土地分析(上)

1、土地价值分析土地价值分析培训培训上篇上篇目录目录第一章第一章 土地概述土地概述第二章第二章 土地市场土地市场第三章第三章 土地金融土地金融第一章第一章 土地概述土地概述土地概述土地概述土地概念土地概念土地分类土地分类土地特征土地特征土地权利土地权利土地概念土地概念 土地是指地球陆地表面具有一定土地是指地球陆地表面具有一定范围的地段，包括垂直于它上下的生物范围的地段，包括垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形去和现在人类活动的结果相互作用而形成

2、的物质系统。成的物质系统。土地类别土地类别 我国的土地目前大致有三种分类：我国的土地目前大致有三种分类： 按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类 按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有 权权 、使用权等进行分类；、使用权等进行分类； 按土地的自然和经济属性以按土地的自然和经济属性以 及其他因素进行的综合分类，及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。如土地利用现状分类。 土地特性土地特性（一）土地的自然特性（一）土地的自然特性1 1、土地面积的有限性、土地面积

3、的有限性2 2、土地位置的固定性。、土地位置的固定性。3 3、土地质量的差异性、土地质量的差异性( (多样性多样性) )4 4、土地永续利用的相对性、土地永续利用的相对性( (土地功能的永久性土地功能的永久性) )（二）土地的经济特征（二）土地的经济特征1 1、土地供给的稀缺性、土地供给的稀缺性2 2、土地用途的多样性、土地用途的多样性3 3、土地利用方向变更的困难性、土地利用方向变更的困难性( (土地用途变更的困难性土地用途变更的困难性) )土地权利土地权利 土地权利是指土地使用权拥有者对土地使用的权土地权利是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招限，

4、包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用期满以后，如该土地用途让给土地使用者。土地使用期满以后，如该土地用途符合当时城市规划符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，要求的，土地使用者可申请续用，经申请并不清地价后可继续使用。经申请并不清地价后可继续使用。土地权利特征表现土地权利特征表现1 1、土地权利是对土地的支配权、土地权利是对土地的支配权2 2、土地权利是排他性财产权、土地权利是排他性财产权3 3、土地权利是对世权、土地权利是对世权4 4、土地权利必须由法规定、土地权

5、利必须由法规定5 5、土地权利的变动一般采取登记的公示方式、土地权利的变动一般采取登记的公示方式第二章第二章 土地市场土地市场土地市场土地市场了解土地市场了解土地市场中国土地市场中国土地市场郑州土地市场郑州土地市场开发商眼中的土地开发商眼中的土地土地市场发展土地市场发展土地市场概念土地市场概念 土地市场进行土地交易活动的场土地市场进行土地交易活动的场所，或指各种土地交换关系的总和所，或指各种土地交换关系的总和 土地市场运营模式土地市场运营模式 一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场让土地使用权的市场 二级市场是指土地的

6、作用权转让市场二级市场是指土地的作用权转让市场 三级市场是指用地单位土地作用权的有偿转换三级市场是指用地单位土地作用权的有偿转换土地市场特征土地市场特征 地域性地域性 政府管制较严政府管制较严 不充分性不充分性 供给滞后性供给滞后性 供给弹性小供给弹性小 低效率性低效率性土地市场功能土地市场功能1. 1. 优化配置土地资源优化配置土地资源2. 2. 调整产业结构调整产业结构 , , 优化生产力布优化生产力布3. 3. 健全市场体系健全市场体系 , , 实现生产要素实现生产要素的最佳组合的最佳组合中国土地市场类型中国土地市场类型1.1.城镇国有土地使用权出让市场城镇国有土地使用权出让市场2.2.

7、城镇国有土地使用权转让市场城镇国有土地使用权转让市场3.3.土地金融市场土地金融市场 4.4.涉外土地市场涉外土地市场5.5.土地中介服务市场土地中介服务市场中国土地市场体系特点 1 1、土地市场的发展与建立主要是由政府推动的、土地市场的发展与建立主要是由政府推动的 2 2、城市土地市场占市场体系主导地位、城市土地市场占市场体系主导地位3 3、城市土地市场是一个垄断竞争型市场、城市土地市场是一个垄断竞争型市场 4 4、在企业改制中实行土地政策性入市、在企业改制中实行土地政策性入市郑州土地市场现状郑州土地市场现状 2010 2010年上半年，年上半年，郑州市累计出让土郑州市累计出让土地地8080

8、幅、幅、440.82440.82万万平方米，比平方米，比20092009年年同期多出同期多出3434幅、幅、182.16182.16万平方米，万平方米，出让力度显著加大。出让力度显著加大。 2010 2010年上年上半年，以工业用地半年，以工业用地和城镇住宅用地为和城镇住宅用地为主，仓储用地出让主，仓储用地出让力度加大。力度加大。郑州土地市场现状郑州土地市场现状 2010 2010年，主要集年，主要集中在郑东新区和东开中在郑东新区和东开发区，区域分布极不发区，区域分布极不均衡。均衡。 2010 2010年上半年，年上半年，从供应幅数看，郑东从供应幅数看，郑东新区雄踞鳌头，供应新区雄踞鳌头，供应

9、高达高达4545幅，遥遥领先幅，遥遥领先于其他区域，但从供于其他区域，但从供应面积看，东开雄踞应面积看，东开雄踞鳌头，郑东新区次之，鳌头，郑东新区次之，由此可以看出，由此可以看出，20102010年上半年郑州市出让年上半年郑州市出让土地主要集中在郑东土地主要集中在郑东新区和东开。新区和东开。郑州市土地市场现状郑州市土地市场现状 受商办用地带动，受商办用地带动，中型用地占比最为显著。中型用地占比最为显著。20102010年上半年郑州市出年上半年郑州市出让住宅用地主要以中型让住宅用地主要以中型用地为主，用地为主，1 1万万5 5万平万平方米出让高达方米出让高达4444幅，主幅，主要受商办用地拉动；

10、要受商办用地拉动；5 5万万1010万平方米出让万平方米出让1414幅，主要为仓储用地和幅，主要为仓储用地和城镇住宅用地；城镇住宅用地；1 1万平万平方米以下和方米以下和1010万平方米万平方米以上均为以上均为1111幅，幅，土地与房地产土地与房地产 房地产业是指从事土地和房地房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。产开发、经营、管理和服务的行业。是开发商对土地进行综合开发，经是开发商对土地进行综合开发，经营的一个过程。因此说，土地是房营的一个过程。因此说，土地是房地产业的基础、前提。如何获取土地产业的基础、前提。如何获取土地，对土地价格进行评估等都是房地，对土地价格进行评估

11、等都是房地产业的重要内容。地产业的重要内容。第三章第三章 土地金融土地金融土地金融土地金融土地金融概论土地金融概论中国土地金融的发展中国土地金融的发展国外土地金融概述国外土地金融概述土地金融土地金融土地金融概论土地金融概论中国土地金融的发展中国土地金融的发展国外土地金融概述国外土地金融概述土地金融概念土地金融概念 金融是以银行为核心的货币资金的融通金融是以银行为核心的货币资金的融通, ,泛指与货币流泛指与货币流通和银行信用有关的一切经济活动。土地金融是以土地抵通和银行信用有关的一切经济活动。土地金融是以土地抵押权为担保的、土地资金的筹集、融通等一切信用活动的押权为担保的、土地资金的筹集、融通等

12、一切信用活动的总称。总称。 土地融资通常要求土地作为抵押物为其债权作担保土地融资通常要求土地作为抵押物为其债权作担保。土土地地是是银行最优良的抵押担保品银行最优良的抵押担保品, , 能最大限度地保障债权能最大限度地保障债权的安全。的安全。土地金融的特点土地金融的特点（1 1）土地金融是有担保的金融土地金融是有担保的金融 土地金融属于长期信用土地金融属于长期信用, ,因此要以土地进行抵押为融资提供因此要以土地进行抵押为融资提供担保。担保包括人的担保担保。担保包括人的担保( (即信誉担保即信誉担保, ,具法律效力具法律效力) )和物的担保和物的担保。 物的担保物的担保, ,就是以特定的财物为借款人

13、债务的履行作担保就是以特定的财物为借款人债务的履行作担保, ,当债务不能履行时当债务不能履行时, ,债权人有权行使该担保物权债权人有权行使该担保物权, ,无论债务人是无论债务人是否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人, ,都能从该担保物都能从该担保物权的执行中获得债权的优先清偿。权的执行中获得债权的优先清偿。 土地金融的特点土地金融的特点（2 2）土地金融以抵押权为基础土地金融以抵押权为基础 在我国在我国, , 可以抵押的房地产有可以抵押的房地产有: : (1) (1) 依法获得的出让土地使用权依法获得的出让土地使用权; ; (2) (2) 依法获得的

14、房屋所有权及其土地使用权依法获得的房屋所有权及其土地使用权; ; (3) (3)依法获得的期房所有权依法获得的期房所有权; ; (4) (4) 依法可抵押的其他房地产。依法可抵押的其他房地产。土地金融的特点土地金融的特点不能抵押的房地产包括不能抵押的房地产包括: :(1)(1)权属有争议的房地产权属有争议的房地产; ;(2)(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产; ;(3) (3) 列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物; ;(4)(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产已依法公告

15、列入拆迁范围的房地产; ; (5) (5) 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产; ;(6)(6)未依法登记领取权属证书的房地产未依法登记领取权属证书的房地产; ;(7) (7) 未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产; ;(8)(8)行政机构所有的房地产行政机构所有的房地产, , 政府所有、代管的房地产政府所有、代管的房地产; ;(9)(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, ,但法律允许抵但

16、法律允许抵押的除外。押的除外。土地金融的特点土地金融的特点（3 3）土地金融一般要实行证券化土地金融一般要实行证券化 信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例例, ,通常为通常为25% 30% 25% 30% 时时, ,银行便可能面临资金的流动性风险银行便可能面临资金的流动性风险。为了使这部分长期资产短期化。为了使这部分长期资产短期化 , , 即使资产具有流动性即使资产具有流动性, ,有有必要对房地产抵押贷款进行证券化。必要对房地产抵押贷款进行证券化。土地金融的特点土地金融的特点房地产的证券化包括房地产的证券化包括: :(1)(1)房地产本

17、身或所有权房地产本身或所有权 ( ( 在我国为土地使用权和房屋所有权在我国为土地使用权和房屋所有权 ) ) 的证券的证券化化 , , 就是将房地产本身的价值或产权进行小额分割就是将房地产本身的价值或产权进行小额分割, , 并以证券的形式并以证券的形式表示表示, , 使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性; ;(2)(2)房地产抵押债权证券化房地产抵押债权证券化 , , 是将期长额大的抵押债权进行小额分割是将期长额大的抵押债权进行小额分割, , 以以有价证券的形式有价证券的形式, , 通过资本市场进行融资通过资本市场进行融资, , 使

18、得长期的抵押贷款资产使得长期的抵押贷款资产具有了很好的流动性具有了很好的流动性土地金融的特点土地金融的特点（4 4）土地金融具有较强的政策性土地金融具有较强的政策性 土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。一方面一方面, ,农业土地利用、城市规划、都市发展计划、产业政策等对土地金融农业土地利用、城市规划、都市发展计划、产业政策等对土地金融有诸多限制有诸多限制; ;另一方面另一方面, ,城市居民住房问题的解决城市居民住房问题的解决, ,关系到社会的安定团结和关系到社会的安定团结和政局的稳定政局的稳定, ,因此政府通常要透

19、过房地产金融部门因此政府通常要透过房地产金融部门, ,通过各种奖励、补贴或税通过各种奖励、补贴或税收优惠等手段收优惠等手段, ,来支持购房贷款的发展来支持购房贷款的发展, ,从而实现居民的安居乐业。从而实现居民的安居乐业。土地金融的特点土地金融的特点（5 5）土地金融业务成本较高土地金融业务成本较高 , , 但收益较好但收益较好 一宗房地产抵押贷款一般需要经历一宗房地产抵押贷款一般需要经历: : 借款人资信调查、房地产抵押借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销, ,有时还需执行抵押权有时还需执行抵押权 ( ( 当债务当债务不能履行

20、时不能履行时););在这一过程中在这一过程中, ,需要和土地管理部门、产权登记机关、保险机需要和土地管理部门、产权登记机关、保险机构、评估机构等部门进行联系构、评估机构等部门进行联系; ;需要有相关知识的专业人员协作需要有相关知识的专业人员协作。如如: :土地估土地估价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人等的配合价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人等的配合, ,因此因此, ,操作较为复杂操作较为复杂 , , 这使得土地金融的经营成本较高。但另一方面这使得土地金融的经营成本较高。但另一方面, ,因其涉及的步骤较多因其涉及的步骤较多, , 使使得房地产金融的业务派生性较强得房地产金融的业务派

21、生性较强 , , 即可带动一些银行中间业务的发展即可带动一些银行中间业务的发展, ,为金为金融部门带来了可观的手续费收入融部门带来了可观的手续费收入土地金融的种类土地金融的种类1.1.市地金融市地金融 (1) (1) 房地产取得金融是对购买土地或建筑物房地产取得金融是对购买土地或建筑物( (包括住宅包括住宅) ) 所进行的资金融通所进行的资金融通 ; ;(2)(2)房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金融通行的资金融通; ;(3) (3) 房地产经营金融是对土地及建筑物的经营房地产经营金融是对土地及建筑物的经营, , 如租赁如租赁经营进

22、行的资金融通。经营进行的资金融通。土地金融的种类土地金融的种类2.2.农地金融农地金融 (1)(1)农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通; ;(2)(2)农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进行的资金融通行的资金融通; ;(3) (3) 农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比, ,期限较长期限较长, ,盈利性较

23、盈利性较差差, ,风险较大风险较大, ,政策性较强政策性较强, ,所以通常由政策性专业银行经营所以通常由政策性专业银行经营, ,并需国并需国家以信贷的途径提供补贴。家以信贷的途径提供补贴。土地金融的作用土地金融的作用1.1.增加房地产资金投入增加房地产资金投入, , 促进房地产业发展促进房地产业发展2.2.提高居民购房支付能力提高居民购房支付能力, , 支持居民住房消费支持居民住房消费 3.3.调整银行信贷资产结构调整银行信贷资产结构, , 改善资产质量改善资产质量。个人住房贷款个人住房贷款使商业银行从长期以中短期贷款为主的资产结构使商业银行从长期以中短期贷款为主的资产结构 , , 向向短中长

24、期贷款共同发展的方向转移短中长期贷款共同发展的方向转移。 4. 4. 执行国家房地产业政策执行国家房地产业政策 , , 有效调节房地产业发展有效调节房地产业发展土地金融土地金融土地金融概论土地金融概论中国土地金融的发展中国土地金融的发展国外土地金融概述国外土地金融概述国外土地金融类型国外土地金融类型( (一一) ) 机构类型机构类型 1. 1. 公营房地产金融机构公营房地产金融机构 2. 2. 合作性质的房地产金融机构合作性质的房地产金融机构 3. 3. 私营房地产金融机构私营房地产金融机构国外土地金融类型国外土地金融类型( (二二) ) 融资类型融资类型 1. 1. 直接直接 融资的房地产金

25、融融资的房地产金融 2. 2. 契约契约 融资的房地产金融融资的房地产金融 3. 3. 存款存款 融资的房地产金融融资的房地产金融 4. 4. 证券融资的房地产金融证券融资的房地产金融国外土地金融类型国外土地金融类型 ( ( 三三 ) ) 市场类型市场类型 1. 1. 完备的房地产金融市场完备的房地产金融市场 2. 2. 以基金为后盾的房地产金融市场以基金为后盾的房地产金融市场 3. 3. 混混合型房地产金融市场合型房地产金融市场 4. 4. 以储蓄支持的房地产金融市场以储蓄支持的房地产金融市场国外土地金融特点国外土地金融特点( ( 一一 ) ) 发达国家土地金融的特点发达国家土地金融的特点1

26、. 1. 私人机构是房地产金融的主体私人机构是房地产金融的主体2. 2. 房地产金融经营管理的现代化房地产金融经营管理的现代化3. 3. 房地产金融专业化和多样化并存房地产金融专业化和多样化并存 4. 4. 房地产金融市场与金融市场日益渗透房地产金融市场与金融市场日益渗透国外土地金融土地国外土地金融土地( ( 二二 ) ) 发展中国家土地金融的特点发展中国家土地金融的特点1. 1. 非正式的直接融资方式占据主导地位非正式的直接融资方式占据主导地位2. 2. 国家直接参与和控制房地产金融市场国家直接参与和控制房地产金融市场3. 3. 发展中国家房地产金融的发展受诸多因素的制约发展中国家房地产金融

27、的发展受诸多因素的制约国外土地金融类型国外土地金融类型利利弊弊保护土地保护土地固化初始用途固化初始用途早稳定收益早稳定收益国有资产不流失国有资产不流失“投资投资”与与“投机投机”地价升高地价升高百姓需求不足百姓需求不足巨额债务风险巨额债务风险 暗箱交易暗箱交易寻价行为寻价行为政府政府干预干预土地金融土地金融土地金融概论土地金融概论中国土地金融的发展中国土地金融的发展国外土地金融概述国外土地金融概述中国现行土地金融制度中国现行土地金融制度1. 1. 自营性房地产金融自营性房地产金融 自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、安全性和流自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、安全性和流动性的

28、经营原则动性的经营原则, ,以银行本外币存款作为资金来源以银行本外币存款作为资金来源, , 自主经营房地产贷款自主经营房地产贷款业务。业务。 自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、安全性和流自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、安全性和流动性的动性的 经营原则经营原则 , , 以银行本外币存款作为资金来源以银行本外币存款作为资金来源 , , 自主经营房地产自主经营房地产贷款业务。贷款业务。中国现行土地金融制度中国现行土地金融制度2. 2. 政策性房地产金融政策性房地产金融 政策性住房金融是指银行受各市政策性住房金融是指银行受各市 ( ( 县县 ) ) 人民政府和军队、煤炭、人民政府

29、和军队、煤炭、铁道、石油等系统的委托铁道、石油等系统的委托 , , 以政策性住房资金为来源而经营的住房金融业以政策性住房资金为来源而经营的住房金融业务。政策性住房资金来源包括城市住房基金务。政策性住房资金来源包括城市住房基金 , , 行政、事业、企业单位住房行政、事业、企业单位住房 基金基金 , , 行政、事业、企业单位收取的租赁保证金行政、事业、企业单位收取的租赁保证金 , , 职工住房公积金等。职工住房公积金等。政策性资金运用包括对房改单位职工购买、建造、大修理自住房发放抵押政策性资金运用包括对房改单位职工购买、建造、大修理自住房发放抵押贷款贷款 , , 受公积金中心委托受公积金中心委托

30、, , 对参加公积金储蓄的个人发放公积金住房贷对参加公积金储蓄的个人发放公积金住房贷款。款。 中国土地金融的类型中国土地金融的类型（一（一) )市地金融市地金融 市地金融就是围绕城市土地及其建筑物的开发、经营市地金融就是围绕城市土地及其建筑物的开发、经营和消费所进行的资金融通和消费所进行的资金融通, ,包括包括: :(1)(1)房地产取得金融是对购买土地或建筑物房地产取得金融是对购买土地或建筑物( (包括住宅包括住宅) )所进行的所进行的资金融通资金融通; ;(2)(2)房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金融通融通; ;(3)

31、(3)房地产经营金融是对土地及建筑物的经营房地产经营金融是对土地及建筑物的经营, ,如如 租赁经营进行租赁经营进行的资金融通。的资金融通。中国土地金融的类型中国土地金融的类型 ( (二）农地金融二）农地金融 农地金融是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金农地金融是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金融通融通, ,包括包括: :(1)(1)农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通; ;(2)(2)农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进行的资金融通行的资金融通; ;(3)(

32、3)农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比, ,期限较长期限较长, ,盈利性较差盈利性较差, ,风险较大风险较大, ,政策性较强政策性较强, ,所以通常由政策性专业银行经营所以通常由政策性专业银行经营, ,并需国家以信并需国家以信贷的途径提供补贴。本章以市地金融为主要对象。贷的途径提供补贴。本章以市地金融为主要对象。中国中国房地产金融的特点房地产金融的特点1.1.自营性业务和委托性房地产金融业务并存自营性业务和委托性房地产金融业务并存 2.2.自营性房地产金融业务发展较快自营性房地产金融业务发展较快3.