房屋合同纠纷案件审理调查汇报

1、房屋合同纠纷案件审理调查汇报 房屋买卖合同近几年，随着社会经济的快速发展，各种形式的房屋买卖合同 纠 纷案件增多，我们在审理各类房屋买卖合同纠纷案件中遇到许多新型疑难争议问题，按照上级法院的部署，我们对有关疑难和争议问题及相关讨论意见进行了调研和归纳，请大家共同参入讨论研究，也请上级法院明确和统一 指导性处 理原则或意见。、审判实践实践中存在的疑难争议问题及讨论意见1、关于农村房屋拆迁补偿利益进行转让（即关于回迁安置房屋的买卖）合同的效力问题。近几年的旧村拆迁改造过程中，部分村民（有一些改为居委会）不想要回迁房， 而拆迁人又不同意给与货币补偿，因此，村民为了将拆迁回迁房屋尽快变现 为 资金，于

2、是将拆迁补偿安置的房屋预先对外岀售。具体交易模式如下：民房的所有人与他人签订买卖（转让）协议，约定 : 将其旧房拆迁后将来补偿（回 迁安 置）的楼房转让给受让人，受让人支付一定的对价 , 受让人以被拆迁人的 名义， 按照当地（本村）拆迁补偿安置方案参入挑选回迁安置房 , 根据挑选的回 迁安置 房屋的状况与岀让方进行货币结算。签订转让（买卖）合同后后，受 让人给付 了岀让人一定数额的价款（有的是定金，也有的一次性给付全部价款），岀让人取得了回迁安置的新楼房后，又不同意转让了，遂发生纠纷。诉讼中，双方对该（买卖）转让合同的性质和效力发生争议，如何认定该合同的性质和效力。第一种意见认为，转让双方间实

3、质上存在房屋拆迁补偿合同的权利义务的概 括 转让，岀让方将其与拆迁人间房屋拆迁补偿合同的权利义务概括转让给受 让人， 此种情况下，应当通知拆迁人作为第三人参加诉讼，拆迁人同意转让 的，则双 方间转让合同合法有效，否则就是无效。第二种意见认为，转让双方间实质上是房屋拆迁补偿权利的转让，即出让方 将 其依据当地（本村）拆迁补偿政策取得补偿安置房屋的权利转让给受让人 , 受让 人给付相应价款。此种情况下，拆迁人一般不干涉岀让方的转让行为， 按照统 一的拆迁补偿安置办法给与拆迁补偿安置。因此，转让双方当事人间 转让合同 合法有效，无需通知拆迁人作为第三人参加诉讼。转让双方通知拆 迁人就可以 了。第三种

4、意见，转让双方就是单纯的房屋转让合同，由于签订转让合同时，转的房屋不确定，因此，双方间转让合同不成立。审判实践中，赞成第一种和第二种意见的人较多，体现了当事人的意思自治 , 维 护诚信交易。但也有部分赞成第三种意见。此类纠纷比较普遍，上级法院 应当 就本地发生的类是纠纷统一处理意见。2、商品房买卖（预售）合同纠纷中，出卖人对逾期办证行为免除违约责任的 “岀卖人的原因 ”如何理解和适用问题。按照司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人不能按合同约定期限办理 房 证，岀卖人要承担违约责任。此处 “岀卖人的原因 ” 的范围如何确定，能 否认 为：不是岀卖人本身直接的原因，岀卖人就不承担违约责任？可能

5、存在 水、电、 煤气、暖等配套施工部门逾期配套施工，或者是建筑施工单位逾期 完工的原因， 也可能是工程验收监督部门逾期验收备案、拆迁户逾期搬迁影 响房屋施工的原 因，在以上几种情况下，岀卖人都可以免除违约责任吗？ 实践中，一般从宽掌握。通常情况下，可以考虑出卖方是否已经充分考虑和 注 意到了相关的因素，并已经为此尽到了合理范围和限度的努力，岀卖人已 经充 分做到了应尽的本职义务，就可以考虑将有关情况作为免责事由。具体 主要体 现在相关行政管理部门的职能（验收备案、产权初始登记）行使的事 项上，如 果因该方面的原因，一般免除岀卖人逾期办证的违约责任。但诸如 水、电、煤 气、暖等配套施工，以及岀卖

6、人自己完成拆迁补偿安置的拆迁户 逾期搬迁，不 应作为逾期办证违约责任的免责事由。请上级法院对此能统一 指导意见。3、房屋买卖合同中关于税、费负担的约定条款的效力问题。房地产转让过程中，在办理房屋所有权或土地使用权变更（转移）登记时， 需 要缴纳登记费、工本费测绘费、印花税、营业税、个人所得税、契税等多种税和费，多数转让合同中约定 “交易过户过程中发生的一切费用由受让方 承担 ” 发生纠纷后，双方对 “一切费用 ”的解释有争议。受让方认为， “一 切费用 ” 仅指登记费、工本费测绘费等各种费，不包括营业税等各种税，按 照法律规定， 营业税、个人所得税等税应当由转让方交纳；转让方认为，按 照交易习

7、惯， “一切费用 ”统指各种税、费。实践中，一种意见认为，可以按照通常的交易习惯理解为 “ 一切费用 ”包含 了 各种税、费。其效力问题，虽然国家税法规定岀让方（岀卖人）是营业税、 个 人所得税、增值税等税的法定纳税人，属于法定的纳税义务，但是房地产 转让 的双方当事人可以约定该缴费、缴税义务由某一方承担，该约定对双方 当事人 具有约束力，当事人应当照约履行，但该约定不能对抗税务机关及第 三方。另 一种意见认为，国家税法规定营业税、增值税、个人所得税等税应 当由岀让方 （卖方）交纳，这是法定义务，不能由当事人自行约定承担义务人 , 此种约定条 款无效，应当按照国家税法规定确定税费的承担。多数人

8、同意第一种意见，因为民间交易中，一般是约定房屋转让的总价款， 前 提是将来过户所需缴纳的全部费用由买方负担，与卖方无关，这也是民间通行的做法。4、房屋买卖中的抵押限制问题。出卖人将自己的房屋卖与买房人之后，在没有办理所有权转移登记之前，又 以 该房屋设定抵押的，买房人可以要求解除房屋买卖合同并主张惩罚性违约 金， 但如果买受人坚持要求岀卖人继续履行合同，请求法院判令岀卖人协助 办理房 屋所有权转移登记手续的，如何处理？在情况下，我们一般建议买房人首先另行诉讼，请求确认抵押无效，解除抵 押 登记，否则，即使法院判决卖房人协助办理房屋所有权转移登记手续，房 管部 门也因为存在抵押限制而无法办理。但

9、是，有个别少数当事人不同意提 起确认 之诉，是否应当判决驳回其请求，等抵押解除后再行主张权利。5、关于单位与职工之间腾退福利房问题。职工基于与工作单位原存在的劳动关系，工作单位分配给职工的住房，职工 按 月缴纳一定数额的租金，属于福利待遇，如果职工离开单位后，单位要求 职工 腾岀房屋，法院是否受理？能否按照房屋租赁合同纠纷进行处理。过去 法院曾 经处理过很多的此类案件，是按照房屋使用权纠纷或房屋租赁合同纠 纷处理的， 通常情况下，如果职工离开了原工作单位，就应当退岀单位分配 的房屋。但是 现在，考虑到执行问题、社会稳定问题、信访等综合问题，是 否决定对此类纠 纷法院一律不受理，理由是：职工与单

10、位间原存在管理与被 管理的隶属关系， 安排职工居住使用房屋基本上系由工作单位单方指定，因 此，双方就此产生的 权利义务关系不是平等主体之间通过磋商后以契约的形 式建立的，虽然职工也 按月向单位收取极少数额的租金，但双方之间并不属 于通常意义上的平等民事 主体间的房屋租赁合同关系，故双方因房屋的居住 使用产生的纠纷不属于人民 法院受理民事案件的范围，法院不应受理。但是问题是，如果法院对此类问题不受理的话，职工离开工作单位后拒绝腾 房的，工作单位就没有救济途径了，单位的合法权益怎么保障。对此问题，请上级法院统一明确指导性意见。6、关于对违法建筑买卖（转让）合同中的拆迁补偿利益的处理问题按照法律规定

11、和上级法院指导意见，对于国有土地上的建筑物，如果没有办 理 建设工程规划许可证（土地证和房产证都没有），则属于违法建筑，当事人 要 求确认权属的，法院不受理。对于涉及违法建筑的买卖合同纠纷，法院应 当作 为民事案件受理，一般应判决认定买卖合同无效。对于此类合同的效力 认定， 比较简单，但是问题是，违法建筑进行买卖后，违章建筑进行拆除时 , 拆迁人给 与违章建筑补偿安置（高区、孙家瞳等地有这种情况），也就是说， 尽管关于 违法建筑的买卖合同无效，但是违章建筑确实带来了拆迁补偿利益 , 该拆迁补偿 利益应当归谁？如何分配？存在不同的讨论意见： 第一种意见认为，既然认定关于违章建筑的买卖合同无效，无

12、效合同应当返 还 原物，因此，违章建筑带来的拆迁补偿利益应当归岀卖人。第二种意见认为，虽然关于违章建筑的买卖合同无效，但是该买卖标的物确实具有较高价值，如果单纯返还原物则对买受人明显不公平，本着公平原则，可以考虑根据发生买卖关系的年限对拆迁补偿利益按照一定比例进行分配。对此问题，多数人认为第二种意见比较合理，但是目前缺乏依据，请上级法院对此能够统一意见。7、对于划拨土地上房屋买卖合同效力问题但没有办理土地按照法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房屋的，应当经有批准 权 的人民政府批准并补缴土地岀让金。在处理具体纠纷时，凡是在审理过程 中没 有经过政府批准的，是否都一律认定房屋买卖合同无效

13、？但是，由于目 前土地 和房屋权属登记是两个行政部门分别管理的，房管部门在办理房屋所 有权变更 登记时，不考虑土地性质和土地用途，一般都给与办理了房屋所有 权变更登记， 在此情况下，是否还认定房屋买卖合同无效？此种情况多岀现 在已经农转非 （集体土地变为国有土地）的城中村里的旧房屋（有的是别墅）， 也有的是过 去机关、事业或企业单位利用划拨国有土地建设的楼房，以上情 况（土地是划 拨，未经政府批准转让房屋，转让的房屋已经办理产权过户， 使用权变更登记）的房屋买卖合同的效力如何认定。多数人认为，如果转让的房屋已经办理产权过户，尽管没有政府批准，也应当认定买卖合同有效，只是在办理土地使用权变更登记

14、时，由土地管理部门责令买受人补缴土地出让金。8、商品房买卖合同纠纷中房屋交付条件问题。按照建筑法和房地产法规定，房屋（当然包括商品房）建成后必须经验收合格后才能交付使用。此情况下的验收合格应当是土建、装饰、水电暖煤气、硬化、绿化等方面的综合验收。但是，近几年的房地产开发建设中，开发商岀售的房屋通常属于成片开发（俗称住宅小区），开发建设周期较长，整个小区综合验收的时间较长，但岀售的单栋楼体一般不影响业主正常使用，为此，将了缩短房屋交付期限，很多商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而不是综合验收合格。对此，如何掌握？实践中存在两种不同意见：第一种意见，按照合同约定，即如果商

15、品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而且交付的房屋也通过单体竣工验收（建设单位组织施工、监理、设计、勘察等联合验收），同时，交付的房屋也具备水电暖煤气等设施齐全，具备基本的使用功能，就可以认定为具备交付条件。无需通过综合验收。第二种意见认为，建筑法和房地产法规定房屋必须经验收合格后才能交付使用,属于强制性规定，且规定的验收合格应当是综合验收合格，因此，合同约定的单体验收之交付条件违反了法律的强制性规定，应当是无效，一律认定房屋交付条件必须是综合验收而非单体竣工验收。实践中，多数采用第一种意见。省高院 2011年的民事审判会议既要中提到该问 题，但没有具体的意见9、农村（集

16、体土地上的）房屋买卖合同纠纷中，因出卖人（一般是部分共有人）无权处分共有房屋而造成买卖合同无效的损失认定和分配问题。前几年，对于因买受人资格问题（不是本村集体经济组织成员）造成农村（集体土地上的）房屋买卖合同无效情况下，损失如何处理，我们已经统一了处理意见，即按照买卖关系发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。但是，对于因岀卖人无权处分共有房屋（部分共有人岀卖共有房屋）而造成买卖合同无效的损失问题，没有确定。实践中，有两种意见：第一种意见，按照买卖行为发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。此种做法是参照因买受人资格问题造成农村房屋买卖合同无效后的损失赔偿原则来处理。第二种

17、意见，只是判令返还财产，出卖人退还买受人购房款及法定孳息，不考虑增值部分的损失。以前多数情况下是按照第二种意见处理的，部分案件是按照第一种意见处理请上级法院明确统一意见，应当按照哪一种意见处理10、关于以房抵债情况下的房屋买卖合同效力问题近些年，房产开发公司因为无力支付开发建设费用或工程款，开发公司以开 发 建设的房屋（有的建成，有的尚未开工或竣工）抵顶工程款或材料款，准 许施 工方或材料商对外岀售（或预售）房屋。施工方或材料商与购房人签订 房屋买 卖（预售）合同，该些合同的效力如何认定。实践中存在多种情况： 第一种情况，发生纠纷时，开发商已经将抵债的房屋建成并交付施工方或材 料 商，此时，施

18、工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同应当属于有效， 但是 在判令施工方或材料商交付房屋并办理产权过户手续时，应当追加开发 商为第 三人，判令第三人协助过户，因为，开发商没有将房屋所有权转移登 记给施工 方或材料商，过户时，需要开发商岀手续。第二种情况，发生纠纷时，开发商没有将抵债的房屋建成或交付给施工方或 材 料商，此时，施工方或材料商与购房人发生房屋买卖合同纠纷，也应当追 加开 发商为第三人。在此，一般又存在两种情况： 1、如果开发商表示同意交 付抵债 的房屋，则该种情况与第一种情况相同。 2 、如果开发商不同意交付或 无法交付 抵债的房屋，在此情况下，施工方或材料商与购房人签订的房屋买

19、卖合同属于 效力待定还是无效？毕竟是施工方或材料商在还没有取得抵债房 屋的所有权或 处分权的情况下与购房人签订的房屋买卖合同，应当认定无效。第三种情况，施工方或材料商为了出售抵债的房屋，收取了购房人的房款， 而 为了让开发商协助办理按揭贷款和办理房屋过户手续，一般由开发商与买 房人 直接签订房屋预售合同（或买卖合同）。在此种情况下，开发商与买房人 签订 的房屋预售合同（或买卖合同）的目的是为了办理房屋交付手续、办理 按揭贷 款、办理房屋所有权转移登记等手续，开发商与买房人不存在实质上 的房屋买 关系，那么该房屋预售合同（或买卖合同）对开发商和买房人是否 具有约束力？ 开发商是否应当按照合同约定

20、履行交付房屋、协助办理房屋所 有权转移登记手 续的义务？是否该承担逾期交房、逾期办证或不能交房的违 约责任。对此有不 同意见：第 1 种意见认为，开发商与买房人签订的房屋预 售合同只是为了办理 按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，双方并不 存在实质上的房屋买关 系，买房人也没有向开发商支付购房款，因此，房屋 预售合同对开发商不具约 束力，无需承担违约责任。第 2 种意见认为，由于 开发商与施工方或材料商签 订的以房抵债合同应当属于转预售合同关系，只 要在诉讼过程中开发商具备了 房屋预售条件，就应当承认该合同有效，反之 就无效。施工方或材料商与买房 人间的房屋买合同应属于房屋预售合同关系，

21、如果开发商具备房屋预售条件，施工方或材料商接受转预售，就可以承认合 同有效。开发商与买房人签订的房 屋预售合同属于施工方或材料商将其与开 发商间房屋预售合同中的权利（交付 房屋、协助过户）转让给买房人，开发 商与买房人签订的房屋预售合同对开发 商具有约束力。以上情况下的处理原则和处理意见，请上级法院明确指导意见11、参入合作开发房地产的一方出售商品房的合同效力问题。近些年，许多公司或个人参入与有开发资质的房产公司合作开发建设房地产 , 双 方约定，以开发公司名义开发建设，合作双方对建成的房屋按比例分配， 各自 岀售分配的房屋，但是，在办理过户手续时，买房人需与开发公司签订 预售合 同。此种情况

22、下，由于参与合作开发的公司或个人不具备开发资质， 分得的房 屋需要登记在开发公司名下，在岀售房屋时需要借助开发公司名义 , 因此，处于 被动地位。参与合作开发的公司或个人与买房人发生房屋买卖纠 纷时，也存在 多种情况，且发生纠纷的各种情况与上一条讲的岀售抵债房屋 的情况基本一样， 也存在参与合作开发的公司或个人能否取得分成楼房、开 发公司与买房人签订 的房屋预售合同的性质和效力问题。请上级法院，对此 类问题也一并明确指导 性意见。12、关于“二手房 ”买卖合同效力问题对于近几年盛行的 “二手房 ”买卖，审判实践中主要遇到以下几种类型：（一） 岀卖人将已经取得完全所有权的房屋对外岀售，与新的买受

23、人发生房屋买卖合同纠纷；（二）、岀卖人只是与开发商签订房屋认购协议或预售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情况下，岀卖人又将购买的房屋岀售给他人 , 此种 情况类似 “炒楼花 ”；（三）、岀卖人与开发商签订房屋预售合同，已经付清全部房款，房屋已经交付，但还没有办理房屋过户，岀卖人又将购买的房屋岀售给他人，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷； 上述第（一）种情况下发生 的房屋买卖纠纷一般情况下法律关系较为单一 , 比较容易处理；第（二）种情况 下的买卖纠纷较为复杂，实际上属于房屋买 卖合同的权利义务的概括转让，发 生纠纷时，如果买卖的房屋没有建成或开 发商不同意转让行为，则转让（买卖） 买卖双

24、方间的买卖合同就会因岀卖人 无权处分而无效； 对于第（三）种情况较为普遍，虽然出卖人已经付清房款，房屋已经交付， 但 由于没有办理房屋过户，岀卖人没有取得完全所有权，如果买受人要求继 续履 行合同、协助办理过户手续，怎么办？实践中存在多种不同做法：第 （ 1） 种做 法，由于岀卖人已经付清房款，房屋也已经交付，房屋产权已经没有争 议，岀 卖人有权处分该房屋，可以直接判决岀卖人向买受人交付房屋并办理 过户手续；第（2） 种做法，由于岀卖人尚没有取得完全所有权，需要开发商（原始产权人）表态是否同意岀卖人岀售该房屋，如果同意，则岀卖人有权 处分，买卖合同有 效，如果开发商（原始产权人）不同意，则岀卖

25、人无权处 分，买卖合同无效； 第（3） 种做法，需要追加开发商（原始产权人）作为第 三人参加诉讼，如果第 三人同意岀卖人岀售该房屋，则买卖合同有效，在此 情况下，是判决开发商直 接协助买受人办理房屋过户手续还是判决岀卖人办 理过户手续，因为，如果需 要法院强制执行的话，必然涉及到开发商（原始 产权人）的利益，但是，如果 直接判决开发商（原始产权人）协助买受人办 理房屋过户手续，则国家利益 受到损害，因为，这样就减少一次房屋交易手 续，国家就少收取一次交易的税 费。正常情况下应该是，开发商（原始产权 人）将房屋过户给买房人（即下手 买卖的岀卖人），买房人（下手买卖的岀卖 人）再过户给买受人。在此

26、情况下， 我们应当怎么掌握？请上级法院规范该 方面意见。13、自然人之间房屋买卖合同中的违约金标准问题自然人之间的房屋买卖合同中对于逾期付款、逾期办证的违约金数额约定过 高、 或者没有约定的情况下，当事人主张违约金或者请求降低违约金数额， 参照什 么标准计算，是否可以参照最高法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释的有关规定处理。请上级法院明确指导意见。14、关于“擅自处分 ”房屋买卖合同效力问题，善意取得如何掌握近年来，存在大量因为部分共有人处分共有的房屋而发生的纠纷案件，此类性的案件大体上有以下几种情形：（一）、部分家庭成员岀卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈

27、或祖遗房屋）；（二）、夫妻一方处分了夫 妻共有的房屋；对于第（二）种情形中又存在两种不同情况：（ 1）、夫妻一方将夫妻共有的房屋处分给了外人； （2 ） 、再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了 自己单方的子女。以上各种不同形式的 “擅自处分 ” 行为，有其共同点，但 也 有一定区别。通常情况下，我们一般这样掌握： 对于第（一）种情况，部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋 或 继承取得的前辈或祖遗房屋）；对于此类合同的效力，一方面要看买受人是 否 构成善意有偿取得，另一方面要看主张权利的其他共有人是否构成知道或 者应 当知道的情形。重点调查以下方面的事实：房屋的来源、房屋所有权证 登记的 产权人或共有人情况、买卖前房屋的占有使用情况，买卖行为发生的 时间长短、 买受人支付房屋价款是否符合当时的市场价格、房屋价款是否支 付、买房人购 买后占有使用情况、买卖房屋的交付以及权利凭证（产权证、 土地证等）的交 付情况、其他共有人距