置业报告与压力测试

1、置业报告置业报告中海国际社区中海国际社区Company Logo一、宏观分析一、宏观分析Company Logov1、房价发展趋势分析、房价发展趋势分析v 近二年，大中城市房价纷纷一定比例下降，近二年，大中城市房价纷纷一定比例下降，尤其是北京上海这样一线城市，下降比例达尤其是北京上海这样一线城市，下降比例达到到10%。v 我们认为：从短期来看，今年全国房价或我们认为：从短期来看，今年全国房价或将断续下行；从中长期来看，房价会陆续上将断续下行；从中长期来看，房价会陆续上涨。涨。Company Logo短期看房价短期看房价政府坚持从严调控不放松：1，二代会温家宝总理发话：房价还远远没有回到合理的价

2、位，因此，调控不能放松。2，佛山、芜湖、上海各地方政府“新政”纷纷被叫停今年全国房价或将今年全国房价或将继续下行继续下行房地产依托在2012年迎来了集中偿付期：房地产信托到期规模约为2010年的2.5倍。对于大部分靠信托投融资的中小型企业，原本资金链就比较紧张，再面临信托偿付压力，需要通过降价来促销。Company Logo中长期看房价：房价会陆续上涨中长期看房价：房价会陆续上涨v从理论上：供求理论从理论上：供求理论ABC供给需求v从实际上：经济不断增长、人民生活水平提从实际上：经济不断增长、人民生活水平提高，地方政府财政压力等因素推动房价上涨。高，地方政府财政压力等因素推动房价上涨。Comp

3、any Logo2、先导区的发展规划、先导区的发展规划2021-2030成熟发展阶段2013-2020快速发展阶段2008-2012起步阶段2008年4月21日基本实现现代化，带动辐射能力增强基本实现现代化，带动辐射能力增强先导区基本建成先导区基本建成综合实力全面提升，综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成核心区主体功能区基本形成核心区骨架基本拉开，核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成起步区主体功能区基本形成长沙市大河西先导区建设整体方案出台，长沙市大河西先导区建设整体方案出台，明确了大河西先导区建设的战略目标、明确了大河西先导区建设的战略目标、规划蓝图等具体问题规划蓝图等具体问题

4、Company Logo3、政府政策支持、政府政策支持在财政支持上在财政支持上:市政府市政府2008年起年内每年起年内每年安排年安排5亿元以上专项资金用于先导区亿元以上专项资金用于先导区建设。建设。在产业支持上在产业支持上:新进入先导区的产业目录新进入先导区的产业目录范围内的产业项目，享受长沙高新技术范围内的产业项目，享受长沙高新技术产业开发区的土地、税费等优惠政策产业开发区的土地、税费等优惠政策Company Logo二、选楼原因二、选楼原因Company Logo开发商实力雄厚，信用程度高开发商实力雄厚，信用程度高1楼盘生态环境优越，倚靠洋湖湿地楼盘生态环境优越，倚靠洋湖湿地公园公园2楼盘

5、宣传：精装小户型有供暖设备楼盘宣传：精装小户型有供暖设备Company Logo三、微观分析三、微观分析Company Logo1、楼盘开发公司简介及分析：、楼盘开发公司简介及分析：1979199220102011.9成立于香港成立于香港在香港联交所上市在香港联交所上市荣登英国金融时报荣登英国金融时报“全球全球500强强”，为唯，为唯一上榜的内地房企一上榜的内地房企 。 品牌价值评估达品牌价值评估达246.87亿元，位居亿元，位居行业第一。行业第一。 Company Logo2、楼盘简介：、楼盘简介：长沙中海国际社区由中海地产集团开发建设。规划用地面积约36万平米，总建筑面积约130万平米。五

6、证齐全：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证Company Logo项目完工鸟瞰图项目完工鸟瞰图Company LCompany Logo3、楼盘地理位置分析、楼盘地理位置分析南望中部最大洋湖垸生态湿地公园北邻岳麓山风景区和岳麓山国家大学科技园区东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、衔接猴子石大桥北北南南东东Company LCompany Logo4、周边配套设施：、周边配套设施：教育教育医院：医院： 市四医院丶武警总医院市四医院丶武警总医院中南大学中南大学湖湖师大师大湖大湖大师大附中师大附中师大附小师大附小工业职工业职院院Compa

7、ny Logo银行银行建行建行交行交行兴业兴业邮政邮政Company Logo其他配套设施其他配套设施 ：岳麓山公园、南郊公园、洋湖垸生态湿地：岳麓山公园、南郊公园、洋湖垸生态湿地（16000亩）、白鹤自然生态保护区（亩）、白鹤自然生态保护区（5000亩）亩）Company Logo5、交通：、交通：临近地铁3号线17路，63路快线，912路，908路绕城高速，长潭西高速5.1、主要交通方式：、主要交通方式：Company Logo5.2、住户出行：、住户出行：902路主要站点：王家湾路主要站点：王家湾 、阳光、阳光100国际新城国际新城 、 南郊公园、新开铺路口南郊公园、新开铺路口 、省第二

8、人民医院、黄、省第二人民医院、黄土岭土岭 、南门口、南门口 、天心阁、天心阁、 地质中学、南湖大市地质中学、南湖大市场场 等等918路主要站点：高桥路主要站点：高桥 、德政园东、德政园东 、长岭、雨花、长岭、雨花亭西、亭西、 新建西路口新建西路口 、 长沙理工大学长沙理工大学 、尚美医、尚美医院院(广厦新村广厦新村)、 猴子石路口猴子石路口 、 南郊公园、南郊公园、 阳阳光光100国际新城、国际新城、 湖南工业职业学院湖南工业职业学院 、湖南中、湖南中医药大学医药大学63路驶往新一佳方向路驶往新一佳方向17路可达汽车南站、树达学院、汽车西站等路可达汽车南站、树达学院、汽车西站等Company

9、Logo6、楼盘内部情况：、楼盘内部情况：6.1、楼盘总体规划：、楼盘总体规划：基础设施区基础设施区别墅别墅区区三期三期高层高层四期四期一期、一期、二期在二期在售售Company LCompany Logo6.2、楼盘详细信息、楼盘详细信息:物业类别：住宅物业类别：住宅 主力户型：二居至四居主力户型：二居至四居82-160平米平米装修状况：精装与毛坯装修状况：精装与毛坯 基础配套设施燃气：管道天燃气基础配套设施燃气：管道天燃气开盘日期：开盘日期：2011-10 交房日期：交房日期：2012产权年限产权年限 70年年 装修状况：精装修装修状况：精装修,精装小户型供暖精装小户型供暖建筑类别：多层、

10、高层、建筑类别：多层、高层、 房屋属性：商品房房屋属性：商品房 小高层小高层 建筑结构：框架建筑结构：框架 车位信息：车位信息：1449 (1:0.47) 规划户数规划户数 3059户户 楼间距：楼间距：60m容容 积积 率：率：3.1 绿绿 化化 率：率：40.02物业公司物业公司 长沙中海兴业房地产有限公司长沙中海兴业房地产有限公司 物业费物业费 公寓公寓: 1.98元元/平米平米/月月Company Logo6.3、主打小户型：、主打小户型：90平米平米供暖供暖纯坐北纯坐北朝南朝南80平米平米现售小户型现售小户型全部位于全部位于2530层层小户型基本情况小户型基本情况Company Lo

11、go九十平米小户型九十平米小户型Company Logo八十平米小户型八十平米小户型Company Logo附：样板间（附：样板间（90）照片）照片Company LCompany Logo四、置业计划单四、置业计划单Company Logov 单价（精装小户型单价（精装小户型80平米）：约平米）：约6300元每平米元每平米v 付款方式：按揭付款方式：按揭v 折后总价：折后总价：53wv 首付：首付：16Wv 时间：时间：15年；月供：年；月供：3336v 贷款额：贷款额：37Wv 其他代收费：共其他代收费：共11140v 契税：契税：10600v 产权登记费：产权登记费：80v 国土登记费：

12、国土登记费：100v 印花税：无印花税：无v 抵押登记费：抵押登记费：80v 按揭公证费：按揭公证费：200v 维修基金：维修基金：9309v 首付合计：首付合计：Company Logo五、小结：楼盘分析五、小结：楼盘分析Company Logo1楼盘整体楼盘整体生态环境生态环境优越优越2精装小户型精装小户型整体性价比整体性价比高，尤其是高，尤其是80平米小平米小户型户型3开发商资金、开发商资金、实力雄厚，实力雄厚，是房地产龙是房地产龙头企业，信头企业，信用度高用度高：Company Logo现阶段交通不便现阶段交通不便现阶段周围配套设施现阶段周围配套设施不齐全不齐全Company Logo

13、17路，路，63路快线路快线Company Logo912路，路，908路公交车路公交车Company Logo：处于先导区，未来开发潜力大处于先导区，未来开发潜力大若开发商未能兑现承诺，则会对小区若开发商未能兑现承诺，则会对小区居民生活的便利带来极大威胁居民生活的便利带来极大威胁Company Logo六、总结六、总结Company Logo此房周围自然环境较好，适合居住、疗养。此房周围自然环境较好，适合居住、疗养。但短期内周围配套设施不齐全，交通不便，但短期内周围配套设施不齐全，交通不便，对于无车上班族来说是个棘手的问题对于无车上班族来说是个棘手的问题宏观分析宏观分析开发商状况开发商状况楼

14、盘内部分析楼盘内部分析楼盘周边分析楼盘周边分析Company Logo附：相片附：相片Company Logo七、压力测试七、压力测试Company Logo设定压力情景：1、轻度压力：假设房价下降10%2、中度压力：假设房价下降20%3、重度压力：假设房价下降30%压力测试压力测试确定风险因子：EL=PD*LGD*EADEL：预期损失PD：违约概率LGD：违约损失率EAD：违约风险暴露Company Logov2009年商业银行不良贷款情况年商业银行不良贷款情况v Company Logov2000-2009 年我国商业银行房地产信贷规模年我国商业银行房地产信贷规模v Company Log

15、ov2009年商业银行拨备情况表年商业银行拨备情况表v附：拨备覆盖率贷款损失减值准备金余额不良贷款余额100% Company Logov 参照巴塞尔协议，可以知道的个贷取参照巴塞尔协议，可以知道的个贷取50%，取贷款，取贷款余额作为近似值，当取余额作为近似值，当取100%、50%、40%、30%时，根据时，根据2009年的数据，可计算得：年的数据，可计算得： v 100%*50%*3.86万亿万亿=1.93万亿万亿v 5*50%*3.86万亿万亿=0.965万亿万亿 v 40%*50%*3.86万亿万亿=0.772万亿万亿v 30%*50%*3.86万亿万亿=0.588万亿万亿v 我国商业银行贷款损失减值准备金余额我国商业银行贷款损失减值准备金余额=1.55*4973.3=0.77086万亿万亿v 商业银行可承受商业银行可承受40%左右的个贷违约率。左右的个贷违约率。Company Logo根据相关银行调研数据：当房价下