用地红线图、地籍图、宗地图（3份）8、建设用地规划许可证国有土地使用证工程规划报批阶段一、建设项目规划方案审查二、可行性研究报告三、环境评估四、立项批文五、绿化审查

12、六、水务审批七、人防审查八、消防规划总平面审查九、气象、避雷设计审查十、建设项目施工图规划审查十一、建筑红线定位册十二、建设工程规划许可证工程规划报批阶段（报规）工程规划报批阶段 一、建设项目规划方案审查持设计单位所出规划方案到规划局申请建筑方案审批，以获得规划建筑方案批准意见书为目的。此方案的确认是对项目的投资估算、资金筹措、项目组织管理和实施进度的编制，以及经济效益、社会效益等提供依据。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多

13、少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等。也就是审查方案有没违规现象。工程规划报批阶段所需提交的资料: 1、申请（原件）2、法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明）；3、设计单位的资质证明（外地设计单位需提供备案证明、复印件）；4、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证（附规划设计条件和规划用地范围线、复印件）；5、土地证（复印件，提供原件对照核实）或使用土地的有关证明文件（原件）；6、地形图电子文件（附道路红线，重要建筑工程项目根据需要提供1：500地下管线图）；7、规划（建筑）方案图纸（原件）及电子文件（含效果图）2套；8、各类技

14、术评估论证报告（原件，含日照、交通、指标校核等方面技术报告）；9、三维数字地图电子文件（重大建筑工程项目需提供）；规划（建筑）方案图纸（原件）及电子文件（含效果图）2套方案总平面蓝图方案总平面蓝图报规文本：总平面方案报规文本：总平面方案+建筑平立剖方案建筑平立剖方案预审武汉市国土资源和规划局东湖武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局方案征求意新技术开发区分局方案征求意见专用章见专用章规划设计条件规划设计条件 +市政道路规划条件市政道路规划条件 +武汉市第武汉市第248号令号令工程规划报批阶段二、可行性研究报告项目可行性研究报告由具备相应工程咨询资格的机构编制，由国务院投资主管部门核准的项目

15、，其可研报告由甲级资质的机构编制；由省、市、区政府部门核准的项目，其可研报告由乙级以上资质机构编制。可行性研究报告编制要求的内容： 1、项目开发申请单位情况； 2、拟建项目情况； 3、建设用地与相关规划； 4、资源利用和能源耗用分析； 5、生态环境影响分析； 6、经济和社会效果分析； 7、依法必须招标项目的招标内容。工程规划报批阶段三、环境评估提供的相关项目开发资料：1、可行性研究报告；2、设计方案说明、规划总平面、用地红线图；3、供水、供电、供气、排水、供热等公用设施的建设情况；4、立面、美观、景观、生态人流、车流方面、方面的设计特点；5、本项目设计采用的废气、废水、噪声以及固废污染防治措施

16、；6、施工周期、预期交付时间、项目进度计划。环评收费标准：工程规划报批阶段工程规划报批阶段 四、立项批文所需提交资料： 1、可行性研究报告； 2、营业执照（正、副本）、组织机构代码（正本）； 3、建设用地规划许可证。国有土地使用证； 4、环评报告； 5、立项申请报告。工程规划报批阶段五、绿化审查 （一）建设工程项目配套绿化用地面积占该项目总用地面积的比例（以下简称绿地率），按照下列规定执行： 1、在建筑密度一区内的居住区项目的绿地率不低于25%，其中公共绿地按居住人口规模人均不少于0.5平方米；在建筑密度二区内的居住区项目的绿地率不低于30%，其中公共绿地按居住人口规模人均不少于0.8平方米；

17、在建筑密度三区内的居住区项目的绿地率不低于35%，其中公共绿地按居住人口规模人均不少于1平方米。2、商业、金融保险业、贸易咨询业、服务业、旅馆业、市场等商业金融业项目，以及仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等仓储项目，其绿地率不低于20%。 3、机关团体办公、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研设计等项目的绿地率不低于35%。工程规划报批阶段4、铁路、公路、管道运输、港口、机场等城市对外交通运输及其附属设施项目和工业项目的绿地率不低于25%，其中产生有害气体及污染的工业项目的绿地率不低于30%，并设立宽度50米以上的防护林带。5、居住区公共绿地内的园林设施（包括亭、台、楼、阁、廊、喷

18、泉、雕塑、假山石、游泳池、硬覆盖地活动场等）占地面积小于该块绿地面积30%的部分，计算为居住区公共绿地；大于30%的部分，不计算为居住区公共绿地。6、地下建筑顶板至室外自然地面，或半地下建筑高出自然地面1米以内，且采用自然山势隐蔽式绿化布置、覆土厚度不小于0.6米的，按其面积的2/3计算为绿地。7、独立人工造景水域按其面积的1/3计算为绿地。8、空心砖种植草坪的，按其面积的25%计算为绿地。9、屋顶和地上架空层的人工绿地覆土厚度不小于0.6米的，按其面积的25%计算为绿地。工程规划报批阶段工程规划报批阶段（二）绿化审批所需提交资料 1、申请表1份； 2、该建设项目法定代表人和经办人的个人身份证

19、、授权委托书各1份； 3、该建设项目经规划部门批准的土地证、建设用地规划许可证1份； 4、规划部门批准的总平面方案设计图（绿化用地区域为用点表示的闭合 线，绿地面积要有分区计算数据，有地下室的应标明范围和覆土厚度。属住宅项目其图中技术经济指标或设计说明内应含住户数）3份； 5、建筑核位红线图、建筑红线定位册1份； 6、工业项目需提交环保评估书1份。 以上资料需提供电子版（或扫描版）* * *小区绿地率绿地类型绿地编号现状面积计算面积1 1、花坛绿地面积 1 14472.34472.34472.34472.3花坛面积100%100%计算2 217261726172617263 33241.632

20、41.63241.63241.64 43184.63184.63184.63184.65 55722.85722.85722.85722.82 2、停车场绿地面积1 1390.6390.697.6597.65停车场计算面积为原面积25%25%2 2153.6153.638.438.43 3272.5272.568.12568.1254 41065.41065.4266.35266.353 3、墙角绿地面积 1 1159.4159.495.6495.64墙角绿地计算面积为原面积60%60%2 2265.3265.3159.18159.183 3218.3218.3130.98130.984 41

21、59.9159.995.9495.94 4 4、地下范围线绿地面积 1 1734.5734.5489.666667489.666667地下范围线计算面积为原面积2/32/32 21214.31214.3809.533333809.5333333 31123.61123.6749.066667749.066667 5 5、水域面积 1 14115.14115.11371.71371.7水域计算面积为原面积1/31/3绿地总面积22719.531722719.5317净用地面积147819.9147819.9绿地率0.153697380.15369738武汉市人民政府关于印发武汉市建设工程项目配套

22、绿化用地面积审核办法的通知武政200535号工程规划报批阶段 六、水务审批所需提交的资料：1、申请表；2、排水许可证申请表；3、建设用地红线图；4、分开的雨、污平面图以及雨、污综合图；5、排水水质、水量检测报告；6、立项批文、建筑红线定位册；工程规划报批阶段 七、人防审查1、人防工程报建人民防空工程建设项目：a、规划部门出具的建筑规划方案、 办理人防、垃圾处理相关手续联系单或建筑核位红线图； b、人防部门出具的防空地下室工程施工图审查表； c、地面各栋建筑的面积及楼层列表（加盖设计单位公章）并附各栋建筑的标准层平面图（此项资料仅在需要时提供）； d、人防工程报建登记表（用于确认建设场地内是否有

23、已建人防工程需拆除） 工程规划报批阶段易地建设项目：a、建设单位所提人防易地建设申请及相关资料； b、规划部门出具的建筑规划方案、办理人防、垃圾处理相关手续联系单或建筑核位红线图； c、地面各栋建筑的面积及楼层列表（加盖设计单位公章）并附各栋建筑的标准层平面图（此项资料仅在需要时提供）； d、人防工程报建登记表（用于确认建设场地内是否有已建人防工程需拆除）易地建设条件：a、采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米（或者不足规定的地下室空间净高）的；工程规划报批阶段b、按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的；c、建在流砂，暗河、基岩埋深很浅等地段

24、的项目，因地质条件不适于条件不适于修建的；d、因建设地段房屋或地下管理设施密集，防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的。2、人防工程方案审批规划批准的建筑方案规划审批的建筑方案批准意见书人防总平面图（方案）3、人防工程施工图审查全套人防工程施工图设计文件和电子版结合民用建筑修建防空地下室联系单工程规划报批阶段工程规划报批阶段4、人防工程易地建设费经人防主管部门审核报同级人民政府批准后，下列新建民用建筑项目可以减免防空地下室易地建设费。除此以外，对应建防空地下室的面积或应收取防空地下室易地建设费的，任何部门和个人不得随意减免。a、享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半

25、收取；b、新建幼儿园、学校教学楼、养（敬）老院以及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；c、临时居民建筑和不增加面积的危房翻新改造住宅项目，予以免收；d、居民自建自用且建筑总面积400平方米（含）以下的住宅，暂不征收；e、因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修建的民用建筑，予以免收。工程规划报批阶段易地建设费收费标准：a、武汉市中心城区及东西湖区、武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区1500元/平方米，b、蔡甸区、江夏区、黄陂、新洲区城关为800元/平方米、汉南区不得收取易地建设费；c、宜昌市、襄樊市、黄石市、十堰市、荆门市、荆州市、鄂州市、黄冈市、咸宁市中心城

26、区1200元/平方米；d、其他人防重点城市市区、县（区）城关为800元/平方米。其中，省政府鄂政发200217号列入的国家和省扶贫开发重点县（市）城关按其同类县（市）标准的80%收取。e、6B级防空地下室的易地建设费暂按上述收费标准的80%收取。工程规划报批阶段5、人防工程配建标准a、人防重点城市新建10层（含）以上或基础埋置3米（含）发上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级（含）以上的防空地下室。b、新建除一款规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平米以上的，按照地面建筑面积的2-4%修建6级（含）以上防空地下室，其中，武汉市、宜昌市的中心城区按照4%修建；襄攀市、黄

27、石市、十堰市、荆州市、鄂州市、孝感市、黄冈市、咸宁市的中心城区按照3%修建；其他城市、县（区）城关按照2%修建。c、开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区除一款规定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面建筑面积和第二款规定的比例集中修建6级（含）以上防空地下室。d、新建除一款规定以外的人防重点城市的居民住宅楼和危房翻新（指危房拆除后在原址重建）的住宅项目，按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室。工程规划报批阶段 八、消防规划总平面审查（一）审查范围：1、对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核：a、建筑总面积大于20000平方米的体育场馆、

28、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；b、建筑总面积大于15000平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；c、建筑总面积大于10000平方米的宾馆、饭店、商场、市场；d、建筑总面积大于2500平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；工程规划报批阶段e、建筑总面积大于1000平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；f、建筑总面积大于500平方

29、米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。2、对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核：a、设有第1条所列的人员密集场所的建设工程；b、国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；c、本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于40000平方米或者建筑高度超过50米的其他公共建筑；工程规划报批阶段d、城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；e、生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。

30、（二）需提交的资料1、建设工程消防设计审核申报表；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；4、设计单位资质证明文件；5、消防设计文件。6、建筑红线7、介绍信（委托书）8、经审查合格的规划总平面图工程规划报批阶段工程规划报批阶段 九、气象、避雷设计审查需提交的资料：1、防雷装置设计审核申请书；2、设计单位和人员的资质证和资格证书的复印件；3、防雷装置施工图设计说明书、施工图设计图纸及相关资料；4、设计中所采用的防雷产品相关资料；5、需要进行雷击风险评估的项目，提供经当地气象主管机构认可的防雷专业技术机构出具的雷击风险评估报告；6、经当地气象主管

31、机构认可的防雷专业技术机构出具的防雷装置设计技术评价报告。工程规划报批阶段工程规划报批阶段 十、建设工程施工图规划审查所需提交资料：1、申请（原件）；2、土地证（复印件，提供原件对照核实）或使用土地的有关证明文件（原件）；3、建筑施工图1套、总平面2-4份（原件）及电子文件；4、建筑效果图一式三份及电子文件；5、规划（建筑）方案批准意见书确定的相关部门审查意见或回执（原件）；与后期实际建筑施工图相同工程规划报批阶段 十一、建设工程红线定位册 所需提交资料： 1、申请（原件）； 2、地形图电子文件； 3、施工图审批意见（复印件）；工程规划报批阶段工程规划报批阶段 十二、建设工程规划许可证所需提交

32、资料：1、申请（原件）；2、红线定位册正本（原件）；3、人防意见（原件）；4、环评意见（原件）；5、绿化意见（原件）；6、水务意见（原件）；7、消防总平面意见（原件）； （被抽查项目需提供）8、土地证（验原件收复印件） 工程规划报批阶段工程许可报批阶段（报建）工程许可报批阶段一、报建二、招投标（监理单位、施工总包单位）三、监理合同和总包合同备案四、建设工程监理许可证五、现场安全文明施工报验备案六、深基坑审查、施工图审查（消防、图审办）七、质量监督备案八、统计局备案九、缴纳相关费用十、办理建设工程施工许可证 工程许可报批阶段一、报建 1、凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000的建设工程

33、或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。 2、工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。 3、建设工程报建必须有银行出具的资信证明（工期一年内为投资额的50%，工期一年以上为投资额的30% ）。 工程许可报批阶段 http:/ 国有土地使用证资信证明（银行）或资金来源证明施工图设计审查合格书或送审通知书工程许可报批阶段二、监理、总包招投标1、国家规定以下建设工程项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理、服务以及设备、物资材料的采购等，

34、必须招标： u 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； u 设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的； u 勘察、设计、监理、服务的单项合同估算价在50万元人民币以上的； u 单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 u 非建设工程项目单项合同估算价在20万元人民币以上的设备、物资、办公用品采购及委托服务等项目必须进行招标。 工程许可报批阶段2、民营房地产企业所开发的项目，没有强制性要求必须公开招标，均可采取邀请招标的形式 。3、邀标流程： http:/ 三、监理合同、总包合同备案1、提交的资料（监理合同备案）建设工程项

35、目监理办证联系单（招标办提供）建设工程监理合同备案表（4份）http:/www.wh-下载建设工程委托监理合同及廉政协议书原件（不少于4份）中标通知书项目总监理工程师委托书项目总监理工程师资质证书监理单位资质证书工程许可报批阶段2、提交的资料（施工总包合同备案）建设工程施工合同备案表（4份）施工合同（不少于4份）招标文件（包括预算控制价及电子数据）中标通知书中标人投标文件（包括商务标、技术标、中标价电子数据）安全文明措施费支付凭证，安全文明措施费使用计划情况说明（合同签订之日起超过7天办理合同备案需提供情况说明）接受过处罚的、应提交罚款单据或补交规费相关单据工程许可报批阶段四、建设工程监理许可

36、证(从2011年起不办理监理证)1、需提供的资料建设工程规划许可证立项批文建设工程报建表监理单位资质证书、营业执照、项目监理人员的资格证书、项目监理部人员一览表（必须有安全监理人员）中标通知书、评标报告、中标公示、招标投标情况书面报告监理合同监理合同备案表、联系单、登记表项目总监理工程师委托书工程许可报批阶段五、现场安全文明施工报验备案1、相关表格及资料建设工程文明施工措施审查及开工勘验单建设工程文明施工措施审查及开工勘验评估单建设工程文明施工措施审查及开工勘验申请表建设工程项目安全施工措施备案审查申报表建设工程项目安全监督检查登记表工程许可报批阶段六、深基坑审查、施工图审查（消防、设计）1、

37、深基坑工程系指设有地下建(构)筑物或开挖深度超过5米(含5米) 及虽未超过5米,但地质条件和周围环境复杂、地下水位在坑底以上的基坑(槽)并采用支护结构施工的工程。2、建设单位在进行工程项目施工招标时,应当将深基坑工程纳入该项目一并招标,不得肢解发包。3、深基坑工程开工前应具备的条件：深基坑工程在开工前必须取得建筑工程施工许可证。建设单位在申请领取施工许可证时，应当向受监工程的施工安全监督部门提供建设工程有关安全施工措施的资料，作为办理施工安全监督手续的必备条件。工程许可报批阶段必须具备经施工企业技术负责人审定、项目总监理工程师签字认可的深基坑专项施工方案和专家委员会出具的书面论证审查报告。施工

38、现场应符合有关安全法律法规及强制性标准规定的安全施工条件。施工企业应确定项目经理，配备专职安全管理人员及相关技术人员；监理公司应委派具有深基坑施工管理经验及具备专业安全知识或取得安全工程师资格的监理工程师负责深基坑工程的监理工作；建设单位委派管理人员负责参加各方具体管理协调工作。4、取得深基坑设计审查论证意见书5、施工图消防审查，取得建设工程消防设计审查意见书6、建设工程施工图设计审查，取得建设工程施工图设计文件审查合格书 工程许可报批阶段建设项目施工图设计审查（含抗震）（一）施工图设计审查办理程序1、送审：建设单位将施工图勘察设计文件送交具备相应资质的审图公司进行审查。2、受理：符合受理要求

39、的，审图公司发放武汉市建设工程施工图设计文件审查受理通知书。不符合受理要求的，审图公司应将需要补齐或补正的全部内容和要求以书面形式一次性告知建设单位送审人，并发补齐资料通知书。3、签订审查合同：建设单位与审图公司签订勘察文件审查合同。4、审查：接受任务的审图公司进行施工图设计文件审查，并提出审查意见书；建设单位按时限要求在接受任务的审图公司领取审查意见书。5、复审：建设单位按审查意见书内容进行修改、完善，并将修改、完善资料一次性送接受任务的审图公司。6、领取审查结果：建设单位按规定时限，到接受任务的审图公司领取审查结论，审查合格的项目领取武汉市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书。工程许可报批

40、阶段（二）审查内容1、是否符合工程建设强制性标准；2、地基基础和主体结构的安全性；3、勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；4、其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。（三）工程勘察文件送审所需提交资料：1、签章齐全的勘察文件4套；2、勘察文件电子文档光盘1份；3、建设工程项目报建表工程许可报批阶段（四）房屋建筑工程施工图设计文件 所需提交的资料： 1、规划部门核发的建设工程规划许可证及附图原件、复印件各1份； 2、审查合格的勘察文件1份； 3、勘察文件审查合格书原件、复印件各1份； 4、签章齐全的施工图设计文件4套； 5、各类计算书1份（利用软件程序

41、计算的，需提供软件名称、版本，输入数据资料和 输出结果1份）； 6、施工图设计文件电子文档光盘1份； 7、民用(公用)建筑节能备案登记表；（工业建筑提前做好无节能设计证明准备） 8、市城建委建设工程报建窗口发放的建设工程项目报建表； 9、审查需要的其他资料。工程许可报批阶段注意各个审批文注意各个审批文件名字的统一件名字的统一工程许可报批阶段七、质量监督备案1、需提供的资料建设工程质量监督注册登记表建设工程规划许可证施工图设计审查合格书施工总包、监理单位中标通知书施工总包合同、监理合同施工组织设计和专项施工方案监理规划及监理实施细则工程许可报批阶段八、统计局备案1、所需表格固定资产投资项目新开工

42、统计备案表（统计局盖章）工程许可报批阶段九、缴纳相关费用工程许可报批阶段十、办理建设工程施工许可证1、需提供的资料建设工程报建表国有土地使用证、建设工地规划许可证、建设工程规划许可证建设单位资信证明立项批文、建筑工程总规划平面图施工图设计审查备案单、合格书建设工程项目全套招投标资料（市管项目）工程许可报批阶段中标通知书、中标公示证明、评标报告及招标投标情况书面报告（区管项目）施工合同、施工合同备案表施工许可证申请表质量、安全监督登记表建设工程文明施工开工现场勘验评估合格证深基坑工程设计审查专家委员会文件环境影响评估报告消防设计审查意见书固定资产投资项目新开工统计备案登记表工程许可报批阶段建设工

43、程施工许可证项目预售及抵押、解押、登记阶段（预售）项目预售及抵押、解押、登记阶段 一、商品房预售许可证 二、房屋登记的目的和意义 三、房屋登记一般规范 四、房屋抵押、解押 五、登记类型解析 六、缴纳相关费用项目预售及抵押、解押、登记阶段一、商品房预售许可证 （一）办理条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、商品房施工形象进度应达到以下要求： a、别墅类项目土建工程完工； b、底层（含四层）土地结构封顶，且砌筑工程完工； c、多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二； d、小高层及高层主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层； e、主

44、体结构中地下室每层可抵地上主体结构一层。项目预售及抵押、解押、登记阶段（二）需提交的资料1、武汉市商品房预售许可申请表（含楼栋概况表、本次商品房预售申请情况表、项目基本情况表、可售房源价格表、项目施工形象进度现场核实表）2、营业执照及资质等级证书3、土地出让合同及已交付的全部土地出让金证明材料4、土地使用证（以土地使用权、商品房进行抵押贷款的项目，须提供债权人出具的书面证明）5、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证6、工程施工合同、工程进度款支付情况表7、商品房预售方案（详见三）8、房屋权属登记测绘成果审核收件单9、前期物业合同（需备案）项目预售及抵押、解押、登记阶段（三

45、）商品房预售方案1、项目基本情况（含企业名称、项目名称、地址、占地面积、建筑面积、总套数、业主共有房产说明、商业配套设施、公益性公共服务设施、其他配套设施说明、物业公司情况等）2、项目建设情况3、预售计划4、本次预售申请情况5、销售价格6、销售方式7、解决销售矛盾纠纷和突发事件的处理预案8、其他事项（售楼部情况）9、相关承诺项目预售及抵押、解押、登记阶段（四）售楼部规范管理要求1、售楼部应公示的内容a、证件：房地产开发资质证书、建设用地规划许可证、国有土地使用证、 建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证 b、城市商品房预售管理办法； c、商品房销售管理办法； d、商品房买卖合

46、同样本； e、业主临时公约； f、前期物业服务合同； 项目预售及抵押、解押、登记阶段 g、商品房预售方案； h、房屋销控表（含申报备案价格）； i、两书：住宅质量保证书及住宅使用说明书； j、执行建筑节能标准情况； k、代理销售公司的资质及备案证明； l、武汉市商品住房限购政策的文件市物价局、市房管局关于进一步规范商品房销售明码标价的通知 m、市房管局关于加强市场监管的文件项目预售及抵押、解押、登记阶段2、公示相关文件 a、关于调整我市住房限购政策有关问题的通知（武房发【2011】32号） b、关于贯彻落实我市中心城区商品住房限购政策的通知（武房发【2011】7号） c、关于进一步规范商品房销

47、售明码标价的通知（武价办【2010】104号） d、关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知（武房规【2010】 2号） e、关于印发的通知（武房发【2010】115号）项目预售及抵押、解押、登记阶段（五）办理预售相关说明1、申报预售相关表格数据填写必须以规划审批数据（规划许可证面积或总平图上的经济技术指标数据）为准填写，不能以预测面积数据填写。2、若规划许可证面积与总平图上的经济技术指标数据有误，需出具规划局关于项目面积说明情况书。超规划面积的需规划验收处罚后再行申请预售证,不然房产预登记系统无法登记超面积部分房产。3、抵押贷款项目，债权人提供的书面证明必须含抵押相关信息（他项证书

48、号、抵押面积、金额、抵押期限等）说明。4、施工形象进度照片需能清晰辨认楼层。5、预售申请的最低规模不得小于栋。规划3万平方米以下的一次性申报，超过3万平方米的每次申报不得低于3万平方米。项目预售及抵押、解押、登记阶段项目预售及抵押、解押、登记阶段（三）房屋登记的目的和意义1、维护房地产交易安全。不动产物权登记的主要作用在于产生权利公示的效应，以维护交易安全为其首要的制度价值。 2、保护权利人的合法权益。 3、进行社会管理的重要手段 项目预售及抵押、解押、登记阶段 三、房屋登记一般规范（一）房屋登记的原则1、依申请登记原则2、房地权利一致原则3、属地化管理原则（二）房屋登记的类型1、所有权登记（

49、又包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等）2、他项权登记（又包括抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等）项目预售及抵押、解押、登记阶段二、房屋登记的目的和意义（一）房屋登记办法出台背景1、市场环境发生较大变化，出现了许多新情况、新问题。2、物权法出台。（二）房屋登记的定义1、原城市房屋权属登记管理办法 第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 2、

50、房屋登记办法第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。项目预售及抵押、解押、登记阶段4、预告登记（又包括预购商品房预告登记、现房转让预告登记 、）以预购商品房设定抵押的预告登记、房屋抵押权预告登记）5、其他登记（包括更正登记、异议登记等）。从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为国有土地范围内的房屋登记，集体土地范围内房屋登记两大种类型。（三）房屋登记的程序1、申请；申请：登记申请人向房屋所在地登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。 a、共同申请与单方申请 b、申请方式:自己申请、委托申请、代为申请项目预售及抵押、解押

51、、登记阶段共同申请和单方申请：1、房屋登记办法第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外（预告登记）。 2、有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：a、因合法建造房屋取得房屋权利；b、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；c、因继承、受遗赠取得房屋权利；d、有本办法所列变更登记情形之一；e、房屋灭失；f、权利人放弃房屋权利；g、法律、法规规定的其他情形（更正登记、异议登记）。项目预售及抵押、解押、登记阶段2、受理和审核a、查验申请登记材料。 三个“一致”、一个“不冲突”，即申请人与依法提交的材料记载的主体一致；申请初始登记的房屋与申请

52、人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实一致和申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；不存在房屋登记办法规定的不予登记的情形。 b、询问申请人c、实地查看项目预售及抵押、解押、登记阶段房屋登记办法规定的不予登记的情形： 第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：a、未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；b、申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；c、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；d、申请登记房屋不能特定或者不具有

53、独立利用价值的；e、房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；f、房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；g、法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。 项目预售及抵押、解押、登记阶段询问当事人a、申请登记事项是否是其真实意思表示b、申请登记房屋是否为共有c、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正d、是否有承租人、承租人是否放弃优先购买权 e、询问结果应经申请人签字确认，予以保留。现场查看房屋登记办法第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看： a、房屋所有权初始登记； b、在建工程抵押权登记； c、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； d、法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。

54、项目预售及抵押、解押、登记阶段3、公告房屋登记办法 第二十七条房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告 第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。 第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获

55、取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。第七条 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。项目预售及抵押、解押、登记阶段 四、房屋抵押、解押1、抵押管理办法第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。2、第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。 3、第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。4、第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须

56、经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。 项目预售及抵押、解押、登记阶段 五、登记类型解析（一） 所有权登记1、初始登记2、转移登记3、变更登记4、注销登记项目预售及抵押、解押、登记阶段1、初始登记提交的资料： 登记申请书 国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证 建筑红线定位图、规划部门审核认定的建筑工程图(平、立、剖) 建设工程竣工验收合格证、建设工程竣工备案证 新建房屋白蚁预防工程证书、武汉市商品住宅维修基金缴款凭证 商品房销（预）售许可证 商品房开发资格证、工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明 授权委托书及代理人身份证 由具有测绘资质的房地产测绘部门出

57、具的房屋测绘报告和房屋平面图 人防工程证书或人防工程联系单 其他必要材料（个人身份证明和个人婚姻状况证明） 开发商有权出售房屋和全体业主共有房屋明细表及相应证明材料项目预售及抵押、解押、登记阶段2、转移登记 第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： a、买卖；b、互换； c、赠与；d、继承、受遗赠； e、房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；f、以房屋出资入股；g、法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；h、法律、法规规定的其他情形。 项目预售及抵押、解押、登记阶段第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： a、登

58、记申请书； b、申请人身份证明； c、房屋所有权证书或者房地产权证书； d、证明房屋所有权发生转移的材料； e、其他必要材料。 前款第（d）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 项目预售及抵押、解押、登记阶段3、变更登记第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记： a、房屋所有权人的姓名或者名称变更的； b、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的； c、房屋面积增加或者减少的； d、同一所有权人分割、合并房屋的； e

59、、法律、法规规定的其他情形。 第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料： a、登记申请书； b、申请人身份证明； c、房屋所有权证书或者房地产权证书； d、证明发生变更事实的材料； e、其他必要材料。 项目预售及抵押、解押、登记阶段4、注销登记第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料： a、登记申请书； b、申请人身份证明； c、房屋所有权证书或者房地产权证书； d、证明房屋所有权消灭的材料； e、其他必要材料。 项目预售及抵押、解押、登记阶段 （二）抵押权登记 1、一般抵押权登记 第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件： a、登记申请书； b、申请人的身份证明； c

60、、房屋所有权证书或者房地产权证书； d、抵押合同； e、主债权合同； f、其他必要材料。 项目预售及抵押、解押、登记阶段2、最高额抵押权登记物权法第二百零三条第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 优点：a、最高额抵押权是一种便捷高效的担保方式。 b、最高额抵押权有利于加强对银行等金融机构的债权的担保。 特点：a、为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保。 b、存在最高债权额限度 项目预售及抵押、解押、登记阶段（三）在建工程抵押登记