智能化系统管理方案

1、智能化系统管理方案行政办事中心和会议大厦育全天候闭路电视监控系统，红外周界防越系统、微波双鉴感应系统、电子寻更系统、停车场管理系统、智能照明系统、设备监控管理系统、综合布线系统等多种智能化系统，其智能化系统齐全，集成度高，对管理要求非常高。*物业具有专业智能化管理团队，通过专业性技术支持，根据行政办事中心和会议大厦现场实际与广场周边实际.建立了符合行政办事中心和会议大厦实际需要的智能化管理模式，配备了专职智能化管理人员.形成了一套完整的现场智能化系统维护保养方案，建立了智能化子系统操作作业指导书，同时，针对行政办事中心智能化系统施工情况，提出了切实可行的改进建议，使各智能化系统的功能得到充分应

2、用，对行政办事中心和会议大厦安全管理、节能降耗、科技体现起到了应有的作用。*物业对行政办事中心和会议大厦的设备监控管理系统（行政办事中心设备监控管理系统正在完善中）能熟练有效利用。对主要设备系统如电梯运行、高低压配电系统、空调开启、环境温度调节实施智能化远程监控管理、实时监控运行情况。通过智能化的有效利用和管理，有力保证了设备运行良好状态、保证了大厦良好的办公环境，亦有效提高了物业管理效率。*物业在充分利用智能化系统为物业管理提供便利条件的同时，亦未忽视专业人员对设备设施现场的监控管理监控。在正确使用自动控制功能的同时，建立有人员定时巡查、检查、保养制度，保证智能化系统和设备设施安全良好运行状

3、态。* *物业在行政办事中心和会议大厦服务三年来.对智能化系统管理和维护的工作中。做到：每周对系统功能进行一次测试检查：定时对智能化系统控制台内外、摄像机防护罩、报警探测器等系统部件进行整理并清洁除尘：每月一次对摄像机老化程度和云台马达的运转损耗程度、电梯摄像机电缆、监控台各器材检查。每周对防盗报警主机进行一次自检功能测试。每周对排污井、集水井高低水位报警功能、自动功能进行一次检测。对智能化系统故障，零星维修合格率为100%。* *物业在为行政办事中心和会议大厦的管理服务三年来，通过日常智能化系统的应用、智能化系统故障维修和智能化专业厂家建立了良好的沟通渠道。*物业工程技术部通过日常操作，日常

4、故障维修、部分工程改造配合，以及对智能化系统明确的管理维护制度，扎实的维护能力得到了市信息中心大力支持和肯定。* *物业服务公司除了拥有多年物业智能化现场管理维护经验外，更拥有一支高素质的智能化工程设计队伍，具有广东省安防施工设计资质，能够承担各种楼宇的智能化设计施工。自1994年起，*集团在全国各地开发的楼盘基本由我司工程部承担智能化工程设计施工，这是我司在智能化管理方面的重要技术保障。行政办事中心和会议大厦现场的智能化技术管理由物业服务中心技术主管总体负责，在*物业管理公司工程部的技术支持下进行，部分专有业务由系统供应商及获得我公司评估合格的分承包商进行。、行政办事中心和会议大厦智能化管理

5、系统流程:二、智能化建筑对物业管理的新的要求第一，物业服务中心人员包括技术、安全和客户服务等要了解智能建筑的特点，充分利用智能化系统开展管理服务工作，除保证系统正常运运转外，更要结合智能化系统的特点，设计、规划好各项管理工作，以提高管理水平，追求资源利用效益的最大化。同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。第二，必须强调和切实落实物业管理中智能化系统的早期介入。一方面我们要从思想上把智能化系统真正重视起来，并切实付诸实施：另一方面，业主单位和施工承造商须给物业服务中心创造条件，进行日常维护保养的培训和指导，并提供管理所需的各项资料、图纸，作好隐蔽工程的勘查、备注，以充分掌握系统的特点和专一性，

6、*物业在三年的管理服务中，跟随智能化系统施工单位和设备厂家施工调试，质量保修、运行维护、供应商长期良好沟通已完全熟悉行政办事中心和会议大厦所有智能化设备。了解智能化系统构成，精通智能化系统操作，懂得智能化系统维护保养，为后期管理服务及分包监督打下良好的基础，具备有效利用智能化系统应有的条件。第三，必须加强智能化系统维护管理人员的培训培养工作。我公司将选派相关专业的技术人员对行政办事中心和会议大厦智能化系统进行维护管理和有机关专业维修的协调.进行岗位培训.掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系

7、统为业主服务。第四，努力做好智能化系统物业管理的组织实施工作。智能化建筑物业管理比一般物业管理多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能建筑物业管理的主要工作主要是管理和维护电脑网络，监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能建筑物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器运作的模。第五，智能化系统的远程监控使事故预防能力得到加强。行政办事中心和会议大厦的楼宇自控系统能对主要设备系统实施、监控功能，这为物业管理提供了非常便利的条件。与此同时。我们业必须注意不能过多的依赖的功能，不能忽视人员的的监控。慎重使用自动控制功能，在保证安全的前提下，避免造

8、成更大的损失。项目“间一次数内容一1、主机、显示器及打印机清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否止常，配载作放电维护。计算机集中控制箱“周一1：UffBK嘟布固程度，是否有氧化腐蚀现象。2、检查直接控制器、执行器、变送器的工作情况。一1、测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度。2,更换性能不好的元器件，校核性能，保证质修注确四、保安自动化系统管理要求项目时间次数内容闭路监控系统展像机每周一i、清洁除尘一2嚏器爵好情况。每年一2、检食备视城区音趣Si头。，1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。计算机和监视器每月一1、主机、显示器及打印

9、机清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否止常。每半年一l、清洁主机内部灰尘。2、数据整理与备份。每一1、清洁除尘。_.Az_r-trrrt=r-户水像机，像机年月一2、/1、；业旦力、圳正/白'兀女丁。k祭木制标准。每半年一2、伊UMATtF也月匕挺口:J，1卜IHL。l、检测音频和视频接口，测试各项性能指标。面面分割器、切换器和AD主机每周一1、清洁除尘。2、检查外观是否完好。一l、测试各功能键的工作情况。每年一1、线路整理，功能测试。方盗报警系统控制器及红“卜线探测器每月一1、控制器清洁除尘。半年一2、柳武红外爱探视拈的工作1情况。l、检查各连接线路是否牢固、完好。警笛和警灯一1.检

10、查报警系统警笛和警灯的工作情况。门禁和IC卡系统门锁和门禁多次l、检查门锁、门挚固定螺丝有无松脱和缺失。2、检查锁头磨损和碰伤情况。一1、清洁除尘。2、裕涮法制器培口性第一“车场管理系统停车场管理一1、主机、显示器及打印机清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否止常。系统用U算”器控“器每周一3、检测连接接口。1、清洁除尘。2涉卡城圄宁岬“牢固每半年一1.枪测系统接口性能一地感装置一1、测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。*物业管理公司工程部l*物业服务公司五、我公司服务优势（一）拥有一支高素质的智能化工程专业技术队伍工程部前身为深圳市*物业工程部，成立于1994年，建立初期主要负责所管

11、物业机电设备的维修养护、监督、检查工作，以及完善各小区（大厦）的物业配套工程。97年起，开始负责深圳*地产开发楼盘的智能化工程设计、施工及维护，并逐步发展成为承接*地产在全国部分地区（深圳、北京、上海、成都、武汉、南昌、南京、东莞等地）楼盘的安防工程，包括小区智能化系统的咨询、设计、安装、调试、维护等智能化系统专项承包业务。经过近十年的发展，*物业服务公司工程部已形成一支具有丰富机电设备施工、管理及维护经验的高素质、专业化队伍。目前拥有工程专业技术人员56名（均为建筑、设计等工程相关专业院校毕业）,其中工程专业职称人员11人、企业项目经理3人。2002年初，公司取得了广东省安全技术防范工程（设

12、计、施工、维修）壹级资质；2003年取得国家建筑企业智能化工程专业承包叁级资质。2、承接的主要工程项目一览表序号项目名称合同额/户数竣工时间/工程等级施工范围1深圳天景花园1995年闭路电视监控系统2深圳荔景花园1995闭路电视监控系统、背景音乐广播系统、周界3*荔景大厦1995防越报警方冽闭路电视监控系统、周界防越报警系统、门禁管理系统4深圳*桂苑花园75万1998年闭路电视监控系统、周界防越报警系统、背景音乐广播系统、庭院门自动控制系统、5深圳*福景大厦84万1998年闭路电视监控系统、周界防越报警系统、内线通信电话系统、紧急召援对讲系统6深圳*城巾花园79万1999年闭路电视监控系统、周

13、界防越报警系统、背景音乐广播系统、庭院门自动控制系统、7354户85万良好1999年楼宇联网非可视对讲系统闭路电视监控系统、周界防越报警系统、内线通信电话系统、紧急叫援系统、楼宁联网可视对讲系统、停车场交通设施、电8深圳*俊园74万1999年闭路电视监控系统、内线电话系统、紧急召援对讲系统、停车场交通设施、背景音178尸O乐广播系统、周界防越报警系统9316万2000年闭路电视监控系统、周界防越报警系统、背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车场管理系统、停车场设施、庭院门自动控10深圳*温馨家园175万2001年闭路电视监控系统、周界防越报警系统、背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车场管理系统、

14、停车场设施、庭院门自动控11深圳梅林*集团总部办公大厦120万7663M22001年优秀闭路电视监控系统、背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车场管理系统、电子消费管理系统、紧急呼叫系统、红外线防盗12深圳*四季花城I、891万2001年闭路电视监控系统、周界防越报警系统、庭院门自动控制及对讲系统、楼宇联网对讲系统、居家防盗系统、停车场交通设施、13II、III期*北京星园一期9246万户2001年皤觥髓通车醵髓兼统班髀场管理系统、电子巡更系统、电子信息发14深圳桃源村二期720户147万优秀2002年版鼐视监控系统、背景音乐广播系统、楼宇联网非可视对讲系统、停车场管理系15上海春申*城一期30

15、9万792户2002年优秀闭路电视监控系统、电子巡更系统、门禁管理系统、智能停车场管理系统、班车和会所收费系统、楼宇联网可视对讲系统、周界防越报警系统16成都*城市花园一期270万924户2002年巨抨闭路电视监控系统、周界防越报警系统、背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车土务智能管锂率绿、旄碎门白动棒制乃对旭17武汉*四季花城一期290万718门2002年息好闭路电视监控系统、停车场管理系统、门禁管理系统、电子消费系统、居家防盗报警系绿、楼宇联网对讲系缔（向括市种白18郑州金色年华180万2002年闭路电视监控系统、周界防越系统、楼宇联网非可视对讲系统、停车场管理系统、（非*开发）460尸优

16、秀门禁管理系统、居家际盗报警系统、背景19成都*城市花园一期183万570户施工中闭路电视监控系统、周界防越报警系统、背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车场智能管理系统、庭院门自动控制及对讲200万闭路电视监控系统、门禁管理系统、停车场管理系统、电子巡更系统、电子信息发闭路电视监控系统、周界防越系统、楼宇联网可视对讲系统、一卡通系统、电子信22武汉四季花城二期225万施工中闭路电视监控系统、停车场管理系统、门禁管理系统、电子消费系统、居家防盗报警系统、楼宇联网可视对讲系统、周界防23上海春申271万施工中闭路电视监控系统、电子巡更系统、门禁管理系统、智能停车场管理系统、班车和会所收费系统、楼宇

17、联网可视对讲系统、24南昌*四季花城235万669户施工中闭路电视监控系统、周界防越系统、非可视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、门禁管理系统、电子巡更系统、家居防盗系统、背景音乐系统25东莞运河东1号花园施工中闭路电视监控系统、周界防越系统、非可视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、26东莞城巾高尔夫花园施工中口禁管埋系统、电子巡更系统、家居防盗闭路电视监控系统、周界防越系统、非可视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、闭路审视监盍系统、周奥防版系统、非可视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、闭路电视监控系统、周界防越系统、非可视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、（二）我司与智能化系统设备供应商的长

18、期战略合作，是大厦智能化系统安全、经济运行的重要品质保障基础。1、我公司与美国江森、深圳捷顺、安定宝等楼宇智能化系统设备供应商建立了长期战略合作伙伴关系，其中部分供应商与行政办事中心和会议大厦智能化系统设备供应商相同，成功的维修保养服务模式完全可以移植。战略供应商为我司提供如下维修保养服务：(1)提供24小时电话报修、咨询服务。(2)每月上门巡访2次，每季度安排一次定期设备检修保养，检查故障隐患，听取我公司使用意见，及时提出整改方案，并将不定时或应我司要求上门服务，提供有关使用管理方面的咨询及建议。(3)免费提供应急召修服务热线。当系统发生故障时，接到我司专人通知，战略供应商将派出技术人员在4小时内赶到现场进行处理。(4)合同期内设备